國資委評估報告審核關注要點課件

1、國務院國資委評估報告國務院國資委評估報告審核中的常見問題審核中的常見問題中和資產評估有限公司鄭鋒2014年4月26日國資委評估報告審核關注要點前言 一、本課件所有內容均為個人觀點，并非國資委官方觀點。二、國資委目前對評估項目的審核不僅包括評估報告，還包括對經(jīng)濟行為本身、企業(yè)、法律、審計及礦權等方面的審核。由于時間關系，本課件主要針對資產評估方面的問題進行探討。三、評估報告審核中出現(xiàn)的問題非常的多，本課件不可能涵蓋所有方面，只能針對其中一些常見的問題做些歸納總結。四、評估準則、方法、技術不斷在發(fā)展，本課件內容具有很強的時效性。國資委評估報告審核關注要點目錄 一、國務院國資委備案流程及程序二、報告

2、審核中的常見問題國資委評估報告審核關注要點一、國務院國資委備案流程及程序（一）國務院國資委主要批準的經(jīng)濟行為1、采用協(xié)議方式轉讓企業(yè)國有產權不分級次，集團內部除外。2、股份有限公司國有股權設置、轉讓事項國資委評估報告審核關注要點一、國務院國資委備案流程及程序（續(xù)） （二）國務院國資委評估備案流程企業(yè)提出備案申請初審審核報告并提出反饋意見企業(yè)答復出具復審表副處長審核處長審核副局長審核局長批準備案審核意見未涉及的問題不允許評估機構自行修改，若要修改需明確說明。國資委評估報告審核關注要點一、國務院國資委備案流程及程序（三）專家評審會程序國資委有核準、備案評估報告的職責，但沒有要求注冊評估師改變評估報

3、告的權利企業(yè)、機構匯報專家審核質詢宣讀意見國資委評估報告審核關注要點二、報告審核中的常見問題（一）評估報告1、未按照企業(yè)國有資產評估報告指南要求撰寫2、只采用一種評估方法3、評估目的的描述不明確4、經(jīng)濟行為批復的評估范圍與評估報告中的評估范圍不一致國資委評估報告審核關注要點二、報告審核中的常見問題（一）評估報告（續(xù)）5、基準日選擇不合理 國有股東轉讓所持上市公司股份管理暫行辦法 （令第十九號）第三十六條：國有股東所持上市公司股份間接轉讓應當充分考慮對上市公司的影響，并按照本辦法有關國有股東協(xié)議轉讓上市公司股份價格的確定原則合理確定其所持上市公司股份價格，上市公司股份價格確定的基準日應與國有股東

4、資產評估的基準日一致。國有股東資產評估的基準日與國有股東產權持有單位對該國有股東產權變動決議的日期相差不得超過一個月。 國資委評估報告審核關注要點二、報告審核中的常見問題（續(xù)）（一）評估報告（續(xù)）6、評估依據(jù)中出現(xiàn)了未使用或已失效的依據(jù)。7、評估假設不合理，審核中特別關注有限年期的假設。8、評估結論： 評估結論選擇理由模板化 同一報告下同類型公司評估結論選擇理由互相矛盾 涉及國有資產轉讓項目時評估結論選擇低值國資委評估報告審核關注要點二、報告審核中的常見問題（續(xù)）（一）評估報告（續(xù)）9、股權收益法評估中主要參數(shù)與礦業(yè)權評估中主要參數(shù)不一致10、對評估基準日大量期后事項，甚至一些重大事項不做披露

5、或調整11、報告附件附件中相關文件簽署日期在評估報告出具日之后需要簽字的部分未手簽而是使用簽名章國資委評估報告審核關注要點二、報告審核中的常見問題（續(xù)）（二）評估技術 評估方法的合理性 參數(shù)的選擇 邏輯錯誤 公式錯誤 描述太過簡單缺少必要的說明及披露 低級錯誤注意：審核時，對結果的關注大于對過程的關注國資委評估報告審核關注要點二、報告審核中的常見問題（續(xù)）成本法1、往來款 預付賬款中部分費用性質款項基準日前已經(jīng)實際發(fā)生，評估值仍按賬面值確認 對職工、關聯(lián)方的往來款考慮風險損失 預提基準日后的費用評估值按賬面值確認 預付款評估中的特殊項目按賬面值確認，例如預付造船款國資委評估報告審核關注要點二、

