2016年中國房地產(chǎn)場趨勢展望場研究報告

1、2016年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望市場研究報告【最新資料,Word版，可自由編輯！】1.宏觀環(huán)境：經(jīng)濟合理增長，貨幣政策保持穩(wěn)健，調(diào)控政策日趨分化(1) 宏觀經(jīng)濟：堅持穩(wěn)中求進總基調(diào)，注重改革創(chuàng)新與結構優(yōu)化，保持經(jīng)濟合理增長圖：2007年以來全國主要宏觀經(jīng)濟指標走勢2013年以來，國內(nèi)外形勢錯綜復雜，我國經(jīng)濟發(fā)展面臨近年少有嚴峻局面， 一季度GDP增速下滑至7.7%，自2012年三季度以來的復蘇趨勢出現(xiàn)停滯，二季度經(jīng)濟增速繼續(xù)下滑至7.5%,三季度GDP增速回升至7.8%, 10-11月的經(jīng)濟指標 均顯示中國經(jīng)濟延續(xù)穩(wěn)中向好的態(tài)勢，短期內(nèi)并無明顯的下行風險。2013年12月中央經(jīng)濟會議明確明年經(jīng)

2、濟工作，會議指出明年經(jīng)濟工作的核心是堅持穩(wěn)中求 進，改革創(chuàng)新。雖然總基調(diào)延續(xù)了上年的“穩(wěn)中求進”，但同時 強調(diào)要堅持“改革創(chuàng)新”，并要求把改革創(chuàng)新貫穿于經(jīng)濟社會發(fā)展各個領域各個環(huán)節(jié)，這是繼十 八屆三中全會提出全面深化改革的總目標后再度明確“改革”將成為 未來經(jīng)濟工作的重中之重。同時，會議指出要全面認識持續(xù)健康發(fā)展和生產(chǎn)總值增長的關 系，抓住機遇保持國內(nèi)生產(chǎn)總值合理增長、推進經(jīng)濟結構調(diào)整?！昂侠碓?長”表明未來經(jīng)濟的發(fā)展要追求質(zhì)量與效益并重，不再片面追求高增長，經(jīng)濟增長要與 調(diào)結構、促改革、惠民生協(xié)調(diào)均衡。國家信息中心、中國社科院等機構預計明年的經(jīng)濟增長目標會確定在7.0%，2014全年經(jīng)濟增長

3、將呈現(xiàn)前高后低的局面。不再 單純追求經(jīng)濟增長，表明新一屆政府將更多地通過調(diào)結構和深化改革來釋放經(jīng)濟活力，單純通過信貸增長刺激經(jīng)濟增長的時代一去不復返。(2) 貨幣環(huán)境：貨幣政策保持穩(wěn)健，信貸平穩(wěn)以維持經(jīng)濟增長截至2013年11月末，貨幣供應量(M2)同比增長14.2%,明顯高于年初設 定的13%左右的調(diào)控目標。1-11月人民幣新增貸款8.4萬億元，同比 增長10% 已超過去年全年的8.2萬億。從當前經(jīng)濟運行來看，宏觀增長指標偏穩(wěn)，通脹預 期稍有消減，短期經(jīng)濟維持平穩(wěn)增長，根據(jù)中央經(jīng)濟工作會議，2014年貨幣政策仍將保持穩(wěn)健取向，依靠信貸和社會融資額規(guī)模合理增長以維持經(jīng)濟增長(不再 是過去多年的

4、高速增長)，房地產(chǎn)市場量價仍將受到正面推動，只是力度大不如前。此外，今年經(jīng)濟工作會議首次將 “著力防控債務風險”單列任務，表明地方 政府必須強化防控債務風險，謹防風險失控給經(jīng)濟帶來的潛在風險。圖：2007年至今M2和人民幣貸款余額同比增速(月度)沁4需要注意的是，今年下半年貸款利率的放開以及“貸款基礎利率”的公布 標志著利率市場化的改革更進一步，明年將繼續(xù)推進利率市場化和人民匯率形成 機制改革。利率市場化的本質(zhì)是為了解決金融抑制下資本的低效配置，理順政府 與市場之間在金融資源配置方面的關系，實現(xiàn)金融資源配置的市場化，是新屆政 府所倡導的理順 “市場與政府的界限”中非常關鍵的一環(huán)，這也將成為新屆

5、政府 經(jīng)濟穩(wěn)增長、促轉(zhuǎn)型思路下的重要一筆。對房地產(chǎn)業(yè)而言，金融業(yè)改革深化不僅 對供需雙方的資金狀 況產(chǎn)生顯著影響，更重要的是將改變整個經(jīng)濟的流動性，而 這恰恰是過去多年房地產(chǎn)市場量價上行的關鍵推力。(3) 房地產(chǎn)調(diào)控：“一刀切”調(diào)控不復存在，長效機制逐步建立2013年房地產(chǎn)市場整體向好，但房價已由“普漲時代”進入“分化時代”，進一步促使調(diào)控政策的差異化。10-11月，一線城市和部分房價漲幅較快的 二線 城市在面臨無法完成年初房價控制目標的情況下進一步收緊調(diào)控政策，而三 四線城市如溫州和徐州，則對限購政策有所放松。三中全會提出的市場在資源配 置中起決 定性作用的核心思想，正引導著各地調(diào)控機制的穩(wěn)

