現(xiàn)代物流基地建設(shè)投資分析報(bào)告

1、現(xiàn)代物流基地建設(shè)投資分析報(bào)告目 錄一、立項(xiàng)理由及背景3 二、項(xiàng)目環(huán)境及區(qū)位分析5三、政策因素及投資環(huán)境6四、項(xiàng)目投資分析7五、經(jīng)濟(jì)效益分析10六、項(xiàng)目投資預(yù)評(píng)估及風(fēng)險(xiǎn)性分析14七、投資程序及操作模式16八、項(xiàng)目建議及結(jié)論17 九、項(xiàng)目有關(guān)附件20一、立項(xiàng)理由及背景1、政策引導(dǎo)：隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展，以傳統(tǒng)的運(yùn)輸為主導(dǎo)的涉及生產(chǎn)環(huán)節(jié)、運(yùn)輸環(huán)節(jié)、倉(cāng)儲(chǔ)環(huán)節(jié)、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)等為一體的“物流供應(yīng)鏈”逐步形成與完善。與此同時(shí)在我國(guó)得到了穩(wěn)步、健康的發(fā)展。因此，以“興建物流基地”為載體的供應(yīng)鏈系統(tǒng)日趨發(fā)展與完善。作為內(nèi)陸有“九省通渠”的武漢市則尤為重要與顯著。在2004、2005年、2006年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，武漢

2、市市長(zhǎng)李憲生把“加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)”作為武漢市今后的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和重點(diǎn)項(xiàng)目予以大力扶持。并突出強(qiáng)調(diào)“培育重點(diǎn)物流企業(yè)，加快武商、中百、中商、世通、正達(dá)和武漢農(nóng)產(chǎn)品物流配送體系等重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)”。2、市場(chǎng)所趨：2006年，武漢市正達(dá)物流有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)正達(dá)物流）和武漢世通物流股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)世通物流）以其穩(wěn)健的基礎(chǔ)和雄厚的實(shí)力正被政府有關(guān)部門(mén)列為規(guī)劃，作為武漢市十大物流企業(yè)予以政策扶持，其物流業(yè)的擴(kuò)張勢(shì)頭異常迅猛。兩公司以“周全、快捷、通達(dá)的物流配送”服務(wù)理念和“提高服務(wù)質(zhì)量、創(chuàng)造客戶(hù)價(jià)值”的經(jīng)營(yíng)理念，吸引并形成了一大批關(guān)系緊密的中、高端客戶(hù)資源：在產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)品上來(lái)看：（1）機(jī)電類(lèi)：美的、LG、長(zhǎng)虹、康

3、佳、科龍、格力、新科、日立；（2）飲料類(lèi)：伊利、蒙牛、百事可樂(lè)、百威、樂(lè)百氏、農(nóng)夫山泉；（3）食用、日用類(lèi)：金龍魚(yú)、魯花、福臨門(mén)、超霸、漢高；（4）鋼鐵、紙業(yè)等類(lèi)：武鋼、晨鳴紙業(yè)、殼牌；（5）煙酒類(lèi)：武煙集團(tuán)；（6）建材類(lèi)：豪聯(lián)、闊興、豪山、訊源、騰達(dá)、美勝、恒諾、僑盛；（7）中、高端客戶(hù)資源達(dá)百余家。2004年兩公司貨物吞吐量達(dá)170萬(wàn)噸。建材物流是公司目前的主打項(xiàng)目，從為客戶(hù)設(shè)計(jì)最優(yōu)化的物流解決方案，到專(zhuān)列的組織、到達(dá)、卸車(chē)、轉(zhuǎn)庫(kù)、倉(cāng)儲(chǔ)、保險(xiǎn)理賠以及門(mén)到門(mén)配送，“一票”到底，提供全方位服務(wù)。同時(shí)，挖掘客戶(hù)的潛在需要，衍生出商品展示、信息發(fā)布、廣告宣傳、數(shù)據(jù)傳真、郵政通信等輔助性服務(wù)業(yè)務(wù)。2

