推薦-策劃一個(gè)商業(yè)街策劃方案

1、大十字商業(yè)街市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)及招商方案(建議案)大十字商業(yè)街位于哈密市城南大十字，是哈密市舊城改造項(xiàng)目和城市形象工程， 由江蘇中天集團(tuán)投資建設(shè)，項(xiàng)目建筑面積 45000 平米，總投資 1.2 億，采用雙 步行街規(guī)劃， 融民俗風(fēng)情和蘇南特色于一體， 集購(gòu)物、 餐飲、娛樂(lè)、休閑、觀光、 旅游六位一體， 是哈密市民和外來(lái)游客最佳的休閑購(gòu)物場(chǎng)所， 對(duì)提升哈密城市形 象，促進(jìn)商業(yè)功能提升發(fā)揮了巨大的作用。項(xiàng)目現(xiàn)已經(jīng)完工， 各項(xiàng)配套設(shè)施業(yè)已完善， 但受到市場(chǎng)過(guò)剩等多方面的影響， 商 業(yè)街竣工交付后， 市場(chǎng)的招商、 開業(yè)和整體的營(yíng)運(yùn)等面臨諸多方面的問(wèn)題， 為使 以上工作盡快落實(shí)和展開執(zhí)行， 以便獲得良好的招商和經(jīng)營(yíng)

2、成果， 現(xiàn)就以上作業(yè) 展開策劃，并提出本策劃方案以供參考。一、市場(chǎng)分析1. 1 商業(yè)概況1、商圈構(gòu)成 哈密市商業(yè)主要集中于以時(shí)代廣場(chǎng)為中心的商業(yè)區(qū)和以天馬為中心的鐵路局商 業(yè)區(qū)。在商業(yè)形態(tài)方面，以時(shí)代廣場(chǎng)為中心形成了以領(lǐng)先、領(lǐng)先二期、億家百貨、愛(ài)佳 超市、韓氏家電、新世紀(jì)、帝都百貨、第一百貨、新宇地下街、華洋地下街、五 交化商場(chǎng)及沿街品牌店構(gòu)成的，蕓集了服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、家用電 器、通訊產(chǎn)品、文化用品、副食品等數(shù)十類品種，是哈密市最繁華的商業(yè)區(qū)，商 品零售額占據(jù)哈密市場(chǎng)的 60% 以上。在時(shí)代廣場(chǎng)周邊， 還形成了以豐茂市場(chǎng)、 新豐市場(chǎng)和工人廣場(chǎng)三大市場(chǎng)構(gòu)成的中低檔商品集貿(mào)市場(chǎng)， 這

3、三大市場(chǎng)依靠較低的產(chǎn)品價(jià)格和與市中心相鄰的優(yōu)勢(shì)， 與 商場(chǎng)及品牌店形成互補(bǔ)效應(yīng)，吸引著不同的客戶群。以天馬為中心的鐵路商圈， 充分利用交通及地理優(yōu)勢(shì)， 形成了以天馬市場(chǎng)， 溫州 商貿(mào)城、綠洲建材市場(chǎng)、萬(wàn)風(fēng)家俬、美神家俬、神洲家俬及友誼路批發(fā)市場(chǎng)構(gòu)成 的集貿(mào)市場(chǎng)的商業(yè)形態(tài)，主要經(jīng)營(yíng)小商品、建材、家俬、糖酒、日用百貨及食品 等商品。從上述哈密市的商業(yè)格局而言，商業(yè)集中度較高，再加上缺乏新的商業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)， 人均消費(fèi)水平較低，商業(yè)已趨于飽合，缺乏發(fā)展空間。但從商業(yè)形態(tài)而言， 缺乏專業(yè)性，特色化的商業(yè)形態(tài)， 商業(yè)雷同性強(qiáng)， 競(jìng)爭(zhēng)激烈， 特色專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆?、競(jìng)爭(zhēng)狀況近兩年來(lái)， 隨著哈密市商業(yè)用地的

