從財務角度看“高周轉”

1、如果企業(yè)占用過多的存貨和應收賬款，則既要影響獲利能力,又要影響償債能力。為此,從財務角度看“高周轉”賽普咨詢：鐘裕對于房地產開發(fā)企業(yè) 來說，企業(yè)發(fā)展的核心就是追求“投資回報率”，即凈資產收益率，而凈資產收益率為凈 利潤/總權益資本，根據(jù)財 務管理中的杜邦分析模型可以得出以下公式:凈利潤 總資產X總資產總權益資本凈利潤X銷售收入X1 銷售收入 總資產總權益資本總資產銷售收入1-A-流動資產其他資產1負債-總資產在杜邦體系中，包括 以下四種主要的指標關系:(1)凈資產收益率是整個分析系統(tǒng)的起點和核心。 該指標的高低反映了投資者的凈資產獲利能力的大小。 凈資產收益率是由銷售凈利潤率(凈利潤/銷售收入

2、)，總資產周轉率 (銷售收入/總資產)和權益乘數(shù)(總資產/總權益資本)決定的。(2)由以上公式看出，權益系數(shù)表示企業(yè) 的負債程度，反映了公司利用財務杠桿 進行經(jīng)營活動的程度。資 產負債率高，權益乘數(shù)就大，這說明公司負債程度高，公司會有較多的杠桿利益，但風險 也高；反之，資產負債率低，權益乘數(shù)就 小，這說明公司負債程度低， 公司會有較少的杠桿利益，但相應所承擔的風險也低。(3)銷售凈利潤率是反映企業(yè)凈利潤與銷售收入之間的關系，從這個意義上看提高銷售凈利潤率是提高企業(yè)盈利能力的關鍵所在。而要想提高銷售(4)總資產周轉率反映企業(yè)資產的使用效率和企業(yè)資產的營運能力，企業(yè)資產的營運凈資產收益率=凈利潤總

3、權益資本銷售收入-成本和費用-所得稅X_銷售收入固定資產凈利率，一是要擴大銷售收入；二是降低成本費用。而降低各項成本費用開支是企業(yè)財務管理的一項重要內容。通過健全企業(yè)管理制度及提高企業(yè)管理水平，明晰企業(yè)各項成本費本費用的結構分析,加強成本控制，以便為尋求降低成本費用用開支，有利于企業(yè)進行成 的途徑提供依據(jù)。如果企業(yè)占用過多的存貨和應收賬款，則既要影響獲利能力,又要影響償債能力。為此,能力既關系到企業(yè)的獲利能力，又關系到企業(yè)的償債能力。般而言，流動資產直接體現(xiàn)企業(yè)的償債能力和變現(xiàn)能力；非流動資產體現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模和發(fā)展?jié)摿?。兩者之間應有一個合理的結構比率，如果企業(yè)持有的現(xiàn)金超過業(yè)務需要，就可能影

4、響企業(yè)的獲利能力;準化研究，未來將像 造汽車一樣蓋房子，將房子的部分或者全 部構件在工廠生產完畢，現(xiàn)場組裝，不僅減少 耗能、環(huán)保，保證了房屋質量，而且也提 高了生產效率，縮短了分析總資產周轉率的高低就要進一步分析各項資產的占用數(shù)額和周轉速度。對流動資產應重點分析存貨是否有積壓現(xiàn)象、貨幣資金是否閑置、應收賬款中分析客戶的付款能力和有無壞賬的可能；對非流動資產應重點分析企業(yè)固定資產是否得到充分的利用?？傎Y產周轉率越高， 企業(yè)盈利能 及高層管理人員的投力越好，總資產周轉率水平主要取決于企 資決策水平的高低。業(yè)中層管理人員的管理水平當土地和資金成本增 高，政府調控政策不斷出臺，市場競爭越 來越激烈，僅

5、靠土地增值和粗放型管理贏得 暴利時代已過去，根據(jù)杜邦分析法分析， 房地產開發(fā)企業(yè)在微利時代 要追求“投資回報率 ”主要是通過以下三個途徑：、 目前房地產企業(yè)追求“投資回報 率”最主要的途徑是在凈利潤、融資成本維 持在一定的情況下時，通過縮短項目開發(fā)周期，提高固定資產及存貨周 轉率，提高資金的周轉速度和盈利能力，從“高周轉”策略。而達到提高投資回報的目的，這就是房地 產行業(yè)經(jīng)常說到的的提到高周轉，一般都會想到萬科的“5986”，即是拿地5個月動工、9個月開盤、第個月售出八成、產品 必須六成是住宅。類似的其他企業(yè)也有相 應的說法，比如碧桂園的567”，爭取5個月開盤、6個月現(xiàn)金回籠 、7個月達到資

