二手房買賣交易流程

1、二手商品房交易流程。下面就以下幾個(gè)方面詳細(xì)解釋三級(jí)市場(chǎng)二手交易各個(gè)環(huán)節(jié)第一：交易流程；1. 買賣雙方在中介的促成下簽定三方居間和同，然后到國土局查檔，交付定金2. 過戶交納相關(guān)稅費(fèi)（如需贖樓的先贖樓，如買房需向銀行貸款的要申請(qǐng)銀行貸款）3. 領(lǐng)取新證,（如需向銀行貸款的要到銀行做抵押,簽署抵押合同）4. 很行放款給賣方5. 水電，煤氣，物業(yè)管理，有線收視,寬帶，電話等的過戶第二，是中介在進(jìn)行房交易時(shí)的操作規(guī)則，或者說是操作實(shí)務(wù)程序1. 房源信息和客戶信息的收集2. 中介方如何帶客戶看房，協(xié)助客戶尋找到中意的房；中介如何幫助業(yè)主進(jìn)行宣傳推盤3. 中介方如何促成買賣雙方的交易方法及專業(yè)技巧第三:整

2、個(gè)交易過程中所支付的稅費(fèi)額度及國家相關(guān)政策1. 購房款的支付方式及應(yīng)注意的事項(xiàng)2. 買賣雙方應(yīng)向國家相關(guān)部門交納的稅費(fèi)；中介行業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)第四:如何正確處理爭(zhēng)議的問題1. 買賣雙方在中介的促成下簽定三方居間和同，然后到國土局查檔，交付定金當(dāng)買賣雙方在中介的促成下簽署了三方交易合同（即中介公司提供的本公司的二手房的買賣交易合同，有三方均需簽名的后，應(yīng)同時(shí)到國土局查檔.此舉的目的是為買房及中介方防范交易風(fēng)險(xiǎn)而作的因?yàn)槿绻u方出來交易不實(shí)行為很有可能會(huì)出現(xiàn)交易糾紛查檔一是可以確認(rèn)該成交物業(yè)的權(quán)利人是否是簽約的人，二是確認(rèn)簽約的賣方是不是占該物業(yè)的全部所有份額，三是確認(rèn)是否在銀行抵押在這個(gè)簽約的環(huán)節(jié)，

3、應(yīng)注意的問題有以下幾點(diǎn)：如果賣方權(quán)利人只有一個(gè)人名的話，中介和買房應(yīng)弄清此人是否已婚，如果已婚，其賣房行為是否得到其配偶的同意支持，如果是的話，應(yīng)由夫妻同往簽署，如果另外配偶一方未能親 自到達(dá)共同簽約，最能是簽約人能同時(shí)出示配偶的親筆授權(quán)書，這樣防止婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)私自轉(zhuǎn)移導(dǎo)致交易最終不能成交的情況發(fā)生不然，中介方要承擔(dān)把關(guān)不嚴(yán)，未有盡職盡責(zé)的責(zé)任，買方很有可能會(huì)損失定金，甚至是首期款等！在中介交易實(shí)務(wù)中，通常會(huì)出現(xiàn)因?yàn)榧庇诤瀱危茨苋〉迷撐飿I(yè)另個(gè)一個(gè)未在房產(chǎn)證 上登記姓名的人的書面授權(quán)書而促成三方交易 一旦出現(xiàn)權(quán)利人另外一方并不同意出售此 物業(yè)而導(dǎo)至向法院訴訟后，法院會(huì)宣布此合同無效的，買方就有可

