成都酒店場分析最終版

1、文件一：成都市旅游及酒店行業(yè)概要2010年成都市，和酒店行業(yè)有關的數(shù)據(jù)參照：1. 2010年全年共實現(xiàn)旅游總收入1886.09億元，同比增長28.1%; 2010年四川省累計接待國內(nèi) 旅游者2.71億人次，同比增長23.8%。全國第9。2. 成都會展業(yè)取得迅猛發(fā)展，得益于當?shù)卣恼咧С?。早?003年8月，成都市委、市政府就提出建設 會展之都”的目標，并在組織機構、財政政策、產(chǎn)業(yè)政策等方面予以支持。建立了重 點展會政務服務聯(lián)絡協(xié)調(diào)制度，省市 30多個部門協(xié)調(diào)配合，提供優(yōu)質(zhì)、全面的會展政務服務，對推 動和促進成都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的會展、節(jié)慶、賽事項目，給予資金、人力和物力上的支持。在一次北京舉行的

2、成都會展新聞發(fā)布會暨聯(lián)誼沙龍上，成都市博覽局局長、成都市貿(mào)促會常務 副會長陳琳透露，2010年，成都共舉行各類會展節(jié)慶活動 366個，會展業(yè)直接收入32 . 1億元，增 加值23. 8億元，同比增長27 . 8 %，拉動消費272 . 06億元。此外，2011年，成都將編制并開始實施會展業(yè) 十二五”重點專項規(guī)劃，以專業(yè)化、品牌化、國會展品際化”為發(fā)展方向，創(chuàng)新運作機制，加大政策支持，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，培育國際品牌，全力打造牌集聚區(qū)、國際會議目的地城市、休閑節(jié)慶之都3. 2010年112月份成都旅游接待和收入情況如下：接待總人數(shù) 6818.48萬人次，同比增長 22.32%;其中接待入境旅游者人數(shù)8

3、0.21萬人次，同比增長24.14%，接待國內(nèi)旅游者人數(shù)6738.27萬 人次，同比增長22.29%。實現(xiàn)旅游總收入603.87億元人民幣，同比增長20.45%;其中旅游外匯收入 28890.49萬美元，同比增長22.15%，國內(nèi)旅游收入584.60億元人民幣，同比增長20.49%。4. 2010年，成都雙流機場的旅客吞吐量為 2580萬人次，排在全國第6位5. 成都市政府新聞辦在2011年首次新聞發(fā)布中透露，去年成都擴大開放年”中，全市實際利用外資64.1億美元，增長43.2%,位居中西部第一。其中外商投資實際到位48.6億美元，同比增長73.6%6. 2010年，新落戶成都的世界500強企

4、業(yè)12家，為史上最多的一年。其中包括日本鋼鐵、法 國電力、澳新銀行等。目前，成都已引入世界 500強企業(yè)189家，居西部城市第一。其中落戶成都區(qū) 域又以高新區(qū)（含高新西區(qū)）、溫江海峽開發(fā)區(qū)為重點。7. 2011年7月13日，成都市2010年治安工作會上通報數(shù)據(jù)：A。目前全成都市每天登記 入住人數(shù)為10萬人，全年度最高峰為13萬人/天；B。2010年，全成都市實際登記入住酒店人數(shù)為 2800萬人/次; C。目前全成都市各類酒店（含酒店、賓館、公寓、旅館）共 4619家，總床位約18 萬張，其中涉外酒店床位約2萬張。8. 2010年平均每周出入境航班達140余架次、旅客21000余人次。2010年

5、，入境游客超過100 力。根據(jù)以上和旅游及酒店有關數(shù)據(jù)來看， 成都酒店行業(yè)近年來處于明顯的上升和良好趨勢， 也必將 同時產(chǎn)生大量：1. 高端商務入住需求；2. 高端大型會務需求；3. 大量涉外接待需求；4. 大量高品質(zhì)中短期長租房（酒店公寓需求）；5. 大量旅行團房務需求.在這樣大好形式下面，而目前成都真正意義上的5星酒店（或具備5星標準的）分別是:成都海悅酒店四川省成都市春熙路東段步行街四川錦江賓館（成都）四川省成都人民南路2段80號成都世紀城天堂洲際大飯店四川省成都市高新區(qū)世紀城路88號成都香格里拉大酒店中國四川成都市濱江東路9號成都天府麗都喜來登飯店成都市人民中路1段15號成都望江賓館四

