按揭貸款管理辦法.doc

1、鄭州市市區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社個(gè)人住房按揭貸款管理暫行辦法第一章總 則第一條 為規(guī)范鄭州市市區(qū)聯(lián)社（以下簡(jiǎn)稱本聯(lián)社）個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)操作與管理，有效防范和控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)中華人民共和國(guó)民法通則、 中華人民共和國(guó)合同法 、 中華人民共和國(guó)擔(dān)保法、 中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法、 中華人民共和國(guó)物權(quán)法，中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引等相關(guān)法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。第二條 本辦法所稱個(gè)人住房按揭貸款是指購(gòu)房者將其所購(gòu)房屋的全部法定權(quán)益抵押給信用社，由信用社按房屋交易合同價(jià)款（或評(píng)估價(jià)值）的一定比例向其發(fā)放貸款，借款人分期償還貸款本息的貸款業(yè)務(wù)。第三條個(gè)人住房按揭貸款分類（一）

2、按照所購(gòu)住房交易狀況，分為期房貸款和現(xiàn)房貸款。（二）按照是否是市區(qū)聯(lián)社所屬各信用社住房開(kāi)發(fā)貸款支持，分為開(kāi)發(fā)貸款支持項(xiàng)目貸款和純按揭項(xiàng)目貸款。（三）按照借款人是否由合作機(jī)構(gòu)推介，分為間客式貸款和直客式（直貸式）貸款。（四）按照利率是否固定，分為浮動(dòng)利率貸款和固定利率貸款。（五）按照抵押物是否設(shè)定最高額抵押，分為普通抵押擔(dān)保貸款和最高額抵押擔(dān)保貸款。（六）按照按揭項(xiàng)目性質(zhì)，分為普通商品住房項(xiàng)目貸款和經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目貸款。第四條 名詞釋義（一）期房個(gè)人住房按揭貸款是指信用社向借款人發(fā)放的，用于購(gòu)買房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法建造、已經(jīng)銷（預(yù)）售但尚未取得完全產(chǎn)權(quán)的住房貸款。（二）現(xiàn)房個(gè)人住房按揭貸款是指信用

3、社向借款人發(fā)放的，用于購(gòu)買售房人已取得房屋所有權(quán)證、具有完全處置權(quán)利、能在二級(jí)市場(chǎng)上合法交易的住房貸款。（三）間客式個(gè)人住房按揭貸款是指借款人通過(guò)合作機(jī)構(gòu)推介直接向信用社申請(qǐng)辦理的個(gè)人住房貸款。（四）浮動(dòng)利率個(gè)人住房按揭貸款是指信用社向借款人發(fā)放的，在約定期限內(nèi)貸款利率隨人民銀行利率調(diào)整或市場(chǎng)利率變化而浮動(dòng)的個(gè)人住房貸款。（五）個(gè)人住房最高額抵押貸款是指以商品房設(shè)立最高額抵押擔(dān)保，在擔(dān)保合同約定的最高貸款額度和期間內(nèi)，信用社向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買住房的貸款。（六）個(gè)人經(jīng)濟(jì)適用住房按揭貸款是指信用社向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的貸款。第五條 本辦法所指現(xiàn)房是指經(jīng)有關(guān)部門(mén)綜合驗(yàn)收合格，達(dá)到房

4、地產(chǎn)管理部門(mén)核發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證的所有要求或房屋產(chǎn)權(quán)證已辦妥的商品住房；期房是指不具備上述現(xiàn)房條件，已取得房屋預(yù)售權(quán)證的個(gè)人住宅房屋。第六條 本辦法適用于市區(qū)聯(lián)社所轄各信用社辦理的個(gè)人住房按揭貸款。第七條 個(gè)人住房貸款審批權(quán)限依照市區(qū)聯(lián)社有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二章合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入第八條 個(gè)人住房貸款合作機(jī)構(gòu)（包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司、保險(xiǎn)公司等）應(yīng)遵循“名單準(zhǔn)入、擇優(yōu)增補(bǔ)、動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)、適時(shí)淘汰”的原則。（一）名單準(zhǔn)入。合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入實(shí)行名單制，名單由聯(lián)社核定，各信用社不得擅自與準(zhǔn)入名單外的合作機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系。（二）擇優(yōu)增補(bǔ)。對(duì)符合條件的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，信用社可上報(bào)聯(lián)社

5、審核批準(zhǔn)后將其增補(bǔ)進(jìn)準(zhǔn)入名單。（三）動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。聯(lián)社信貸管理部負(fù)責(zé)對(duì)轄內(nèi)合作機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)測(cè)，及時(shí)提交監(jiān)測(cè)報(bào)告，并向各信用社通報(bào)。（四）適時(shí)淘汰。聯(lián)社信貸管理部根據(jù)監(jiān)測(cè)結(jié)果，對(duì)存在風(fēng)險(xiǎn)的合作機(jī)構(gòu)實(shí)行預(yù)警或退出。禁止向退出合作機(jī)構(gòu)所推薦的客戶發(fā)放個(gè)人住房貸款。第九條 申請(qǐng)準(zhǔn)入的合作機(jī)構(gòu)須具備以下基本條件：（一）經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記的企業(yè)法人；（二）有固定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范，制度健全；（三）財(cái)務(wù)狀況良好，有一定資金實(shí)力；（四）信譽(yù)良好，無(wú)不良記錄行為；（五）企業(yè)法定代表人、控股股東和總經(jīng)理無(wú)不良信用記錄；（六）在市區(qū)聯(lián)社開(kāi)立基本存款賬戶或一般存款賬戶；（七）受理信用社要求的其他條件。第十條 禁