4、能帶來無心的麻煩和金錢損 失比如有些夫妻一方私自處理婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)，或是老公買給二奶的，后來要出售時(shí)被老婆知道了，告上法院再就是有些是朋友合買的房，現(xiàn)在深圳有大量未婚同居者共同買房，房產(chǎn)證上寫上一個(gè)人的名字時(shí)，很有可能被寫上名字的人利用這個(gè)便利 私自處置房產(chǎn)2. 過戶 交納相關(guān)稅費(fèi)（如需贖樓的先贖樓，如買房需向銀行貸款的要申請(qǐng)銀行貸款）這個(gè)過戶如果按業(yè)主（賣方）的房產(chǎn)證是在銀行抵押的話，就要先贖樓，也就是還清銀行的 欠款后,銀行歸還其房產(chǎn)證原證，這樣業(yè)主才擁有房產(chǎn)的 100%份額,這樣才可以到國土局進(jìn) 行 正常交易過戶時(shí)要交納的稅費(fèi)情況又分以下幾種：A.原房產(chǎn)證登記時(shí)間到交易時(shí)間滿五年的，可以免去營

5、業(yè)稅，同時(shí)也會(huì)免去城建維護(hù)費(fèi)和教育附加稅，否則將不得免除；如果即滿五年，同時(shí)業(yè)主夫妻雙方在深圳范圍內(nèi)名下僅有唯一的這套房，那么又可免除個(gè)人所得稅，此時(shí)在新證上完全可以按成交價(jià)來填寫這樣的好處是，因?yàn)樯钲诘姆繚q的 快，而且人的流動(dòng)性也大，沒準(zhǔn)哪天新業(yè)主也要賣房，這樣你的房產(chǎn)證價(jià)格高，有利于快點(diǎn) 出手，也可以賣個(gè)更好點(diǎn)的價(jià)格喲！當(dāng)然，你的新證的價(jià)格填寫的高了，契稅等稅費(fèi)會(huì)相應(yīng)增加一些， 但都是不多的，可以考慮按成交價(jià)填寫喲，這樣銀行貸款不論是現(xiàn)在還是以后都有可能方便多貸喲.E.應(yīng)交納的稅費(fèi)及費(fèi)率：契稅：新證價(jià)格*1.5%印花稅：新證價(jià)格*0.1%（買賣雙方各付一半）交易見證費(fèi)：關(guān)外每平方6元，關(guān)內(nèi)

6、好象是每平方3元查檔費(fèi)：50元貼花稅：5元營業(yè)稅：新證價(jià)格*5%城建維護(hù)費(fèi)和教育附加費(fèi)是在產(chǎn)生營業(yè)稅的基礎(chǔ)上就有，否則無營業(yè)稅就沒有這些費(fèi)用，費(fèi)率是營業(yè)稅的0 .1%和3%個(gè)人所得稅：（新證價(jià)格-原證價(jià)格-原業(yè)主購房時(shí)產(chǎn)生的正當(dāng)稅費(fèi)和一定數(shù)額的裝修費(fèi)，通常是原證價(jià)的15%）*20%其中，契稅和登記費(fèi)是在領(lǐng)取新證的時(shí)候才交付，所有費(fèi)用都是由銀行代收，然后再拿銀行開的收據(jù)去國土局換取正試交稅發(fā)票關(guān)于免除營業(yè)稅和個(gè)人所得稅手續(xù)的辦理：個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上， 并且是家庭唯一生活用房取得的所得個(gè)人所得稅減免，由產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓人在簽訂權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同并向國土房管部門遞交產(chǎn)權(quán)過戶申請(qǐng)后，在取得產(chǎn)權(quán)證之前， 向住房所在

7、地的地稅局（稅務(wù)所）提出減免申請(qǐng)應(yīng)提交以下資料：A 納稅人減免稅（費(fèi)）申請(qǐng)表B 房屋產(chǎn)權(quán)人身份證、戶口簿戶口登記卡的原件、復(fù)印件房屋產(chǎn)權(quán)人或夫妻名義的，須提供結(jié)婚證原件、復(fù)印件C 出售自用住房的合同、 國土房管部門產(chǎn)權(quán)過戶受理回執(zhí)的原件、復(fù)印件，及房產(chǎn)證復(fù)印件D 由市規(guī)劃與國土資源信息中心檔案部開具的房屋產(chǎn)權(quán)登記信息查詢證明產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓人戶口登記卡的婚姻狀況記載為已婚”的，應(yīng)同時(shí)提供配偶名義的房屋產(chǎn)權(quán)登記信息查詢證明E 稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他有關(guān)資料4. 三方合同簽定的時(shí)候應(yīng)注意的事項(xiàng)5. 在過戶過程中買賣雙方應(yīng)配合的事項(xiàng)如果，買賣雙方不通過中介過戶？怎么辦呢？賣方房產(chǎn)證在手，買方需要按揭?？梢园?/p>

