商品房購銷合同解釋講解學習

1、建設(shè)部、國家工商行政管理局制訂了商品房買賣合同示范文本，各省市也基 本制訂了各自的購房合同，在本省市強制推行使用。云南省于1999年推出統(tǒng)一的商品房購銷合同在全省商品房交易過程中強制推行使用，經(jīng)過兩次修訂，目前使用的合同文本為云南省建設(shè)廳、云南省工商行政管理局統(tǒng)一監(jiān)制的商品房購 銷合同（2003版）。（以下簡稱商品房購銷合同）在購房合同中，購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商之間由于經(jīng)濟實力、 知識水平等原因，導 致二者的地位嚴重不平等，作為合同法靈魂的契約自由原則絲毫體現(xiàn)不出來。 購 房者只有在充分了解合同所涉及的法律問題的基礎(chǔ)上，才能盡可能地和開發(fā)商爭 取應屬于自己的合法權(quán)益。商品房購銷合同由說明、正文、

2、附件、房地產(chǎn)管理機關(guān)登記備案欄四部分 組成，說明”部分和 房地產(chǎn)管理機關(guān)登記備案欄”部分由于不涉及太多法律問 題，本文不予關(guān)注。商品房購銷合同本合同雙方當事人：商品房出賣人（以下簡稱甲方）：住所：郵政編碼：法定代表人：聯(lián)系電話：營業(yè)執(zhí)照注冊號：資格證書號： 在簽約前應認準簽約主體。在商品房銷售中，很多開發(fā)商往往會委托中介公 司代銷樓盤。因此就可能出現(xiàn)個別中介公司采用一房多售”等方式，騙取房款后 攜款潛逃的現(xiàn)象。而且當業(yè)主向開發(fā)商主張權(quán)利時， 經(jīng)常會出現(xiàn)以下 維權(quán)不能” 的情況：一是業(yè)主簽訂商品房買賣合同時，合同的簽約主體不是開發(fā)商，而 是負責銷售的中介公司，且業(yè)主持有的購房發(fā)票、收據(jù)或其它書面

3、材料往往僅加 蓋了中介公司的公章。當業(yè)主發(fā)現(xiàn)上當受騙后向開發(fā)商主張權(quán)利時， 往往因為所 有的手續(xù)、材料沒有開發(fā)商的公章或業(yè)主無法就中介公司與開發(fā)商之間的委托關(guān) 系進行舉證而敗訴。購房者在簽訂商品房買賣合同時，無論接觸的是開發(fā)商 還是銷售公司，一定要注意合同相對方的簽約主體是 商品房預售許可證 上標 明的公司，且交易中涉及的其它書面文件、 材料也應由開發(fā)商出具，而不應由商 品房預售許可證以外的其它任何人簽約或蓋章。商品房買受人（以下簡稱乙方）：【本人】【法定代表人】姓名：國籍：【身份證明】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】：【地址】【住所】：郵政編碼：聯(lián)系電話：共同買受人姓名：【本人】【法定代表人】姓名

4、：國籍：【身份證明】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】：【地址】【住所】：郵政編碼：聯(lián)系電話：如果是父母（或其他監(jiān)護人）代理未成年子女（人）簽訂商品房買賣合同 的，必須具備經(jīng)公證的代理買受人是該未成年人監(jiān)護人的證明文件。根據(jù)中華人民共和國合同法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法及 有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就買賣商品 房達成如下協(xié)議：第一條、項目建設(shè)依據(jù)甲方以方式取得位于編號的地塊的土地使用權(quán)，土地規(guī)劃用途為。土地使用權(quán)證號城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得有出讓和劃撥兩種方式。土 地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者使用一定年限，由土地使用者

