公司工程部維修辦法

1、1 / 144 工作手冊(cè)講明 1. 本手冊(cè)是公司實(shí)施質(zhì)量治理體系的細(xì)則，是公司的法規(guī)性文件，本部 門(mén)全體職員必須嚴(yán)格遵守。 2. 本手冊(cè)自公布之日起生效。 3. 手冊(cè)使用期間，如有修改建議，工程部應(yīng)匯總意見(jiàn)，工程部經(jīng)理依照 需要及時(shí)組織有關(guān)人員按治理評(píng)審操縱程序?qū)κ謨?cè)的適用性、有 效性進(jìn)行評(píng)審，必要時(shí)進(jìn)行修訂。 4. 本手冊(cè)公布后，公司或工程部發(fā)放的新文件，屬于質(zhì)量治理體系長(zhǎng)期 有效的文件，均應(yīng)適時(shí)納入本手冊(cè)。 5. 本部門(mén)與其他部門(mén)工作有接口的文件，按本手冊(cè)及相關(guān)部門(mén)工作手冊(cè) 中的條款執(zhí)行。 6. 本手冊(cè)的治理和發(fā)放均應(yīng)按照文件操縱程序的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2 / 144 工程部崗位圖 工程維修治

2、理流程 . 工程部質(zhì)量目標(biāo) . 工程部崗位講明書(shū) . 工程維修員績(jī)效考核規(guī)則 . 工程治理規(guī)范 . 工程維修安全治理作業(yè)規(guī)程 . 交接班、值班治理作業(yè)規(guī)程 . 工程設(shè)施設(shè)備巡視檢查作業(yè)規(guī)程 . 供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行治理作業(yè)規(guī)程 供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 停送電操作規(guī)程 . 發(fā)電機(jī)治理、運(yùn)行、保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 低壓配電操縱柜保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 電梯治理作業(yè)規(guī)程 給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行治理作業(yè)規(guī)程 給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7 7.8 7.9 7.10 3 / 144 二次供水治理作業(yè)規(guī)程 弱電網(wǎng)

3、絡(luò)系統(tǒng)維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 風(fēng)機(jī)定期保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 避雷裝置定期保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 中央空調(diào)運(yùn)行作業(yè)規(guī)程 燃?xì)忮仩t運(yùn)行作業(yè)規(guī)程 電梯鑰匙治理規(guī)程 玻璃幕墻治理規(guī)程 維修服務(wù)治理作業(yè)規(guī)程 設(shè)備檔案治理作業(yè)規(guī)程 新接物業(yè)承接驗(yàn)收作業(yè)規(guī)程 工程維修質(zhì)量記錄清單7.11 7.12 7.13 7.14 7.15 7.16 7.17 7.18 7.19 7.20 7.21 7.22 8.0 4 / 144 工程部崗位圖 工程部經(jīng)理 工程主管 設(shè)備運(yùn)行治理 項(xiàng)目設(shè)備維護(hù) 及日常巡視 客戶(hù)維修服務(wù) 土建工程 電B系統(tǒng)維修課養(yǎng) 設(shè)施設(shè)備組 弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng) 消防系統(tǒng)維修保養(yǎng) 供配電、給排水 5 /

4、 144 6 / 1447 / 144 及 信 問(wèn)題提出、要求 巡 息 監(jiān)檢 反 督保 饋 考養(yǎng) 核8 / 144 問(wèn) 題 跟 蹤 文字講明： 1、工程部經(jīng)理全面負(fù)責(zé)部門(mén)的治理、考核、人員配備、資金預(yù)算、 設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維修保養(yǎng)、工程項(xiàng)目的新增、改造的打算與實(shí) 施及能耗治理等工作，及時(shí)處理項(xiàng)目提出的有關(guān)工程問(wèn)題并與 項(xiàng)目溝通、反饋信息，對(duì)分管副總負(fù)責(zé)。 2、設(shè)備組按照工程部制定的設(shè)施設(shè)備維保標(biāo)準(zhǔn)及打算實(shí)施具體的維 修保養(yǎng)， 對(duì)項(xiàng)目設(shè)備維護(hù)部提出的要求進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)， 同 時(shí)對(duì)設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)、工程改造專(zhuān)項(xiàng)工作進(jìn)行實(shí)施、跟蹤，對(duì)工程 部經(jīng)理負(fù)責(zé)。 3、項(xiàng)目設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)各項(xiàng)目客戶(hù)日常維修服務(wù)，

5、設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行 9 / 144 治理及日常巡檢，負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料、物資物品治理，公共 能耗的統(tǒng)計(jì)、核算，應(yīng)急事件的現(xiàn)場(chǎng)處置及操縱，對(duì)設(shè)施設(shè)備維 修保養(yǎng)、專(zhuān)項(xiàng)工程提供協(xié)助與支持。 對(duì)工程部主管 （經(jīng)理）負(fù)責(zé)， 同時(shí)同意項(xiàng)目經(jīng)理的監(jiān)督與考核。10 / 144 以公司質(zhì)量目標(biāo)為治理原則，制定以下分解目標(biāo)： 1、履行物業(yè)服務(wù)合同約定的公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)責(zé)任和義務(wù)， 維修服務(wù)的綜合中意率 95%； 2、無(wú)重大安全責(zé)任事故（人身事故和設(shè)備事故）發(fā)生； 3、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備完好率為 100%，且隨時(shí)能夠啟用； 4、共用設(shè)備運(yùn)行正常，完好率達(dá) 98%； 5、配套公用設(shè)施完好率達(dá) 98%； 6、客戶(hù)報(bào)修零修、

6、 急修處理及時(shí)率達(dá) 100%，維修一次合格率達(dá) 二次返修合格率達(dá) 100%； 7、檔案歸檔完整率 100%?？蛻?hù)對(duì) 99%， 11 / 144 1.0 工程部經(jīng)理 1.1 任職條件 年齡教育背景： 25-45歲，工民建、電子、機(jī)械工程等相關(guān)專(zhuān)業(yè)統(tǒng)招本科以上學(xué)歷， 工程師以上職稱(chēng)。 培訓(xùn)經(jīng)歷： 受過(guò)治理學(xué)、物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)及樓宇各工程設(shè)施設(shè)備相關(guān)知識(shí)的培 訓(xùn)。 工作經(jīng)驗(yàn)： 從事相關(guān)崗位治理工作 5 年以上。 工作技能： 電腦：會(huì)使用辦公軟件、 AUTOCA繪圖軟件； 寫(xiě)作：能做工作匯報(bào)、打算、總結(jié)、方案等各種文稿； 具備解決各工程設(shè)施設(shè)備突發(fā)事故的能力； 較強(qiáng)的分析、解決問(wèn)題能力，思路清晰考慮問(wèn)題細(xì)

