時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃

1、目錄時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃LEKIBM standardization office IBM5AB- LEKIBMK08- LEKIBM2C項(xiàng)目悄況簡(jiǎn)介及定位依據(jù)分析前 言項(xiàng)目基本情況簡(jiǎn)介項(xiàng)目定位依據(jù)調(diào)查分析項(xiàng)目市場(chǎng)定位2. 1 項(xiàng)目定位2. 1. 1業(yè)態(tài)定位2. 1. 2業(yè)種定位2. 1. 3經(jīng)營(yíng)定位2. 1. 4風(fēng)格定位2. 1. 5形象定位2. 1. 6價(jià)格定位項(xiàng)目規(guī)劃建議前 言3. 1 業(yè)態(tài)規(guī)劃3. 1. 1業(yè)態(tài)組合3. 2 業(yè)種規(guī)劃3. 2. 1業(yè)種組合3. 2. 2商品結(jié)構(gòu)3. 3商場(chǎng)服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建議3. 3. 1硬件設(shè)施規(guī)劃建議項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介及定位依據(jù)正如“產(chǎn)品質(zhì)量是我們生命”、“市

2、場(chǎng)是衡量需求的唯一準(zhǔn)則” 一 樣。在目前供需嚴(yán)重失衡的情況下，房地產(chǎn)中商業(yè)物業(yè)必須密切關(guān)注市場(chǎng) 狀況，發(fā)掘市場(chǎng)空缺，關(guān)注同類產(chǎn)品，方能確定自己的位置，具備自己的 個(gè)性和唯一性。因而，本項(xiàng)目在對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品基礎(chǔ)上定位時(shí)，進(jìn)行針對(duì)性的 市場(chǎng)研究和詳細(xì)了解自己產(chǎn)品的優(yōu)劣是必須也是必要的，科學(xué)的對(duì)一商業(yè) 物業(yè)進(jìn)行決策和定位、規(guī)劃已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商不可忽略的問(wèn)題。鑒于“三峽風(fēng)時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)”項(xiàng)目位于忠縣“第一商圈”的中心 位置，非常適合經(jīng)營(yíng)商業(yè)，但面對(duì)忠縣已經(jīng)存在的眾多商家，怎樣吸引消 費(fèi)者青睞本項(xiàng)目怎樣達(dá)到銷售和經(jīng)營(yíng)的雙贏一個(gè)基于市場(chǎng)現(xiàn)狀；具備一定 前瞻性；有相對(duì)唯一性；富于個(gè)性的商場(chǎng)定位呼之欲出。 丄I :三

3、峽風(fēng)時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)”項(xiàng)目基本情況簡(jiǎn)“三峽風(fēng)時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)”是忠縣舊城改造詳細(xì)規(guī)劃中的頭號(hào)項(xiàng)目， 位于北山路，所處位置為忠縣“黃金”商業(yè)圈中心，與忠縣中心廣場(chǎng)隔 街相望。該廣場(chǎng)所在地一直都是著名的商業(yè)老街，有上百年的歷史。目 前既是忠縣的交通要道，亦是商業(yè)貿(mào)易中心，位置優(yōu)越、交通便利、人 財(cái)兩旺，享有忠縣“第一商圈”的美譽(yù)。(2) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)“三峽風(fēng)時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)” 24層，由4層裙樓和1座塔樓及中央商業(yè)街組成，總建筑面積約為：30000M2o其中：負(fù)一層：約1500 M2;商業(yè)裙樓為4層：約7500M2;中央商業(yè)街：約1800 M2;寫(xiě)字樓為5層；住宅樓為15層。配套：住宅電梯2部；IF2F: 4

4、部扶手電梯；1部貨梯；3組消防步梯。“三峽風(fēng)時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)”座落在北山路（商業(yè)旺街）中段，與中心廣場(chǎng)隔街相望，處于忠縣商業(yè)核心地帶，可謂“忠縣的都心”?！叭龒{風(fēng)時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)”座落在忠縣商業(yè)龍頭位置上，福靈地氣,物華天寶，可謂真正的風(fēng)水寶地，絕版地塊，也是忠縣傳統(tǒng)的商業(yè)旺 區(qū)，每日有上萬(wàn)的人流量，輻射12萬(wàn)人口的消費(fèi)支撐，商業(yè)吸引力與發(fā) 展?jié)摿薮?。“三峽風(fēng)時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)”地處忠縣商業(yè)中心，是忠縣名副其實(shí)的CED中心，農(nóng)行、建行、商業(yè)行等環(huán)繞周圍，繁華鼎盛，被商家視為一聚財(cái)寶地。（1）優(yōu)點(diǎn)（賣點(diǎn)）探忠縣商業(yè)“第一商圈”。在人流、物流、配套三元素上已具備。探新規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的升值空間的提升。主力品牌商家