5、向國家交納土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)劃撥，是指由縣級 以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安量等費用后將該幅土地交付 其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。買受人若購買的是經(jīng)濟適用房，其土地使用權(quán)應當是通過劃撥方式取得的， 若為非經(jīng)濟適用房的 商品房的，其土地使用權(quán)應當是通過出讓方式取得的。 買受人購房時，應特別注 意查驗土地使用權(quán)證原件，看其中的權(quán)利人是否與出賣人一致， 看是否存在抵押 等他項權(quán)利及他項權(quán)利存續(xù)時間等.土地使用證有一個備注頁，如果開發(fā)商向銀行進行了開發(fā)貸款，在土地使用 權(quán)證上會有注明。還有開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營范圍里是不是有房地產(chǎn)開發(fā)商的 土

6、地經(jīng)營許可。甲方經(jīng)批準在上述地塊上建設(shè)商品房，【暫定名稱】【項目名稱】：。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號：本款要求出賣人如實填寫規(guī)劃管理部門、 建設(shè)主管部門批準的規(guī)劃許可文號。 買受人應查驗其原件。商品房銷售管理辦法規(guī)定雖經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變 更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導致影響到購房人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，開發(fā)商應當在有關(guān)部門批準同意之日起 10日內(nèi)，書面通知購房人，購房人有權(quán) 在通知到達之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復。購房人在通知到達之日起 15日內(nèi)未作書面答復的，視同接受變更。開發(fā)商未在規(guī)定時限內(nèi)通知購房人的， 購房人有權(quán)退房。第二條、商品房銷售依據(jù)乙方購買的商品房為【現(xiàn)房】【預售商品

7、房】 批準預售商品房的機關(guān)： 商品房預售許可證號：買受人在簽訂合同前有知情權(quán)，出賣人應當依據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理 條例、商品房銷售管理辦法、城市商品房預售管理辦法等法律、法規(guī) 的規(guī)定，向買受人提供該商品房可以合法銷售的有效證明文件。其中：a預售商品房的，出賣人必須具備城市商品房預售管理辦法第五條規(guī)定 的條件，并取得預售許可證。買受人應注意查驗該證之原件，并查驗許可證 上的預售房屋是否與所購房屋相一致。有的開發(fā)商以此棟房屋的預售許可證冒充 彼棟房屋的預售許可證，買受人一旦不注意，很容易上當受騙。預售許可證的證 件原件應該在售樓現(xiàn)場懸掛。b、現(xiàn)售商品房，必須符合商品房銷售管理辦法第七條規(guī)定的現(xiàn)售

8、條件， 買受人應查驗相關(guān)證明文件。在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，商品房銷售以預售為主，較少現(xiàn)售；而在成熟的房地 產(chǎn)市場上，銷售的主要形式是現(xiàn)售?，F(xiàn)房銷售尤其是新建房屋的銷售，其前提是 出賣人已取得房地產(chǎn)權(quán)證（或商品房權(quán)屬證明書），否則，出賣人的售房行為缺 乏權(quán)利基礎(chǔ)，買受人對該房的 產(chǎn)權(quán)”也無法得到法律保護。因此，購買現(xiàn)房時， 應當查看出賣人對該房屋是否擁有完全產(chǎn)權(quán)，即是否有產(chǎn)權(quán)證，是否已被抵押等。第三條、乙方所購商品房的基本情況乙方購買的商品房（以下簡稱改商品房）其房屋分戶平面圖見本合同附件一， 為 本合同第一條約定項目中的：第 組團第幢第單元第層號房，屬結(jié)構(gòu)。該【幢】【單元】商品房建筑層數(shù)為地上

9、層,地下層。該商品房的產(chǎn)權(quán)登記面積包括套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積。產(chǎn)權(quán)登記面積以產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)確定為準。本條款確切地說明了所購房屋的具體位置，包括門牌號、結(jié)構(gòu)、棟號和層數(shù)。 這些指標應當與所附的規(guī)劃、 設(shè)計圖的標注一致。房屋平面圖應當作為合同附件 一,平面圖應盡量詳細，房屋朝向也應當在平面圖中標明， 該平面圖應當由出賣 人蓋章、買受人簽字認可。但實際中的簽約現(xiàn)場，購房者很難看到該平面圖。注意：本款缺少層高，也沒有明確陽臺是封閉還是非封閉。 其中層高包括樓層凈高和樓板厚度。如果雙方約定層高為樓層凈高，應特別注明：層高指地面至樓面 或樓面至樓面、樓面至瓦底之間的垂直距離。計算建筑面積的房屋結(jié)構(gòu)

