淺議房地產(chǎn)場的救的必要性

1、為營造房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境， 意見規(guī)定，試行開發(fā)建設(shè)用地預申請制度，有序控制土地 供應量。 調(diào)整商品房預售許可審批條件， 取消對建設(shè)項目工程形象進度的審核。 提高審批效 率，縮短審批時間，在立項、規(guī)劃、用地、建設(shè)、產(chǎn)權(quán)辦理等環(huán)節(jié)推行主協(xié)辦工作制度，快 審快批，按時辦結(jié)。意見對購房者實施優(yōu)惠政策。凡個人購買市區(qū)內(nèi)住房的，可分情況給予按契補貼。 未繳存住房公積金貸款的，可經(jīng)擔保申請住房公積金貸款，夫妻雙方均正常繳存公積金的， 可以分別申請住房公積金貸款購買住房。凡在市區(qū)投資購買 70 平方米以上商品住房的，可 持房屋所有權(quán)證申請辦理本人及直系親屬的市區(qū)戶口。我市關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見 10

2、月 20 日至 2009 年 12 月 31 日實 施個人購房可享受 50 契稅補貼無公積金職工有擔保也可申請公積金貸款公積金貸款最高額度 40 萬元最長期限 30 年購買 70 平方米以上住房即可辦理市區(qū)戶口從今年 10 月 20 日起至 2009 年 12 月 31 日，個人購買二手住房、商品住房（含經(jīng)濟 適用住房）并按時全額繳納契稅的，按契稅額的 50 給予補貼；無公積金職工有擔保也可 申請公積金貸款。 為促進我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展， 增強投資和消費信心， 確保“三年大變樣” 順利進行， 推動全市經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展， 日前，市政府出臺關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā) 展的若干意見。進一步加大調(diào)控力

3、度（一）建立房地產(chǎn)聯(lián)席會議制度， 根據(jù)房地產(chǎn)和住宅建設(shè)中長期發(fā)展規(guī)劃， 科學制定房 地產(chǎn)開發(fā)年度計劃和土地供應計劃， 合理確定開發(fā)規(guī)模、 區(qū)域分布及結(jié)構(gòu)比例， 定期分析房 地產(chǎn)市場形勢， 協(xié)調(diào)解決影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重大問題， 確保政府對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控 與引導，促進全市房地產(chǎn)市場健康協(xié)調(diào)發(fā)展。（二）認真落實土地供應、項目規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)年度計劃，科學把握土地出讓節(jié)奏，控 制建設(shè)規(guī)模，保障房地產(chǎn)市場供需基本平衡。營造良好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境（三）自 2008 年 9 月 1 日起，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費實行減半征收。（四）對界定為歷史遺留問題的城中村和舊城改造項目、新開工的城中村改造村民回遷房項目，凡

4、符合城建收費減免政策的，可先辦理緩繳手續(xù)，再按程序辦理建設(shè)工程規(guī)劃許 可證（副本）和建筑工程施工許可證（副本）。（五）市區(qū)內(nèi)總建筑面積 5 萬平方米以上的住宅項目， 城建收費可先按應繳金額的 30 繳納，剩余部分在辦理房產(chǎn)初始登記之前一次繳清。（六）危陋住宅改造項目中拆除原面積部分，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。（七）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等稅種不得違反法律、 法規(guī) 提前收取。 凡涉及房地產(chǎn)開發(fā)應繳納的所有行政事業(yè)性收費均納入財政管理， 由市收費管理 部門一站式收取。（八）在城中村改造、 舊城改造和危陋住宅區(qū)拆遷改造中積極推行貨幣補償安置， 拆遷 補償費必須專戶存儲，?？顚Ｓ?/p>

5、，按時足額補償給被拆遷人。九） 對具備分宗條件的地塊， 積極探索“統(tǒng)一規(guī)劃、按功能切塊、捆綁出讓”的開發(fā) 模式。十） 試行開發(fā)建設(shè)用地預申請制度， 不定期向社會發(fā)布土地供應信息， 開發(fā)企業(yè)可根 據(jù)地塊情況向國土部門提出用地預申請，國土部門適時出讓土地，有序控制土地供應量。（十一） 對原一級開發(fā)企業(yè)參加競買公開出讓土地的， 試行以市財政部門認可的一級開 發(fā)成本抵頂土地出讓金或土地出讓保證金的辦法。（十二） 調(diào)整商品房預售許可審批條件， 在商品房預售許可中， 取消對建設(shè)項目工程形 象進度的審核，其他許可條件仍按原規(guī)定執(zhí)行。（十三） 積極探索定向建購的運作方式。 以出讓方式取得商品住宅建設(shè)用地及合法

