購(gòu)物中心的評(píng)判原則

1、購(gòu)物中心的評(píng)判原則1 選址和規(guī)模1.1 購(gòu)物中心的選址原則 a 最短時(shí)間原則 購(gòu)物中心應(yīng)當(dāng)位于人流集散最方便的區(qū)位。隨著交通改善，購(gòu)物者的活動(dòng)范圍大大增加，因此距離已經(jīng)不是決定購(gòu)物者行為的主要因素，而更多地考慮購(gòu)物過(guò)程所花費(fèi)的行車時(shí)間。 b 易達(dá)性原則 購(gòu)物中心應(yīng)分布于交通便捷、易達(dá)性好的位置。易達(dá)性取決于交通工具和道路狀況 c 聚集原則 商業(yè)活動(dòng)具有集聚效應(yīng)，集中布置能夠相互促進(jìn)，以提高整體吸引力。城市人流、物流和城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的焦點(diǎn)常常成為優(yōu)先選擇的地點(diǎn)。 d 接近購(gòu)買力原則 購(gòu)物中心要接近人口稠密區(qū)，又要接近高收入或高消費(fèi)人口分布區(qū)。 香港購(gòu)物中心信奉的一個(gè)基本商圈二八原則20分鐘商圈

2、之內(nèi)的客源要做80的生意。 香港購(gòu)物中心并不相信太遠(yuǎn)的邊緣商圈能帶來(lái)巨大的人流，所以在客源半徑上，擴(kuò)大了20分鐘核心商圈的作用，而將30分鐘次要商圈及1個(gè)小時(shí)的邊緣商圈的期望值降低。 香港購(gòu)物中心的商圈呈現(xiàn)典型的地鐵商圈特點(diǎn)，香港建在地鐵軌道交通線路上的購(gòu)物中心，占到總數(shù)的70左右。 購(gòu)物中心作為交通樞紐，而非上落站。占據(jù)地鐵出口，還要占據(jù)巴士換乘站，讓地鐵人流在此換乘，而不是快速通過(guò)。1.2 購(gòu)物中心的規(guī)模 合理控制商業(yè)規(guī)模和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)階段開發(fā)的購(gòu)物中心面積適應(yīng)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)規(guī)模和容量，不求一步到位，為未來(lái)預(yù)留發(fā)展空間，采取分階段開發(fā)的策略，購(gòu)物中心分地塊分期開發(fā)。 香港購(gòu)物中心的主流規(guī)模為5

3、10萬(wàn)平米，不建設(shè)面積超過(guò)20萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，社區(qū)型購(gòu)物中心占到香港全部購(gòu)物中心的80以上。 510 萬(wàn)平米52% 35 萬(wàn)平米20% 小于 3萬(wàn)平米14% 大于10萬(wàn)平米14% 美國(guó)購(gòu)物中心的平均面積約為11100平方米，社區(qū)型購(gòu)物中心占其購(gòu)物中心總數(shù)的70%。 日本購(gòu)物中心的平均面積約為14800平方米。 香港購(gòu)物中心的平均面積約為50000平方米。 中國(guó)大陸購(gòu)物中心的面積多為1020萬(wàn)平米。 深圳萬(wàn)象城 2004開業(yè)，（一期）：18.8萬(wàn)。 杭州萬(wàn)象城 2010054開業(yè)：24.2萬(wàn) 沈陽(yáng)萬(wàn)象城 2011054開業(yè)：20萬(wàn) 成都萬(wàn)象城：24.4萬(wàn) 深圳益田假日廣場(chǎng)200808開業(yè):1

4、3.58萬(wàn)（含酒店寫字樓） 深圳中心城 200704開業(yè)：14萬(wàn) 深圳金光華廣場(chǎng) 200411開業(yè)：12萬(wàn) 廣州正佳廣場(chǎng) 2005開業(yè)：30萬(wàn)1.3 購(gòu)物中心的層數(shù)和層面積 購(gòu)物中心的層數(shù)與項(xiàng)目的用地及總規(guī)模有關(guān)。 一般購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)部分的層數(shù)地上26層，地下12層。但在香港一些用地極為緊張的情況下樓層數(shù)就做的比較多，59層的很普遍，有的高達(dá)19層。 商業(yè)層面積不宜過(guò)小，一般0.62萬(wàn)平米。單層面積過(guò)大，將不得不采用環(huán)型或網(wǎng)格型主流線形式，會(huì)帶來(lái)顧客位置感迷失的問(wèn)題。深圳萬(wàn)象城：地上5層，地下1層。平面長(zhǎng)寬 195米x 121米=23600平米。深圳益田假日廣場(chǎng)：地上3層，地下2層。平面長(zhǎng)寬31

