咸寧溫泉商業(yè)街可行性研究報(bào)告

1、瑞融地產(chǎn)咸寧溫泉商業(yè)街】項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目背景項(xiàng)目基本情況：“ 溫泉商業(yè)街 ” 項(xiàng)目位于咸寧市溫泉商圈的核心位臵，項(xiàng)目東臨咸寧學(xué)院溫泉校區(qū)，西面商業(yè) 主干道溫泉路，北靠咸寧衛(wèi)校附屬醫(yī)院，南連咸寧市中心醫(yī)院。項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，現(xiàn)狀分布有 溫泉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)和大量沿街的零售商業(yè)，區(qū)域內(nèi)人流密集，商業(yè)氣氛濃厚，是目前 咸寧市商業(yè)最為繁華的核心商業(yè)圈，是咸寧市民逛街購(gòu)物的首選街區(qū)，項(xiàng)目用地開發(fā)有著有效 的商業(yè)人流支撐，具有良好的商業(yè)基礎(chǔ)。項(xiàng)目市場(chǎng)背景：溫泉商圈做為咸寧市的核心商圈，是咸寧市城市形象的窗口，在咸寧十一五規(guī)劃構(gòu)建鄂南門戶 和湘鄂贛邊界區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)物流中心的城市發(fā)展目標(biāo)中，具有舉足

2、輕重的作用，但由于現(xiàn)有 溫泉商圈內(nèi)街區(qū)發(fā)展不均衡，特別是本項(xiàng)目用地商業(yè)建筑現(xiàn)狀多為臨時(shí)搭建和棚戶結(jié)構(gòu)，商業(yè) 形態(tài)和形象落后，與溫泉核心商圈的形象不協(xié)調(diào)、不匹配，極大的影響了商圈形象的進(jìn)一步提 升和商圈的發(fā)展與壯大。因此本項(xiàng)目的拆遷重建，符合咸寧城市商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，具有重塑 溫泉商圈形象，提升城市商業(yè)品牌和城市經(jīng)濟(jì)的作用。調(diào)查前言：本次市場(chǎng)分析是針對(duì)瑞融地產(chǎn)公司 溫泉商業(yè)街 項(xiàng)目所進(jìn)行的有針對(duì)的市場(chǎng)調(diào)研為尋求項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)的最有效策略，此次研究分三部份進(jìn)行：第一部分咸寧市城市背景及宏觀環(huán)境研究分析第二部分咸寧市商業(yè)環(huán)境研究分析第三部分咸寧市在售商業(yè)物業(yè)分析通過對(duì)這三部份市場(chǎng)的研究分析，為瑞融地產(chǎn)

3、公司的項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)提供市場(chǎng)論證，為本案的項(xiàng) 目前期綜合定位及后期的推廣提供有力的市場(chǎng)支持， 。數(shù)據(jù)及資料來源：瑞榕地產(chǎn)咸寧溫泉項(xiàng)目專案組人員實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù)收集報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)文獻(xiàn)資料收集分析商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶及相關(guān)專業(yè)人士訪談咸寧市統(tǒng)計(jì)局、咸寧市房產(chǎn)局 咸寧市規(guī)劃局、咸寧市土地局第一部分咸寧市城市背景及宏觀環(huán)境研究分析區(qū)位環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析人口環(huán)境分析旅游環(huán)境分析城市規(guī)劃分析區(qū)位環(huán)境分析：1、位于湘鄂贛三省交匯處，近鄰武漢，依托武漢城市圈，城市發(fā)展資源優(yōu)勢(shì)明顯： 咸寧市位于湖北省東南部，長(zhǎng)江中游南岸，湘鄂贛三省交界處，屬江漢平原向江南丘陵的過渡地帶， 處在長(zhǎng)江黃金水產(chǎn)與京廣鐵路大動(dòng)脈交匯處和湘鄂贛三省毗鄰的

4、 “金三角 ”地帶；東與黃石市的陽(yáng)新 縣交界，南與江西省的修水縣、湖南省的平江縣接壤，西與湖南省的臨湘市相連，北與荊州市的洪 湖市隔江相望，與武漢江夏區(qū)、鄂州市、大冶市毗鄰，素有 “湖北南大門 ”之稱。國(guó)土面積 9861 平 方公里，全市總?cè)丝?276.72 萬(wàn)人，。咸寧市轄嘉魚縣、通城縣、崇陽(yáng)縣、通山縣、赤壁市、咸安區(qū) 四縣一市一區(qū)，共設(shè) 11 個(gè)鄉(xiāng)、51 個(gè)鎮(zhèn)、6 個(gè)辦事處，下轄 1271個(gè)村民委員會(huì)、 11585 個(gè)村民小組。 咸寧市人民政府駐咸安區(qū)溫泉辦事處。咸寧北距省會(huì)武漢僅 80 公里，在武漢 “ 8+1 ”城市圈由 “兩軸兩環(huán)三圈四組團(tuán)一園 ”組成的空間結(jié) 構(gòu)框架中， 咸寧市處在

5、緊密圈的范圍內(nèi)， 是武漢城市圈復(fù)合型產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)發(fā)展縱軸的有機(jī)組成部分， 是武漢城市圈唯一一個(gè)以生態(tài)城市建設(shè)為主導(dǎo)的 “生態(tài)大花園 ” 。武漢城市圈緊密圈的城市地位， 有助于咸寧依托武漢強(qiáng)大的中心城市資源， 尋求與武漢城市的分工合作， 發(fā)展城市自身的特色產(chǎn)業(yè)， 從而做大、做強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)，提升咸寧城市的競(jìng)爭(zhēng)力。2、城市交通發(fā)達(dá)，外圍經(jīng)濟(jì)聯(lián)系方便、快捷，經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)條件好：咸寧市地處華中腹地，區(qū)位適中，交通便捷。區(qū)域內(nèi)公路、鐵路、水運(yùn)三種運(yùn)輸方式并存。京廣鐵 路、1 0 6、107國(guó)道、京珠高速公路橫穿南北，長(zhǎng)江黃金水道承接?xùn)|西，市區(qū)距武漢天河機(jī)場(chǎng) 僅10 0余公里，構(gòu)成了以京珠高速公路為龍頭，以國(guó)省