6、川省成都市下沙河鋪42號世紀城假日酒店成都市天府大道中段1號成都索菲特萬達大飯店成都市濱江中路15號成都總府皇冠假日酒店四川省成都市總府街31號四川川投國際酒店成都雙流金河路66號（雙流）成都魚鳧國都溫泉大酒店四川成都溫江溫泉大道四段成都家園國際酒店成都機場路181號美好花園成都加州花園酒店成都市沙灣路258號國際會議展覽成都城市名人酒店四川省成都市人民南路一段122平均入住率在65%-70%。以上5星群，主要有以下特點:1 連鎖品牌優(yōu)勢，以：香格里拉、喜來登、皇冠假日、索菲特萬達為代表；2大型會議展覽為基礎，以：世紀城假日酒店、川投國際、花園酒店、加州酒店；3 大型休閑設施為依托，以：魚鳧溫

7、泉酒店為代表；4.在本地歷史悠久，以錦江賓館、望江賓館為代表；5 以商務和小型會議為依托，以城市名人為代表；6. 從分布區(qū)域上看，主要分布在以“人民南路”一一世紀城為中軸的核心商務區(qū)內(nèi)文件二、二、四、五、流、七、八為表格形式文件九:本項目投資前景分析根據(jù)成都市旅游及酒店行業(yè)大環(huán)境、中高端酒店運營行情、本項目周邊酒店業(yè)現(xiàn)狀等因素的分 析。足以得出結論：在本項目位置可以投資興建一家按照5星標準的酒店！理由：1 成都市現(xiàn)行旅游、會議、展覽、商務活動客流量，具有5星酒店消費的大環(huán)境和消費能力；2本項目周邊因處于高新西區(qū)及溫江開發(fā)區(qū)的要道，今后發(fā)展前景廣闊，具備了吸引高品質(zhì)客戶的 基礎；3本項目周邊已經(jīng)

8、有兩家比較成功的高端純商務酒店案例，并是在幾乎沒有傳統(tǒng)酒店的會議、餐飲 配套功能優(yōu)勢取得初步成功的；4 本項目周邊現(xiàn)有酒店經(jīng)營狀況及本項目其他配套商業(yè)設施開業(yè)后，對本區(qū)域內(nèi)的人氣及商機將起到巨大的促進和帶動作用；5 通過對以上“非傳統(tǒng)”酒店的綜合客源分析，主要以商務客戶、政府接待、境外客人為主，而恰恰這部分群體，對這些功能需求不突出，所以餐廳和會議室的規(guī)模和檔次等將不再是決定因素；6通過以上“非品牌”酒店運行現(xiàn)狀分析，是否是連鎖品牌和國際酒店品牌都不是酒店是酒店良好 與否的決定因素；本酒店建成后優(yōu)劣勢分析:優(yōu)勢1 本項目建成后，因為獨特的建筑層高優(yōu)勢、地理位置優(yōu)勢，必將成為本區(qū)域標志性建筑，對

9、迅速 擴大本酒店知名度有巨大促進作用；2本項目內(nèi)規(guī)劃的綜合商業(yè)模式商場、快餐、寫字樓、會所、酒店、酒店公寓，本身將吸引大批消 費群體（可以類似二環(huán)光華路口的“仁和春天”）；3本項目周邊5KL范圍內(nèi)暫時沒有5星或接近5星標準的酒店，不代表本區(qū)域沒有這樣的消費市場 和群體，我們的開業(yè)恰恰彌補這個市場空缺；4因本項目投資商集團公司總部在湖北，可以借助參加“湖北商會”類似社會團體，迅速建立和形 成一大批長期、穩(wěn)定的客戶群體；5本項目周邊地面交通改造已經(jīng)基本完成（路面改造、高架橋修建），今后三到五年內(nèi)不會大幅度 的交通網(wǎng)絡改造，對小區(qū)域內(nèi)的交通暢通有基本保證，同時項目周邊的地鐵出口，將對本項目交 通便捷

10、進一步提供支持；6本項目周邊有大量知名度高的事業(yè)、企業(yè)單位，如省醫(yī)院、中醫(yī)學院、煙草公司、檔案館、省車 輛管理所、國安局等等，同時還有成都最早一批寫字樓“溫哥華廣場”，為本項目啟動的原始客 源積累提供的可操作基礎。7因本項目總體規(guī)劃布局，對酒店版塊來說，不再需要安全部、工程部等后勤部門，從長期來看， 將在經(jīng)營成本和費用上有巨大優(yōu)勢劣勢1 本項目不是品牌酒店管理公司，在本地客戶認可度建立和外地客源網(wǎng)絡建立初期將面臨更大挑戰(zhàn)；2本項目所在區(qū)域不是核心商務區(qū)，人氣聚集周期將更長(包括樓下其他規(guī)劃區(qū)人氣聚集周期)；3 離成都核心會議、會展區(qū)域(南延線)和核心商務區(qū)(天府廣場周邊及人民南路延線)有 5-