7、致； 具有先進(jìn)的治理理念和治理方法。 個(gè)性特征 12 / 144 做事客觀(guān)、嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)、踏實(shí)、敬業(yè)； 具有專(zhuān)門(mén)強(qiáng)的人際溝通、協(xié)調(diào)、組織能力以及高度的團(tuán)隊(duì)精神， 責(zé)任心強(qiáng)； 精力充沛，能承受較大的工作壓力； 品行高尚，道德素養(yǎng)好，富有責(zé)任感。 1.2 職責(zé) 確保質(zhì)量治理體系在工程部的有效運(yùn)行和持續(xù)改進(jìn)； 負(fù)責(zé)對(duì)部門(mén)工作手冊(cè)的適應(yīng)性進(jìn)行評(píng)審和修改； 負(fù)責(zé)組織、參與新接物業(yè)的前期介入、設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)、驗(yàn)收工 作； 治理和監(jiān)督部門(mén)職員按工作手冊(cè)要求做好共用設(shè)備設(shè)施的維 護(hù)保養(yǎng)，為客戶(hù)提供中意的服務(wù)，確保本部門(mén)質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)； 負(fù)責(zé)編制部門(mén)材料打算，定期上報(bào)各類(lèi)設(shè)備的備品、備件打算， 經(jīng)審批后組織實(shí)施；

8、對(duì)部門(mén)職員服務(wù)過(guò)程進(jìn)行有效監(jiān)督、對(duì)工作狀態(tài)進(jìn)行檢查和月、 年度考核； 負(fù)責(zé)本部門(mén)新進(jìn)職員和在崗職員的培訓(xùn)及實(shí)施效果的檢查； 對(duì)本部門(mén)存在的不合格進(jìn)行分析，落實(shí)具體的糾正措施，并對(duì)其 有效性進(jìn)行驗(yàn)證； 負(fù)責(zé)溝通、協(xié)調(diào)本部門(mén)同其他部門(mén)的關(guān)系、 保持良好的團(tuán)隊(duì)合作; 負(fù)責(zé)貫徹13 / 144 公司領(lǐng)導(dǎo)的各項(xiàng)指令，完成公司交辦的工作。 1.3 權(quán)限 依照制度，對(duì)部門(mén)中發(fā)覺(jué)的問(wèn)題實(shí)施處罰的權(quán)力; 依照制度，按規(guī)定程序?qū)β殕T的晉級(jí)、晉職的建議; 部門(mén)內(nèi)部職員聘任、解聘的權(quán)力; 部門(mén)內(nèi)部職員考核的權(quán)力; 其它相關(guān)權(quán)力。 2.0 工程主管 2.1 任職條件 年齡教育背景 25-45 歲，工民建、電子、機(jī)電工程

9、等相關(guān)專(zhuān)業(yè)大專(zhuān)以上學(xué)歷，助 理工程師以上職稱(chēng)。 培訓(xùn)經(jīng)歷： 受過(guò)治理學(xué)、物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)及樓宇各工程設(shè)施設(shè)備相關(guān)知識(shí)的培 訓(xùn)。 工作經(jīng)驗(yàn)： 從事相關(guān)崗位治理工作 3年以上。 工作技能： 14 / 144 電腦：會(huì)使用辦公軟件 ; 寫(xiě)作：能做工作匯報(bào)、打算、總結(jié)、方案等各種文稿 ; 具備解決各工程設(shè)施設(shè)備突發(fā)事故的能力； 較強(qiáng)的分析、解決問(wèn)題能力，思路清晰，考慮問(wèn)題細(xì)致： 具備相應(yīng)的治理能力。 個(gè)性特征： 做事客觀(guān)、嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)、踏實(shí)、敬業(yè)； 具有較強(qiáng)的人際溝通、協(xié)調(diào)、組織能力以及高度的團(tuán)隊(duì)精神，責(zé) 任心強(qiáng)； 精力充沛，能承受較大的工作壓力； 品行高尚，道德素養(yǎng)好，富有責(zé)任感。 2.2 職責(zé) 在部門(mén)經(jīng)理

10、的領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)所屬專(zhuān)業(yè)口的具體工作打算、安排和組 織實(shí)施； 負(fù)責(zé)制定部門(mén)新進(jìn)職員和在崗職員的培訓(xùn)打算并按打算貫徹執(zhí)行； 負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)各駐場(chǎng)維修班的具體工作，對(duì)服務(wù)過(guò)程進(jìn) 行有效監(jiān)控、對(duì)職職員作狀態(tài)進(jìn)行檢查和月、年度考核； 負(fù)責(zé)部門(mén)日常事務(wù)工作； 圓滿(mǎn)完成公司及部門(mén)經(jīng)理交辦的其它工作。 2.3 權(quán)限 對(duì)部門(mén)治理建議的權(quán)力； 依照制度，對(duì)下屬工作中的問(wèn)題提請(qǐng)部門(mén)經(jīng)理實(shí)施處罰的權(quán)力； 依照制度，按規(guī)定程序?qū)β殕T的晉級(jí)的建議； 15 / 144 對(duì)下屬職員考核的權(quán)力； 其它相關(guān)權(quán)力。 3.0 設(shè)施設(shè)備組各崗位 3.1 弱電及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)維護(hù)員 3.1.1 任職條件 年齡教育背景： 25-35 歲，通

11、信、電子工程、計(jì)算機(jī)及其相關(guān)專(zhuān)業(yè)， 中專(zhuān)以上學(xué)歷。 培訓(xùn)經(jīng)歷 持電工操作證、網(wǎng)絡(luò)工程師證或網(wǎng)絡(luò)維護(hù)相關(guān)資質(zhì)證件，同意過(guò) 監(jiān)控系統(tǒng)、紅外報(bào)警系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等相關(guān)知識(shí)的培 訓(xùn)。 工作經(jīng)驗(yàn)： 2年以上弱電系統(tǒng)維護(hù)工作，或具大型局域網(wǎng)組網(wǎng)、運(yùn)行、維護(hù)經(jīng) 驗(yàn)。 工作技能： 熟悉監(jiān)控系統(tǒng)、紅外報(bào)警系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的運(yùn)行及維 護(hù)，動(dòng)手能力強(qiáng)； 具備解決弱電系統(tǒng)設(shè)備故障的能力； 熟悉網(wǎng)終系統(tǒng)的性能測(cè)試和優(yōu)化技術(shù)。 16 / 144 個(gè)性特征： 做事嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)、踏實(shí)、敬業(yè)； 具備團(tuán)隊(duì)精神，責(zé)任心強(qiáng)； 品行高尚，道德素養(yǎng)好，富有責(zé)任感。 3.1.2 職責(zé) 依照部門(mén)安排進(jìn)行物業(yè)前期的工程介入及新接管

12、物業(yè)的查驗(yàn)、驗(yàn) 收工作； 按打算實(shí)施防盜監(jiān)控系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)治理系統(tǒng)、 （可視） 對(duì)講系統(tǒng)、三表采 集系統(tǒng) . 衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等弱電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)； 及時(shí)維修弱電系統(tǒng)設(shè)備出現(xiàn)的突發(fā)性故障; 檢查弱電系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行情況， 確保各系統(tǒng)安全、穩(wěn)定、良好的運(yùn)行; 負(fù)責(zé)本專(zhuān)業(yè)口的相關(guān)培訓(xùn)工作; 對(duì)弱電設(shè)備的治理工作提出建議或改進(jìn)意見(jiàn)供部門(mén)參考; 完成部門(mén)安排的其他工作。 3.2 供配電及給排水系統(tǒng)維護(hù)員 3.2.1 任職條件 年齡教育背景： 25-40 歲，電子、機(jī)電工程等相關(guān)專(zhuān)業(yè)中專(zhuān)以上學(xué)歷。 培訓(xùn)經(jīng)歷： 17 / 144 持電工操作證書(shū)，高壓進(jìn)網(wǎng)證書(shū)。同意過(guò)物業(yè)樓宇設(shè)備及變配電 系統(tǒng)