4、大量開發(fā)， 商業(yè)物業(yè)大量供應(yīng)市場(chǎng)， 過(guò)度的市 場(chǎng)供應(yīng)，打破了市場(chǎng)供需平衡。 伴隨著商業(yè)物業(yè)的大量供應(yīng)， 一些新建的市場(chǎng)也 紛紛登場(chǎng)亮相，如領(lǐng)先二期、億家百貨、愛(ài)佳超市、韓氏家電、帝都百貨、華洋 地下街、五交化商場(chǎng)、大量沿街商鋪和大十字商業(yè)街(統(tǒng)計(jì)的經(jīng)營(yíng)面積高達(dá) 15 萬(wàn)平方米) 等，這些新的市場(chǎng)的開業(yè)， 給原本就發(fā)展乏力的哈密商業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)巨 大的壓力， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化狀態(tài)， 差異性不強(qiáng)導(dǎo)致市場(chǎng)間競(jìng)爭(zhēng)激烈， 導(dǎo)致商 戶的頻繁流動(dòng)，形成“風(fēng)水”輪流轉(zhuǎn)的特點(diǎn)。過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)表現(xiàn)在對(duì)消費(fèi)者的爭(zhēng)奪和商戶的爭(zhēng)奪兩方面， 在對(duì)消費(fèi)者爭(zhēng)奪方面， 各 商家紛紛使價(jià)格這一殺手剪， 使整體行業(yè)的利潤(rùn)水平大副降低， 大

5、部分僅能夠保 本或微利經(jīng)營(yíng)， 僅以部分品牌店經(jīng)營(yíng)尚可， 于是大量上家紛紛向沿街品牌店和中 高檔商品靠攏， 使高端市場(chǎng)也出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況； 在商戶招商方面， 各時(shí)常更 是使出出渾身解數(shù)，降租金、免租金、免一次裝修費(fèi)(甚至二次裝修費(fèi))、扣點(diǎn) 經(jīng)營(yíng)、品牌聯(lián)營(yíng)等各種形式層出不窮， 即便如此， 各市場(chǎng)也未能取得滿意的招商 效果。因此，哈密商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)稱之為過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)或白熱化的競(jìng)爭(zhēng)根本不為過(guò)， 市場(chǎng)供需的嚴(yán)重失衡及各市場(chǎng)定位缺乏差異性導(dǎo)致了這種殘酷的競(jìng)爭(zhēng)狀況， 這些 現(xiàn)狀對(duì)我方市場(chǎng)招商和經(jīng)營(yíng)時(shí)帶來(lái)巨大壓力，必須慎重應(yīng)對(duì)。12、市場(chǎng)消費(fèi)狀況1、消費(fèi)水平 哈密市城市人口少，人均收入水平低，致使商業(yè)消費(fèi)水平較

6、低，消費(fèi)能力有限， 成為哈密市商業(yè)發(fā)展的瓶頸。2、經(jīng)濟(jì)水平哈密市及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)仍是經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)， 城市規(guī)模小，低收入人口占總?cè)丝诒攘懈撸?商品的消費(fèi)仍以中低檔商品為主。 中高檔消費(fèi)主要集中于鐵路、 石油、行政事業(yè) 單位及外來(lái)高收入人群。3、城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 哈密市產(chǎn)業(yè)主要依賴礦產(chǎn)、鐵路及農(nóng)業(yè)，在整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，第一、二、三產(chǎn)業(yè) 均不發(fā)達(dá)，且缺乏有力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢， 進(jìn)一步制約了商業(yè)的發(fā)展。4、消費(fèi)發(fā)展趨勢(shì)哈密市人口有限， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢， 缺乏強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)支撐， 再加上大量新型商業(yè)市場(chǎng) 的進(jìn)駐， 預(yù)計(jì)未來(lái)幾年， 哈密市的商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況將很難改觀， 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將更趨激 烈，專業(yè)化、細(xì)分化的市場(chǎng)運(yùn)作已

7、成必然。二、SWOT 分析21 優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)1、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，具備了成為一個(gè)商圈的硬件條件；2、商業(yè)形態(tài)優(yōu)勢(shì)，商業(yè)步行街，最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)形態(tài)；3、購(gòu)物環(huán)境優(yōu)勢(shì)，獨(dú)具魅力的建筑風(fēng)格，一流的休閑環(huán)境；4、政府支持，給市場(chǎng)的招商和經(jīng)營(yíng)帶來(lái)政策上的機(jī)會(huì)；5、舊城改造，為該片區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造了條件；6、餐飲娛樂(lè)業(yè)合理的利潤(rùn)水平和良好的發(fā)展空間， 為商業(yè)街餐飲娛樂(lè)的招商和 經(jīng)營(yíng)奠定了基礎(chǔ)；22 劣勢(shì)與威脅1、區(qū)位劣勢(shì)，與商業(yè)中心相距較遠(yuǎn)；2、文化劣勢(shì)，少數(shù)民族聚居區(qū)，對(duì)漢族人有一定的抵觸心理；3、規(guī)劃劣勢(shì)，雙步行街，不能形成規(guī)模人流；門面房進(jìn)深過(guò)小，不適宜規(guī)模買 場(chǎng)的進(jìn)駐； 商業(yè)街兩側(cè)商鋪為磚混結(jié)構(gòu)， 給大型餐