10、，層高均 應在2.20米 以上（含2.20米），以免發(fā)生糾紛。依據(jù)國家標準房產(chǎn)測量 規(guī)范8•2的相關(guān)規(guī)定，全封閉式陽臺的建筑面積按其外圍水平投影面積 計算，非封閉式陽臺按外圍水平投影面積的一半計算，該條款能有效解決陽臺面積計算糾紛。同時，陽臺的封閉方式由經(jīng)報批的規(guī)劃設(shè)計圖決定，出賣人不得擅 自更改其封閉方式。第四條、計價方式與價款甲乙雙方約定按下述第 種方式計算該商品房價款：1、 按套內(nèi)建筑面積計價，該商品房套內(nèi)建筑面積為： 平方米，單價為（幣）每平方米 元（已包含分攤的共有建筑面積價格），總金額（幣）千佰拾萬千佰拾元整。套內(nèi)建筑面積指的是套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體占用面積，陽

11、臺建筑面積之和。 套內(nèi)使用面積按照住宅建筑設(shè)計規(guī)范 規(guī)定的方法計算，陽臺按照國家現(xiàn)行的建筑面積計算規(guī)則進行計算，這些計算標準及方法都是一般購房者所難以掌 握的。由于購房者在計算面積時存在上述諸多技術(shù)困難，這就造成了預售商品房建成 后，購房者雖對其面積數(shù)值有疑慮，但卻無法自行測算。即使是土地房產(chǎn)部門為 了產(chǎn)權(quán)登記而測算建筑面積時，也難免由于種種干擾因素而出現(xiàn)誤差。 這些誤差 對于購房者來說，都是潛在的、無法彌補的經(jīng)濟損失。為了實現(xiàn)自我保護，建議 購房者在談判條件允許的情況下，與開發(fā)商就商品房買賣合同作出詳細約定。2、按套（單元、幢）計價，該商品房總價款為（幣）千佰 拾萬千 佰拾元 整（已包括套內(nèi)

12、建筑面積及分攤的共有建筑面積的價格） 。房屋的參考套內(nèi)建筑 面積為平方米。按套銷售”的計價方式主要出現(xiàn)在二手房買賣市場， 新房買賣極為少見，也不宜 提倡。第五條、面積誤差的處理一、采用按套內(nèi)建筑面積計價銷售的，合同約定的套內(nèi)建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記面積 中的套內(nèi)建筑面積的誤差比絕對值在 3%以內(nèi)（含3%）時，按產(chǎn)權(quán)登記面積中 的套內(nèi)建筑面積結(jié)算購房價款。合同約定的套內(nèi)建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記面積中的套內(nèi)建筑面積的誤差比絕對值超 過3%時，甲乙雙方同意按下述第種方式處理：1. 乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起 天內(nèi)將已付款退還給乙 方。已發(fā)生的交易相關(guān)稅費由甲方承擔。2. 本合同條款第四條第

13、一項約定的單價不變，房價款總金額按產(chǎn)權(quán)登記面積中的 套內(nèi)建筑面積計算，合同繼續(xù)履行。3.本款約定按套內(nèi)建筑面積計價的商品房面積確認及差異處理。本條第三款就產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，允許當事人雙方自行約定差異處理方式， 以充分體現(xiàn)意思自治原則。本條款能有效解決面積縮水、面積膨脹的問題。二、按套（單元、幢）計價銷售的，合同約定的參考套內(nèi)建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記面 積中的套內(nèi)建筑面積有誤差的，總價款不作調(diào)整。第六條、付款方式及期限 乙方按下列第種方式付款1. 一次性付款2. 分期付款3. 其他方式述付款方式中的 其它方式”主要指銀行按揭方式，具體包括：住房公積金個 人貸款、商業(yè)銀行個人住房貸款和

