按揭貸款管理辦法.doc

1、鄭州市市區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社個人住房按揭貸款管理暫行辦法第一章總 則第一條 為規(guī)范鄭州市市區(qū)聯(lián)社（以下簡稱本聯(lián)社）個人住房貸款業(yè)務(wù)操作與管理，有效防范和控制貸款風(fēng)險，根據(jù)中華人民共和國民法通則、 中華人民共和國合同法 、 中華人民共和國擔(dān)保法、 中華人民共和國商業(yè)銀行法、 中華人民共和國物權(quán)法，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引等相關(guān)法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。第二條 本辦法所稱個人住房按揭貸款是指購房者將其所購房屋的全部法定權(quán)益抵押給信用社，由信用社按房屋交易合同價款（或評估價值）的一定比例向其發(fā)放貸款，借款人分期償還貸款本息的貸款業(yè)務(wù)。第三條個人住房按揭貸款分類（一）

2、按照所購住房交易狀況，分為期房貸款和現(xiàn)房貸款。（二）按照是否是市區(qū)聯(lián)社所屬各信用社住房開發(fā)貸款支持，分為開發(fā)貸款支持項目貸款和純按揭項目貸款。（三）按照借款人是否由合作機(jī)構(gòu)推介，分為間客式貸款和直客式（直貸式）貸款。（四）按照利率是否固定，分為浮動利率貸款和固定利率貸款。（五）按照抵押物是否設(shè)定最高額抵押，分為普通抵押擔(dān)保貸款和最高額抵押擔(dān)保貸款。（六）按照按揭項目性質(zhì)，分為普通商品住房項目貸款和經(jīng)濟(jì)適用住房項目貸款。第四條 名詞釋義（一）期房個人住房按揭貸款是指信用社向借款人發(fā)放的，用于購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法建造、已經(jīng)銷（預(yù)）售但尚未取得完全產(chǎn)權(quán)的住房貸款。（二）現(xiàn)房個人住房按揭貸款是指信用

3、社向借款人發(fā)放的，用于購買售房人已取得房屋所有權(quán)證、具有完全處置權(quán)利、能在二級市場上合法交易的住房貸款。（三）間客式個人住房按揭貸款是指借款人通過合作機(jī)構(gòu)推介直接向信用社申請辦理的個人住房貸款。（四）浮動利率個人住房按揭貸款是指信用社向借款人發(fā)放的，在約定期限內(nèi)貸款利率隨人民銀行利率調(diào)整或市場利率變化而浮動的個人住房貸款。（五）個人住房最高額抵押貸款是指以商品房設(shè)立最高額抵押擔(dān)保，在擔(dān)保合同約定的最高貸款額度和期間內(nèi)，信用社向借款人發(fā)放的用于購買住房的貸款。（六）個人經(jīng)濟(jì)適用住房按揭貸款是指信用社向借款人發(fā)放的用于購買經(jīng)濟(jì)適用住房的貸款。第五條 本辦法所指現(xiàn)房是指經(jīng)有關(guān)部門綜合驗收合格，達(dá)到房

4、地產(chǎn)管理部門核發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證的所有要求或房屋產(chǎn)權(quán)證已辦妥的商品住房；期房是指不具備上述現(xiàn)房條件，已取得房屋預(yù)售權(quán)證的個人住宅房屋。第六條 本辦法適用于市區(qū)聯(lián)社所轄各信用社辦理的個人住房按揭貸款。第七條 個人住房貸款審批權(quán)限依照市區(qū)聯(lián)社有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二章合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入第八條 個人住房貸款合作機(jī)構(gòu)（包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司、保險公司等）應(yīng)遵循“名單準(zhǔn)入、擇優(yōu)增補(bǔ)、動態(tài)監(jiān)測、適時淘汰”的原則。（一）名單準(zhǔn)入。合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入實行名單制，名單由聯(lián)社核定，各信用社不得擅自與準(zhǔn)入名單外的合作機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系。（二）擇優(yōu)增補(bǔ)。對符合條件的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，信用社可上報聯(lián)社

5、審核批準(zhǔn)后將其增補(bǔ)進(jìn)準(zhǔn)入名單。（三）動態(tài)監(jiān)測。聯(lián)社信貸管理部負(fù)責(zé)對轄內(nèi)合作機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)測，及時提交監(jiān)測報告，并向各信用社通報。（四）適時淘汰。聯(lián)社信貸管理部根據(jù)監(jiān)測結(jié)果，對存在風(fēng)險的合作機(jī)構(gòu)實行預(yù)警或退出。禁止向退出合作機(jī)構(gòu)所推薦的客戶發(fā)放個人住房貸款。第九條 申請準(zhǔn)入的合作機(jī)構(gòu)須具備以下基本條件：（一）經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記的企業(yè)法人；（二）有固定經(jīng)營場所，經(jīng)營管理規(guī)范，制度健全；（三）財務(wù)狀況良好，有一定資金實力；（四）信譽(yù)良好，無不良記錄行為；（五）企業(yè)法定代表人、控股股東和總經(jīng)理無不良信用記錄；（六）在市區(qū)聯(lián)社開立基本存款賬戶或一般存款賬戶；（七）受理信用社要求的其他條件。第十條 禁