6、步建立。展望2014年，土地制度、財稅制度改革將進一步推進，房產(chǎn)稅等相關長 效機制有望逐步確立，但是市場化改革和長效機制的建立不可能一蹴而就，在熱 點城市房價仍然上漲的背景下，難以期待限購限貸政策的放松，現(xiàn)有的行政化調(diào) 控手段很難在短期內(nèi)退出，不同城市的政策取向繼續(xù)差別化。中長期來看，不動 產(chǎn)登記、財產(chǎn) 公示等制度出臺，房地產(chǎn)稅改革試點的進一步擴大，將進一步促進 長效機制的建立和完善，限購限貸等行政性措施才有望逐步退出，促使房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展更加健康。在 全面深化改革的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)也必將迎來更加市場化的 機遇和挑戰(zhàn)，市場供需關系將更趨良性，明年乃至中長期房地產(chǎn)市場環(huán)境正在孕 育變化，市場有望

7、逐漸回歸理性。2.市場趨勢：整體繼續(xù)向好但增速放慢，上半年增速較高下半年趨緩（1）模型預測：銷售量價繼續(xù)增長但增速趨緩，投資開工平穩(wěn)增長根據(jù)“中國房地產(chǎn)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，結合中國人民大學、中國社科 院、北大“朗潤預測”等機構對2013年經(jīng)濟環(huán)境的預測，參照近期宏觀政策走向 和中央經(jīng)濟工作會議精神，對2014年房地產(chǎn)市場提出如下假設：假設1:宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)增長（GDPt曾長7.5%）；假設2:貨幣政策穩(wěn)中趨緊（M2增長13%貸款余額增長13%新增貸款 約9.3萬億元，社會融資額20萬億）；假設3:城鎮(zhèn)化進程穩(wěn)步向前（2014城鎮(zhèn)化率為55% ；假設4:調(diào)控政策繼續(xù)有效實施，限購等抑制性政策不放

8、松。在宏觀經(jīng)濟和貨幣信貸平穩(wěn)增長，房地產(chǎn)調(diào)控政策整體平穩(wěn)的背景下，根據(jù)“動態(tài)模型”，2014年房地產(chǎn)市場預測結果如下：圖：2014年全國房地產(chǎn)市場各項指標預測結果數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)預測2014年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價繼續(xù)增長但增速放慢，投資新開工增長平穩(wěn)”的特點：在滿足假設條件、不發(fā)生超預期事件的前提下，預計2014年全國商品房銷售面積為13.7-14.0億平方米，同比增長5.5%-7.8%;商品房銷 售均價為6705-6746元/平方米，同比上漲7.0%-7.6%，銷售面積和均價同比增速 均較2013年放緩；房地產(chǎn)開發(fā)投資額為9.8-10.0萬億元，同比

9、增長15.0%-17.5%； 房屋新開 工面積為20.9-21.3億平方米，同比增長6.0%-8.0%，低于2013年全年。(2) 需求：銷售面積繼續(xù)增長但增速放慢，上半年增速較高下半年漸趨平緩新增貸款增長繼續(xù)推動商品房需求增長，但信貸擴張放慢和高基數(shù)導致增 速趨緩圖：2008年至今商品房銷售額與社會融資額增速對比2014年新增貸款和社會融資額繼續(xù)增長，但貨幣政策保持穩(wěn)健、信貸擴張放慢，商品房銷售增速趨緩。信貸政策對商品房需求影響顯著，商品房銷售額的 變化通 常滯后于社會融資額變化1-2個季度，如社會融資額同比增速在 2009年 一季度達到階段性高點，之后商品房銷售額同比增幅在當年三季度達到峰

10、值。2013 年，社會融資額增速持續(xù)下行，從一季度 58.5%下降至三季度19.1%，四季度也將 保持在14%左右。同時，人民幣貸款和M2同比增速均處歷史低位，今 年前三季度 新增人民幣貸款分別為2.8萬億元、2.3萬億元和2.2萬億元，預計四季度新增貸 款約為1.6萬億元，全年新增貸款8.9萬億。M2同比增速 自一季度高點連續(xù)下降， 預計四季度仍將在歷史較低水平。展望 2014年，貨幣政策將保持穩(wěn)健，盡管新增 貸款和社會融資額仍將增長，但總體增速趨緩，推動商品房銷售增長的動力有所減弱。此外，預計2013年全年全國商品房銷售面積將接近 13億平米，規(guī)模再創(chuàng) 歷史新高，增速也處于2010年來的高