14、組合貸款三種。建議購房者約定乙方在預售合同鑒證后付款，這樣可以有效預防甲方賣后抵 押、賣后延遲辦理預售鑒證等糾紛的發(fā)生， 對于甲方將抵押的房屋再出賣也有一 定的預防效果。購買現(xiàn)房的，購房者簽訂了商品房買賣合同之前，一定要到房管 部門查看所購房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，確保該房產(chǎn)權(quán)無瑕疵。購房者普遍有個誤解，認為按揭是與開發(fā)商發(fā)生的法律關(guān)系，然而并不是這樣， 按揭涉及兩個法律關(guān)系：一是購房者與開發(fā)商的商品房買賣合同關(guān)系，二是購房者與銀行的貸款合同關(guān)系。購房者向銀行貸款，以貸得的款項向開發(fā)商購房，以所購之房設(shè)定抵押，作 為償還向銀行貸款的擔保。實踐當中，開發(fā)商在預售商品房之前，就要選定銀行 與其就按揭貸款的額

15、度、期限等達成初步意向，作為今后購房者向銀行按揭貸款 的基礎(chǔ)條件?？梢哉f，這個過程要順利進行，必須要有開發(fā)商的積極配合。但是， 一旦由于某種因素達不成按揭合同， 從法律關(guān)系分析并非開發(fā)商違約， 反倒是購 房者違約，因為，付款是購房者的義務(wù)，按揭只是購房者的籌資渠道。因此，如果購房者按揭買房的話，為了化解法律風險，有必要在付款方式及期限中明確約定:出賣人協(xié)助買受人向銀行取得年分期償還貸款（幣）元，是買受人訂立本合同的基礎(chǔ)，如非因買受人過錯而無法取得銀行按揭貸款，則就無法取得之貸款數(shù)額部分，買受人無須承擔本合同第十條約定的逾期付款違約責任，而出賣人仍須承擔本合同項下的一切義務(wù)?！?第七條、交付期限

16、甲方應于 年 月 日前，將經(jīng)建設(shè)單位組織驗收合格，并符合本合同約定的該 商品房交付給乙方。本條可能涉及開發(fā)商對 不可抗力”的約定，不可抗力”指不能預見，不能避 免且不能克服的客觀情況，如水災、地震、戰(zhàn)爭等?，F(xiàn)實中，許多開發(fā)商在本條 約定因開發(fā)商不能控制的原因，不能解決的重大技術(shù)問題”等情況，筆者認為這 不屬不可抗力，該約定對買受人是顯失公平的條款。不可抗力屬于法律規(guī)定的免 責事由，本不需另行約定，但合同雙方當事人對于不可抗力的范圍往往存有爭議。 由于合同法以尊重合同當事人的合意為原則， 各國合同法普遍允許合同當事人在 合同中約定不可抗力的范圍。開發(fā)商通常會利用空白待定條款，填入一些籠統(tǒng)表 述，

17、任意擴大免責范圍。諸如把工程技術(shù)難題、規(guī)劃設(shè)計變更、市場供求變化、 工程事故、政府具體行政行為等可預見、可避免或者可克服的障礙列為免責事由， 這是不合理的。通常情況下交付期限應以建筑工程竣工驗收備案表的取得為準。遇有特殊情況需告知買受人的，一般應在盡可能短的時間內(nèi)告知。按逾期交房的時間分別處理的 時限通常以60日劃分。出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾中， 除明確水、電、暖于入住時正常開通外，其他如燃氣、電話、寬帶網(wǎng)等，如有可 能也應作出明確約定。第八條、乙方逾期付款的違約責任乙方如未按本合同第六條的約定付款，按下列【一】【二】種方式處理：一、自本合同約定的應付款時限屆滿后的次日起