4、004年僅建材物流貨物吞吐量達(dá)近百萬(wàn)噸，輻射湖北、湖南、河南、江西等省市，拉動(dòng)了建材市場(chǎng)的繁榮興旺。 3、企業(yè)發(fā)展：武漢市正達(dá)物流有限公司作為目前武漢市全新的一家三方物流公司，下設(shè)2個(gè)分公司，三個(gè)地區(qū)和全國(guó)性物流網(wǎng)絡(luò)，一個(gè)大型市場(chǎng)。物流基地占地總面積40萬(wàn)平方米，約合350畝，倉(cāng)庫(kù)面積22萬(wàn)平方米。并有鐵路專(zhuān)用線(xiàn)3股。2004年公司總資產(chǎn)5億元，凈資產(chǎn)超過(guò)2億元。目前華中建材市場(chǎng)是華中地區(qū)最大的建材物流集散地。武漢世通物流股份有限公司作為典型的以倉(cāng)儲(chǔ)物流、配送物流、分銷(xiāo)物流等為主的專(zhuān)業(yè)化物流公司，其總資產(chǎn)3億元,凈資產(chǎn)超過(guò)1億元。公司下設(shè)常碼頭、丹水池、漢陽(yáng)三個(gè)配送中心，總面積有18萬(wàn)多平方米

5、，約合270畝，鐵路專(zhuān)用線(xiàn)共4股。三個(gè)配送中心構(gòu)成了武漢三鎮(zhèn)市內(nèi)弧形配送圈。整合后的正達(dá)物流及世通物流優(yōu)勢(shì)日益顯現(xiàn)，做強(qiáng)、做大物流主業(yè)的愿望十分迫切，而作為處于市中心地段的兩物流基地一方面不能滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求；另一方面同市政規(guī)劃、交通運(yùn)輸?shù)炔幌噙m應(yīng)，因此投資興建新的物流基地迫在眉睫。二、項(xiàng)目環(huán)境及區(qū)位分析1、地理位置及區(qū)位優(yōu)勢(shì)：農(nóng)場(chǎng)張家墩地塊屬于武漢市東西湖海峽兩岸臺(tái)商投資區(qū)核心地段以東南部機(jī)電產(chǎn)業(yè)科技工業(yè)園區(qū)內(nèi)中心地段、處于武漢市三還以?xún)?nèi)，緊聯(lián)中環(huán)線(xiàn)；處于武漢國(guó)際航空港物流基地以?xún)?nèi)、在武漢后湖生態(tài)園以北，機(jī)場(chǎng)高速公路以東，東西湖大堤以南，距離武漢天河機(jī)場(chǎng)僅8min路程；漢口后湖直線(xiàn)約10余分鐘

6、路程（正在修建直通大道）；盤(pán)龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)3min路程；距離姑嫂樹(shù)大約有15分鐘路程。詳見(jiàn)附件一。 2、周邊企業(yè)狀況：該園區(qū)有“西面城市化、東面工業(yè)化、南部生態(tài)化、北面都市化”的規(guī)劃。在其沿金潭大道沿線(xiàn)上，匯聚了深圳塑料工業(yè)、香港物行、萊特集團(tuán)、日本再生資源、東風(fēng)電動(dòng)公共汽車(chē)、中石油、3506工廠(chǎng)、郵電通信、武漢材料器材研究所、武漢市政污水處理廠(chǎng)等一大批高新技術(shù)企業(yè)。在沿宏圖路上，集中了武漢市疾控中心、外資企業(yè)“艾帕克”、 冰山重工、日資企業(yè)“三洋公司”等。3、地塊面積和形狀。該地塊面積約有100畝左右，地塊呈中規(guī)中矩四方型。周邊該地塊3面臨路，道路四通八達(dá)。東面隔路與中日合資（本田）艾帕克汽