11、點，在高基數(shù) 下2014年銷售面積增速放緩 是大概率事件。市場慣性決定2014年上半年同比增速相對較高，下半年總量高但同比增 速趨緩圖：2008年至今全國商品房銷售面積走勢（半年度）從全年走勢來看，2014年全國銷售面積同比增速前高后低。預計明年上半年經(jīng)濟環(huán)境總體好于下半年，參考過去幾年商品房銷售面積的季節(jié)性規(guī)律，預計 明年上 半年商品房銷售面積占全年比重約 40%全年商品房銷售面積增速前高后 低。綜合前述模型結果，預計2014年上半年商品房銷售面積同比增長 7.9%，下半 年增速小幅回落至6.1%。季節(jié)性規(guī)律導致重點城市下半年成交總量好于上半年，但同比增速趨緩。 除2011年下半年受貨幣政策

12、收緊和房地產(chǎn)調(diào)控的疊加影響，成交量環(huán)比上半年下 降5.7%外，其余年份重點城市下半年的成交量均高于上半年，2012年表現(xiàn)尤其明 顯，下半年成交量比上半年高 49.8%。2014年將保持下半年高于上半 年的季節(jié)性 規(guī)律，預計上半年各城市成交量在經(jīng)濟穩(wěn)定、供應加大的背景下繼續(xù)好于今年同 期，下半年季節(jié)性規(guī)律推動成交量環(huán)比增長，但同比增速將趨緩，由于2013年基數(shù)較高，2014年下半年可能出現(xiàn)部分月份同比下降的情況。(3) 供應：土地成交推動新開工繼續(xù)增長，但多數(shù)城市潛在供應充足、銷 售增長趨緩、貨幣政策穩(wěn)健背景下，全國新開工和投資增速放緩圖：2007年至今商品房銷售面積、新開工累計同比增速對比土地

13、成交推動新開工繼續(xù)增長，但多數(shù)城市潛在供應充足、銷售增速趨緩 導致全國新開工增幅有限。2012年四季度以來土地市場成交回暖，數(shù)據(jù)顯示，2013 年前三個季度土地成交面積同比增速均超過30%考慮到拿地與新開工的時間差（一般為6-12個月），預計2014年新開工將繼續(xù)增長。由于目前三四線城市供應充足（占全國新開工面積超過 60%，企業(yè)在此類城市開工保持謹慎，與新開工 密切相關的銷售面積增速（歷史數(shù)據(jù)顯示新開工指標滯后于銷售指標約3-6個月）在2013年也不斷趨緩，預計2014年全國房屋新開工面積20.9-21.3億平方米， 同比增長6.0-8.0%。受銷售增速和流動性趨緩影響，投資增速略有下降。過

14、去六年的歷史數(shù)據(jù) 顯示，銷售指標增速與M2增速基本同步，領先于開發(fā)投資指標約 6-12個月。根 據(jù)“動 態(tài)模型”測算結果和假設條件，明年商品房銷售面積增速繼續(xù)放緩，M2增 速也將趨于平穩(wěn)，受這一趨勢影響，2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額將為 9.8-10.0 萬億元，同比增速在15.0-17.5%之間，比今年略有降低。（4）價格：供應加大促熱點城市供不應求矛盾緩和，信貸投放趨穩(wěn)緩解房 價上行勢頭圖：2007年至今全國房屋新開工與銷售增速差值及價格同比政府主導加大市場供應，全國供求關系緩和平抑房價上漲。自新一屆政府執(zhí)政以來，房地產(chǎn)調(diào)控方向由抑制需求轉(zhuǎn)向加大供應。2013年以來，隨著銷售面積增速持續(xù)

15、放緩，新開工增速止跌回升，價格漲幅在供求關系緩解的背景下逐步 收窄。預計2014年這一趨勢將繼 續(xù)延續(xù)，在供應加大的背景下價格漲幅收窄， 全年商品房銷售均價同比漲幅在 7.0%-7.6%間，略低于2013年。信貸投放趨穩(wěn)、超額貨幣減少緩解房價上行勢頭。歷史數(shù)據(jù)顯示，貨幣投放對房價影響顯著。2008年以 來，超額貨幣投放是房價持續(xù)走高的重要推動力。 2013年，新一屆政府明確表示未來不可能出現(xiàn)如 2009年的大規(guī)模貨幣發(fā)放，超額 貨幣增速放緩具有一定的 必然性。因此，在貨幣政策逐步回歸中性的背景下，房 產(chǎn)價格的漲幅縮小是大概率事件。受高地價推動，少數(shù)熱點城市商品房價格上漲壓力依然較大。2013年

16、，全國住宅用地樓面地價TOP10地塊的價格水平全面提升，由2012年的19000-40000 元/平方米上浮至27000-73000元/平方米，單價最高的北京農(nóng)展館 8號地塊樓面 均 價達73099元/平方米。高地價對所在城市房價的推漲作用不容忽視， 2014年 少數(shù)熱點城市房價上漲壓力依然較大。3.關注點：分化加劇與風險積聚促使行業(yè)轉(zhuǎn)型，市場逐步回歸理性(1)分化加劇：不同城市量價走勢和政策導向分化繼續(xù)加劇，企業(yè)馬太效 應日趨明顯展望2014年乃至更長時期，不同城市量價走勢和政策導向的分化進一步 加劇，一線城市和熱點二線城市供不應求壓力持續(xù)，雖然2013年新開工項目將增加2014年供應，但高

