土地使用者是什么意思？

1、土地使用者是什么意思?題要1. 土地使用權(quán)人即土地使用者，是指依法對(duì)土地享有占有、 使用和收益等排他性權(quán)利，且有權(quán)利用該土地建造建筑物、 構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的人。土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離， 國(guó)有土地的所有者是國(guó)家，集體土地的所有者是集體經(jīng)濟(jì)組 織，而土地使用權(quán)人實(shí)質(zhì)就是指土地使用證記載的權(quán)利人， 包括有：自然人、法人、其他組織等。土地使用者對(duì)土地有使用權(quán)，同時(shí)，使用土地時(shí)，土地 使用者也應(yīng)繳納一定的稅收，農(nóng)村地區(qū)的土地使用者與城鎮(zhèn) 地區(qū)的土地使用者有著不同的土地使用權(quán)利。但許多人并不 了解土地使用者是什么意思 ？小編將從法律角度對(duì)這個(gè)問(wèn)題 作一個(gè)簡(jiǎn)單的說(shuō)明，希望可以幫助到您。一、土地使用者是

2、什么意思 ？土地使用權(quán)人即土地使用者，是指依法對(duì)土地享有占有、使用和收益等排他性權(quán)利，且有權(quán)利用該土地建造建筑 物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的人。在我國(guó)，土地所有權(quán)與土地 使用權(quán)分離，國(guó)有土地的所有者是國(guó)家，集體土地的所有者 是集體經(jīng)濟(jì)組織，而土地使用權(quán)人實(shí)質(zhì)就是指土地使用證記 載的權(quán)利人，包括有：自然人、法人、其他組織等。二、國(guó)有土地使用權(quán)人的權(quán)利有哪些1、使用土地 這是指土地使用權(quán)人為建造或保存建筑物及其工作物 而使用土地。使用土地是土地使用權(quán)的最主要內(nèi)容。但是， 這里的使用不是任意使用，其必須在設(shè)定土地使用權(quán)所限定 的目的范圍內(nèi)進(jìn)行。一般來(lái)說(shuō)，這一目的范圍即指土地的用 途范圍。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定

3、，土地使用者需要改變所使用土 地用途的，必須取得土地所有者和市縣人民政府城市規(guī)劃行 政主管部門的同意 , 否則，土地使用者不得改變?cè)撏恋赜猛?范圍。土地使用權(quán)人為了實(shí)現(xiàn)使用土地的目的，必須以占有土 地為前提。因此，土地使用權(quán)人亦受占有之保護(hù)，并依此享 有物上請(qǐng)求權(quán)。2、處分土地使用權(quán) 這是指土地使用權(quán)人可依其意志轉(zhuǎn)讓、抵押和出租土地 使用權(quán)。只要土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓、抵押和出租土地使用權(quán)符 合法定條件，該處分行為即為有效。這里須特別注意劃撥土 地使用權(quán)人與出讓土地使用權(quán)人在行使該權(quán)利時(shí)所受的限 制有所不同。3、獲取土地收益 這是指依出讓方式獲得土地使用權(quán)以及以繼受方式取 得該土地使用權(quán)的權(quán)利人開(kāi)發(fā)

4、、利用、經(jīng)營(yíng)土地所獲得的利 益。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律文件，凡依出讓方式獲得土地使用權(quán) 以及以繼承方式取得該土地使用權(quán)的權(quán)利人不僅可以自己 占有使用土地，而且還可以通過(guò)開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獲取 收益。由于土地是一種特殊的財(cái)產(chǎn)，極易形成壟斷價(jià)格，因 此，一些國(guó)家和地區(qū)對(duì)土地產(chǎn)權(quán)人開(kāi)發(fā)、利用和經(jīng)營(yíng)土地所 取得的收益，便加以多種限制。這些限制主要表現(xiàn)在兩個(gè)方 面：一是對(duì)土地價(jià)格加以限制。例如：日本從 1970 年開(kāi)始 實(shí)行一種旨在控制土地交易價(jià)格的官方公開(kāi)價(jià)格即公示地 價(jià)制度 ; 韓國(guó)也于 1972 年開(kāi)始確立了基準(zhǔn)價(jià)制度 ; 我國(guó)臺(tái)灣 地區(qū)一直實(shí)行土地“公告現(xiàn)值”和“公示地價(jià)”制度等。二 是對(duì)土地征收轉(zhuǎn)

5、讓收益稅和產(chǎn)權(quán)稅。盡管一些國(guó)家和地區(qū)有 關(guān)這類稅種各不相同，但都是為了對(duì)土地產(chǎn)權(quán)人的收益加以 限制。目前，我國(guó)一些地區(qū)亦開(kāi)始實(shí)行地價(jià)公示制度，這一 方面在于防止國(guó)有土地收益流失，另一方面，也在于制止土 地投機(jī)。與此同時(shí)，國(guó)家也頒布了土地增值稅暫行條例 以及其他房地產(chǎn)稅費(fèi)規(guī)定，旨在對(duì)土地使用人的收益加以限 制。我國(guó)現(xiàn)行法律文件僅允許劃撥土地使用權(quán)人自己占有使 用土地，如果其利用該土地使用權(quán)從事開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并產(chǎn) 生了土地收益，該收益則只能由土地所有者享有。4、取回地上物和獲得有關(guān)費(fèi)用之補(bǔ)償 土地使用權(quán)人在土地使用權(quán)消滅時(shí)，是否可以取回地上 物和獲得有益費(fèi)用之補(bǔ)償，目前有兩種不同看法。我國(guó)土 地使