5、入駐。根據(jù)主力品牌商家的準(zhǔn)確入駐情況確定。探定位準(zhǔn)。商圈中獨(dú)特定位一一集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)為一休的“一站式”綜合性購(gòu)物中心。探價(jià)格優(yōu)勢(shì)。低價(jià)格、高回報(bào)、升值潛力大。探實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。采取“返租”形式，確保投資客戶的利益。(2) 劣勢(shì)探人們對(duì)“產(chǎn)權(quán)式商鋪”認(rèn)識(shí)不夠。探人們受傳統(tǒng)商業(yè)模式影響較深，還是期望以獨(dú)立門(mén)面岀現(xiàn)，未能 清楚地意識(shí)到商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)管理的優(yōu)勢(shì)。開(kāi)發(fā)商：重慶三峽風(fēng)企業(yè)集團(tuán)巨龍房產(chǎn)公司承建商：重慶建工集團(tuán)1.“三峽風(fēng)時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)”項(xiàng)目定位依據(jù)調(diào)查分析(1)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的調(diào)查及分析主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的調(diào)査及分析名稱地址銷轉(zhuǎn))(元/商業(yè)形態(tài)東坡商城新北山路未7500普街獨(dú)立門(mén)1樂(lè)聲商城北山路

6、已1000060商場(chǎng)1港口商業(yè)城新北山路未5000產(chǎn)權(quán)式鋪面華怡廣場(chǎng)州屏山路3000-4000嚅整1F商場(chǎng)內(nèi)鋪面已10002F獨(dú)立門(mén)面川東商業(yè)城北山路未昔普街獨(dú)立未3000-1F3000p2F從忠縣在售物業(yè)和正在招商的商場(chǎng)來(lái)看，忠縣目前的商業(yè)物業(yè)正處在一個(gè)銷售上的相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)。樂(lè)聲商城招商已完成，其主營(yíng)家電，定位與本項(xiàng)目完全不同；東城商城作為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，其價(jià)格和定位均不構(gòu)成威 脅；而港口商業(yè)城和華怡廣場(chǎng)在招商中均未找到適合的思路，商場(chǎng)都未能 形成；只有川東商業(yè)城與本項(xiàng)目在同期進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。(2) 忠縣商圈狀況忠縣通過(guò)舊城改造和新區(qū)發(fā)展，逐步形成了四橫四縱三點(diǎn)的商業(yè)網(wǎng) 絡(luò)。四橫：北山路新北山路、州屏路

7、、健康路、人民路四縱：北山支路、北門(mén)路、體育路、十字街三點(diǎn)：忠縣汽車站、人民廣場(chǎng)、華怡廣場(chǎng)縣城內(nèi)幾個(gè)大商場(chǎng)都分布在北山路，其余大多是臨街的獨(dú)立商鋪。(3) 商業(yè)現(xiàn)狀百貨商場(chǎng)：(1) 重百忠縣分店：兩層商場(chǎng)，1F主營(yíng)化妝品、鞋帽、家電等；2F主營(yíng)服裝、床上用品；主要以中低檔商品為主。(2) 胡燃商行：三層商場(chǎng)，-1F為超市；1F主營(yíng)化妝品、鞋帽、家 電等；2F主營(yíng)服裝、床上用品；主要以中低檔商品為主。(3) 中天百貨：一層商場(chǎng)，主營(yíng)服裝，主要以中低檔商品為主。(4) 沙坪壩百貨忠縣超市：規(guī)模較小，品種不多，主要以中低檔商 品為主。專賣店：在忠縣開(kāi)設(shè)的專賣店主要以臨街門(mén)面的形式出現(xiàn)，例如佐丹奴、美

8、特 斯邦威、以純、夢(mèng)特嬌、鱷魚(yú)恤、金盾、柴牌等，但此類專賣店規(guī)模不 大、檔次不高。超市連鎖店：名煙名酒莊、涪陵新大興超市規(guī)模不大，貨物品種不多。餐飲：忠縣火鍋店較多，德莊、天源、龍湖鴨腸王等名火鍋都在忠縣設(shè)立了 分店，但忠縣較高檔的中餐館屈指可數(shù)。忠縣娛樂(lè)設(shè)施較為單調(diào)，主要以洗腳城為主，缺乏大型的娛樂(lè)場(chǎng)所，比如歌城、迪吧，也缺乏西餐咖啡廳和酒吧等休閑場(chǎng)所。 臨街獨(dú)立鋪面租金（按使用面積計(jì)算）最低租金最高租金平均租金北山路約35元/平方100元/平方67兀/平方左右北山支路約33元/平方90元/平方60兀/平方左右休育路約28元/平方80元/平方54兀/平方左右人民廣場(chǎng)約42元/平方83元/平方

9、56兀/平方左右十字街約52元/平方120元/平方76兀/平方左右新北山路約45元/平方67元/平方54兀/平方左右人民路約20元/平方50元/平方36兀/平方左右相關(guān)結(jié)論:通過(guò)對(duì)周邊主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的調(diào)查，我們看到這些商場(chǎng)自身經(jīng)營(yíng)都存在著各方面的問(wèn)題，樓層分布、商品組合、購(gòu)物環(huán)境、商 品質(zhì)量等都與現(xiàn)代商業(yè)、消費(fèi)存在較大的差異。所以朝著現(xiàn)代 消費(fèi)者的消費(fèi)要求靠攏將是必行之路，了解消費(fèi)者的消費(fèi)需 求、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)態(tài)度、消費(fèi)愛(ài)好，投其所好，采取相應(yīng)的 市場(chǎng)策略，找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，對(duì)相應(yīng)的環(huán)節(jié)采取相應(yīng)的對(duì)策，形 成特色化、差異化的經(jīng)營(yíng)，其市場(chǎng)前景是巨大的。綜上所述，百貨商場(chǎng)、專賣店、超市連鎖店等業(yè)態(tài)全面豐