6、金平衡， 及“789”一周去化70%、首期推出80%貨量、 一個月去化90%。融創(chuàng) 的“5-9-12-15-30”，拿地五個月開工，九個月開盤，十二個月收回集團資金投入，實現(xiàn)15%的凈利率及30%的內部收益率。高周轉”策略已經(jīng)成為房地產企業(yè)最常用到的手段，但即使是萬科也并非每個項目都能做到“5986”，高周轉”與企業(yè)內部的管理水平、高層管理人員的決策水平的高低及決策效率的快慢、項目所在地相關政策“高周轉” 需要有以有很大關系。筆者對于“高周轉”企業(yè)的下五點保障因素：管理內因進行分析，要做到1.企業(yè)內部有清晰的組率?？椆芸丶軜?，并建立了與之匹配的分級授權體系提高決策效2.企業(yè)內部有開展深入的產品

7、標準化研究，提高工作效率，最典型的就是萬科針對3.客戶細分及土地屬性等標準化產品。企業(yè)內部有開展生產萬科潛心研究十多年研究形成的金色系列、城市花園系列、四技術標準化建設，提高生產效率。的住宅工業(yè)化將生產技術標準化發(fā)揮到了季系列、高端系列極致，基于產品標建筑工期，在萬科沈 陽新榆公館實際應用效果顯著，開盤僅花 了6個月。4.企業(yè)內部有完善的計 劃運營體系，從體系上保證計劃節(jié)點的達 成。企業(yè)內部有以上三個 條件提供保障，并建立完善的計劃運營體 系，形成統(tǒng)一的計 劃模板，通過工作前 置、串行改并行、縮短工作周期等方式去 優(yōu)化開發(fā)路徑及縮短項 目計劃的時間，加上 對計劃執(zhí)行過程的預警、監(jiān)控和協(xié)調，從

8、而實現(xiàn)項目的快開工、 快開盤和快回款的目 的。5.企業(yè)內部有完善的項 目專項激勵體系，為提高員工的績效提供 保障。比如海亮集團3大舉 措，其一是基于高周轉建立了“薪酬業(yè)績聯(lián)動”策略。即骨靈活利用財務融資杠桿，降低資 金成本，提高權益系數(shù)，從而追求更高的“ 投資回報 率”。根據(jù)2013年房地產上市企業(yè)財務數(shù)據(jù)顯示 ，目前房地產業(yè)的資產負債率均值已達71.28%，是過去10年年報的最高值。截至2013年底，萬科資產負債率為78%，綠地 資產負債率為74%，保利資產負債率為80%，恒大資產負債率為83%，碧桂園資產負債 率為79%。房地產企業(yè)一般很難在這個方面 尋找到突破口，與其他企業(yè)拉 大差距，但

9、 房企黑馬陽光城在這 個方面尋找到突破口，在2013年中報顯示，陽光城 資產負債率 為89%，凈負債率是178%， 在如何利用財務融資杠桿上，陽光城有值得行業(yè)借鑒之處。首先，陽光城利用了 大股東陽光集團這個融資平臺。大股東通 過擔保、委托貸款、 借款等形式為陽光城 融通資金，2013年上 半年，陽光城大股東財務資助 陽光城高達16.61億。其次，與基金公司合 作，獲取相對便宜的資金和較大的財務資 助額度。2013年上關城下屬五個項目公司提供財務資助233224.72萬元， 其中向福83,500為股東貸款，僅有1000萬元為初始投入，財務杠 桿為216%。屬上海亞特隆房地產開發(fā)有限公司提供財 務

10、資助余額19,510.00萬元，陽光城出資20200萬元，其中19690為股東貸款，僅有510萬為初始 投入，財務杠桿為197%，而其 中財務資助年成本僅為10%。干尤其是區(qū)域一把手的薪酬完全和區(qū)域公司規(guī)模、利潤、銷售額掛鉤，掙得多，就分得多；其二是結合預算設立單向大獎，如“高周轉獎、業(yè)績貢獻獎、質量獎、成本領先獎”等；其三是拉大薪酬差距，即對所有做得好、付出多的骨干加大獎勵，拉大優(yōu)秀與普通表現(xiàn)員工的薪酬差距，達到“良幣驅逐劣幣”的促進效果。半年，歌斐基金為陽建臻陽房地產開發(fā)有限公司提供財務資助余額109,039.22萬元，陽光城投資93，500萬元，其中歌斐基金向陽光城下最后，靈活使用信托