7、車(chē)配件公司相鄰，西面與日資“三洋公司”相望，東、南、北3面俱鄰已建或正建的規(guī)劃大路（道路寬約20米）。三、政策因素及投資環(huán)境 1、稅收狀況：（1）從服務(wù)行業(yè)上看：正達(dá)、世通物流公司為高科技的倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)，按照東西湖的優(yōu)惠政策，可以享受減征及免征所得稅一年的優(yōu)惠政策。（2）從商貿(mào)企業(yè)上考慮：如當(dāng)年新招用下崗失業(yè)人員達(dá)到職工總數(shù)30%以上（含30%），并與其簽訂3年以上期限勞動(dòng)合同的，可以享受3年免征城市維護(hù)建設(shè)稅收、教育附加和企業(yè)所得稅。 2、特殊優(yōu)惠：對(duì)于高新技術(shù)企業(yè)的投資，同投資額、投資強(qiáng)度、投資周期、投資回報(bào)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等直接掛鉤，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格、付款時(shí)限等方面給予優(yōu)惠；在申請(qǐng)國(guó)家

8、發(fā)展基金上給予優(yōu)惠政策。 3、其他政策：代辦合同起草、項(xiàng)目審批、工商稅務(wù)登記、基本建設(shè)手續(xù)申報(bào)、工程施工條件提供、海關(guān)及特定事務(wù)、項(xiàng)目投產(chǎn)及產(chǎn)品資料申報(bào)的全過(guò)程代辦；在“政務(wù)中心”，實(shí)行“一門(mén)受理、并聯(lián)審批、限時(shí)辦結(jié)、統(tǒng)一收費(fèi)、窗口發(fā)證”等一條龍服務(wù)。四、項(xiàng)目投資分析1、張家墩地塊優(yōu)劣勢(shì)分析：由于該地塊是農(nóng)場(chǎng)僅存不多的工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)用地，且之前已經(jīng)與一家荷蘭公司草簽了土地出讓協(xié)議，加上其優(yōu)良的地理位置，因此，在土地轉(zhuǎn)讓上具有一定的競(jìng)爭(zhēng)性。（1）、已經(jīng)建成或正在建設(shè)的規(guī)化道路四通八達(dá)。該地塊四周地勢(shì)開(kāi)闊，已經(jīng)建成或正在建設(shè)“七通一平”；道路形成棋局網(wǎng)狀，南、北、東三面20米寬道路包圍該地塊，交通運(yùn)輸

9、非常便捷。（2）、四周已經(jīng)有多家外資和合資企業(yè)落戶(hù)，正在形成工業(yè)和物流氣候。地塊四周已經(jīng)有日資“艾帕克”公司、“三洋”公司和“冰山重工”公司相繼落戶(hù)，正達(dá)物流正在為“艾帕克”公司配送物品，工業(yè)和物流雛形正在形成。（3）、距市區(qū)近在咫尺。該地塊距離市區(qū)“后湖”的直線(xiàn)道路很近，正在建設(shè)的規(guī)劃道路僅10分鐘左右路程；距離機(jī)場(chǎng)高速路和“姑嫂樹(shù)”也僅不到10分鐘路程。（4）、地塊面積74000平方米（110畝），地形呈中規(guī)中矩的四方形狀，適于規(guī)劃建設(shè)中型物流基地。 2、項(xiàng)目投資規(guī)模及規(guī)劃（1）項(xiàng)目定位：針對(duì)目前高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)工業(yè)園區(qū)的地理狀況及政策環(huán)境、物流市場(chǎng)因素等的綜合影響，擬建設(shè)基于ERP、MRP、

10、SCM、VMI等現(xiàn)代物流管理系統(tǒng)下的集倉(cāng)儲(chǔ)、物流配送、分揀系統(tǒng)、分銷(xiāo)物流、供應(yīng)商庫(kù)存管理等一體的高科技物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)。（2） 項(xiàng)目總占地面積： 75000 倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)建筑總面積： 46000 其中：倉(cāng)儲(chǔ)托盤(pán)區(qū) 22000 平倉(cāng)建設(shè)區(qū) 23000 倉(cāng)儲(chǔ)配送作業(yè)區(qū) 1000 項(xiàng)目道路占地面積： 25000 其中：物流車(chē)道 20000 停車(chē)場(chǎng)地 5000項(xiàng)目綠化總面積： 10000* 3、項(xiàng)目投資預(yù)算（1）正達(dá)物流現(xiàn)代物流基地建設(shè)（TPL）投資估算的依據(jù)正達(dá)物流現(xiàn)代物流基地建設(shè)（TPL）項(xiàng)目按照土地購(gòu)置成本（這其中包括：征地費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)、市政資源費(fèi)、耕地補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、國(guó)有土地使用權(quán)證等）；建設(shè)