10、富了忠縣 的零售業(yè)態(tài)，但忠縣當(dāng)前商場(chǎng)的購(gòu)物環(huán)境和商品檔次、質(zhì)it并不讓人們滿 意，加之缺乏中高檔的商品，所以會(huì)出現(xiàn)忠縣人們驅(qū)車到重慶購(gòu)物消費(fèi)的 現(xiàn)象也就不足為怪了，這樣對(duì)本項(xiàng)目的定位依據(jù)何在，接下來(lái)就應(yīng)該比校明確了。2 . 1 .1業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高，商品零售類別和結(jié)構(gòu)也發(fā)生了 新的變化：流行服飾、家居裝飾用品及家用電器成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，消費(fèi)者文化需求提高，娛樂(lè)類、休閑、運(yùn)動(dòng)、文體用品類零售額不斷上升。消 費(fèi)心理個(gè)性化、品牌化、時(shí)尚化、流行化等趨勢(shì)日益明顯，商家必須為消 費(fèi)者提供商品定位準(zhǔn)確的特色經(jīng)營(yíng)和專業(yè)服務(wù)。未來(lái)商場(chǎng)的發(fā)展方向?qū)⑹?市場(chǎng)定位鮮明，經(jīng)營(yíng)主題突

11、出，以獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)管理 方式吸引消費(fèi)者，這樣才能在商業(yè)領(lǐng)域里立于不敗之地，擁有強(qiáng)大的市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)力和生命力，并獲取最終的商業(yè)利潤(rùn)，體現(xiàn)商場(chǎng)自身應(yīng)有的價(jià)值。消費(fèi)群體需求分析顯示：在我國(guó)，目前消費(fèi)者的文化層次和生活素質(zhì) 越來(lái)越高，中等收入階層人口和家庭數(shù)量日益增多，城市人口密度增加較 快，伴隨著國(guó)家對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需、鼓勵(lì)居民消費(fèi)的各項(xiàng)政策逐步實(shí)施，消費(fèi)者 假日消費(fèi)能力的不斷增強(qiáng)，相應(yīng)的旅游消費(fèi)群體也得到進(jìn)一步擴(kuò)展，市場(chǎng)對(duì)于定位在中高檔的流行、休閑服飾主題商場(chǎng)的需求將日益增加。消費(fèi)者 在面對(duì)琳瑯滿目的商品和繁多的廣告時(shí)，其選購(gòu)所需商品難度也大為增 加，從而對(duì)能為消費(fèi)者提供種類齊全的專類、特

12、色商品、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、舒 適的購(gòu)物環(huán)境的購(gòu)物場(chǎng)所產(chǎn)生較大的需求。同時(shí)，消費(fèi)者在生活節(jié)奏加 快、城市區(qū)域化擴(kuò)大和城市交通日益堵塞的情況下，極其需要縮短購(gòu)物時(shí) 間，提高采購(gòu)效率，因而能為消費(fèi)者提供休閑式購(gòu)物環(huán)境的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)也普 遍的受到廣大消費(fèi)者的青睞。就目前忠縣內(nèi)的商業(yè)分布狀況來(lái)看，已初步形成了以百貨商場(chǎng)為主， 超市、專賣店為輔的業(yè)態(tài)多樣的商業(yè)格局，在一定程度上滿足了一部分市 民的購(gòu)物需求，從商業(yè)的層次、行業(yè)、規(guī)模、環(huán)境來(lái)看相對(duì)滯后，基本上 還停留在傳統(tǒng)、常規(guī)層面上，缺乏競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。從城市的整體商業(yè)格局和零 售商業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度，以及忠縣零售商品消費(fèi)市場(chǎng)的容量來(lái)看，目前忠 縣城區(qū)內(nèi)還缺乏一家集購(gòu)物、休

13、閑、餐飲和娛樂(lè)于一體的具有綜合特色的 休閑購(gòu)物商場(chǎng)，以滿足更多的消費(fèi)者日益增長(zhǎng)和特色的消費(fèi)需求，并填補(bǔ) 市場(chǎng)的空白點(diǎn)。結(jié)論:綜合根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)模、地理位置、人口密度和發(fā)展商的實(shí) 力、性質(zhì)，以及目前忠縣的商業(yè)零售業(yè)態(tài)仍然是以百貨商場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位 的格局，建議本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位為：特色型休閑、流行、時(shí)尚主題商場(chǎng)主題商場(chǎng)內(nèi)以各種特色服飾主題店為主，女口：店中店、專業(yè)店鋪、專 賣店等各種功能的業(yè)態(tài)組合，加以引進(jìn)餐飲、娛樂(lè)等配套功能，突出商場(chǎng) 購(gòu)物休閑、時(shí)尚天地、文化娛樂(lè)、餐飲服務(wù)功能。本項(xiàng)目主要面對(duì)消費(fèi)客層為年輕、大眾消費(fèi)者，同時(shí)努力爭(zhēng)取中等收 入階層，吸引高收入階層，最大限度地爭(zhēng)取客源，其年青人、成年人