18、至實際付款之日止天內(nèi)，乙方按每天 元向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行。逾期 天后，乙方按下列【1】【2】【3】種約定承擔違約責任：1 解除合同，乙方按應付未付款的 向甲方支付違約金，甲方向乙方退還已付 款，已發(fā)生的交易相關(guān)稅費由乙方承擔。2. 乙方按應付未付款的 乘以逾期天數(shù)向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行。3.本條由雙方自行確定買受人逾期付款違約責任的處理方式。違約金是一把雙刃劍。在違約金的數(shù)額的約定上須謹慎，除非堅信自己有足 夠?qū)嵙?，違約只可能發(fā)生在開發(fā)商一邊，否則，不要約定過高的違約金。我國合 同法允許合同當事人約定違約金比例或一方違約時的損失賠償計算方法，因此， 新版合同范本關(guān)于逾期付款或

19、逾期交房的違約金比例均留待當事人自行議定。但是，合同法同時又規(guī)定約定違約金比例過高或過低時，人民法院在審理糾紛時， 有權(quán)應相對方的要求予以調(diào)整。因此，購房者與開發(fā)商在約定違約金比例時， 不 應過高，也不應過低，約定過高得不到保護，約定過低則可能吃虧。實踐當中遇 到的問題是，開發(fā)商往往把購房者逾期付款違約金比例定得過高， 遠高于銀行同 期貸款利率，而把開發(fā)商逾期交房違約金比例定得很低， 甚至遠低于銀行同期存 款利率。那么，什么樣的違約金比例才是合理的呢？根據(jù)最高人民法院99年1月29日發(fā)布的關(guān)于逾期付款違約金應當按照何種標準計算問題的批復，在當事人沒有約定具體違約金比例時，按逾期付款金額的日萬分

20、之四計算。 建議購房者在 開發(fā)商約定逾期付款和逾期交房的違約金時， 參考這一比例，并且注意按對等原 則，審查購房者逾期付款時的違約金比例與開發(fā)商遲延交房時的違約金比例是否 一致。在一方違約導致合同解除的情況下， 考慮到商品房是特定物，在10%-30% 的幅度內(nèi)約定違約金比例，比較可能在訴訟中得到法院的支持。第九條、甲方逾期交房的違約責任甲方如未按本合同第七條的約定時間交房，按下列【一】【二】種方式處理：一、自本合同約定的交房時間屆滿后的次日起至實際交房之日止天內(nèi)，甲方按每天 元向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。逾期 天后，甲方按下列【1】【2】【3】種約定承擔違約責任：1. 解除合同，甲方按乙方

21、已付款的 向乙方支付違約金，甲方向乙方退還已 付款，已發(fā)生的交易相關(guān)稅費由甲方承擔。2. 甲方按乙方已付款的 乘以逾期天數(shù)向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。3.第十條、交接該商品房經(jīng)建設(shè)單位組織驗收合格后，甲方應當以 形式通知乙方辦理交接手 續(xù)。交接時，甲方應當向乙方提交商品房質(zhì)量保證書和商品房使用說明書 由于甲方原因未能按期交接的，責任由甲方承擔。甲乙雙方同意按以下方式處理:由于乙方原因未能按期交接的，責任由乙方承擔。甲乙雙方同意按以下方式處理:對于購買園區(qū)項目內(nèi)，在樓書中開發(fā)商承諾過的，比如說象會所、園區(qū)的綠 化，以及地上地下的停車位，建議在這一條中，要求開發(fā)商承諾竣工時間。在本 條款中還包

22、括如果規(guī)定日期內(nèi)未達到開發(fā)商承諾的使用條件，雙方約定的處理方式，應該按照對購房者比較有利的，在這一條上簽上，未達到使用條件，應該視 為開發(fā)商逾期交房，應該承擔逾期交房的相關(guān)責任。商品房質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的登記，在使用年限內(nèi) 承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、 管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷 系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產(chǎn) 開發(fā)商和用戶約定。住宅使用說明書通常應該包括開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位、委托監(jiān)理 單位、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、