6、道為主干線，通江達(dá)海，四通八達(dá)的陸、 水、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。咸寧南北交通在全省具有明顯優(yōu)勢(shì)， 加之滬蓉高速和即將建設(shè)的杭 （州）瑞（麗） 、大（慶） 廣（州） 兩條高速公路和武廣鐵路客運(yùn)專用線等交通大動(dòng)脈在咸寧邊緣和腹地與京珠高速交匯，使咸寧市成為南北向交通與東西向交通溝通的樞紐；天仙赤高速公路建成后，更將使咸寧成為江漢平原大量農(nóng) 副產(chǎn)品輸出的重要通道。水運(yùn)方面：全市現(xiàn)有通航里程5 6 4公里，其中長(zhǎng)江干流航道長(zhǎng)118公里，深水岸線8 6公里， 港口4個(gè)，港區(qū)12個(gè)，其中長(zhǎng)江港區(qū)6個(gè)（赤壁港區(qū)、陸溪口港區(qū)、石磯頭港區(qū)、魚岳港區(qū)、潘 家灣港區(qū)、牌洲港區(qū)）。內(nèi)河港區(qū)及庫(kù)區(qū)港區(qū)各3個(gè)。共有生產(chǎn)碼頭5

7、8座，泊位8 5個(gè)。良好的 “公、鐵、水 ”聯(lián)運(yùn)條件，將加快咸寧城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度，使咸寧市產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)得以發(fā)揮，全 市經(jīng)濟(jì)社會(huì)步入提速發(fā)展的快車道。咸寧城市區(qū)位圖及武漢 “ 8+1 ”城市圈關(guān)系圖山縣隨州市宜慎市大情縣遠(yuǎn)安縣浦湖市魚n養(yǎng)壘市東縣林歸京屮蕓蓼縣應(yīng)wi市天門市 漢川市蘇害縣武冗縣曲市卜堆止丹;丄口 17%；長(zhǎng)帕土載旗自浪縣桂江市；荊州市芟垮啊雋L 松滋審A) *、 石首市e用樊市嬰陽(yáng)市和息施市Q矢思隨土家族苗族自消加jf縣 割哼縣Vjta _廠1*鐘絆市ufBm 一、.1沙洋縣丄*j團(tuán)j 4j*aE水翌WUP大冶市=- 小結(jié) ：1、從地理區(qū)位上分析，咸寧市處在中國(guó) “中部之中 “ 的

8、經(jīng)濟(jì)腹地，處在國(guó)家 “十 ”字型一級(jí)發(fā)展軸線長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶和京廣經(jīng)濟(jì)帶的交匯處，是南下北上的主要通道，是東西部產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移橋梁和紐帶上的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，區(qū)位戰(zhàn)略地位突出，經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)?？梢灶A(yù)見隨著咸寧區(qū)域交通中心地位的進(jìn)一步確立，其在長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶與京廣經(jīng)濟(jì)帶之間承南啟北，東西交互 作用的逐漸體現(xiàn)，咸寧的商貿(mào)流通業(yè)必將進(jìn)入一個(gè)新的階段，得到進(jìn)一步的發(fā)展。2、從武漢城市圈的發(fā)展分析，以武漢為中心， 100 公里為半徑的 “ 8+1”城市圈的發(fā)展規(guī)劃，必將使武漢與咸寧形成產(chǎn)業(yè)資源上的有效對(duì)接，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)上的良性互動(dòng)，推動(dòng)咸寧經(jīng)濟(jì)上新的臺(tái)階。 咸寧城市整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將催生消費(fèi)經(jīng)濟(jì)的熱潮，從而帶動(dòng)

9、商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析：1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，商業(yè)具有可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)：從2002年起咸寧國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)入提速增長(zhǎng)階段，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)都超過 10%，2005年咸寧全市生產(chǎn)總值達(dá) 204.09億元，比上年增長(zhǎng) 13%，快于全省0.8個(gè)百分點(diǎn)，人均 GDP7372元，比上年增長(zhǎng)13.4% ； 其中咸安區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)更為快速，2005年地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)35.02億元，比上年增長(zhǎng)14.1%。全市財(cái)政收入18.87億元，增長(zhǎng) 27.9%。經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入了良性快速增長(zhǎng)的階段。全市與咸安區(qū) 2002 2005年度地區(qū)生產(chǎn)總值及增速表全市咸安區(qū)地產(chǎn)生產(chǎn)總值（萬(wàn)元）同比增長(zhǎng)（%地產(chǎn)

10、生產(chǎn)總值（萬(wàn)元）同比增長(zhǎng)（%2002142.577.822510010.12003156.861025060011.32004180.5615.130665222.42005204.091335016314.22005年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為26.3 : 38.6 : 35.1，二、三產(chǎn)業(yè)比重比“十五”初期的 69.9%提高3.8個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，工業(yè)進(jìn)入提速增長(zhǎng)階段。2、城市居民收入、消費(fèi)水平穩(wěn)步增長(zhǎng)，持續(xù)增長(zhǎng)的消費(fèi)需求將帶旺整體商業(yè)市場(chǎng)：2005 年咸寧市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8004 元，同比增長(zhǎng) 9.4% ，在崗職工平均工資 10179 元，同比 增長(zhǎng) 9.6% 。居民收入

