萬(wàn)科房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制研究--畢業(yè)論文

1、萬(wàn)科房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制研究 摘要 . 2 Abstract . 2 第 1 章緒論. 4 1.1 研究背景及研究意義 . 4 1.2 國(guó)內(nèi)、外相關(guān)研究綜述 . 5 第 2 章房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制相關(guān)理論 . 7 2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制概述 . 7 2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制方法 . 7 2.2.1 投標(biāo)、簽約階段成本控制 . 7 2.2.2 施工準(zhǔn)備階段成本控制 . 8 2.2.3 人工、材料、機(jī)械及現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)控制 . 8 第 3 章 萬(wàn)科房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制概況 . 8 3.1 萬(wàn)科八階段成本控制 . 8 3.1.1 立項(xiàng)成本控制 . 8 3.1.2 規(guī)劃環(huán)節(jié) . 9 3.1.3 招投標(biāo)環(huán)

2、節(jié) . 9 3.1.4 施工環(huán)節(jié) . 10 3.1.5 材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié) . 10 3.1.6 銷(xiāo)售環(huán)節(jié) . 10 3.1.7 工程預(yù)決算 . 10 3.1.8 物業(yè)管理成本 . 11 3.2 萬(wàn)科各個(gè)管理部門(mén)在成本控制中的作用 . 11 3.2.1 項(xiàng)目發(fā)展部 . 11 3.2.2 設(shè)計(jì)部 . 11 3.2.3 工程管理部 . 11 3.2.4 項(xiàng)目部 . 12 3.2.5 營(yíng)銷(xiāo)中心 . 12 3.2.6 財(cái)務(wù)管理部 . 12 第 4 章結(jié)論與展望. 12 致謝 . 12 參考文獻(xiàn) . 12摘要：近些年來(lái)，我國(guó)為了追求片面的經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)支 柱產(chǎn)業(yè)進(jìn)行發(fā)展。在不斷的發(fā)

3、展與完善過(guò)程中已經(jīng)形成了一整套發(fā)展規(guī)則與產(chǎn)業(yè) 布局。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷轉(zhuǎn)型與完善，現(xiàn)階段由于房地產(chǎn)市場(chǎng)帶動(dòng)的 GDP 產(chǎn)業(yè)受到社會(huì)各界的詬病。在這樣的背景下，我國(guó)相繼的出臺(tái)了一系列限制房地 產(chǎn)發(fā)展的政策。從宏觀的角度抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展， 同時(shí)也加劇了房地產(chǎn)行 業(yè)的業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)。 本文的研究具有理論與實(shí)際方面的雙重意義。在理論意義方面：本文系統(tǒng)的 梳理了成本管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的重要意義。 并提出了基于成本管理的項(xiàng)目 管理框架的可行性。同時(shí)，運(yùn)用理論工具對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中可能存在的 成本控制方面的問(wèn)題進(jìn)行了總結(jié)，并提出了相應(yīng)的解決方案，對(duì)后續(xù)的項(xiàng)目成本 控制方面的研究提供了必要的理論

4、基礎(chǔ)。 在實(shí)際方面本文展開(kāi)了具有針對(duì)性的實(shí)證研究， 對(duì)研究對(duì)象某房地產(chǎn)項(xiàng)目執(zhí) 行過(guò)程中的成本控制進(jìn)行了系統(tǒng)的分析。 以其執(zhí)行過(guò)程中的成本控制現(xiàn)狀為一手 的研究資料?；诔杀竟芾韺?duì)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升以及其對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售利潤(rùn)空間 的提高為目的，分析了其在具體執(zhí)行過(guò)程中存在的宏觀與微觀問(wèn)題。 同時(shí)，基于 其存在的問(wèn)題給出了可行的解決方案。對(duì)該公司下的其他項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)與成本控制提 出了建設(shè)性意見(jiàn)。同時(shí)也為其他企業(yè)的同類(lèi)項(xiàng)目中的成本管理提供了決策參考。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；經(jīng)濟(jì)；發(fā)展 AbstractsAbstractsn recent years, our country in the pursuit

5、 of economic development, the real estate industry as a pillar industry of Chinas economic development. In the process of continu ous improveme nt and developme nt has formed a complete set of rules and the developme nt of in dustrial layout. With the developme nt of the economy in China and the tra

6、nsformation of perfect, nowadays GDP industry criticized real estate market drive n by the com mun ity. In this con text, Chi na has successively promulgated a series of policies to limit the real estate development. From the macroscopic angle inhibited the development of real estate industry, but a

7、lso inten sified the competitio n of the real estate in dustry. Has the double meaning of theory and practical aspects of this research. In terms of theoretical significanee: This paper reviews the important significanee of cost management in the project management of the real estate. And put forwar

8、d the feasibility of the project man ageme nt framework of cost man ageme nt based on. At the same time, the use theory tools of a real estate project execution may exist in the process of cost con trol problems are summarized, and put forward the corresp onding solutions, provide necessary theoreti

9、cal basis for subsequent project cost control research. In practical terms this paper has an empirical study on the cost con trol in the process of impleme ntati on of the research object of a real estate project is an alyzed. With the implementation of cost control in the process of status as the f

10、irst-hand research data. To enhance the core competitive ness of the project based on the project cost man ageme nt and improve the sales profit space for the purpose of an alysis, the macroscopic and microcosmic problems in the specific impleme ntati on process.At the same time, based on the exist

11、ing problems and gives a feasible soluti on. Put forward some constructive suggestions for the company under the other project operation and cost control. At the same time also provides a referenee for other similar projects cost man ageme nt in en terprise. Keywords: Keywords: real estate; cost con

12、 trol; econo mic developme nt;第 1 章緒論 1.1 研究背景及研究意義 房地產(chǎn)，目前在中國(guó)乃至世界，都非常的熱門(mén)，它不僅在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域有著 重要的作用，還滲透到了每個(gè)老百姓的生活當(dāng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為一種商業(yè)行為， 追求利潤(rùn)是天經(jīng)地義的，但如果能在房?jī)r(jià)和利潤(rùn)之間尋求到一個(gè)平衡點(diǎn)， 達(dá)到買(mǎi) 賣(mài)雙贏的局面，控制好房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本就非常的有意義。 隨著中國(guó)房?jī)r(jià)的不斷 上漲，促使政府打壓房?jī)r(jià)和抑制房地產(chǎn)過(guò)熱的政策正在逐漸完善， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 想要長(zhǎng)期的在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于盈利， 就必須重視和控制好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，實(shí)際提 高自身成本管理水平，才能取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，而不是一味的去提高

13、房?jī)r(jià)，忽 略自身問(wèn)題。本文分析了現(xiàn)今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目成本控制方面存在的成本意識(shí) 普遍較弱，以及成本管理的方法落后，對(duì)決策和招標(biāo)等階段缺乏足夠的重視， 管 理水平不高等問(wèn)題做出了對(duì)策。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇， 很多 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要加大對(duì)項(xiàng)目成本管理的重視。 房地產(chǎn)企業(yè)在沒(méi)有真實(shí)信息的前 提下，需要建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展，科學(xué)合理的成本控制制度，現(xiàn)實(shí)也是房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制所需的。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的研究，通過(guò)對(duì)現(xiàn)有的學(xué)術(shù)結(jié)論進(jìn)行 總結(jié)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的所有費(fèi)用構(gòu)成部分進(jìn)行相應(yīng)的研究， 找出最重 要的成本控制工作并詳細(xì)描述。在對(duì)工程項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)控制的認(rèn)識(shí)過(guò)程中， 一 個(gè)房

14、地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理方案的預(yù)期比較，發(fā)現(xiàn)工程項(xiàng)目過(guò)程中出現(xiàn)了工程和計(jì) 劃，預(yù)計(jì)將逐步恢復(fù)，并在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。希望本文的研究成果能為工程項(xiàng) 目管理的成本控制提供一定的參考價(jià)值，以保證項(xiàng)目的順利完成。 具有雙重意義的理論和實(shí)踐方面的研究。 在理論意義方面：本文回顧了成本 管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的重要意義。并提出了基于項(xiàng)目管理的項(xiàng)目管理框架的 可行性。同時(shí)，運(yùn)用理論工具對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中可能存在的成本控制問(wèn)題 進(jìn)行了總結(jié)，并提出了相應(yīng)的解決方案，為后續(xù)項(xiàng)目成本控制研究提供必要的理 論基礎(chǔ)。 在實(shí)際應(yīng)用方面，本文對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目研究對(duì)象實(shí)施過(guò)程中的成本控制進(jìn)行 了實(shí)證研究。隨著成本控制的實(shí)施過(guò)程中的

15、第一手研究數(shù)據(jù)。 以項(xiàng)目成本管理為 基礎(chǔ)，提高項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，提高銷(xiāo)售利潤(rùn)空間分析的目的，在具體實(shí)施過(guò)程中 的宏觀和微觀問(wèn)題。同時(shí)，在現(xiàn)有問(wèn)題的基礎(chǔ)上給出了可行的解決方案。 在其他 項(xiàng)目運(yùn)作和成本控制方面提出了一些建設(shè)性的建議。 同時(shí)也為其他類(lèi)似項(xiàng)目的企 業(yè)成本管理提供了借鑒。 1.2 國(guó)內(nèi)、外相關(guān)研究綜述 20 世紀(jì)的 20 年代，美國(guó)著名的工程師泰羅在其著作科學(xué)管理原理一書(shū) 中提出了 “計(jì)件工資及標(biāo)準(zhǔn)化原理能改善工人的工作效率” 的思想，在這個(gè)理論 的影響下， 標(biāo)準(zhǔn)成本、 差異分析以及預(yù)算控制在會(huì)計(jì)的管理體系中產(chǎn)生了。 Binde（ 2012）構(gòu)建了進(jìn)度和成本控制信息模型，使得三個(gè)目標(biāo)和三

16、個(gè)控制之間 密切聯(lián)系起來(lái)。成本和控制功能通過(guò)系統(tǒng)流程的規(guī)范化和控制化被集中化， 數(shù)據(jù) 質(zhì)量具有真實(shí)性、全面性和時(shí)效性1。 Seppo, Harri（ 2014）提出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理要以經(jīng)濟(jì)效益為首要原則， 制定目標(biāo)成本和進(jìn)度計(jì)劃，在方案實(shí)施過(guò)程中進(jìn)行定期和不定期的監(jiān)督控制， 分 析實(shí)際情況出現(xiàn)偏離的原因，最后采取必要及時(shí)的措施進(jìn)行調(diào)整。 Rashid, Tamaki（2013）等人伴隨著網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)的應(yīng)用迅速范圍擴(kuò)大，對(duì)房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度和成本的不均衡問(wèn)題進(jìn)行了深入研究， 并且針對(duì)管理和資源兩個(gè) 方面分別提出了構(gòu)建基于圍繞資源管理的局部?jī)?yōu)化方法以及模擬退火技術(shù)資源 的均衡優(yōu)化模型。 Tam

17、aki （2012）在研究項(xiàng)目施工時(shí)發(fā)現(xiàn)了專(zhuān)業(yè)化分工和專(zhuān)業(yè)工程存在一系列 問(wèn)題，由于伴隨著社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展和企業(yè)文化結(jié)構(gòu)的變化， 項(xiàng)目成本管理需要集 合所有參與者的意見(jiàn)，否則阻礙了組織文化和組織結(jié)構(gòu)的整合。 從而提出投資一 體化和利潤(rùn)分配在項(xiàng)目管理中的重要地位， 進(jìn)而組織文化需要集合化的技術(shù)結(jié)構(gòu) 來(lái)綜合管理。 Hani （2014）等人根據(jù)項(xiàng)目成本管理控制的原則，針對(duì)項(xiàng)目中出現(xiàn)的超額預(yù) 算和質(zhì)量不合格的現(xiàn)象進(jìn)行了研究分析， 基于“最大流最小割”的項(xiàng)目管理的理 論，提出工期一一費(fèi)用優(yōu)化函數(shù)，詳細(xì)闡述了如何解決網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃工期一一成本優(yōu) 化的問(wèn)題的具體方法。 由此不難看出，項(xiàng)目成本控制理論逐漸變得成熟。

18、 尤其是在發(fā)達(dá)國(guó)家中，成本控 制理論更是實(shí)現(xiàn)了迅速的成長(zhǎng)。因此這些發(fā)達(dá)國(guó)家的企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平也有了很大程 度的提高，直接加強(qiáng)了企業(yè)在世界范圍內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力， 也促進(jìn)了發(fā)達(dá)國(guó)家社會(huì)經(jīng) 濟(jì)水平的提高。 隨著國(guó)外先進(jìn)的成本管理思想的不斷的引入， 我國(guó)傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理方式正在 由事后逐漸的向事中管理，特別是在加強(qiáng)項(xiàng)目前期的成本管理以及施工中的事中 管理方面取得了較大的成績(jī)。慧振榮（2013）指出了施工企業(yè)成本的特點(diǎn)，并將 施工企業(yè)的成本目標(biāo)進(jìn)行了劃分，提出了施工企業(yè)應(yīng)對(duì)成本管理的實(shí)施的方法與 對(duì)策。李玲（2011 ）認(rèn)為施工企業(yè)的承接以及發(fā)展過(guò)程中，對(duì)施工項(xiàng)目的成本進(jìn) 行動(dòng)態(tài)的管理，對(duì)事前、事中、事后進(jìn)行監(jiān)控

19、，能夠有效的降低整個(gè)企業(yè)的成本， 并且取得較好的經(jīng)濟(jì)收益。胡永健，劉寒（2013）根據(jù)河南豫晨建筑工程有限公 司的實(shí)際情況，提出了從項(xiàng)目規(guī)劃的開(kāi)端到結(jié)束， 如何控制工程造價(jià)，將工程外 包納入到成本降低的應(yīng)對(duì)措施之列。 王靜（2013）提出了從設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、 施工階段、竣工階段，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行有效控制的方法， 并以實(shí)例對(duì)提出的問(wèn)題 進(jìn)行了論證，認(rèn)為要協(xié)調(diào)好項(xiàng)目的監(jiān)理成本和質(zhì)量成本之間的關(guān)系， 使總成本降 到最低。郭婧娟（2013）通過(guò)將工程造價(jià)管理與西方國(guó)家的進(jìn)行對(duì)比，指出了我 過(guò)工程造價(jià)中存在的問(wèn)題，并提出了對(duì)工程造價(jià)的管理進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作的管理思 路。諶東海，田泉（2012）將全新的成本

20、管理方式作業(yè)成本法引入到工程項(xiàng)目的 前期成本控制中，并指出，工程項(xiàng)目大多只注重事后核算而忽略事中控制的缺點(diǎn)， 作業(yè)成本法被引入到工程項(xiàng)目的管理之中， 能夠有效的解決這個(gè)問(wèn)題。楊峰，謝 佳，杜德軍（2012）運(yùn)用實(shí)證研究的方法，將作業(yè)成本法引入到某房地產(chǎn)項(xiàng)目部 隊(duì)的住宅管理中去，對(duì)分析了成本中心、成本動(dòng)因等，并提出了作業(yè)成本法在該 類(lèi)企業(yè)成本控制的建議與意見(jiàn)。 從現(xiàn)有的研究結(jié)論來(lái)看，有關(guān)成本控制體系的理論與結(jié)合內(nèi)容仍有待進(jìn)一步 探討，尤其在如何構(gòu)建健全的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制體系的研究和探討方面， 還存 在極大不足，因此，需要通過(guò)成本控制相關(guān)理論指導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制， 通過(guò) 成本控制體系的應(yīng)用研究

21、得到相應(yīng)的啟示，推動(dòng)同類(lèi)型項(xiàng)目中成本控制體系的應(yīng) 用與推廣，提高成本控制的效率和效益是研究的需要 2。 第 2 章房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制相關(guān)理論 2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制概述 面對(duì)激烈的建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，建筑施工企業(yè)不僅要生產(chǎn)出用戶滿意的產(chǎn)品，還 必須保證企業(yè)合理利潤(rùn)，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，才能推動(dòng)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。在這 種情況下，先進(jìn)的成本管理和完善的成本管理體系就成為建筑施工企業(yè)獲得市場(chǎng) 主動(dòng)權(quán)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)。工程項(xiàng)目成本控制是以施工項(xiàng)目為管理對(duì)象， 以項(xiàng)目 經(jīng)理責(zé)任制為中心，以合同為依據(jù)，按施工項(xiàng)目的內(nèi)在規(guī)律，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配 置和對(duì)各生產(chǎn)要素進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、指導(dǎo)、控制，取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益

22、的 過(guò)程。成本控制的目的，在于降低項(xiàng)目成本，提高經(jīng)濟(jì)效益 3。 2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制方法 2.2.1 投標(biāo)、簽約階段成本控制 首先抓源頭，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，施工企業(yè)是處于“找米下鍋”的緊張狀 態(tài)，忙于找信息，忙于搞投標(biāo)，忙于找關(guān)系。為了中標(biāo)，施工企業(yè)把標(biāo)價(jià)越壓越 低。有的工程項(xiàng)目，管理稍一放松，則要發(fā)生虧損，有的項(xiàng)目虧損額度較大。因 此，做好標(biāo)前成本預(yù)測(cè)，科學(xué)合理的計(jì)算投標(biāo)價(jià)格及投標(biāo)決策，顯得尤為重要。 因此，在投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)要認(rèn)真識(shí)別招標(biāo)文件所涉及的每一個(gè)經(jīng)濟(jì)條款， 了解把握業(yè) 主的資信及履約能力，確有把握再做標(biāo)。做完后在報(bào)出前，要組織有關(guān)專(zhuān)業(yè)人員 進(jìn)行評(píng)審論證，在次基礎(chǔ)上，再報(bào)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)

23、最后決策。為做好標(biāo)前成本預(yù)測(cè)，企 業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)行情，不斷收集、整理、完善并符合本企業(yè)實(shí)際的內(nèi)部?jī)r(jià)格體系， 為快速準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)標(biāo)前成本提供有力保證。同時(shí)，投標(biāo)，也要發(fā)生多種費(fèi)用，包 括標(biāo)書(shū)費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、辦公費(fèi)、招待費(fèi)等等。因此，提高中標(biāo)率、節(jié)約投 標(biāo)費(fèi)用開(kāi)支，也成為降低成本開(kāi)支的一項(xiàng)重要內(nèi)容。 對(duì)投標(biāo)費(fèi)用，要與中標(biāo)價(jià)相 關(guān)聯(lián)的指標(biāo)掛鉤、實(shí)施總額控制，規(guī)范開(kāi)支范圍和數(shù)額，并由一名企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)專(zhuān)門(mén) 負(fù)責(zé)此招投標(biāo)工作及管理。中標(biāo)后企業(yè)在合同簽約時(shí)要據(jù)理力爭(zhēng)， 尤其是目前的 開(kāi)發(fā)商，將不利于施工企業(yè)的合同條件在投標(biāo)階段已進(jìn)入招標(biāo)文件 ，并且施工 企業(yè)在投標(biāo)時(shí)對(duì)招標(biāo)文件已確認(rèn)，要想改變非常困難。但是，也要

24、充分利用此簽 約的機(jī)會(huì)，對(duì)相關(guān)不利的條款盡量與業(yè)主協(xié)商，盡可能的做到公平、合理，力爭(zhēng) 將風(fēng)險(xiǎn)降至最低程度后再與業(yè)主簽約。 簽約后，公司要認(rèn)真組織向機(jī)關(guān)及項(xiàng)目部 相關(guān)部門(mén)的有關(guān)人員進(jìn)行合同交底， 通過(guò)不同形式的交底，使項(xiàng)目部的相關(guān)管理 人員明確本施工合同的全部相關(guān)條款、內(nèi)容，為下一步擴(kuò)大項(xiàng)目管理的盈利點(diǎn), 減少項(xiàng)目虧損打下了基礎(chǔ)4。 222 施工準(zhǔn)備階段成本控制 根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙和有關(guān)技術(shù)資料，結(jié)合本工程的實(shí)際，大力開(kāi)展新技術(shù)、新工 藝的應(yīng)用。對(duì)施工方法、施工程序、作業(yè)組織形式、機(jī)械設(shè)備選型、技術(shù)組織措 施等進(jìn)行認(rèn)真的研究分析，制定出科學(xué)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的施工方案 5。 2.2.3 人工、材料、機(jī)械及

25、現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)控制 人工費(fèi)成本主要從分包勞務(wù)費(fèi)方面進(jìn)行控制。 要根據(jù)工程的實(shí)際，應(yīng)由招投 標(biāo)的形式選定勞務(wù)施工分包商、確定勞務(wù)分包價(jià)，針對(duì)輔料、小型機(jī)具及現(xiàn)場(chǎng)零 星用工，包括垃圾清運(yùn)等金額不大又不好控制的方面， 可采取費(fèi)用包干形式一次 包死。材料費(fèi)成本的控制包括材料用量控制和材料價(jià)格控制兩方面 6。材料用量 要堅(jiān)持按定額實(shí)行限額領(lǐng)料制度， 并推廣使用降低料耗的新技術(shù)、 新工藝、新材 料，堅(jiān)持余料回收，降低料耗水平，降低堆放、倉(cāng)儲(chǔ)損耗。材料購(gòu)入時(shí)要實(shí)行買(mǎi) 價(jià)控制，大宗材料應(yīng)引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制在保質(zhì)保量的前提下競(jìng)價(jià)購(gòu)料。 包括預(yù)拌 砼的使用，價(jià)格要通過(guò)競(jìng)價(jià)招標(biāo)，數(shù)量要嚴(yán)格按施工圖紙的數(shù)量控制結(jié)算。 其他

26、 所有材料進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)要嚴(yán)格收料及保管制度， 確保質(zhì)量、確保應(yīng)有的數(shù)量。同 時(shí)要考慮資金的時(shí)間價(jià)值，減少資金占用，降低存貨成本。針對(duì)不好控制及管理 的輔助性材料經(jīng)過(guò)測(cè)算后，可采取費(fèi)用包干的形式一次性含在勞務(wù)分包價(jià)中，由 勞務(wù)分包商包干使用。 第 3 章 萬(wàn)科房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制概況 實(shí)證研究的過(guò)程中本文主要采用了萬(wàn)科集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行與管理過(guò)程中的 成本控制體系，在增加了本文研究的針對(duì)性的同時(shí)， 還能夠使得研究結(jié)果可以直 接指導(dǎo)企業(yè)的具體項(xiàng)目成本控制管理。也為后續(xù)的研究與成本管理方式的推廣奠 定了實(shí)踐基礎(chǔ)了。 3.1 萬(wàn)科八階段成本控制 3.1.1 立項(xiàng)成本控制 立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

27、方式的不同而有所區(qū)別。 該環(huán)節(jié)由于有國(guó) 家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最大 限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。項(xiàng)目部在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期起主要作用， 因此，這一環(huán)節(jié)成 本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目部來(lái)承擔(dān)8。 3.1.2 規(guī)劃環(huán)節(jié) 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī) 劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵， 可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來(lái) 的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科 學(xué)討論，嚴(yán)格審批。設(shè)計(jì)部和各類(lèi)評(píng)審委員會(huì)在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。 成本概算：根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、 實(shí)體研究、環(huán)境方案等因 素對(duì)總

28、成本作出概算，設(shè)計(jì)部與工程部負(fù)責(zé) 9。 3.1.3 招投標(biāo)環(huán)節(jié) 招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、審算、銷(xiāo)售等多個(gè)部門(mén)的實(shí)際運(yùn) 作，在程序上沒(méi)有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審委員的選擇， 須有很 強(qiáng)的針對(duì)性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書(shū)制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。 投標(biāo)單位的選擇：考察投標(biāo)單位的資質(zhì)、管理水平、技術(shù)力量、歷史記錄、 資金實(shí)力、合作經(jīng)歷。建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊(cè)及資料庫(kù)。 從公司認(rèn)可名冊(cè)中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位。主辦部門(mén)推薦 五家投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)工作組。工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同；設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè) 計(jì)、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同。審算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備

29、招投標(biāo)合同。 銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)、 包裝招投標(biāo)合同。招投標(biāo)工作由小組審核、考察、評(píng)估、篩選三家以上投標(biāo)單位 報(bào)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)及主管領(lǐng)導(dǎo)，招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 招投標(biāo)文件：各類(lèi)合同的招投標(biāo)書(shū)內(nèi)容應(yīng)包含： (1)工期；(2)工程造價(jià)或取 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；(3)質(zhì)量要求；(4)付款方式；(5)招標(biāo)范圍；(6)結(jié)算方式；驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)； (8)投標(biāo)注意事項(xiàng)；(9)廢標(biāo)條件(投標(biāo)書(shū)必須加蓋投標(biāo)單位法人印章)；(10)接標(biāo)時(shí) 間；(11)開(kāi)標(biāo)時(shí)間；(12)定標(biāo)方法；(13)投標(biāo)單位補(bǔ)充意見(jiàn)；(14)標(biāo)準(zhǔn)合同條文； (15)圖紙、其他要求等。主辦部門(mén)起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本： (1)工程部負(fù)責(zé)工 程監(jiān)理招投標(biāo)

30、合同；(2)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同；(3 )審算部負(fù) 責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同；(4)銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)、包裝招投標(biāo)合同。 評(píng)標(biāo)和定標(biāo) 包括技術(shù)性評(píng)標(biāo)和定標(biāo)、經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)定標(biāo)，評(píng)標(biāo)優(yōu)先順序?yàn)椋?(1)技術(shù)評(píng)標(biāo)；(2)經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo)；(3)合作經(jīng)歷。由技術(shù)部門(mén)負(fù)責(zé)技術(shù)評(píng)標(biāo)，審算部負(fù) 責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書(shū)的評(píng)標(biāo)，財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核廣告包裝費(fèi)。綜合審核投標(biāo)單位，招投標(biāo)評(píng) 審委員會(huì)審核、評(píng)定中標(biāo)單位。主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn) 10 3.1.4 施工環(huán)節(jié) 施工環(huán)節(jié)的成本控制應(yīng)注意兩大方面，一個(gè)是因各種變更帶來(lái)的費(fèi)用，另一 個(gè)是材料、工程款的支付。由于市場(chǎng)變化與市場(chǎng)把握的原因， 施工階段不可避免 由于各種情況而要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行

31、改動(dòng)， 而在變更時(shí)明確目的和遵循程序 都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時(shí)要注意各部門(mén)的及時(shí)溝通和良好合作 11 3.1.5 材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié) 材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計(jì)劃和信息，通過(guò)明確而科學(xué)的 流程，就可材料款支付方式、材料款支付進(jìn)度保修款、預(yù)付款限額控制，首次驗(yàn) 收后付款總額進(jìn)度控制。保修款一般不低于合同總價(jià)的 5%。依據(jù)合同中約定付 款。經(jīng)辦部門(mén)（工程部或設(shè)計(jì)部）。以最大限度地減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概 率，達(dá)到成本控制的目的12。 3.1.6 銷(xiāo)售環(huán)節(jié) 銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單 項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷(xiāo)售涉及的部門(mén)比較多，所以

32、各部門(mén)乃至總經(jīng)理都 需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。此外，由于銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的一些操作會(huì)對(duì)入住和物 業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長(zhǎng)線考慮 13。 3.1.7 工程預(yù)決算 工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn)在于監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性。這些信息可 以來(lái)自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走， 防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作。乙方預(yù)算：主要關(guān)注乙方預(yù)算內(nèi)容的審查。 先由造價(jià)比例大的項(xiàng)目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調(diào)整面積。注意報(bào) 價(jià)拆分、施工方法、報(bào)價(jià)及招標(biāo)方法不同會(huì)影響成本的問(wèn)題。審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì) 部協(xié)助。鋼筋用量的核實(shí)：控制什么：施工圖中的鋼筋用量；

33、洽商、變更的鋼筋 用量。怎么控制：選擇并委托現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)豐富、職業(yè)道德良好、工作認(rèn)真負(fù)責(zé) 工程造價(jià)咨詢公司進(jìn)行鋼筋量計(jì)算工作。誰(shuí)來(lái)控制：財(cái)務(wù)部、審算部與主管副總 負(fù)責(zé)確定工程造價(jià)咨詢公司；審算部專(zhuān)人負(fù)責(zé)抽查與核實(shí)工程造價(jià)咨詢公司的鋼 筋用量，計(jì)算工作，工程造價(jià)咨詢公司與審算部相關(guān)人員必須下現(xiàn)場(chǎng)了解乙方綁 扎鋼筋情況，審算部經(jīng)理監(jiān)督。價(jià)差的調(diào)整：主要是三方面：材料價(jià)差；人工價(jià) 差；費(fèi)用價(jià)差。要求嚴(yán)格執(zhí)行合同中價(jià)差調(diào)整辦法及時(shí)跟蹤價(jià)格（材料、人工、 費(fèi)用）變化情況當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng)時(shí)， 應(yīng)立即與相關(guān)單位商量對(duì)策。審算部材 料組與預(yù)算工程師負(fù)責(zé)。洽商、變更的費(fèi)用控制控制什么：圖紙審核；因市場(chǎng)因 素甲

34、方對(duì)圖紙的修改；現(xiàn)場(chǎng)簽證。怎么控制：工程部項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織各專(zhuān)業(yè)共同 審圖，實(shí)行專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)制監(jiān)理公司審圖施工單位審圖， 甲方對(duì)圖紙做出重大修改之 前，應(yīng)進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)比較。誰(shuí)來(lái)控制：現(xiàn)場(chǎng)簽證中，應(yīng)明確發(fā)生費(fèi)用的原因和責(zé) 任：設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)建筑專(zhuān)業(yè)圖紙質(zhì)量的審核； 工程部負(fù)責(zé)其他專(zhuān)業(yè)圖紙的審核； 工 程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)簽證的監(jiān)控；審算部負(fù)責(zé)審核洽商、變更的合理性、完整性（負(fù) 洽商）及經(jīng)濟(jì)性。 3.1.8 物業(yè)管理成本 地產(chǎn)公司需要在物業(yè)管理方面支出的費(fèi)用主要是委托管理、委托經(jīng)營(yíng)和虧損 補(bǔ)貼三個(gè)方面?？蛻舴?wù)中心擔(dān)負(fù)著這一環(huán)節(jié)的主要控制工作， 控制原則是以明 文的法律合同形式界定地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的權(quán)責(zé)關(guān)系，防止因權(quán)責(zé)不清帶來(lái)的 額外成本14。 3.23.2 萬(wàn)科各個(gè)管理部門(mén)在成本控制中的作用 3.2.13.2.1 項(xiàng)目發(fā)展部 1、政府地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用、合作款項(xiàng)、紅線外市政設(shè)施費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2、 人防易地建設(shè)費(fèi)、非經(jīng)營(yíng)公建配套費(fèi)、墻改費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)測(cè)費(fèi)、圖紙審查費(fèi)、 公告費(fèi)、產(chǎn)權(quán)測(cè)量費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、消防微縮費(fèi)。 322322 設(shè)計(jì)部 1、設(shè)計(jì)費(fèi)、曬圖及模型制作 2、主體建安工程部品 3、環(huán)境綠化費(fèi) 4、配 套公建 5、設(shè)計(jì)變更。 3.2.33.2.3 工程管理部 1、勘察、測(cè)繪、沉降觀測(cè) 2、招標(biāo)管理費(fèi)、合同審查費(fèi)、散裝水泥保