中小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本管理措施分析

1、中小型商業(yè)地產(chǎn)工程財(cái)務(wù)本錢(qián)管理措施分析【摘 要】本文首先描繪了中小型商業(yè)地產(chǎn)工程運(yùn)營(yíng)及財(cái)務(wù)本錢(qián)管理現(xiàn)狀，然后分析了商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)本錢(qián)管理的主要內(nèi)容，闡述了加強(qiáng)對(duì)中小型商業(yè)地產(chǎn)工程財(cái)務(wù)本錢(qián)管理的現(xiàn)實(shí)意義，最后討論了中小型商業(yè)地產(chǎn)工程財(cái)務(wù)本錢(qián)管理的詳細(xì)措施，望引起重視?！娟P(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；中小型；財(cái)務(wù)；本錢(qián)管理伴隨著近年來(lái)國(guó)家對(duì)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)管控力度的逐漸加強(qiáng)，眾多閑置資本紛紛被迫轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，一時(shí)間各種商業(yè)地產(chǎn)工程如雨后春筍般蜂擁而起，僅筆者所在的三線城市，3年內(nèi)就新增商業(yè)工程近10個(gè)。相比較于住宅房地產(chǎn)而言，商業(yè)地產(chǎn)是在前者根底上開(kāi)展起來(lái)的集辦公、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體的綜合型地產(chǎn)形態(tài)，對(duì)精

2、細(xì)化管控提出了更高的要求。而現(xiàn)實(shí)情況下，眾多中小型商業(yè)地產(chǎn)工程的投資者并沒(méi)有相應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)歷，在財(cái)務(wù)管理工作中還存在不少的缺陷，導(dǎo)致盲目投資，工程開(kāi)發(fā)中止成為爛尾樓或者即使開(kāi)發(fā)完成了也是經(jīng)營(yíng)慘淡，門(mén)可羅雀等諸多問(wèn)題。故而，中小型商業(yè)地產(chǎn)工程如何從財(cái)務(wù)管理的角度入手，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)工程的財(cái)務(wù)管控，防止工程停擺值得引起關(guān)注。本文著重從財(cái)務(wù)本錢(qián)管理方面進(jìn)展闡述。一、商業(yè)地產(chǎn)工程財(cái)務(wù)本錢(qián)管理內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)工程財(cái)務(wù)體系中的本錢(qián)主要包括兩個(gè)部分，第一是開(kāi)發(fā)本錢(qián)；第二是其他相關(guān)費(fèi)用支出。其中，開(kāi)發(fā)本錢(qián)是指與商業(yè)地產(chǎn)工程實(shí)體直接相關(guān)的指標(biāo)，包括：土建、建筑安裝、園林配套、以及公共建立配套等本錢(qián)。其他相

3、關(guān)費(fèi)用支出那么是指為展開(kāi)實(shí)體建立，與消費(fèi)、組織、管理相關(guān)的費(fèi)用，包括：管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、以及銷售費(fèi)用等。需要注意的是：由于商業(yè)地產(chǎn)工程的整體規(guī)模大，屬于典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，建立投資中必然會(huì)有一定部分來(lái)自于融資，故而在本錢(qián)管理中還需要將融資本錢(qián)納入分析范疇當(dāng)中。鑒于商業(yè)地產(chǎn)工程的特殊性，工程籌備過(guò)程中就需要財(cái)務(wù)人員全盤(pán)介入，從市場(chǎng)調(diào)研、工程定位、業(yè)態(tài)分布、規(guī)劃設(shè)計(jì)，再到建造全過(guò)程，最后到后期的日常運(yùn)營(yíng)管理，財(cái)務(wù)本錢(qián)管控是貫穿這個(gè)全過(guò)程始終的。作為工程管理的重要組成部分，財(cái)務(wù)本錢(qián)管理不僅親密關(guān)系到工程是否可以建成，還直接關(guān)系到民生平安。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程的失敗不光會(huì)造成巨額的資金浪費(fèi)，還會(huì)引發(fā)嚴(yán)

4、重的社會(huì)問(wèn)題。因此，加強(qiáng)財(cái)務(wù)本錢(qián)管理是促使商業(yè)地產(chǎn)工程實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的必要條件。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)，特別是中小型商業(yè)地產(chǎn)工程，在缺乏商業(yè)地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)經(jīng)歷，缺少?gòu)?qiáng)有力的財(cái)務(wù)體系支撐的情況下，應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際情況，運(yùn)用科學(xué)手段來(lái)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)本錢(qián)的監(jiān)視和管理，以確保財(cái)務(wù)本錢(qián)管理工作的順利進(jìn)展，進(jìn)而將經(jīng)營(yíng)利益最大化，真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)開(kāi)展這一目的。二、中小型商業(yè)地產(chǎn)工程財(cái)務(wù)本錢(qián)管理措施分析第一，在設(shè)計(jì)階段中，本錢(qián)管理的關(guān)鍵內(nèi)容是對(duì)工程工程造價(jià)的科學(xué)分析和合理控制?，F(xiàn)階段，投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)工程工程造價(jià)的控制還存在一定問(wèn)題。詳細(xì)表如今：投資者罔顧商業(yè)地產(chǎn)的工程特點(diǎn)，不通過(guò)詳細(xì)市場(chǎng)考察和定位分析，即為通過(guò)政府