11、呈穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 6115 元，其中食品支出 2425 元，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) 39.6% ，已進(jìn)入了恩 格爾系數(shù) 30 40%的富裕階段，消費(fèi)需求將進(jìn)入享受型發(fā)展階段。2005 年咸寧全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 76.87 億元，增長(zhǎng) 13.5% ，從城鄉(xiāng)消費(fèi)市場(chǎng)看，城市消費(fèi)快 于農(nóng)村，城市消費(fèi)品零售額 50.93 億元，增長(zhǎng) 14.2% ；農(nóng)村消費(fèi)品零售額 25.84 億元，增長(zhǎng) 12.1% 。十 五期間全市社會(huì)消費(fèi)品零售額從 2001 年的 48.65 億元增長(zhǎng)到 2005 年的 76.87 億元，年均增長(zhǎng) 11.8% 。 消費(fèi)水平的持續(xù)增長(zhǎng)，將促進(jìn)商業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)一步

12、發(fā)展。3、居民定期儲(chǔ)蓄存款超過同期銀行儲(chǔ)蓄存款的60% ，市場(chǎng)潛在投資能力強(qiáng)：2005 年咸寧市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款達(dá) 119.01 億元，比年初增加 13.71 億元, 其中定期存款 72.27 億元，活期 46.74 億元，定期存款占同期儲(chǔ)蓄存款的61% 。居民定期儲(chǔ)蓄存款比重大，大量閑余資金積淀在銀行，說明市場(chǎng)投資渠道狹窄， 居民的投資理財(cái)行為需要引導(dǎo)， 因此做為投資產(chǎn)品的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)， 有著較強(qiáng)10的市場(chǎng)潛在購(gòu)買力 小結(jié) ：1、從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析， 咸寧市的城市經(jīng)濟(jì)正處于穩(wěn)步上升的趨勢(shì)， 商業(yè)發(fā)展具有經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā) 展的基礎(chǔ)和居民收入穩(wěn)步提高的動(dòng)力， 隨著人民生活水平的提高， 必將對(duì)商品

13、零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念、 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)提出更高的要求 , 因此溫泉商業(yè)街的改造具有城市經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)的基礎(chǔ)和居民消費(fèi)結(jié)構(gòu) 升級(jí)的依托。2、大量居民定期儲(chǔ)蓄存款的積淀， 為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)提供了潛在的投資市場(chǎng)。 本案的開發(fā)銷售有著 良好的民間資本依托。三、人口環(huán)境分析（溫泉城區(qū)） ：1、溫泉城區(qū)居民構(gòu)成以具有高消費(fèi)能力的市政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位人員為主，商業(yè)市場(chǎng)具有堅(jiān)實(shí)的消11費(fèi)基礎(chǔ)：2005 年咸寧城市建成區(qū)面積為 25 平方公里， 城 市人口 26 萬(wàn)人。市區(qū)由咸安區(qū)的永安街道、 浮山街道、 溫泉街道 3 個(gè)街道組成，永安街道人口 11 萬(wàn)人、浮山街道 3.8 萬(wàn)人、溫泉街道 12 余萬(wàn)人。現(xiàn)已形成 咸安、溫

14、泉兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的老城區(qū)。咸寧市委、市政府駐地溫泉，溫泉城區(qū)是鄂南經(jīng)濟(jì)、政治、文化、信息交流中心，城區(qū)內(nèi)分布著眾多 的政府行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，大量的政府工作人員，成為溫泉城區(qū)商業(yè)的主力消費(fèi)群體，因此，溫泉 商業(yè)具有強(qiáng)有力消費(fèi)力的支撐。2、溫泉城區(qū)中高等學(xué)校眾多，學(xué)生數(shù)量龐大，大量的學(xué)生消費(fèi)需求，將推動(dòng)商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)一步繁榮： 根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示， 2005 年咸寧共有普通高等院校 3 所，在校學(xué)生數(shù) 29127 人，中等職業(yè)教育學(xué)校 17 所，在校學(xué)生 34753 人，中高等院校共有在校學(xué)生 63880 人，這些學(xué)校大多位于咸寧市溫泉城區(qū)，龐大 的學(xué)生消費(fèi)群體，構(gòu)成了溫泉商業(yè)的重要消費(fèi)力量，有力推動(dòng)了

15、溫泉城區(qū)商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。 小結(jié) ：121、 溫泉城區(qū)具有大量高素質(zhì)、高消費(fèi)能力的居民，商業(yè)市場(chǎng)消費(fèi)基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)，因此溫泉商業(yè)街的開 發(fā)不但有市場(chǎng)依托，同時(shí)在功能上具有迎合消費(fèi)者高級(jí)消費(fèi)需求，提升溫泉城區(qū)商業(yè)品位的商 業(yè)效應(yīng)。2、 強(qiáng)大的學(xué)生資源是現(xiàn)有溫泉城區(qū)商業(yè)的重要消費(fèi)力量之一， 因此溫泉商業(yè)街的商業(yè)運(yùn)營(yíng)過程中， 應(yīng)充分挖掘?qū)W生消費(fèi)經(jīng)濟(jì)，打造學(xué)生商業(yè)消費(fèi)平臺(tái)，讓學(xué)生經(jīng)濟(jì)成為咸寧商業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。四、旅游環(huán)境分析：1、城市旅游資源豐富，旅游消費(fèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速增長(zhǎng)期：咸寧市是一座具有山水園林特色的中等城市，城市旅游資源豐富，境內(nèi)擁有眾多旅游亮點(diǎn)和精品線路13自然旅游資源以山青、水秀、洞奇、泉溫、桂香、