5、0米x 44米,一層約1.4萬(wàn)。深圳中心城：地上1層，地下3層。平面長(zhǎng)寬 170米x 121米=20570平米。沈陽(yáng)萬(wàn)象城：地上6層，地下1層。杭州萬(wàn)象城：地上6層，地下2層。哈爾濱歡樂(lè)頌：地上5層，地下1層。平面長(zhǎng)寬 330米x (82138)米，一層約2.4萬(wàn)，二層約2.1萬(wàn)。廣州正佳廣場(chǎng)：地上7層，地下2層。平面長(zhǎng)寬 195米x175米，一層約3萬(wàn)。香港國(guó)際廣場(chǎng)：平面長(zhǎng)寬 90米x 40米=3600平米。香港朗豪坊：地上13層，地下2層。平面長(zhǎng)寬 190米x 40米=7600平米。香港Mega Box：地上19層，地下1層。平面長(zhǎng)寬 110米x 100米=11000平米。2 商業(yè)主流線主

6、流線俗稱“動(dòng)線”，意指人在室內(nèi)室外移動(dòng)的點(diǎn)，連合起來(lái)就成為動(dòng)線。當(dāng)購(gòu)物中心確立了外部接口之后，內(nèi)部主流線的設(shè)計(jì)就成了購(gòu)物中心成功與否的關(guān)鍵。 主流線設(shè)計(jì)的首要點(diǎn)就是避免顧客走重復(fù)的路，最好能一次性逛完商場(chǎng)內(nèi)所有的店鋪。2.1主流線的分類購(gòu)物中心交通基本組織分為四種模式：即線形模式，網(wǎng)狀模式，環(huán)形模式和放射模式。2.2主流線設(shè)計(jì)的要點(diǎn) 可見性 可見性在購(gòu)物中心設(shè)計(jì)中是一個(gè)非常重要的內(nèi)容。一個(gè)商鋪的可見性強(qiáng)弱決定了這個(gè)商鋪所在地段的租金價(jià)值，一個(gè)商鋪被看見的機(jī)會(huì)越多，位置就越好。我們?cè)谠O(shè)計(jì)中就是要提高整個(gè)商場(chǎng)內(nèi)商鋪的可見型。 可達(dá)性 可達(dá)性和可見性是有聯(lián)系的，可見性是可達(dá)性的基礎(chǔ)，只有“可見”，才

7、會(huì)有“可達(dá)”。因此，在可見的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)最少道路轉(zhuǎn)換的路徑可達(dá)性最高。 位置感 如果顧客在購(gòu)物中心中無(wú)法確立自己的位置，就會(huì)迷失方向，而需要花費(fèi)更多的時(shí)間找到自己想要去的商鋪，同時(shí)，很多商鋪也減少了被光顧的機(jī)會(huì)。難以找到位置感的購(gòu)物中心是不受顧客歡迎的，在設(shè)計(jì)中，通常的做法是提高主流線系統(tǒng)的秩序感，從而提高顧客的位置感。2.3 各種主流線的特點(diǎn)比較： 線形主流線（包含直線形、弧形、L形、U形）a 可見性、可達(dá)性、位置感都很好。b 有利于聚集人氣。c 當(dāng)用地進(jìn)深過(guò)大時(shí)，店鋪的進(jìn)深太大，不一定適合使用。 環(huán)形主流線a 適用于樓層面積大、用地進(jìn)深大的購(gòu)物中心，可達(dá)性好。b 可見性相對(duì)較差，人流分散，

8、不利于聚集人氣。c 位置感差，需要在設(shè)計(jì)中加強(qiáng)空間的可識(shí)別性。 網(wǎng)格主流線a 適用于樓層面積大的大型購(gòu)物中心，能布置大量的店鋪。b 可見性，可達(dá)性，位置感都不是很好。c 人流過(guò)于分散，不利于聚集人氣。 最為理想的主流線為弧形：透過(guò)圓弧形動(dòng)線，能讓顧客視野的延伸性更強(qiáng)，可視性更強(qiáng)，單店的能見率更高，便于顧客到達(dá)店面。典型案例為深圳萬(wàn)象城。2.4 主流線中直線與弧形店面的比較 直線主流線視野分析 弧形主流線視野分析 對(duì)店鋪的可見性由上圖可知，顧客在弧形主流線購(gòu)物過(guò)程中更多地面對(duì)著店鋪，有利于增強(qiáng)對(duì)店鋪的可見性。 空間感覺直線主流線清晰明了，但筆直的主流線容易使顧客感覺單調(diào)而且距離過(guò)長(zhǎng)而失去了“逛”

