日常物業(yè)治理經(jīng)費收支測算

1、第二章日常物業(yè)治理經(jīng)費收支測算一、物業(yè)治理效勞費標準依照貴州大廈的有關(guān)資料，參考其周圍地段物業(yè)的物業(yè)治理收費標準，通過項目實地考察和專業(yè)測算，建議貴州大廈物業(yè)治理費標準確信為寫字樓人民幣10元/平方米.月，裙樓商業(yè)用房人民幣36元/平方米.月（含中央空調(diào)費約16元/平方米.月）。二、收入測算（單位：萬元）項目面積收費標準月收入第一年笫二年正常年度寫字樓4149410元/月/平方米商業(yè)裙樓447820元/月/平方米停車場201250元/月.個車位合計說明：1、停車場停車率是依照80%測算的；2、第一年收入是依照60%收繳率，第二年依照80%收繳率，第三年依照100%收繳率測算；3、依照現(xiàn)行法規(guī)，

2、空置房的物業(yè)治理費由開發(fā)商支付，第一年依照50%,笫二年依照75%,第三年及以后依照100%標準收取。三、支出測算（一）總支出預(yù)測表（單位：萬元）序號項目計算依據(jù)月支出第一年正常年度支出1:資福利57人辦公費-公共水電費含公共照明、電梯，水泵、清潔綠化用水等四設(shè)施設(shè)備運行維保費五環(huán)境管理費清潔、綠化、消殺+固定資產(chǎn)折舊總額萬元，分5年攤銷七開辦費攤銷總額萬元，分5年攤銷八不可預(yù)見費（2%）以上六項總和的2$九管理者酬金（10%）以上七項總和的10%十法定稅費（益）收入的%合計（二）支出明細預(yù)測表（單位：萬元）序號項目計算依據(jù)月支出第一年支出正常年度支出工資福利1管理處經(jīng)理1人，工資標準6800

3、元/月人2客戶經(jīng)理1人，工資標準4800元/月人3工程主管1人，工資標準4800元/月人4物業(yè)管理（收費）員4人，工資標準3000元/月人5工程師1人，工資標準3800元/月人6設(shè)備維護員9人,工資標準2900元/月人7安管隊長1人,工資標準2500元/月人8安管員（含三名班氏）27工資標準1500元/月人9環(huán)境主管1人，工資標準2200元/月人10保潔員14人，工資標準1100元/月人11福利費按月工資總額的14%12社會保險（養(yǎng)老，醫(yī)療，失業(yè)，工傷），員工補貼按月工資總額的25%13員工住宿費租4套房X2500元/月-辦公費1市內(nèi)交通補助、差旅費60人X50元/月2通訊費電話費800元/月

4、、通訊補貼150元/月.人、網(wǎng)絡(luò)費按600元/月計3書報資料費、印刷費雜志、報刊、資料，600元/月，印刷費800元/月4辦公用品、低耗品1400元/月5辦公設(shè)備維護800元/月6服裝費管理人員每人1000元/年，維修人員300元/年，保安人員500元/年，保潔人員300元/年7業(yè)務(wù)招待費綜合測算1800元/月8辦公水電費每月用電2800元，每月用水500元9公眾責(zé)任險投保金額60萬元，費率,全年7200元公共水電費含公共照明、電梯，水泵、清潔綠化用水等四設(shè)施設(shè)備運行維保費1供配電系統(tǒng)保養(yǎng)維護材料費等（主要是變壓器年檢）2公共照明系統(tǒng)保養(yǎng)含節(jié)能燈、泛光燈及廣場燈更換等3冷熱給排水系統(tǒng)保養(yǎng)給排水

5、設(shè)備設(shè)施運行維護4消防安全及安全管理費(1)消防設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)包括消防主機系統(tǒng)維護，管道、自動報警系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、聯(lián)動系統(tǒng)的保養(yǎng)(2)器械及設(shè)施更換保安器械及停車場標識等設(shè)施的保養(yǎng)、更換(3)對講機管理費每部50元/月5智能化系統(tǒng)含信息、安防、物業(yè)管理智能化系統(tǒng)等6中央空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)含空調(diào)主機維護及水質(zhì)處理7電梯維護，年審按1200元/臺月，年審按1012元/部年8二次供水水池清洗、水質(zhì)檢測費清洗元/次.立方米，每年2次9自行車棚摩托車棚維護保養(yǎng)含停車架刷漆保養(yǎng)等估算600元/年10本體和公共設(shè)施零星維護圍墻、垃圾站箱、信報箱、道牙等日常零星維護綜合測算2000元/月，本體3000元/月。五環(huán)境管

6、理費1綠化包含人員、材料2清潔材料費包含清潔工具、清潔用品等3消殺費包含人員、材料4雨污水井、化糞池清理疏通費每年4次5外墻清潔費按每年4次，元/m'次，6節(jié)假日擺設(shè)1500元/次，每年4次固定資產(chǎn)折舊總額萬元，分5年攤銷七開辦費攤銷總額萬元，分5年攤銷八不可預(yù)見費（2%）以上六項總和的2%九管理者酬金（10%）以上七項總和的10%十法定稅費（%）收入的先合計（三）前期介入預(yù)測支出表（單位：萬元）序號貞II測算依據(jù)金額1人員工資項目經(jīng)理1人，項目經(jīng)理2004年1月份入駐，其他前期人員（機電設(shè)備及土建工程師各1人，現(xiàn)場管理員1人，安全員12人，保潔員3人）入伙前2004年3月入駐，預(yù)測貴

7、州大展在2004年底投入使用2福利及保險前期介入人員的福利及社會保險費14%+25%3食宿費綜合測算4招聘培訓(xùn)費招聘及培訓(xùn)費用5業(yè)務(wù)費綜合測算6辦公費指前期的辦公桌椅、辦公費用及資料印刷費7其他合理費用包括保安裝備、必要清潔工具、清潔用品等合計說明：1、本表按前期介入計劃及正常情況下測算所得2、前期的費用將作為開辦費分5年攤銷四、收支情形對照表（單位：萬元）經(jīng)濟指標第一年第二年第三至第五年第六年以后總收入總支出年收支盈余五、測算結(jié)果分析:（一）收支盈虧及緣故測算結(jié)果說明，大廈入伙后第一年內(nèi)受入住率較低的阻礙，顯現(xiàn)了必然程度的虧損，虧損額為萬元；第二年由于入住率的提高，但設(shè)備設(shè)施保修期滿，在設(shè)備設(shè)施保護維修方面的支出明顯增加，虧損額為萬元：第三至第五年由于入住率及停車場的出租率大體達到100%,收支顯現(xiàn)了必然的盈余，盈余額為萬元/年;第六年以后，由于開辦費己攤銷完，每一年收支盈余有所增加，盈余額為萬元/年。（二）收支虧損的彌補方法針對大廈入伙后第一、第二年內(nèi)可能顯現(xiàn)的虧損，治理處將利用大廈入住初期裝修等需求量大等條件，開展一些知足業(yè)主入住必需材料，物品的經(jīng)營項目，和場地的有償利用，在方便業(yè)主入住的同時增加治理處收入，以彌補顯現(xiàn)的虧損,仍不足部份用以后年度的收支節(jié)余彌補。（三）收支盈余資金的利用從入住