dcjianghu_1229392105_秦皇島游艇俱樂部項目策劃報告

1、“ “秦皇島游艇俱樂部秦皇島游艇俱樂部” ”項項目策目策劃書劃書北京市北京市 投資咨詢有限公司投資咨詢有限公司2008年年5月月8日日2第2頁一、地理位置一、地理位置優(yōu)優(yōu)越：位于秦皇越：位于秦皇島島市海港市海港區(qū)區(qū)文體路文體路2222號號，東東、南、南臨臨海，海， 交通便利，交通便利，周周邊邊遍布旅游、度假、高遍布旅游、度假、高檔檔大型居住社大型居住社區(qū)區(qū)，未，未來來升升值值潛力大。潛力大。二、手二、手續(xù)續(xù)正常：土地出正常：土地出讓讓金已交金已交齊齊、交契、交契稅稅可可領(lǐng)領(lǐng)土地土地證證；三、三、項項目性目性質(zhì)質(zhì)佳：佳：為為集度假村（集度假村（別別墅）、酒店式公寓、星墅）、酒店式公寓、星級級酒店

2、及豪酒店及豪華華游艇俱游艇俱樂樂部等部等為為一一 體中型體中型綜綜合性高端合性高端項項目（占地目（占地6.9586.958萬平米，萬平米，總總建面建面14-2314-23萬平萬平米，米，r=2.0-3.0r=2.0-3.0）；）；四、地四、地塊塊無拆無拆遷遷，可快速，可快速 啟動啟動；五、五、項項目操作方式：目操作方式：項項目公司股目公司股權(quán)權(quán)100%100%轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓；六、六、經(jīng)濟經(jīng)濟效益可效益可觀觀：預(yù)計預(yù)計土地成本土地成本樓樓面價面價 元元/ /平方米，平方米，總總投投資資 億億，總總收收入入 億億，利，利潤總額潤總額 億億，稅稅后利后利潤潤 億億，稅稅后利后利潤潤率率 % %；七、社七、

3、社會會效益佳：可迅速提高效益佳：可迅速提高 接接盤盤公司公司在在當當?shù)氐闹?。地的知名度?第3頁目目 錄錄一、一、項項目目概概述述1.項目區(qū)位2.項目地塊規(guī)劃3.項目背景二、二、項項目合作方案目合作方案1.合作方式2.轉(zhuǎn)讓價格3.付款安排附件：附件：1.項目成本效益估算表2.區(qū)域市場調(diào)查三、三、測算分析測算分析1.項目定位2.成本分析3.效益分析四、四、初步初步結(jié)論結(jié)論及建及建議議4第4頁 本項目位于河北省秦皇島市海港區(qū)文體路22號。東至渤海灣、南至海上運動場，西至文體路、北至海洋國際度假村。距市中距市中心約心約4公里公里。 項目周邊有北辰度假村、海洋國際度假村、國際游艇俱樂部、新奧海底世

4、界、金夢海灣（77萬平米）等旅游、度假、高尚商業(yè)居住社區(qū)。一一、項項目目概概述述 Key Word: : 區(qū)區(qū)位、位、環(huán)環(huán)境境主城區(qū)主城區(qū)5第5頁Key Word: : 周周邊邊交通、交通、環(huán)環(huán)境境圖圖金夢海灣（金夢海灣（77萬平米）萬平米）本案本案6第6頁 Key Word: : 項項目地目地塊塊影像影像圖圖 湘湘 江江芙芙蓉蓉南南路路披披 塘塘 路路主城區(qū)主城區(qū)項目地塊地處旅游度假觀光區(qū)域，東、南臨海，周邊分布度假村及高檔大型住宅區(qū)（金夢海灣，在建），是建設(shè)高尚度假、休閑、旅游類地產(chǎn)（酒店式公寓、度假村）的絕佳選地。7第7頁一、用地情況1.1 用地位置：海港區(qū)文體路22號； 1.2 用地面

5、積：69579.60平方米（104.3畝）；二、用地性質(zhì)2.1 游樂設(shè)施用地（游艇俱樂部）及旅館業(yè)用地（可建設(shè)項目為賓館、酒店、度假村及酒店式公寓）；三、用地強度3.1 容積率：2.0 （土地方承諾可根據(jù)買家需要調(diào)至3.0）；3.2 建筑密度：20%；3.3 綠地率：45%；四、停車要求4.1 賓館、酒店、度假村、公寓：1.0車位/100M24.2 游艇俱樂部：2車位/游艇泊位；五、整體布局要求：南部臨海地塊建游艇俱樂部、北部地塊可建賓館、酒店、度假村及酒店式公寓。8第8頁q項目性質(zhì)（類型） 本項目為商品房二級開發(fā)商品房二級開發(fā)項目。到現(xiàn)在為止，公司已取得秦皇島市國有土地使國有土地使用權(quán)出讓成

6、交確認書（用權(quán)出讓成交確認書（04-0104-01號地塊號地塊）、秦皇島市規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計條件通知秦皇島市規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計條件通知書書秦規(guī)條秦規(guī)條20050702005070號號、以及、以及國有國有土地使用權(quán)出讓合同土地使用權(quán)出讓合同，項目公司已經(jīng)項目公司已經(jīng)成立成立。目前，目前，土地出讓金已全部交齊（共計土地出讓金已全部交齊（共計31937.2231937.22萬元萬元）交契稅可領(lǐng)國有土地使用證。p地塊現(xiàn)狀 地塊已達三通一平狀態(tài)。地塊已達三通一平狀態(tài)。p項目權(quán)屬及公司債權(quán)債務(wù) 該項目歸秦皇島市北戴河圣安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司秦皇島市北戴河圣安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有，公司名下無其它項目，無其它項目，亦

7、無其它債權(quán)亦無其它債權(quán)債務(wù)債務(wù)。p項目出讓原因 公司因資金等問題有意將本項目及項目公司一同轉(zhuǎn)讓公司因資金等問題有意將本項目及項目公司一同轉(zhuǎn)讓。9第9頁二、二、項項目合作方目合作方案案q合作方式合作方式項目公司100%股權(quán)（包括本項目）現(xiàn)狀現(xiàn)狀轉(zhuǎn)讓；p對土地方依賴程度：該項目公司股權(quán)清晰、無債權(quán)債務(wù)法律糾紛、地塊本身無拆遷，轉(zhuǎn)讓完成后對土地方依賴性低。q轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓價格價格； 元/平方米。q付款安排付款安排。10第10頁1、項目定位、項目定位u功能定位高檔度假居住區(qū)及游艇俱樂部。u 銷售人群：本地中高收入人群及京津等地高收入人群；u售價定位*u酒店式公寓均價 元/平方米；u度假村別墅均價 元/平方米

8、；u商務(wù)酒店均價 元/平方米；u游艇俱樂部（自主經(jīng)營）。 三、三、測測算分析算分析11第11頁2 2、項項目成本分析（目成本分析（詳見詳見附件附件1 1） 成本明細金額（萬元）說明土地成本 含100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓費、前期工程費等全部費用，折合土地樓面價 元/平方米。前期費用報建費含大市政配套費等政府收費建安工程費折合工程單方造價 元/平方米小市政配套費房屋開發(fā)其它費房屋開發(fā)間接費含管理費、銷售費用、財務(wù)費用及稅金不可預(yù)見費項目總投資成本項目總投資成本折合可售面積單方造價 元/平方米12第12頁3.1 銷售總收入 ： 萬元；3.2 土地增值稅： 萬元；3.3 利潤總額 ： 萬元；3.3 成本利潤率： % ；3.4 稅后利潤（按25%）： 萬元；3.5 稅后利潤率 ： %。3、項目基本經(jīng)濟效益分析、項目基本經(jīng)濟效益分析13第13頁1、初步結(jié)論 從初步資料分析，本項目性質(zhì)為環(huán)渤海地區(qū)三線濱海城市中型高尚度假酒店公寓類二級開發(fā)項目。項目本身具有區(qū)域位置優(yōu)越、未來升值潛力可期、地價尚可（ 萬元/畝）、手續(xù)齊備、可快速啟動、經(jīng)濟效益較好等特點，基本判斷