23、燃器、消防等設(shè)施 配制的說明，以及門窗類型使用事項，配電負荷，承重墻、保溫墻、陽臺等部位 需要說明的問題以及其他需要說明的問題。 生產(chǎn)廠家另有說明書的，應附于住宅 使用說明書里。第十一條、甲方關(guān)于價內(nèi)裝飾、設(shè)備標準的違約責任甲方交付的該商品房價內(nèi)的裝飾、 設(shè)備標準達不到本合同附件二約定標準的， 乙 方有權(quán)要求甲方按補償。甲方自行提高標準超出原約定標準的費用由甲方承擔。房屋裝飾、設(shè)備的標準直接影響房屋的品質(zhì)、檔次和使用功能，因止h消費者 對此比較重視，建議買受人對該標準進行詳細的約定， 不能只作籠統(tǒng)的表述，以 免因雙方理解不一致而導致糾紛。如進戶門問題，宜明確品牌、生產(chǎn)廠家、規(guī)格 等指標。有一些

24、預售商品房是帶裝修的，廣告中承諾交付后即可入住，樣板房更是裝修得 美侖美奐，令購房者怦然心動，價格自然也不菲。然而，廣告（樣板房作為廣告 的一種形式）在我國合同法上屬于要約邀請，不是要約。無特別約定不作為合同 的一部分。因此；購房者有必要將樣板房中的主要部位及自己認為滿意的部位拍照；并 向開發(fā)商問明主要裝飾材料型號， 列具清單，將照片及清單由開發(fā)商蓋章， 作為 合同附件，注明其系購房合同不可分割的組成部分。 否則，成品房的裝修與樣板 房不符時，購房者將無法追究開發(fā)商的違約責任， 也無法證明成品房與樣板房不一致（那時樣板房可能早已折除），只有啞巴吃黃連。為了避免爭議，建議購房 者與開發(fā)商在合同第

25、中明確約定裝飾、設(shè)備標準承諾的違約賠償?shù)拇_定數(shù)額。 第十二條、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定房產(chǎn)證是購房者證明自己對房屋具有所有權(quán)的憑證?，F(xiàn)有法律已經(jīng)對房產(chǎn)證 辦理問題做出了明確的規(guī)定，購房者在簽訂商品房買賣合同時要注意合同中是否 有陷阱”將辦證的條件和期限進行額外的約定，將辦理條件提高、辦理期限延 長等。如果不加以注意，依據(jù)合同約定優(yōu)先的原則，在產(chǎn)權(quán)證辦理爭議問題上購 房消費者往往處于不利的境地。根據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例等法律法規(guī)的規(guī)定，除非當事人有特 殊約定，現(xiàn)售商品房的買受人應當自銷售合同簽訂之日起 90日內(nèi)，辦理土地使 用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；預售商品房的買受人，應當自商品房交付之日

26、起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。而在現(xiàn)實生活中許多 開發(fā)商在與購房者簽訂商品房買賣合同關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定”條款時，往往規(guī)定：出賣人應當在商品房交付使用后 365日或者730日甚至更長期限內(nèi)，將辦 理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)備案。根據(jù)建設(shè)部1992年4月21日發(fā)布的關(guān)于加強商品房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記管理 的通知第二條和1994年11月15日發(fā)布的城市商品房預售管理辦法第 12 條，申請房產(chǎn)權(quán)屬登記和發(fā)證是購房者的義務(wù)。然而，實踐當中，土地房產(chǎn)行政 管理部門為了提高辦事效率，總是要求由開發(fā)商就某一個商品房開發(fā)項目統(tǒng)一申 請辦證，購房者實際上根本不可能獨立進行產(chǎn)權(quán)證的