11、10KL直線距離，約15-30分鐘車程，對重點開發(fā)商務及會務客人有挑戰(zhàn)；4 本項目主體建筑結構不適合建大型會議室，不便于進行大型或超大型會議接待；5 本項目總體規(guī)劃及物業(yè)成本和基礎設施(計劃不通天然氣)等，決定不可能配置大型餐飲，無法開展大型宴會接待；6周邊多家酒店實際執(zhí)行平均價格，長期以來沒在本地段內(nèi)形成“高端酒店消費區(qū)”，如：人民南 路沿線、濱江路沿線、南延線沿線等。這對我們前期積累高端基礎客戶群，再進行客戶“篩選” 的過程將更具挑戰(zhàn)；7由于項目所在大樓總體規(guī)劃，有商場、寫字樓、對外招商的餐飲等等項目，必將在本項目內(nèi)形成 大量和酒店消費無直接關系的人群，以及電梯使用的時段性擁擠等弊端，對酒

12、店入住客人的便捷、 私秘、停車、甚至安全等服務環(huán)節(jié)，都是巨大挑戰(zhàn)。酒店初步功能區(qū)域規(guī)劃及定價建議:1. 27-28F，高端酒店公寓約36套設置理由:(1) 根據(jù)前文市場資料，成都具備了高端酒店公寓的市場大環(huán)境， 也具備了相對固定并日益擴大 的消費群體，并有多家酒店公寓運作成功的案例；(2) 通過對成都四星以上酒店的套房客戶調(diào)查， 需要中長期包租的客戶群體，對酒店套房的配套 功能(居家和房間內(nèi)部商務功能需求)不滿意，所以在酒店式服務的基礎上延伸到“管家式” 酒店公寓配套和服務，將會是今后高端商務客人中長期包租的新趨勢；(3) 根據(jù)本項目自身的優(yōu)勢：寫字樓、地理優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、以及綜合定位基礎，設

13、置高檔酒店 公寓具備客觀條件；(4) 小比例的高端酒店公寓，可以作為提升酒店檔次的“名片”之一。價格定位建議(協(xié)議單位實際執(zhí)行價人民幣):(1) 日租2000元-2500元/間/夜；散客2400-2800元/間/夜(2) 周租 1800 元-2000 元/間/夜;(3) 月租 1400 元-1600 元/ 間 /夜;(4) 定價原則，參照：成都現(xiàn)行同檔次價格和前文所有分析數(shù)據(jù)，以及自身客戶定位;(5) 平均實際執(zhí)行價：1600-1800元/間/夜。2. 26F，“楚”文化主題樓層(或內(nèi)部叫行政樓層)，約35間設置理由:（1） 根據(jù)前文其他酒店的設置綜合分析，幾乎各酒店都在刻意挖掘自身的“環(huán)境”

14、、“文化”、“外 部大環(huán)境”的優(yōu)勢，并將其無限放大，以形成自我獨特的優(yōu)勢，并最終提升自身的檔次一一 實現(xiàn)更高價格銷售；（2）5星酒店設置行政樓層幾乎是慣例；（3） 根據(jù)本酒店附近以濠景和閏邦為代表的中高端商務酒店的現(xiàn)行經(jīng)營狀況，我們要在本市場立 足并取得長遠發(fā)展，就必然需要在現(xiàn)有各競爭對手的基礎上有所突破， 否則將難以形成檔次 和價格優(yōu)勢。而用少部分房間設置文化樓層，恰好可以起到“四兩撥千鈞”的作用；（4）文化酒店具有：前期投入大，周期長；后期維護和管理成本高；客戶相對單一等明顯缺點和 特點，如超過一層樓的規(guī)模，在前期投入和后期經(jīng)營靈活多變上，都將同時面臨巨大風險和 挑戰(zhàn)；（5）有了獨特的“文