16、竹翠為主要特色，有聞名遐邇的地?zé)崴Y源溫泉； 秀麗飄逸、景色迷人的省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)星星竹海；聞名全國(guó)、獨(dú)樹一臶的桂花之鄉(xiāng)；鬼斧神工、分布 廣泛的天然溶洞；飛瀑流泉、移步易景的省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)陸水湖。人文旅游資源以革命歷史紀(jì)念地、 古文化遺址而著名，主要有具有考古價(jià)值的新石器時(shí)代古遺址、羊樓洞明清一條街；雄風(fēng)千古的三國(guó) 古戰(zhàn)場(chǎng)赤壁；情懷悲壯、感天動(dòng)地的闖王陵；聞名中外的北伐戰(zhàn)爭(zhēng)遺址汀泗橋；神秘宏偉的 “131 ”地下工程以及中國(guó)向陽(yáng)湖文化村等等。經(jīng)過多年的開發(fā)和探索，境內(nèi)一大批旅游景區(qū)景點(diǎn)，正成為國(guó)內(nèi)、 國(guó)際旅游的知名品牌，旅游業(yè)已逐步成為咸寧經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。目前，咸寧已基本形成了以溫泉為中心，以赤

17、壁、通山為重點(diǎn)，以溫泉商務(wù)療養(yǎng)旅游區(qū)、陸水湖度假 休閑旅游區(qū)、赤壁文物古跡旅游區(qū)、九宮山避暑旅游區(qū)、嘉魚現(xiàn)代農(nóng)業(yè)旅游區(qū)和青山水庫(kù)體育健身旅 游區(qū)為框架的 “ 一個(gè)中心，兩個(gè)重點(diǎn)，六大旅游區(qū) ”的旅游格局。在進(jìn)入 8+1 的城市圈之后，咸寧市 做為生態(tài)旅游城市、將成為武漢的后花園。2005 年全年共接待國(guó)內(nèi)外旅游者 338.73 萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng) 12.4% ，實(shí)現(xiàn)旅游總收入 13.69 億元，增長(zhǎng) 12.6% ，旅游市場(chǎng)增長(zhǎng)快速。14咸寧市裱游資源分布圖15 小結(jié) ：1、 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，全國(guó)各地的旅游市場(chǎng)出現(xiàn)了一片火熱的局面。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府 確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，它在擴(kuò)大

18、開放、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì) 平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量等等許多方面發(fā)揮了越來越重要的作用。咸寧市做為湖北省的 生態(tài)旅游城市也將會(huì)吸引越來越多的周邊城市居民到寧旅游消費(fèi)，拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動(dòng) 旅游商貿(mào)業(yè)的繁榮。2 、 咸寧市區(qū)擁有華中第一泉的溫泉，隨著溫泉谷的開發(fā)建設(shè)，咸寧旅游業(yè)將有可能把現(xiàn)有中心城 區(qū)周邊的星星竹海、太乙洞、金桂湖等多個(gè)旅游景點(diǎn)有機(jī)串聯(lián)起來，形成白天游周邊，晚上住 溫泉的旅游經(jīng)濟(jì)鏈。而溫泉商業(yè)街緊鄰溫泉谷，在地理位臵上具有特殊優(yōu)勢(shì)，在旅游消費(fèi)熱潮 不斷涌動(dòng)的市場(chǎng)背景下，其開發(fā)建設(shè)有利于做活、做大溫泉商圈，提升溫泉商圈的品牌，有效 擴(kuò)大對(duì)旅游人流的影響力，

19、通過旅游消費(fèi)實(shí)現(xiàn) “以旅帶商 ”進(jìn)而 “以商促旅 ”的良性經(jīng)濟(jì)循環(huán)16五、城市規(guī)劃分析：1、城市性質(zhì)：武漢城市圈三級(jí)節(jié)點(diǎn)城市和最具發(fā)展?jié)摿Φ闹械壬鷳B(tài)城市 以發(fā)展高效清潔能源、輕工和生態(tài)旅游等生態(tài)型產(chǎn)業(yè)為主的鄂南綜合性中心城市 武漢城市圈的生態(tài)大花園和休閑度假養(yǎng)生及生態(tài)旅游名城 鄂南門戶和湘鄂贛邊界區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)物流中心咸寧市政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心2、城市發(fā)展方向 東北向：（ 1）南北兩區(qū)繼續(xù)相向發(fā)展，充分實(shí)現(xiàn)對(duì)接，進(jìn)一步強(qiáng)化緊湊度和集聚度。（ 2）拓展新方向，主體向東北方向拓展，通過武廣客運(yùn)專線火車站的建設(shè)和銀泉大道以東市工業(yè)區(qū)發(fā)展， 進(jìn)一步強(qiáng)化南北兩區(qū)的集聚度，促進(jìn)組團(tuán)城市的形成。3、城市總體

20、布局：城市總體布局形態(tài)由 “啞鈴”型城市轉(zhuǎn)變?yōu)?“組團(tuán)式 ”城市，各組團(tuán)之間用生態(tài)綠帶相隔，用交通主干道 相連，形成分散組團(tuán)生態(tài)城市的基本框架17 小結(jié) ：1、 咸寧 “生態(tài)旅游名城 ”和“現(xiàn)代型商貿(mào)物流中心的綜合型城市 ”的城市性質(zhì)定位，準(zhǔn)確抓住了 咸寧所擁有的旅游資源和便捷的交通區(qū)位兩大城市優(yōu)勢(shì)，隨著城市產(chǎn)業(yè)分工的明確，咸寧做為 區(qū)域生態(tài)型的商貿(mào)物流中心地位將越來越明顯，國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平有望進(jìn)入增長(zhǎng)的快車道，商 貿(mào)流通業(yè)發(fā)展前景良好。2、 溫泉、咸安南北兩區(qū)相向發(fā)展的城市發(fā)展規(guī)劃，將加快咸寧市區(qū)一體化的進(jìn)程，隨著南北兩區(qū) 集聚度的提高，區(qū)域商業(yè)互動(dòng)性增強(qiáng)，將大大凸顯咸寧中心城區(qū)的商業(yè)地位與