11、融資平臺。與陽光城合作的信托機構有國 元信托、華融信托、 中信信托、中鐵信托 、廈門信托、五礦信托等，都是使用周期 長、規(guī)模大的信托融資。 陽關城選擇信托機構 時盡量讓信托融資還款時間分散，避免集 中償付周期覆蓋項目開 發(fā)的資金周轉周期， 利用未來的銷售回款來償還信托借款。2013年上半年，陽光城已 償還信托借款28億，其中，18億為到期借 款，10億為提前償付。同時采用“優(yōu)先+劣 后”的模式，陽光城 先以較少資金設立項目公司，信托公司用 優(yōu)先級信托資金對項目 公司進行增資或貸款 ，母公司再以對項目公司的應收債權購買 劣后級產品，從而達到 降低資金成本獲得較 高收益的目的。通過多種財務融資杠

12、桿，陽光城這匹黑馬撬動了巨大的資金為 己所用，并從房地 產眾多企業(yè)中殺出重 圍，入圍中國房地產百強企業(yè)。三、 降低企業(yè)管理費用、建安成本等 來提高凈利潤，從而達到提高銷售凈利潤率 。2013年底中海的資產 負債率僅為63%，遠遠低于房地產行業(yè) 的資產負債率，同時 中海也不追求單項目 運作速度，經(jīng)常囤地，市場價格也不突出 ，但中海的凈利潤率一 直都是排名行業(yè)前列 ，凈利潤率仍保持28%，而且平穩(wěn)而低調的跨入了銷售額過千億 的門檻，中海提高凈 利潤率的主要手段之一就是控制費用和成 本。1.控制拿 地成本中海在購地選擇上相 當謹慎， 盡量避免高總價、 高溢價土地。2013年全年拿地銷 售比僅為35.

13、3%，在七大千億企業(yè)中排名靠 后。2014年1月，中海地產則在大連、 濟 南及佛山收購了三幅 新地塊，總建筑面積224.29萬平方米，應付地價為45.86億元。2014年2月，中海地 產在廣州、青島、鄭州、哈爾濱 四地收購了四宗新地塊，總建筑 面積約304.21萬平方米，應付土地出讓金 約129.86億元。尤其是2月21日在廣州廣 鋼新城片區(qū)，中海地 產成為最大贏家，一日便以95.98億元連奪三地塊，連番刷新地 王紀錄。在短短兩個 月內，中海地產已在土地市場上投下176億 元，拿到7塊比較優(yōu) 質土地的“壯舉 ”。中海地產董事長郝建民 說：“今年在土地市場上的競爭明顯小 了， 只能說明，有些房企

14、 沒錢了 ?！倍泻５禺a則在這 個時候捉住時機，采取“人退我 進” 戰(zhàn)術強勢出手從而有 效控制了拿地成本。2.嚴格控 制企業(yè)三費支出對于營銷費用嚴格限 制，新地區(qū)公司首個項目，控制在營業(yè)總 收入的2%，如確有拓展企業(yè)品牌需要， 可適度增加費用。對于其他項目，控制在 營業(yè)總收入的1.5%1.8%,具體要視市場形勢、品牌影響力、項目規(guī)模、產品特征和市場競爭程度2.通過制定相應的設計限額控制建安成本1）通過項目檔次來確定 售價及設計費限額序號項目檔次界定售價設計費限額（元/m2）備注1超高檔當?shù)仄骄績r 200%U 上多層：6073中高檔、高檔：6580超高檔次項目設計費可上浮 10% 中檔檔次項目

15、設計費可下浮 10%2高檔當?shù)仄骄績r 140%U 上3中檔當?shù)仄骄績r 80- 140%4低檔當?shù)仄骄績r 80%以下5別墅與當?shù)貏e墅的平均房價相對比聯(lián)排：90110獨棟：120130說明：延用成熟產品 方案，其設計費總額應低于限額之下限用量等。木，以免過度增加覆土厚度；頂板覆土以 盡量避免經(jīng)過頂板上部地面。而定。目前行業(yè)里大多數(shù)房企的營銷費用占營業(yè)收入2%-3%勺水平，綠城常年控制在2.5%，萬科今年大概2.8%,恒大、碧桂園維持5%上下，而中海只有1.3%。中海整個三費費用率也最低，僅為3.8%。2)在設計任務書中列入各主項指標限量，如每平方米鋼筋用量、每平方米砼3)控制地下室結構設計，