9、的動(dòng)力。當(dāng)直線主流線過(guò)長(zhǎng)時(shí)，必須注意空間的改變，如中庭的設(shè)計(jì)，局部空間導(dǎo)弧而弧形主流線則可以給顧客帶來(lái)更加有趣的購(gòu)物體驗(yàn)。2.5 豎向交通組織 垂直交通工具包括電梯、單層扶梯、跨層扶梯、樓梯。2.5.1 電梯a 電梯可以使顧客快速到達(dá)購(gòu)物中心高樓層，尤其是對(duì)于要前往停車場(chǎng)或者從停車場(chǎng)前往商場(chǎng)的顧客。b 電梯分布應(yīng)該在購(gòu)物中心的中部及端部。c 電梯出入口盡量與主流線、主力店出入口順暢連接。d 中庭觀光梯盡量不要影響店鋪的可見性。2.5.2 自動(dòng)扶梯A 購(gòu)物中心一般將自動(dòng)扶梯布置在比較醒目的位置，并且每隔20-40米就布置一組自動(dòng)扶梯， 以方便顧客乘坐，如中庭、出入口等位置。 B 自動(dòng)扶梯的布置應(yīng)

10、該避免出現(xiàn)商業(yè)死角。 C 主流線端部的自動(dòng)扶梯方向應(yīng)該開往端部，盡量把人流引到端頭。2.5.3 跨層扶梯按照商業(yè)價(jià)值隨樓層上升遞減的規(guī)律，則樓層越高商業(yè)價(jià)值越低，但設(shè)置高層直達(dá)扶梯后，由于可從低樓層直達(dá)高樓層，如4樓直達(dá)8樓，這樣4樓就和8樓具有了幾乎相同的商業(yè)價(jià)值。深圳萬(wàn)象城一期（18.8萬(wàn)平米，地下2層，地上5層） 垂直客梯：中庭內(nèi)1組4部，主力百貨內(nèi)2部（-F2F3） 自動(dòng)扶梯：共47部。 （-F28部，-F19部，F(xiàn)110部，F(xiàn)210部，F(xiàn)36部，F(xiàn)44部）杭州萬(wàn)象城（24.2萬(wàn)平米，地下3層，地上6層） 垂直客梯：中庭內(nèi)3組7部，主力百貨內(nèi)3部（-F1F3） 自動(dòng)扶梯：共68部。 （

11、-F36部，-F26部，-F18部，F(xiàn)112部，F(xiàn)212部，F(xiàn)311部，F(xiàn)49部，F(xiàn)54部）3 業(yè)態(tài)分布3.1 業(yè)態(tài)是什么？ 業(yè)態(tài)是針對(duì)特定消費(fèi)者的特定需求，按照一定的戰(zhàn)略目標(biāo)，有選擇地運(yùn)用商品經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價(jià)格政策、銷售方式、銷售服務(wù)等經(jīng)營(yíng)手段，提供銷售和服務(wù)的類型化服務(wù)形態(tài)。3.2 業(yè)態(tài)的分類購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)可分為零售、娛樂(lè)和餐飲三大類。商業(yè)：娛樂(lè)：餐飲 = 52:30:18這個(gè)比例被稱為商業(yè)黃金分割定律。對(duì)不同的國(guó)家、地區(qū)、項(xiàng)目，其指導(dǎo)意義不盡相同，但在一個(gè)更加以人為本的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得更大優(yōu)勢(shì)，對(duì)娛樂(lè)配套進(jìn)行更大的投入是十分必要的。還有一種

12、比例為：商業(yè)：娛樂(lè)：餐飲 = 55:25:20 香港購(gòu)物中心的商戶結(jié)構(gòu)大體會(huì)有四大類商戶，即服裝配飾鞋帽、美食、珠寶精品、美容美發(fā)個(gè)人護(hù)理等商戶。其中，服裝配飾鞋帽的商戶數(shù)量 是最多的，其次是美食、珠寶精品、美容美發(fā)個(gè)人護(hù)理等類商戶，這四大類商戶構(gòu)成了購(gòu)物中心商戶的主體。 在香港現(xiàn)存的購(gòu)物中心當(dāng)中，餐飲平均占到香港購(gòu)物中心總承租面積的25以上。其中社區(qū)型購(gòu)物中心所占比例最高，餐飲平均占到總承租面的28。區(qū)域型購(gòu)物中心略低，平均占到總承租面積的22。深圳萬(wàn)象城業(yè)態(tài)組織店鋪數(shù)量 主力店5家(real時(shí)尚百貨、Ole超市、嘉禾影院、冰紛萬(wàn)象滑冰場(chǎng)，順電)，餐飲44家，其余213家業(yè)態(tài)面積比例 主力店