21、競(jìng)爭(zhēng)力，有效提 升城市商業(yè)的輔射力，批發(fā)、零售型商業(yè)市場(chǎng)將更為活躍。18第二部分咸寧市商業(yè)環(huán)境研究分析商圈分析商業(yè)業(yè)態(tài)分布分析溫泉路商圈商鋪?zhàn)赓U調(diào)查商圈分析:咸寧市城市地形結(jié)構(gòu)呈“亞鈴型”形態(tài)，區(qū)域現(xiàn)狀形成了咸安與溫泉兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的城區(qū)，兩地中心相距約 6公里，路距相對(duì)較長(zhǎng)，現(xiàn)狀主要通過長(zhǎng)安大道連接，區(qū)域緊密度不夠，呈割裂狀態(tài)，因此在商業(yè)格局上咸安 與溫泉也形成了各自獨(dú)立的商業(yè)圈191、溫泉路商圈商圈簡(jiǎn)介位于溫泉城區(qū)，商圈以溫泉路與淦河大道交匯處的花壇為中心，商業(yè)沿淦河大道與溫泉路呈“V字型分布，區(qū)域內(nèi)集中了溫泉購(gòu)物中心、步步高購(gòu)物廣場(chǎng)、中百倉(cāng)儲(chǔ)購(gòu)物廣場(chǎng)等大、中型購(gòu)物商場(chǎng)，以 及大量的品牌專業(yè)

22、、專賣店。由于溫泉城區(qū)是咸寧市政府的所駐地，聚集了咸寧眾多的機(jī)關(guān)、事業(yè)單 位，依托區(qū)域內(nèi)高素質(zhì)、高消費(fèi)能力的政府公務(wù)員，該商圈已成為咸寧高檔商業(yè)的集中地，是咸寧市 的高級(jí)商圈。商圈構(gòu)成主要商圈：以現(xiàn)有溫泉街道轄區(qū)為核心商業(yè)范圍，以街道內(nèi)的常住居民和學(xué)校學(xué)生為主力消費(fèi)購(gòu) 物群體。次要商圈：輻射咸寧大道以北浮山街道轄區(qū)范圍的區(qū)域，分布有浮山街道居民和溫泉開發(fā)區(qū)、市 工業(yè)區(qū)工人等消費(fèi)人群。邊緣商圈：輻射咸安城區(qū)范圍區(qū)域，以咸安區(qū)內(nèi)的高端消費(fèi)者構(gòu)成主要消費(fèi)人群。20溫泉商圈示意圖e oi.ttJU I( M i(nu增MJl、 ，-* * 2*哥ft 村妊 冬，Aef :“寸11 J .N：D 5t.

23、 t M* * 1占龜牧宇汽北峠櫓楚檢老儀町W毛三專*t嚴(yán)尸錄密M 片以口陵豪：上更豐 I& 71* 虛 W * -* iff*滾K/* M /. r.;/ 1B今則 毛朝水豊責(zé)五劣6尤tt1翩4 :$丁二9 YM 舍!1中審購(gòu)物廣場(chǎng)“昨、V5H兒料.HHHr * ft 八212、南大街商圈商圈簡(jiǎn)介位于咸安城區(qū)，商圈由南大街、魚水路、懷德路三條街圍合而成，是咸安城區(qū)居民的日常購(gòu)物消費(fèi)中 心。該商圈基本上以沿街商店經(jīng)營(yíng)為主，缺乏大、中型的購(gòu)物商場(chǎng)和品牌專營(yíng)店，商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為 低級(jí)，商圈形象落后，屬中低端形態(tài)的商業(yè)圈。商圈構(gòu)成主要商圈：以現(xiàn)有咸安街道轄區(qū)為核心商業(yè)圈，以街道內(nèi)的常住居民為主力消費(fèi)

24、購(gòu)物群體。次要商圈：范圍以浮山街道為主，消費(fèi)人群以街道內(nèi)居民和溫泉開發(fā)區(qū)的工人為主。邊緣商圈：范圍至溫泉城區(qū)，消費(fèi)群體以溫泉城區(qū)的低收入人群為主。22業(yè)現(xiàn)狀及溫泉路.南大街商圈交叉示意咸寧商234 -商業(yè)業(yè)態(tài)分布分析:咸寧商業(yè)業(yè)態(tài)分布表主要商業(yè)形態(tài)傳統(tǒng)雜貨鋪購(gòu)物中心專營(yíng)店超市專業(yè)市場(chǎng)特色商業(yè)街百貨商場(chǎng)代表示例主要分布區(qū)域廣泛分布在各條街道溫泉購(gòu)物中心、 步步高購(gòu)物廣溫泉路商圈場(chǎng)、文化廣場(chǎng)利郎、九牧王、太子龍、達(dá)芙溫泉商圈妮、金利來中百超市、武商量販溫泉、咸安各一家建材溫泉體育街、 咸安文筆大道溫泉商業(yè)步行街、咸安福寧商 業(yè)步行街溫泉、咸安無(wú)無(wú)評(píng)價(jià)商品陳列雜亂檔次低市民購(gòu)物休閑、時(shí)尚中心，購(gòu) 物