11、七通一平費(fèi)用；倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目；各類(lèi)搬運(yùn)設(shè)備、分揀系統(tǒng)項(xiàng)目；信息系統(tǒng)項(xiàng)目；辦公區(qū)域；綠化設(shè)施項(xiàng)目等。物流基地的上游產(chǎn)品（運(yùn)算物流工具、配送車(chē)輛）、物流加工區(qū)（主要為倉(cāng)儲(chǔ)、分揀系統(tǒng)設(shè)施、加工包裝設(shè)施等）、下游產(chǎn)品物流貿(mào)易區(qū)（理貨區(qū)、物流配送區(qū)、發(fā)貨區(qū)等）、支撐平臺(tái)信息化管理系統(tǒng)（ERP、MRP、SCM、VMI等現(xiàn)代物流管理系統(tǒng)）及其物流市場(chǎng)戰(zhàn)略等來(lái)進(jìn)行資金的分配與布局。其加工區(qū)廠(chǎng)房和車(chē)間興建按目前物流市場(chǎng)狀況概算指標(biāo)估算法進(jìn)行估算；設(shè)備購(gòu)置費(fèi)按目前市場(chǎng)價(jià)格（參考江蘇六維物流設(shè)備、上海延峰工業(yè)、南京六維工程公司等物流專(zhuān)業(yè)企業(yè)設(shè)備報(bào)價(jià)單）進(jìn)行估算；研究與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用按實(shí)際需要估算；市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)及宣傳

12、費(fèi)用等按照市場(chǎng)價(jià)格來(lái)計(jì)算；不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按12%估算；流動(dòng)資金按當(dāng)前實(shí)際資金需要量和公司流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)速度的慣例（流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)天數(shù)）共同估算。（2）、總投資與新增投資額的估算項(xiàng)目總投資額6120萬(wàn)元，其中前期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用100萬(wàn)元（項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目報(bào)批等費(fèi)用）。土地購(gòu)置成本2000萬(wàn)元、固定資產(chǎn)投資3820萬(wàn)元、流動(dòng)資金200萬(wàn)元。具體構(gòu)成為：土地購(gòu)置成本2000萬(wàn)元（這其中包括：征地費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)、市政資源費(fèi)、耕地補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、國(guó)有土地使用權(quán)證等）；固定資產(chǎn)投資3820萬(wàn)元：建設(shè)七通一平費(fèi)用成本300萬(wàn)元；倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、各類(lèi)搬運(yùn)設(shè)備、分揀系統(tǒng)項(xiàng)目、作業(yè)區(qū)辦公總投入3220萬(wàn)元；物

13、流信息系統(tǒng)項(xiàng)目200萬(wàn)元；綠化設(shè)施項(xiàng)目100萬(wàn)元等。流動(dòng)資金200萬(wàn)元，具體構(gòu)成為：市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)及宣傳費(fèi)用50萬(wàn)元、市場(chǎng)布點(diǎn)60萬(wàn)元、物流交易會(huì)30萬(wàn)元、其它60萬(wàn)元等。投資額分布如表 表4-1 現(xiàn)代物流項(xiàng)目（TPL）基地投資分布及概算表。 （3）項(xiàng)目籌資概況 項(xiàng)目總投資額6120萬(wàn)元，其中企業(yè)自有資金3000萬(wàn)元，申請(qǐng)國(guó)家、省市關(guān)于現(xiàn)代物流基地建設(shè)專(zhuān)項(xiàng)資金120萬(wàn)元，銀行借款3000萬(wàn)元。表4-1 現(xiàn)代物流項(xiàng)目（TPL）基地投資分布及概算表序號(hào)計(jì) 劃分布地點(diǎn)投資項(xiàng)目名稱(chēng)投資總額（萬(wàn)元）備 注(一)研究開(kāi)發(fā)類(lèi)1項(xiàng)目策劃物流園區(qū)項(xiàng)目策劃、土地部門(mén)等費(fèi)用10自 主2項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)物流規(guī)劃院費(fèi)用等

