資產(chǎn)評(píng)估案例分析

1、資產(chǎn)評(píng)估案例分析題1. 被評(píng)估企業(yè)為一擬預(yù)備上市的酒店，評(píng)估基準(zhǔn)日為 2003 年 12月 31日，該酒店 2003年的財(cái)務(wù)狀況詳見 2003年利潤表，表 中補(bǔ)貼收入 30 萬元為因“非典”緣故國家給予的退稅收入，營 業(yè)外支出 l5 萬元為防“非典”發(fā)生的專項(xiàng)支出。評(píng)估人員對(duì)該 公司的情況進(jìn)行深入調(diào)查及對(duì)歷史數(shù)據(jù)分析后， 對(duì)該企業(yè)正常經(jīng) 營情況下的有關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)做出如下推斷：（ 1）由于非典緣故，該企業(yè) 2003 年的實(shí)際收入僅達(dá)到企業(yè) 正常經(jīng)營收入的 60%；（ 2）企業(yè)主營業(yè)務(wù)成本約占主營業(yè)務(wù)收入的50%，營業(yè)費(fèi)用約占主營業(yè)務(wù)收入的 5%，治理費(fèi)用約占主營業(yè)務(wù)收入的 5%；（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用（利

2、息支出）約占主營業(yè)務(wù)收入的10%，其中長期負(fù)債利息占財(cái)務(wù)費(fèi)用的 80%；（4）主營業(yè)務(wù)稅金及附加占主營業(yè)務(wù)收入的5.5%；（5）企業(yè)所得稅稅率為 33%.2003 年利潤表項(xiàng)目 行 本年累計(jì)數(shù)一、主營業(yè)務(wù)收入 1 1 000 000.00 減：主營業(yè)務(wù)成本 3 550 000.00 主營業(yè)務(wù)稅金及附加 5 55 000.00二、主營業(yè)務(wù)利潤（虧損以“ -”號(hào)填列 6 395 000.00 加：其它業(yè)務(wù)利潤（虧損以“ - ”號(hào)填列） 7 減：營業(yè)費(fèi)用 8 80 000.00 治理費(fèi)用 9 100 000.00 財(cái)務(wù)費(fèi)用 10 80 000.00 其中：利息支出 11 80 000.00三、營業(yè)利

3、潤（虧損“ - ”號(hào)填列） 13 135 000.00 加：投資收益（虧損以“ - ”號(hào)填列） 142 / 16補(bǔ)貼收入 15 300 000.00營業(yè)外收入 16減：營業(yè)外支出 17 150 000.00四、利潤總額（虧損總額以“ -”號(hào)填列 18 285 000.00 減：所得稅（所得稅稅率為 33%） 19 94 050.00五、凈利潤（凈虧損以“ - ”號(hào)填列） 22 190 950.00評(píng)估人員依照被評(píng)估企業(yè)的實(shí)際情況及以后進(jìn)展前景， 選取 了同行業(yè) 5 個(gè)上市公司作為參照物并經(jīng)綜合分析、 計(jì)算和調(diào)整得 到一組價(jià)值比率（倍數(shù)）的平均數(shù)值，具體數(shù)據(jù)如下：（1）市盈率為 l0 ；（2）每

4、股市價(jià)與每股無負(fù)債凈利潤的比率為 7；（3）每股市價(jià)與每股主營業(yè)務(wù)利潤的比率為 3.8.要求：依照上述資料運(yùn)用市場法評(píng)估該酒店市場價(jià)值。 （最終 評(píng)估值以算術(shù)平均數(shù)為準(zhǔn)， 運(yùn)算中以萬元為單位， 評(píng)估結(jié)果保留 兩位小數(shù)）。參考答案：收益調(diào)整表項(xiàng)目行本年累計(jì)數(shù)一、主營業(yè)務(wù)收入11 666 700.00減：主營業(yè)務(wù)成本3833 300.00主營業(yè)務(wù)稅金及附加591 668.50二、主營業(yè)務(wù)利潤（虧損以號(hào)填列）6741 731.50加：其它業(yè)務(wù)利潤（虧損以號(hào)填列）7減：營業(yè)費(fèi)用883 300.00治理費(fèi)用983 300.00財(cái)務(wù)費(fèi)用10166 700.00三、營業(yè)利潤（虧損以導(dǎo)填列）13408 431

5、.50加：投資收益（虧損以號(hào)填列）14補(bǔ)貼收入15營業(yè)外收入16減：營業(yè)外支出17四、利潤總額（虧損總額以號(hào)填列）18408 431.50減：所得稅（33%）19134 782.39五、凈利潤（凈虧損以號(hào)填列）22273 649.11（1）主營業(yè)務(wù)收入=100 一 60%=166.67 （萬元）(2) 主營業(yè)務(wù)成本=166.67 X 50%=83.33 (萬元)(3) 主營業(yè)務(wù)稅金及附加=166.67 X 5.5%=9.17 (萬元)(4) 營業(yè)費(fèi)用=166.67 X 5%=8.33 (萬元)(5) 治理費(fèi)用=166.67 X 5%=8.33 (萬元)(6) 財(cái)務(wù)費(fèi)用=166.67 X 10%

6、=16.67 (萬元)(7) 無負(fù)債凈利潤=2736+16.67 X( 1-33%) =38.53 (萬元)8）主營業(yè)務(wù)利潤 =74.17 （萬元）（9）凈利潤 =27.36 （萬元）（10）依照市盈率計(jì)算的酒店價(jià)值=27.36 X 10=273.60 （萬 元）（ 11 ） 依 照 無負(fù)債 凈利潤價(jià) 值 比率 計(jì)算 的 酒 店 價(jià) 值 =38.53X 7=269.71 （萬元）（ 12） 依 照 主營業(yè) 務(wù)利潤價(jià) 值 比率 計(jì)算 的 酒 店 價(jià) 值 =74.17X3.8=281.85 （萬元）（13）評(píng)估值=（273.60+269.71+281.85 ） - 3=275.05 （萬 元）2

7、2004 年，某聞名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給 銀行，租期 5 年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營治理，對(duì)招商引進(jìn)的 商戶收取較高的治理費(fèi)。 現(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場而托付評(píng)估 其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。請(qǐng)問： （ 1）該商場周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相向的 臨街鋪面正常交易的實(shí)例， 可否選取其作為可比實(shí)例 ?什么緣故 ? （2）確定出租部分的潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意的要緊問題是什么?（3）確定自營部分的凈收益時(shí)應(yīng)注意的要緊問題是什么?參考答案：（1）不可取。因?yàn)檫@些交易實(shí)例在實(shí)物狀況上會(huì)有較大差異， 如土地房屋規(guī)模、設(shè)備裝修檔次、建筑結(jié)構(gòu)、樓層層數(shù)與層高、 臨街深度等不同，不具有可比性。（2）確定出租部分潛在毛收

8、入時(shí)應(yīng)注意： 租賃期內(nèi)按租約計(jì)， 租賃期外按正?？陀^的市場租金計(jì)； 應(yīng)考慮租賃保證金和押金 的利息收入；應(yīng)考慮是否存在無形收益。（3）確定自營部分凈收益時(shí)應(yīng)注意：測算正?？陀^的凈經(jīng)營（營業(yè)）收入；應(yīng)扣除正常商業(yè)利潤。 或：要準(zhǔn)確界定由商 業(yè)房地產(chǎn)本身帶來的凈收益， 不要在凈收益中混入由于經(jīng)營等非 房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生的收益。或：應(yīng)依照經(jīng)營資料測算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、商 品銷售稅金及附加、治理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤。3托付方托付某評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的資產(chǎn)為 1 臺(tái)電腦數(shù)控機(jī)床，型號(hào)MCV-1300P該機(jī)床于1998年6月購置并投入使用。資產(chǎn)評(píng) 估師采納成本法進(jìn)行評(píng)

9、估， 評(píng)估基準(zhǔn)日為 2008年 2月 30 日。通 過向該機(jī)床生產(chǎn)廠家的代理商咨詢，該型號(hào)機(jī)床差不多停止生 產(chǎn)，與委估機(jī)床同規(guī)格的新型設(shè)備的市場價(jià)格為 84 萬元。委估 設(shè)備與同規(guī)格新設(shè)備的要緊區(qū)不在于數(shù)控系統(tǒng)和機(jī)床結(jié)構(gòu)的差 異，兩方面因素對(duì)價(jià)格差異的阻礙分不為12.5%和 17%，因而，確定被評(píng)估設(shè)備的重置成本為：84 萬元 X（ 1 29.5%） =59.2 萬元成新率的確定采納年限法和工作量法。 該類機(jī)床經(jīng)濟(jì)使用壽命為12-18 年，考慮到該設(shè)備為較早期的數(shù)控機(jī)床，制造質(zhì)量一般， 因而確定其經(jīng)濟(jì)使用年限為 14 年，年限法確定其成新率為：1-已使用年限一經(jīng)濟(jì)使用年限 =1- 9.67 一 14= 30.9% 該設(shè)備的運(yùn)行應(yīng)該以兩班制為標(biāo)準(zhǔn)，每天 15 小時(shí)，然而設(shè)備的 實(shí)際使用為不定期的三班和兩班制，平均每天運(yùn)行時(shí)刻為 18 小 時(shí)。以工作量法確定的成新率為：1- （18小時(shí)X 250天每年X 9.67年）一（15小時(shí)X 250天每年 X 14 年）=17.1%確定該設(shè)備的綜合成新率為 :30.9%X 50%+17.1%X50% = 24%7 / 16該設(shè)備的評(píng)估值為：59.2 X 24%= 14.2萬元（1）該設(shè)備評(píng)估過程中，什么