25、環(huán)境相對(duì)較好店堂裝修好、商品檔次高大型超市購(gòu)物環(huán)境好，中、小型超市數(shù)量少，經(jīng)營(yíng)狀況一般專業(yè)類批發(fā)市場(chǎng)少規(guī)模小、環(huán)境一般，經(jīng)營(yíng)狀況 一般，無(wú)其它專業(yè)特色街無(wú)24 小結(jié) ：1、 從商圈地位分析，溫泉路商圈超過南大街商圈，成為咸寧市的第一商業(yè)圈，但溫泉商圈現(xiàn)有品 牌商業(yè)與低端小商業(yè)市場(chǎng)并存的商業(yè)現(xiàn)狀，與其第一商圈的地位形成較大的反差，不利于商圈 形象的進(jìn)一步提升，因此，重新改造現(xiàn)有商業(yè)格局，重塑溫泉商圈的品牌形象，將有利于擴(kuò)大 溫泉商圈的商業(yè)影響力、輻射力，促進(jìn)咸寧整體商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。2、 從整體商業(yè)市場(chǎng)分析，咸寧市的商業(yè)市場(chǎng)還不成熟，業(yè)態(tài)分布零亂、無(wú)序，現(xiàn)階段的成型商業(yè) 基本上集中在溫泉路商業(yè)圈與

26、南大街商業(yè)圈上，其它街區(qū)鮮見成行成市的商業(yè)，行業(yè)的集合經(jīng) 營(yíng)特征不明顯，城市尚未形成有特色的商業(yè)街區(qū)，缺乏主題型的商業(yè)。因此，本案主題商業(yè)街 區(qū)的開發(fā)將以其獨(dú)特的商業(yè)形象，引爆市場(chǎng)。3 、 從行業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析，行業(yè)業(yè)態(tài)分布尚不健全，市場(chǎng)缺乏商場(chǎng)百貨與數(shù)碼通訊電子類產(chǎn)品的有 效供給，本案的商業(yè)開發(fā)有效填補(bǔ)了溫泉商業(yè)市場(chǎng)存在的空白，存在極大的市場(chǎng)需求。4、從專業(yè)商業(yè)市場(chǎng)分析，由于咸寧在地理位臵上鄰近武漢，地緣上的相近性使專業(yè)類批發(fā)市場(chǎng)的 商業(yè)影響力基本在武漢的屏蔽之下，輻射力有限，市場(chǎng)缺乏大規(guī)模專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的商業(yè)土壤。 因此，專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的開發(fā)規(guī)模不宜太大5、從商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析，步行街二樓、文化廣

27、場(chǎng)二樓店面轉(zhuǎn)讓頻繁、聚富時(shí)代廣場(chǎng)二樓空臵的商 業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象，說明咸寧市民的逛街購(gòu)物習(xí)慣以一層平面為主，對(duì)立體型商業(yè)有排斥心理，因此 在立體型商業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上宜實(shí)行差異化經(jīng)營(yíng)策略，有機(jī)引導(dǎo)消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣。25三、溫泉路商圈商鋪?zhàn)赓U調(diào)查：淦河路商業(yè)調(diào)查表：店名經(jīng)營(yíng)行業(yè)商品檔次實(shí)用面積（m2）門面寬度（米） 租金（元）/m2月租金經(jīng)營(yíng)狀況淦河路北區(qū)商業(yè)（調(diào)查順序由藍(lán)海酒店花壇） 卡斯高鞋類中高2532000/月80一般-咸寧特產(chǎn)副食品中158500/月33差頂好飾品飾品中低1045500/ 月50良好-九牧王服裝高2002012000/月60一般-雅戈?duì)柗b高80107000/月87.5一般淦河路南

28、區(qū)商業(yè)（調(diào)查順序由藍(lán)海酒店 一一花壇） ,備注:文化廣場(chǎng)二樓 45平方米標(biāo)準(zhǔn)店面的租金1.8 2萬(wàn)/年花店花卉中低203.5350/月17.5良金蘋果運(yùn)動(dòng)休閑中低120109萬(wàn)/年62.5差七匹狼運(yùn)動(dòng)服飾中30352000/ 月67一般-SHE服裝3031500/ 月50一般文化廣場(chǎng)服裝中高906.65.5萬(wàn)/年51一般與狼共舞達(dá)芙妮鞋中高3031500/月50良步森服裝中高605.65000/月83一般26溫泉路商業(yè)調(diào)查表店名經(jīng)營(yíng)行業(yè)商品檔次實(shí)用面積（m2）門面寬度（米） 租金（元）/m2月租金經(jīng)營(yíng)狀況.步行街沿溫泉路商業(yè)群豪精英男裝服裝高檔806.612萬(wàn)/年125良步行街內(nèi)街一樓商業(yè)IC

29、E服飾女裝中檔353.324000/年57.1一般浪漫一身女裝中檔353.328000/年667良時(shí)代褲行褲子中低檔353.328000/年66.7一般步行街內(nèi)街二樓商業(yè)璦瑋瑋灰鼠裝中檔中檔5270-66 6 15000/ 年25000/ 年2430轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓-/S弋夢(mèng)幻河馬女裝中低檔t V706 6M W V/ 125000/ 年30轉(zhuǎn)讓日本3年2組-服飾中低檔356 614000/ 年33轉(zhuǎn)讓中低檔OU金門街商業(yè)0.0轉(zhuǎn)匕讓黛富妮十上用中高檔丨 J 1 判 1 口 =100-4010萬(wàn)/年83一般誠(chéng)信男裝服裝中檔80969萬(wàn)/年94一般賓女皮鞋鞋中檔333.34萬(wàn)/年101良27溫泉路商業(yè)調(diào)

30、查表店名經(jīng)營(yíng)行業(yè)商品檔次實(shí)用面積（m2）門面寬度（米）租金（元）/m2月租金經(jīng)營(yíng)狀況本案沿街商業(yè)維康藥房醫(yī)藥中362 74000元/月111賣得快服裝中低檔362 75 萬(wàn) /年116火玫瑰女裝中低檔36275 萬(wàn) / 年116花壇一一茶花街商業(yè)（調(diào)查順序由花壇起）波絲登服裝高10075萬(wàn) / 年42一般卡朱米服裝中高10074萬(wàn) / 年33一般味添面館飲食中1701358.6萬(wàn)/年42差夢(mèng)潔家紡床上用品高8083.5萬(wàn)/年36良天逸童裝服裝中1837000/年33一般藥店醫(yī)藥中低5062萬(wàn)/年33差如意超市超市中低7091.5萬(wàn)/ 年18差28 小結(jié) ：1、 從經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析，服裝與鞋類占大多

