業(yè)主大會如何選聘物業(yè)公司(終審稿)

1、業(yè)主大會如何選聘物業(yè)公司公司內(nèi)部檔案編碼：（OPPTR-OPPT28OPPTL98OPPNN08業(yè)主大會如何選聘物業(yè)公司(2009-07-28 15:33:36)小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)合同到期了，許多業(yè)主希望能更換物業(yè)公司，但許多業(yè)主委員會卻 苦于不知道更換的程斥，或考為避免麻煩事，在沒有征得業(yè)主大會同意的前提下fflH和原 物業(yè)公司續(xù)簽合同，從而損害了廣大業(yè)主的利益。那么選聘和解聘物業(yè)公司這事具體應(yīng)該 如何操作怎樣才算真正維護(hù)廣大業(yè)主利益的呢根據(jù)物業(yè)管理條例（國務(wù)院令379號）第十二條的規(guī)定：“業(yè)主大會會議可以采用 集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公 約、業(yè)

2、主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決 定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過?！庇纱丝芍?，業(yè)主大 會決策制度是條例的核心內(nèi)容，選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)屬于小區(qū)重大事情，直接關(guān)系業(yè) 主的安居樂業(yè)，應(yīng)該經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上同意。北京物業(yè)專業(yè)律師認(rèn)為，續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)屬于選聘物業(yè)管理企業(yè)的一種特定說法，也應(yīng) 該經(jīng)過業(yè)主大會通過；但是為了簡化程序，可以在業(yè)主大會議事規(guī)則對續(xù)聘物業(yè)公司作出 簡化手續(xù)的約定，比如授權(quán)業(yè)主委員會采取公告的形式向全體業(yè)主征詢意見，如果采取書 面形式主動提出要求更換物業(yè)公司的業(yè)主沒有達(dá)到20%以上，則可以授

3、權(quán)業(yè)主委員會續(xù)簽 物業(yè)管理合同。但是這種續(xù)聘的授權(quán)必須在議事規(guī)則中給予明確方可操作，如果業(yè)主大會 議事規(guī)則對此沒有約定，則應(yīng)該由業(yè)主委員會根據(jù)條例和議事規(guī)則對選聘物業(yè)管理企業(yè)的 規(guī)定，通過召開業(yè)主大會對續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)作出決議，再由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會決 議作出續(xù)聘或者解聘的決定。業(yè)主大會對續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)需要征詢的內(nèi)容至少包括：1、是否續(xù)聘前任物業(yè)管理企 業(yè)；2、物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容是否需要完善或者變更（至少包括服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)）;3.如果解聘前任物業(yè)公司采取何種方式選聘新的物業(yè)管理公司（包括公開招標(biāo).邀請招標(biāo)以及詢價征詢等方式）；4、如果采用招標(biāo)選聘新的物業(yè)，相關(guān)費用標(biāo)準(zhǔn)和授權(quán)業(yè)主委員會

4、決定范m； 5、業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)一般由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會提出具體方案，經(jīng)業(yè)主大會通過后由業(yè)主委員會具體實施。業(yè)主委員會在選聘物業(yè)管理公司時，可以采用招 標(biāo)或其他方式進(jìn)行。目前，大多數(shù)小區(qū)采用詢價后向業(yè)主征詢意見的方式。我們認(rèn)為這是極不規(guī)范的，很容易 造成暗箱操作，損害業(yè)主的權(quán)益。根據(jù)我們的實踐經(jīng)驗，采取招標(biāo)方式是杜絕暗箱操作維 護(hù)業(yè)主公共利益的基本保證。目前北京、成都、南京等市己經(jīng)出臺規(guī)定，明確要求業(yè)主大 會選聘物業(yè)管理企業(yè)必須采取招標(biāo)方式。據(jù)有關(guān)部門透露，本市有關(guān)強制要求業(yè)主大會采 取招標(biāo)形式選聘物業(yè)企業(yè)的規(guī)定尚在研究之中。我們認(rèn)為，應(yīng)該根據(jù)招標(biāo)投標(biāo)法明確 規(guī)定業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企