6、建設(shè) 手續(xù)的開發(fā)企業(yè)， 可與有意組織本單位職工購買商品住房的單位進行定向建購。 定向建購要 求開發(fā)企業(yè)資質(zhì)和商品住房項目建設(shè)手續(xù)齊全， 組織購房的單位與指定銀行簽訂職工預付購 房款資金監(jiān)管協(xié)議， 開發(fā)企業(yè)持定向建購有關(guān)資料到市住房保障和房產(chǎn)管理部門備案后方可 實施。（十四）有關(guān)部門要樹立大局意識和服務觀念，按“統(tǒng)一受理、并聯(lián)審批、 限期辦結(jié)” 的要求，簡化辦事程序，提高審批效率，縮短審批時間，在立項、規(guī)劃、用地、建設(shè)、產(chǎn)權(quán) 辦理等環(huán)節(jié)推行主協(xié)辦工作制度，快審快批，按時辦結(jié)。（十五） 完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、 中介機構(gòu)和從業(yè)人員的誠信體系建設(shè)， 建立和完善企業(yè) 誠信檔案，嚴格評定標準和評定程序，詳細

7、記錄企業(yè)誠信行為，營造公開、公平、公正的市 場競爭環(huán)境，維護房地產(chǎn)市場秩序。個人購房可享受多項優(yōu)惠（十六）凡個人購買市區(qū)內(nèi)住房的， 可享受以下財政補貼：個人購買二手住房、商品住 房（含經(jīng)濟適用住房）并按時全額繳納契稅的，按契稅額的 50 給予補貼；城中村改造、 舊城改造和危陋住宅區(qū)改造中被拆遷人購買住房， 購房價格不超過土地、 房屋補償費、 安置 費的，免征契稅；超過部分按規(guī)定征收契稅，但對按時全額繳納契稅的，按契稅額的 50 給予補貼。（十七）對購買第一套商品住房 （含經(jīng)濟適用住房）申請住房公積金貸款的，首付房款 比例按 20 執(zhí)行。個人住房公積金貸款額度按最高40 萬元執(zhí)行，貸款最長期限按

8、 30 年執(zhí)行。對未繳存住房公積金貸款的購房人， 可由正常繳存住房公積金且未申請使用住房公積金 貸款的職工（不少于 2 人）擔保，申請住房公積金貸款。夫妻雙方均正常繳存公積金、符 合住房公積金貸款條件的，可以分別申請住房公積金貸款購買住房。（十八）凡在市區(qū)投資購買 70 平方米以上商品住房的，可持房屋所有權(quán)證申請辦 理本人及直系親屬的市區(qū)戶口。堅持正確的輿論導向（十九） 市住房保障和房產(chǎn)管理部門要加強房地產(chǎn)市場信息引導， 加強對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā) 展戰(zhàn)略和市場趨勢的分析研究， 成立房地產(chǎn)專業(yè)化研究機構(gòu)， 健全房地產(chǎn)市場預警預報機制， 完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、準確

9、、 及時發(fā)布市場信息。（二十）各新聞媒體要充分發(fā)揮輿論作用，客觀報道市場動態(tài)，正確評價市場形勢，引 導廣大居民形成正確的心理預期。 要嚴格執(zhí)行刊登商品房預售廣告宣傳的有關(guān)規(guī)定， 堅決杜 絕未經(jīng)預售許可違規(guī)刊登商品房預售廣告現(xiàn)象的發(fā)生。該意見適用于石家莊市建成區(qū)，各縣（市）、礦區(qū)可參照執(zhí)行。自 2008 年 10 月 20 日起施行，有效期至 2009 年 12 月 31 日。淺析政府救市對房地產(chǎn)市場的影響在全國各地紛紛出臺房地產(chǎn)市場救市新政策的熱潮中， 石家莊市市政府出臺 關(guān)于促進 房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見 中， 從加大調(diào)控力度、營造良好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境、實施購 房優(yōu)惠政策等多方面做出規(guī)定，

10、 力促我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。 各種政策針對開發(fā)商和購房者 均推出了相應的優(yōu)惠政策。 但是很多人對短期內(nèi)政府救市的效果， 產(chǎn)生懷疑。 改變目前的房 地產(chǎn)市場的低迷應該從投資環(huán)境、 資金市場、 房地產(chǎn)交易稅費、 有效的市場需求是主要的癥 結(jié)。一、良好的投資環(huán)境是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的根本保證 自從房地產(chǎn)行業(yè)被確定為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)地位以后， 房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)行業(yè)對政府 財政收入貢獻的確不容忽視， 房地產(chǎn)市場長期低迷， 對地方經(jīng)濟的造成的影響很大， 這也是 各地出手救市的初衷。1. 資金問題一直是開發(fā)項目運行中的難題， 配套建設(shè)費的減免和緩交為開發(fā)商解決一定 的資金負擔。 自 2008 年 9 月