17、地價使得當?shù)胤績r上漲壓力依然突出，政策有加碼可能；多 數(shù)二線城市供需均衡，價格平穩(wěn)；大多數(shù)三四線城市供應充足，部分城市需警惕 供應過剩和價格下行風險，少數(shù)城市或?qū)⒗^續(xù)松綁政策鼓勵需求，而毗鄰核心城 市的三四線城市量價仍有空間。企業(yè)馬太效應日趨明顯，大企業(yè)領先優(yōu)勢繼續(xù)擴 大，中 型企業(yè)不進則退，小企業(yè)邊緣化。表：不同城市分化對比一線城市二線城市三線城市城巾分化供求分化供不應求壓力持續(xù)多數(shù)城市供需均衡， 少數(shù)熱點城市供不應 求大多數(shù)城市供應充足，部分城市 存在供應過剩風險價格分化房價上漲壓力突出價格平穩(wěn)，熱點城市 價格壓力較大價格平穩(wěn)?部分供應過剩城市存在價格 下行風險?核心城市的周邊城市價格較

18、為穩(wěn)健政策分化存在加碼可能熱點城市存加碼可能部分城市或?qū)⑺山壵叽碳ば枨蟠笮推髽I(yè)中型企業(yè)小型企業(yè)企業(yè)分化領先優(yōu)勢擴大不進則退邊緣化供求分化：一線城市供不應求壓力持續(xù)，部分二三線城市供應過剩風險凸現(xiàn)圉占近孤年不同熾審平均土M化吋阿囪不盛城審人岡隹虜建范面租對比短期來看，需求旺盛以及供應不足導致一線城市去化速度加快，截至2013年11月，一線城市可售面積較歷史高位下降 4%平均出清周期降至9個月；典型 的 二線城市可售面積較歷史高位略有下降，出清周期保持在10個月左右；典型的三線城市可售面積已升至歷史高點，平均出清周期高達37個月，去庫存壓力突出。中長期來看，根據(jù)中國指數(shù)研究院測算，一線城市現(xiàn)有土

19、地存量僅需要2年左右消化，二三線城市土地消化時間分別為 10年和12年；此外，所有在建及待 建項目 竣工后，未來3-5年三類城市的人均住宅面積將達到 36平米、45平米、 50平米?？傮w來看，一線城市短期和中長期供不應求矛盾均較為突出，但今年以 來新 開工面積增長或?qū)⒙晕⒕徑夤蛔銐毫?；部分二三線城市潛在供應明顯超 出當?shù)厝丝?、?jīng)濟和市場規(guī)模的承載能力，供應過剩風險凸顯。價格分化：地價和供求矛盾加大一線城市房價上漲壓力，部分三線城市價 格存在下跌風險展望未來，不同城市價格分化將進一步加?。旱貎r快速上漲、供不應求矛 盾嚴峻仍將推動一線城市住宅價格上漲，而二線城市除杭州、南京等熱點城市外， 多數(shù)

20、城市 土地市場運行較為平穩(wěn)，供求基本平衡，未來房價上漲空間有限；而多 數(shù)三四線城市由于供應充足，地價漲幅最小，部分供應過剩的三線城市房價存在 下跌可能。政策分化：房價上漲壓力大的一二線熱點城市政策繼續(xù)從緊，絕大多數(shù)城 市政策保持平穩(wěn)，少數(shù)市場低迷城市可能繼續(xù)微調(diào)政策鼓勵需求團；20忙年V娠審平均桶售面腰丸警20們年濫州輔隹面輕走勞根據(jù)歷史經(jīng)驗，調(diào)控政策對需求的影響通常在一個季度以內(nèi)，以今年 3月國五條”細則出臺為例，一線城市成交量在政策落地后大幅回落，但5月已現(xiàn) 小幅反彈。 今年10月以來，一線城市先后加碼調(diào)控，政策全面收緊，除深圳外， 一線城市成交量在11月環(huán)比均出現(xiàn)下降。目前僅部分二線城市

21、加碼調(diào)控，無論是 政策力度還 是執(zhí)行層面均弱于一線城市，對市場影響程度有限，如武漢成交量在 11月回落幅度明顯小于廣州、北京等地。與之形成鮮明對比的是，部分城市由于 市場持續(xù)低 迷，通過松綁原有政策刺激市場需求， 如溫州8月放寬限購政策，8-9 月平均成交量較7月增長近1倍，徐州成交量也出現(xiàn)回升，政策適度寬松對市場 促進作用明顯。此輪熱點城市密集出臺的調(diào)控政策將在短期內(nèi)影響市場預期，但不能從根 本上平抑熱點城市房價，因此，未來熱點城市政策仍存在加碼可能；而部分市場 低迷的城 市，地方政府在不突破調(diào)控底線的范圍內(nèi)靈活調(diào)整將是大概率事件。在 市場量價分化進一步加劇的背景下，全國政策“一刀切”的局面