5、業(yè)時必須聘請物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)采取招標(biāo)方式。在選擇合適的物業(yè)管理企業(yè)時，要注重考慮企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量與管理費用，即通常講的質(zhì)量 價格比。因此，應(yīng)根據(jù)居住區(qū)域所屬保障.改善、舒適等不同房屋類型以及全體業(yè)主的消 費觀念、消費水平，選擇相應(yīng)的企業(yè)，最好考慮選擇在本小區(qū)附近有管理服務(wù)項目的企 業(yè)，這樣企業(yè)可發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，降低成本。另外，經(jīng)驗表明，由業(yè)主委員會成員以外的招 標(biāo)代理機(jī)構(gòu)或者行業(yè)協(xié)會推薦物業(yè)管理企業(yè)為邀標(biāo)單位比較公正。對于被推薦的單位，業(yè) 委會應(yīng)當(dāng)和招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)或者專業(yè)人士在詢價征詢前進(jìn)行一番“明查喑訪”，查明這家物 業(yè)公司的業(yè)績和市場口碑，并廣泛聽取業(yè)主的意見。在詢價確定物業(yè)管理企業(yè)的時候，

6、有的業(yè)委會采用“兩步走”的方法，效果頗佳。第一 步由業(yè)主（代表）大會對經(jīng)“明查喑訪"后篩選出來的企業(yè)進(jìn)行首輪選擇，選出得票的23家企業(yè)；第二步，業(yè)委會與這些企業(yè)具體商議物業(yè)管理服務(wù)合同，重點是服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)，最后通過業(yè)主大會投票表決的方式選定一家企業(yè)。參照上海市居住物業(yè)管理條例和市房地局頒發(fā)的原加強業(yè)主委員會管理若干規(guī) 定，以及一些業(yè)主委員會運作的經(jīng)驗，下面的做法可以借鑒。1、區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門賦有對所在地的業(yè)委會指導(dǎo)、檢查的日常管理責(zé)任，因此業(yè)委會應(yīng)把要解聘、選聘物業(yè)管理公司的做法及時告知房地辦事處，必要時向街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))有關(guān) 部門、居委會通報，以得到他們的支持和指導(dǎo)。2、業(yè)委

7、會應(yīng)當(dāng)就解聘、更換物業(yè)管理公司召開會議和作出決定，并由全體出席會議的人員在會議記錄上簽字。3、業(yè)委會應(yīng)當(dāng)按照議事規(guī)則的規(guī)定，及時召開業(yè)主(代表)大會，對物業(yè)管理企業(yè)選聘爭宜作出決定。由于業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，并且沒有H行招標(biāo)的能力，業(yè) 主委員會應(yīng)該按照招標(biāo)投標(biāo)法、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法、上海市 居住物業(yè)管理招投標(biāo)暫行規(guī)定等規(guī)定來完成招標(biāo)工作。而且業(yè)主大會、業(yè)主委員會通常 沒有自行招標(biāo)的能力，應(yīng)該委托物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)全程代理物業(yè)管理招標(biāo)工作，并且 能夠形成三方相互牽制.相互制約的機(jī)制，可以杜絕出現(xiàn)暗箱操作、濫用職權(quán)等違規(guī)事 件，使得物業(yè)管理招標(biāo)工作真正做到透明化。4、業(yè)委會和召開業(yè)主大會作出的決定，必須以公告形式告知全體業(yè)主，并書面通知物業(yè)管理公司。5、業(yè)主委員會在與新選聘的物業(yè)管理公司簽訂服務(wù)合同之后的十日內(nèi)，解聘的企業(yè)應(yīng)當(dāng)將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列檔案資料移交給業(yè)委會或者新選聘的企業(yè)，并辦理移交手續(xù):(1) 各類物業(yè)設(shè)施的驗收、接管檔案(圖、卡、冊);(2) 與供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi).有線電視等單位訂立的協(xié)議書.合同資料;(3) 物業(yè)分戶產(chǎn)權(quán)清冊、租賃清冊、業(yè)主使用人情況表;(4) 共用設(shè)備.公