6、止與出現(xiàn)以下情況之一的機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系：（一）已查知有金融欺詐、逃廢或惡意拖欠債務(wù)等不良記錄的機(jī)構(gòu)；（二）有組織或協(xié)助他人制造“假按揭”貸款行為的機(jī)構(gòu)；（三）內(nèi)部管理混亂或資金嚴(yán)重短缺的機(jī)構(gòu)；（四）已經(jīng)或即將喪失履行債務(wù)能力的機(jī)構(gòu)。第十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)須具備以下條件：（1） 信用等級(jí)評(píng)定為AA 級(jí)（含）以上。（2） 如為新建房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目公司，其控股股東在本聯(lián)社或他行評(píng)定的信用等級(jí)為AA 級(jí)（含）或優(yōu)秀級(jí)（含 ）以上; 對(duì)按揭項(xiàng)目為現(xiàn)房或純按揭的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可不評(píng)定信用等級(jí)。（三）具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。（四） 承擔(dān)連帶保證責(zé)任擔(dān)保的，還要具備較強(qiáng)資金實(shí)力、擔(dān)保能力和賠付能力，并承諾根據(jù)所

7、擔(dān)保貸款余額的一定比例存入保證金，實(shí)行專項(xiàng)存儲(chǔ)、專戶管理。第十二條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司須具備以下條件：（一）經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)審查合格；（二）有1 名（含）以上取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格考試合格證的從業(yè)人員；（三）承擔(dān)階段性保證擔(dān)保責(zé)任的經(jīng)紀(jì)公司，應(yīng)按照一定比例繳納保證金。保證金實(shí)行專項(xiàng)存儲(chǔ)，專戶管理；（四） 對(duì)于專門(mén)從事個(gè)人貸款服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)的管理參照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司操作執(zhí)行。第十三條房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)必須為聯(lián)社指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)。第十四條保險(xiǎn)公司須具備以下條件：（一）經(jīng)中國(guó)保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)設(shè)立且相關(guān)險(xiǎn)種已經(jīng)保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)；（二）已與本聯(lián)社或上級(jí)主管部門(mén)簽署全面合作協(xié)議；（三）二級(jí)保險(xiǎn)分公司的相關(guān)險(xiǎn)種須經(jīng)一級(jí)分公司或總公司

8、授權(quán)經(jīng)營(yíng)；（四）具備較強(qiáng)的賠付能力，且理賠信用記錄良好，無(wú)重大經(jīng)濟(jì)糾紛。第十五條擔(dān)保公司須具備以下條件：（一）有完善的法人治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)；（二）自主經(jīng)營(yíng)，獨(dú)立核算，在營(yíng)業(yè)執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；（三）企業(yè)一般需成立一年（含）以上；對(duì)擔(dān)保能力強(qiáng)、信用狀況良好的擔(dān)保公司可不受擔(dān)保公司成立年限的限制；（四）信用等級(jí)在AA 級(jí)（含）以上；（五）貨幣形式出資的注冊(cè)資本金不少于1000 萬(wàn)元人民幣，其中對(duì)于在信用社存入 100 保證金的擔(dān)保公司，不受注冊(cè)資金限制；擔(dān)保公司在同一時(shí)點(diǎn)為本聯(lián)社所轄信用社個(gè)人貸款總擔(dān)保額度最高不超過(guò)擔(dān)保公司注冊(cè)資本金的5 倍；（六）擔(dān)保公司存入保證金的比例由信

9、用社上報(bào)，聯(lián)社最終審定。保證金實(shí)行專戶存儲(chǔ)，專戶管理。第十六條合作機(jī)構(gòu)的受理與調(diào)查由信用社負(fù)責(zé)，其他合作機(jī)構(gòu)由信用社提出申請(qǐng)，聯(lián)社審查批準(zhǔn)。申請(qǐng)準(zhǔn)入的合作機(jī)構(gòu)要向信用社提供以下基本資料：（一）合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入申請(qǐng)審批表；（二）經(jīng)年檢的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照;（三）驗(yàn)資報(bào)告；（四）公司章程;（五）經(jīng)工商行政管理部門(mén)蓋章的企業(yè)變更登記有關(guān)文件；（六）最近一期企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表和經(jīng)審計(jì)的近三年的企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表年報(bào)；（七）相關(guān)的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證書(shū)或資質(zhì)資格、執(zhí)業(yè)證書(shū)；（八）法定代表人或授權(quán)代理人的身份證件及簽字樣本，授權(quán)代理人應(yīng)同時(shí)提供授權(quán)委托書(shū)；（九）個(gè)人控股股東和總經(jīng)理的身份證件；（十）組織機(jī)構(gòu)代碼證；（十一）經(jīng)年檢的稅

10、務(wù)登記證；（十二）貸款卡及貸款卡年審證明；（十三）開(kāi)戶許可證；（十四）承擔(dān)連帶保證責(zé)任的，還須根據(jù)公司章程提供公司股東會(huì)、股東大會(huì)或董事會(huì)出具的同意提供連帶保證責(zé)任的相關(guān)決議；（十五）信用社要求的其他資料。第十七條信用社對(duì)合作機(jī)構(gòu)須實(shí)行雙人調(diào)查制度，調(diào)查人對(duì)資料的真實(shí)性負(fù)調(diào)查責(zé)任。調(diào)查人要通過(guò)上門(mén)調(diào)查、查詢信貸管理系統(tǒng)和人民銀行征信系統(tǒng)等方式對(duì)合作機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查要點(diǎn)包括：（一）合作機(jī)構(gòu)提供的資料是否完整、真實(shí)、有效；（二）合作機(jī)構(gòu)高層管理人員是否相對(duì)穩(wěn)定，有無(wú)逃廢或惡意拖欠債務(wù)等不誠(chéng)信行為，有無(wú)騙貸記錄；（三）合作機(jī)構(gòu)及其投資方是否具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和良好的信譽(yù)，管理是否規(guī)范，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所是否

11、固定，有無(wú)金融詐騙、逃廢或惡意拖欠債務(wù)等行為；（四）合作機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)狀況是否良好，是否存在提供虛假會(huì)計(jì)報(bào)表的情況，是否存在企業(yè)分立、合并等影響財(cái)務(wù)穩(wěn)定的情況；（五）承擔(dān)連帶保證責(zé)任的合作機(jī)構(gòu)，公司章程中是否有關(guān)于公司對(duì)外提供擔(dān)保的決策機(jī)構(gòu)及擔(dān)保限額的規(guī)定，對(duì)外擔(dān)保的總額及單項(xiàng)擔(dān)保的數(shù)額有限額規(guī)定的，是否超過(guò)規(guī)定的限額。經(jīng)調(diào)查同意的，調(diào)查人要出具調(diào)查報(bào)告及相關(guān)手續(xù)，并在合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入申請(qǐng)審批表上簽署調(diào)查意見(jiàn)后，將相關(guān)資料報(bào)信用社審查部門(mén)審查。第十八條聯(lián)社對(duì)信用社提交的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和其他合作機(jī)構(gòu)的資料的完整性和合規(guī)性負(fù)責(zé)審查。審查要點(diǎn)包括：（一）合作機(jī)構(gòu)提供的資料是否完整、有效；（二）合作機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理

