房地產(chǎn)評估Part概述

1、1第五章 房地產(chǎn)評估Part.1 概述一、房地產(chǎn)的特征（一）土地1.稀缺性：非再生性資源（一般只會增值）2.位置移動的雙重性：地理位置社會經(jīng)濟(jì)位置（交通通訊商業(yè)文化衛(wèi)生）3.壽命：相對永恒性4.用途的廣泛性：最佳效用原則（民星校園用途）2案例 “從07年11月開始，人們買地像著了魔一樣，成都竟出現(xiàn)8800萬/畝的地，而樓面價才1.6萬，旁邊最好的房價只有1.3萬左右(香港某企業(yè)） ；上海也出現(xiàn)6.6萬/米樓面價。南京(2700-24000)；蘇州：均價：620024000；深圳40000；濟(jì)南：6600；西安6500；昆明：10000 房地產(chǎn)商地方政府共同進(jìn)步3（二）房屋建筑1.一般沒有空中樓

2、閣2.壽命有限3.可以再生（維修或重新來過）4二、房地產(chǎn)價格評估的專業(yè)性原則 房地合一原則（評估時的綜合進(jìn)行） 區(qū)域及地段原則（按不同的區(qū)域和地段有所區(qū)別地評估） 最佳使用原則 （“此一時彼一時原則”next pp.）5評估原則須參照各國的通脹背景1 對于房價與收入比，聯(lián)合國人居中心給出的上限是3：1，世界銀行給出的上限是5：1，而我國2006年三季度統(tǒng)計數(shù)據(jù)：深圳市場房價與家庭可支配收入為15.76：1，上海15.55：1，北京13.55：1。 美次債危機(jī)以來，新房銷售均價19.59萬美元，合140萬元（含土地），中國卻非常普遍!！2006年后走勢離譜三分是市場，七分是人為： 地方政府土地財

3、政；GDP；聯(lián)合炒作者為強(qiáng)勢群體推動通脹的罪魁禍?zhǔn)?；三亞市長陸志遠(yuǎn)：“房價8394元，賤賣是犯罪”6評估原則須參照各國的通脹背景2 上世紀(jì)90年代日房跌過70，東京地區(qū)跌過60清盤、倒閉、破產(chǎn)。亞洲金融危機(jī)，香港跌了60，泰國等國家至今還有爛尾樓。 楊國強(qiáng)的碧桂園 自92年開發(fā)碧桂園以來, 一直秉持在郊區(qū),遠(yuǎn)郊發(fā)展,低調(diào),實干. 到99年,開發(fā)特點是在郊區(qū)三不要地方,荒山野地拿地開發(fā),然后賣給以港澳客戶為主的群體,賺香港人的錢;進(jìn)入本世紀(jì),碧桂園向全國發(fā)展,特點依舊哪有碧桂園,那兒的房價就漲不起來現(xiàn)在還有不少碧桂園別墅才數(shù)千元/M2。 7Part.2 房地產(chǎn)價格一、房地產(chǎn)價格體系（一）土地價格

4、體系我國特指：土地使用權(quán)價格體系房產(chǎn)、土地使用權(quán)（美國西部大開發(fā)的一部影片/ 一樁案例1.基準(zhǔn)地價：城鎮(zhèn)國土使用權(quán)在一定時期、區(qū)域內(nèi)不同用途使用權(quán)的級別平均價格。2.標(biāo)定地價：以1.為基礎(chǔ)，結(jié)合宗地本身和市場的具體情況確定的地價。3.出讓底價：政府出讓土地使用權(quán)的最低價格。4.轉(zhuǎn)讓價格：再轉(zhuǎn)讓價（房產(chǎn)商土地儲備：萬科，1800萬M2買賣/ 租賃（曹路某銀行）/ 征用價格：五角場一老嫗（物權(quán)法）5.其它價格8（二）房產(chǎn)價格體系1.生產(chǎn)用房產(chǎn)：企業(yè)資產(chǎn)評估中屬于單項資產(chǎn)要素，不具有整體生產(chǎn)和贏利能力：重置成本法2.居住用房產(chǎn)：福利價格/ 成本價格/ 標(biāo)準(zhǔn)價格/ 商品價格 均或多或少包含地價。3.營