22、不復存在。企業(yè)分化：大企業(yè)領先優(yōu)勢進一步擴大，中型企業(yè)不進則退，小企業(yè)邊緣 化千億將成為全國性龍頭房企的下限，2020年可能有20家企業(yè)達到這一水 平。根據(jù)中國指數(shù)研究院測算， 預計到2020年將有6家2000億級企業(yè)、14家 1000-2000億企業(yè)、17家500-1000億企業(yè)。值得注意的是，在萬科之后，中海、 保利、萬達等將在未來幾年突破2000億元，將龍頭企業(yè)的規(guī)模競爭推向新的高 點。品牌房企布局已基本覆蓋全國主要城市，由于自身實力雄厚，抗風險能力 較強，在武漢、成都等主流城市占有率持續(xù)擴大，市場集中度進一步提高，而本 地龍頭企業(yè) 地位有所下降。與此同時，在調(diào)控持續(xù)背景下，品牌房企憑借

23、較強綜 合實力以較低成本優(yōu)勢獲取大規(guī)模發(fā)展資金，融資優(yōu)勢表現(xiàn)突出，拿地十分積極， 而區(qū)域性中小 房企更多面臨資金短缺，土地儲備減少等不利局面，生存空間縮小, 未來發(fā)展將面臨更多挑戰(zhàn)。(2)風險積聚：經(jīng)濟降速、制度變革、需求透支等風險進一步積聚，高速 增長后回歸理性勢在必行經(jīng)濟方面，中長期來看經(jīng)濟增速和貨幣信貸投放將趨緩，2014年推進的“全面深化改革”也將加大短期經(jīng)濟波動，支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動力減弱； 政策方面，稅收、土地、金融等關鍵要素改革逐步落實，長效機制完善促進行業(yè) 環(huán)境轉(zhuǎn)變；需求方面，過去多年量價快速增長使得需求透支，人口老齡化和城鎮(zhèn) 化速度放慢 等因素，行業(yè)風險進一步積聚，在 2

24、013年商品房量價創(chuàng)下歷史新高 后，成交量已接近潛在上限，未來理性回歸勢在必行。宏現(xiàn)環(huán)境制度孌革賀幣壞境僱緊全面深代故羊市場曰理理性行業(yè)催J寰發(fā)晨城鎮(zhèn)化放緩 人口増逋減囊第21頁共22頁宏觀環(huán)境：中長期來看經(jīng)濟增長和貨幣投放趨緩，“深化改革”可能加大經(jīng)濟短期波動，支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動力減弱圖：1995-2030年GDP潛在增長率注：2010年以前為實際增長率，之后為預測值。數(shù)據(jù)來源：國務院發(fā)展研究中心，世界銀行預測中長期來看，我國經(jīng)濟跨入中速增長階段，潛在增速逐漸下臺階。1995-2010年，受益于改革開放、“入世”、制造業(yè)快速發(fā)展等多重因素，我國 的經(jīng)濟呈現(xiàn)快速發(fā)展，年均 GDP增長率達

25、9.9%。根據(jù)國務院發(fā)展研究中心和世界 銀行 預測，中長期來看，促進經(jīng)濟快速增長的因素（如人口結構變化、基建投資 空間減少、投資和出口需求下降等）正在逐漸減弱，我國經(jīng)濟將由過去的高速增 長模式轉(zhuǎn) 換為中速增長階段，預計2011年-2015年間GDP潛在增長率為8.6%, 比之前15年下降1.3個百分點，2016-2020年進一步下滑至7%，2021年后降至 6%以下。短期來看，政府換屆的周期效應和 “全面深化改革”相關措施使得明后年 可能面臨“滯脹”風險。十三大以 來，我國政策周期變化明顯，歷屆政府在上臺 后1-2年均會加大投資，以應對階段性的經(jīng)濟增速下行，但投資和貨幣投放加快 又會加大通脹壓

26、力。十八屆三中全會 提出的“全面深化改革”將在2014年全面 推進，加之“十二五”規(guī)劃的年均GDP目標增速僅為7%中央未來更加注重經(jīng)濟 增長質(zhì)量而非速度（最新中央經(jīng)濟工作會議即明確表示不單純追求經(jīng)濟增長），“全面深化改革”相關措施落實可能加大經(jīng)濟短期向下趨勢，預計明后年我國可 能處于經(jīng)濟增長放緩、通脹壓力加大的最艱難階段，房地產(chǎn)業(yè)面臨挑戰(zhàn)加大。中長期來看，貨幣環(huán)境中性偏緊，流動性充裕的大環(huán)境發(fā)生轉(zhuǎn)變。2003-2008年，我國M2/GDP相對平穩(wěn)，均保持在150流右。2008年之后，我國 依靠大量的信貸融資實現(xiàn)經(jīng)濟反彈，但同時也使得整體債務率明顯上升，M2/GDP在2012年接近200%，明顯