6、報告審核中的常見問題（續(xù)）2、存貨 原材料中的大宗商品按賬面值確認 在產品評估值簡單按賬面值確認 在用低值易耗品評估值按賬面值確認 產成品評估參數(shù)的選擇不合理國資委評估報告審核關注要點二、報告審核中的常見問題（續(xù)）3、長期股權投資 只采用一種評估的方法 評估結論的選擇 母公司說明中缺少對長投評估方法、評估結論選取等事項的介紹國資委評估報告審核關注要點二、報告審核中的常見問題（續(xù)）4、機器設備 企業(yè)不是增值稅一般納稅人卻按不含稅價評估 合理工期與房屋合理工期的關系 增減值原因描述模板化 低級錯誤國資委評估報告審核關注要點二、報告審核中的常見問題（續(xù)）5、房屋建筑物 前期費用的取值不區(qū)分是否經(jīng)過報

7、建 房屋經(jīng)濟壽命的確定與大多數(shù)機構不一致 合理工期與設備合理工期的關系 勘察成新率與理論成新率差異較大，勘察成新率各部分比重與造價中各部分比重不一致 增減值原因描述模板化 房地合一的房產采用收益法評估 低級錯誤國資委評估報告審核關注要點二、報告審核中的常見問題（續(xù)）6、在建工程 評估值按賬面值確認或在賬面值的基礎上考慮資金成本，而未考慮在建工程開工日期距離評估基準日的時間造成的人工、材料、機械價格的變化。7、土地 基準地價基準日距評估基準日超過3年 期日修正系數(shù)缺少計算過程 開發(fā)程度進行了剩余使用年期修 未進行區(qū)域因素及個別因素修正，或與成本法土地評估中相應修正系數(shù)不一致國資委評估報告審核關注

8、要點二、報告審核中的常見問題（續(xù)）7、土地（續(xù)） 成本法評估中投資利潤、土地增值收益率取值的合理性 市場法評估中，修正因素描述模糊，修正系數(shù)的合理性 可比案例修正后價格差異比修正前還大 不同方法評估結果差異較大 土地評估結論的確定缺少合理的理由國資委評估報告審核關注要點二、報告審核中的常見問題（續(xù)）8、其他無形資產 通用類無形資產按攤余后賬面值確定 衰減率確定的邏輯問題 成本法評估專利時未考慮利潤9、專項應付款（其他非流動負債） 是否為企業(yè)實際需要承擔的負債國資委評估報告審核關注要點二、報告審核中的常見問題（續(xù)）收益法 收入、成本預測缺少依據(jù) 評估基準日出現(xiàn)大拐點 收入預測趨勢與利潤預測趨勢相

9、反 管理費用按收入比例進行預測 預測了不合理的利息收入 所得稅預測中未考慮歷史年度虧損的彌補國資委評估報告審核關注要點二、報告審核中的常見問題（續(xù)）收益法（續(xù)） 從預測期開始，資本性支出就等于折舊攤銷 基準日的營運資金和非經(jīng)營性資產計算出現(xiàn)重項或漏項 在計算CAPM及WACC時采用的DE比必須一致 部分非流動資產考慮了折舊攤銷，又作為非經(jīng)營性資產加回國資委評估報告審核關注要點二、報告審核中的常見問題（續(xù)）市場法 可比公司選擇的合理性 價值比率選擇的合理性 比較調整因素的合理性國資委評估報告審核關注要點二、報告審核中的常見問題（續(xù)）在國資委審核中的常見案例：A公司評估基準日擁有房地合一的辦公樓4萬平方米，A公司自身正常經(jīng)營使用其中的4000平米，剩余房屋均出租，租期不長。本次收益法評估中，將溢余的房屋在其他業(yè)務收入中考慮了租賃收入。收益法評估對溢余房屋的這種處理方式是否合理。國資委評估報告審核關注要點結束語 國資委對評估報告的審核并不會過多糾