通過作價出資(入股)取得的國有土地使用權轉讓或者抵押,如何辦理登記

1、通過作價出資（入股）取得的國有土地使用權轉讓或者抵押，如何辦理登記？答：通過作價出資（入股）取得的國有土地使用權轉讓或者抵押，可以直接按照或者參照出讓國有建設用地使用權辦理登記。 實踐中，通過作價出資（入股）取得的國有土地使用權，在進行登記時，因其取得方式等的不同，一般登記為兩種不同的權利類型：一種登記為作價出資（入股），一種登記為出讓。之所以存在區(qū)別，主要是基于以下原因：前一種作價出資（入股）是土地管理法實施條例第二十九條規(guī)定的國有土地有償使用的一種特殊方式，主要出現在國有企業(yè)改革過程中。作價出資的主體是國家，因此一般登記為作價出資（入股）；后一種作價出資（入股）主要是根據公司法第二十七條第

2、一款的規(guī)定，股東以“可以用貨幣估價并可以依法轉讓”的土地權利作價出資?！翱梢杂秘泿殴纼r并可以依法轉讓”的土地權利一般為出讓的國有建設用地使用權，因此權利類型一般直接登記為出讓國有土地使用權。雖然目前將前一種作價出資（入股）的土地權利類型登記為作價出資（入股），但筆者認為，這種權利實質上就是一種出讓國有土地使用權，因為： 一是權能與出讓國有土地使用權相同。根據國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權管理暫行規(guī)定(原國家土地管理局第8號令)的規(guī)定，“國家以土地使用權作價出資（入股），是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入改組后的新設企業(yè)，該土地使用權由新設企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關于

3、出讓土地使用權的規(guī)定轉讓、出租、抵押”。根據國土資源部關于加強土地資產管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見的規(guī)定，土地“以作價出資（入股）方式處置的，土地使用權在使用年期內可依法轉讓、作價出資、租賃或抵押”。 二是國家作價出資（入股）土地使用權實質上已經支付了土地使用權出讓金。根據城市房地產管理法的規(guī)定，土地使用權出讓是指“國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為”。根據國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權管理暫行規(guī)定的規(guī)定，“土地使用權作價出資（入股）形成的國家股股權，按照國有資產投資主體由有批準權的人民政府土地管理部門委托有資格的國有股權持股單

4、位統(tǒng)一持有”。國家作價出資（入股）的土地被折抵為出資，變成了股份，體現為國有資產管理部門持有的國家股股權，實質上已經繳納了土地使用權出讓金。 由此可見，作價出資（入股）國有土地使用權與出讓國有土地使用權在權利的性質、權能等方面完全相同。企業(yè)取得的土地使用權實質上就只是在國有企業(yè)改革的這樣一個特殊的歷史階段出現的一種特殊的出讓國有土地使用權，筆者認為，為了便于地方理解和操作，工作實踐中完全可以將其按照出讓國有土地使用權對待，其轉讓和抵押，自然也應當按照出讓國有土地使用權的登記辦理。作價出資土地使用權也是企業(yè)資產 【問題】 X市A公司原是國有企業(yè)，使用的土地是由國家無償劃撥的，1998年企業(yè)進行股

5、份制改造，改制時國家以土地使用權作價出資（入股）。近幾年由于經營管理不善，企業(yè)正準備宣告破產。 問：請問現在A公司的國有土地使用權能否作為破產財產？ 【分析】 本案涉及國有企業(yè)改制過程中劃撥土地使用權如何處置的問題。 在改革開放前，我國的國有企業(yè)使用的國有土地由政府依法劃撥，不繳納土地有償使用費。1988年4月，第七屆全國人大修改憲法，根據憲法的規(guī)定，土地使用權可以依照法律規(guī)定轉讓。1998年12月頒布的土地管理法實施條例規(guī)定，國有土地使用權作價出資或者入股是國有土地有償使用的一種方式。隨著改革的不斷深入，許多國有企業(yè)的性質發(fā)生很大變化，在改制的過程中，出現了很多關于如何處置劃撥土地使用權的問

6、題。針對這種情況，原國家土地管理局于1998年2月17日發(fā)布第8號令國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權管理暫行規(guī)定，對國有企業(yè)實行公司制改造、組建企業(yè)集團、股份合作制改組、租賃經營和出售、兼并、合并、破產等改革涉及的劃撥土地使用權管理作出規(guī)定。 國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權管理暫行規(guī)定第三條第四款規(guī)定：“國家以土地使用權作價出資（入股），是指國家以一定期限的國有土地使用權作價，作為出資投入改組后的新設企業(yè)，該土地使用權由新設企業(yè)自己持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關于出讓土地使用權的規(guī)定轉讓、出租、抵押。土地使用權作價出資（入股）形成的國家股股權，按照國有資產投資主體由有批準權的人民政府土地行政主管

7、部門委托有資格的國有股權持股單位統(tǒng)一持有?！?999年11月25日國土資源部關于加強土地資產管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見中規(guī)定“采用授權經營、作價出資（入股）方式處置土地資產的，按政府應收取的土地出讓金額計作國家資本金或股本金?！薄耙宰鲀r出資（入股）方式處置的，土地使用權在使用年期內可依法轉讓、作價出資、租賃或抵押，改變用途的應補繳不同用途的土地出讓金差價?！?從以上規(guī)定可以看出，A公司在改制時以土地使用權作價出資（入股），國有土地使用權已經屬于企業(yè)財產的一部分，土地使用權在使用年期內可依法轉讓、作價出資、租賃或抵押。由于A公司已不是國有企業(yè)，破產應適用民事訴訟法的有關規(guī)定。民事訴訟法第二百零三條規(guī)定“已作為銀行貸款等債權的抵押物或者其他擔保物的財產，銀行和其他債權人享有就該抵押物或者其他擔保物優(yōu)先受償的權利。抵押物或者其他擔保物的價款超過其所擔保