16、除重點控制鋼筋、砼用量指標外，降低地下室頂板覆土的厚度，頂板上部地面用作園林景觀時，應該盡可能地安排灌木和草地， 避免種植大型喬 為宜；消防通道也應1米左右4）控制窗積比，并根據(jù) 成本利潤率對外窗材料進行限制。序號限額措施1窗積比控制在 0.30 以內，以 0.25 - 0.28 為宜。2控制開窗面積，降低外墻保溫投入，減少飄窗、轉角窗面積。3如無外立面保溫隔熱地方性規(guī)范要求，除超高檔物業(yè)以外，不宜選用斷橋隔熱鋁型材、雙層中空4若項目成本利潤率低于 15%則應降低一個檔次選擇門窗用料。5各不同物業(yè)外窗選材參考：物業(yè)類型檔次鋁型材表面處理玻璃小五金限額（地上單方，元/m2）非別墅超高可選用氟碳噴

17、涂雙層中空，可按需 要選用單面 LOW-E進口“諾托”等 200高檔粉末噴涂雙層中空香港“堅朗”或楊氏“立興”等合資品牌中檔表面粉末噴涂。單層或雙層玻璃南海“合和”或其他低檔國產品牌等 140低檔塑鋼型材單層玻璃普通品牌 80別墅超高可選用氟碳噴涂，或采 用復合材料如木包鋁雙層中空，可按需 要選用單面 LOW-E進口“諾托”等 350中、高檔粉末噴涂雙層中空香港“堅朗”或楊氏“立興”等合資品牌 2005）控制墻積比，并根據(jù)成本利潤率對進行外立面裝飾材料限制。序號限額措施1墻積比控制在 1.2 左右，不宜超過 1.5。2除超過高檔次項目以外，不宜使用在除造型線條以外大面積采用氟碳噴涂、高級彈性涂

18、料或金屬漆，應選 用合資品牌的中等檔次，一般涂料的施工單價（不含抹灰）控制在 35 元/m2 左右。3中檔及以下項目，不宜選用大比例、成規(guī)模的幕墻類飾面，如石材幕墻、玻璃幕墻、金屬板類幕墻。4若項目成本利潤率低于 15%則應考慮降低一個檔次選擇用料。5各不同物業(yè)外立面用料及檔次選材參考：物業(yè)類型檔次石材及比例面磚及比例涂料及比例P 限額（地丄單方，元/m2）非別墅超高可選用進口石材， 石材用量不宜 得超過六層可選用高檔合資品牌外墻磚，比例不限無限制160 （不含抹 灰、保溫）高檔可選用進口石材， 但進口石材占 石材總量的比例不宜超過 40% 石材用量不宜超過三層可選用較高檔次外墻磚，比例不限比

19、例不限， 但不 宜選用高檔涂料中檔不宜使用進口石材， 國產石產的 用量不得超過一層。普通檔次面磚比例不限， 但不 宜選用高檔涂料 110低檔不宜使用普通面磚，比例不宜超過 50%不宜選用高檔涂料80別墅超高可選用進口石材，石材比例可以達到 60%可選用高檔合資品牌外墻磚，比例不限無限制高檔可選用進口石材， 比例不超過 40%石材總量比例不超過外墻 面積的50%可選用高檔合資品牌外墻磚，比例不限無限制中檔不宜使用進口石材， 不超過石材 總量比例不超過外墻面積的 30%宜選用較高檔次面磚，比例不限比例不限， 但不 宜選用高檔涂料6）公共部位裝飾限額指標物業(yè)類型檔次大堂電梯廳消防樓梯（電梯）限額（元/m2）非別墅超咼可使用進口石材，地面 和墻面可滿鋪石材地面可使用進口石材，墻 面可選用高檔次拋光磚不宜滿鋪地磚，可 選用級咀磚；樓梯 扶手應以簡單的鋼 質材料為主，不宜 使用木質裝飾性扶 手高檔及以上項目大堂3000-4000 元/m2 以 下 大堂裝飾造價單方 25 元/m2 （地上建筑面積）電梯廳裝飾造價單方 80 元/m2（地上建筑面積）高檔墻面不宜選