11、1 日起， 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費實行減半征收； 對界定為歷史遺 留問題的城中村和舊城改造項目、 新開工的城中村改造村民回遷房項目， 凡符合城建收費減 免政策的，可先辦理緩繳手續(xù)，再按程序辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 （副本）和建筑工 程施工許可證 （副本）；市區(qū)內(nèi)總建筑面積 5 萬平方米以上的住宅項目，城建收費可先按 應繳金額的 30 繳納，剩余部分在辦理房產(chǎn)初始登記之前一次繳清；危陋住宅改造項目中 拆除原面積部分， 免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。 這些新政都為開發(fā)商項目運作初期資金減輕了 壓力。2.土地供應政策： 現(xiàn)行的基準地價和出讓土地的價格試行開發(fā)建設(shè)用地預申 請制度，不定期向社會發(fā)布土地供應信息，

12、開發(fā)企業(yè)可根據(jù)地塊情況向國土部門 提出用地預申請， 國土部門適時出讓土地， 有序控制土地供應量。 對原一級開發(fā) 企業(yè)參加競買公開出讓土地的， 試行以市財政部門認可的一級開發(fā)成本抵頂土地 出讓金或土地出讓保證金的辦法。房地產(chǎn)定價體系、提升購房信心是改變目前房地產(chǎn)現(xiàn)狀的有效途徑1.稅收優(yōu)惠政策對購房信心提升的效果分析意見中對于購房者（ 1）個人購房可享受 50 契稅補貼（ 2）4）購買 70 平方米以上住 房即可辦理市區(qū)戶口。（ 5 ）拆遷戶當購房價格不超過土地、房屋補償費、安置費的，免征 契稅；超過部分按規(guī)定征收契稅，但對按時全額繳納契稅的，按契稅額的50 給予補貼。10 月 17 日國務院常務

13、會議對第四季度經(jīng)濟工作做出布署：其中首次提到加大保障性住房 建設(shè)規(guī)模， 降低住房交易稅費， 支持居民購房。購房政策的優(yōu)惠， 只能表明國家隊住房消費 的鼓勵態(tài)度， 對于消費者利益的保護， 關(guān)鍵還是看到在消費者購房支出中的比例是否能真正 因消費者的震動。2.個人住房貸款優(yōu)惠的效果分析（1）存貸款利率下調(diào)的影響：經(jīng)濟學家易憲容認為：想通過央行降低利率來讓自住型 的購買者進入房地產(chǎn)市場， 恐怕還得有很長的時間， 恐怕利率下降這一點所起到的作用也十 分有限。 特別是房地產(chǎn)市場是以消費為主導的市場的情況下， 房地產(chǎn)市場關(guān)鍵因素是價格處 在什么區(qū)間， 利率降低對于開發(fā)上的短期貸款融資行為有一定的利好， 但是

14、對購房者的長期 貸款還是有很大的風險， 因為還款期內(nèi)的利率是波動的不是固定的， 因此消費者不會因為一 時的利率下調(diào)而積極購房。（2）貸款優(yōu)惠措施對于購房信心的效果明顯：無公積金職工有擔保也可申請公積金貸 款；公積金貸款最高額度 40 萬元最長期限 30 年。 公積金貸款限制的放松對購房者的優(yōu)惠， 應該客觀的分析：一方面首付款的降低， 還款期限的延長，減少了人們購房的門檻，減輕了 人們月供的壓力， 對于鼓勵人們購房會產(chǎn)生一定的積極作用， 為樓市的活躍帶來一定的生機。 但是客觀的講， 必須考慮還貸風險。 這也是近期各大銀行的房貸新政細則難于出臺的原因之 一吧。（ 3 ）政府財政補貼能否產(chǎn)生積極的影

15、響：直接給購房人財政補貼， 拿全體納稅人的錢補貼個人完全不合理。 同時，對購房人而言， 可能也沒有實質(zhì)性的好處。 同時， 開發(fā)商通過政府補貼， 減免和緩交相關(guān)的稅收和行政性收費，只是適當減輕了項目資金的壓力，會推動項目開發(fā)建設(shè)的進程，但是并不會由此而降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本，更不會降低房價。有可能使資金告急的房地產(chǎn)開發(fā)商繼續(xù)“硬撐”，這非但不利于提高成交量，并有可能將高房價的風險進一步向金融體系轉(zhuǎn)移。因為由此只能引導購房者接受目前的高房價，產(chǎn)生托市的效果，不利于穩(wěn)定房價，無助于樓市回歸理性。因此這種救市措施不會對房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)暖產(chǎn)生多大的作用。國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格過高、居民住房購買力減弱是去年來“持幣觀望”、成交量低迷局面出現(xiàn)的主要原因。只有房價調(diào)整