安置房成本估算

1、譚龍社區(qū)北安置房建設(shè)投資成本及收益分析 說明：譚龍社區(qū)北開發(fā)項目緊鄰新長南線，東西長410米、南北寬48米，占地19680平方米，29.5畝（土地局按臨街30米報批，面積為18.424畝，成本核算按29.5畝計）。圖紙設(shè)計已完成，總建筑面積53496.95平方米，其中3-11層住宅建筑面積33491.87平方米，1-2層商業(yè)面積13336.72平方米，地下人防工程建筑面積6668.36平方米（人防工程需獨立的設(shè)計單位設(shè)計，原設(shè)計未考慮人防工程建設(shè)，僅考慮地下室及地下停車，面積為3986.5平方米）。項目建成后，1-2層商業(yè)的全部及上部1.6萬平方米住宅均用于西出市口拆遷安置。下面以開發(fā)商的角度

2、，分別從開發(fā)建設(shè)成本、開發(fā)建設(shè)收益、企業(yè)利潤及風(fēng)險三個方面進行分析。安置房開發(fā)建設(shè)成本估算一、建設(shè)工程費用：1、土建（外裝飾、水電、電梯、進戶門、外門窗）：1300元/平方米*46828.59平方米=6087.7萬元。2、自來水入戶：1800元/戶*230戶=41.4萬元。3、室外工程（含綠化、道路、供水、雨水、亮化、供電、弱電、變壓器。其中污水管網(wǎng)考慮按市政污水管網(wǎng)項目進行建設(shè)，可以使用上級配套資金，未列入建設(shè)成本）參照萬合花園約310萬元。4、人防工程（9層以上建筑按首層建筑面積配建，否則按配建面積繳納1500元/平方米的異地建設(shè)費）：6668.36平方米*1800元/平方米=1200萬元

3、。5、勘探、規(guī)劃、設(shè)計、監(jiān)理、咨詢、人防工程設(shè)計監(jiān)理、審圖、公示（其中規(guī)劃、勘探、設(shè)計、公示牌已簽訂合同額為88.02萬元，）：約180萬元。6、建設(shè)單位管理費：約80萬元。 以上小計：7899.1萬元注：暖氣初裝費（地暖室內(nèi)安裝40元/平方米，室外配套28元/平方米，46828.59平方米*68元/平方米=318.43萬元）及燃氣費（現(xiàn)行價格為2500元/戶，2500元/戶*330戶=82.5萬元；按照新的收費價格為10.5元/平方米，應(yīng)為49.2萬元）由拆遷安置戶或購房戶承擔，不計入以上成本核算。二、土地費用：1、土地費用：18.45畝*30萬/畝=553.5萬元小計：553.5萬元三、各

4、項稅費：1、規(guī)劃局市政配套費：46828.39平方米*30元/平方米=140.5萬元2、建設(shè)局墻改基金：46828.39平方米*8元/平方米=37.4萬元3、氣象局防雷檢測費：約20萬元4、文化局文物勘探費：19680平方米*3元/平方米=6萬元5、水利局地下水資源費：46828.39平方米*1元/平方米=4.68萬元6、執(zhí)法大隊污水處理費：46828.39平方米*1元/平方米=4.68萬元7、消防隊消防費：46828.39平方米*2元/平方米=9.36萬元8、房產(chǎn)局預(yù)售許可證費：46828.39平方米*5元/平方米=23.4萬元 9 、國稅、地稅（拆遷安置房免稅，商品房17491.87平方米

5、出售應(yīng)繳稅，稅率約5.8%）以上小計：509.8萬元四、建設(shè)期利息（建設(shè)期約15月，建設(shè)期間流動資金約2000萬元，年利率按10%計算） 2000*10%*1.25=250萬元總計：（一）+（二）+（三）+（四）=9212萬元安置房開發(fā)建設(shè)收益估算一， 可獲得17491.87平方米住宅的出讓權(quán)，暫按2600元/平方米的價格計算： 17491.87*2600=4547.9萬元二， 可獲得6000平方米（人防工程面積6668.36平方米，出去管道井、電梯井、設(shè)備間、樓梯等面積后，約為6000平方米）地下室的使用租讓權(quán) ，租期50年，租金按500元/平方米計算： 6000* 800=480萬元 三，

6、 政府對安置房建設(shè)的補貼（安置房面積29336.72平方米，按1300元/平方米計算；人防工程面積6668.36平方米，按800元/平方米計算） 29336.72*1300+6668.36*800=4347.2萬元總計：（一）+（二）+（三）=9375萬元企業(yè)利潤分析及風(fēng)險分析一， 利潤分析：1， 投資收益減去投資成本93759212=163萬元二，風(fēng)險分析：2， 因通貨膨脹即建筑材料、人工費等漲價引起的成本上升。3， 商品房銷售形勢的影響，即建成商品房是否能按期售完。4， 因政治經(jīng)濟形式和政策的變動引起的商品房價格的變動。譚龍社區(qū)西安置房建設(shè)投資成本及收益分析說明：譚龍社區(qū)西開發(fā)項目緊鄰新長

7、南線，東西長165米、南北寬48米，占地7920平方米，11.88畝（土地局按臨街30米報批，面積為7.45畝，成本核算按11.88畝計）。尚未進行規(guī)劃設(shè)計，如按照東側(cè)的設(shè)計模式推算，總建筑面積約為21505平方米，其中3-11層住宅建筑面積13463平方米，1-2層商業(yè)面積5361平方米，地下人防工程建筑面積2681平方米。項目建成后，1-2層商業(yè)的全部用于西出市口拆遷安置，上部住宅由開發(fā)商自行銷售。下面以開發(fā)商的角度，分別從開發(fā)建設(shè)成本、開發(fā)建設(shè)收益、企業(yè)利潤及風(fēng)險三個方面進行分析。安置房開發(fā)建設(shè)成本估算一、建設(shè)工程費用：參考譚龍社區(qū)北的成本分析，按照165/410=0.402的比例直接計

8、算各項費用，以下同。注：暖氣初裝費（地暖16144平方米*60元/平方米=96.8萬元）及燃氣費由拆遷安置戶或購房戶承擔，不計入以上成本核算。二、土地費用：1、土地費用：7.45畝*30萬/畝=223.5萬元三、各項稅費：128.9*0.402=51.8萬元四、建設(shè)期利息（建設(shè)期約15月，建設(shè)期間流動資金約1600萬元，年利率按10%計算） 1600*10%*1.25=200萬元總計：（一）+（二）+（三）+（四）=3658萬元安置房開發(fā)建設(shè)收益估算一， 可獲得17491.87平方米住宅的出讓權(quán)，暫按2500元/平方米的價格計算： 13463*2500=3365.8萬元二， 可獲得2000平方米（人防工程面積2681平方米，除去管道井、電梯井、設(shè)備間、樓梯等面積后，約為6000平方米）地下室的使用租讓權(quán) ，租期50年，租金按500元/平方米計算： 2000* 500=100萬元 三， 政府對安置房建設(shè)的補貼（安置房面積5361平方米，按1300元/平方米計算） 5361*1000=536.1萬元總計：（一）+（二）+（三）=4001.9萬元企業(yè)利潤分析