14、至白 領(lǐng)人士皆是目標(biāo)顧客群。此種定位突出了流行、時(shí)尚、休閑服飾、主題 店，價(jià)格平、服務(wù)優(yōu)的經(jīng)營(yíng)特色，同時(shí)也具備了現(xiàn)代時(shí)尚、流行集中化、 特色化、文化性強(qiáng)的特點(diǎn)，是集休閑、購(gòu)物、飲食、旅游、娛樂(lè)于一體的 特色購(gòu)物商城，代表了國(guó)內(nèi)沿海乃至國(guó)際零售業(yè)發(fā)展方向的休閑、運(yùn)動(dòng)、 流行經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)趨勢(shì)，其發(fā)展?jié)摿εc市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力是極具優(yōu)勢(shì)性的。2.1 .2業(yè)種定位本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為特色型休閑、流行、時(shí)尚主題商場(chǎng)，結(jié)合集休 閑、購(gòu)物、飲食、旅游、娛樂(lè)于一體的特色，本項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)置的業(yè)種將包含 各種流行、時(shí)尚、休閑的服飾品種，以期達(dá)到商場(chǎng)“特色、獨(dú)有”的效 果，滿足獨(dú)特年齡階層、不同性別的消費(fèi)者的購(gòu)物需求，營(yíng)造良好的購(gòu)物

15、環(huán)境和功能，以達(dá)到預(yù)期的效果； 本項(xiàng)目業(yè)種可以分為以下幾大類:A、服裝類：男女休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝、時(shí)尚服裝等；B、鞋類及皮具類：男女流行鞋、皮具、箱包等；C、飾品類：頭飾品、金銀首飾、流行配飾、圍巾、精品眼鏡等；D、化妝品類：彩妝類、護(hù)膚用品、美容保健品等；E、用品類：日用品、文具、玩具、禮品等；F、餐飲類：西餐、中餐、咖啡廳等；G、娛樂(lè)類：歌城、迪吧、酒吧等21 .3經(jīng)營(yíng)定位由于發(fā)展商是專業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)商業(yè)運(yùn)作方面缺乏相關(guān) 經(jīng)驗(yàn)，所以，我們建議本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商不直接進(jìn)行零售經(jīng)營(yíng)管理，將場(chǎng) 地銷售或者出租給專業(yè)的零售商，包括專賣店，主題專業(yè)店、精品 店、餐飲店、娛樂(lè)業(yè)等，然后聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)、物

16、業(yè)借理公司對(duì)商場(chǎng) 進(jìn)行商業(yè)及物業(yè)管理進(jìn)行顧問(wèn)，實(shí)行商場(chǎng)的所有者、管理者與經(jīng)營(yíng)者 分離，使得各方面的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，既可以保證和提高商場(chǎng)的管理水平， 又可以使商場(chǎng)以一個(gè)統(tǒng)一的社會(huì)形象面對(duì)消費(fèi)者，同時(shí)由于商場(chǎng)內(nèi)的 各種零售商分別經(jīng)營(yíng)自己的產(chǎn)品，可以充分展示獨(dú)特的品牌形象和經(jīng) 營(yíng)風(fēng)格。2. 1 .4風(fēng)格定位社會(huì)發(fā)展到今天，已經(jīng)完全徹底打破了地區(qū)與地區(qū)之間、國(guó)家與國(guó)家 之間、民族與民族之間的隔閡，文化信息交流的擴(kuò)大化無(wú)時(shí)無(wú)刻不在改變 著人們的思想觀念和行為習(xí)慣，針對(duì)商業(yè)而言，其最明顯的結(jié)果就是人們 的需求正迅速地由原本較為單一直接的物資需求向多元化、集約化的物質(zhì) 精神雙重需求轉(zhuǎn)變，即在特定的時(shí)間段內(nèi)要同時(shí)滿

17、足人們物質(zhì)與精神需 求。因此，注重感受、注重體驗(yàn)、注重人們購(gòu)物行為與情感交流的商場(chǎng)是 未來(lái)發(fā)展的必然趨勢(shì)。同時(shí)，現(xiàn)代商業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，已不再局限于某個(gè)區(qū) 域的商場(chǎng)，而是表現(xiàn)為商業(yè)中心之間、商業(yè)街之間的競(jìng)爭(zhēng)，這種競(jìng)爭(zhēng)從根 本上也是區(qū)域間整體商業(yè)優(yōu)勢(shì)的對(duì)比與抗衡。由于目前流行時(shí)尚、休閑服飾商場(chǎng)作為一種新型商業(yè)模式得到越來(lái)越 多商界人士和消費(fèi)者認(rèn)同，一股大興土木興建商場(chǎng)或?qū)⒃虉?chǎng)改建的浪潮 也正席卷全國(guó)各大城市。廣州”時(shí)尚天地”去年?duì)I業(yè)額上億元，以及新崛 起的上海、北京、重慶休閑、運(yùn)動(dòng)主題店去年?duì)I業(yè)額也有大突破的示范效 應(yīng)，使越來(lái)越多的商場(chǎng)向特色化、流行化的方向發(fā)展，希望在其他地段、 其他地區(qū)COPY