6、止與出現(xiàn)以下情況之一的機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系：（一）已查知有金融欺詐、逃廢或惡意拖欠債務(wù)等不良記錄的機(jī)構(gòu)；（二）有組織或協(xié)助他人制造“假按揭”貸款行為的機(jī)構(gòu)；（三）內(nèi)部管理混亂或資金嚴(yán)重短缺的機(jī)構(gòu)；（四）已經(jīng)或即將喪失履行債務(wù)能力的機(jī)構(gòu)。第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須具備以下條件：（1） 信用等級評定為AA 級（含）以上。（2） 如為新建房地產(chǎn)企業(yè)或項目公司，其控股股東在本聯(lián)社或他行評定的信用等級為AA 級（含）或優(yōu)秀級（含 ）以上; 對按揭項目為現(xiàn)房或純按揭的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可不評定信用等級。（三）具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。（四） 承擔(dān)連帶保證責(zé)任擔(dān)保的，還要具備較強(qiáng)資金實力、擔(dān)保能力和賠付能力，并承諾根據(jù)所

7、擔(dān)保貸款余額的一定比例存入保證金，實行專項存儲、專戶管理。第十二條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司須具備以下條件：（一）經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審查合格；（二）有1 名（含）以上取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格考試合格證的從業(yè)人員；（三）承擔(dān)階段性保證擔(dān)保責(zé)任的經(jīng)紀(jì)公司，應(yīng)按照一定比例繳納保證金。保證金實行專項存儲，專戶管理；（四） 對于專門從事個人貸款服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)的管理參照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司操作執(zhí)行。第十三條房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)必須為聯(lián)社指定的評估機(jī)構(gòu)。第十四條保險公司須具備以下條件：（一）經(jīng)中國保監(jiān)會批準(zhǔn)設(shè)立且相關(guān)險種已經(jīng)保監(jiān)會批準(zhǔn)經(jīng)營；（二）已與本聯(lián)社或上級主管部門簽署全面合作協(xié)議；（三）二級保險分公司的相關(guān)險種須經(jīng)一級分公司或總公司

8、授權(quán)經(jīng)營；（四）具備較強(qiáng)的賠付能力，且理賠信用記錄良好，無重大經(jīng)濟(jì)糾紛。第十五條擔(dān)保公司須具備以下條件：（一）有完善的法人治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)；（二）自主經(jīng)營，獨(dú)立核算，在營業(yè)執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動；（三）企業(yè)一般需成立一年（含）以上；對擔(dān)保能力強(qiáng)、信用狀況良好的擔(dān)保公司可不受擔(dān)保公司成立年限的限制；（四）信用等級在AA 級（含）以上；（五）貨幣形式出資的注冊資本金不少于1000 萬元人民幣，其中對于在信用社存入 100 保證金的擔(dān)保公司，不受注冊資金限制；擔(dān)保公司在同一時點為本聯(lián)社所轄信用社個人貸款總擔(dān)保額度最高不超過擔(dān)保公司注冊資本金的5 倍；（六）擔(dān)保公司存入保證金的比例由信

9、用社上報，聯(lián)社最終審定。保證金實行專戶存儲，專戶管理。第十六條合作機(jī)構(gòu)的受理與調(diào)查由信用社負(fù)責(zé)，其他合作機(jī)構(gòu)由信用社提出申請，聯(lián)社審查批準(zhǔn)。申請準(zhǔn)入的合作機(jī)構(gòu)要向信用社提供以下基本資料：（一）合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入申請審批表；（二）經(jīng)年檢的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照;（三）驗資報告；（四）公司章程;（五）經(jīng)工商行政管理部門蓋章的企業(yè)變更登記有關(guān)文件；（六）最近一期企業(yè)財務(wù)報表和經(jīng)審計的近三年的企業(yè)財務(wù)報表年報；（七）相關(guān)的經(jīng)營資質(zhì)證書或資質(zhì)資格、執(zhí)業(yè)證書；（八）法定代表人或授權(quán)代理人的身份證件及簽字樣本，授權(quán)代理人應(yīng)同時提供授權(quán)委托書；（九）個人控股股東和總經(jīng)理的身份證件；（十）組織機(jī)構(gòu)代碼證；（十一）經(jīng)年檢的稅

10、務(wù)登記證；（十二）貸款卡及貸款卡年審證明；（十三）開戶許可證；（十四）承擔(dān)連帶保證責(zé)任的，還須根據(jù)公司章程提供公司股東會、股東大會或董事會出具的同意提供連帶保證責(zé)任的相關(guān)決議；（十五）信用社要求的其他資料。第十七條信用社對合作機(jī)構(gòu)須實行雙人調(diào)查制度，調(diào)查人對資料的真實性負(fù)調(diào)查責(zé)任。調(diào)查人要通過上門調(diào)查、查詢信貸管理系統(tǒng)和人民銀行征信系統(tǒng)等方式對合作機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查要點包括：（一）合作機(jī)構(gòu)提供的資料是否完整、真實、有效；（二）合作機(jī)構(gòu)高層管理人員是否相對穩(wěn)定，有無逃廢或惡意拖欠債務(wù)等不誠信行為，有無騙貸記錄；（三）合作機(jī)構(gòu)及其投資方是否具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力和良好的信譽(yù)，管理是否規(guī)范，經(jīng)營場所是否