5、相關(guān)部門(mén)的審批而設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單的建筑布局方案，然后直接進(jìn)入施工設(shè)計(jì)階段，根據(jù)施工圖進(jìn)展造價(jià)計(jì)算。這樣的設(shè)計(jì)流程仍然是住宅房地產(chǎn)的思維，必然導(dǎo)致所得的本錢(qián)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離于實(shí)際。為解決這一現(xiàn)象，在設(shè)計(jì)階段采取如下本錢(qián)管理方法：1.進(jìn)步設(shè)計(jì)程度商業(yè)地產(chǎn)工程與住宅地產(chǎn)工程的最大區(qū)別即在于工程功能的多樣性和綜合性，一個(gè)商業(yè)工程的功能定位和業(yè)態(tài)的分布設(shè)計(jì)是整個(gè)設(shè)計(jì)工作中的重中之重。投資方應(yīng)中選擇具有較強(qiáng)專業(yè)性的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人員，運(yùn)用先進(jìn)的分析方法和設(shè)計(jì)理念開(kāi)展設(shè)計(jì)工作，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)流程完成設(shè)計(jì)。同時(shí)，還需要綜合對(duì)工藝、技術(shù)、材料等因素的考慮，運(yùn)用合理的設(shè)計(jì)方案，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的工程造價(jià)測(cè)算結(jié)果。從而防止陷入建造過(guò)程中不斷調(diào)

6、整原有設(shè)計(jì)方案，不斷打破預(yù)算造價(jià)；建成后為實(shí)現(xiàn)某些功能還需要推倒重建的為難境地2.完善資料準(zhǔn)備商業(yè)地產(chǎn)工程是否可以成功運(yùn)營(yíng)，商業(yè)定位很重要，而定位是否準(zhǔn)確那么主要取決于前期的市場(chǎng)調(diào)研是否實(shí)在有效。實(shí)際工作中，一些投資方為了加快建立速度，節(jié)約前期投資資金，往往會(huì)采取減少為設(shè)計(jì)單位提供設(shè)計(jì)根底數(shù)據(jù)的做法跳過(guò)市場(chǎng)調(diào)研階段而直接開(kāi)始設(shè)計(jì)施工，甚至還會(huì)出現(xiàn)壓縮設(shè)計(jì)時(shí)間、降低設(shè)計(jì)費(fèi)用的做法，直接影響設(shè)計(jì)質(zhì)量。故而，投資方應(yīng)注重設(shè)計(jì)階段對(duì)原始數(shù)據(jù)的提供，準(zhǔn)備充足的根底數(shù)據(jù)與資料，以到達(dá)降低后期施工損耗，防止重復(fù)投入，從而到達(dá)實(shí)現(xiàn)本錢(qián)控制目的的目的。第二，建立施工階段。作為商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)本錢(qián)形成的最主要環(huán)節(jié)，施

7、工階段本質(zhì)上是對(duì)前面設(shè)計(jì)階段方案最終實(shí)現(xiàn)的過(guò)程。為了確保到達(dá)最初設(shè)置的本錢(qián)預(yù)算目的，投資公司必須嚴(yán)格對(duì)待在施工階段所出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，將商業(yè)地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)本錢(qián)控制在合理范圍內(nèi)，以促進(jìn)最大經(jīng)濟(jì)效益目的的實(shí)現(xiàn)。1.優(yōu)化施工方案投資方應(yīng)當(dāng)組織專家隊(duì)伍對(duì)施工方案展開(kāi)詳細(xì)評(píng)審，調(diào)整其中不合理內(nèi)容，科學(xué)選擇施工工藝，并對(duì)施工工期進(jìn)展詳細(xì)安排。假設(shè)遇到技術(shù)性難題，切不可武斷解決，必須與現(xiàn)場(chǎng)工程師進(jìn)展商議，努力挖掘節(jié)約商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的潛力，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)施工階段本錢(qián)工程的控制，獲取更高的經(jīng)濟(jì)利益。2.嚴(yán)格把握材料本錢(qián)據(jù)已有統(tǒng)計(jì)資料顯示，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中60%總本錢(qián)均為工程材料費(fèi)用。因此，對(duì)材料費(fèi)用的控制是節(jié)約本錢(qián)，進(jìn)