14、 80合作開(kāi)發(fā)3項(xiàng)目報(bào)批區(qū)、武漢市發(fā)改委立項(xiàng)報(bào)批等 10政府報(bào)批合 計(jì)：100萬(wàn)元 (二)土地購(gòu)置類(lèi)機(jī)電科技工業(yè)園區(qū)110畝土地2000萬(wàn)元(三)固定資產(chǎn)類(lèi)4物流園區(qū)及SCM系統(tǒng)七通一平（水、電、網(wǎng)、氣、電話(huà)等） 3005自動(dòng)化立體倉(cāng)庫(kù)托盤(pán)系統(tǒng)、平倉(cāng)系統(tǒng)、貨箱系列、巧固架系列、叉車(chē)系列、鋼格網(wǎng)及組裝式貨架系列等；搬運(yùn)設(shè)備、分揀系統(tǒng)（包括堆垛機(jī)、高速提升機(jī)、旋轉(zhuǎn)平臺(tái)；輸送機(jī)、生產(chǎn)流水線(xiàn)單元機(jī)械）等。3220倉(cāng)儲(chǔ)系統(tǒng)總建筑面積46000(包括倉(cāng)儲(chǔ)廠(chǎng)房、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)備、作業(yè)區(qū)域等)，按照投入綜合價(jià)格700元/投入。67物流信息系統(tǒng) 2009綠化設(shè)施項(xiàng)目 100合 計(jì):3820萬(wàn)元(四)流動(dòng)資金市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)

15、及宣傳費(fèi)用50市場(chǎng)布點(diǎn) 60物流交易會(huì) 30其他有關(guān)流動(dòng)費(fèi)用 60 合 計(jì)： 200萬(wàn)元總 計(jì)6120萬(wàn)元五、經(jīng)濟(jì)效益分析1、物流基地凈利潤(rùn)計(jì)算 （1）管理費(fèi)用根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況和發(fā)展?fàn)顩r估算，考慮到物流基地建設(shè)周期及前期報(bào)批時(shí)間，拓展及開(kāi)發(fā)新的市場(chǎng)，第一年管理費(fèi)用按總銷(xiāo)售收入的12%計(jì)算，以后每年遞增1.5%；（2）用于正達(dá)物流現(xiàn)代化物流基地固定資產(chǎn)投資按照3820萬(wàn)元投資計(jì)算，分析時(shí)按土地納入與未納入予以計(jì)算；（3）折舊及攤銷(xiāo)費(fèi)用按投入固定資產(chǎn)5%的殘值，分兩種情況予以計(jì)算：根據(jù)物流企業(yè)特點(diǎn)，倉(cāng)儲(chǔ)廠(chǎng)房按照綜合價(jià)格500元/平方米計(jì)算，并按照15年折舊平均攤銷(xiāo)，即：年度折舊及攤銷(xiāo)費(fèi)=固定資產(chǎn)原

16、值（1-殘值率）/折攤年限4600 X 500 X （1-5%）/ 15 = 146萬(wàn)元由于物流設(shè)施及設(shè)備更新較為頻繁，按照8年直線(xiàn)折舊平均攤銷(xiāo)，則年折舊費(fèi)用為：（3220-2300）X （1-5%）/ 8 = 109萬(wàn)元（4）總投資中申請(qǐng)銀行貸款按照3000萬(wàn)元予以計(jì)算，按2006年利率上浮利率6.04%計(jì)算；同時(shí)以每年利潤(rùn)償還銀行借款本金。則第一年財(cái)務(wù)費(fèi)用（不包括以后每年銷(xiāo)售收入增加下的財(cái)務(wù)費(fèi)用、也未考慮到以后年限中年銷(xiāo)售收入的增加流動(dòng)資金的對(duì)應(yīng)增加）為：財(cái)務(wù)費(fèi)用 = 6.04% X 3000萬(wàn)元 = 181.2萬(wàn)元（5）立體倉(cāng)庫(kù)建面：立體倉(cāng)庫(kù)貨位總建筑面積按4.6萬(wàn)平方米計(jì)算，分2條11