18、個(gè)“運(yùn)動(dòng)100”、“休閑頻道”、”時(shí)尚天地”。然 而，這股同質(zhì)化復(fù)制的浪潮也受到質(zhì)疑。因?yàn)?，隨著如今信息化的高速發(fā) 展，人們交流溝通已異常的方便，視野也變得非常開(kāi)闊，對(duì)于外界事物的 發(fā)展變化接受認(rèn)知程度很高，照搬照抄的運(yùn)作已經(jīng)顯得落后甚至是可笑。 現(xiàn)今，商場(chǎng)的發(fā)展已步入主題化時(shí)代，主題特色商場(chǎng)必須符合區(qū)域特色。 特色主題商場(chǎng)模式，把現(xiàn)代商場(chǎng)的發(fā)展帶入一個(gè)主題化、休閑化及倡導(dǎo)特 色服務(wù)的時(shí)代。有鑒于此，并結(jié)合本項(xiàng)目獨(dú)特的內(nèi)外型結(jié)構(gòu)，建議本項(xiàng)目 的風(fēng)格定位為：休閑、流行、時(shí)尚的主題購(gòu)物中心原因如下：(1) 本項(xiàng)目的休閑、流行、時(shí)尚風(fēng)格定位在忠縣屬于首家，其理念具備 很高的市場(chǎng)前瞻性，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)；

19、(2) 本項(xiàng)目所處的商圈位于忠縣最旺商業(yè)圈，該區(qū)域目前商業(yè)氛圍濃， 區(qū)域內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多，這對(duì)于本項(xiàng)目的發(fā)展帶來(lái)較大的阻礙，所以本項(xiàng)目的 定位是否新穎、是否具備特色化，是能否吸引消費(fèi)者的首要因素；(3) 休閑、流行購(gòu)物符合還正在興起的假日、年輕時(shí)尚者、旅游者消費(fèi) 的概念，倡導(dǎo)時(shí)尚、個(gè)性、休閑、健康的生活方式。2. 1.5形象定位本項(xiàng)目在采用符合國(guó)際、國(guó)內(nèi)流行的先進(jìn)商業(yè)定位的前提下，還需要 考慮城市實(shí)際的消費(fèi)力狀況，目前忠縣的總體消費(fèi)力還比較低下，消費(fèi)者 的消費(fèi)意識(shí)也比較薄弱，本項(xiàng)目所針對(duì)的主力消費(fèi)者應(yīng)該是本地的年輕消 費(fèi)群體。所以，應(yīng)該針對(duì)本市的實(shí)際情況，確定本項(xiàng)目在廣大市民心目中 的形象定位。本

20、項(xiàng)目所營(yíng)造的應(yīng)該是這樣一種景象：項(xiàng)目整體外立面設(shè)計(jì)獨(dú)特、色 彩艷麗、燈光明亮，步入商場(chǎng)后，你將看到的是商場(chǎng)內(nèi)獨(dú)特的流行、時(shí) 尚、休閑風(fēng)格裝修，各處都點(diǎn)綴有時(shí)尚風(fēng)格小景觀，商場(chǎng)商品種類獨(dú)特， 物美價(jià)廉，店鋪裝修時(shí)尚，商品價(jià)格適中，吃喝玩樂(lè)一應(yīng)俱全。集購(gòu)物、 休閑、旅游、飲食、娛樂(lè)為一體，處處充滿時(shí)尚流行的氣息。所以，本項(xiàng)目的形象定位為：時(shí)尚的裝修特色的商品適中的價(jià)格“三峽風(fēng)時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)”作為高中檔的大型購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)餐飲 于一體的大都會(huì)，在價(jià)格定位上應(yīng)遵循客觀的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，亦可采取酒會(huì)的 形式召集業(yè)主征求意見(jiàn)的方式進(jìn)行。在具體實(shí)施過(guò)程中以實(shí)際的招商鋪 位，區(qū)域優(yōu)勢(shì)及購(gòu)物廣場(chǎng)周邊鋪位均價(jià)為參考定位

21、價(jià)格，因此價(jià)格應(yīng)設(shè)定 在 元與 元之間。項(xiàng)目規(guī)劃建議一個(gè)商場(chǎng)在一定程度上可以體現(xiàn)一個(gè)小的商業(yè)環(huán)境，如果加上政府 對(duì)商場(chǎng)發(fā)展的協(xié)調(diào)和引導(dǎo)，往往都會(huì)成為城市的一道亮麗風(fēng)景線。商場(chǎng)所 體現(xiàn)的是一種消費(fèi)文化，既然是文化，就需要有與文化相對(duì)應(yīng)的內(nèi)涵。比 如景觀設(shè)計(jì)、藝術(shù)塑造等等，這都是商場(chǎng)與其它業(yè)態(tài)的區(qū)別。商場(chǎng)是兼具 購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)及文化等人性化空間的提供者，并與原有的商業(yè)具有互 補(bǔ)、并存的特征。具體的表現(xiàn)是關(guān)注購(gòu)物者的喜好，具有特色相對(duì)定向的 功能。由于商圈內(nèi)居民生活空間與消費(fèi)需求的結(jié)合，商場(chǎng)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)與 功能的提供，均能注重人性化的需求。未來(lái)商場(chǎng)的發(fā)展方向?qū)⑹鞘袌?chǎng)定位 鮮明，經(jīng)營(yíng)主題突出，并以獨(dú)