13、等相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)。 工作經(jīng)驗(yàn)： 3 年以上從事供配電系統(tǒng)或給排水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)工作。 工作技能： 熟悉變配電系統(tǒng)的運(yùn)行及維護(hù)，動(dòng)手能力強(qiáng); 具備解決變配電系統(tǒng)設(shè)備故障的能力; 具備解決給排水設(shè)備故障的能力。 個(gè)性特征 做事嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)、踏實(shí)、敬業(yè)； 具備團(tuán)隊(duì)精神，責(zé)任心強(qiáng)； 品行高尚，道德素養(yǎng)好，富有責(zé)任感。 3.2.2 職責(zé) 依照部門(mén)安排進(jìn)行物業(yè)前期的工程介入及新接管物業(yè)的查驗(yàn)、驗(yàn) 收工作； 按打算實(shí)施各項(xiàng)目供配電系統(tǒng)設(shè)備、給排水系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)； 及時(shí)維修強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)設(shè)備出現(xiàn)的突發(fā)性故障； 檢查強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行情況及安全操作情況，確保 各系統(tǒng)安全、18 / 144 穩(wěn)定、

14、良好的運(yùn)行； 對(duì)各項(xiàng)目能源計(jì)量（水、電）實(shí)施監(jiān)控，及時(shí)發(fā)覺(jué)并處理漏水漏 電現(xiàn)象； 負(fù)責(zé)本專(zhuān)業(yè)口的相關(guān)培訓(xùn)工作； 對(duì)供配電設(shè)備系統(tǒng)、給排水設(shè)備系統(tǒng)的治理工作提出建議或改進(jìn) 意見(jiàn)供部門(mén)參考； 完成部門(mén)安排的其他工作。 3.3 電梯系統(tǒng)維護(hù)員 3.3.1 任職條件 年齡教育背景 25-40歲，電子、機(jī)電工程等相關(guān)專(zhuān)業(yè)中專(zhuān)以上學(xué)歷。 培訓(xùn)經(jīng)歷： 持技監(jiān)局有效的電梯維修保養(yǎng)操作證書(shū)。同意過(guò)電梯系統(tǒng)維護(hù)保 養(yǎng)等相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)。 工作經(jīng)驗(yàn)： 從事電梯維修保養(yǎng)工作 3 年以上。 工作技能。 熟悉電梯的保養(yǎng)及維護(hù)，動(dòng)手能力強(qiáng)； 具備解決電梯一般故障的能力。 19 / 144 個(gè)性特征 做事嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)、踏實(shí)、敬業(yè)；

15、 具備團(tuán)隊(duì)精神，責(zé)任心強(qiáng)； 品行高尚，道德素養(yǎng)好，富有責(zé)任感。 3.3.2 職責(zé) 依照部門(mén)安排進(jìn)行物業(yè)前期的工程介入及新接管物業(yè)的查驗(yàn)、驗(yàn) 收工作； 按打算實(shí)施電梯系統(tǒng)設(shè)備的月度、年度維修保養(yǎng)； 負(fù)責(zé)電梯年檢前的綜合保養(yǎng)，確保各電梯順利通過(guò)技監(jiān)局的檢測(cè); 及時(shí)維修電梯系統(tǒng)設(shè)備出現(xiàn)的突發(fā)性故障； 檢查電梯系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行情況，確保電梯系統(tǒng)安全、穩(wěn)定、良好運(yùn) 行； 負(fù)責(zé)卒專(zhuān)業(yè)口的相關(guān)培訓(xùn)工作； 對(duì)電梯系統(tǒng)的治理工作提出建議或改進(jìn)意見(jiàn)供部門(mén)參考； 完成部門(mén)安排的其他工作。 3.4 消防系統(tǒng)維護(hù)員 3.4.1 任職條件 年齡教育背景： 25-40 歲，電子、機(jī)電工程等相關(guān)專(zhuān)業(yè)中專(zhuān)以上學(xué)歷。 培訓(xùn)經(jīng)歷 20

16、 / 144 持電工操作證書(shū)，同意過(guò)物業(yè)樓宇設(shè)備、消防系統(tǒng)等相關(guān)知識(shí)的 培訓(xùn)。 工作經(jīng)驗(yàn) 從事消防系統(tǒng)維護(hù)、保養(yǎng)工作 3 年以上。 工作技能： 熟悉消防系統(tǒng)的運(yùn)行及維護(hù)，動(dòng)手能力強(qiáng)； 具備解決消防系統(tǒng)設(shè)備故障的能力。 個(gè)性特征： 做事嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)、踏實(shí)、敬業(yè)； 具備團(tuán)隊(duì)精神，責(zé)任心強(qiáng)； 品行高尚，道德素養(yǎng)好，富有責(zé)任感。 3.4.2 職責(zé) 依照部門(mén)安排進(jìn)行物業(yè)前期的工程介入及新接管物業(yè)的查驗(yàn)、驗(yàn) 收工作； 按打算實(shí)施消防系統(tǒng)的月、季、年度維修保養(yǎng)； 按打算每季度實(shí)施各高層項(xiàng)目的消防聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)； 及時(shí)維修消防系統(tǒng)設(shè)備出現(xiàn)的突發(fā)性故障； 檢查消防系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行情況，確保消防系統(tǒng)能隨時(shí)正常啟動(dòng)并安 全、穩(wěn)定

17、、良好運(yùn)行； 負(fù)責(zé)本專(zhuān)業(yè)口的相關(guān)培訓(xùn)工作； 對(duì)消防系統(tǒng)設(shè)備的治理工作提出建議或改進(jìn)意見(jiàn)供部門(mén)參考； 完成部門(mén)安排21 / 144 的其他工作。 3.5 土建工程維護(hù)員 3.5.1 任職條件 年齡教育背景 25-45歲，工民建專(zhuān)業(yè)中專(zhuān)以上學(xué)歷。 培訓(xùn)經(jīng)歷： 受過(guò)物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)、房屋安全要求及其養(yǎng)護(hù)方法等相關(guān)知識(shí)的培 訓(xùn)。 工作經(jīng)驗(yàn) 從事土建工程、房屋的日常維修、補(bǔ)漏、保養(yǎng)及維護(hù)工作 3 年以 上。 工作技能 熟悉各類(lèi)房屋結(jié)構(gòu)、對(duì)房屋及設(shè)施的土建工程、日常維修具備操 作能力。 個(gè)性特征： 做事嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)、踏實(shí)、敬業(yè)； 具備團(tuán)隊(duì)精神，責(zé)任心強(qiáng)； 品行高尚，道德素養(yǎng)好，富有貴任感。 3.5.2 職責(zé) 依照

18、部門(mén)安排進(jìn)行物業(yè)前期的工程介入及新接管物業(yè)的查驗(yàn)、驗(yàn)收 工作； 按打算實(shí)施各項(xiàng)目土建工程的施工并對(duì)其工作質(zhì)量負(fù)責(zé)； 22 / 144 及時(shí)處理各項(xiàng)目需土建方面的突發(fā)性配合工作； 對(duì)土建工程方面的工作提出建議或改進(jìn)意見(jiàn)供部門(mén)參考； 完成部門(mén)安排的其他工作。 4.0 項(xiàng)目設(shè)備維護(hù)部 4.1 項(xiàng)目設(shè)備維護(hù)部主管 4.1.1 任職條件 年齡教育背景： 25-40 歲，高中以上文化。 培訓(xùn)經(jīng)歷： 受過(guò)物業(yè)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)及工程治理方面租關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)； 持電工操作證書(shū)、高壓進(jìn)網(wǎng)證。 工作經(jīng)驗(yàn)： 從事電梯、消防、供配電、給排水、電氣、機(jī)械等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、 維護(hù)、保養(yǎng)工作 3 年以上。 工作技能 熟悉物業(yè)各