11、固定，有無金融詐騙、逃廢或惡意拖欠債務(wù)等行為；（四）合作機(jī)構(gòu)財務(wù)狀況是否良好，是否存在提供虛假會計報表的情況，是否存在企業(yè)分立、合并等影響財務(wù)穩(wěn)定的情況；（五）承擔(dān)連帶保證責(zé)任的合作機(jī)構(gòu)，公司章程中是否有關(guān)于公司對外提供擔(dān)保的決策機(jī)構(gòu)及擔(dān)保限額的規(guī)定，對外擔(dān)保的總額及單項擔(dān)保的數(shù)額有限額規(guī)定的，是否超過規(guī)定的限額。經(jīng)調(diào)查同意的，調(diào)查人要出具調(diào)查報告及相關(guān)手續(xù)，并在合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入申請審批表上簽署調(diào)查意見后，將相關(guān)資料報信用社審查部門審查。第十八條聯(lián)社對信用社提交的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和其他合作機(jī)構(gòu)的資料的完整性和合規(guī)性負(fù)責(zé)審查。審查要點包括：（一）合作機(jī)構(gòu)提供的資料是否完整、有效；（二）合作機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理

12、是否規(guī)范，履約信用狀況、從業(yè)狀況、財務(wù)狀況和發(fā)展前景是否良好，是否有固定的經(jīng)營場所；（三）合作機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人資信狀況是否良好，有無不良記錄；（四） 承擔(dān)連帶保證責(zé)任的合作機(jī)構(gòu)，資金實力是否與其承擔(dān)的擔(dān)保能力相對應(yīng)，是否承諾在信用社開立保證金賬戶，并承諾存入規(guī)定比例的保證金。審查人在合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入申請審批表上簽署審查意見。審查同意的，要擬定合作機(jī)構(gòu)申請準(zhǔn)入名單，并將名單和相關(guān)材料交聯(lián)社貸款審查委員會（以下簡稱聯(lián)社貸審會）。第十九條合作機(jī)構(gòu)的審批工作由聯(lián)社貸審會負(fù)責(zé)。聯(lián)社貸審會收到上報的合作機(jī)構(gòu)申請準(zhǔn)入名單和相關(guān)資料，經(jīng)研究簽批后，向轄內(nèi)貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)發(fā)布合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入名單。第二十條信用社要在準(zhǔn)入名單內(nèi)選擇

13、合作機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系，并簽訂合作協(xié)議。第二十一條信用社負(fù)責(zé)對合作機(jī)構(gòu)進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測與分析，具體監(jiān)測內(nèi)容包括：（一）合作機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理狀況是否正常，高級管理人員是否相對穩(wěn)定，是否存在重大糾紛或案件，以及即將到期的貸款或其他債務(wù)等情況；其他金融機(jī)構(gòu)、政府機(jī)關(guān)、新聞媒體等是否公布了相關(guān)合作機(jī)構(gòu)受到處罰及投訴等信息；（二）合作機(jī)構(gòu)所推薦個人貸款的貸款戶數(shù)、金額和質(zhì)量情況；（三）保證金存入情況。第二十二條合作機(jī)構(gòu)的關(guān)系維護(hù)工作由信用社負(fù)責(zé)。信用社要定期分析合作機(jī)構(gòu)所在行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和競爭狀況，加強(qiáng)與合作機(jī)構(gòu)的溝通協(xié)調(diào)，督促其按協(xié)議約定履行相應(yīng)義務(wù)。一旦發(fā)現(xiàn)合作機(jī)構(gòu)在經(jīng)營資質(zhì)、信用、經(jīng)濟(jì)實力和管理狀況等方面發(fā)生

14、異常變動，出現(xiàn)負(fù)責(zé)人變更、重大經(jīng)濟(jì)糾紛案件和資金財務(wù)狀況惡化等重大事項的，要及時向聯(lián)社有關(guān)部門報告。第二十三條合作機(jī)構(gòu)的預(yù)警與退出由聯(lián)社信貸管理部門負(fù)責(zé)。信貸管理部門要根據(jù)監(jiān)測、檢查情況，定期或不定期地整理預(yù)警名單和退出名單，報聯(lián)社貸審會簽批后，印發(fā)到信用社執(zhí)行。第二十四條聯(lián)社信貸管理部要對準(zhǔn)入名單中有下列情況之一的合作機(jī)構(gòu)實行預(yù)警：（一）合作機(jī)構(gòu)推薦的借款人個人住房貸款不良率連續(xù)三個月超過2%；（二）管理混亂、存在法律等糾紛情況可能對信用社（支行）資金安全造成影響的；（三）法定代表人或總經(jīng)理，涉及經(jīng)濟(jì)、法律糾紛而被司法、稅務(wù)、工商部門提出警告或處罰，可能對信用社（支行）資金安全造成影響的；（

15、四）房地產(chǎn)評估公司評估價格明顯偏高，其評估的抵押物中有超過10%（含）的評估值比復(fù)評值高出20% （含）以上；（五）擔(dān)任保證人的企業(yè)未按規(guī)定在信用社（支行）存入保證金；（六）其他需要預(yù)警的情況。第二十五條聯(lián)社信貸管理部報聯(lián)社貸審會同意后，對準(zhǔn)入名單中有下列情況之一的合作機(jī)構(gòu)實行退出：（一）組織或協(xié)助他人制造“假按揭”貸款；（二）合作機(jī)構(gòu)推薦的借款人個人貸款不良率連續(xù)三個月超過5%；（三）存在金融欺詐、商業(yè)（合同）欺詐或涉及重大案件；（四）未通過年審；（五）其他需要退出的情況。第二十六條對預(yù)警半年（含）以上仍未撤銷處罰的合作機(jī)構(gòu)要終止合作，且不得進(jìn)入下一年的合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入名單，確需與預(yù)警合作機(jī)構(gòu)簽