8、飲酒樓的營(yíng)業(yè)空間的連通帶來(lái) 困難；4、商業(yè)市場(chǎng)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，使招商和經(jīng)營(yíng)面臨極大的威脅；5、消費(fèi)水平的低下和消費(fèi)增長(zhǎng)有限，限制了商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展；6、商戶經(jīng)營(yíng)信心和市民消費(fèi)信心的不足，導(dǎo)致商業(yè)前景暗淡；三、市場(chǎng)定位1、第一目標(biāo)主力店第一目標(biāo)主力店是我們市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和招商的主體， 該目標(biāo)商戶招商和經(jīng)營(yíng)的成功與 否，將從根本上決定商業(yè)街招商和經(jīng)營(yíng)的成敗。第一目標(biāo)主力店以餐飲酒樓、休閑娛樂(lè)、超市、日用百貨、小商品、美容美發(fā)、 服裝加工店以及民特商品（包括地毯、手工藝品、藥材等）為經(jīng)營(yíng)主體；2、第二目標(biāo)主力店第二目標(biāo)主力店是商業(yè)街提升人氣， 完善商品結(jié)構(gòu)， 促進(jìn)商業(yè)街由單一的僅以餐 飲娛樂(lè)和日用消費(fèi)為主體的商業(yè)

9、街向集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、觀光、旅游為 一體的品牌商業(yè)街過(guò)渡和哈密市新興商圈能否崛起的關(guān)鍵。第二目標(biāo)主力店以經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽箱包、布料（藝）、針紡織品、化裝飾品、影 樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、五金日雜以及家電、音像制品等為主。3、第三目標(biāo)主力店 第三目標(biāo)主力店作為商業(yè)街商業(yè)結(jié)構(gòu)和服務(wù)機(jī)能的完善服務(wù)。 同時(shí)也是商業(yè)街的 公共服務(wù)機(jī)構(gòu)。第三目標(biāo)主力店主要包括金融機(jī)構(gòu)、電信、郵政、移動(dòng)通訊等集團(tuán)客戶。四、經(jīng)營(yíng)布局為使商業(yè)街整體的消費(fèi)功能趨于完善， 建立起真正意義上的品牌市場(chǎng)， 完全有必 要對(duì)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)布局和功能分區(qū)進(jìn)行規(guī)劃和引導(dǎo)。41 商品布局3# 、6# 、9# 、12# 樓，購(gòu)買商戶以經(jīng)營(yíng)餐飲

10、為主，可在此基礎(chǔ)上加以定位和完 善，建議以經(jīng)營(yíng)餐飲、娛樂(lè)、休閑、美容美發(fā)、民特商品為主，形成餐飲娛樂(lè)一 條街；11# 、14# 樓離菜市場(chǎng)較近，可進(jìn)行互補(bǔ)性經(jīng)營(yíng)，適合經(jīng)營(yíng)土特產(chǎn)、日用百貨、 副食品加工零售、五金日雜、小商品為主，形成土產(chǎn)日雜一條街；5# 、8#樓距大十字較近，可吸引漢餐消費(fèi)，建議以規(guī)模酒樓、品牌連鎖餐飲、 音樂(lè)茶座經(jīng)營(yíng)為主，形成商務(wù)餐飲娛樂(lè)一條街；4# 、7# 、10# 、13# 樓，為全框架結(jié)構(gòu)，適合經(jīng)營(yíng)超市、服裝服飾、鞋帽箱包、 布料(藝)、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、以及家電、音 像制品，形成日用百貨一條街；1# 、2#樓商鋪面積較大，適合金融機(jī)構(gòu)、電信

11、、郵政、移動(dòng)通訊等集團(tuán)客戶的 進(jìn)駐和經(jīng)營(yíng)，以此完善商業(yè)街的商品和服務(wù)；42 樓層功能布局 兩側(cè)的商業(yè)街鋪面，一層可用于營(yíng)業(yè)門廳，二樓可規(guī)劃為包廂或雅座； 中間的商業(yè)街， 一層以門店經(jīng)營(yíng)和綜合賣場(chǎng)為主， 二層可規(guī)劃為市場(chǎng)， 在樓層南 北兩側(cè)設(shè)計(jì)上下通道，形成室內(nèi)步行街的經(jīng)營(yíng)格局；43 經(jīng)營(yíng)布局遵循原則1、符合整個(gè)商業(yè)街戰(zhàn)略定位的原則，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、觀光、旅游 六大功能于一體，商品的布局必須從滿足以上功能需求的角度出發(fā)；2、適應(yīng)不同商品經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)格局的原則， 如餐飲、娛樂(lè)等適合二層經(jīng)營(yíng)，因此主 要規(guī)劃在兩側(cè)的商鋪；超市、服裝等適合單層、分區(qū)經(jīng)營(yíng)，可規(guī)劃于中間商鋪， 形成上下分層、同層分區(qū)