19、設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行及維護(hù)，動(dòng)手能力強(qiáng); 具備解決各設(shè)備系統(tǒng)一般故障的能力； 具備處理設(shè)備突發(fā)事故的能力； 23 / 144 具備相應(yīng)的治理能力。 個(gè)性特征： 做事嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)、踏實(shí)、敬業(yè)； 具備團(tuán)隊(duì)精神，責(zé)任心強(qiáng)； 品行高尚，道德素養(yǎng)好，富有責(zé)任感。 4.1.1 職責(zé) 依照部門(mén)安排組織物業(yè)前期的工程介入及新接管物業(yè)的驗(yàn)收工作； 負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目客戶(hù)維修服務(wù)； 負(fù)責(zé)組織安排項(xiàng)目部設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行治理及日常巡視，公共能耗 的審核工作； 負(fù)責(zé)組織實(shí)施項(xiàng)目應(yīng)急事件的處置及操縱； 負(fù)責(zé)項(xiàng)目部設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料、物資物品治理審核工作； 負(fù)責(zé)制定并組織實(shí)施項(xiàng)目部的維修打算和培訓(xùn)打算工作； 負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)備維護(hù)人員的考核考評(píng)審查

20、工作； 負(fù)責(zé)完成設(shè)施設(shè)備組和外委單位對(duì)本項(xiàng)目部設(shè)施設(shè)備的維修、保 養(yǎng)、改造、檢測(cè)等的協(xié)調(diào)和配合工作； 對(duì)項(xiàng)目設(shè)備維護(hù)的治理工作提出建議或改進(jìn)意見(jiàn)供部門(mén)和項(xiàng)目部 參考； 負(fù)責(zé)完成工程部、項(xiàng)目部交辦的其他工作。 4.2 項(xiàng)目設(shè)備維護(hù)部班長(zhǎng) 4.2.1 任職條件 24 / 144 年齡教育背景 25-40 歲，高中以上文化。 培訓(xùn)經(jīng)歷 受過(guò)物業(yè)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)及工程治理方面相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)； 持電工操作證書(shū)、高壓進(jìn)網(wǎng)證。 工作經(jīng)驗(yàn) 從事電梯、消防、供配電、給排水、電氣、機(jī)械等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、 維護(hù)、保養(yǎng)工作 3 年以上。 工作技能 熟悉物業(yè)各設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行及維護(hù)，動(dòng)手能力強(qiáng)； 具備解決各設(shè)備系統(tǒng)一般故

21、障的能力； 具備處理設(shè)備突發(fā)事故的能力； 具備相應(yīng)的治理能力 個(gè)性特征 做事嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)、踏實(shí)、敬業(yè)； 具備團(tuán)隊(duì)精神，責(zé)任心強(qiáng)； 品行高尚，道德素養(yǎng)好，富有責(zé)任感。 25 / 144 4.2.2 職責(zé) 依照部門(mén)安排進(jìn)行物業(yè)前期的工程介入及新接管物業(yè)的驗(yàn)收工作； 負(fù)責(zé)客戶(hù)日常維修服務(wù)； 負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行治理及日常巡檢，公共能耗的統(tǒng)計(jì)、核算工 作； 負(fù)責(zé)應(yīng)急事件的現(xiàn)場(chǎng)處置及操縱； 負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料、物資物品治理； 負(fù)責(zé)制定本項(xiàng)目部的維修工作打算； 負(fù)責(zé)完成設(shè)施設(shè)備組和外委單位對(duì)本物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)、 改造、檢測(cè)等的協(xié)調(diào)和配合工作； 對(duì)駐場(chǎng)維修的治理工作提出建議或改進(jìn)意見(jiàn)供部門(mén)參考； 負(fù)責(zé)完

22、成工程部、項(xiàng)目部交辦的其他工作。 4.3 駐場(chǎng)維修員 4.3.1 任職條件 年齡教育背景： 25-40歲，高中以上文化。 培訓(xùn)經(jīng)歷： 受過(guò)物業(yè)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)等相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)； 持電工操作證書(shū)。 工作經(jīng)驗(yàn) 從事電梯、消防、供配電、給排水、電氣、機(jī)械等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、 維護(hù)、保26 / 144 養(yǎng)工作 2 年以上。 工作技能： 熟悉物業(yè)各設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行及維護(hù)，動(dòng)手能力較強(qiáng)； 具備解決各設(shè)備系統(tǒng)一般故障的能力。 個(gè)性特征： 做事嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)、踏實(shí)、敬業(yè)； 具備團(tuán)隊(duì)精神，責(zé)任心強(qiáng)； 品行高尚，道德素養(yǎng)好，富有責(zé)任感。 4.3.2 職責(zé) 依照部門(mén)安排進(jìn)行物業(yè)前期的工程介入及新接管物業(yè)的驗(yàn)收工作； 負(fù)責(zé)客戶(hù)

23、日常維修服務(wù)； 負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行治理及日常巡檢，公共能耗的統(tǒng)計(jì)、核算工 作； 負(fù)責(zé)應(yīng)急事件的現(xiàn)場(chǎng)處置及操縱； 負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料、物資物品治理； 對(duì)駐場(chǎng)維修的治理工作提出建議或改進(jìn)意見(jiàn)供部門(mén)參考； 完成工程部、項(xiàng)目部交辦的其他工作。27 / 144 1.0 目 的 為工程部全體人員的獎(jiǎng)懲，晉職、培訓(xùn)等人事異動(dòng)提供依據(jù)，客觀(guān) 考評(píng)職員的工作業(yè)績(jī)。 2.0 適用范圍 適用于工程部全體維修維護(hù)人員。 3.0 職 責(zé) 3.1 項(xiàng)目設(shè)備維護(hù)部班長(zhǎng)為項(xiàng)目維修職員作業(yè)績(jī)的第一考評(píng)人， 項(xiàng)目經(jīng)理 和項(xiàng)目設(shè)備維護(hù)部主管認(rèn)定考核結(jié)果并對(duì)設(shè)備維護(hù)部班長(zhǎng)提出考核 意見(jiàn)； 3.2 設(shè)備組人員由工程部相應(yīng)專(zhuān)業(yè)口責(zé)任人

24、考核； 3.3 項(xiàng)目設(shè)備維護(hù)部及設(shè)備組職員的最終考核由工程部經(jīng)理審核。 4.0 考核周期 4.1 每月為一個(gè)考核周期，每半年匯總考核一次，全年綜合考核一次。 5.0 考核內(nèi)容 5.1 設(shè)施設(shè)備組考核內(nèi)容： 5.1.1 月度考核： a. 設(shè)施設(shè)備巡檢維護(hù)質(zhì)量：分值 80 分； b. 日常行為規(guī)范：分值 20 分； c. 細(xì)則詳見(jiàn)工程部設(shè)備組月績(jī)效考核表 。 28 / 144 5.1.2 季度考核 a. 各專(zhuān)業(yè)口設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)質(zhì)量的綜合效果評(píng)價(jià)； b. 各專(zhuān)業(yè)口設(shè)施設(shè)備重大安全隱患的發(fā)覺(jué)或處理的及時(shí)性評(píng)價(jià)； c. 各專(zhuān)業(yè)口設(shè)施設(shè)備治理、維護(hù)、運(yùn)行的合理化建議，改進(jìn)措施的 效果評(píng)價(jià)。 5.2 駐場(chǎng)