27、高于歐美等主要發(fā)達國家，并且有逐漸走高的趨勢， 經(jīng)濟泡沫化風險較為突出。在李克強總理“堅持不擴大赤字，既不放松也不收緊銀根”精神指導 下，隨著美國QE的退出以及國內(nèi)通貨膨脹壓力的上升，央行貨 幣政策回歸中性甚至逐步收緊的可能性很大，過去多年支持房地產(chǎn)業(yè)快速增長的 流動性充裕大環(huán)境將發(fā)生轉(zhuǎn)變。制度變革：稅收、土地、金融等關鍵要素改革逐步落實，長效機制完善促 使行業(yè)環(huán)境轉(zhuǎn)變2013年11月25 日，十八屆三中全會審議通過的 中共中央關于全面深化 改革若干重大問題的決定發(fā)布，在改革開放歷經(jīng)三十五年風雨之后，我國社會 將迎 來改革全面深化的關鍵時期。在 “全面深化改革”的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)也 必將迎來

28、更加市場化的機遇與挑戰(zhàn)，稅收、土地和金融等要素改革逐步落實，促 進房地產(chǎn)長效機制建立健全，行業(yè)環(huán)境將逐步發(fā)生轉(zhuǎn)變。房產(chǎn)稅落地勢在必行，歷史數(shù)據(jù)顯示 “增量征稅”僅在短期對市場產(chǎn)生影 響，但房地產(chǎn)稅立法及財稅體制改革將改變中長期環(huán)境 。決定中指出要“加 快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”，房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)稅的一種，無論從財稅體 制改革的大方向還是短期調(diào)控壓力的角度出發(fā)，落地勢在必行。從上海及重慶試點房產(chǎn)稅后的效果來看，政策出臺后 3個月重慶和上海住宅成交量分別下降 46% 和26%比同類城市降幅高10-20個百分點，成交均價 并未出現(xiàn)明顯下跌，但2012 年，兩地成交量均呈現(xiàn)較大幅度的增長，可見房產(chǎn)

29、稅落地僅能在短期對市場產(chǎn)生 影響。此次決定并未直接提及市場高度關注的房產(chǎn)稅，而明確提出將推進房地產(chǎn)稅立法。房地產(chǎn)稅屬于綜合性稅制概念，房產(chǎn)稅屬于其中一類，上位立法先 行尤為重要，改革腳步將需循序漸進。中長期來看，房產(chǎn)稅為我國財稅制度的一部分，也是房地產(chǎn)市場長效機制的重要組成部分。對市場各方而言，除關注少數(shù) 城市房產(chǎn)稅試點范圍擴容帶來的短期沖擊之外，更需警惕包括土地增值稅等在內(nèi)的財稅體制改革對房地產(chǎn)市場可能帶來的沖擊。土地制度優(yōu)化供應結構和價格，提高土地利用效率 。三中全會提出“建立 城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”，同時也 要“從嚴合理供給城市建設用地，提高城市 土地利用率”。我們預計未來土地改革的方

30、向在于：（1）調(diào)整用地結構，盤活存 量建設用地；（2）確認土地產(chǎn)權，加 強集體建設用地使用權流轉(zhuǎn)；（3）完善土 地增值分享機制及農(nóng)民社會保障體制。土地制度改革能優(yōu)化土地結構，增加土地 供應量，促進土地價格合理化，長期來看 在促進行業(yè)集約化發(fā)展的同時，有利于 平抑熱點城市的高房價，促進各類城市均衡發(fā)展。金融改革以市場化為方向，持續(xù)多年超額信貸投放蘊含的金融風險不容忽 視。近年來，新增人民幣貸款占社會 融資總量比例呈下行態(tài)勢，直接融資占比增 加，表外業(yè)務迅速膨脹。隨著金融創(chuàng)新快速發(fā)展，新增人民幣貸款占社會融資總 量比例從2002年的92%逐年下降至2013年前11月的52%地方融資平臺整頓之 后，

31、更多資金通過券商資管、債券融資等平臺進行融資，導致直接融資占比提高。 同時，在利率市場化和監(jiān)管套 利的驅(qū)動下，影子銀行發(fā)展迅速，相比傳統(tǒng)表內(nèi)信 貸業(yè)務，影子銀行業(yè)務多屬次級債務，其中蘊含的金融風險不容忽視。此外，我國外匯市場目前開放程度較低，未 來可能出現(xiàn)跨境資本的短時期集中流出，給國 內(nèi)帶來潛在的金融風險。需求透支：人口老齡化和城鎮(zhèn)化速度放慢導致需求趨緩，過去多年量價快 速增長已透支未來銷售面積增速過快導致需求提前透支，房地產(chǎn)發(fā)展可能提前進入平緩增長 期。根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展 動態(tài)模型”，預計2011-2020年間商品住房 總需求約為120億平方米，年度最高峰約13億平方米。但201