16、訂合作協(xié)議的，須報聯(lián)社審查同意，并由聯(lián)社貸審會進(jìn)行審批。對預(yù)警的合作機(jī)構(gòu)還要采取以下措施：（一）信用社要審慎受理被預(yù)警合作機(jī)構(gòu)推薦借款人的貸款申請，并跟蹤調(diào)查合7 作機(jī)構(gòu)的整改情況；（二）信用社審批部門要從嚴(yán)審查被預(yù)警合作機(jī)構(gòu)所推薦的借款人的貸款申請；（三）信用社要加大被預(yù)警合作機(jī)構(gòu)所推薦的借款人的存量貸款監(jiān)測力度，并跟蹤監(jiān)測合作機(jī)構(gòu)的整改情況。第二十七條退出的合作機(jī)構(gòu)2 年內(nèi)不得進(jìn)入合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入名單。新設(shè)立機(jī)構(gòu)的主要負(fù)責(zé)人曾任退出機(jī)構(gòu)控股股東或總經(jīng)理且該退出機(jī)構(gòu)尚未消除影響信用社資金安全因素的，2 年內(nèi)也不得列入本聯(lián)社準(zhǔn)入名單。對退出合作機(jī)構(gòu)還要采取以下措施：（一）書面通知合作機(jī)構(gòu)停止合作；

17、（二）信用社不得再受理、調(diào)查、審查、審批退出合作機(jī)構(gòu)所推薦的借款人的貸款申請；（三）信貸管理和風(fēng)險管理部門要加大退出合作機(jī)構(gòu)所推薦的存量貸款監(jiān)測力度，同時做好保全工作。第二十八條預(yù)警合作機(jī)構(gòu)經(jīng)過整改符合準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的，信用社要及時向聯(lián)社提出申請并提交相關(guān)資料，由聯(lián)社撤銷預(yù)警處罰，并向轄內(nèi)信用社公布。第三章 按揭項目的準(zhǔn)入第二十九條按揭項目受理按揭項目的受理工作由信用社負(fù)責(zé)，按揭項目需在本聯(lián)社轄區(qū)內(nèi)。對已列入準(zhǔn)入名單內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的按揭項目，需要本聯(lián)社提供按揭貸款支持的，信用社應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)填妥按揭貸款項目準(zhǔn)入申請審批表，并提供以下資料原件及復(fù)印件：（一）公司資料。1 . 合法、有效

18、的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人證明書及身份證；2 .最近一期企業(yè)財務(wù)報表和經(jīng)審計的近三年企業(yè)財務(wù)報表年報；3 .房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)證書；4 .公司股東會或經(jīng)授權(quán)的董事會同意在借款人辦妥產(chǎn)權(quán)證及有效抵押之前，為借款人提供階段性連帶擔(dān)保責(zé)任的書面承諾。（二）項目資料。1 . 申請現(xiàn)房項目按揭的需提供以下資料：（ 1 ）項目竣工驗收合格報告；（ 2）商品房銷（預(yù)）售許可證或房屋產(chǎn)權(quán)證；（ 3）若屬合作建設(shè)的項目，需提供合作開發(fā)合同及合作方同意申請辦理按揭業(yè)務(wù)的有效委托書；（ 4）項目戶型平面圖。2 .申請期房項目按揭的需提供以下資料：（ 1 ）項目立項批文及可行性研究報告；（ 2）建設(shè)用地

19、規(guī)劃許可證；（ 3）國有土地使用證及非劃撥土地出讓金繳交憑證；（ 4）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（ 5）建筑工程施工許可證；（ 6）在發(fā)放個人住房貸款前應(yīng)補(bǔ)充提供商品房銷（預(yù)）售許可證；（ 7） 合作開發(fā)項目需提供合作開發(fā)合同及合作方同意申請辦理按揭業(yè)務(wù)的有效委托書；（ 8）項目的預(yù)算報告或投資估算表及后續(xù)資金落實情況；（ 9）該期房項目開發(fā)商承諾提供連帶保證責(zé)任的承諾函。合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入過程中已提供的企業(yè)資料可不重復(fù)提供；對本聯(lián)社已發(fā)放開發(fā)貸款的住房項目申請按揭貸款的，若企業(yè)和建設(shè)項目無重大異常變化，所需企業(yè)、項目資料可不重復(fù)提供。第三十條按揭項目調(diào)查按揭項目調(diào)查由受理部門負(fù)責(zé)，項目調(diào)查人對調(diào)查資料的

20、真實性負(fù)責(zé)。按揭項目的調(diào)查實行雙人調(diào)查制度。項目調(diào)查人在收妥上述資料后，應(yīng)在規(guī)定工作日內(nèi)約見申請人，對按揭項目進(jìn)行實地考察，對資料進(jìn)行核查與分析，提出調(diào)查意見，并在按揭項目準(zhǔn)入申請審批表簽署意見，提交調(diào)查報告。主要調(diào)查以下內(nèi)容：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本情況。1 . 企業(yè)的組織形式、注冊資本、財務(wù)狀況、經(jīng)濟(jì)實力等；2 .企業(yè)的經(jīng)營范圍、資質(zhì)等級、信用等級、法定代表人素質(zhì)、開發(fā)業(yè)績及其自身具備的優(yōu)勢等；3 .企業(yè)與信用社的合作情況：如階段性擔(dān)保及存款、中間業(yè)務(wù)的代理等。（二）項目的基本情況。1 . 項目立項及報批手續(xù)是否合法有效，批文內(nèi)容是否前后一致；2 .開發(fā)項目的“四證”是否齊全；在發(fā)放個人