25、維修班長(zhǎng)考核內(nèi)容： a. 客戶(hù)維修：分值 15 分； b. 設(shè)施巡檢：分值 25 分； c. 日常行為規(guī)范：分值 5 分； d. 治理責(zé)任：分值 55 分； e. 細(xì)則詳見(jiàn)設(shè)備維護(hù)班長(zhǎng)（主管）月績(jī)效考核表 。 5.3 駐場(chǎng)維修員考核內(nèi)容： a. 客戶(hù)維修：分值 50 分； b. 設(shè)施巡檢：分值 35 分； c. 日常行為規(guī)范：分值 15 分。 d. 細(xì)則詳見(jiàn)設(shè)備維護(hù)員月績(jī)效考核表 。 6.0 考核流程 6.1 日?？己酥?， 項(xiàng)目設(shè)備維護(hù)部班長(zhǎng)對(duì)項(xiàng)目設(shè)備維護(hù)部維修員的工作表 現(xiàn)分不記載于設(shè)備維護(hù)員月績(jī)效考核表中，每月 25 日前將計(jì)分 統(tǒng)計(jì)匯總，由項(xiàng)29 / 144 目經(jīng)理審核認(rèn)定后交工程部，工

26、程部經(jīng)理依照項(xiàng)目部 和本部門(mén)的考核事項(xiàng)最終評(píng)分，考核結(jié)果于當(dāng)月體現(xiàn) 6.2 日常考核中， 項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目設(shè)備維護(hù)部班長(zhǎng)的工作表現(xiàn)分不記載于 設(shè)備維護(hù)班長(zhǎng)（主 管）月績(jī)效考核表中，每月 25 日前交至工程部，工程部經(jīng)理依照 項(xiàng)目部和本部門(mén)的考核事項(xiàng)最終評(píng)分，考核結(jié)果干當(dāng)月體現(xiàn)。 6.3 日?？己酥?， 工程部各專(zhuān)業(yè)口責(zé)任人對(duì)設(shè)施設(shè)備組人職員作表現(xiàn)分不 記載于工程部設(shè) 備組月績(jī)效考核表中，每月 25 日前將計(jì)分統(tǒng)計(jì)匯總，工程部經(jīng)理 對(duì)各考核事項(xiàng)最終評(píng)分，考核結(jié)果于當(dāng)月體現(xiàn)。 6.4 設(shè)備組各專(zhuān)業(yè)口的季度考核， 由工程部經(jīng)理每季度組織相關(guān)專(zhuān)業(yè)口人 員會(huì)同消防、電梯、 供配電等專(zhuān)業(yè)公司檢查各設(shè)備的保養(yǎng)狀

27、況，并就設(shè)備安全隱患的發(fā) 覺(jué)、處理和改進(jìn)措施等綜合效果作出評(píng)價(jià)，每季度按實(shí)際評(píng)價(jià)對(duì) 相關(guān)專(zhuān)業(yè)口維護(hù)員給予 100-500 元的獎(jiǎng)勵(lì)或處罰。 6.5 職員有特不貢獻(xiàn)和專(zhuān)門(mén)事宜的內(nèi)容不進(jìn)入考核范圍， 采納即時(shí)獎(jiǎng)勵(lì)即 時(shí)處罰方法兌現(xiàn)。 30 / 144 6.6 考核結(jié)果由工程部經(jīng)理或主管分不對(duì)職員進(jìn)行溝通、 同時(shí)以違規(guī)通知 單、內(nèi)部談話(huà)記錄等方式予以記錄。 6.7 對(duì)全年綜合考核位居前列的職員在年終獎(jiǎng)、 工資上浮、 各項(xiàng)培訓(xùn)等事 項(xiàng)上優(yōu)先；若考核屬不合格范圍，予以解聘。 7. 0 質(zhì)量記錄 7.1 工程部設(shè)備組月績(jī)效考核表 7.2 設(shè)備維護(hù)班長(zhǎng)（主管）月績(jī)效考核表 7.3 設(shè)備維護(hù)員月績(jī)效考核表31

28、 / 144 1.0 差不多要求 1.1 工程維修員在服務(wù)過(guò)程中應(yīng)保持良好的精神狀態(tài)； 1.2 表情自然、親切、舉止大方、有禮，用語(yǔ)文明、規(guī)范； 1.3 對(duì)待客戶(hù)主動(dòng)、熱情、耐心、周到并及時(shí)為客戶(hù)提供服務(wù)； 1.4 工程維修員按規(guī)定統(tǒng)一著裝，著裝整齊清潔，儀表儀容整潔端莊； 1.5 在指定位置佩戴標(biāo)志，站姿端正，坐姿穩(wěn)重，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)。 2.0 客戶(hù)服務(wù) 2.1 客戶(hù)報(bào)修及時(shí)受理，急修在 15 分鐘內(nèi)到達(dá)，一般維修在半小時(shí)內(nèi)到 達(dá)，約定時(shí)刻的按約定時(shí)刻提早到達(dá)，小修項(xiàng)目及時(shí)完成； 2.2 裝修服務(wù)，按照裝修手冊(cè)的規(guī)定在客戶(hù)申請(qǐng)裝修時(shí)告知，建立客 戶(hù)裝修檔案；發(fā)覺(jué)違反裝修治理制度的行為、現(xiàn)

29、象及時(shí)勸阻、制止。 3.0 房屋維護(hù)治理 3.1 檢查、督促客戶(hù)正確使用房屋，指導(dǎo)客戶(hù)遵守房屋安全使用的規(guī)范； 3.2 對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常治理和維修養(yǎng)護(hù)，保養(yǎng)記錄齊全； 3.3 定期檢查房屋共用部位的使用狀況，做好巡視記錄； 3.4 需要維修的，屬于小修范圍的及時(shí)修復(fù)；屬于大、中修范圍的及時(shí)編 制維修打算和專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用打算并按業(yè)主的需求組織維修。 4.3.1 樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng) 32 / 144 4.0 設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)治理 4.1 變配電系統(tǒng) 4.1.1 限電、停電提早通知客戶(hù)； 4.1.2 按照要求進(jìn)行高壓電氣設(shè)備試驗(yàn)，留存高壓電氣測(cè)試合格的報(bào)告； 4.1.3 按照要求對(duì)變配電設(shè)備設(shè)

30、施進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，并做記錄； 4.1.4 高（低）壓變（配）電柜操作運(yùn)行正常，檢測(cè)表計(jì)顯示準(zhǔn)確； 4.1.5 變壓器運(yùn)行正常，溫控顯示準(zhǔn)確，聯(lián)控動(dòng)作正常； 4.1.6 變（配）電柜直流操作系統(tǒng)運(yùn)行正常，蓄電池組充、放電量穩(wěn)定， 符合工作要求； 4.1.7 低壓配電柜運(yùn)行正常，各類(lèi)表計(jì)顯示正常； 4.1.8 無(wú)功功率自動(dòng)補(bǔ)償電容器（組）運(yùn)行正常，自動(dòng)切換正確可靠； 4.1.9 變（配）電系統(tǒng)聯(lián)絡(luò)自切正常。 4.2 應(yīng)急供電系統(tǒng) 4.2.1 定期對(duì)發(fā)電機(jī)設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)，保持設(shè)備晃好； 4.2.2 定期對(duì)應(yīng)急照明設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)，使其處于有效待命狀態(tài)； 4.2.3 定期對(duì)蓄電池組進(jìn)行充放