12、的經(jīng)營(yíng)形態(tài)；3、尊重市場(chǎng)需求和選擇的原則， 經(jīng)營(yíng)布局的規(guī)劃必須為招商服務(wù)， 最終格局取 決于招商的結(jié)果；4、合理有效使用空間的原則， 是一二層組合還是一二層分割經(jīng)營(yíng)， 必須從商品 經(jīng)營(yíng)的空間利用出發(fā)；5、經(jīng)濟(jì)效益原則， 應(yīng)充分考慮商戶的經(jīng)營(yíng)利益， 達(dá)成商戶與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者雙贏的局面；6、關(guān)聯(lián)性原則， 不同的商品適合不同的經(jīng)營(yíng)組合， 如餐飲和娛樂(lè)休閑可形成互 補(bǔ)、互促經(jīng)營(yíng)，服飾和日用百貨可形成互補(bǔ)、互促經(jīng)營(yíng)，這些關(guān)聯(lián)性商品可在同 一條街或同一功能區(qū)經(jīng)營(yíng)；7、大客戶和知名品牌優(yōu)先原則， 大客戶和知名品牌對(duì)提升市場(chǎng)品牌， 帶動(dòng)中小 商戶的進(jìn)駐，以及帶動(dòng)消費(fèi)起著至關(guān)重要的作用，對(duì)這類客戶要優(yōu)先考慮；8、充

13、分考慮經(jīng)營(yíng)戶愿望和要求的原則， 考慮了經(jīng)營(yíng)戶愿望和要求， 才能充分吸 引經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)駐，并提高經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)激情，從而促進(jìn)市場(chǎng)快速形成；9、方便顧客消費(fèi)的原則， 在商業(yè)街商品布局及業(yè)態(tài)分布方面， 體現(xiàn)了兩個(gè)原則， 其一是充分享受一站式消費(fèi)的樂(lè)趣， 其二是先購(gòu)物、 后休閑觀光，再去餐飲娛樂(lè)， 符合人消費(fèi)的習(xí)慣；10 、 視覺(jué)形象原則，整個(gè)經(jīng)營(yíng)布局應(yīng)充分考慮商品陳列的視覺(jué)沖擊力和形象同、八意；五、經(jīng)營(yíng)策略 經(jīng)營(yíng)布局規(guī)范了商業(yè)街的硬件功能，而經(jīng)營(yíng)模式則是了完善商業(yè)街的軟件功能， 只有好的硬件基礎(chǔ)， 再加上強(qiáng)大的軟件支持， 大十字商業(yè)街才能獲得良好的招商 和經(jīng)營(yíng)成果。在經(jīng)營(yíng)模式的建立方面， 依據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況

14、和制勝原則， 制定了二十四字的經(jīng)營(yíng) 模式：統(tǒng)一招商、協(xié)助經(jīng)營(yíng)、部分自營(yíng)整和市場(chǎng)、完善政策、合理回報(bào)1、統(tǒng)一招商除經(jīng)營(yíng)戶購(gòu)買的，用于自營(yíng)的商鋪外，為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場(chǎng)，對(duì)剩余商鋪（中心花園以南）的商鋪，應(yīng)采用統(tǒng)一招商的原則。對(duì)于投資戶購(gòu)買的商鋪，應(yīng)有經(jīng)營(yíng)公司與商戶簽定委托代管協(xié)議，由市場(chǎng)方統(tǒng)一招商。市場(chǎng)的招商采用品牌聯(lián)營(yíng)、 資本聯(lián)營(yíng)、 招商引資和租賃等展開， 其中大商戶和品牌商戶可采用以上多種方式展開，中小商戶應(yīng)以租賃為主。2、協(xié)助經(jīng)營(yíng)大十字商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)形成協(xié)作經(jīng)營(yíng)的模式， 剔除獨(dú)門獨(dú)戶、 單兵作戰(zhàn)的散亂， 由經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行市場(chǎng)的整體推介，協(xié)助進(jìn)駐商戶經(jīng)營(yíng)。強(qiáng)勢(shì)廣告支持，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，讓