27、申辦行為。我們姑且不論是現(xiàn)行法規(guī)不合理，還是政府相關(guān)主管部門的工作方式不恰當， 反正現(xiàn)實問題擺在 購房者面前，我們必須去解決。經(jīng)常有購房者抱怨付款交房已兩三年， 產(chǎn)權(quán)證就 是遲遲出不來，盡管長期不能辦妥產(chǎn)權(quán)證明顯是由于開發(fā)商的原因造成的，但申辦產(chǎn)權(quán)證并非開發(fā)商的法定義務(wù)，如何追究其責任？因此，我們認為有必要在購 房合同中特別約定，開發(fā)商有義務(wù)在交房后的合理期限內(nèi)代理購房者辦妥產(chǎn)權(quán)證 以及相關(guān)違約責任，以彌補現(xiàn)行法律規(guī)定之不足。第十三條、其他約定甲方應當按商品房質(zhì)量保證書中的承諾承擔相應的保修責任。一、方保證該商品房在交接時沒有產(chǎn)權(quán)糾紛及債權(quán)債務(wù)糾紛。如交接后發(fā)生該 商品房交接前存在的產(chǎn)權(quán)糾紛或

28、者債權(quán)債務(wù)糾紛，由甲方承擔責任。該條款主要解決房屋抵押權(quán)糾紛和一房多售、一女多嫁等問題。出賣人銷售 設(shè)有抵押權(quán)商品房的，其抵押權(quán)的處理依擔保法、城市房地產(chǎn)抵押管理辦 法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。本條即合同法上的瑕疵擔保義務(wù)，所謂瑕疵擔保義務(wù)，是指出賣人應當擔保 其交付的房屋以及房屋上的權(quán)利不存在任何未告知的瑕疵。 標的物瑕疵可以分 為物之瑕疵和權(quán)利瑕疵，因此，瑕疵擔保義務(wù)可以分為物之瑕疵擔保和權(quán)利瑕疵 擔保。物之瑕疵依其被發(fā)現(xiàn)的難易程度，又可分為表面瑕疵和隱蔽瑕疵。物之瑕 疵對于商品房而言，主要是房屋質(zhì)量瑕疵。根據(jù)商品房買賣實務(wù)中經(jīng)常發(fā)生的一 些糾紛，本文想重點討論的這樣一個問題，即開發(fā)商交付的房屋是不

29、是必須沒有 任何質(zhì)量瑕疵，否則，買受人就可以拒絕接受呢？當然不是。 前面我們已經(jīng)談到， 交付房屋和瑕疵擔保是兩項不同的義務(wù)。如果要求開發(fā)商交付的房屋沒有任何瑕 疵，那么也就只會出現(xiàn)開發(fā)商因遲延交付而承擔逾期違約責任，不存在質(zhì)量瑕疵違約責任了。究竟在何種情況下，買受人可以拒絕接受房屋呢？按照我國 合同 法的規(guī)定，只有在標的物質(zhì)量不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的情況下， 買受人才可以拒絕接受標的物或解除合同。因此，除當事人之間另有約定的以外， 只要交付的房屋不存在嚴重的質(zhì)量瑕疵，買受人就有義務(wù)受領(lǐng)房屋。但這并不影 響買受人要求開發(fā)商承擔質(zhì)量瑕疵違約責任，包括修理、更換、重作、賠償損失 等。開發(fā)商

30、承擔質(zhì)量瑕疵違約責任的依據(jù)不僅包括合同的約定，也包括有關(guān)法律的規(guī)定，如建設(shè)部商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書的規(guī)定就明確規(guī)定了開發(fā)商應承擔的最低質(zhì)量保證責任。 在現(xiàn)實中，因為房屋質(zhì)量問題引 起的糾紛層出不窮，特別是一些精裝修商品房，往往會出現(xiàn)不同程度的裝修質(zhì)量 問題。在合同沒有特別約定的情況下，有些買受人就以有某些質(zhì)量瑕疵為由， 拒 絕接受房屋。實際上，這種做法既不利于保護自己的合法權(quán)益， 又會使損失進一 步擴大、糾紛更難解決。其實，避免糾紛的最好方法是盡量在合同中作詳細的約 定。比如，在合同中特別約定如出現(xiàn)某些質(zhì)量瑕疵， 買受人就可以拒絕受領(lǐng)房屋 并要求出賣人承擔違約責任等。傳統(tǒng)民