5、業(yè)用房產(chǎn)：成本價格/ 收益現(xiàn)值價格4.行政事業(yè)用房產(chǎn)價格：公益目的 ； 轉(zhuǎn)作它用：用相應(yīng)用途的價格標(biāo)準(zhǔn)（州政府搬遷之后）9二、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成 （一）土地價格的構(gòu)成 我國土地的所有權(quán)歸屬：城市國有/ 農(nóng)村和城市郊區(qū)：農(nóng)村集體所有 城市建設(shè)征用各類土地后歸國有，但須補(bǔ)償 城鎮(zhèn)土地價格的可能構(gòu)成因素： 土地征用費/或拆遷安置費/土地開發(fā)費/土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費（國家讓渡給土地開發(fā)企業(yè)）10具體來看：1.土地征用費：土地補(bǔ)償（農(nóng)村集體）/ 土地投資補(bǔ)償（房建、青苗、土壤改良費）/ 和勞動力安置費江大2.拆遷安置費：城市建設(shè)動遷補(bǔ)償和安置費3.土地開發(fā)費：A/ 三通或七通一平：道路、水電通和場地平整（+排

6、水、煤氣、供熱及郵電）B/ 公益性市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費C/ 息稅D/ 利潤4.11（二）房地產(chǎn)價格構(gòu)成 1、房地產(chǎn)生產(chǎn)成本 2、流通費用（生產(chǎn)性：看房、維修費； 純流通：廣告、代銷） 3、稅利（營業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加） 房地產(chǎn)生產(chǎn)成本包括 土地價格（含公關(guān)成本） 勘察設(shè)計費、建安費配套費、管理費（如，開發(fā)企業(yè)工人工資等） 息稅（土地使用稅） 案例：大東灘圍海造地以及土地劃撥抵債 12三、房地產(chǎn)價格的影響因素（一）一般因素社會因素：人口數(shù)量與素質(zhì)、政局與治安、城市化和公共設(shè)施完備程度經(jīng)濟(jì)因素：宏觀經(jīng)濟(jì)金融形勢（NY王啟明）：奧運；世博政策因素：住房制度（房改）、房地產(chǎn)政策等心理因素：深

7、圳、廣州（跌1/3）、世博概念或成2年后的替罪羊？13（二）區(qū)域因素住宅區(qū)：離市中心遠(yuǎn)近、小區(qū)配套及自然環(huán)境、建筑密度（世紀(jì)公園/文化館/陽光苑/金體苑）商業(yè)區(qū)：商業(yè)群落大小、顧客來源、交通便捷程度工業(yè)區(qū)：運輸便利程度、水電能源供給狀況等等 14（三）個別因素1.土地史玉柱巨人大廈（短裂層，地基成本暴升）健特地理位置（地段商業(yè)繁華與交通便捷程度）、地質(zhì)、形狀2.房屋建筑物環(huán)境、設(shè)計、樓層、朝向、面積15Part.3 房地產(chǎn)價格的評估 一、市場比較法（以土地使用權(quán)價格評估為例） 注意：公式5.29（P.141） 被估地產(chǎn)價格=交易實例地產(chǎn)單價*各類修正系數(shù)*被估地產(chǎn)面積 5.14公式（P.137