15、全市人民都來(lái)此消費(fèi)。每年一度的商貿(mào)洽談會(huì)，促進(jìn)商貿(mào)交流，提升市場(chǎng)形象。每年一度的哈密民俗藝術(shù)節(jié)，提高大十字商業(yè)街的文化及藝術(shù)魅力。成立演藝中心，周未進(jìn)行大型文藝演出，吸引市民前來(lái)觀光消費(fèi)。與旅游公司合作，形成哈密旅游定點(diǎn)購(gòu)物景點(diǎn)，接待每年高達(dá) 8 萬(wàn)人次的 旅客。每年一度的哈密旅游節(jié) - 哈密瓜節(jié)（計(jì)劃），在此舉辦，吸引全國(guó)游客及 本地市民來(lái)此觀光消費(fèi)。全方位貼心物管服務(wù)，給經(jīng)營(yíng)者一個(gè)輕松的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，購(gòu)物者一個(gè)享樂(lè)的購(gòu)物天堂。定期促銷推介，形成滾滾人流，帶來(lái)巨大消費(fèi)。3、部分自營(yíng)在招商效果欠佳或部分商戶不原進(jìn)入的行業(yè)進(jìn)行自營(yíng)， 采用部分自營(yíng)帶動(dòng)商戶進(jìn)駐，促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展。在自營(yíng)項(xiàng)目獲得發(fā)展后，如不

16、愿長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，可采取逐步退出 的辦法。具體包括：市場(chǎng)有需求，但前期招商效果欠佳的，如服飾等； 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)戶不敢經(jīng)營(yíng)的，但對(duì)提升市場(chǎng)品牌有重要作用的， 如旅游商品等；有市場(chǎng)前景，但需要引導(dǎo)消費(fèi)的項(xiàng)目，如化裝飾品、文化辦公用品、家電、 音像制品等；百姓生活有需求，對(duì)促進(jìn)人氣作用巨大，但利薄甚至不賺錢的，如平價(jià)超 市；適當(dāng)?shù)墓嫘皂?xiàng)目，如免費(fèi)的休閑區(qū)；4、整和市場(chǎng)整和市場(chǎng)功能，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、觀光、旅游六大功能于一體； 整和市場(chǎng)空間，進(jìn)行合理商品布局，因業(yè)態(tài)不同可采用一二組合經(jīng)營(yíng)或一 二層分割經(jīng)營(yíng)；整和招商，與投資戶簽定托管協(xié)議，進(jìn)行統(tǒng)一招商；整和推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個(gè)市場(chǎng)有經(jīng)營(yíng)

17、方進(jìn)行統(tǒng)一的廣告、促削推廣；5 、 完善政策向政府及主管部門爭(zhēng)取免稅、免費(fèi)的相關(guān)政策，讓在此經(jīng)營(yíng)的商戶受益； 完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)功能，提升市場(chǎng)軟環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)力； 強(qiáng)化托管和統(tǒng)管措施，提高管理水平和能力；6、 合理回報(bào)保證市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)戶合理的收益，實(shí)現(xiàn)雙贏；通過(guò)市場(chǎng)整體機(jī)能的完善，帶動(dòng)該片區(qū)土地及租賃價(jià)格的提升，使市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報(bào)；通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提升，促進(jìn)存量盤的銷售；六、招商機(jī)構(gòu)的組建和運(yùn)做1、成立招商工作小組的必要性鑒于目前哈密市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的嚴(yán)重性， 僅僅依賴我方進(jìn)行市場(chǎng)招商和經(jīng)營(yíng)， 已經(jīng)不能 取得任何突破， 通過(guò)聯(lián)合政府各職能部門組建招商小組， 展開市場(chǎng)招商和政策

18、執(zhí) 行。第一，可以提升商戶對(duì)市場(chǎng)的信心；其次，可以充分協(xié)調(diào)各職能部門，促進(jìn) 政策的執(zhí)行力度； 第三，利用職能部門對(duì)市場(chǎng)合理的監(jiān)管政策， 促進(jìn)商戶進(jìn)駐大 十字商業(yè)街；2、招商小組各職能構(gòu)成和分工整個(gè)招商小組有多個(gè)職能部門指派專人組成， 負(fù)責(zé)制定詳細(xì)可行的經(jīng)營(yíng)和招商政策，對(duì)經(jīng)營(yíng)和招商方案進(jìn)行審核，并展開操作和執(zhí)行； 招商小組設(shè)組長(zhǎng)一名，副組長(zhǎng)兩名，執(zhí)行主任一名。組長(zhǎng)、副組長(zhǎng)負(fù)責(zé)招商小組 的管理、工作協(xié)調(diào)和政策制定，執(zhí)行主任負(fù)責(zé)招商工作的具體組織和執(zhí)行； 根據(jù)職能分工，招商小組組成多個(gè)項(xiàng)目班子，負(fù)責(zé)具體的工作執(zhí)行； 招商引資班子，由經(jīng)貿(mào)委、宣傳部、工商局成員組成，負(fù)責(zé)市場(chǎng)的大客戶 的招商；市場(chǎng)規(guī)范、