21、住房貸款前是否具有商品房銷（預(yù)）售許可證；3 .土地出讓合同及土地、房屋權(quán)證是否真實、合法，土地出讓金是否全部繳交；4 .土地抵押及在建工程抵押情況，是否辦理過其他銀行貸款的抵押登記;5 .項目總投資概算、自有資金比例、資金來源與到位情況。（三）實地考察按揭項目，重點考察以下方面：1 . 考察項目地理位置、社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、配套工程、市政設(shè)施及交通條件等情況；2 .了解項目占地面積、容積率、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、棟數(shù)、套數(shù)及戶型設(shè)計等情況；3 .了解項目資金運(yùn)用、工程進(jìn)度、公建配套落實及項目銷售情況；4 .對相臨地段、同類、同檔次物業(yè)的銷售價格、銷售情況和客戶群體等進(jìn)行考察，并與申請的按揭項目

22、進(jìn)行比較分析，對項目的銷售前景、價格定位做出判斷。（四）對調(diào)查發(fā)現(xiàn)按揭項目存在以下問題之一的，要終止調(diào)查不予受理：1 . 建筑工程質(zhì)量不合格的項目；2 .因建設(shè)項目計劃出現(xiàn)重大調(diào)整或企業(yè)資金嚴(yán)重短缺等因素可能“爛尾”的項目；3 .不能提供合法“四證”的項目；4 .存在債權(quán)、債務(wù)和產(chǎn)權(quán)糾紛或正處于法律訴訟階段的項目；5 .未經(jīng)主管部門預(yù)售許可，不具備合法銷售條件的項目；6 .開發(fā)企業(yè)或其法定代表人有不良信用行為記錄。第三十一條按揭項目審查與審批按揭項目的審查由本聯(lián)社個人業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)，按揭項目的審批由聯(lián)社貸審會負(fù)責(zé)。（一）聯(lián)社個人業(yè)務(wù)部收到信用社轉(zhuǎn)來的按揭貸款項目準(zhǔn)入申請審批表、項目調(diào)查報告和有關(guān)資

23、料后，應(yīng)及時對項目的合法合規(guī)性進(jìn)行審查，并在按揭貸款項目準(zhǔn)入申請審批表上簽署審查意見后，上報審批。（二）聯(lián)社貸審會對上報的按揭項目進(jìn)行審批。（三）經(jīng)審查審批同意的按揭項目，信用社約見房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，就合作事宜進(jìn)行商洽后，簽訂按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議；經(jīng)審查審批不符合貸款條件的按揭項目，應(yīng)將有關(guān)材料退還房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。信用社與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議，應(yīng)主要明確按揭貸款成數(shù)、期限、抵押、階段性保證及資金結(jié)算等內(nèi)容。（四）經(jīng)審批同意的按揭項目應(yīng)建立按揭項目檔案，按揭項目檔案管理按照本聯(lián)社有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。檔案內(nèi)容包括:1 . 按揭項目申請資料；2 .按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議；3 .對該項目的審查

24、意見及貸后檢查記錄；4 .其他必要的資料。第三十二條對本聯(lián)社已發(fā)放貸款支持的按揭項目，其調(diào)查、審查工作可以與開發(fā)貸款的調(diào)查、審查同時進(jìn)行，開發(fā)貸款審批通過后，信用社對按揭項目進(jìn)行準(zhǔn)入，報聯(lián)社按程序?qū)徟５谒恼?貸款對象和條件第三十三條借款人須具備以下基本條件（一）具有完全民事行為能力的自然人，年齡在18（含）-60 周歲（含）之間；（二）具有合法有效的身份證明（居民身份證、戶口本或其他有效身份證明）及婚姻狀況證明；（三）具有良好的信用記錄和還款意愿；（四）具有穩(wěn)定的收入來源和按時足額償還貸款本息的能力；（五）具有所購住房的商品房銷（預(yù)）售合同或意向書；（六）提供首付款證明；（七）在本聯(lián)社開立個

25、人結(jié)算賬戶；（八）有信用社認(rèn)可的有效擔(dān)保；（九）信用社規(guī)定的其他條件。第三十四條申請現(xiàn)房個人住房按揭貸款的還須具備以下條件：（1） 所購房屋已建成年限不得超過15 年。（2） 售房人對所購房屋具有合法處置權(quán)利，所購房屋具有房屋所有權(quán)證；（3） 房屋產(chǎn)權(quán)有共有人的，須經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)共有人出具同意轉(zhuǎn)讓的證明。第三十五條申請辦理個人住房按揭貸款的同時申請個人車位按揭貸款的，在車位具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，且能夠設(shè)定抵押的前提下，可參照個人住房按揭貸款相關(guān)規(guī)定，與個人住房按揭貸款同時辦理。第五章貸款額度、期限、利率、還款方式第三十六條貸款額度個人住房按揭貸款金額由信用社根據(jù)借款人所購買的房屋的抵押率、借款人的還本付息