17、000平方米托盤(pán)系統(tǒng)倉(cāng)庫(kù)（按照4層橫梁、5層托盤(pán)、每層占地面積2500平方米、36 X 70米計(jì)算）和2條11500平方米平倉(cāng)規(guī)劃。則總托盤(pán)數(shù)為10080 X 22000 X 5/4 = 27720位。按照目前每個(gè)托盤(pán)位天收入為0.5元予以計(jì)算，則倉(cāng)儲(chǔ)年總銷(xiāo)售收入為：0.5 元/天.位X 27720位 X 365天/年 = 506萬(wàn)元考慮到市場(chǎng)因素，銷(xiāo)售收入每年按10%遞增。（6）結(jié)合目前物流市場(chǎng)狀況，平板倉(cāng)庫(kù)按照目前租金收入10元/平方米計(jì)算，年收入為：2 X 11500 X 10元/ X 12 = 276萬(wàn)元?？紤]到市場(chǎng)因素，銷(xiāo)售收入每年按10%遞增。（7）托盤(pán)作業(yè)收入：按照每托盤(pán)每月進(jìn)出

18、4次、每次2.5元計(jì)算，則年收入為：27720 X 4 X 2.5 X 12 = 333萬(wàn)元上述總收入為：506 + 276 + 333 = 1115萬(wàn)元 (8)物流配送、代貨收入按照銷(xiāo)售的30%計(jì)算，利潤(rùn)按照收入的10%計(jì)算。則收入為：1115 X 30% = 335萬(wàn)元、利潤(rùn)為：335 X 10% = 33.5萬(wàn)元上述各項(xiàng)總收入為：1450萬(wàn)元。（7）營(yíng)業(yè)稅和所得稅：按營(yíng)業(yè)稅5.8、所得稅33計(jì)算，前三年按照有關(guān)政策享受減免政策。 2、經(jīng)濟(jì)測(cè)算：具體各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)表5-1。表5-1 流項(xiàng)目（TPL）基地投資贏(yíng)利預(yù)測(cè)表 單位：萬(wàn)元/年項(xiàng) 目第1年第2年第3年第4年第年（一）收入部分（1）托

19、盤(pán)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)506 557 612 673（2）平板倉(cāng)庫(kù)區(qū) 276 290 319 351（3）托盤(pán)作業(yè)區(qū) 333 366 403 443 （4）配送代貨區(qū) 335 369 405 446 （5）年總銷(xiāo)售收入 1450 1595 1755 1930（二）成本部分（6）年總管理費(fèi)用 174 177 180 182（7）年總折舊費(fèi)用 255 255 255 255(8) 配送代貨成本 302 332 365 402（9）年總財(cái)務(wù)費(fèi)用 181 150109 59(10)年總成本費(fèi)用 912 914909 898 （三）稅收部分（11）銷(xiāo)售稅金及附加 1516 18 19（12）利潤(rùn)總額 523665 8

20、28 1013（13）所得稅（33%） 減免 減免 減免 334（14）營(yíng)業(yè)稅（5.8%） 減免減免減免 59（四）稅后利潤(rùn) 523 655 828 6203、現(xiàn)代物流項(xiàng)目（TPL）基地年投資利潤(rùn)率(不考慮土地成本費(fèi)用)年投資利潤(rùn)率=年均利潤(rùn)總額/項(xiàng)目投入總投資100%=(523+655+828+620+n)/n/4120 X 100% = 15.78%年投資利潤(rùn)率為15.78%，表示現(xiàn)代物流項(xiàng)目（TPL）基地年投資贏(yíng)利能力很強(qiáng)，其靜態(tài)贏(yíng)利指標(biāo)強(qiáng)勁。六、項(xiàng)目投資預(yù)評(píng)估及風(fēng)險(xiǎn)性分析1、現(xiàn)金流量分析根據(jù)現(xiàn)金流量分析表，計(jì)算各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）、投資回收期（靜

