XXXXXX項(xiàng)目策劃案

1、XX 商業(yè)連鎖（ XX 店）策劃方案XX 商業(yè)廣場策劃部 2011年 11 月一、前言該項(xiàng)目編制的依據(jù) :1、政府發(fā)布相關(guān)數(shù)據(jù)資料；2、進(jìn)行市場調(diào)研獲得的資料；3、XX 大型超市運(yùn)營情況分析二、項(xiàng)目概況：1、項(xiàng)目名稱： XXXX 店（商業(yè)廣場配套）2、項(xiàng)目地址：位于深圳市南山區(qū) XX 街道商業(yè) 老街與沙河路的交匯處 XXXX 商業(yè)廣場 B 棟一 至三樓。3、項(xiàng)目規(guī)模及投資：（1）該項(xiàng)目建筑面積 5000 平方米，分為地上 三層，每層 1600 平方米，營業(yè)保守面積為 4500 平方米。（2）項(xiàng)目總投資： 320 萬元。4、經(jīng)營者：（待定）5、項(xiàng)目經(jīng)營方式：采取自營占 50%，50%租 賃經(jīng)營（

2、寄 售返點(diǎn)）三、經(jīng)營項(xiàng)目環(huán)境分析：1、核心商圈：XXXX 店占據(jù)著與城市引擎相匹配的城市核心商業(yè)位 置，以 XXXX 店為圓心，半徑為 1.5 公里 的核心區(qū)，該區(qū)域內(nèi)是 XX 人口最集中、最密集的地 帶。人人樂、肯德基、麥當(dāng)勞、天虹、近在 咫尺，行政單位、銀行、學(xué)校、郵政大廈、休閑廣場、 超市、專賣店等遍布周邊，平均客流量 10 萬多人次，車流量 5 千多輛次。作為城市中心新商圈， 其商業(yè)的成長性不可估量，周邊成熟的 高尚住宅、店鋪及大型的公建配套設(shè)施形成輻射整個 XX 的人流、物流、信息流、資金流的平臺，2而商業(yè)廣場 18000 米的商業(yè)面積成為新商業(yè)中心的焦 點(diǎn)。2、邊緣商圈：XXXX

3、店邊緣商圈為整個 XX 的商業(yè)核心，總?cè)诉_(dá)三 十多萬之多， XX 的進(jìn)駐，必將改變周邊 市民的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)質(zhì)量，凸顯整個地區(qū)的生活品 位。綜上所述， XX 鎮(zhèn)社會經(jīng)濟(jì)和運(yùn)行事態(tài)良好，第三產(chǎn) 業(yè)持續(xù)增長，項(xiàng)目已 “服務(wù)居民，方 便顧客 ”的經(jīng)營方針與各級政府對于發(fā)展市場的思路相 符，該項(xiàng)目將得到政府的肯定和大力扶 持。這些因素為項(xiàng)目的運(yùn)作提供了可靠經(jīng)濟(jì)及社會政策 保障。四、市場及競爭對手分析1、市場分析（1）社會購買力和消費(fèi)傾向分析XX 街道是南山全區(qū)面積最大的街道。轄區(qū)總?cè)丝诩s 30 萬人，其中戶籍人口 25000多人。XX 街道轄區(qū)內(nèi)有麒麟山莊、麒麟山療養(yǎng)院、深圳野 生動物園、 XX 湖度

4、假村、 XX 水庫管理處和新創(chuàng)維公司、愛普生公司、奧林巴斯公司、海王 藥業(yè)、十六冶深圳分公司、東部物業(yè)、 大眾物業(yè)等大企業(yè)；有 1 所大學(xué)（深圳職業(yè)技術(shù)學(xué) 院）、 3所中學(xué)（ XX 二中、松坪中學(xué)、深圳實(shí) 驗(yàn)學(xué)校高中部）、 6所小學(xué)（ XX 小學(xué)、留仙小學(xué)、大 磡小學(xué)、白芒小學(xué)、松坪小學(xué)、 XX 二?。┖?1 所幼兒園（ XX 幼兒園）。 XX 街道下轄 11 個社區(qū) （松坪山社區(qū)、曙光社區(qū)、 XX 社區(qū)、留仙社區(qū)、 新圍社區(qū)、麗城社區(qū)、麗湖社區(qū)、大磡社區(qū)、麻磡社 區(qū)、白芒社區(qū)、陽光社區(qū)，有四個農(nóng)城化 股份公司（麗新公司、百旺公司、大磡公司、麻磡公 司）和二個街道集體企業(yè)（ XX 實(shí)業(yè)公司、