26、能力和個人信用狀況等各方面，并依照本聯(lián)社有關(guān)規(guī)定確定貸款額度。第三十七條貸款期限（一）貸款期限最長不得超過30 年，且借款人年齡與貸款期限之和不得超過年。兩個（含）以上共同借款人借款的，可按照滿足貸款條件中年齡較小的認(rèn)定貸款期限；65可按照滿足貸款條件中年齡較小的認(rèn)定貸（二）以商品住房及國有土地使用權(quán)證或在建工程抵押的，貸款期限最長不能超過抵押房產(chǎn)剩余的土地使用權(quán)年限。第三十八條貸款利率（一） 個人住房按揭貸款利率按人民銀行有關(guān)管理規(guī)定執(zhí)行。13 （二）個人住房按揭貸款采取浮動利率計息方式，貸款利率按照中國人民銀行發(fā) 布相應(yīng)檔次的商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率和浮動幅度執(zhí)行。貸款期間如遇中國人民銀行調(diào)整基

27、準(zhǔn)利率，按合同約定的利率調(diào)整方式進(jìn)行調(diào)整。（三）對借款人已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）及以上住房的， 需按照有關(guān)規(guī)定提高貸款利率。第三十九條個人住房按揭貸款還款方式有以下幾種：（一）按月等額本息還款法（按月計息）。一口*白、7%F貸款本金X月利率X （1+月利率）還款月數(shù)每月本息還款額=（1+月利率）還款月數(shù)1（二）按月等額本金還款法（按月計息）。貸款本金每月本息還款額= + （貸款本金已歸還貸款本金）X月利率貸款期月數(shù)（三）對期限在12個月以內(nèi)的個人住房貸款，應(yīng)按照個人消費(fèi)貸款的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第四十條 按揭貸款固定還款日為每月20日。第六章貸款擔(dān)保第四十一條個人住房按揭貸款原則上

28、須采用抵押、質(zhì)押擔(dān)保（階段性保證擔(dān) 保除外）。抵（質(zhì)）押擔(dān)?？刹捎米罡哳~抵（質(zhì)）押擔(dān)保和普通抵（質(zhì)）押擔(dān)保兩種 方式。第四十二條 以商品住房及國有土地使用權(quán)證或在建工程抵押的，抵押比例按照本聯(lián) 社有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第四十三條 以共有財產(chǎn)抵（質(zhì)）押的，抵（質(zhì)）押人為全體共有人。須經(jīng)全 體共有人一致同意，并出具同意抵（質(zhì)）押的書面聲明且在抵（質(zhì)）押合同上簽名。第四十四條抵押物的價值需由信用社或本聯(lián)社認(rèn)可的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估、確認(rèn)。抵押物的價值一般按以下方式確定：（一）以貸款所購房屋抵押擔(dān)保的期房個人住房按揭貸款，抵押物價值一般為房屋的交易價格，如信用社認(rèn)為抵押物交易價格偏高的，可由本聯(lián)社認(rèn)可的評估

29、公司出具評估報告確定的評估價作為抵押物價值。（二）使用其他抵押物抵押的，由本聯(lián)社認(rèn)可的評估公司出具評估報告確定的評估價作為抵押物價值。第四十五條以房產(chǎn)抵押的個人住房按揭貸款，應(yīng)分情況辦理登記手續(xù)：（一）以期房抵押的，信用社應(yīng)協(xié)助抵押人持依法生效的商品房銷（預(yù)）售合同到期房坐落地的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理預(yù)告登記，并確保自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)辦理正式登記手續(xù)；在辦妥房屋他項權(quán)證前，一般需提供符合本聯(lián)社規(guī)定的階段性擔(dān)保。（二）以現(xiàn)房抵押的，信用社應(yīng)協(xié)助抵押人持房屋所有權(quán)證到房產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記，取得房屋他項權(quán)證；如售房單位未辦妥房屋所有權(quán)證，信用社和抵押人應(yīng)持依法生效的房屋

30、買賣合同辦理預(yù)告登記手續(xù)，并確保自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)辦理正式登記手續(xù)，取得房屋他項權(quán)證。第四十六條借款人可自愿選擇是否購買抵押物財產(chǎn)保險及其他保險。第四十七條個人住房按揭貸款可接受的質(zhì)押物范圍及其相關(guān)操作與規(guī)定參照本聯(lián)社有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第四十八條個人住房按揭貸款原則上須在辦妥抵押登記后發(fā)放貸款，但提供以下三種階段性擔(dān)保方式之一的，可先發(fā)放貸款，再辦理抵押登記手續(xù)：（一）專業(yè)擔(dān)保公司和其他法人階段性保證；（二）質(zhì)押階段性擔(dān)保；（三）非本筆貸款所購房產(chǎn)抵押階段性擔(dān)保；第四十九條其他法人或?qū)I(yè)擔(dān)保公司提供階段性保證擔(dān)保的，擔(dān)保條件和有關(guān)要求按照本辦法第二章和本聯(lián)社有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第七章 貸

31、款受理第五十條貸款受理借款人與售房者在達(dá)成初步的購房意向后，向信用社提出貸款申請，信貸員指導(dǎo)借款人填寫個人購房借款申請審批表，并要求借款人和售房人提交以下資料：（一）借款人資料1 .借款人合法的身份證件；2 .借款人經(jīng)濟(jì)收入證明或職業(yè)證明，近6 個月來銀行存款流水賬；3 .借款人家庭戶口登記簿；4 .能夠提供稅收證明的借款人需提供個稅發(fā)票；5 .有配偶的借款人需提供夫妻關(guān)系證明；無配偶的借款人需提供當(dāng)?shù)貑挝蝗耸虏块T、民政局或街道辦事處、居委會證明；6 .有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責(zé)任的書面承諾；7 .信用社要求提供的其他文件或資料。（二）所購房屋資料8 .所購房屋為期房