12、是否規(guī)范，履約信用狀況、從業(yè)狀況、財(cái)務(wù)狀況和發(fā)展前景是否良好，是否有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；（三）合作機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人資信狀況是否良好，有無(wú)不良記錄；（四） 承擔(dān)連帶保證責(zé)任的合作機(jī)構(gòu)，資金實(shí)力是否與其承擔(dān)的擔(dān)保能力相對(duì)應(yīng)，是否承諾在信用社開(kāi)立保證金賬戶，并承諾存入規(guī)定比例的保證金。審查人在合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入申請(qǐng)審批表上簽署審查意見(jiàn)。審查同意的，要擬定合作機(jī)構(gòu)申請(qǐng)準(zhǔn)入名單，并將名單和相關(guān)材料交聯(lián)社貸款審查委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱聯(lián)社貸審會(huì)）。第十九條合作機(jī)構(gòu)的審批工作由聯(lián)社貸審會(huì)負(fù)責(zé)。聯(lián)社貸審會(huì)收到上報(bào)的合作機(jī)構(gòu)申請(qǐng)準(zhǔn)入名單和相關(guān)資料，經(jīng)研究簽批后，向轄內(nèi)貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)發(fā)布合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入名單。第二十條信用社要在準(zhǔn)入名單內(nèi)選擇

13、合作機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系，并簽訂合作協(xié)議。第二十一條信用社負(fù)責(zé)對(duì)合作機(jī)構(gòu)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與分析，具體監(jiān)測(cè)內(nèi)容包括：（一）合作機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理狀況是否正常，高級(jí)管理人員是否相對(duì)穩(wěn)定，是否存在重大糾紛或案件，以及即將到期的貸款或其他債務(wù)等情況；其他金融機(jī)構(gòu)、政府機(jī)關(guān)、新聞媒體等是否公布了相關(guān)合作機(jī)構(gòu)受到處罰及投訴等信息；（二）合作機(jī)構(gòu)所推薦個(gè)人貸款的貸款戶數(shù)、金額和質(zhì)量情況；（三）保證金存入情況。第二十二條合作機(jī)構(gòu)的關(guān)系維護(hù)工作由信用社負(fù)責(zé)。信用社要定期分析合作機(jī)構(gòu)所在行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和競(jìng)爭(zhēng)狀況，加強(qiáng)與合作機(jī)構(gòu)的溝通協(xié)調(diào)，督促其按協(xié)議約定履行相應(yīng)義務(wù)。一旦發(fā)現(xiàn)合作機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、信用、經(jīng)濟(jì)實(shí)力和管理狀況等方面發(fā)生

14、異常變動(dòng)，出現(xiàn)負(fù)責(zé)人變更、重大經(jīng)濟(jì)糾紛案件和資金財(cái)務(wù)狀況惡化等重大事項(xiàng)的，要及時(shí)向聯(lián)社有關(guān)部門(mén)報(bào)告。第二十三條合作機(jī)構(gòu)的預(yù)警與退出由聯(lián)社信貸管理部門(mén)負(fù)責(zé)。信貸管理部門(mén)要根據(jù)監(jiān)測(cè)、檢查情況，定期或不定期地整理預(yù)警名單和退出名單，報(bào)聯(lián)社貸審會(huì)簽批后，印發(fā)到信用社執(zhí)行。第二十四條聯(lián)社信貸管理部要對(duì)準(zhǔn)入名單中有下列情況之一的合作機(jī)構(gòu)實(shí)行預(yù)警：（一）合作機(jī)構(gòu)推薦的借款人個(gè)人住房貸款不良率連續(xù)三個(gè)月超過(guò)2%；（二）管理混亂、存在法律等糾紛情況可能對(duì)信用社（支行）資金安全造成影響的；（三）法定代表人或總經(jīng)理，涉及經(jīng)濟(jì)、法律糾紛而被司法、稅務(wù)、工商部門(mén)提出警告或處罰，可能對(duì)信用社（支行）資金安全造成影響的；（

15、四）房地產(chǎn)評(píng)估公司評(píng)估價(jià)格明顯偏高，其評(píng)估的抵押物中有超過(guò)10%（含）的評(píng)估值比復(fù)評(píng)值高出20% （含）以上；（五）擔(dān)任保證人的企業(yè)未按規(guī)定在信用社（支行）存入保證金；（六）其他需要預(yù)警的情況。第二十五條聯(lián)社信貸管理部報(bào)聯(lián)社貸審會(huì)同意后，對(duì)準(zhǔn)入名單中有下列情況之一的合作機(jī)構(gòu)實(shí)行退出：（一）組織或協(xié)助他人制造“假按揭”貸款；（二）合作機(jī)構(gòu)推薦的借款人個(gè)人貸款不良率連續(xù)三個(gè)月超過(guò)5%；（三）存在金融欺詐、商業(yè)（合同）欺詐或涉及重大案件；（四）未通過(guò)年審；（五）其他需要退出的情況。第二十六條對(duì)預(yù)警半年（含）以上仍未撤銷處罰的合作機(jī)構(gòu)要終止合作，且不得進(jìn)入下一年的合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入名單，確需與預(yù)警合作機(jī)構(gòu)簽