8、步本錢(qián)控制程度的重要內(nèi)容。在本錢(qián)管理中，最關(guān)鍵性的內(nèi)容是設(shè)置專門(mén)的材料詢價(jià)制度，確保所購(gòu)入的材料可以保證質(zhì)量，同時(shí)兼顧本錢(qián)合理。假設(shè)施工期間出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更的問(wèn)題，那么必須遵循“先算賬，后花錢(qián)的原那么，動(dòng)態(tài)把握商業(yè)地產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)費(fèi)用額度，杜絕發(fā)生超預(yù)算的問(wèn)題。在此根底之上，還需要做好對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的支付管控工作，防止因施工期間現(xiàn)金流缺口而導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。第三，運(yùn)營(yíng)管理階段。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)工程來(lái)說(shuō)，開(kāi)業(yè)節(jié)點(diǎn)達(dá)成與否，并不能說(shuō)明什么，開(kāi)業(yè)后工程是否可以持續(xù)運(yùn)營(yíng)，才是商業(yè)地產(chǎn)工程成功與否的關(guān)鍵。在商業(yè)地產(chǎn)的日常運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，建議采取以下措施。1.加強(qiáng)業(yè)態(tài)調(diào)整的本錢(qián)管理業(yè)態(tài)持續(xù)調(diào)整對(duì)商業(yè)工程持續(xù)運(yùn)營(yíng)非常

9、重要，一個(gè)安康的商業(yè)地產(chǎn)工程，其業(yè)態(tài)調(diào)整必然是持續(xù)發(fā)生的。這就要求財(cái)務(wù)管理人員必須時(shí)刻關(guān)注工程商戶的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，注意對(duì)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的搜集以及對(duì)租售比、租金坪效、銷售坪效、日客流等根底數(shù)據(jù)的分析，全程參與業(yè)態(tài)調(diào)整的決策和施行過(guò)程，加強(qiáng)對(duì)業(yè)態(tài)調(diào)整所產(chǎn)生的本錢(qián)的預(yù)算和管理，以維護(hù)財(cái)務(wù)本錢(qián)管理工作的正常開(kāi)展。2.對(duì)重點(diǎn)業(yè)務(wù)加強(qiáng)本錢(qián)管控實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，主要包括促銷活動(dòng)管理以及租費(fèi)收取等。商業(yè)工程在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，通常會(huì)舉辦很多場(chǎng)促銷活動(dòng)，以保證商業(yè)工程人氣旺盛。首先，必須加強(qiáng)對(duì)促銷活動(dòng)的預(yù)算管理，所有的促銷活動(dòng)必須事先報(bào)批；其次，加強(qiáng)對(duì)促銷活動(dòng)的過(guò)程監(jiān)管，嚴(yán)格控制本錢(qián)；最后，對(duì)促銷活動(dòng)及其效果進(jìn)展多維度分析，

10、從而為后續(xù)促銷活動(dòng)提供指導(dǎo)。在租費(fèi)管理中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)態(tài)情況、所約定的租金收取方式等，通過(guò)信息化系統(tǒng)設(shè)定好根本參數(shù)，由系統(tǒng)自動(dòng)生成租金賬單和費(fèi)用賬單，從源頭上躲避管控風(fēng)險(xiǎn)，既提升了財(cái)務(wù)工作效率、減少出錯(cuò)，還提升了租戶體驗(yàn)。另外，還需要著重加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收變更、提早解約、品牌變更、租金變更等特殊業(yè)務(wù)的實(shí)時(shí)監(jiān)控，從而對(duì)上述各種變更事項(xiàng)對(duì)財(cái)務(wù)管理的影響作為預(yù)判，并及時(shí)作出調(diào)整，防止因這些不確定項(xiàng)而出現(xiàn)財(cái)務(wù)本錢(qián)管理失控的現(xiàn)象。三、完畢語(yǔ)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)整開(kāi)展的今天，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)所獲得的開(kāi)展為世人所矚目，但現(xiàn)階段眾多中小型商業(yè)地產(chǎn)工程財(cái)務(wù)本錢(qián)管理仍然存在經(jīng)歷缺乏、思維僵化等眾多的問(wèn)題，對(duì)本行業(yè)的開(kāi)展造成了一定影響。通過(guò)對(duì)本錢(qián)管理措施的加強(qiáng)與完善，可以優(yōu)化中小型商業(yè)地產(chǎn)工程財(cái)務(wù)本錢(qián)管理體系，推動(dòng)其經(jīng)濟(jì)利益的進(jìn)步，從而到達(dá)促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)工程良性開(kāi)展的目的。本文即圍繞中小型商業(yè)地產(chǎn)工程財(cái)務(wù)本錢(qián)管理方面的問(wèn)題展開(kāi)討論，望可以引起同行關(guān)注與重視。參考文獻(xiàn)：1尹靜.論地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司本錢(qián)精細(xì)化管理方