32、的，需提供以下資料：（ 1）借款人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的商品房銷（預(yù)）售合同；（ 2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的首期付款的發(fā)票原件及復(fù)印件。（ .所購房屋為現(xiàn)房的，需提供以下資料：（ 1 ）所購現(xiàn)房的房產(chǎn)權(quán)利證明;（ 2）與售房人簽訂的房屋買賣合同，及售房人提供的劃款賬號;（ 3）如抵押物須評估的，須由本聯(lián)社認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)出具的抵押物評估報告；（ 4）所購房屋產(chǎn)權(quán)共有人面簽的同意出售房屋的書面授權(quán)文件。（三）貸款擔(dān)保資料1 .抵押房屋為非本筆貸款所購房屋的須提供資料：（ 1 ）房產(chǎn)權(quán)利證明；（ 2）房屋全部所有權(quán)人的身份證件；（ 3）本聯(lián)社認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價報告；（ 4）信用社要求提供的

33、其他文件或資料。2 .自然人提供階段性保證擔(dān)保的，保證人須提供資料：3 1 ）保證人合法的身份證件；4 2）保證人經(jīng)濟(jì)收入證明或職業(yè)證明；5 3）信用社要求提供的其他文件或資料。3 .法人 （不含專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)和期房個人住房貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）提供階段性保證擔(dān)保的，保證人須提供資料：（ 1 ）營業(yè)執(zhí)照（或事業(yè)單位登記表）及最近年度的年檢證明；（ 2）組織機(jī)構(gòu)代碼證書及最近年度的年檢證明；（ 3）法定代表人身份證明及簽字樣本或印鑒；（ 4）非法定代表人親自辦理的，提供法定代表人授權(quán)委托書、委托代理人身份證明及簽字樣本或印鑒；（ 5）企業(yè)章程或合伙經(jīng)營協(xié)議及驗資報告、出資協(xié)議，若屬于特殊行業(yè)，還須

34、提供特殊行業(yè)經(jīng)營許可證；（ 6）稅務(wù)登記證及最近年度年檢證明；（ 7）經(jīng)營場所產(chǎn)權(quán)證明或租房證明，以及詳細(xì)地址；（ 8）由專業(yè)擔(dān)保公司提供階段性保證擔(dān)保的，須提供擔(dān)保函；（ 9）信用社要求提供的其他文件或資料。4 .質(zhì)押擔(dān)保的，須提供的資料按照本聯(lián)社質(zhì)押貸款相關(guān)要求執(zhí)行。5 .采用最高額抵（質(zhì)）押擔(dān)保的，須簽訂最高額抵（質(zhì)）押擔(dān)保合同。第八章 貸款調(diào)查、審查、審批、發(fā)放第五十一條貸款調(diào)查貸款調(diào)查執(zhí)行雙人調(diào)查和見客談話制度。信用社信貸人員收妥上述資料后，應(yīng)對申請資料進(jìn)行調(diào)查、核實與分析，根據(jù)申請審批表內(nèi)容將客戶信息錄入到信用社信貸管理系統(tǒng)。見客談話時，調(diào)查人員重點對客戶身份、借款行為的真實性、貸

35、款用于購買第幾套住房、抵押物情況及還款能力等進(jìn)行核實；調(diào)查人員當(dāng)面檢驗個人住房貸款客戶談話筆錄中的內(nèi)容，并由借款人與調(diào)查人員共同確認(rèn)，認(rèn)真填寫，在了解借款人購房與借款基本情況的基礎(chǔ)上，指導(dǎo)借款人閱讀客戶須知，明確借款人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)；調(diào)查人應(yīng)提請借款人按誠實守信原則，在談話記錄和借款合同中如實填寫所貸款項用于購買第幾套住房的相關(guān)信息；凡發(fā)現(xiàn)填報虛假信息、提供虛假證明的，不得受理其信貸申請，對于出具虛假收入證明并已被查實的單位，不得再采信其證明，對發(fā)生上述情況的借款人和單位，應(yīng)及時向相關(guān)部門報告。貸款調(diào)查人員在與客戶面談后應(yīng)對申請人欲購置住房、貸款申請、工作單位情況、借款人貸款購房信息等進(jìn)行

36、核實確認(rèn)。貸款調(diào)查人員一般應(yīng)在收妥申請資料后1 2 個工作日內(nèi)完成調(diào)查工作，提出初審意見。調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：（一）所提供的資料是否真實、完整、合法、有效；（二）借款人借款申請是否自愿屬實；（三）貸款用途是否真實；（四）借款人的負(fù)債和資信狀況。通過查詢信用社信貸管理系統(tǒng)和人民銀行個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，調(diào)查借款人已購房套數(shù)、負(fù)債及資信狀況；（五）貸款年限加上借款人年齡是否符合規(guī)定條件；（六）借款人的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入是否屬實，是否具有償還貸款本息的能力；（七） 借款人購買商品房的價格是否與當(dāng)時、當(dāng)?shù)赝愇飿I(yè)的市場價格水平相符;（八）借款人的抵押物是否足值有效，抵押物共有人是否出具同意抵押的書面授

37、權(quán)文件；（九）抵押物需評估的，是否按規(guī)定進(jìn)行了評估，評估價值是否合理；（十）保證人是否具有保證資格和保證能力，是否出具了同意提供保證的書面文件；（十一）抵押物的權(quán)屬是否明晰；（十二）貸款用于購房的借款人是否具有相應(yīng)首期房款的支付能力;（十三）申請現(xiàn)房個人住房貸款的還要調(diào)查：1 .所購房屋是否對外出租；2 .公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等非商品房是否符合上市條件或履行了合法批準(zhǔn)程序；3 .所購房屋是否被政府列入拆遷公告或城市改造規(guī)劃范圍。（十四）需階段性擔(dān)保的，抵（質(zhì)）押物、保證人應(yīng)具有充足的擔(dān)保能力。最終的貸款額度應(yīng)根據(jù)借款人的信用狀況、年齡、學(xué)歷、職業(yè)、收入狀況及還款能力和抵、質(zhì)押物的價值、變現(xiàn)難

38、易程度等因素綜合考慮決定。對符合條件的，調(diào)查人員出具調(diào)查報告并簽署調(diào)查意見，將資料轉(zhuǎn)交信用社貸審小組審查；對不符合貸款條件的，退還材料，不予受理。第五十二條貸款審查、審批（一）資料審閱。審查審批人接收貸款資料后，對貸款資料的完整性和合規(guī)性進(jìn)行審閱，審閱要點包括：1 . 貸款申請資料是否齊全，要素填寫是否規(guī)范；2 .貸款申請資料信息是否合理、一致，有無“假按揭”貸款嫌疑；3 .借款申請人資格、資信情況是否符合有關(guān)規(guī)定；4 .借款申請人還款來源是否充足，收入狀況是否合理，收入證明是否真實；5 .貸款擔(dān)保是否足額、合法、 可靠， 是否符合所申請貸款品種的相關(guān)規(guī)定；以共有財產(chǎn)擔(dān)保的，是否已經(jīng)其他共有人

39、的書面同意；由公司擔(dān)保的，公司對外提供擔(dān)保的決策程序及擔(dān)保限額是否符合章程的規(guī)定，公司同意擔(dān)保的決議是否符合公司章程及中華人民共和國公司法的規(guī)定；6 .貸款投向是否符合國家政策、法規(guī)和本聯(lián)社有關(guān)規(guī)定，貸款用途是否明確，是否符合所申請貸款品種的相關(guān)規(guī)定；7 .授信方案是否合理，借款申請人總貸款是否控制在授信額度和期限之內(nèi)；8 .貸款金額、期限、利率、成數(shù)是否符合相關(guān)規(guī)定；9 .貸款風(fēng)險是否可控；10 .調(diào)查人是否履行了調(diào)查職責(zé)，調(diào)查意見是否客觀。貸款資料不全的，審查人要通知貸款調(diào)查人員盡快補(bǔ)齊。（二）審查人對借款人資料進(jìn)行審查，對審查中有疑問的，要與借款人面談并與原件核對。對無法聯(lián)系借款申請人的

40、，審查人要通知貸款調(diào)查人員聯(lián)系借款申請人。（三）簽署審查審批意見。審查審批人要根據(jù)審查情況，在申請審批表中簽署審查審批意見，并將審批意見錄入信貸管理系統(tǒng)。（四）資料移交。審查審批同意的，有權(quán)簽批人將簽署后的貸款資料移交相關(guān)部門備案、管理。審查審批不同意的，將資料退回貸款受理人。審查審批人應(yīng)在收到貸款資料后及時完成審查審批工作或做出答復(fù)。第五十三條貸款發(fā)放（一）簽署借款合同及借款憑證。經(jīng)審批同意發(fā)放貸款的，由信用社信貸人員在貸款合同及貸款借據(jù)空白處簽名確認(rèn)， 并將審批意見、借款合同、擔(dān)保落實的證明材料及貸款借據(jù)提交有權(quán)審批人。審批人應(yīng)對審批意見的落實情況和擔(dān)保落實情況進(jìn)行審核，并對借款合同和貸款

41、借據(jù)載明的貸款金額、利率、 期限及監(jiān)管銀行賬戶（需提供監(jiān)管銀行賬戶的）等要素與審批意見書核對一致后，簽署借款合同。（二） 信貸人員在借款合同和貸款借據(jù)簽署生效后打印電子放款通知書，交由會計人員根據(jù)合同載明的要素發(fā)放貸款并打印一式六聯(lián)借款憑據(jù)；需將售房資金轉(zhuǎn)入監(jiān)管銀行專用賬戶的，會計人員應(yīng)監(jiān)督企業(yè)在規(guī)定期限內(nèi)，將貸款資金轉(zhuǎn)入該企業(yè)監(jiān)管專用賬戶。第九章 貸后管理第五十四條個人住房按揭貸款的貸后管理、貸款催收與清收處置等工作，按照本聯(lián)社有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第五十五條個人住房按揭貸款檔案管理參照本聯(lián)社關(guān)于信貸檔案管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第五十六條直客式個人住房按揭貸款在辦妥抵押登記前發(fā)放貸款的，信用社應(yīng)緊密跟蹤所購房產(chǎn)的預(yù)告登記或房屋他項權(quán)證情況，待房產(chǎn)具備辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的條件時，信用社應(yīng)督促協(xié)助借款人及時辦妥房屋所有權(quán)證并落實抵押登記，取得房屋他項權(quán)證后，2 個工作日內(nèi)完成抵押證明材料的歸檔。第五十七條對于提供階段性保證擔(dān)保后發(fā)放貸款的，信用社應(yīng)關(guān)注借款人所購房產(chǎn)的相關(guān)情況，待房產(chǎn)具備辦理房屋所有權(quán)證的條件時，應(yīng)督促協(xié)助借款人及時辦妥房屋所有權(quán)證并落實抵押登記，取得房屋他項權(quán)證