8、照我說的交易流程去操作 不需要贖樓的，可以先與業(yè)主簽個(gè)雙方買賣合同,約定交易事項(xiàng)，再查檔,把首期款放在銀行監(jiān)管，然后就去交易中心過戶呀過完戶后 就去銀行辦理按揭申請(qǐng)，等你的新證出來時(shí)，銀行也會(huì)通知你可貸款事項(xiàng)了 等新證出來后就 拿到銀行作抵押，等銀行放款給原業(yè)主后，你們就去辦理水電煤氣，物業(yè)管理等的過戶事宜 呀.再來說第三個(gè)問題：3. 領(lǐng)取新證，（如需向銀行貸款的要到銀行做抵押，簽署抵押合同）新證在關(guān)外，按目前的政策是要 22個(gè)工作日出來，關(guān)內(nèi)好象是11個(gè)工作日出來吧.新證領(lǐng)取時(shí)應(yīng)由新證上的權(quán)利人都到國土局去辦理領(lǐng)取手續(xù)，同時(shí)要交納契稅和登記費(fèi).新證手領(lǐng)取手續(xù)比較簡單如需到銀行按揭的，此時(shí)應(yīng)把

9、新證拿到銀行辦理抵押手續(xù)，向銀行簽署抵押合同同時(shí)放首期款給原業(yè)主15個(gè)工作日后（一般為自然日）銀行就會(huì)放按揭的款給原業(yè)主這樣原業(yè)主就收到了全部的房款，下一步就是辦理水電煤氣，物業(yè)管理費(fèi)，收視費(fèi)的過戶手續(xù)了 當(dāng)然還有交房了 關(guān)于是先查檔還是先交定金這個(gè)問題，個(gè)人認(rèn)為：就是在最好是在簽訂合同之前就要查檔，以確定業(yè)主是否真正的業(yè)主，是否擁有此套物業(yè)的100%產(chǎn)權(quán)（有時(shí)是朋友合買的），是否在抵押狀態(tài)，如果可以的話最好是弄汪楚該物業(yè)業(yè) 主是以其它形式作為抵押物了通常這樣操作是不太現(xiàn)實(shí)的，因?yàn)闃I(yè)主一是怕麻煩，二是查檔會(huì)有一定的費(fèi)用，50元，如果 交易不成，又沒有簽定合同，誰來承擔(dān)這個(gè)費(fèi)用？中介肯定不會(huì)的在

10、中介的操作實(shí)務(wù)中，通常因?yàn)橹薪閷?duì)業(yè)主又有個(gè)實(shí)先的了解，而且在簽定合同的時(shí)候會(huì)要求業(yè)主把房產(chǎn)證的原件或是復(fù)印件和銀行抵押合同拿來向買方和中介出示，這樣也是一個(gè)初步的核查所以多數(shù)是先簽定合同，業(yè)主收了買方的定金后買賣合同成立了，中介在贖樓前或是過戶前都會(huì)帶業(yè)主去查檔的因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，費(fèi)用誰來出也確定了 個(gè)人建議，最好是在簽定合同的當(dāng)天就去查檔通常在中介公司的操作是：在與業(yè)主簽定三房買賣協(xié)議的時(shí)候就會(huì)付一筆定金，以不超過成交額的10%為上限，當(dāng)然了，如果雙方愿意，可以多交，不過要注意風(fēng)險(xiǎn)的防范，以二萬到五 萬為宜第二筆款是首期款，如果對(duì)方需要按揭的，通常都會(huì)存在首期款的問題，這時(shí)需要到 銀行做資金監(jiān)管