32、3年商品住宅銷售 面積大幅增長，預計2014年將超過12億平方米，距上限越來越近，需求提前透 支使得我國住宅市場需求可能在2015年即邁入停漲甚至階段性下滑階段。圖：2000-2013年住宅價格、GDP M2與人均可支配收入同比增速1UI2全國房價在合理水平，但部分城市價格快速上漲帶來潛在風險。歷史數(shù)據(jù)顯示，全國住宅價格、GDP M2和人均可支配收入增速整體趨勢一致，除 2007和 2011年房價增速高于其他指標外，其余年份房價均低于GDP等指標增速，總體處于合理水平。但是，從不 同城市來看，上海房價明顯超過 GDP M2和人均可支配 收入漲幅，且近五年來房價年均漲幅高于 GD氏曾速7個百分點

33、。南京、杭州房價 漲幅超過GDF漲幅，近五年增長速度僅略低于 M2增速，房價快速增長為市場帶 來潛在風險?？傮w來看，近年來我國全國房價總體漲幅相對合理，但部分城市房 價漲幅超過GDPt曾速，加大了未來的不確定性和房地產(chǎn)市場可能面臨風險。中長期來看，城鎮(zhèn)化速度放慢和新增城鎮(zhèn)人口逐漸減少，對房地產(chǎn)業(yè)的支 撐作用下降。2000-2010年，我國城鎮(zhèn)化率以年均1.37個百分點逐年提高，并于2011年首次超過50%達到全球平均水平。根據(jù)聯(lián)合國人口署預測，未來10年，我國城鎮(zhèn)化進程 將逐步放緩，2015年達到55.6%, 2020年達到61%從新增城鎮(zhèn) 人口來看，年均新增量在2005-2010年達到頂峰后

34、將有所下降，預計 2010-2015 年，城鎮(zhèn)人口將以2.9%的速度增長，每年新增約2000萬人；2016-2020年，增速 將繼續(xù)放緩至2.1%,年均新增約1700萬城鎮(zhèn)人口，對房地產(chǎn)業(yè)的支撐作用將下 降。三次人口生育高峰后，持續(xù)下滑的出生率使得中青年人口占比下降，可能 導致置業(yè)需求下降。影響住宅需求總量的主要人群為20-34歲適婚年齡人口以及 35-49歲改善需求人群。2010年年末總人口增速達到0.46%的低點，新增人口數(shù)僅 有617萬，人口出 生率也達到11.9爛勺歷史最低，新出生人口降至1600萬以下。 同時，1962-1973年出生人口帶來的改善性需求凸顯，而1981-1990年出

35、生 的人口也產(chǎn)生剛性需求的小高峰。但是預計 2015年以后，由于上世紀90年代出生率 的快速下降，從而導致對于住房需求的弱化，住宅市場的頂峰可能已經(jīng)到來。未來趨勢：多重風險積聚促使行業(yè)增速明顯放慢，回歸理性才能走的更遠2011-2020 年120億平方末數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中國指數(shù)研究院綜合整理中長期來看，經(jīng)濟增長和貨幣投放趨緩，改革落地加大經(jīng)濟短期波動風險， 人口老齡化以及城鎮(zhèn)化進程放緩，支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動力逐漸減弱。根據(jù) 中國指數(shù) 研究院測算，2011-2020年我國住房潛在需求達160億平方米，其中商 品住宅120億平米，但由于2011年以來市場快速發(fā)展，部分需求已被提前透支,預

36、計2014年我國商品住宅銷售面積將超過12億平方米，行業(yè)峰值或?qū)⑻崆暗絹怼?多重風險積聚將促使行業(yè)增速明顯放慢，長效機制逐步建立促使市場理性回歸。(3)行業(yè)轉(zhuǎn)型：消費升級、政策支持促使更多企業(yè)轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等新領 域，但去化周期長等潛在風險亟待關注近年來，隨著國民經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，居民消費水平日益提高，城鄉(xiāng)居民儲蓄 不斷增多，消費需求逐步升級，除商業(yè)、辦公、工業(yè) /產(chǎn)業(yè)等傳統(tǒng)經(jīng)營性項目外， 旅游、體 育、文化等休閑類地產(chǎn)也逐漸受到關注。但與住宅市場不同，上述領域 在供求狀況、開發(fā)模式等方面均有較大差異，本報告以旅游地產(chǎn)為例，試以說明 企業(yè)向住宅領 域之外拓展過程中可能面臨的機遇和風險。旅游