31、電試驗(yàn)，進(jìn)行蓄電檢查及保養(yǎng)。 4.3 樓宇智能化設(shè)備系統(tǒng) 4.3.1.1 服務(wù)器工作正常、通訊正常、整潔； 4.3.1.2 工作站工作正常、通訊正常、整潔； 33 / 144 4.3.1.3 數(shù)字式直接操縱器工作正常、通訊正常、整潔、線(xiàn)路整齊； 4.3.1.4 末端設(shè)備工作正常、接線(xiàn)正確、線(xiàn)路無(wú)損、安裝牢固。 4.3.2 網(wǎng)絡(luò)與通訊設(shè)備系統(tǒng) 4.3.2.1 程控交換機(jī) 4.3.2.1.1 程控交換機(jī)數(shù)據(jù)通訊工作正常、整潔、線(xiàn)路整齊； 4.3.2.1.2 維護(hù)終端工作正常、整潔； 4.3.2.1.3 話(huà)務(wù)臺(tái)工作正常、話(huà)音清晰、整潔； 4.3.2.1.4 電源工作正常、蓄電池正常、設(shè)備整潔、顯示儀

32、表無(wú)損。 4.3.2.2 網(wǎng)絡(luò)通訊設(shè)備 4.3.2.2.1 配線(xiàn)架排線(xiàn)整齊，標(biāo)簽完好，數(shù)據(jù)齊全； 4.3.2.2.2 光纖配架排線(xiàn)整齊，標(biāo)簽完好，數(shù)據(jù)齊全； 4.3.2.2.3 插座模塊安裝完好，線(xiàn)路暢通，表面整潔。 4.3.2.3 廣播與背景音響系統(tǒng) 4.3.2.3.1 音源設(shè)備工作正常，整潔完好； 4.3.2.3.2 功放設(shè)備工作正常，整潔完好； 4.3.2.3.3 揚(yáng)聲器等末端設(shè)備工作正常、整潔，音質(zhì)保持清晰；4.4.4.4 電子門(mén)鎖工作正常 34 / 144 4.3.2.3.4 背景音響與消防報(bào)警系統(tǒng)的連接切換工作正常。 4.4 安全防范系統(tǒng) 4.4.1 中央監(jiān)掛系統(tǒng) 4.4.1.1

33、攝像機(jī)安裝牢固、位置正確、工作正常、整潔； 4.4.1.2 畫(huà)面分割器工作正常、整潔； 4.4.1.3 錄入設(shè)備工作正常、整潔； 4.4.1.4 監(jiān)視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔； 4.4.2 周界報(bào)警系統(tǒng) 4.4.2.1 工作站工作正常、整潔； 4.4.2.2 紅外探頭安裝牢固、線(xiàn)路無(wú)損、工作正常、整潔。 4.4.3 對(duì)講系統(tǒng) 4.4.3.1 基站線(xiàn)路無(wú)損、工作正常、整潔； 4.4.3.2 天線(xiàn)安裝牢固、工作正常。 4.4.4 門(mén)禁系統(tǒng) 4.4.4.1 工作站工作正常、整潔； 4.4.4.2 服務(wù)器工作正常、整潔； 4.4.4.3 讀卡機(jī)指示燈完好、工作正常； 4.5 消防報(bào)警與滅火

34、系統(tǒng) 4.5.1 消防設(shè)備：按規(guī)定進(jìn)行定期檢查，保證設(shè)施齊全、功能運(yùn)行正常； 35 / 144 4.5.2 火災(zāi)探測(cè)器：定期進(jìn)行實(shí)效模擬試驗(yàn)，及時(shí)更換失效的器件； 4.5.3 每季進(jìn)行一次消防聯(lián)動(dòng)， 檢測(cè)各類(lèi)消防系統(tǒng)各類(lèi)運(yùn)行參數(shù)和狀況并 作記錄； 4.5.4 當(dāng)被檢測(cè)探頭響應(yīng)參數(shù)達(dá)到預(yù)定值時(shí)，探測(cè)器應(yīng)當(dāng)輸出火警信號(hào)， 同時(shí)啟動(dòng)探測(cè)器的確認(rèn)燈； 4.5.5 操作啟動(dòng)部件， 手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警按鈕應(yīng)能輸出火災(zāi)報(bào)警信號(hào)， 報(bào)警按 鈕應(yīng)有動(dòng)作顯示； 4.5.6 火災(zāi)時(shí)應(yīng)能在消防操縱室將火災(zāi)疏散層的揚(yáng)聲器和廣播背景音響 系統(tǒng)強(qiáng)制轉(zhuǎn)入火災(zāi)應(yīng) 急廣播狀態(tài)，并操縱在選定的樓層（區(qū)域）內(nèi)； 4.5. 報(bào)警功能能：正常

35、接收來(lái)自火災(zāi)探測(cè)器及其它報(bào)警觸發(fā)器件的火災(zāi) 報(bào)警信號(hào)，發(fā)出聲、光信號(hào)； 4.5.8 故障報(bào)警： 當(dāng)操縱器和火災(zāi)探測(cè)器、 操縱器和傳輸火災(zāi)報(bào)警信號(hào)作 用的部件發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)當(dāng)正確指示出故障部位； 4.5.9 火災(zāi)優(yōu)先功能： 顯示預(yù)報(bào)警和故障信號(hào)時(shí)， 如有火災(zāi)報(bào)警信號(hào)輸入， 應(yīng)當(dāng)立即顯示火災(zāi)報(bào)警信號(hào)；顯示故障信號(hào)時(shí)，如有預(yù)報(bào)警信號(hào)輸4.5.19 消防滅火設(shè)施應(yīng)處于良好的待命狀態(tài)， 按所配備的滅火設(shè)施檢查、 36 / 144 入，應(yīng)當(dāng)顯示預(yù)報(bào)警信號(hào)； 4.5.10 電源轉(zhuǎn)換功能：主電源切斷時(shí)，備用電源應(yīng)當(dāng)能自動(dòng)投入運(yùn)行； 當(dāng)主電源恢復(fù)時(shí)能從備用電源自動(dòng)轉(zhuǎn)入主電源狀態(tài)； 4.5.11 火災(zāi)確認(rèn)后，發(fā)出

36、操縱信號(hào)，強(qiáng)制電梯全部停于首層，并同意其 反饋信號(hào)。消防電梯聯(lián)動(dòng)迫降后可進(jìn)行人工操作，其功能、信號(hào)均 應(yīng)當(dāng)正常； 4.5.12 火災(zāi)確認(rèn)后，應(yīng)當(dāng)操縱相應(yīng)部位的正壓風(fēng)機(jī)和排煙風(fēng)機(jī)啟動(dòng)，同 意其反饋信號(hào)并顯示其狀態(tài)； 4.5.13 火災(zāi)確認(rèn)后，發(fā)出操縱信號(hào)， 將著火層的防煙風(fēng)閥、 排煙閥打開(kāi)， 同意其反饋信號(hào)并顯示其狀態(tài)； 4.5.14 消防操縱室在確認(rèn)火災(zāi)后，應(yīng)當(dāng)能操縱有關(guān)部位的防火卷簾門(mén)按 規(guī)定的程序下降，同意其反饋信號(hào)并顯示其狀態(tài)； 4.5.15 火災(zāi)確認(rèn)后，應(yīng)當(dāng)釋放建筑內(nèi)的所有門(mén)禁裝置，保證疏散門(mén)的暢 通； 4.5.16 數(shù)據(jù)采集柜蓄電池正常、 線(xiàn)路整齊、接線(xiàn)正確、工作正常、 整潔； 4.