31、數(shù)，大型百貨與數(shù)碼通訊類商業(yè)少。2、 從商品檔次分析，溫泉路東、西兩面街的經(jīng)營(yíng)檔次不均衡。淦河路、溫泉路西面街品牌店多， 商業(yè)檔次高；溫泉路東面街，由于商業(yè)建筑多為臨時(shí)建筑，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為低級(jí)。3、從消費(fèi)層次分析，以機(jī)關(guān)、事業(yè)單位上班族（包括咸安區(qū)）與學(xué)生消費(fèi)為主。4、從經(jīng)營(yíng)面積分析， 普通商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積多為3040 平方米的單店為主，品牌專賣店則由2-3 個(gè)單店組成，經(jīng)營(yíng)面積多為70 100 平方米，相對(duì)較大。5 、 從租金水平分析， 溫泉路沿街租金水平最高，本案沿街店面租金高達(dá)116 元 /m2/ 月， 內(nèi) 街租金水平落差明顯，降至 60 元 / m 2/ 月，二層租金約為一層租金的一半，大約

32、在30 元 / m 2/ 月左右；淦河路租金集中在 5060 元/ m 2/ 月區(qū)間，租金水平由西向東呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，靠近花 壇的店面月租金2可達(dá) 80 多元/ m ；溫泉南路（花壇向南路段）由于商業(yè)氛圍相對(duì)較差，租金水平較低，集中在 3040 元/ m 2/ 月區(qū)間。6、從經(jīng)營(yíng)狀態(tài)看：目前經(jīng)營(yíng)狀況一般，普遍感到生意難作，有經(jīng)營(yíng)上的壓力，因此從這個(gè)角度講， 商鋪的升值潛力可能會(huì)因供量的增加而沖談，價(jià)格提升已經(jīng)陷入困境，缺乏商業(yè)業(yè)績(jī)的持續(xù)增 長(zhǎng)支撐。29 提示 1、 溫泉商圈的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)的綜合分析表明，溫泉商圈目前的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為單一，導(dǎo)致同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，因此溫泉商業(yè)街的改造宜立足現(xiàn)有政府工

33、作人員與學(xué)生兩大消費(fèi)群體，在提 升整體街區(qū)商業(yè)品位的同時(shí)，有機(jī)營(yíng)造學(xué)生專門消費(fèi)街區(qū)，打造多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的復(fù)合商業(yè)模式， 實(shí)現(xiàn)與其它商業(yè)形態(tài)的良性互動(dòng)。2、 如果按本案街區(qū)現(xiàn)有的租金標(biāo)準(zhǔn)作為目前投資本案商鋪?zhàn)饨鸬哪晔找?，參照?guó)際通行的商鋪2150 的租售比，或按年 8%的收益率推算，則租金對(duì)本案售價(jià)的支持為，沿街約17000 元 / m2街約 10000 元 / m 2 ，內(nèi)街二樓約，內(nèi)24500 元 / m 。30在售商業(yè)物業(yè)個(gè)案相關(guān)信息1溫泉城區(qū)Nb 1、第三部分咸寧市在售商業(yè)物業(yè)分析31案名： 溫泉潛山商業(yè)步行街位臵： 淦河大道 168 號(hào)規(guī) 模： 總建 45000m2 ，由 15 幢三層商鋪

34、組成，商鋪數(shù)量總計(jì) 500 余套，街區(qū)長(zhǎng)度 508m 。 整體定位： 財(cái)富盛宴城市的生活樂趣功能定位： 以餐飲、購(gòu)物、休閑娛樂為主，配以少量家飾家電、通訊科技和文化用品，具體規(guī)劃為以下四 個(gè)功能分區(qū)：血1:亞洲精選美食餐飲區(qū)（4#、11#、12#、15#）血2:香榭里步行購(gòu)物街區(qū)（1#、2#、3#、5#、6#）血3:錫耶那度假休閑中心區(qū)（7#、8#、9#、13#）血4:新奧爾良下沉式時(shí)尚廣場(chǎng)區(qū)（10 #、14#）150 個(gè)車配套及路網(wǎng)規(guī)劃:步行道、車行道分離設(shè)計(jì)，道路寬度 14m；4 臺(tái)扶梯、 7 座連廊；地下停車場(chǎng)（位）；3 個(gè)開放式廣場(chǎng)、21 個(gè)休閑露臺(tái)。營(yíng)銷推廣賣點(diǎn):M 1、區(qū)位：項(xiàng)目毗

35、鄰建設(shè)中的溫泉谷休閑度假山莊，且周圍街區(qū)形象好。32M 2、銷售政策：預(yù)定VIP客戶優(yōu)惠3% ; 一次性付款客戶優(yōu)惠 5%。弘3、返租政策：一年半返利購(gòu)房總款的8%。M 4、招商政策：采取統(tǒng)一的招商、統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理。價(jià)格：一層均價(jià) 7000元/m2 ；二層均價(jià) 4000元/m2 ;三層均價(jià) 2800元/m2。單套面積范圍：20 m 2500 m2不等，除餐飲區(qū)三層連體出售大面積外，其余單套面積以40 m260 m2為主力。目前銷售情況： 一期 3#、 6#于 7 月 3 日開盤已經(jīng)售磬；二期2#、 5#于 7 月 9 日開盤目前已售出 80%，三期余下 11 幢預(yù)計(jì)將于 11 月初開盤。工 程