13、/次主力店40%，國(guó)際名牌3%，精品店22%，餐飲15%，娛樂(lè)20%深圳COCOPARK業(yè)態(tài)組織店鋪數(shù)量：主力店2家(百老匯影城、吉之島超市)，餐飲40家，其余128家。業(yè)態(tài)面積比例：零售47%，餐飲41%，服務(wù)7%，電影院 5%。香港圓方業(yè)態(tài)組織業(yè)態(tài)面積比例：主力店2家 (Threesixty超市、The grand影院)占23%，其他77%。 名牌購(gòu)物 26.11%，餐飲12.74%，娛樂(lè)21.02%，服裝14.65%，美容25.48%。3.3 購(gòu)物中心中業(yè)態(tài)的五個(gè)考慮因素: 內(nèi)容: 包含零售、娛樂(lè)和餐飲三大類。大?。阂话銇?lái)說(shuō)，主力店面積>2000平米，次主力店面積1000平米，精品

14、店面積<200 平米 。形狀：精品店進(jìn)深 <20m，長(zhǎng)寬適合比例為2：1；百貨等主力店盡可能方正。位置：主力店盡量布置在主流線端部，餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)適合布置在主流線端部及頂部。相互關(guān)系： a將餐飲場(chǎng)所設(shè)置于溜冰場(chǎng)上空或周圍，推動(dòng)娛樂(lè)觀賞化、餐飲娛樂(lè)化 b 不讓主力店占據(jù)一整層的面積，而是要讓它多層分布；電影院分層進(jìn)出，使進(jìn)出場(chǎng)人流分開，帶動(dòng)兩層人氣。 c 餐飲設(shè)置一般采取集中和分區(qū)相結(jié)合的方法，多點(diǎn)多層，低層以輕餐飲為主，高層可布置 大型餐飲。將美食廣場(chǎng)安排在購(gòu)物中心的頂樓，形成吸引人流的磁極。 d平面商業(yè)分布不設(shè)商品專屬區(qū)，而是實(shí)行混業(yè)經(jīng)營(yíng)。 e同一個(gè)購(gòu)物中心不同檔次商品共存，將不

15、同價(jià)位的商品分別設(shè)置于不同的樓層。f 頂樓設(shè)置特色化，讓顧客情不自禁往上走。3.4 主力店 主力店是指在項(xiàng)目定位功能組合下，對(duì)客流帶動(dòng)、收入貢獻(xiàn)、品牌引領(lǐng)以及項(xiàng)目的安全起核心引領(lǐng)作用的大型品牌租戶，面積占比比較大。在國(guó)際上都有專門的定義，大家一般叫它為“錨店”或者核心租戶。 次主力店跟主力店的前提定位是一樣的，也是在項(xiàng)目定位和功能組合之下，在客流帶動(dòng)、品牌引領(lǐng)、收入貢獻(xiàn)上只是一個(gè)方面；而主力店是全方位的。 大家會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)特點(diǎn)，我們把面積這個(gè)維度在次主力店中給去掉了。次主力店主要是凸現(xiàn)項(xiàng)目之下的品牌引領(lǐng)功能。 通俗來(lái)說(shuō)，如果作為主力店，我們更強(qiáng)調(diào)它綜合功能下的作用。次主力店可能是單一維度下的品牌

16、引領(lǐng)作用。比如星巴克，還有健身中心等等，這都是次主力店的考慮。盡管有些面積比較大，也是次主力店。 主力店主要體現(xiàn)的是對(duì)整個(gè)購(gòu)物中心客流吸引的核心作用；同時(shí)，對(duì)整體的定位和安全性起到支撐作用。在整個(gè)購(gòu)物中心中的面積占比比較大，或者在其業(yè)態(tài)中數(shù)量旗艦店類型。 主力店是購(gòu)物中心吸引客流的主要來(lái)源，對(duì)聚集人氣和組織人流有著重要作用。它把人流從一個(gè)主力店吸引到另一個(gè)主力店，在這個(gè)過(guò)程中引導(dǎo)著顧客經(jīng)過(guò)其它店鋪，從而提高購(gòu)物中心整體的商業(yè)價(jià)值。 主力店一般包括：百貨商店、超市、電影院、冰場(chǎng)、兒童主題樂(lè)園、電玩城等。3.4.1 電影院 a 規(guī)模 根據(jù)電影院建筑設(shè)計(jì)規(guī)范： 特大型：1801座以上，宜有11個(gè)廳以