37、5.17 末端設(shè)備安裝牢固、位置正確、線(xiàn)路整齊、工作正常； 4.5.18 中央聯(lián)動(dòng)裝置工作正常、顯示正確； 檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢測(cè)； 4.5.20 消防泵每月啟動(dòng)一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次保證工作站工作 4.6.4 電梯必須通過(guò)國(guó)家核準(zhǔn)的特種設(shè)備檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)定期檢驗(yàn) （檢驗(yàn)周期為 37 / 144 正常、整潔； 4.5.21 消火栓每月巡查一次， 保持消火栓箱內(nèi)各種配件完好， 標(biāo)識(shí)完整； 4 .5.22 消防閥門(mén)閥桿處每半年加注潤(rùn)滑油并做放水檢查一次。 4.6 電梯、自動(dòng)扶梯 4.6.1 電梯運(yùn)行平穩(wěn)、平層準(zhǔn)確、開(kāi)關(guān)門(mén)姿態(tài)正常，轎廂照明、樓層顯 示器、內(nèi)外呼梯操縱板外觀(guān)及功能完好，轎廂內(nèi)整潔無(wú)污染。 4

38、.6.2 電梯使用單位應(yīng)依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)， 設(shè)置電梯安全治理機(jī)構(gòu)或 配備專(zhuān)職的安全治理人員。使用單位必須到當(dāng)?shù)靥胤N設(shè)備安全監(jiān)察 機(jī)構(gòu)辦理電梯注冊(cè)登記手續(xù)，建立健全設(shè)備安全技術(shù)檔案，制定完 善設(shè)備治理制度和操作規(guī)程，必須聘用持證人員上崗工作，制定電 梯事故應(yīng)急救援預(yù)案，負(fù)責(zé)電梯維修、大修、改造、檢驗(yàn)等所需資 金的落實(shí)和使用。 4.6.3 電梯使用單位必須保障電梯運(yùn)行的差不多條件（如溫度、濕度、電 壓等），對(duì)機(jī)房實(shí)行封 閉治理， 配備應(yīng)急照明， 滅火器和盤(pán)車(chē)工具， 并置于顯著方便之處。一年），取得安全檢 驗(yàn)合格標(biāo)志，并在檢驗(yàn)有效期內(nèi)運(yùn)行。 4.6.4.1 電梯運(yùn)行的差不多技術(shù)要求：電梯運(yùn)行平穩(wěn)

39、、平層準(zhǔn)確，轎箱照 明、內(nèi)外呼梯按鈕完好，樓層顯示正常，轎箱內(nèi)整潔無(wú)污染。警鈴 或其它救助設(shè)備功能38 / 144 完備，稱(chēng)重裝置可靠，安全裝置有效無(wú)缺損， 電梯運(yùn)行無(wú)異常。 4.6.4.2 自動(dòng)扶梯運(yùn)行的差不多技術(shù)要求： 自行扶梯運(yùn)行平穩(wěn)舒適， 安全 防護(hù)裝置齊全有效。 4.6.5 電梯使用單位應(yīng)當(dāng)與取得相應(yīng)特種設(shè)備許可的電梯維修保養(yǎng)單位 簽訂電梯維修保養(yǎng)合 同， 不得使電梯脫離維修保養(yǎng)。 電梯維修保養(yǎng)合同應(yīng)當(dāng)約定維修保 養(yǎng)的期限、 項(xiàng)目和救援責(zé)任等內(nèi)容。 電梯使用單位的安全治理人員， 應(yīng)對(duì)電梯進(jìn)行日常安全治理，按照安全技術(shù)要求做好日常運(yùn)行巡檢 記錄，對(duì)維保單位的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，并督促

40、電梯維修保養(yǎng) 的單位至少每 15 日對(duì)電梯進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)，并在其維護(hù)保養(yǎng)、 維修、報(bào)修等工作記錄上進(jìn)行簽字確認(rèn)。 4.6.6 電梯使用單位應(yīng)要求電梯維修保養(yǎng)單位對(duì)電梯及其安全設(shè)施至少 每 15 日對(duì)電梯進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)，保證其維修保養(yǎng)的電梯安全技 術(shù)性能符合國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和安全技術(shù)規(guī)范。 4.6.6.1 電梯使用單位應(yīng)要求電梯維保單位設(shè)立 24 小時(shí)維修值班電話(huà)， 保證接到故障通知后 30 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取積極措施消除事故 隱患，配合電梯的使用單位采取正確有效的救援方法。 4.6.6.2 電梯使用單位應(yīng)要求電梯維修保養(yǎng)單位落實(shí)維修保養(yǎng)過(guò)程中的 現(xiàn)場(chǎng)安全防護(hù)措施，保證施工安全。應(yīng)做好維修保

41、養(yǎng)記錄，并歸入 電梯維修保養(yǎng)檔案。 39 / 144 4.6.6.3 電梯使用單位應(yīng)要求電梯維修保養(yǎng)單位為其介紹必要的治理知 識(shí)、安全技術(shù)知識(shí)、安全規(guī)章制度；協(xié)助電梯使用單位建立電梯技 術(shù)檔案。配合電梯使用單位采取有效措施確保電梯安全運(yùn)行。 4.6.7 電梯發(fā)生故障時(shí)， 應(yīng)立即停止電梯使用， 及時(shí)通知維修保養(yǎng)單位進(jìn) 行維修保養(yǎng)，及時(shí)消除安全隱患，保證安全可靠使用。電梯發(fā)生事 故時(shí)，應(yīng)采取積極有效的應(yīng)急救援措施。 4.6.8 電梯使用單位應(yīng)當(dāng)宣傳國(guó)家關(guān)于電梯安全的法律法規(guī)， 宣傳電梯正 確使用、應(yīng)急救援等方面的知識(shí)，提高乘坐電梯人員的愛(ài)護(hù)意識(shí)和 安全意識(shí)。 469電梯機(jī)房由專(zhuān)人治理，機(jī)房溫度應(yīng)保

42、持在 5C40C之間，溫度應(yīng) 保持在設(shè)備安全運(yùn)行所同意的范圍內(nèi)；機(jī)房通風(fēng)、照明良好，配備 應(yīng)急照明、滅火器材，盤(pán)車(chē)工具及標(biāo)識(shí)齊全，并掛于顯眼方便處。 4.7 給排水系統(tǒng) 4.7.1 定期對(duì)給排水系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、潤(rùn)滑； 4.7.2 各種泵、管道、閥門(mén)完好，儀表顯示正確，無(wú)跑、冒、滴、漏；系 統(tǒng)無(wú)明顯異味和噪聲； 4.7.3 用戶(hù)末端的水壓及流量滿(mǎn)足使用要求； 40 / 144 4.7.4 每季對(duì)排水總管進(jìn)行檢查，定期對(duì)水泵、管道進(jìn)行除銹油漆； 4.7.5 確保水質(zhì)無(wú)污染并符臺(tái)規(guī)定的要求；生活飲用水水質(zhì)符合 GB5749 生活飲用水衛(wèi)生標(biāo) 準(zhǔn)的要求，每年 2 次水箱清洗和水質(zhì)化驗(yàn)； 4.7.6 如遇