15、化樓層”，不僅彰顯了個性、提升了檔次，更為今后借助“湖北商會”等等 相對穩(wěn)定的資源平臺打下了基礎；（6）旦運作成功，將迅速成為成都酒店業(yè)的新興名片， 對迅速提升酒店管理公司知名度將至關 重要，并可彌補非國際品牌連鎖酒店管理公司管理的劣勢；（7）文化主題酒店，對外地尤其是境外客戶，具有很大吸引力；（8）適量設置主題文化酒店區(qū)，對酒店投資公司在本區(qū)域進一步提升知名度。定價建議 （協(xié)議單位實際執(zhí)行價 人民幣）(1)單間700-800元/間/夜（半年后）500-600元/間夜（半年內(nèi)）(2)標準間650-750元/間/夜（半年后）450-550元/間/夜（半年內(nèi)）(3)套房1800 元-2000 元/

16、 間/夜（半年后）1200 元-1500 元/ 間/夜（半年內(nèi)）（4） 在半年內(nèi)和半年后，散客執(zhí)行價分別在此基礎上上浮約20-25%;（5）預計平均價格（本樓層、不含套房）半年后850-900元/間/夜左右、半年內(nèi)600元/間/夜左右；（6）定價依據(jù)：前文同行現(xiàn)行價格體系及綜合分析。 這種參考了本區(qū)域內(nèi)其他酒店套房價格體系。3. 20-25F，按5星標準設置商務客房（客房總數(shù)控制在190-200間），并單間和標間比例接近1； 1,每個樓層最多設置“傳統(tǒng)套房” 1間。設置理由：（6）根據(jù)項目周邊的優(yōu)勢綜合分析，按 5星標準設置客房，具備了可推廣的客戶基礎和市場；(7) 可以在周邊現(xiàn)行相對穩(wěn)定的商

17、務客戶消費群體基礎上做進一步客戶挖掘和檔次提升；(8) 如仍然按照4星檔次和標準進行客房配置，在本區(qū)域內(nèi)將不再有獨特優(yōu)勢，而又不具備從 全成都范圍內(nèi)吸引大量客戶的影響力；(9) 根據(jù)自身劣勢分析，不具備會議室和宴會廳配套，就決定無法接待超大型會議和旅行團隊， 如單間和標間比例失調(diào)，對商務客人吸引力必然下降；(10) 所謂套房，由于有“酒店公寓”配置，所以僅僅作為“點綴”。(11) 所有的房間內(nèi)部布置，強調(diào)“商務”功能：以便捷、時尚、商務、寬敞、環(huán)保等為重點， 從而打破傳統(tǒng)酒店所謂的豪華和奢侈路線。(12) 正由于我們“定位”為商務為重點的客戶群體，所以他們對健康、個性化餐飲、休閑、小 型商務談

18、判的環(huán)境尤其看重，因此建議設置：A。其中28F設置營業(yè)面積約300平的西餐廳(吧)、兼帶咖啡；B。最好20F或25F預留300-400平，作為SPA、健身中心等功能配套區(qū)。C。在條件可行條件下，設置酒店專用電梯，和寫字樓等區(qū)域分開，以彰顯商務酒店的便捷;D 在條件可行的前提下，酒店大廳和寫字樓區(qū)域通道獨立設置，以強調(diào)酒店區(qū)域內(nèi)的“私秘性”；(8) 頂樓的高端餐吧和咖啡吧，具視線廣闊的觀光優(yōu)勢、以及酒店綜合檔次尊貴優(yōu)勢，必將成 為今后中高端私人小型聚會的頂級場所和亮點，甚至迅速成為高端客戶的身份象征；(9) 高端會所式功能區(qū)的設置不僅僅可以作為高端酒店公寓配套，也同時對酒店功能區(qū)的檔次 提升至關

19、重要。(10) 頂級會所，有投入高，運行成本高、客戶面窄等缺點，以及私秘要求高等特點，故面積設 置必須控制在300平左右。定價建議(協(xié)議單位實際執(zhí)行價人民幣)(1)單間550-700 元/間 /夜半年后400-500 元/間 /夜半年內(nèi)(2)標準間500-650 元/間 /夜半年后380-480 元/間 /夜半年內(nèi)(3)套房1500-1600 元/間 / 夜半年后1200-1500 元/間 / 夜半年內(nèi)(4) 在半年內(nèi)和半年后，散客執(zhí)行價分別在此基礎上上浮約20-25% ；(5) 預計平均價格(本樓層、不含套房)半年后 550-600元/間/夜左右、半年內(nèi)450元/間/夜左 右；4酒店功能區(qū)以