17、上，平均164座廳； 大型：12011800座，宜有810個(gè)廳，平均150180座； 中型：7011200座，宜有57個(gè)廳，平均140171座； 小型：700座以下，不宜少于4個(gè)廳，平均175座廳。b 位置 根據(jù)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范5.1.1A條放映廳、游戲廳,卡拉OK廳等娛樂(lè)場(chǎng)所，宜設(shè)置在一、二級(jí)耐火等級(jí)建筑內(nèi)的首層、二層或三層的靠外墻部位，不應(yīng)設(shè)置在袋形走道的兩側(cè)或盡端。當(dāng)必須設(shè)置在建筑的其他樓層時(shí)，尚應(yīng)符合下列規(guī)定： 一、不應(yīng)設(shè)置在地下二層及二層以下。當(dāng)設(shè)置在地下一層時(shí)，地下一層地面與室外出入口地坪的高差不應(yīng)大于10m； 二、一個(gè)廳、室的建筑面積不應(yīng)大于200m2 但有些地區(qū)電影院設(shè)置在四層

18、或四層以上，其放映廳可大于200 m2但小于400 m2。具體實(shí)現(xiàn)需與當(dāng)?shù)匾?guī)劃、消防部門協(xié)商。c 放映廳 放映廳大小（大地影院標(biāo)準(zhǔn)） 大廳 401平米以上 中廳 201400平米 小廳 200平米以下放映廳人均面積： 觀眾廳人均面積約為1.01.2 m²。放映廳比例：觀眾廳的長(zhǎng)度與寬度比例（1.5±0.2）：1。樓面均布活荷載：3 KN / m²。放映廳凈高：例：一個(gè)10M凈寬的觀眾廳，做9米寬銀幕，電影院的變形寬銀幕屏幕比例是2.35：1該廳高度確定的計(jì)算公式為：1.2+9/2.35+0.55.53M。電影業(yè)界有著多種多樣的畫面比例格式，但有兩種“標(biāo)準(zhǔn)”比例占據(jù)

19、著主導(dǎo)地位：學(xué)院寬銀幕（Academy Flat，1.85:1）和變形寬銀幕（Anamorphic Scope，2.35:1）。其他畫面比例還有1.66:1和2.20:1（70mm膠片）等。 標(biāo)準(zhǔn)的IMAX銀幕為 22m X 16m，但完全可以在更大的銀幕播放。 國(guó)內(nèi)大部分銀幕為 22m X 12m3.4.2 滑冰場(chǎng)奧林匹克國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)30 x 601800平米，四角轉(zhuǎn)彎半徑8.5米。商業(yè)用途20 x 40800平米，四角轉(zhuǎn)彎半徑 4.8米。凈高不低于6米。 冰面高度比樓層高度低0.5米左右，滑冰場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)高度與冰面高度接近。 冰面厚度20 mm較為經(jīng)濟(jì)。 深圳萬(wàn)象城冰紛萬(wàn)象滑冰場(chǎng)4 服務(wù)體系服務(wù)體系

20、分為顧客服務(wù)體系和內(nèi)部服務(wù)體系。 4.1 顧客服務(wù)體系顧客服務(wù)體系包含顧客服務(wù)設(shè)施和顧客停車系統(tǒng)。4.1.1 顧客服務(wù)功能顧客服務(wù)設(shè)施主要為顧客衛(wèi)生間、母嬰室、客服中心、顧客休息區(qū)等。a 顧客衛(wèi)生間 位置 根據(jù)目前已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心使用經(jīng)驗(yàn)，每層顧客衛(wèi)生間分布需均勻，服務(wù)半徑不宜太大，應(yīng)根據(jù)購(gòu)物中心的平面形狀大小，合理分布顧客衛(wèi)生間。 廁位數(shù)量 根據(jù)城市公共廁所設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，商業(yè)區(qū)域內(nèi)男女廁位比例為1:1.5。根據(jù)已建購(gòu)物中心的使用經(jīng)驗(yàn)，大部分購(gòu)物中心男衛(wèi)生間使用強(qiáng)度一般，基本夠用，甚至有富余。女衛(wèi)生間使用強(qiáng)度高，普遍出現(xiàn)排隊(duì)狀況。因此，根據(jù)現(xiàn)購(gòu)物中心的使用經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)提高女衛(wèi)生間的蹲位數(shù)量。據(jù)