16、訂合作協(xié)議的，須報(bào)聯(lián)社審查同意，并由聯(lián)社貸審會(huì)進(jìn)行審批。對(duì)預(yù)警的合作機(jī)構(gòu)還要采取以下措施：（一）信用社要審慎受理被預(yù)警合作機(jī)構(gòu)推薦借款人的貸款申請(qǐng)，并跟蹤調(diào)查合7 作機(jī)構(gòu)的整改情況；（二）信用社審批部門(mén)要從嚴(yán)審查被預(yù)警合作機(jī)構(gòu)所推薦的借款人的貸款申請(qǐng)；（三）信用社要加大被預(yù)警合作機(jī)構(gòu)所推薦的借款人的存量貸款監(jiān)測(cè)力度，并跟蹤監(jiān)測(cè)合作機(jī)構(gòu)的整改情況。第二十七條退出的合作機(jī)構(gòu)2 年內(nèi)不得進(jìn)入合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入名單。新設(shè)立機(jī)構(gòu)的主要負(fù)責(zé)人曾任退出機(jī)構(gòu)控股股東或總經(jīng)理且該退出機(jī)構(gòu)尚未消除影響信用社資金安全因素的，2 年內(nèi)也不得列入本聯(lián)社準(zhǔn)入名單。對(duì)退出合作機(jī)構(gòu)還要采取以下措施：（一）書(shū)面通知合作機(jī)構(gòu)停止合作；

17、（二）信用社不得再受理、調(diào)查、審查、審批退出合作機(jī)構(gòu)所推薦的借款人的貸款申請(qǐng)；（三）信貸管理和風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)要加大退出合作機(jī)構(gòu)所推薦的存量貸款監(jiān)測(cè)力度，同時(shí)做好保全工作。第二十八條預(yù)警合作機(jī)構(gòu)經(jīng)過(guò)整改符合準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的，信用社要及時(shí)向聯(lián)社提出申請(qǐng)并提交相關(guān)資料，由聯(lián)社撤銷預(yù)警處罰，并向轄內(nèi)信用社公布。第三章 按揭項(xiàng)目的準(zhǔn)入第二十九條按揭項(xiàng)目受理按揭項(xiàng)目的受理工作由信用社負(fù)責(zé)，按揭項(xiàng)目需在本聯(lián)社轄區(qū)內(nèi)。對(duì)已列入準(zhǔn)入名單內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的按揭項(xiàng)目，需要本聯(lián)社提供按揭貸款支持的，信用社應(yīng)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)填妥按揭貸款項(xiàng)目準(zhǔn)入申請(qǐng)審批表，并提供以下資料原件及復(fù)印件：（一）公司資料。1 . 合法、有效

18、的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人證明書(shū)及身份證；2 .最近一期企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表和經(jīng)審計(jì)的近三年企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表年報(bào)；3 .房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證書(shū)；4 .公司股東會(huì)或經(jīng)授權(quán)的董事會(huì)同意在借款人辦妥產(chǎn)權(quán)證及有效抵押之前，為借款人提供階段性連帶擔(dān)保責(zé)任的書(shū)面承諾。（二）項(xiàng)目資料。1 . 申請(qǐng)現(xiàn)房項(xiàng)目按揭的需提供以下資料：（ 1 ）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格報(bào)告；（ 2）商品房銷（預(yù)）售許可證或房屋產(chǎn)權(quán)證；（ 3）若屬合作建設(shè)的項(xiàng)目，需提供合作開(kāi)發(fā)合同及合作方同意申請(qǐng)辦理按揭業(yè)務(wù)的有效委托書(shū)；（ 4）項(xiàng)目戶型平面圖。2 .申請(qǐng)期房項(xiàng)目按揭的需提供以下資料：（ 1 ）項(xiàng)目立項(xiàng)批文及可行性研究報(bào)告；（ 2）建設(shè)用地

19、規(guī)劃許可證；（ 3）國(guó)有土地使用證及非劃撥土地出讓金繳交憑證；（ 4）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（ 5）建筑工程施工許可證；（ 6）在發(fā)放個(gè)人住房貸款前應(yīng)補(bǔ)充提供商品房銷（預(yù)）售許可證；（ 7） 合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需提供合作開(kāi)發(fā)合同及合作方同意申請(qǐng)辦理按揭業(yè)務(wù)的有效委托書(shū)；（ 8）項(xiàng)目的預(yù)算報(bào)告或投資估算表及后續(xù)資金落實(shí)情況；（ 9）該期房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商承諾提供連帶保證責(zé)任的承諾函。合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入過(guò)程中已提供的企業(yè)資料可不重復(fù)提供；對(duì)本聯(lián)社已發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款的住房項(xiàng)目申請(qǐng)按揭貸款的，若企業(yè)和建設(shè)項(xiàng)目無(wú)重大異常變化，所需企業(yè)、項(xiàng)目資料可不重復(fù)提供。第三十條按揭項(xiàng)目調(diào)查按揭項(xiàng)目調(diào)查由受理部門(mén)負(fù)責(zé)，項(xiàng)目調(diào)查人對(duì)調(diào)查資料的

20、真實(shí)性負(fù)責(zé)。按揭項(xiàng)目的調(diào)查實(shí)行雙人調(diào)查制度。項(xiàng)目調(diào)查人在收妥上述資料后，應(yīng)在規(guī)定工作日內(nèi)約見(jiàn)申請(qǐng)人，對(duì)按揭項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，對(duì)資料進(jìn)行核查與分析，提出調(diào)查意見(jiàn)，并在按揭項(xiàng)目準(zhǔn)入申請(qǐng)審批表簽署意見(jiàn)，提交調(diào)查報(bào)告。主要調(diào)查以下內(nèi)容：（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的基本情況。1 . 企業(yè)的組織形式、注冊(cè)資本、財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等；2 .企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍、資質(zhì)等級(jí)、信用等級(jí)、法定代表人素質(zhì)、開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)及其自身具備的優(yōu)勢(shì)等；3 .企業(yè)與信用社的合作情況：如階段性擔(dān)保及存款、中間業(yè)務(wù)的代理等。（二）項(xiàng)目的基本情況。1 . 項(xiàng)目立項(xiàng)及報(bào)批手續(xù)是否合法有效，批文內(nèi)容是否前后一致；2 .開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的“四證”是否齊全；在發(fā)放個(gè)人

21、住房貸款前是否具有商品房銷（預(yù)）售許可證；3 .土地出讓合同及土地、房屋權(quán)證是否真實(shí)、合法，土地出讓金是否全部繳交；4 .土地抵押及在建工程抵押情況，是否辦理過(guò)其他銀行貸款的抵押登記;5 .項(xiàng)目總投資概算、自有資金比例、資金來(lái)源與到位情況。（三）實(shí)地考察按揭項(xiàng)目，重點(diǎn)考察以下方面：1 . 考察項(xiàng)目地理位置、社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、配套工程、市政設(shè)施及交通條件等情況；2 .了解項(xiàng)目占地面積、容積率、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、棟數(shù)、套數(shù)及戶型設(shè)計(jì)等情況；3 .了解項(xiàng)目資金運(yùn)用、工程進(jìn)度、公建配套落實(shí)及項(xiàng)目銷售情況；4 .對(duì)相臨地段、同類、同檔次物業(yè)的銷售價(jià)格、銷售情況和客戶群體等進(jìn)行考察，并與申請(qǐng)的按揭項(xiàng)目

22、進(jìn)行比較分析，對(duì)項(xiàng)目的銷售前景、價(jià)格定位做出判斷。（四）對(duì)調(diào)查發(fā)現(xiàn)按揭項(xiàng)目存在以下問(wèn)題之一的，要終止調(diào)查不予受理：1 . 建筑工程質(zhì)量不合格的項(xiàng)目；2 .因建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃出現(xiàn)重大調(diào)整或企業(yè)資金嚴(yán)重短缺等因素可能“爛尾”的項(xiàng)目；3 .不能提供合法“四證”的項(xiàng)目；4 .存在債權(quán)、債務(wù)和產(chǎn)權(quán)糾紛或正處于法律訴訟階段的項(xiàng)目；5 .未經(jīng)主管部門(mén)預(yù)售許可，不具備合法銷售條件的項(xiàng)目；6 .開(kāi)發(fā)企業(yè)或其法定代表人有不良信用行為記錄。第三十一條按揭項(xiàng)目審查與審批按揭項(xiàng)目的審查由本聯(lián)社個(gè)人業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)，按揭項(xiàng)目的審批由聯(lián)社貸審會(huì)負(fù)責(zé)。（一）聯(lián)社個(gè)人業(yè)務(wù)部收到信用社轉(zhuǎn)來(lái)的按揭貸款項(xiàng)目準(zhǔn)入申請(qǐng)審批表、項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告和有關(guān)資

23、料后，應(yīng)及時(shí)對(duì)項(xiàng)目的合法合規(guī)性進(jìn)行審查，并在按揭貸款項(xiàng)目準(zhǔn)入申請(qǐng)審批表上簽署審查意見(jiàn)后，上報(bào)審批。（二）聯(lián)社貸審會(huì)對(duì)上報(bào)的按揭項(xiàng)目進(jìn)行審批。（三）經(jīng)審查審批同意的按揭項(xiàng)目，信用社約見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，就合作事宜進(jìn)行商洽后，簽訂按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議；經(jīng)審查審批不符合貸款條件的按揭項(xiàng)目，應(yīng)將有關(guān)材料退還房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。信用社與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議，應(yīng)主要明確按揭貸款成數(shù)、期限、抵押、階段性保證及資金結(jié)算等內(nèi)容。（四）經(jīng)審批同意的按揭項(xiàng)目應(yīng)建立按揭項(xiàng)目檔案，按揭項(xiàng)目檔案管理按照本聯(lián)社有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。檔案內(nèi)容包括:1 . 按揭項(xiàng)目申請(qǐng)資料；2 .按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議；3 .對(duì)該項(xiàng)目的審查

24、意見(jiàn)及貸后檢查記錄；4 .其他必要的資料。第三十二條對(duì)本聯(lián)社已發(fā)放貸款支持的按揭項(xiàng)目，其調(diào)查、審查工作可以與開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查、審查同時(shí)進(jìn)行，開(kāi)發(fā)貸款審批通過(guò)后，信用社對(duì)按揭項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)入，報(bào)聯(lián)社按程序?qū)徟?。第四?貸款對(duì)象和條件第三十三條借款人須具備以下基本條件（一）具有完全民事行為能力的自然人，年齡在18（含）-60 周歲（含）之間；（二）具有合法有效的身份證明（居民身份證、戶口本或其他有效身份證明）及婚姻狀況證明；（三）具有良好的信用記錄和還款意愿；（四）具有穩(wěn)定的收入來(lái)源和按時(shí)足額償還貸款本息的能力；（五）具有所購(gòu)住房的商品房銷（預(yù)）售合同或意向書(shū)；（六）提供首付款證明；（七）在本聯(lián)社開(kāi)立個(gè)

25、人結(jié)算賬戶；（八）有信用社認(rèn)可的有效擔(dān)保；（九）信用社規(guī)定的其他條件。第三十四條申請(qǐng)現(xiàn)房個(gè)人住房按揭貸款的還須具備以下條件：（1） 所購(gòu)房屋已建成年限不得超過(guò)15 年。（2） 售房人對(duì)所購(gòu)房屋具有合法處置權(quán)利，所購(gòu)房屋具有房屋所有權(quán)證；（3） 房屋產(chǎn)權(quán)有共有人的，須經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)共有人出具同意轉(zhuǎn)讓的證明。第三十五條申請(qǐng)辦理個(gè)人住房按揭貸款的同時(shí)申請(qǐng)個(gè)人車位按揭貸款的，在車位具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，且能夠設(shè)定抵押的前提下，可參照個(gè)人住房按揭貸款相關(guān)規(guī)定，與個(gè)人住房按揭貸款同時(shí)辦理。第五章貸款額度、期限、利率、還款方式第三十六條貸款額度個(gè)人住房按揭貸款金額由信用社根據(jù)借款人所購(gòu)買的房屋的抵押率、借款人的還本付息

26、能力和個(gè)人信用狀況等各方面，并依照本聯(lián)社有關(guān)規(guī)定確定貸款額度。第三十七條貸款期限（一）貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)30 年，且借款人年齡與貸款期限之和不得超過(guò)年。兩個(gè)（含）以上共同借款人借款的，可按照滿足貸款條件中年齡較小的認(rèn)定貸款期限；65可按照滿足貸款條件中年齡較小的認(rèn)定貸（二）以商品住房及國(guó)有土地使用權(quán)證或在建工程抵押的，貸款期限最長(zhǎng)不能超過(guò)抵押房產(chǎn)剩余的土地使用權(quán)年限。第三十八條貸款利率（一） 個(gè)人住房按揭貸款利率按人民銀行有關(guān)管理規(guī)定執(zhí)行。13 （二）個(gè)人住房按揭貸款采取浮動(dòng)利率計(jì)息方式，貸款利率按照中國(guó)人民銀行發(fā) 布相應(yīng)檔次的商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率和浮動(dòng)幅度執(zhí)行。貸款期間如遇中國(guó)人民銀行調(diào)整基

27、準(zhǔn)利率，按合同約定的利率調(diào)整方式進(jìn)行調(diào)整。（三）對(duì)借款人已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）及以上住房的， 需按照有關(guān)規(guī)定提高貸款利率。第三十九條個(gè)人住房按揭貸款還款方式有以下幾種：（一）按月等額本息還款法（按月計(jì)息）。一口*白、7%F貸款本金X月利率X （1+月利率）還款月數(shù)每月本息還款額=（1+月利率）還款月數(shù)1（二）按月等額本金還款法（按月計(jì)息）。貸款本金每月本息還款額= + （貸款本金已歸還貸款本金）X月利率貸款期月數(shù)（三）對(duì)期限在12個(gè)月以內(nèi)的個(gè)人住房貸款，應(yīng)按照個(gè)人消費(fèi)貸款的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第四十條 按揭貸款固定還款日為每月20日。第六章貸款擔(dān)保第四十一條個(gè)人住房按揭貸款原則上

28、須采用抵押、質(zhì)押擔(dān)保（階段性保證擔(dān) 保除外）。抵（質(zhì)）押擔(dān)?？刹捎米罡哳~抵（質(zhì)）押擔(dān)保和普通抵（質(zhì)）押擔(dān)保兩種 方式。第四十二條 以商品住房及國(guó)有土地使用權(quán)證或在建工程抵押的，抵押比例按照本聯(lián) 社有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第四十三條 以共有財(cái)產(chǎn)抵（質(zhì)）押的，抵（質(zhì)）押人為全體共有人。須經(jīng)全 體共有人一致同意，并出具同意抵（質(zhì)）押的書(shū)面聲明且在抵（質(zhì)）押合同上簽名。第四十四條抵押物的價(jià)值需由信用社或本聯(lián)社認(rèn)可的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估、確認(rèn)。抵押物的價(jià)值一般按以下方式確定：（一）以貸款所購(gòu)房屋抵押擔(dān)保的期房個(gè)人住房按揭貸款，抵押物價(jià)值一般為房屋的交易價(jià)格，如信用社認(rèn)為抵押物交易價(jià)格偏高的，可由本聯(lián)社認(rèn)可的評(píng)估

29、公司出具評(píng)估報(bào)告確定的評(píng)估價(jià)作為抵押物價(jià)值。（二）使用其他抵押物抵押的，由本聯(lián)社認(rèn)可的評(píng)估公司出具評(píng)估報(bào)告確定的評(píng)估價(jià)作為抵押物價(jià)值。第四十五條以房產(chǎn)抵押的個(gè)人住房按揭貸款，應(yīng)分情況辦理登記手續(xù)：（一）以期房抵押的，信用社應(yīng)協(xié)助抵押人持依法生效的商品房銷（預(yù)）售合同到期房坐落地的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理預(yù)告登記，并確保自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)辦理正式登記手續(xù)；在辦妥房屋他項(xiàng)權(quán)證前，一般需提供符合本聯(lián)社規(guī)定的階段性擔(dān)保。（二）以現(xiàn)房抵押的，信用社應(yīng)協(xié)助抵押人持房屋所有權(quán)證到房產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記，取得房屋他項(xiàng)權(quán)證；如售房單位未辦妥房屋所有權(quán)證，信用社和抵押人應(yīng)持依法生效的房屋

30、買賣合同辦理預(yù)告登記手續(xù)，并確保自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)辦理正式登記手續(xù)，取得房屋他項(xiàng)權(quán)證。第四十六條借款人可自愿選擇是否購(gòu)買抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及其他保險(xiǎn)。第四十七條個(gè)人住房按揭貸款可接受的質(zhì)押物范圍及其相關(guān)操作與規(guī)定參照本聯(lián)社有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第四十八條個(gè)人住房按揭貸款原則上須在辦妥抵押登記后發(fā)放貸款，但提供以下三種階段性擔(dān)保方式之一的，可先發(fā)放貸款，再辦理抵押登記手續(xù)：（一）專業(yè)擔(dān)保公司和其他法人階段性保證；（二）質(zhì)押階段性擔(dān)保；（三）非本筆貸款所購(gòu)房產(chǎn)抵押階段性擔(dān)保；第四十九條其他法人或?qū)I(yè)擔(dān)保公司提供階段性保證擔(dān)保的，擔(dān)保條件和有關(guān)要求按照本辦法第二章和本聯(lián)社有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第七章 貸

31、款受理第五十條貸款受理借款人與售房者在達(dá)成初步的購(gòu)房意向后，向信用社提出貸款申請(qǐng)，信貸員指導(dǎo)借款人填寫(xiě)個(gè)人購(gòu)房借款申請(qǐng)審批表，并要求借款人和售房人提交以下資料：（一）借款人資料1 .借款人合法的身份證件；2 .借款人經(jīng)濟(jì)收入證明或職業(yè)證明，近6 個(gè)月來(lái)銀行存款流水賬；3 .借款人家庭戶口登記簿；4 .能夠提供稅收證明的借款人需提供個(gè)稅發(fā)票；5 .有配偶的借款人需提供夫妻關(guān)系證明；無(wú)配偶的借款人需提供當(dāng)?shù)貑挝蝗耸虏块T(mén)、民政局或街道辦事處、居委會(huì)證明；6 .有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責(zé)任的書(shū)面承諾；7 .信用社要求提供的其他文件或資料。（二）所購(gòu)房屋資料8 .所購(gòu)房屋為期房

32、的，需提供以下資料：（ 1）借款人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂的商品房銷（預(yù)）售合同；（ 2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具的首期付款的發(fā)票原件及復(fù)印件。（ .所購(gòu)房屋為現(xiàn)房的，需提供以下資料：（ 1 ）所購(gòu)現(xiàn)房的房產(chǎn)權(quán)利證明;（ 2）與售房人簽訂的房屋買賣合同，及售房人提供的劃款賬號(hào);（ 3）如抵押物須評(píng)估的，須由本聯(lián)社認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物評(píng)估報(bào)告；（ 4）所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)共有人面簽的同意出售房屋的書(shū)面授權(quán)文件。（三）貸款擔(dān)保資料1 .抵押房屋為非本筆貸款所購(gòu)房屋的須提供資料：（ 1 ）房產(chǎn)權(quán)利證明；（ 2）房屋全部所有權(quán)人的身份證件；（ 3）本聯(lián)社認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告；（ 4）信用社要求提供的

33、其他文件或資料。2 .自然人提供階段性保證擔(dān)保的，保證人須提供資料：3 1 ）保證人合法的身份證件；4 2）保證人經(jīng)濟(jì)收入證明或職業(yè)證明；5 3）信用社要求提供的其他文件或資料。3 .法人 （不含專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)和期房個(gè)人住房貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）提供階段性保證擔(dān)保的，保證人須提供資料：（ 1 ）營(yíng)業(yè)執(zhí)照（或事業(yè)單位登記表）及最近年度的年檢證明；（ 2）組織機(jī)構(gòu)代碼證書(shū)及最近年度的年檢證明；（ 3）法定代表人身份證明及簽字樣本或印鑒；（ 4）非法定代表人親自辦理的，提供法定代表人授權(quán)委托書(shū)、委托代理人身份證明及簽字樣本或印鑒；（ 5）企業(yè)章程或合伙經(jīng)營(yíng)協(xié)議及驗(yàn)資報(bào)告、出資協(xié)議，若屬于特殊行業(yè)，還須

34、提供特殊行業(yè)經(jīng)營(yíng)許可證；（ 6）稅務(wù)登記證及最近年度年檢證明；（ 7）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所產(chǎn)權(quán)證明或租房證明，以及詳細(xì)地址；（ 8）由專業(yè)擔(dān)保公司提供階段性保證擔(dān)保的，須提供擔(dān)保函；（ 9）信用社要求提供的其他文件或資料。4 .質(zhì)押擔(dān)保的，須提供的資料按照本聯(lián)社質(zhì)押貸款相關(guān)要求執(zhí)行。5 .采用最高額抵（質(zhì)）押擔(dān)保的，須簽訂最高額抵（質(zhì)）押擔(dān)保合同。第八章 貸款調(diào)查、審查、審批、發(fā)放第五十一條貸款調(diào)查貸款調(diào)查執(zhí)行雙人調(diào)查和見(jiàn)客談話制度。信用社信貸人員收妥上述資料后，應(yīng)對(duì)申請(qǐng)資料進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)與分析，根據(jù)申請(qǐng)審批表內(nèi)容將客戶信息錄入到信用社信貸管理系統(tǒng)。見(jiàn)客談話時(shí)，調(diào)查人員重點(diǎn)對(duì)客戶身份、借款行為的真實(shí)性、貸

35、款用于購(gòu)買第幾套住房、抵押物情況及還款能力等進(jìn)行核實(shí)；調(diào)查人員當(dāng)面檢驗(yàn)個(gè)人住房貸款客戶談話筆錄中的內(nèi)容，并由借款人與調(diào)查人員共同確認(rèn)，認(rèn)真填寫(xiě)，在了解借款人購(gòu)房與借款基本情況的基礎(chǔ)上，指導(dǎo)借款人閱讀客戶須知，明確借款人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)；調(diào)查人應(yīng)提請(qǐng)借款人按誠(chéng)實(shí)守信原則，在談話記錄和借款合同中如實(shí)填寫(xiě)所貸款項(xiàng)用于購(gòu)買第幾套住房的相關(guān)信息；凡發(fā)現(xiàn)填報(bào)虛假信息、提供虛假證明的，不得受理其信貸申請(qǐng)，對(duì)于出具虛假收入證明并已被查實(shí)的單位，不得再采信其證明，對(duì)發(fā)生上述情況的借款人和單位，應(yīng)及時(shí)向相關(guān)部門(mén)報(bào)告。貸款調(diào)查人員在與客戶面談后應(yīng)對(duì)申請(qǐng)人欲購(gòu)置住房、貸款申請(qǐng)、工作單位情況、借款人貸款購(gòu)房信息等進(jìn)行

36、核實(shí)確認(rèn)。貸款調(diào)查人員一般應(yīng)在收妥申請(qǐng)資料后1 2 個(gè)工作日內(nèi)完成調(diào)查工作，提出初審意見(jiàn)。調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：（一）所提供的資料是否真實(shí)、完整、合法、有效；（二）借款人借款申請(qǐng)是否自愿屬實(shí)；（三）貸款用途是否真實(shí)；（四）借款人的負(fù)債和資信狀況。通過(guò)查詢信用社信貸管理系統(tǒng)和人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，調(diào)查借款人已購(gòu)房套數(shù)、負(fù)債及資信狀況；（五）貸款年限加上借款人年齡是否符合規(guī)定條件；（六）借款人的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入是否屬實(shí)，是否具有償還貸款本息的能力；（七） 借款人購(gòu)買商品房的價(jià)格是否與當(dāng)時(shí)、當(dāng)?shù)赝愇飿I(yè)的市場(chǎng)價(jià)格水平相符;（八）借款人的抵押物是否足值有效，抵押物共有人是否出具同意抵押的書(shū)面授

37、權(quán)文件；（九）抵押物需評(píng)估的，是否按規(guī)定進(jìn)行了評(píng)估，評(píng)估價(jià)值是否合理；（十）保證人是否具有保證資格和保證能力，是否出具了同意提供保證的書(shū)面文件；（十一）抵押物的權(quán)屬是否明晰；（十二）貸款用于購(gòu)房的借款人是否具有相應(yīng)首期房款的支付能力;（十三）申請(qǐng)現(xiàn)房個(gè)人住房貸款的還要調(diào)查：1 .所購(gòu)房屋是否對(duì)外出租；2 .公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等非商品房是否符合上市條件或履行了合法批準(zhǔn)程序；3 .所購(gòu)房屋是否被政府列入拆遷公告或城市改造規(guī)劃范圍。（十四）需階段性擔(dān)保的，抵（質(zhì)）押物、保證人應(yīng)具有充足的擔(dān)保能力。最終的貸款額度應(yīng)根據(jù)借款人的信用狀況、年齡、學(xué)歷、職業(yè)、收入狀況及還款能力和抵、質(zhì)押物的價(jià)值、變現(xiàn)難