22、特的經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)管理方式吸 引消費(fèi)者。3.1項(xiàng)目業(yè)楓劃 廿31項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃3. 1. 1業(yè)態(tài)組合依據(jù)“三峽風(fēng)時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)”業(yè)態(tài)定位為：特色型休閑、流行、時(shí) 尚主題商場(chǎng)商場(chǎng)，并結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，將對(duì)“三峽風(fēng)時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)”的業(yè)態(tài)作如下規(guī)劃組合建議：“三峽風(fēng)時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)”的體量共計(jì) 地上四層，根據(jù)商場(chǎng)的形狀劃分為四個(gè)區(qū)域，為了使每個(gè)區(qū)域具有不同的 經(jīng)營(yíng)特色，建議納入不同主題內(nèi)容，以及相關(guān)的零售業(yè)態(tài)，營(yíng)造四個(gè)經(jīng)營(yíng) 范圍和消費(fèi)對(duì)象不同的主題區(qū)，即：“主題店區(qū)”、“時(shí)尚天地區(qū)”、“休閑娛樂(lè)區(qū)”、“特色餐飲區(qū)”，這樣整體商場(chǎng)可以形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，各具特色，吸引不同消費(fèi)人群，確保商場(chǎng)旺盛的人流:。各

23、主題館內(nèi)業(yè)態(tài)主要以專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)為主，輔以個(gè)體商家、特色商品專賣等配3.2.1業(yè)種組合32業(yè)種規(guī)劃套業(yè)態(tài)。2F時(shí)尚天地區(qū)流行時(shí)尚服飾3F特色餐飲區(qū)1特色中餐、西餐咖啡等4F休閑娛樂(lè)區(qū)酒吧歌城等備注If|主題店區(qū)|皮具、飾品、化妝品、流行表店、精品店等樓層主題E322商品結(jié)構(gòu)樓層商品檔次一樓(1F)中檔價(jià)位商品占80%,高檔價(jià)位商品占20%,商品具有一定品 牌度，屬于正規(guī)廠商生產(chǎn)，適應(yīng)相應(yīng)的中檔消費(fèi)群體；二樓(2F)商品以中高檔為主，具有流行、時(shí)尚的年輕一簇適用品，另輔以 部分中高檔品牌商品，主要集中在飾品類商品上；三樓(3F)特色餐飲；四樓(4F)娛樂(lè)設(shè)施，主要體現(xiàn)參與性與休閑特色；

24、(1) 商場(chǎng)主題風(fēng)格體現(xiàn)為了更好的體現(xiàn)逛商場(chǎng)即是逛街的休閑概念，提供一種全新的購(gòu)物環(huán)境和購(gòu)物理念，建議在商場(chǎng)的西面、南面綠化帶內(nèi)側(cè)塑造一些代表休閑、 時(shí)尚的小景觀、休閑椅，使人流與商場(chǎng)更具有情趣性和時(shí)尚、休閑性。比如在顧客休息區(qū)可以營(yíng)造一種陽(yáng)光、五彩、陽(yáng)光傘的氛圍和景觀，休息座椅做成彩色、流行花紋，置身于其中，使顧客能夠得到身體和精神 的徹底放松；在商場(chǎng)內(nèi)的死角位置可以養(yǎng)殖魚(yú)和假景綠化，增加商場(chǎng)的趣 味性和觀賞性，同時(shí)可以吸引大量的人流；也可以利用較小的空間制作一些人文的雕塑，讓商場(chǎng)更具有一種文化氣息。如此情景交融、功能完善的 商場(chǎng)，打破了商業(yè)、娛樂(lè)、旅游之間的界限，無(wú)論是商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者還是普

25、通購(gòu)物的消費(fèi)者，都能在這里感受到不一樣的樂(lè)趣和體驗(yàn)，真正領(lǐng)略到休 閑、流行的神韻。(2) 商場(chǎng)色彩設(shè)計(jì)商場(chǎng)的色彩將對(duì)顧客的心情產(chǎn)生一定影響，不同的色彩及其色調(diào)組合 會(huì)使人們產(chǎn)生不同的心理感受。在購(gòu)物環(huán)境設(shè)計(jì)時(shí)，采用彩色，象征時(shí) 尚、流行。以五彩色為基調(diào)布置，給人以流行、時(shí)尚明快之感，使人充滿 年輕感。使用色彩還可以改變顧客的視覺(jué)形象，彌補(bǔ)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所缺陷。如將 天花板涂成淺藍(lán)色，會(huì)給人一種高大的感覺(jué)，將商場(chǎng)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所墻壁兩端的 顏色涂得漸漸淺下去，給人一種遼闊的感覺(jué)。一段時(shí)間變換一次商場(chǎng)的色 彩，會(huì)使顧客感到有新奇感。色彩對(duì)于商場(chǎng)環(huán)境布局和形象塑造影響很 大，為使?fàn)I業(yè)場(chǎng)所色調(diào)達(dá)到優(yōu)美、和諧的視覺(jué)效果

26、。必須對(duì)商場(chǎng)各個(gè)部位 如地面、天花板、墻壁、柱面、貨架、柜臺(tái)、樓梯、窗戶、門(mén)等以及售貨 員的服裝設(shè)計(jì)出相應(yīng)的色調(diào)。(3) 商場(chǎng)入口顯而易見(jiàn)，商場(chǎng)大門(mén)的作用是誘導(dǎo)人們的視線，并產(chǎn)生興趣，激發(fā) 想進(jìn)去看一看的參與意識(shí)，怎么進(jìn)去、從哪進(jìn)去，就需要正確的導(dǎo)入，告 訴顧客，使顧客一目了然。所以在商場(chǎng)設(shè)計(jì)中，顧客進(jìn)門(mén)的設(shè)計(jì)是重要一 環(huán)。將商場(chǎng)正門(mén)安放在商場(chǎng)哪一位置，開(kāi)多大的口方便消費(fèi)者由不同的位 置自由出入，這要根據(jù)項(xiàng)目所處位置的具體人流情況而定。從商業(yè)觀點(diǎn)來(lái) 看，正門(mén)應(yīng)當(dāng)是開(kāi)放性，俗話講“開(kāi)門(mén)迎客”便是此道理。不要讓顧客產(chǎn) 生“幽閉”、“陰暗”等不良心理，從而拒客于門(mén)外。曾經(jīng)有商場(chǎng)的大 門(mén)設(shè)計(jì)和修建得非