21、相關(guān)調(diào)查：香港男女廁總體比例目前還只能徘徊在1：1.5間，臺(tái)灣在2003年1月，其臺(tái)北市男女廁位比例由1:1調(diào)整為1:3，在2006年4月，男女廁位比例從原本1:2提高到1:5。美國(guó)12個(gè)州已于上世紀(jì)90年代初通過(guò)了保證“如廁公平”的法案，將女廁所的數(shù)量增加兩倍，甚至有州規(guī)定女廁面積需達(dá)到男廁3倍以上。b 顧客母嬰室從現(xiàn)在購(gòu)物中心的消費(fèi)群體看，家庭單位占有一定的比例，年輕媽媽帶著嬰兒購(gòu)物已很常見，因此，購(gòu)物中心在靠近衛(wèi)生間的位置設(shè)置母嬰室已成為必須，進(jìn)而體現(xiàn)購(gòu)物中心人性化設(shè)計(jì)的一面。C 客服中心 客服中心是購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)商直接服務(wù)顧客的前端，是購(gòu)物中心意見處理和解決顧客需求的唯一通道，是購(gòu)物中心

22、的重要組成部分。因此，客服中心必須設(shè)置在可見性和可達(dá)性較強(qiáng)的非商業(yè)位置。4.1.2 顧客停車體系a 停車位指標(biāo)根據(jù)大部分地方城市管理技術(shù)規(guī)定，商業(yè)停車位指標(biāo)一般為1個(gè)/200，而深圳商業(yè)停車位指標(biāo)為0.8-2.0/100。隨著城市發(fā)展的速度，人均擁有車輛已大大提高，自駕購(gòu)物所占比例日益增加，如果按舊規(guī)定設(shè)置的停車指標(biāo)，已經(jīng)很難滿足購(gòu)物中心實(shí)際的停車位需要。建議每70-100設(shè)一個(gè)停車位。b 車庫(kù)出入口：位置、車行方向停車場(chǎng)進(jìn)出口的位置將會(huì)影響周邊道路的車流方向，規(guī)劃不當(dāng)?shù)耐＼噲?chǎng)進(jìn)出口不僅會(huì)影響停車場(chǎng)的進(jìn)出效率，也會(huì)導(dǎo)致車流回堵而影響周邊道路上的車流。一般規(guī)劃停車場(chǎng)進(jìn)出口時(shí)，應(yīng)注意的有以下幾項(xiàng)：

23、 出入口應(yīng)設(shè)于交通量較少的非主道路上。若一定要設(shè)于較大車流量的道路上時(shí)，必須在出入口處向后退縮若干距離以便車輛進(jìn)出。 應(yīng)配合道路的車行方向以單進(jìn)單出設(shè)計(jì)，避免進(jìn)出在同一個(gè)口。 采用效率較高的收費(fèi)系統(tǒng)以節(jié)省車輛進(jìn)出時(shí)間，收費(fèi)點(diǎn)盡量不要設(shè)在坡道上，以避免司機(jī)進(jìn)出麻煩，斜坡起步。 c 停車方式停車方式可分為地面停車場(chǎng)、地下停車庫(kù)，機(jī)械停車庫(kù)、多層立體車庫(kù)和屋頂停車等。地面停車場(chǎng)對(duì)于顧客來(lái)說(shuō)，使用方便，但是不利于商場(chǎng)統(tǒng)一管理。而且為了使購(gòu)物中心外環(huán)境井然有序，并增加購(gòu)物中心的外部集散和停留空間，應(yīng)盡量避免地面停車。 地下停車庫(kù)是購(gòu)物中心最適合的停車方式，方便管理。 機(jī)械停車，其優(yōu)點(diǎn)是在滿足購(gòu)物中心停車

24、指標(biāo)的前提下，節(jié)省建筑面積，節(jié)省建筑投入成本。但是機(jī)械停車管理不方便，且停車和拿車等候的時(shí)間太長(zhǎng)，不適合購(gòu)物中心使用。 多層立體車庫(kù)，在商業(yè)建筑面積足夠的情況下，尤其是高層商業(yè)建筑，可設(shè)置多層立體車庫(kù)，使自駕購(gòu)物的人流可以更快地到達(dá)各層商業(yè)，購(gòu)物更方便。在使用上多層立體車庫(kù)采光通風(fēng)良好，可以分流地下車庫(kù)的車流壓力。從開發(fā)商的角度出發(fā)，維護(hù)成本低，建造成本比地下停車庫(kù)低。 屋頂停車，在建筑面積有限的情況下，屋頂停車也是一種較好的選擇，把自駕購(gòu)物的人流直接帶往屋頂層，然后從上到下逛商業(yè)，改變常規(guī)商場(chǎng)上部人流較少的情況。但是在高層商業(yè)里，通常顧客不愿意上到屋頂停車。d 可識(shí)別性 色彩 由于購(gòu)物中心停