21、態(tài)）。 說(shuō)明：對(duì)折現(xiàn)率的計(jì)算以無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率加上風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的方法計(jì)算。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率按照同期國(guó)庫(kù)券利率2.54%計(jì)算，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率按照行業(yè)特點(diǎn)、企業(yè)實(shí)際并參照TPL物流公司的有關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，取8%。故折現(xiàn)率為 ic=2.54%+8%=10.54%11%2、稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）： nFNPV = ( CI CO )t(1+ic)-t t=1上式中CI -現(xiàn)金流入量 CO-現(xiàn)金流出量 ( CI CO )t-第t年的凈現(xiàn)金流量 n-計(jì)算期年數(shù) ic-設(shè)定的折現(xiàn)率 運(yùn)用有關(guān)財(cái)務(wù)軟件及計(jì)算機(jī)求解可得FNPV數(shù)值（萬(wàn)元）。本分析報(bào)告由于未進(jìn)行現(xiàn)金流分析,暫未進(jìn)行分析。3、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR） n令 ( C

22、I CO )t(1+FIRR)-t = 0 t=1上式中CI -現(xiàn)金流入量 CO-現(xiàn)金流出量 ( CI CO )t-第t年的凈現(xiàn)金流量 n-計(jì)算期年數(shù) FIRR-財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率計(jì)算中不考慮利息支出和項(xiàng)目所得稅，運(yùn)用試差法可以求得FIRR取值。比較FIRR與折現(xiàn)率ic的關(guān)系。如FIRR折現(xiàn)率ic，則內(nèi)部收益率指標(biāo)符合項(xiàng)目接受的標(biāo)準(zhǔn)；如FIRR折現(xiàn)率ic，則內(nèi)部收益率指標(biāo)不符合項(xiàng)目接受的標(biāo)準(zhǔn)。因本項(xiàng)目分析中對(duì)現(xiàn)金流量難以確定,未考慮這幾項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo).4、靜態(tài)投資回收期：投資回收期是指以項(xiàng)目的凈收益償還項(xiàng)目全部投資所需要的時(shí)間，以年為單位，不考慮前期研究與開(kāi)發(fā)時(shí)限。計(jì)算式為： Pt令 ( CI CO

23、)t = 0 t=1運(yùn)用EXCEL計(jì)算程序可以求得下面兩種結(jié)果：不考慮土地作為固定資產(chǎn)投資，則靜態(tài)投資回收期t = 6.53-8.69年；考慮土地作為固定資產(chǎn)投資，則靜態(tài)投資回收期t = 9.42-12.35年。 附注：真實(shí)而準(zhǔn)確的投資回收期應(yīng)根據(jù)可根據(jù)現(xiàn)金流量表計(jì)算?，F(xiàn)金流量表中累計(jì)現(xiàn)金流量（所得稅前）由負(fù)值變?yōu)?時(shí)的時(shí)點(diǎn)，即為項(xiàng)目的投資回收期。計(jì)算公式為：T=累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值的年份-1-上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量以上從累計(jì)全部投資的現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資回收期的不同角度分別作了分析，計(jì)算指標(biāo)反映出本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)效益，投資風(fēng)險(xiǎn)性較弱，但需做好長(zhǎng)線(xiàn)投資準(zhǔn)

24、備。這一點(diǎn)在本項(xiàng)目報(bào)告中第八節(jié)予以了詳細(xì)討論。七、投資程序及操作模式 按照武漢市機(jī)電產(chǎn)業(yè)基地投資程序與環(huán)節(jié)進(jìn)行.八、項(xiàng)目建議及結(jié)論 1、從本分析報(bào)告中經(jīng)濟(jì)效益數(shù)據(jù)、各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)可以看出該項(xiàng)目具有一定的可行性：地理位置優(yōu)勢(shì)明顯、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)及財(cái)務(wù)指標(biāo)基本態(tài)勢(shì)強(qiáng)勁，高于物流行業(yè)同比經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。方案中爭(zhēng)取所得稅前三年的減免關(guān)系到財(cái)務(wù)費(fèi)用的升降，非常重要。 2、本項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素在于市場(chǎng)因素：物流基地對(duì)市場(chǎng)因素依賴(lài)性非常強(qiáng)，雖然物流基地也屬于基礎(chǔ)設(shè)施，但與公路、鐵路、港口等其他基礎(chǔ)設(shè)施在發(fā)展時(shí)機(jī)上有著本質(zhì)上的區(qū)別。其他基礎(chǔ)設(shè)施可以在需求高峰未到來(lái)之前通過(guò)預(yù)測(cè)，超前發(fā)展。而物流基地卻恰恰相反，它必