5、XX 投資公司）。截止 2009 年 12月本轄區(qū)規(guī)模以上工 業(yè)企業(yè)共有 367 家，企業(yè)規(guī)模以上工業(yè)企 業(yè)總產(chǎn)值是 452.09億元（ 2009年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比），深圳 大學(xué)城近在咫尺，高學(xué)歷的消費(fèi)人群也將 對超市的發(fā)展做出巨大的推動作用。 （ 2）市場容量和競爭對手分析 （略）五、項(xiàng)目立地的條件分析1、地理位置XXXX 店位于深圳市南山區(qū) XX 街 道商業(yè)老街與沙河路的交匯處，地鐵 5 號線、 7 號線站近在咫尺，可自由穿梭 于城際空間； 市區(qū)大巴 B736 路、122路、E17路、K354路等數(shù)十條公交線路穿行于本區(qū)域，到深圳各區(qū)域不需轉(zhuǎn)乘即可直達(dá)，與 繁華近在咫尺。2、綜合配套設(shè)施除“ X

6、XXX店”項(xiàng)目本身具有的配套設(shè)施外，該項(xiàng)目所處位置周邊配套設(shè)施尚未完備，公司可以引進(jìn)以作補(bǔ)位，更好的為公司大項(xiàng)目提高效益，如：肯德基、麥當(dāng)勞。總之，形成良好的社會商業(yè)環(huán)境和氛圍，這也 是其他競爭者所不具備或不完全具備的優(yōu)勢。六、項(xiàng)目經(jīng)營管理1 、功能策劃XXXX 店基本定位為社區(qū)店的實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)一管理和 高水準(zhǔn)的服務(wù)的快速消費(fèi)品和耐用消 費(fèi)品的綜合超市。樓層設(shè)置： 一樓：超市精品百貨區(qū)，以化妝品、黃金、玉器、品牌 服裝等為主二樓：生鮮超市區(qū)食品類：休閑食品、膨化食品、奶粉、餅干、煙酒、飲 料、冷凍、干果、糧油、調(diào)味品、罐裝制品、熟食、特 色小吃、糕點(diǎn)、主食廚房、面包、蛋糕房、腌制食品。生鮮類：

7、海鮮、水產(chǎn)、生肉、蔬菜、水果、豆制品、醬 菜、干菜、蛋類。三樓：日用超市區(qū)百貨類：洗滌日化、辦公文具、紙制品、陶瓷玻璃制 品、 日雜用品、不銹鋼制品、塑膠制品、箱包、體育用品、 玩具、床上用品、針織、婦女用品、圖書音像、小家電。 2、項(xiàng)目硬環(huán)境：（1）項(xiàng)目設(shè)計(jì)主導(dǎo)思想上注重空間流暢行為學(xué)觀念。 總 體布局具有較強(qiáng)的前瞻性，內(nèi)部通行便利，有兩個主通 行口，另外貨物進(jìn)出口一處，配備電梯四部、貨梯兩部； （2）二層增加引橋一個及二層到一樓的臺梯一步；（3）三層設(shè)有衛(wèi)生間一處，（4）各層將按防火分區(qū)要求，設(shè)置防火卷簾及相應(yīng)的 中央監(jiān)控系統(tǒng)和自動報(bào)警、噴淋設(shè)施；（5）和主體大廈配套設(shè)置集中供暖和冷氣設(shè)備

8、；（6）采用雙回路供電；（7）設(shè)置電子監(jiān)控保安和公司損耗控制系統(tǒng)；（8）裝修標(biāo)準(zhǔn)；（9）3000平方米的停車場；（10）增加流動購物接送車；（11）配備有 800 平方的倉庫一個 ; 外部：鋁合金飾面板標(biāo)牌、 LED 電子展示促銷屏、塑 鋼窗、玻璃板門； 內(nèi)部：地面磚、節(jié)能儲能式應(yīng)急照明系統(tǒng)衛(wèi)生間：國外快餐連鎖店廁所標(biāo)準(zhǔn)。3、項(xiàng)目經(jīng)營管理（1） 經(jīng)營管理策略：借助于 XX 廣場的綜合功能，將房地產(chǎn)物業(yè) 管理與商業(yè)服務(wù)緊密結(jié)合， 采用國際化的商業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并按國際慣例組織經(jīng)營，重點(diǎn)宣傳 顧客滿意。（2）經(jīng)營管理模式：對經(jīng)營利潤實(shí)行目標(biāo)管理，把 "企業(yè)目標(biāo) "、 "部