25、車庫(kù)單層面積較大，且受交通核和設(shè)備用房的視線遮擋，顧客很難定位自己停車所在位置。因此，平層面積較大的停車庫(kù)需要通過(guò)不同的色彩進(jìn)行車庫(kù)分區(qū)，縮小停車位置的尋找范圍，提高可識(shí)別性。 設(shè)備 停車定位器，停車后在該分區(qū)的停車定位器領(lǐng)取定位條碼，拿車時(shí)可在任意的停車定位器掃描條碼，獲取停車位置的信息。LED車位指示燈，在每個(gè)停車位上空設(shè)置有LED指示燈，顯示車位是否有空余，紅燈顯示本車位已滿，綠燈顯示有空車位。減少顧客找車位的時(shí)間。e 車庫(kù)與商業(yè)的關(guān)系 如何從車庫(kù)更快地進(jìn)入商業(yè)，處理好車庫(kù)與商業(yè)的關(guān)系？ 第一，與商業(yè)同層的車庫(kù)，應(yīng)緊鄰商業(yè)設(shè)置，并設(shè)置可直通商業(yè)中庭的出入口，方便車庫(kù)人流直達(dá)商業(yè)。 第二，

26、位于商業(yè)下部的地下車庫(kù)，應(yīng)設(shè)置大堂，大堂內(nèi)有直達(dá)商業(yè)的扶梯或垂直電梯。位于超市下部的車庫(kù)，應(yīng)設(shè)置平板扶梯，方便手推車直達(dá)車庫(kù)。大堂采用大面積落地玻璃圍合，通過(guò)暖色燈光照亮，提高商業(yè)大堂的可見性。在車庫(kù)內(nèi)各個(gè)位置，設(shè)置暖色的人行道標(biāo)識(shí)，直接連接到商業(yè)大堂，引導(dǎo)地下車庫(kù)的商業(yè)人流進(jìn)入。f 車庫(kù)與卸貨區(qū)的關(guān)系： 車庫(kù)與卸貨區(qū)應(yīng)相對(duì)獨(dú)立，并有各自獨(dú)立的車行出入口，避免卸貨區(qū)的臭味干擾顧客停車庫(kù)。在條件允許的情況下，顧客車庫(kù)與卸貨區(qū)之間，可設(shè)置臨時(shí)性連通車道，在節(jié)假日大量車流出入的時(shí)候，顧客可借用卸貨區(qū)的車行出入口出入車庫(kù)，防止大量車流擁堵。4.2 內(nèi)部服務(wù)體系內(nèi)部服務(wù)體系的組織設(shè)計(jì)體現(xiàn)了購(gòu)物中心平面功

27、能的合理完善。內(nèi)部服務(wù)體系包含貨運(yùn)流線、垃圾流線、員工流線和員工服務(wù)功能等，且與公共客流盡可能的區(qū)分開來(lái)。4.2.1 貨運(yùn)流線a 位置 卸貨區(qū)一般設(shè)置在地下室，與商業(yè)部分相互隔離，避免卸貨區(qū)臭味對(duì)商業(yè)的影響。卸貨平臺(tái)應(yīng)根據(jù)商業(yè)平面合理分組設(shè)置，臨近貨梯。貨車可以在地下層卸貨，通過(guò)就近貨梯將商品運(yùn)送到各個(gè)樓層，再通過(guò)送貨通道送達(dá)每個(gè)店鋪。b 數(shù)量 由于購(gòu)物中心物流量較大，需要根據(jù)商業(yè)平面合理布置足夠的卸貨區(qū)。卸貨區(qū)的合理設(shè)計(jì)，需考慮該商場(chǎng)所有貨車的尺寸和轉(zhuǎn)彎半徑。貨車的尺寸大致可分為以下幾種：C 要求 通風(fēng) 由于卸貨區(qū)與垃圾運(yùn)送共用，通風(fēng)處理尤為重要。 卸貨平臺(tái)寬度和高度 為了方便大批量貨物的裝