38、易程度等因素綜合考慮決定。對(duì)符合條件的，調(diào)查人員出具調(diào)查報(bào)告并簽署調(diào)查意見(jiàn)，將資料轉(zhuǎn)交信用社貸審小組審查；對(duì)不符合貸款條件的，退還材料，不予受理。第五十二條貸款審查、審批（一）資料審閱。審查審批人接收貸款資料后，對(duì)貸款資料的完整性和合規(guī)性進(jìn)行審閱，審閱要點(diǎn)包括：1 . 貸款申請(qǐng)資料是否齊全，要素填寫(xiě)是否規(guī)范；2 .貸款申請(qǐng)資料信息是否合理、一致，有無(wú)“假按揭”貸款嫌疑；3 .借款申請(qǐng)人資格、資信情況是否符合有關(guān)規(guī)定；4 .借款申請(qǐng)人還款來(lái)源是否充足，收入狀況是否合理，收入證明是否真實(shí)；5 .貸款擔(dān)保是否足額、合法、 可靠， 是否符合所申請(qǐng)貸款品種的相關(guān)規(guī)定；以共有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的，是否已經(jīng)其他共有人

39、的書(shū)面同意；由公司擔(dān)保的，公司對(duì)外提供擔(dān)保的決策程序及擔(dān)保限額是否符合章程的規(guī)定，公司同意擔(dān)保的決議是否符合公司章程及中華人民共和國(guó)公司法的規(guī)定；6 .貸款投向是否符合國(guó)家政策、法規(guī)和本聯(lián)社有關(guān)規(guī)定，貸款用途是否明確，是否符合所申請(qǐng)貸款品種的相關(guān)規(guī)定；7 .授信方案是否合理，借款申請(qǐng)人總貸款是否控制在授信額度和期限之內(nèi)；8 .貸款金額、期限、利率、成數(shù)是否符合相關(guān)規(guī)定；9 .貸款風(fēng)險(xiǎn)是否可控；10 .調(diào)查人是否履行了調(diào)查職責(zé)，調(diào)查意見(jiàn)是否客觀。貸款資料不全的，審查人要通知貸款調(diào)查人員盡快補(bǔ)齊。（二）審查人對(duì)借款人資料進(jìn)行審查，對(duì)審查中有疑問(wèn)的，要與借款人面談并與原件核對(duì)。對(duì)無(wú)法聯(lián)系借款申請(qǐng)人的

40、，審查人要通知貸款調(diào)查人員聯(lián)系借款申請(qǐng)人。（三）簽署審查審批意見(jiàn)。審查審批人要根據(jù)審查情況，在申請(qǐng)審批表中簽署審查審批意見(jiàn)，并將審批意見(jiàn)錄入信貸管理系統(tǒng)。（四）資料移交。審查審批同意的，有權(quán)簽批人將簽署后的貸款資料移交相關(guān)部門(mén)備案、管理。審查審批不同意的，將資料退回貸款受理人。審查審批人應(yīng)在收到貸款資料后及時(shí)完成審查審批工作或做出答復(fù)。第五十三條貸款發(fā)放（一）簽署借款合同及借款憑證。經(jīng)審批同意發(fā)放貸款的，由信用社信貸人員在貸款合同及貸款借據(jù)空白處簽名確認(rèn)， 并將審批意見(jiàn)、借款合同、擔(dān)保落實(shí)的證明材料及貸款借據(jù)提交有權(quán)審批人。審批人應(yīng)對(duì)審批意見(jiàn)的落實(shí)情況和擔(dān)保落實(shí)情況進(jìn)行審核，并對(duì)借款合同和貸款

41、借據(jù)載明的貸款金額、利率、 期限及監(jiān)管銀行賬戶（需提供監(jiān)管銀行賬戶的）等要素與審批意見(jiàn)書(shū)核對(duì)一致后，簽署借款合同。（二） 信貸人員在借款合同和貸款借據(jù)簽署生效后打印電子放款通知書(shū)，交由會(huì)計(jì)人員根據(jù)合同載明的要素發(fā)放貸款并打印一式六聯(lián)借款憑據(jù)；需將售房資金轉(zhuǎn)入監(jiān)管銀行專用賬戶的，會(huì)計(jì)人員應(yīng)監(jiān)督企業(yè)在規(guī)定期限內(nèi)，將貸款資金轉(zhuǎn)入該企業(yè)監(jiān)管專用賬戶。第九章 貸后管理第五十四條個(gè)人住房按揭貸款的貸后管理、貸款催收與清收處置等工作，按照本聯(lián)社有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第五十五條個(gè)人住房按揭貸款檔案管理參照本聯(lián)社關(guān)于信貸檔案管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第五十六條直客式個(gè)人住房按揭貸款在辦妥抵押登記前發(fā)放貸款的，信用社應(yīng)緊密跟蹤所購(gòu)房產(chǎn)的預(yù)告登記或房屋他項(xiàng)權(quán)證情況，待房產(chǎn)具備辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的條件時(shí)，信用社應(yīng)督促協(xié)助借款人及時(shí)辦妥房屋所有權(quán)證并落實(shí)抵押登記，取得房屋他項(xiàng)權(quán)證后，2 個(gè)工作日內(nèi)完成抵押證明材料的歸檔。第五十七條對(duì)于提供階段性保證擔(dān)保后發(fā)放貸款的，信用社應(yīng)關(guān)注借款人所購(gòu)房產(chǎn)的相關(guān)情況，待房產(chǎn)具備辦理房屋所有權(quán)證的條件時(shí)，應(yīng)督促協(xié)助借款人及時(shí)辦妥房屋所有權(quán)證并落實(shí)抵押登記，取得房屋他項(xiàng)權(quán)證