31、法理論認為，在買賣契約中，出賣人有使買受人取得所有權(quán)或其他 權(quán)利之義務(wù)，在不動產(chǎn)所有權(quán)及他物權(quán)或準物權(quán)之出賣， 為轉(zhuǎn)移之成立要件，出 賣人有為書面的物權(quán)的合意及協(xié)力于移轉(zhuǎn)登記之義務(wù)。 這說明商品房出賣人有 交付房屋和協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)。但是，在實踐中交付房屋和產(chǎn)權(quán)登記往往存在一定的時間差，盡管我國法律對商品房的產(chǎn)權(quán)登記時間作了規(guī) 定，但是卻沒有對不按時辦理產(chǎn)權(quán)登記應如何處罰作出規(guī)定，導致延期辦理產(chǎn)權(quán)登記的現(xiàn)象非常嚴重。按照我國合同法第一百三十三條的規(guī)定：標的物的所有權(quán)自標的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或當事人另有約定的除外。”但是，我國現(xiàn)行法律雖然規(guī)定了不動產(chǎn)的取得、 變更登記

32、制度，卻沒有規(guī)定不動產(chǎn) 所有權(quán)自登記之日起轉(zhuǎn)移。 因此，嚴格按照我國現(xiàn)行法律規(guī)定來說， 在不動產(chǎn)買 賣活動中，不動產(chǎn)所有權(quán)應當自交付時起轉(zhuǎn)移， 登記僅具對抗第三人的效力。 不 過，在建設(shè)部制訂的城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法第十八條中規(guī)定：凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的， 其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他 項權(quán)利的設(shè)定，均為無效?！弊罡呷嗣穹ㄔ旱乃痉ń忉屢灿蓄愃频囊?guī)定。在人民法院的一些相關(guān)判例中，也大都以產(chǎn)權(quán)登記作為不動產(chǎn)所有權(quán)取得、變更的依 據(jù)。因此，在我國，不動產(chǎn)登記的效力，實際上采用的是生效要件主義，即非經(jīng) 登記不發(fā)生物權(quán)變動的效力。大陸法系國家將不動產(chǎn)登記的效力分為生效要件主 義

33、和對抗要件主義。生效要件主義認為，不動產(chǎn)物權(quán)的變動不僅需要當事人的合 意，還需要依法登記，否則，不發(fā)生物權(quán)變動的效力，如德國、瑞士等；對抗要 件主義認為，不動產(chǎn)物權(quán)的變動僅需當事人的合意即可， 登記僅導致該物權(quán)變動 具有對抗第三人的效力，如法國、日本等。由于我國現(xiàn)行法律的不完善，因此在 現(xiàn)實當中就會產(chǎn)生這樣一個問題，即開發(fā)商將房屋交付于買受人以后，產(chǎn)權(quán)登記 完成之前，房屋風險由誰來承擔。我國合同法第一百四十二條規(guī)定：標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔， 但法律另有規(guī)定或當事人另有約定的除外。”也就是說，我國法律關(guān)于標的物的風險轉(zhuǎn)移，原則上采用交付主義， 法律另有規(guī)定或當事人另有約定的為例外。但是，傳統(tǒng)民法理論認為不動產(chǎn)之風險應由所有權(quán)人負擔，我國多數(shù)學者也從此觀點。既然我國不動產(chǎn)所有權(quán)變動以登記為準，那么，在開發(fā)商將房屋交付于買受人以后，產(chǎn)權(quán)登記完成之前， 房屋所有權(quán)仍屬于開發(fā)商。按照史尚寬先生的觀點，這一時 間段房屋的風險應開發(fā)商來承擔。二、一方提出解除合同或者變更本合同約定的，按以下約定處理：三、合同未盡事項，由甲乙雙方另行簽訂補充協(xié)議。針對