8、） EP.1 （P.142）說明： 交易情況修正系數(shù)（正常交易：1） 交易時間修正系數(shù)：每月上漲1%？ 區(qū)域修正系數(shù)：繁華區(qū)與非繁華區(qū)，交通等 個別修正系數(shù)：面積、容積率與土地使用權(quán)剩余使用年限16二、收益現(xiàn)值法評估 步驟：（一）年凈收益=有效毛收入（包括空置、拖欠租金等因素造成的損失）營運費用 （二）年收益的資本化（總價） （三）收益期限的確定 EP.2 （P.135）的說明 （四）計算結(jié)果可與重置成本法結(jié)果比較，能發(fā)現(xiàn)什么問題么？17附：收益法的派生方法 1.土地殘余法 公式5.11 （P.134）L=a-B(rB+d)/rL EP.3（P.136） 2.建筑物殘余法18三、重置成本法(重

9、置凈價) （一）土地評估 （適用于學(xué)校、公園、醫(yī)院、公共建筑和公共設(shè)施等） EP.4(p129) 1.說明 生地開發(fā)：地產(chǎn)重置成本=土地取得與開發(fā)成本+息稅利 熟地：地產(chǎn)評估值地產(chǎn)貶值額（規(guī)定了使用年限或周圍環(huán)境惡化） 2.生地開發(fā)評估 其中土地開發(fā)費用中的資金成本（貸款利息的估算）： 按各階段的投資額分段估算利息 按投資總額的50%逐月計息19 其中的利潤率10%： 關(guān)于公司或項目業(yè)績考核的科學(xué)性應(yīng)將前一年的贏余追加投資本題的綜合投資回報率或者復(fù)利前提下的投資回報率10%20（二）房地產(chǎn)重置成本法評估 EP.5(p130)21四、房地產(chǎn)評估剩余法（假設(shè)開發(fā)法） 將待評估房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)后的價值

10、扣除其正常的開發(fā)費用、利稅后，倒推算房地產(chǎn)的（市場）價格。 （一）地價=樓價建筑費和專業(yè)費利息利稅 =樓價建筑費（1+a）（1+r+r1）稅收/ （1+r+r1）公式 其中，利息=（地價+建筑費+專業(yè)費）*r （全部投資的資金成本） 利潤=（地價+建筑費+專業(yè)費）* r1 EP.6（P.149）22五、土地評估的路線價法 基本概念 （P.152-154） 基本步驟 EP.7（P.155）23作業(yè) 習(xí)題26（P.160）：請評估某宗地塊價格。24案例 “從07年11月開始，人們買地像著了魔一樣，成都竟出現(xiàn)8800萬/畝的地，而樓面價才1.6萬，旁邊最好的房價只有1.3萬左右(香港某企業(yè)） ；上海

11、也出現(xiàn)6.6萬/米樓面價。南京(2700-24000)；蘇州：均價：620024000；深圳40000；濟(jì)南：6600；西安6500；昆明：10000 房地產(chǎn)商地方政府共同進(jìn)步25二、房地產(chǎn)價格評估的專業(yè)性原則 房地合一原則（評估時的綜合進(jìn)行） 區(qū)域及地段原則（按不同的區(qū)域和地段有所區(qū)別地評估） 最佳使用原則 （“此一時彼一時原則”next pp.）26二、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成 （一）土地價格的構(gòu)成 我國土地的所有權(quán)歸屬：城市國有/ 農(nóng)村和城市郊區(qū)：農(nóng)村集體所有 城市建設(shè)征用各類土地后歸國有，但須補(bǔ)償 城鎮(zhèn)土地價格的可能構(gòu)成因素： 土地征用費/或拆遷安置費/土地開發(fā)費/土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費（國家讓渡給土地開發(fā)企業(yè)）27（二）區(qū)域因素住宅區(qū)：離市中心遠(yuǎn)近、小區(qū)配套及自然環(huán)境、建筑密度（世紀(jì)公園/文化館/陽光苑/金體苑）商業(yè)區(qū)：商業(yè)群落大小、顧客來源、交通便捷程度工業(yè)區(qū)：運輸便利程度、水電能源供給狀況等等 28附：收益法的派生方法 1.土地殘余法 公式5.11 （P.134）L=a-B(rB+d)/rL EP.3（P.136） 2.建筑物殘余法2