37、地產(chǎn)項目大量出現(xiàn)，東南沿海地區(qū)尤為明顯，品牌房企多有涉足旅游地產(chǎn)項目主要分布在東南沿海地區(qū)。由于我國地理、經(jīng)濟發(fā)展特性， 形成了沿海地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達、景觀資源豐富等特點，旅游地產(chǎn)率先在這一區(qū)域發(fā)展， 并呈現(xiàn)出一二三線城市齊頭并進之勢，而西北部地區(qū)的旅游地產(chǎn)項目數(shù)量較少， 且多集中在省會城市周邊。根據(jù)中國指數(shù)研究院對全國主要旅游城市項目的監(jiān)測，研究組挑選了建筑規(guī)模在100萬平方米以上的300個旅游地產(chǎn)項目進行分析。 數(shù)據(jù)顯示，西南、珠三角及環(huán)渤海的旅游地產(chǎn)項目數(shù)量最多，占全國比重均超過20%其中廣東、云南、山東三省的項目數(shù)量位居全國前三名，比重分別為12.5%、10.53%及 8.88%。圖：我國超

38、100萬平方米規(guī)模旅游地產(chǎn)項目分布情況數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，中國指數(shù)研究院整理分析總規(guī)模近8億平方米，不同地區(qū)規(guī)模差異明顯。數(shù)據(jù)顯示，300個樣本項 目總規(guī)模為7.77億平方米，其 中項目規(guī)模在100萬到300萬平方米之間的項目最多，數(shù)量占比接近80%與此同時，約有5%勺項目規(guī)模超過千萬平方米。從項 目數(shù)量居于前三的省份來 看，廣東省開發(fā)規(guī)模普遍較大，超 500萬平米的項目占 比超10%有三個規(guī)模在1000萬平米以上的大體量項目，而其中地處惠州的金融 街巽寮灣，項目總建 筑面積達3000萬平方米；海南超1000萬項目同樣為3個， 其中有兩個均位于開發(fā)較為成熟的海南省東部；云南省81.3

39、%的項目集中在100萬-300萬平方米。此外，憑借獨特的旅游資源，云南也有大量規(guī)模低于100萬平方米、由本地開發(fā)商運作的項目（因規(guī)模相對較小未列入研究范圍），多分布在麗 江、大理等旅游業(yè)發(fā)達的古城地區(qū)，如大理公館、麗江天堂等。品牌房企紛紛布局旅游地產(chǎn)，更傾向于開發(fā)大規(guī)模項目。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2010年以來，百強房企 紛紛介入旅游地產(chǎn)領域，世茂、萬達、雅居樂、 恒大、碧桂園等知名企業(yè)對旅游地產(chǎn)的開發(fā)投資力度明顯加大。在全國300個超百萬平方米規(guī)模旅游地產(chǎn)項目中，百強房企占比為23.4%。同時由于百強房企資金實力豐厚，經(jīng)營水平較高，全國超一千萬平方米的旅游地產(chǎn)項目中，有61.5%為百強房企開

40、發(fā)。在三亞、北 海等旅游型城市，品牌房企項目的開發(fā)建設已經(jīng)成 為行業(yè)標桿。如華僑城1985年起開發(fā)深圳東部華僑城，樹立自然生態(tài)與主題文化 品牌，開創(chuàng)了旅游主題住區(qū)新 概念；雅居樂整體性開發(fā)位于陵水南部的清水灣和 高峰溫泉，連續(xù)四年取得不俗銷售業(yè)績。綠地盤龍谷文化城計劃投資額高達300億。高投資、大項目成為品牌企 業(yè)選擇打造旅游地產(chǎn)項目的重要特點。展望未來，經(jīng)濟增長推動居民消費和產(chǎn)業(yè)結構升級，政策支持為旅游地產(chǎn) 帶來良好的發(fā)展環(huán)境觀光旅游向休閑旅游度假形態(tài)轉(zhuǎn)變。根據(jù)國際經(jīng)驗，當人均GDPi到1000 美元時，旅游需求通常會急劇 膨脹，此時的旅游形態(tài)主要是觀光旅游。人均GDP在2000-3000美

41、元之間時，旅游形態(tài)逐漸向休閑游轉(zhuǎn)化。而當人均GDP介于3000-5000美元之間，旅游形態(tài)開始向度假旅游升級。人均GDRS過5000美元后， 整個旅游產(chǎn)業(yè)將會進入成熟的度假經(jīng)濟時期。2011年我國國內(nèi)人均生產(chǎn)總值已超過5000美元，度假旅游需求有望得到迅速提升。圖：人均GDP與旅游形態(tài)關系人 GDP-S1000GDP=$3000-50001八恥時-世規(guī)光蔽遴休闔蔽游度假舉濟時期資料來源：中國指數(shù)研究院整理分析經(jīng)濟發(fā)展和收入增長推動旅游需求迅猛增長。伴隨社會經(jīng)濟發(fā)展、生活水 平提高和生活方式及消費觀念的改變，旅游已經(jīng)成為社會經(jīng)濟活動、工作、生活的重要組成部分。2000年-2012年間，我國國內(nèi)游客數(shù)量由7.44億人次增長至近 30億人次，同期全國旅 游業(yè)收入也由3176億元增加至2萬億元以上，提前實現(xiàn)“十二五”規(guī)劃目標。現(xiàn)在中國已成為世界第三大出境客源國和第三大旅游目的 地國，中國旅游業(yè)進入