商業(yè)地產(chǎn)策劃流程

1、商業(yè)地產(chǎn)策劃流程 前期：項目顧問一. 市場調(diào)研：1. 區(qū)域狀況調(diào)研：1.1區(qū)域商業(yè)狀況調(diào)研1.2競爭者狀況調(diào)研1.31.4區(qū)域經(jīng)濟狀況評估1.5消費者品牌認同調(diào)研市民消費偏好調(diào)研（媒介偏好 / 消費習慣 / 消費承受力等）2. 目標購買者調(diào)研2.1 消費群體細分，消費動機2.2 項目問題及機會調(diào)研2.3 購買能力調(diào)研3. 品牌供應(yīng)商調(diào)研3.1品牌類別細分3.2品牌資料庫建立3.3項目問題及機會調(diào)研3.4租金承受能力調(diào)研二. 項目定位1. 項目分析1.1 項目核心競爭力（賣點）分析1.2 競爭者比較分析（問題及機會）2. 項目定位2.1 項目品質(zhì)功能定位2.2 品牌形象定位3. 目標客戶（購買者

2、及承租者）4. 業(yè)態(tài)組合及規(guī)劃建議5. 賣場區(qū)域分割三. 基本 VI （品牌視覺形象設(shè)計）包括基本元素：名稱 /顏色/標準字 /標簽/吉祥物等應(yīng)用體系設(shè)計：招商手冊 /招商廣告 /銷售手冊 /形象手冊 /名片/ 禮品/信箋/服裝/店面形象等四. 招商策略1. 價格體系建立2. 公開活動及新聞配合3. 媒介策略4. 商業(yè)談判或推介會五. 銷售策略1. 價格體系建立2. 公開活動及新聞配合3. 媒介策略4. 商業(yè)談判或推介會費用預(yù)算及支付（另行協(xié)商）中期：招商及銷售代理 一般代理A.服務(wù)內(nèi)容包括：作為代理單位參與招商及銷售。B.傭金預(yù)算及支付B1 鋪位純出租形式： 1至 5年（含 5年）的租約按

3、1.5 個月成交月租金的標準支付傭金； 5 年以上的租約按 2 個月成交月租金的標準支付傭金； 10 年以上的租約按 4 個月成交月租金的標準支付傭金； 如果租約達到 20 年按 6 個月成交月租金的標準支付傭金； 以上均按首年租為依據(jù)計算傭金。B1.1 鋪位出租形式的代理傭金支付方式：中介成功客戶支付首筆租金之日起計十個工作日內(nèi)按B1 中有關(guān)傭金計算標準支付相關(guān)鋪位 50% 的代理傭金，在客戶進場裝修之日起計十個工作日內(nèi)支付乙方相關(guān)鋪位余下50% 的代理傭金。B2 以純營業(yè)額抽成或保底租金與營業(yè)額抽成組合的形式進駐商業(yè)項目的，則我們將按下列方式計算應(yīng)收取的傭金。B2.1 如客戶以純營業(yè)額抽成

4、形式進駐商業(yè)項目的， 在該類客戶中介成功后， 待該客戶開張營業(yè)滿六個月時，按該客戶開張營業(yè)后首六個月的稅前平均月營業(yè)額乘以該客戶在合同中約定的項目方提成的百分比，而得出項目平均月收入作為計算代理傭金的基數(shù)， 并以 B1 中的計算標準由項目方向我們支付代理傭金， 該筆代理傭金最遲在該客戶開張營業(yè)之日起計的二百天內(nèi)一次性支付。B2.2 如客戶以保底租金與營業(yè)額提成組合的形式進駐商業(yè)項目的，項目方先按客戶保底租金計算應(yīng)收取的租金，并以 B1 中的計算標準支付我們（預(yù)收租金） 。待該客戶開張營業(yè)滿六個月時再按項目方收取該客戶的平均月收入作為計算代理傭金的基數(shù)， 并以 B1 中的計算標準計算最終傭金數(shù)額

5、， 如最終傭金數(shù)額高于預(yù) 收取傭金的，則項目方同意向我們支付差額部分傭金。B3 鋪位銷售形式：所有中介成功的商鋪，項目方將按該商鋪成交總額的1% 的標準支付我們代理傭金（廣告代理另計）B3.1 商鋪銷售形式的代理傭金支付方式：50% 的代理傭金 （即該鋪位成交項目方應(yīng)我們中介成功之客戶簽定購買合同之日起計十個工作日內(nèi)即支付 總額的 0.5% ），剩余的代理傭金（即該鋪位成交總額的 0.5% ），項目方應(yīng)在客戶支付第二期款項之日起計 十個工作日內(nèi)全額支付。B4 除 B1 、B2 、B3 外其他合作經(jīng)營的方式：1 元/平方米 （建筑面項目方在我們中介成功客戶后將按“合作雙方最終達成合作的商鋪建筑面

6、積X人民幣 積）X 365天* 12個月”計算月基數(shù)，并按以下標準支付代理傭金;1 至 5 年的合作期按 1 個月的月基數(shù)標準支付代理傭金； 5 年以上的合作期按 2 個月的月基數(shù)標準支付代理傭金。B4.1 除 B1 、 B2、B3 外其他合作經(jīng)營的方式代理傭金支付方式：項目方在我們中介成功收取租金之日起計十個工作日內(nèi)按B4 中有關(guān)傭金計算標準支付相關(guān)鋪位 50% 的代50% 的代理傭金。理傭金，在客戶進場裝修之日起計十個工作日內(nèi)支付相關(guān)鋪位余下B5 以上所述的中介成功四字即指： 出租形式：客戶與項目方簽署承租鋪位協(xié)議或合同，并依法生效;銷售形式：客戶與項目方簽署認購鋪位協(xié)議或合同，并依法生效

7、;其他合作經(jīng)營方式：客戶與項目方簽署合作經(jīng)營協(xié)議或合同，并依法生效。B6 所有在本合同委托期內(nèi)經(jīng)我們介紹之客戶， 在本合同委托期限結(jié)束后的一年內(nèi)， 如與項目方簽署承租鋪 位的意向書或合同，項目方承諾仍按本合同中有關(guān)條款規(guī)定向我們支付全額代理傭金。非常代理 根據(jù)前期項目報告及銷售招商策略企劃制訂執(zhí)行細節(jié)企劃。全程參與招商銷售具體工作的執(zhí)行，執(zhí)行成本由項目方承擔。按照基本服務(wù)費 + 傭金形式支付費用。傭金計算及支付參照一般代理執(zhí)行。具體另行協(xié)商。后期：項目營銷推廣顧問服務(wù)內(nèi)容包括一.品牌形象完善二. 促銷策略 以季節(jié)節(jié)日為主要脈絡(luò)設(shè)計全年的特色活動。三. 開業(yè)策略 開業(yè)活動、開幕酒會儀式、引導期傳播、新聞發(fā)布會等。四. 公開策略 借助新聞力量，旨在短時間提升市場關(guān)注度，直接提升形象，間接促進銷售。五. 氣氛策略店內(nèi) / 店外氣氛的標準