36、 進(jìn) 度： 2007 年 3 月統(tǒng)一交付使用?？?源 分 析： 以本地投資者為主，少量下轄其他縣區(qū)及武漢投資者。M 2 、案名： 步行街二期位臵： 淦河大道與溫泉路交匯處規(guī) 模：總建23000余m2，由2幢入口四層分體商鋪、2幢3層分體商鋪、3幢4層商鋪（第四層為辦33公樓或住宅）共計(jì) 7 幢建筑組成；商鋪數(shù)量 200 余套，整體定位： 即將有專業(yè)營(yíng)銷策劃公司進(jìn)駐，項(xiàng)目整體包裝定位尚未確定。功能定位： 以服飾、鞋類為主，入口處沿街商鋪輔以少量品牌快餐連鎖、休閑餐飲店。配套及路網(wǎng)規(guī)劃： 在街區(qū)兩側(cè)二層及三層分別架設(shè)兩條過街天橋，形成環(huán)形路網(wǎng)。營(yíng)銷推廣賣點(diǎn)：血1區(qū)位：項(xiàng)目地處溫泉區(qū)繁華商業(yè)核心地段

37、血2、招商：通過與知名品牌的快餐店的簽約意向洽談，意圖進(jìn)一步聚攏人氣，目前正在洽談的包括KFC等商家。價(jià) 格：未確定，目前預(yù)約登記中的1#、2#兩幢預(yù)計(jì)價(jià)格為一層18000元/m2，二層75008000元/m2 ,三層35004000元/m2。單套面積范圍： 60 m2 80 m2目前銷售情況： 預(yù)約登記中工 程 進(jìn) 度： 入口處 1#、 2#樓已經(jīng)封頂；其余在建。2、咸安區(qū)M 3、案 名： 大富源商業(yè)中心34位 臵： 咸安區(qū)原咸寧賓館舊址規(guī)模： 占地 25000 m2 ，總建 80000 m 2 。整體定位： 國(guó)際化休閑、娛樂商業(yè)中心功能定位：弘1百貨精品廣場(chǎng)探 1F ：超市、地下停車場(chǎng)仆：

38、品牌專賣、彩妝、黃金珠寶、手表、銀行、通訊 2F ：女裝、鞋類、快餐店 3F ：男裝、女裝、箱包探4卩：運(yùn)動(dòng)品牌服裝、體育用品、家紡、童裝童玩 5F ：休閑餐飲血2、家電數(shù)碼廣場(chǎng)-地上五層，以家電和通訊科技產(chǎn)品為主，主力店待定。血3、3幢12層小高層，1F-3F為商鋪。3 部觀景電梯；每層配套及路網(wǎng)規(guī)劃： 5000 m2 的地下停車場(chǎng)； 3000 多 m2 的中央休閑廣場(chǎng)；中央空調(diào)；兩部扶梯35營(yíng)銷推廣賣點(diǎn)：弘1、區(qū)位：地處咸安區(qū)人口密集區(qū)，交通便利。弘2、規(guī)模及規(guī)劃 MALLM 3、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪弘4、招商：“旗艦店帶動(dòng)二級(jí)店”的招商模式；統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理價(jià) 格： 未確定目前銷售情況：

39、預(yù)約登記中，預(yù)計(jì)開盤時(shí)間為 2007 年 3 月4、案名：寧虹大市場(chǎng)位臵：咸安區(qū)永安大道 34 號(hào)（原燃料公司南山煤廠）規(guī)模：占地 32000 m2整體定位：咸寧市最大的、最高檔的菜場(chǎng)及批發(fā)市場(chǎng)功能定位：地下為菜市場(chǎng)、地面商店規(guī)劃為摩托車、電腦、文體市場(chǎng)三個(gè)區(qū)36營(yíng)銷推廣核心賣點(diǎn)：M 1、規(guī)劃的專業(yè)性及唯一性M 2、區(qū)位：項(xiàng)目周邊近 10萬(wàn)戶的居民和 100多家餐飲服務(wù)企業(yè)， 意味著終端消費(fèi)市場(chǎng)得到了保障, 也意味著 “終端消費(fèi)租賃 ”鏈條得到了優(yōu)化。M 3、投資回報(bào)率高，菜市場(chǎng)攤位即買即收租金。M 4、咸寧市政府重點(diǎn)招商項(xiàng)目、咸寧市政府民心工程。價(jià)格： 菜場(chǎng)攤位按照肉類海鮮、蔬菜、干貨等分區(qū)

40、依次為5.8 萬(wàn)元/ 個(gè)、 3.5 萬(wàn)元/ 個(gè)和/個(gè)；地面零售店一層單價(jià)在6000元/m27500元/m2之間；二層單價(jià)為 4500單套面積范圍： 菜市場(chǎng)攤位 3 m2/個(gè)；街區(qū)門面單套面積范圍在60 m 270 m 2之間，內(nèi)街面積在之間。目前銷售情況： 一層銷售率 60% 。工 程 進(jìn) 度： 2006 年 11 月 28 日交付使用?？?源 分 析： 主要為本地投資者和自營(yíng)戶。M5、同時(shí)3.8 萬(wàn)元元 /m2。20-30 m2案 名： 世紀(jì)新城37 位 臵： 咸安區(qū)火車站對(duì)面轉(zhuǎn)盤規(guī) 模： 規(guī)劃 6 幢住宅， 1F-2F 為單層商鋪，總計(jì) 230 套。規(guī)劃商業(yè)總建 13000 余平 價(jià) 格：1F單價(jià)在 4300元/m25000元/m2之間；2F 為 1600 元 /m2。面 積： 單套面積范圍在 20 m 2120 m2 之間，主力面積區(qū)間為 40 m 260 m2 之間工程進(jìn)度： 2007 年 3 月交付使用。銷售進(jìn)度 ：合同銷售 44 套，占總量的 1