11、等到新的房產(chǎn)證出來后，新的業(yè)主（即買你房的人）拿到銀行做抵押后，銀行 會(huì)自動(dòng)放款給原業(yè)主第三筆款也就是最后一筆款是等銀行為新業(yè)主辦理了國土局抵押登 記后就再放款給原業(yè)主此款就是新的業(yè)主向銀行貸款部分的尋筆款，此時(shí)全部購樓款支付完畢舉例說明吧如果某物業(yè)成交價(jià)是 100萬,購樓者需向銀行貸款 50萬.雙方協(xié)議在簽署交易合同時(shí)購者先向業(yè)主支付2萬元做為定金,那么支付方式為購樓款=定金 +首期款48萬+購樓者向銀行貸款的50萬簽署三方合同時(shí)（業(yè)主，中介,買家）買家向業(yè)主支付定金 2萬元過戶之前（如果要贖樓的就要在業(yè)主贖樓之前）買家就要先把首期款放在銀行做資金監(jiān)管48 萬元等新證出來后，買房者去領(lǐng)取新證

12、后就拿到銀行做抵押，并向銀行簽署按揭合同,15天后銀行放款50萬給原業(yè)主全部購房款支付完畢現(xiàn)在說說在簽署三房協(xié)議或者說是雙方協(xié)議時(shí)應(yīng)注意的問題：第一:如果合同之前都約定好了所有事項(xiàng)了，那么最主要的就是要約定付款的方式，這是合同最主要的問題，這個(gè)問題約定好了 ，自然風(fēng)險(xiǎn)就不會(huì)存在了 定金一定要交，如果不交定金，這合同等同于空文一張，任何一方肆意反悔都不會(huì)受到太 大的約束的一般以交易額最高限不超過10%為宜，最低不要低于一萬元，通常二到三萬元合適 如果是雙方私自成交的協(xié)議，定金最好是全部與首期款一起到銀行監(jiān)管，這樣如果業(yè)主反悔了，買方也不會(huì)在追要定金時(shí)太被動(dòng)，也可以有效的防范惡意交易行為（有專門騙

13、人定金的假業(yè)主）首期款最好是在買方要按揭的銀行做監(jiān)管，這樣銀行方會(huì)比較配合，也有些便利首期款的放款最好是等對(duì)新的房產(chǎn)證出來后再放款給業(yè)主，這也是與銀行的資金監(jiān)管協(xié)議內(nèi)容相一致的不過,有時(shí)也有買方急著先拿到房的情況 ,這時(shí)最好是等到過完戶五日后考慮放款.因?yàn)榇藭r(shí)國土部門內(nèi)部操作也到了一定程度了，對(duì)雙方都較可靠安全了 切忌在沒有過戶之.、八刖就把首期款付給業(yè)主，如果這樣買方會(huì)很被動(dòng)的，很會(huì)給一些不良交易的人有機(jī)可乘做為業(yè)主，也不要要求人家還沒有過戶都付給你這么多錢，要站在對(duì)方的立場(chǎng)上考慮：換作是你，你同意這樣做嗎？這里提醒一下做為業(yè)主的，一定要在過戶的時(shí)候，隨買家一起到銀行做按揭申請(qǐng) ，并在三 日內(nèi)向銀行索要"貸款承諾書"，這是你最后一筆款能否拿到的保障因?yàn)槿绻闶种杏辛诉@個(gè)承諾書，就算買方不依合同約定去貸款 ，你也可以找銀行來負(fù)這個(gè)責(zé)任的再就是水、電、煤氣、物業(yè)管理、有線收視的過戶事宜。在雙方簽署合同之前后，一定要搞清原業(yè)主的這些費(fèi)用的交付情況，如果很久沒有人住過的房，可要小心業(yè)主會(huì)欠很