19、整頓班子，由建設(shè)局、工商局、稅務(wù)局、消防局成員組成，負(fù) 責(zé)不規(guī)范市場(chǎng)的規(guī)范、整頓，促進(jìn)以上市場(chǎng)商戶進(jìn)駐大十字商業(yè)街； 政策支持班子，由建設(shè)局、工商局、稅務(wù)局、旅游局成員組成，給予進(jìn)駐商戶減免稅費(fèi)等方面的支持；3、招商小組具體運(yùn)做將大十字商業(yè)街確立為哈密招商引資項(xiàng)目，由招商引資班子負(fù)責(zé)向全國(guó)市 場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)招商；對(duì)哈密現(xiàn)有的老市場(chǎng)、不規(guī)范的市場(chǎng)，由市場(chǎng)規(guī)范、整頓班子進(jìn)行規(guī)范整頓，這些市場(chǎng)以新豐市場(chǎng)為重點(diǎn)，對(duì)豐茂市場(chǎng)、工人市場(chǎng)、天馬市場(chǎng)進(jìn)行必要規(guī)范，促進(jìn)以上市場(chǎng)商戶進(jìn)駐大十字商業(yè)街；給予大十字商業(yè)街進(jìn)駐商戶減免稅費(fèi)的支持，并將大十字商業(yè)街定位為哈密商業(yè)示范街和旅游購(gòu)物一條街，由政策支持班子給予相應(yīng)的

20、政策支持；4、招商小組籌備和工作計(jì)劃 12 月 15 日前，確定本招商方案，上報(bào)相關(guān)政府和相關(guān)職能部門； 12 月 20 日前，有政府組織各職能部門，召開招商小組和招商方案制定研討會(huì)議，確定招商小組的構(gòu)成、領(lǐng)導(dǎo)班子、工作職能和執(zhí)行計(jì)劃； 12 月 30 日前，招商小組制定出完整的招商政策和方案，并依據(jù)工作要求 安排到各工作班子展開執(zhí)行；2 月 20 日，招商小組召開首次新聞發(fā)布會(huì)，邀請(qǐng)媒體和商戶代表參加，公開招商小組工作職能和大十字商業(yè)街的招商政策和計(jì)劃；2 月 25 日起，由招商小組各職能部門組成的聯(lián)合班子，展開具體工作，包括招商、市場(chǎng)的規(guī)范整頓、優(yōu)惠政策的出臺(tái)和榮譽(yù)稱號(hào)的授予；3 月 1

21、日，招商小組召開大十字商業(yè)街經(jīng)營(yíng)和政策支持研討會(huì)， 就進(jìn)一步強(qiáng) 化招商，同步展開市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、管理和促銷進(jìn)行研討，邀請(qǐng)媒體和商戶代表參加， 擴(kuò)大宣傳，促進(jìn)市場(chǎng)快速形成；七、招商計(jì)劃1、招商工作的主體市場(chǎng)的招商和經(jīng)營(yíng)都有賴于合理機(jī)構(gòu)的成立， 依托專業(yè)的機(jī)構(gòu)制定詳細(xì)可行的經(jīng) 營(yíng)和招商政策， 對(duì)經(jīng)營(yíng)和招商方案進(jìn)行審核， 并展開操作和執(zhí)行。 招商工作的主 體由大十字商業(yè)街經(jīng)營(yíng)公司(已經(jīng)注冊(cè)成立)和招商小組聯(lián)合組成。2、確立市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定了市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的方式， 經(jīng)營(yíng)模式確立， 方可確定招商的政策， 十字商 業(yè)街采用聯(lián)營(yíng)、引資、租賃、自營(yíng)、品牌聯(lián)合、銷售等多種方式的結(jié)合。3、制定具體的招商政策招商的目標(biāo)

22、和原則：促進(jìn)市場(chǎng)的培育、發(fā)展和成熟，最終形成哈密最具休 閑、購(gòu)物、旅游、觀光、餐飲、娛樂(lè)價(jià)值的商業(yè)步行街；招商政策A、大戶賣場(chǎng)面積在 400 平米以上，帶動(dòng)市場(chǎng)人流作用顯著，且對(duì)散戶進(jìn)駐具有較強(qiáng)感 召力的，可一次性免租兩年；B、品牌戶賣場(chǎng)面積在 120 400 平米之間，對(duì)散戶進(jìn)駐具有較強(qiáng)感召力的，在一次性 簽訂三年租賃合同時(shí)，免租兩年；C、散戶賣場(chǎng)面積在 120 平米以下，一次性簽訂租賃合同在兩年以時(shí)，免租一年。D、租金價(jià)格租金價(jià)格建議為 450 元/套/月（60 平米/套），簽定合同前商戶一次性交納租房 保證金 2000 3000 元/ 套。4、招商區(qū)域和目標(biāo)客戶確定 招商區(qū)域以哈密為主，

23、大客戶和品牌客戶的招商區(qū)域?yàn)槿珖?guó)； 招商的目標(biāo)客戶參見(jiàn)市場(chǎng)定位；5、大客戶及品牌商戶的招商 招商策略采用以大帶小，以品牌帶動(dòng)一般商戶的策略，以此提高市場(chǎng)招商 效果，因此針對(duì)大客戶及品牌商戶的招商工作應(yīng)提前展開； 收集大客戶及品牌商戶的招商的資料，采用發(fā)函、郵寄招商手冊(cè)、電話洽 談、招商顧問(wèn)拜訪等推介程序展開招商；由經(jīng)營(yíng)公司抽調(diào)專業(yè)人才，成立大客戶及品牌商戶的招商小組，負(fù)責(zé)客戶 的招商和合作談判；6、市場(chǎng)招商的全面展開 針對(duì)大客戶及品牌商戶的招商工作啟動(dòng)后，面向中小商戶的招商工作全面 啟動(dòng)；針對(duì)中小商戶招商，主要利用各種媒體發(fā)布招商信息，向社會(huì)廣泛告之， 配合業(yè)務(wù)人員展開人員推介；7、商戶的登記

24、和初選 制定商戶登記表（主要包括經(jīng)營(yíng)商品和面積等）； 所有意向商戶均應(yīng)填表登記，交納定金，建立預(yù)定檔案； 對(duì)登記的經(jīng)營(yíng)商戶按經(jīng)營(yíng)大類進(jìn)行分類，劃定經(jīng)營(yíng)區(qū)域；對(duì)經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)行初選，對(duì)不符和經(jīng)營(yíng)要求的商戶另行規(guī)劃；8、商戶資格審查審查經(jīng)營(yíng)類型；審查經(jīng)濟(jì)實(shí)力；審查經(jīng)營(yíng)能力；審查品牌優(yōu)勢(shì)；優(yōu)先商戶和淘汰商戶確定；確定首披進(jìn)駐商戶；其余商戶視招商情況決定是否入場(chǎng)；9、與商戶簽定合同交納租金和保證金；簽定正式合同（聯(lián)營(yíng)或租賃等）；10 、 自營(yíng)項(xiàng)目確定對(duì)招商效果不佳，但有必要經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，確定自營(yíng)的范圍和規(guī)模，展開籌備；11 、 開業(yè)籌備一次裝修標(biāo)準(zhǔn)（初裝修），建議由各商貿(mào)公司進(jìn)行統(tǒng)一裝修，一次裝修以地面的鋪

25、裝、墻面處理和水暖等管線的美化為主；二次裝修（精裝修），由商戶自己裝修，市場(chǎng)方可提供裝修設(shè)計(jì)、材料供 應(yīng)和裝修施工方面的支持；統(tǒng)一街道廣告牌制作，進(jìn)行街道的美化和亮化，烘托購(gòu)物氣氛；組織和督促商戶進(jìn)貨；進(jìn)行店堂的布置及商品陳列；進(jìn)行開業(yè)活動(dòng)的籌備； 商業(yè)街部分街區(qū)開業(yè)(為二次開業(yè)預(yù)留伏筆)；12 、 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)展開 詳細(xì)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)參見(jiàn)經(jīng)營(yíng)策略；八、招商項(xiàng)目和功能定位A、商業(yè)功能劃分商業(yè)功能劃分遵循相關(guān)性和空間利用原則進(jìn)行市場(chǎng)功能區(qū)的劃分。1、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商業(yè)區(qū)位現(xiàn)建成的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，包括 28 間店鋪和水泥散臺(tái)；如市場(chǎng)發(fā)展較好，可考慮在農(nóng) 貿(mào)市場(chǎng)后側(cè)的二期住宅用地上開發(fā)蔬菜、 水果批發(fā)市場(chǎng)， 以完善市場(chǎng)

26、功能、 擴(kuò)大 市場(chǎng)規(guī)模；經(jīng)營(yíng)商品 蔬菜、禽蛋、牛羊肉、大肉、生鮮水產(chǎn)、干鮮果品、調(diào)料、糧油、熟食加工、副 食品等；經(jīng)營(yíng)功能區(qū)劃分蔬菜經(jīng)營(yíng)區(qū)以北側(cè)水泥散臺(tái)為主；干鮮果品、調(diào)料、牛羊肉、生鮮水產(chǎn)經(jīng)營(yíng)區(qū)以南側(cè)水泥散臺(tái)為主； 大肉、禽蛋、糧油、熟食加工、副食品經(jīng)營(yíng)區(qū)以南側(cè)店鋪為主；2、糖酒百貨市場(chǎng)商業(yè)區(qū)位11# 、14# 樓，部分商品可進(jìn)入農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，與農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)形成互補(bǔ)的經(jīng)營(yíng)格局； 經(jīng)營(yíng)商品糖酒批發(fā)零售、 陶瓷制品、 塑料制品、玻璃制品、 日用百貨、 小商品、廚衛(wèi)用品； 經(jīng)營(yíng)功能區(qū)劃分不作具體的經(jīng)營(yíng)功能區(qū)劃分， 以招商為目標(biāo)， 達(dá)到自然成市的目的。 樓層功能方 面，建議經(jīng)營(yíng)戶一層用于經(jīng)營(yíng)鋪面，二層用于倉(cāng)

27、儲(chǔ)庫(kù)房；3、旅游工藝品市場(chǎng)商業(yè)區(qū)位9# 、12#樓，如市場(chǎng)發(fā)展較好，可考慮在 10# 、13# 樓西側(cè)延伸，以完善市場(chǎng)功 能、擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模；經(jīng)營(yíng)商品奇石、玉雕、地毯、民族工藝品、民族服飾、土特產(chǎn)等；經(jīng)營(yíng)功能區(qū)劃分不作具體的經(jīng)營(yíng)功能區(qū)劃分， 以招商為目標(biāo)， 達(dá)到自然成市的目的。 但在具體商 品布局時(shí)由北向南應(yīng)按經(jīng)營(yíng)商品作動(dòng)線分布， 以充分考慮各種商品展示和運(yùn)輸?shù)?難易度；4、服裝、小商品市場(chǎng)( 10# 、13# 樓) 主要經(jīng)營(yíng)服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、洗滌化裝、針紡和床上用品等； 在以上招商的基礎(chǔ)上進(jìn)行合理調(diào)配， 如市場(chǎng)招商理想， 可在以上市場(chǎng)定位的前提 下進(jìn)行商品的延伸，如招商結(jié)果不理想，

28、可考慮自營(yíng)，以帶動(dòng)市場(chǎng)形成。B、招商對(duì)象1、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)以大十字商業(yè)街 500 米內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為招商主體，其中東環(huán)路市場(chǎng)是重中之重，應(yīng)依托政府和管理部門完成該市場(chǎng)向我農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)移；針對(duì)生鮮水產(chǎn)、干鮮果品、調(diào)料、糧油、熟食加工、副食品等的招商應(yīng)針 對(duì)全市市場(chǎng)展開；2、糖酒百貨市場(chǎng)全市各大市場(chǎng)，包括豐茂市場(chǎng)、工人市場(chǎng)、天馬市場(chǎng)、藍(lán)光建材市場(chǎng)等；全市各沿街糖酒百貨商店；3、旅游工藝品市場(chǎng)全市各奇石市場(chǎng)(遠(yuǎn)東市場(chǎng)、人民廣場(chǎng))，依托政府支持進(jìn)行歸整；全市旅游商品銷售市場(chǎng)；民族工藝品、服飾、土特產(chǎn)銷售市場(chǎng)；4、服裝、小商品市場(chǎng)新豐市場(chǎng)、豐茂市場(chǎng)；全市各服裝、小商品經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)；九、招商策略71 廣告策略1、 廣告形式以硬廣告?zhèn)鞑橹鳎浞指嬷猩绦畔?，期間配合新聞造勢(shì)；2、訴求內(nèi)容以對(duì)招商政策的訴求為主，配合物業(yè)優(yōu)勢(shì)的訴求；3 、 廣告媒體及投放規(guī)格報(bào)紙廣告，以哈密報(bào)投放為主，在大客戶招商階段，配合一定量的晨 報(bào)(烏魯木齊)廣告投放；投放規(guī)格以 1/2 版為宜，強(qiáng)勢(shì)推廣期可進(jìn)行整版投放； 影視廣告，以哈密電視臺(tái)一套、二套和