25、須是在有了需求時(shí)再建設(shè)，與需求發(fā)生的時(shí)段基本相同。因?yàn)橐仓挥性谛枨螽a(chǎn)生后你才能夠知道需求什么；你應(yīng)該如何滿(mǎn)足需求、如何去適應(yīng)需求。否則，就是閉門(mén)造車(chē)。這一點(diǎn)我們從上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算中對(duì)每個(gè)托盤(pán)每天按照0.5元/天可以看出（實(shí)質(zhì)上每個(gè)托盤(pán)每天目前市場(chǎng)的準(zhǔn)確價(jià)位為0.3-0.5元/天）。如我們?nèi)≈禐?.3或低于該數(shù)據(jù)，經(jīng)濟(jì)效益就會(huì)在此基礎(chǔ)上大幅降低。3、影響物流基地發(fā)展的市場(chǎng)因素主要有以下幾點(diǎn)：投資存在很大的風(fēng)險(xiǎn)性。因?yàn)閲?guó)內(nèi)的物流市場(chǎng)仍然處于發(fā)展階段，不可預(yù)見(jiàn)的因素太多。這對(duì)于投資一項(xiàng)長(zhǎng)期計(jì)劃存在很大的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)需求不旺。由于中國(guó)的物流業(yè)正處于起步階段，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)不是高水平的物流服務(wù)而

26、是低成本的傳統(tǒng)服務(wù)。絕大部分物流企業(yè)仍然靠傳統(tǒng)物流方式為客戶(hù)提供廉價(jià)服務(wù)，導(dǎo)致市場(chǎng)缺乏對(duì)高水平物流設(shè)施的需求。服務(wù)水平不高。由于市場(chǎng)還處在價(jià)格拼殺而未達(dá)到服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)階段，價(jià)格依然是引導(dǎo)市場(chǎng)走向的重要因素，因此制造商、零售商所關(guān)注的依然是價(jià)格。高水平的物流服務(wù)還有待于社會(huì)消費(fèi)能力的提高來(lái)產(chǎn)生對(duì)服務(wù)的需求。因此物流基地所帶來(lái)的高水平服務(wù)與管理由于價(jià)格因素很難得到客戶(hù)。金融服務(wù)弱。金融和地產(chǎn)界還不能提供靈活多樣的金融和工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)，使得規(guī)劃由于缺少開(kāi)發(fā)資金而被擱置。目前國(guó)家投資的項(xiàng)目基本上都是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的基礎(chǔ)設(shè)施，對(duì)于經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)型的基礎(chǔ)設(shè)施缺乏必要的投入。從企業(yè)情況看，除去自用外很難找到愿意投資公用設(shè)施的企業(yè)來(lái)尋求融資。而只能變相地從金融機(jī)構(gòu)（如銀行）尋求支持，從而每年承擔(dān)與支出昂貴的財(cái)務(wù)費(fèi)用。這一點(diǎn)從本分析報(bào)告中也可以看出該基地第一年要承擔(dān)181萬(wàn)元的財(cái)務(wù)費(fèi)用。目前物流市場(chǎng)尚處于發(fā)育階段。據(jù)對(duì)國(guó)內(nèi)制造商、零售商的不完全統(tǒng)計(jì)，目前使用物流供應(yīng)商對(duì)企業(yè)后勤保障系統(tǒng)進(jìn)行物流管理的不足5，絕大部分是委托外部進(jìn)行簡(jiǎn)單運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)。絕大部分客戶(hù)只關(guān)心低廉的服務(wù)價(jià)格，而不是關(guān)心高水平的物流服務(wù)給企業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)方面的戰(zhàn)略支持。因此投巨資建設(shè)高水平的物流中心與市場(chǎng)需求和可能帶來(lái)的