27、常氣派，可是開(kāi)業(yè)后卻讓顧客不知怎么進(jìn)入，而是一直 將商場(chǎng)的側(cè)門(mén)作為大門(mén)進(jìn)入。因此明快、通暢、具有呼應(yīng)效果的門(mén)廓才是 最佳設(shè)計(jì)。大門(mén)的設(shè)計(jì)，還應(yīng)考慮大門(mén)前面是否平坦，是水平還是斜邊， 是否與周邊的建筑物或情景設(shè)計(jì)有融會(huì)貫通的關(guān)聯(lián)。本項(xiàng)目西面、南面的 玻璃盡量要求商家開(kāi)成玻璃門(mén)。(4) 櫥窗設(shè)計(jì)在現(xiàn)代商業(yè)活動(dòng)中，櫥窗既是一種重要的廣告形式，也是裝飾商場(chǎng)店 面的重要手段，一個(gè)構(gòu)思新穎、主題鮮明、風(fēng)格獨(dú)特、手法脫俗、裝飾美 觀、色調(diào)和諧的商店櫥窗，與整個(gè)商店建筑結(jié)構(gòu)和內(nèi)外環(huán)境構(gòu)成的主體畫(huà) 面能起美化商場(chǎng)和市容的作用。當(dāng)潛在顧客路經(jīng)商場(chǎng)前，櫥窗中的展示應(yīng) 成為最有力的視覺(jué)凝聚點(diǎn)，以贏得顧客的注意。因此，

28、商品的陳列技巧和 展示設(shè)計(jì)獨(dú)具匠心，對(duì)取得這種效果是至關(guān)重要的，在櫥窗設(shè)計(jì)方面先決 定櫥窗的尺寸、大小、位置、數(shù)量，然后整個(gè)設(shè)計(jì)一定要考慮商場(chǎng)的風(fēng)格 和特色，尋找構(gòu)思主題，有效刺激顧客的購(gòu)買欲望；應(yīng)注意櫥窗的中心線 最好能與顧客的視平線相等，使整個(gè)櫥窗內(nèi)所陳列的商品都在顧客視野 中。而且還要考慮防塵、防熱、防淋、防曬、防風(fēng)、防盜等；櫥窗建筑設(shè) 計(jì)規(guī)模應(yīng)與商場(chǎng)的整體規(guī)模相適應(yīng)。(5) 商場(chǎng)面積分配商場(chǎng)的場(chǎng)地面積可分為營(yíng)業(yè)面積、附屬面積二部分，各部分面積 劃分的比例應(yīng)視商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、顧客流量、經(jīng)營(yíng)方位規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)特 色等因素而定，合理分配商場(chǎng)這兩部分面積，保證商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的順利是 至關(guān)重要的。 營(yíng)業(yè)面

29、積：包括商品陳列、銷售商品面積、顧客占有面積(包括顧客更衣室、服務(wù)設(shè)施、通道、樓梯、電梯、衛(wèi) 生間面積等)。 附屬面積：包括辦公室、休息室、員工更衣室、內(nèi)部人員專用通道、餐廳、存物處、樓梯、設(shè)備房等。根據(jù)上述細(xì)分，一般來(lái)說(shuō)，大型商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)面積應(yīng)占商場(chǎng)總面積的85% (銷售面積占75%,共享:面積占10%),附屬面積占15%左右, 而且設(shè)備房盡量設(shè)計(jì)在商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積以外隱蔽處，不至于在設(shè)計(jì)和視角上 造成障礙。(6) 燈光、照明設(shè)計(jì)照明在商業(yè)環(huán)境中是必不可少的，它不僅可以創(chuàng)造出多彩的商業(yè)環(huán)境，同時(shí)也可顯示出商品的特點(diǎn)。商業(yè)環(huán)境照明一般可分為自然采光和人 工照明兩種，但自然光因其光色較固定，無(wú)法滿足商

30、業(yè)環(huán)境照明的較高要 求。為此，在商業(yè)環(huán)境照明中較多使用人工照明?？臻g照明是整個(gè)賣場(chǎng)最 重的一部份。照明可說(shuō)是襯托商品價(jià)值與店鋪定位的手段，我們常常談到 的光源，它大概可分為以下幾項(xiàng)要素：光效率、演色性(忠實(shí)度)、色溫 (K值)、照度(Lux值)和壽命?；谡w的利益關(guān)系和整個(gè)賣場(chǎng)的氣 氛，光源的選擇十分重要。商業(yè)環(huán)境的照度設(shè)計(jì)，一方面要充分表現(xiàn)商業(yè) 環(huán)境的氣氛和商品的真實(shí)性，另一方面要適應(yīng)人們的心理效應(yīng)。(7) 消費(fèi)指引設(shè)計(jì)由于商場(chǎng)面積不大，加之各種標(biāo)示設(shè)計(jì)不合理或不到位，可以經(jīng)?？?到顧客在商場(chǎng)內(nèi)亂撞。所以商場(chǎng)內(nèi)明確、醒目的標(biāo)志代表商場(chǎng)服務(wù)的檔 次，消費(fèi)指引的設(shè)計(jì)也應(yīng)該符合商場(chǎng)主題風(fēng)格的變化