28、卸和運(yùn)送，卸貨平臺(tái)寬度一般不小于5m。根據(jù)購(gòu)物中心常用貨車尺寸，卸貨平臺(tái)高度一般設(shè)置有0.8m和1.2m兩種尺寸，能滿足大部分貨車的卸貨要求。 坡道和臺(tái)階 由于卸貨平臺(tái)與車道的高差問(wèn)題，卸貨平臺(tái)與車道之間需設(shè)置運(yùn)貨坡道和臺(tái)階。坡道坡度不大于1:5，以不影響車道為準(zhǔn)，坡道寬度為1.2-1.8m。 4.2.2 垃圾流線垃圾流線設(shè)置最好的方法是與貨運(yùn)流線共用，與公共客流區(qū)分開，避免垃圾臭味干擾客流。并靠近卸貨平臺(tái)設(shè)置垃圾房，方便垃圾運(yùn)送。4.2.3 員工流線員工流線即員工上下班、運(yùn)送貨物的流線。內(nèi)部進(jìn)入專用的員工通道，然后通過(guò)貨梯到達(dá)每個(gè)樓層，通過(guò)送貨通道到達(dá)每個(gè)店鋪。為了提高商場(chǎng)的綜合使用效率，員

29、工流線同樣可以和貨運(yùn)流線相結(jié)合，綜合利用。4.2.3 員工服務(wù)功能員工服務(wù)功能包含員工更衣室、員工餐廳、員工辦公室和員工衛(wèi)生間等。商場(chǎng)需設(shè)置獨(dú)立的員工出入口，統(tǒng)一打卡，并靠近打卡室設(shè)置員工更衣室。員工餐廳和員工辦公室可設(shè)置于地下室或地上商場(chǎng)次要位置，與公共客流分開，通過(guò)員工通道出入。員工衛(wèi)生間與顧客衛(wèi)生間相對(duì)獨(dú)立，是員工專用衛(wèi)生間，每?jī)蓪又辽僭O(shè)置一個(gè)。5 平面使用效率 一般情況下，購(gòu)物中心的地上部分實(shí)用率為50%-60%。合理布局購(gòu)物中心內(nèi)部功能，避免平面面積浪費(fèi)，了解輔助用房的實(shí)際面積需求，避免單個(gè)房間面積過(guò)大的情況，是提高購(gòu)物中心實(shí)用率的基本方法。 通過(guò)購(gòu)物中心的發(fā)展和經(jīng)驗(yàn)的積累，還可從技

30、術(shù)手段上提高購(gòu)物中心的實(shí)用率。如下： a 中庭盡端布置商店，縮短中庭的長(zhǎng)度。 b 合理設(shè)置中庭走道和送貨通道的寬度。 c 樓梯為剪刀梯，并分組設(shè)置 d 通過(guò)服務(wù)通道解決疏散距離問(wèn)題，服務(wù)通道為亞安全區(qū)域。6 結(jié)構(gòu)體系a 結(jié)構(gòu)類型：框架+剪力墻結(jié)構(gòu)，b 柱網(wǎng)：綜合考慮結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)跨度、商場(chǎng)的使用要求、停車的高效性等。 購(gòu)物中心常用柱網(wǎng)為：8.5m x 8.5m，9m x 9m，9 x 11.5m 等，根據(jù)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，9m x 9m的柱網(wǎng)能滿足各方面的綜合要求。c 荷載：特殊功能如超市、電影院、冰場(chǎng)和屋頂?shù)取 層高: 為了營(yíng)造舒適的購(gòu)物環(huán)境，增加未來(lái)發(fā)展的可變性，并滿足各種設(shè)備的要求，購(gòu)物中心的 層

31、高應(yīng)盡可能富裕些：一層 66.5m，二層以上 5.66m，溜冰場(chǎng)的下一層要增加 0.6m的高度，地下一層商業(yè)6m，卸貨區(qū)及車道增加 1m。 深圳萬(wàn)象城 深圳益田假日廣場(chǎng) F5：5.6m F3：5.0mF4：5.6m F2：5.0mF3：6.2m （溜冰場(chǎng)的下一層） F1：5.0mF2：5.6m -F1：5.5mF1：6.5m -F2：5.5m -F3：4.2m （車庫(kù)） 哈爾濱歡樂(lè)頌 廣州太古匯F5：6.0m F2：6.0mF4：6.0m F1：6.0m F3：6.5m -F1：6.0m F2：6.0m -F2：6.0m F1：6.5m -F3：4.0m （車庫(kù)）-F1：6.3m （卸貨區(qū) 7.0m） -F4: