房地產(chǎn)項目的規(guī)劃報批工程規(guī)劃用地規(guī)劃等相關(guān)知識

1、房地產(chǎn)項目的規(guī)劃、報批、工程規(guī)劃、用地規(guī)劃等相關(guān)知識根據(jù)國家和北京市有關(guān)城市規(guī)劃的規(guī)定， 在北京市城市規(guī)劃區(qū)開發(fā)建 設(shè)的項目，必須符合城市規(guī)劃的要求，必須向市規(guī)劃主管部門辦理項 目規(guī)劃的申報手續(xù)，在取得“兩證一書”（建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建 設(shè)工程規(guī)劃許可證、審定設(shè)計方案通知書）后，方可開工建設(shè)。在已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國有土地范圍，項目規(guī)劃申報的基本步驟是：（1） 在項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點，規(guī)劃管理部門應(yīng)在要點通知書中對批復(fù)時的參考依據(jù)；（2）在項目建議書批復(fù)后，開發(fā)商應(yīng)向規(guī)劃局申報項目選址、定點， 即向申請單位下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書，對項目用地的位置、

2、面積、 范圍等提供較詳細的意見，并須同時下達規(guī)劃設(shè)計條件；（3）規(guī)劃設(shè)計條件，是項目選址后，由建設(shè)單位申請，規(guī)劃部門下達的委托設(shè)計 機構(gòu)進行規(guī)劃方案設(shè)計的依據(jù)性文件。 開發(fā)商在完成方案設(shè)計后，須 向規(guī)劃部門提出審定申請； 通過審定的設(shè)計方案，是編制初步設(shè) 計或施工圖的依據(jù)，也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備條件；（5）開發(fā)商依據(jù)審定的設(shè)計方案通知書和可行性研究報告批復(fù)，并在規(guī)劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關(guān)用地及拆遷安置的意見后，應(yīng)向規(guī) 劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權(quán)的必備文件；(6)申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是在項目列入年度正式計劃后，申請 辦理開工手續(xù)之前，需進行的驗證工程建

3、設(shè)符合規(guī)劃要求的最后法定 程序，該證申辦開工的必備文件。規(guī)劃報批的程序到規(guī)劃局辦理報批手續(xù)，首先要到綜合業(yè)務(wù)處領(lǐng)取“規(guī)劃審批申報 表”，每一次申報都要填寫此表，然后在規(guī)劃局確定的申報時間和地 點，帶齊申報必備文件和資料，到指定窗口申報，領(lǐng)取立案表，并在 規(guī)定的取件日期領(lǐng)取審批成果。一般來說，如果建設(shè)單位使用本單位劃撥土地或農(nóng)村建設(shè)單位依法使 用農(nóng)村集體土地，則依下列程序到市或區(qū)(縣)規(guī)劃局辦理選址定點 和兩證申報手續(xù)。1申報規(guī)劃要點以獲取規(guī)劃要點通知書。 規(guī)劃要點是計劃立項或建設(shè) 工程可行性研究的規(guī)劃基本依據(jù)。計劃部門可以要求開發(fā)單位初始規(guī) 劃部門對于開發(fā)項目的意見，再行決定對可行性研究報告的

4、批復(fù)。申報規(guī)劃要點必備文件有:（1）建設(shè)單位對擬建項目意圖或方案的說明；（2）方案示意圖；（3）1/2000或1/500地形圖2份（其中一份用鉛筆劃出用地范圍）；（4）其他。2. 當建設(shè)單位完成計劃報批手續(xù)之后，應(yīng)到規(guī)劃部門申報選址定點，以獲取選址規(guī)劃意見通知書申報選址定點的必備文件有：（1）計劃部門批準立項的文件；（2）建設(shè)單位或其上級主管部門申請用地的 函件；（3）工程情況的簡要說明和選址要求；（4）擬建方案；（5） 意向位置的1/2000或1/500地形圖2份；（6）其他。3. 當獲得選址規(guī)劃意見通知書后，應(yīng)申報建設(shè)用地規(guī)劃許可證（使用 城鎮(zhèn)國有土地，見“注意事項1”）。申報建設(shè)用地規(guī)劃

5、許可證的必 備文件有：（1）計劃部門批準征用土地的計劃任務(wù)書；（2）征用 農(nóng)村土地時，市政府批文或劃撥國有土地時，市房地局對用地和拆遷 安置意見；（3） 1/2000或1/500地形圖5份；（4）選址規(guī)劃意見通知書要求取得的有關(guān)協(xié)議；（5）其他4. 當獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，應(yīng)申報規(guī)劃設(shè)計條件，以獲取規(guī)劃設(shè)計條件通知書，申報規(guī)劃設(shè)計條件的必備文件有：（1 ）計劃部門 批準的計劃任務(wù)；（2）建設(shè)單位對擬建項目的說明；（3）擬建方 案示意圖；（4）地形圖3份（單體建筑1/500，居住區(qū)1/2000， 其中一份用鉛筆劃出用地范圍）；（5）其他。5. 當獲得規(guī)劃設(shè)計條件通知書后，應(yīng)申報設(shè)計方案，以獲

6、取審定設(shè)計 方案通知書，申報設(shè)計方案的必備文件有：（1）設(shè)計方案報審表；（2 ）總平面圖2份（單體建筑1/500，居住區(qū)1/1000 ） ；（ 3）各 層平、立、剖面圖，街景立面圖等（1/200或1/100 ） 2份；（4） 方案說明書（局審項目還需增報下列文件及圖紙）；（5 ）環(huán)境關(guān)系 平面圖（1/1000或1/2000 ） ；（ 6）工程位置圖1份；（7）環(huán)境 關(guān)系模型（1/1000 ） ；（ 8）其他。6. 在申報設(shè)計方案過程中，需要首藝委審查的項目，待市規(guī)劃局提出意見后，由市規(guī)劃局將材料報送首藝委的辦事機構(gòu)一首規(guī)委辦規(guī)劃設(shè) 計處，首藝委組織有關(guān)人審查（重大項目報首規(guī)委領(lǐng)導(dǎo)審定），審查

7、意見一般由市規(guī)劃局審圖室通知有關(guān)單位，頒發(fā)審定規(guī)劃設(shè)計方案通知書，并由首規(guī)委辦規(guī)劃設(shè)計處和市規(guī)劃局負責規(guī)劃設(shè)計方案在初步 設(shè)計或施工圖階段的實施。獲取首藝委批復(fù)必備文件有：（1）規(guī)劃設(shè)計條件（附現(xiàn)狀圖）；（2）總平面圖（1/500 ），平、立、剖面 圖（1/200或1/100 ），主要立面的透視圖；（3）模型及建筑設(shè)計 說明；（4）國家重點工程，重要的、大型的民用建筑設(shè)計項目還應(yīng) 增加選址報告的內(nèi)容。7. 當根據(jù)審定設(shè)計方案通知書的要求，經(jīng)其他行政主管部門批準或取 得有關(guān)協(xié)議后，可申報初步設(shè)計。申報初步設(shè)計必備文件有：（ 1） 初步設(shè)計包括說明、圖紙、概算等全套文件；（2 ）計劃和規(guī)劃方面 的

8、文件資料；（3）其他。8. 如果初步設(shè)計需要首規(guī)委辦的審查意見，開發(fā)單位應(yīng)擬文正式報首 規(guī)委辦理，以獲取初步設(shè)計批復(fù)。獲取首規(guī)委辦初步設(shè)計批復(fù)必備文件同上。9申報建設(shè)工程規(guī)劃許可證。申報建設(shè)工程規(guī)劃許可證的必備文件有：（1）年度施工任務(wù)批準文件；（2）工程施工圖紙（1/500或1/1000總平面圖4份，1/100或1/200各層平立剖面圖，基礎(chǔ)平、剖面圖和設(shè)計圖紙目錄1份）；（3）工程檔案保證金證明；（4） 審定方案通知書要求征求的其他行政主管部門審查意見和要求取得的有關(guān)協(xié)議；（5）其他 當建設(shè)工程規(guī)劃許可證取得后，規(guī)劃申報程序基本完畢。建設(shè)工程規(guī)劃依法對建設(shè)工程實行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，是城市規(guī)劃

9、行政主管部門的重 要行政職能之一，也是城市規(guī)劃管理日常業(yè)務(wù)中最大量和主要的工 作。建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設(shè)計方案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。建設(shè)項目選址城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)全市經(jīng)濟社會發(fā)展策略、城市總體規(guī)劃、 分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃等各級規(guī)劃，按照國家城市規(guī)劃法、建設(shè)項目選址規(guī)劃管理辦法等，考慮建設(shè)項目的要求，在規(guī)定期 限內(nèi)提出規(guī)劃方面的初審意見和選址意見。 此后，由城市規(guī)劃行政主 管部門會同土地管理部門并征求項目所涉及到的有關(guān)部門的意見，對初審意見及其選址提出復(fù)審意見， 對于同意的項目報政府審批后，在 規(guī)定的審批期限內(nèi)核發(fā)項目選址意見書。建設(shè)項目選址意見書的主要內(nèi)容應(yīng)包括： 建設(shè)項目的基本情況和建設(shè) 項目規(guī)劃選址的主要依據(jù)。建設(shè)用地規(guī)劃城市建設(shè)