6、用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償 取得”（第 40條） 。一些學(xué)者對(duì)此有不同看法，認(rèn)為土地使 用權(quán)人投資于土地所形成的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)歸土地使用權(quán)人所有， 國(guó)家不能無(wú)償收回，否則，這是與我國(guó)憲法、民法通 則規(guī)定的基本原則相矛盾，不利于土地的開(kāi)發(fā)和利用，影 響土地使用權(quán)人對(duì)土地的投資，阻礙吸收外資工作，也必須 導(dǎo)致對(duì)土地上的建筑物或其他工作物的破壞行為。一些學(xué)者 在評(píng)述我國(guó)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例的上述規(guī)定 時(shí)，認(rèn)為這是采用國(guó)際慣例作法。這實(shí)在是一種誤解。實(shí)際 上，有關(guān)地上權(quán)消滅之后，地上權(quán)人對(duì)地上之物及有關(guān)費(fèi)用 是否可以取回或獲得相

7、應(yīng)補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題，許多國(guó)家和地區(qū)一般 都采用肯定的規(guī)定。例如：日本民法第 269 條第 1 款規(guī) 定：“地上權(quán)人于其權(quán)利消滅時(shí)，可以回復(fù)土地原狀，收去 其工作物及竹木。但是，土地所有人通知愿以時(shí)價(jià)買取時(shí)， 地上權(quán)人無(wú)正當(dāng)理由，不得拒絕”。瑞士民法典第 779 條之三規(guī)定：“建筑權(quán) （一種地上權(quán) , 筆者注）消滅時(shí)，建筑 物因成為土地的組成部分而歸屬于土地所有人”，該條之四 又規(guī)定：“在前條情形下，土地所有人因建筑物歸屬自己， 應(yīng)向原建筑權(quán)人支付相當(dāng)?shù)馁r償金 ?”。臺(tái)灣民法 與日 本民法典的規(guī)定相同。由此可見(jiàn)，地上權(quán)消滅后，土地所 有人是否可以無(wú)償收回地上物并無(wú)所謂的國(guó)際通行做法。實(shí)際上，土地使用權(quán)

8、消滅后，土地使用權(quán)人有權(quán)取回地 上物和獲得有益費(fèi)用之補(bǔ)償，并不是絕對(duì)的。一般來(lái)說(shuō)，土 地使用權(quán)人在土地使用權(quán)期滿時(shí)，有權(quán)取回地上物。但是， 取回地上之物難免使其受損，且有恢復(fù)土地原狀的麻煩。這 不利于保全社會(huì)財(cái)富。所以，一般土地所有人可以行使購(gòu)買 權(quán)，并給予相應(yīng)的補(bǔ)償，土地使用權(quán)人不得拒絕。但是，土 地所有人亦可要求土地使用權(quán)人延長(zhǎng)土地使用權(quán)期限，并重 新簽訂土地使用權(quán)合同。如果土地使用權(quán)人拒絕延長(zhǎng)土地使 用權(quán)期限，土地所有人便可無(wú)償收回地上之物，不給予土地 使用權(quán)人任何補(bǔ)償。對(duì)于這種情況，臺(tái)灣民法則規(guī)定，地上 權(quán)人可取去地上之物，而不得請(qǐng)求補(bǔ)償。我國(guó)房地產(chǎn)管理法與土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行 條

9、例不同，僅規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年 限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿 前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地 的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地 使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán) 出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者 雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家 無(wú)償收回” （第 21條） 。這里只是規(guī)定了“土地使用權(quán)由國(guó) 家無(wú)償收回”，至于地上之物是否也由國(guó)家無(wú)償收回，則未 作強(qiáng)制規(guī)定。 根據(jù)有關(guān)立法資料解釋， “這個(gè)問(wèn)題比較復(fù)雜， 涉及到物權(quán)問(wèn)題， 應(yīng)在物權(quán)法中規(guī)定， 本法可以不作規(guī)定”那么，未來(lái)的物權(quán)法究竟應(yīng)如何規(guī)定此一問(wèn)題呢?筆者認(rèn)為，在土地使用權(quán)消滅時(shí)，地上之物仍為土地使用權(quán)人所有，如 果土地所有權(quán)人愿意取得地上之物，則應(yīng)當(dāng)給予土地使用權(quán) 人適當(dāng)補(bǔ)償，土地使用權(quán)人不得拒絕 ; 如果土地所有人不愿 取得地上之物，則應(yīng)當(dāng)允許土地使用權(quán)人取回地上之物，并 就此造成的損失給予土地使用權(quán)人相當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，如果土地所 有人不愿意給予土地使用權(quán)人任何補(bǔ)償，則應(yīng)當(dāng)延長(zhǎng)土地使 用權(quán)期限 , 重新簽訂土地使用權(quán)合同，依照規(guī)定收取出讓金 如果土地使用權(quán)人