31、和一種人性化的體 現(xiàn)，而且一定要醒目，讓顧客可以隨時(shí)看到。消費(fèi)指引包括：收銀臺(tái)指 引、衛(wèi)生間指引、消防通道指引、電話指引、電梯指引、樓層簡(jiǎn)介、商場(chǎng) 平面圖等。(8) 電話設(shè)計(jì)為了給顧客提供方便，商場(chǎng)應(yīng)該提供磁卡電話和移動(dòng)電話充電器，每 層樓應(yīng)有12臺(tái)電話，可裝置在商場(chǎng)的墻面和柱面，同時(shí)為了商家的方 便應(yīng)在商鋪內(nèi)各裝一臺(tái)電話和POS系統(tǒng)。(9) 衛(wèi)生間設(shè)計(jì)現(xiàn)代化商場(chǎng)的設(shè)計(jì)應(yīng)該在每一個(gè)細(xì)節(jié)上都有特色，衛(wèi)生間已成為商場(chǎng) 必不可少的一個(gè)公共設(shè)施。所以在設(shè)計(jì)方面也應(yīng)突出商場(chǎng)的風(fēng)格。由于顧 客和員工都較多，應(yīng)盡量將顧客衛(wèi)生間和員工衛(wèi)生間劃分開(kāi)，衛(wèi)生間的面 積應(yīng)該盡量大一些，單位蹲位在5-8個(gè)左右，采用蹲位

32、式便池，提供一定 面積化妝和穿衣鏡，有洗手池、洗手液、風(fēng)干機(jī)提供并且始終保持衛(wèi)生間 的清潔。(10) 店鋪門(mén)面設(shè)計(jì)為了進(jìn)一步統(tǒng)一實(shí)施商場(chǎng)的風(fēng)格裝修，其中包括商場(chǎng)公共部分天、 地、通道及商場(chǎng)其它公共部分，以保證商場(chǎng)大環(huán)境的統(tǒng)一性，但同時(shí)考慮 商場(chǎng)內(nèi)各商家的業(yè)態(tài)、風(fēng)格、形象的獨(dú)立性，故應(yīng)該保留“店中店”門(mén)頭 部分不做設(shè)計(jì)和裝修，在確保大環(huán)境統(tǒng)一的前提下，尋求個(gè)性的張揚(yáng)。(11) 室內(nèi)廣告位的設(shè)計(jì)商場(chǎng)內(nèi)的合理的廣告位，可以起到畫(huà)龍點(diǎn)睛的作用，可以代表商場(chǎng)內(nèi) 商品的最新信息，增加場(chǎng)內(nèi)的商業(yè)氛圍，同時(shí)給顧客耳目一新的感覺(jué)。但 場(chǎng)內(nèi)廣告位應(yīng)設(shè)計(jì)合理、尺寸適應(yīng)，一般設(shè)計(jì)在商場(chǎng)內(nèi)開(kāi)闊的墻壁上、電 扶梯墻壁上、

33、轎箱電梯的墻面、商場(chǎng)的柱子上等位置。(12) 商場(chǎng)外部環(huán)境設(shè)計(jì)建議戶外廣告位建議作為特定的商業(yè)環(huán)境，首要的功能應(yīng)該是：“引起人們的注目， 認(rèn)識(shí)并感知商業(yè)企業(yè)的存在”。為了吸引顧客，在商業(yè)環(huán)境中盡可能使用照明、廣告、標(biāo)志等宣傳形式，創(chuàng)造動(dòng)態(tài)效果，創(chuàng)造各具特性和個(gè)性的商 業(yè)標(biāo)志。商場(chǎng)戶外廣告與商場(chǎng)形象是緊密相聯(lián)系的，各種形式的商業(yè)標(biāo) 志、廣告、招牌等與建筑物一樣具有表現(xiàn)商業(yè)環(huán)境生命力和美觀的功能。所以，商場(chǎng)外立面大型的廣告宣傳位、亮麗的品牌廣告和宣傳畫(huà)可以增加 建筑物的商業(yè)氣氛，可以體現(xiàn)一種強(qiáng)烈的時(shí)尚和流行。商場(chǎng)大堂為了保證商場(chǎng)外部環(huán)境和商場(chǎng)入口的結(jié)合與美觀、通暢，利于吸 引人流進(jìn)入商場(chǎng)，建議商場(chǎng)入口大堂開(kāi)闊，同時(shí)運(yùn)用與商場(chǎng)主題定位的時(shí) 尚、流行特色進(jìn)行點(diǎn)綴。綠化:大堂的綠化帶面積不宜過(guò)大，而且不能阻礙商場(chǎng)大門(mén)的通道，加之商場(chǎng)面臨騎馬廊和步行街，綠化可以借助相輝映。所以，在商 場(chǎng)內(nèi)的綠化