9、門目標(biāo) " 和" 個人目標(biāo) "密切聯(lián)系起來，達(dá)到同徑效果，使下接目標(biāo)能保證上位目標(biāo)的完成。 也就是說形成開發(fā)投資者、目 標(biāo)管理者、供應(yīng)商之間三位一體的利益鏈，建立市場規(guī)則下的 " 一 榮俱榮、一損俱損 " 利益關(guān)系?？傊?，“ X*超市項(xiàng)目須在投資者對整個項(xiàng)目進(jìn)行充分掌控的前 提下通過具有較高水平的 經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)御技巧和溝通協(xié)調(diào)能力在運(yùn)營上 對基本業(yè)績、商品定位、招商 談判、銷售促進(jìn)、人員管理的方面制定十分理性和持續(xù)發(fā)展的計(jì) 劃；確立具有操作性的流程和 規(guī)則使各項(xiàng)業(yè)務(wù)有章可循，從而使人事、財(cái)務(wù)、商品和賣場管理 按既定流程規(guī)則推動和

10、發(fā)展。七、項(xiàng)目市場策略：1、招商渠道和招商方式2、市場推廣： 根據(jù)超市項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，以如下手段予以市場推廣： （1）形象宣傳 -著力政府和媒體關(guān)注的地方，突出賣點(diǎn)，予以宣 傳（2）實(shí)用宣傳 -針對承租潛在客戶，以散發(fā)宣傳單的形式予以宣 傳； （ 3）公關(guān)活動。八、項(xiàng)目的投資分析1、項(xiàng)目投資超市投資預(yù)算表一次性開一 范圍：裝修、改造、電力工程（供電所接入費(fèi)用） 辦投資科目 數(shù)量 /面積 單價 金額（萬元）天花1、修補(bǔ)2、生鮮區(qū)下水道 0.503、企業(yè)招牌 3.004、企業(yè)招牌射燈 0.605、店內(nèi)裝飾布置 2.006、店內(nèi)氣氛布置 2.007、燈光電線 20.008、網(wǎng)絡(luò)布線工程 0.309、

11、廣播系統(tǒng) 0.7010、其它 15.0011、地板 24.0012、消防 15.0083.10固定資產(chǎn)范圍：發(fā)電機(jī)組、賣場陳列工具、電腦、軟件、辦公家投資部份 具、空調(diào)等。一次性開辦投資合計(jì)共科目 數(shù)量 單價 金額（萬元）22 項(xiàng)投資金額為收銀軟件 1 套 5.00POS 收款二 10 臺 2.80機(jī)1、 收銀臺 10 臺 2.002、 防盜系統(tǒng) 2 套 0.76后臺服務(wù)3、1 臺 0.50器4、辦公電腦 4 臺 0.805、打印機(jī) 2 臺 0.406、電子秤 5 臺 1.25UPS 不間7、6 臺 0.24斷電源UPS不間斷電源8、1 臺 0.20（服務(wù)器用） 立柜、島柜、9、8.00 鮮肉

12、柜、10、200 組（1.2m）15.00 超市貨架生鮮區(qū)陳11、10.00列道具 超市區(qū)促12、2.00銷陳列臺 服務(wù)臺、13、3.00 名煙名酒柜14、3.00 存包柜15、200只 0.40 購物籃16、25.00 空調(diào)17、1 臺 0.15 打卡機(jī)18、2.00 辦公家具19、10.00 其它20、80.00 電梯 4 條22、172.50 合計(jì)前期開辦及備用金/采購資金前期開辦1、10.00 費(fèi)用 零鈔備用2、10.00 金 商品采購3、100.00 資金4、合計(jì) 120.00 四 房屋租金 60.00五、 合計(jì)投資 435.602、收益期 財(cái)務(wù)計(jì)劃預(yù)估表各項(xiàng)支出預(yù)估表金額（萬5年指標(biāo)名稱 金額（萬元） 指標(biāo)名稱 元）待攤費(fèi)用攤 銷一次性開固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用（按不計(jì) 不計(jì)4 辦投資（按折舊） 年）水電費(fèi) 80.00 工資 100.00 稅金 12.00 廣告快訊費(fèi) 8.00 房屋租金 240.00 福利費(fèi) 2.00 服裝費(fèi) 2.00 郵電費(fèi) 1.20 辦公費(fèi) 2.00 運(yùn)輸費(fèi) 80.00 公共關(guān)系費(fèi)12.00 包裝費(fèi) 物料費(fèi) 12.00 用保險(xiǎn)費(fèi) 5.00 2.00 促銷費(fèi)用 員工保險(xiǎn) 20.00 1