20、外設置建議：設置可以容納 150-200人的會議室，將大樓5F或其他樓層，通過對外 招商，吸引成都知名的頂級的品牌社會餐飲（成都市排名前十位的知名品牌）設置理由（1）通過對周邊以豪璟和潤邦為代表純中高端商務酒店客源結構分析，會議客戶群體和會議規(guī) 模都不大，所以設置會議室不一定走“傳統(tǒng)酒店”會議室的大、豪華路線；（2）酒店客房區(qū)域房間配置比例決定不可能接待超大型會議團隊的基礎；（3）可同時作為寫字樓區(qū)和酒店區(qū)公用配套設施；（4）本項目物業(yè)建筑結構，對設置大型會議室沒絕對優(yōu)勢；（5）本地段的物業(yè)租賃成本高，設置超大型會議室對實際經(jīng)營利潤率，反而并不是促進作用；（6）建筑樓層高、電梯資源有限等因素決

21、定，接待超大型會議不具備便利的條件。（7）大型社會餐飲有：場地使用面積大、后廚設施占地大、從業(yè)人員數(shù)量多、工資總額高、直 接運行成本高、企業(yè)生存周期短、客流量大、客流量時間段集中、資金回報周期長、環(huán)境 綜合維護難、車位要求多等缺點和劣勢。如自行設置這項目，這些不利條件都對我們形成 幾乎不可逾越的障礙；（8）但在條件具備的前提下，引進知名度高的社會餐飲，借以提高本大樓及酒店的綜合品牌知 名度，更間接為酒店功能區(qū)完善了配套；（9）同時可以轉嫁一些風險；（10）高端社會餐飲如人流量相對少等特點，可以適當彌補物業(yè)自身一些缺陷。另外：根據(jù)酒店以商務功能為主的指導思想， 以上各功能區(qū)，除了按照傳統(tǒng)酒店進行

22、設施設備配 置外，還建議根據(jù)房型著重都配置：電腦、打印機、洗衣機、微波爐、洗衣機、保險柜、；同時酒店一定額外以商務中心區(qū)域?qū)崿F(xiàn)租車、 機票、旅游、包車、導游、會務組織、翻譯、 傳真等商務配套（哪怕是附帶功能?。┒▋r體系小結：以上價格定位，都參照了市場行情分析、酒店優(yōu)勢分析、酒店劣勢分析、酒店 周邊小市場分析，還額外考慮了：（1）酒店周圍現(xiàn)有幾家酒店的實際價格執(zhí)行情況，前半年內(nèi)，如價格比建議價格再高，將不 利于酒店原始客戶積累（市場啟動難度和困難太大）；（2）如前半年內(nèi)執(zhí)行價格比建議價格低，對后期價格總體定位和長期檔次維系又將帶來負面 影響；（3）半年后，價格仍然可以不看著是企業(yè)經(jīng)營正常后的價格

23、體系酒店在經(jīng)營一年到一年半之間，可以根據(jù)市場和客戶積累實際狀況， 選擇合理的時間點，進行價格再一次微調(diào)。（4）根據(jù)本方案所有的數(shù)據(jù)參照，執(zhí)行以上價格建議，并嚴格按照后文市場拓展落實，可行性的平均入住率：25-30% （半年左右）65-70% （年左右）（5） 以上價格體系，遇全市范圍內(nèi)大型展覽型會議，如“糖酒會”，參照以上協(xié)議價格體系上 浮40-50%執(zhí)行，并作為掛牌價。文件十：主要客戶定位及市場拓展方向（酒店開業(yè)前3個月開始實施）1 同成都一些私人高端協(xié)會，（如高爾夫球會），形成聯(lián)盟，發(fā)展中高端商務客戶群體為主；2 重點公關外資企業(yè)及外資企業(yè)聚集區(qū)，重點開發(fā)外地來蓉高端商務群體；3同民航建立

24、合作渠道，吸引外地，甚至境外中長期包租客戶入住；4同專業(yè)酒店預訂中介結構，尤其是前期更需加大合作力度，以迅速擴大酒店在外地的知名度；5 利用酒店交通要道和建筑外觀、地理位置特點，做好自身形象推廣，迅速建立“地標建筑”的地位，擴大酒店影響；6 前期積極開展一些市場推廣活動；7有針對性的同一些高端消費品（行業(yè)）開展合作，如高檔健身俱樂部、銀行會員俱樂部、頂級車 友會等等，以樹立酒店中高端品牌地位；8利用酒店自身網(wǎng)站資源，開展網(wǎng)絡定房；9組建強有力的營銷隊伍，針對全市區(qū)，以大型寫字樓、高新企業(yè)聚集區(qū)為中心，建立高端商務客 戶來源基礎而穩(wěn)定的渠道優(yōu)勢（大力、有針對性發(fā)展有消費能力的協(xié)議單位）；10. 成立政府消費公關小組，專門開發(fā)政府商務