43、限水、停水，應(yīng)按規(guī)定時(shí)刻提早通知全體用戶(hù)。 4.8 避雷系統(tǒng) 4.8.1 避雷系統(tǒng)按規(guī)定由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)每年進(jìn)行一次防雷接地檢測(cè)； 4.8.2 每年檢查一次機(jī)房設(shè)備防靜電地板的接地是否可靠， 并對(duì)樓宇的各 樓層的鋼窗、鋼結(jié)構(gòu)進(jìn)行外觀(guān)檢查； 4.8.3 每半年對(duì)大樓頂層的避雷帶、避雷針、避雷線(xiàn)、避雷網(wǎng)、頂層屋面 設(shè)備的接地裝置進(jìn)行全面檢查，每半年一次對(duì)樓層強(qiáng)、弱電間內(nèi)的 接地裝置進(jìn)行檢查，遇有問(wèn)題及時(shí)解決，保持樓頂部所有的避雷設(shè) 施及所有的金屬物體的接地完好； 4.8.4 每月一次對(duì)變配電室的設(shè)備的接地帶進(jìn)行檢查； 每季對(duì)各重要機(jī)房 內(nèi)的配電柜及設(shè)備接地進(jìn)行檢查；保證所有機(jī)電設(shè)備、管道、構(gòu)架 等金屬物

44、接地良好。 4.9 空調(diào)系統(tǒng) 4.9.1 集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)應(yīng)符合國(guó)家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)要求。各設(shè)施部件應(yīng)按照 公共場(chǎng)所41 / 144 集中空調(diào) 通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生治理方法及相關(guān)要求進(jìn)行清洗維護(hù)。 4.9.2 設(shè)備工作正常、安全裝置有效。 4.9.3 定期巡查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)并記錄運(yùn)行參數(shù)。 4.9.4 定期檢查冷卻塔電機(jī)、變速箱、布水器及其它附屬設(shè)備，每年至少 清洗、維護(hù)保養(yǎng)冷 卻塔一次（冷卻水不得檢出嗜肺軍團(tuán)菌） 。 4.9.5 定期檢查循環(huán)泵、冷卻泵電機(jī)及泵體，進(jìn)行添加更換潤(rùn)滑脂、清潔 葉輪、基礎(chǔ)緊固、 除銹刷漆等維護(hù)保養(yǎng)。 4.9.6 定期對(duì)空氣處理單元 . 新風(fēng)處理單元、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、濾網(wǎng)、加（除） 濕器、

45、風(fēng)閥、積水 盤(pán)、冷凝水管、膨脹水箱、集水器分水器、風(fēng)機(jī)表冷器進(jìn)行檢查、 清洗和保養(yǎng)。 4.9.7 定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)電源柜、操縱柜進(jìn)行檢查，緊固螺栓、測(cè)試絕緣， 保證系統(tǒng)的用電安全。 4.9.8 定期對(duì)空調(diào)循環(huán)水進(jìn)行水質(zhì)處理和水質(zhì)分析，保證系統(tǒng)水質(zhì)符合 空調(diào)設(shè)備的要求。 42 / 144 4.9. 9 定期對(duì)風(fēng)管系統(tǒng)進(jìn)行清洗消毒，保證空氣質(zhì)量符合衛(wèi)生部公共 場(chǎng)所集中空調(diào)通風(fēng)系 統(tǒng)衛(wèi)生規(guī)范的要求。 4.9.10 依照實(shí)際情況進(jìn)行風(fēng)管系統(tǒng)清洗和空氣質(zhì)量測(cè)定，保證空氣質(zhì)量 符合衛(wèi)生部公共場(chǎng) 所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)規(guī)范的要求。 4.9.11 壓力表、真空儀、傳感器等測(cè)量裝置按規(guī)定進(jìn)行周期檢定。 4.9.12

46、按國(guó)家相關(guān)要求嚴(yán)格操縱溫度范圍，夏季室內(nèi)溫度不低于 26C, 定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行能耗（水、電、煤氣、燃油等）統(tǒng)計(jì) 和分析，好節(jié)能工作。 4.9.13 在每個(gè)供冷期或供熱期交替運(yùn)行之前，或系統(tǒng)停機(jī)一段剛間后又 重新投入運(yùn)行時(shí)，必 須對(duì)系統(tǒng)所有設(shè)施設(shè)備 （如冷卻水循環(huán)管道、 冷凍水循環(huán)管道風(fēng)管、 新風(fēng)系統(tǒng)等的管 件、閥門(mén)、電氣操縱、隔熱保溫等）進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的檢查、清洗、 測(cè)試和調(diào)整，確定 正常后方能投入運(yùn)行。 4.10 鍋爐系統(tǒng) 4.10.1 鍋爐（蒸汽鍋爐、承壓熱水鍋爐）的使用治理 43 / 144 4.10.1 1 嚴(yán)格執(zhí)行特種設(shè)備安全監(jiān)察條例和有關(guān)安全生產(chǎn)的法律、 行政法規(guī)的規(guī)定，保

47、證鍋爐的安全使用。 4.10.1.2 鍋爐投入使用前或者投入使用后 30 日后，應(yīng)當(dāng)向直轄市或者設(shè) 區(qū)的市的特種設(shè)備安全監(jiān)督治理部門(mén)辦理注冊(cè)登記手續(xù)，領(lǐng)職鍋爐 使用證。使用證應(yīng)置于鍋爐的顯著位置。 4.10.1.3 建立治理機(jī)構(gòu)，治理人員制定各種安全治理制度、操作規(guī)程、 記錄表卡及鍋爐的安技術(shù)檔案，技術(shù)檔案包括： 4.10.1.3.1 鍋爐的設(shè)計(jì)文件、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、使用維護(hù)講明等文件 以及安裝技術(shù)文件和資料。 4.10.1.32 特種設(shè)備的定期自行檢查并記錄。 4.10.1.3.3 爐的日常使用狀況記錄。 4.10.1.3.4 鍋爐及其安全附件，安全愛(ài)護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附 屬儀器儀表的日常維護(hù)保養(yǎng)記錄（要緊安全附件：安全閥每年校驗(yàn) 一次、壓力表每半年檢定一次） 。 4.10.1.3.5 鍋爐運(yùn)行故障和事故記錄。 4 10.1.3.6 鍋爐治理人員、操作人員、水質(zhì)處理人員的安全教育和技能 44 / 144 培訓(xùn)記錄； 4.10.1.4 每月對(duì)使用的鍋爐應(yīng)進(jìn)行一次自行檢查， 發(fā)覺(jué)問(wèn)題需及時(shí)處理。 4.10.1.5 制定鍋爐的事故應(yīng)急措施和救援預(yù)案。 4.10.1.6 鍋爐存在嚴(yán)峻事故隱患，無(wú)改造維修價(jià)值或者過(guò)戶(hù)移裝的，及 時(shí)向原登記的特種設(shè)備安全監(jiān)督治理部門(mén)辦理注銷(xiāo)手