美國次貸危機(jī)成因剖析和風(fēng)險(xiǎn)警示

1、美國次貸危機(jī)成因剖析和風(fēng)險(xiǎn)警示    【摘要】 次貸危機(jī)以獨(dú)特方式向人們展現(xiàn)了金融領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)積聚、風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)和風(fēng)險(xiǎn)釋放對(duì)金融市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的深遠(yuǎn)影響。本文分析美國次貸危機(jī)的發(fā)展背景，研究次貸危機(jī)的形成原因，思考次貸危機(jī)對(duì)我國金融市場(chǎng)的借鑒和啟示。 【關(guān)鍵詞】 次級(jí)貸款；調(diào)息抵押；負(fù)分期付款；MBS 一、美國次貸危機(jī)及其產(chǎn)生背景   美國官方對(duì)房貸風(fēng)險(xiǎn)并無統(tǒng)一分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，民間機(jī)構(gòu)通常按放貸風(fēng)險(xiǎn)大小將房貸分為A、B、C三級(jí)。A等級(jí)分為A+、A和A-級(jí)，B等級(jí)以下每個(gè)等級(jí)分三級(jí)。A+和A級(jí)房貸都是優(yōu)質(zhì)貸款，屬無風(fēng)險(xiǎn)貸款；A-級(jí)房貸相當(dāng)于Alt-A，稱近

2、優(yōu)貸款，屬最小風(fēng)險(xiǎn)貸款；B等級(jí)以下皆屬次級(jí)貸款。房貸風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)的主要依據(jù)包括抵押借款人信用、負(fù)債比率、貸值比率和信用評(píng)分四個(gè)方面。抵押借款人信用中的抵押信用反映過去或當(dāng)前房貸還款情況，消費(fèi)信用反映分期付款和滾動(dòng)信用（信用卡付款）情況，公共記錄反映近幾年或當(dāng)前破產(chǎn)清償和喪失抵押贖回權(quán)情況。負(fù)債比率是借款人全部負(fù)債與稅前收入之比。貸值比率是不含首付的房貸總額與所抵押住房估值之比，房貸首付比率越高，貸值比率則越低。信用評(píng)分采用FICO評(píng)分方法，評(píng)分范圍為300-850分，620分一般視為次貸上限，即抵押借款人信用評(píng)分不足620分，一般只能接受利率較高的次級(jí)貸款。除此之外，一些房貸機(jī)構(gòu)還設(shè)立了抵押借款人

3、儲(chǔ)蓄史、長期工作穩(wěn)定性等其他風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)。房貸機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)設(shè)定不同房貸利率，優(yōu)級(jí)貸款以較低的優(yōu)惠固定利率為主，非優(yōu)貸款隨等級(jí)降低而風(fēng)險(xiǎn)加大，利率相應(yīng)提高。美國房貸包括調(diào)息抵押（ARMs）、定息抵押（FRMs）、負(fù)分期付款（Negative Amortization）和付息抵押（Interest-Only Mortgages）四種形式。調(diào)息抵押利率在貸款初期固定，通常低于定息抵押利率1-3個(gè)百分點(diǎn)，后期則按商定指數(shù)定期調(diào)整，調(diào)整期為季度、半年或一年。定息抵押是固定利率貸款形式。負(fù)分期付款作為調(diào)息抵押的特殊形式，設(shè)置分期付息上限，并將超上限利息打入未償本金。付息抵押貸款在貸款期內(nèi)只付利息不付本金，

4、到期后或付清本息或轉(zhuǎn)為其他形式房貸。調(diào)息和定息抵押是主要形式，其中2/28房貸產(chǎn)品是近年來美國比較流行的調(diào)息抵押次貸形式。對(duì)房貸機(jī)構(gòu)而言，定息抵押風(fēng)險(xiǎn)一般高于調(diào)息抵押。美國房貸機(jī)構(gòu)既對(duì)次貸附有高利率、高收費(fèi)條件，又通過調(diào)息抵押、付息抵押和負(fù)分期付款形式增加次貸發(fā)放。據(jù)圣路易斯聯(lián)儲(chǔ)銀行研究，2004-2006年美國兩級(jí)抵押市場(chǎng)投放的年平均次貸為300多萬筆，其中調(diào)息抵押約占45%，定息抵押、付息抵押、負(fù)分期付款分別約占25%、20%和10%。美國抵押銀行家協(xié)會(huì)（MBA）統(tǒng)計(jì)，2006年調(diào)息抵押優(yōu)貸拖欠率為3.4%，調(diào)息抵押次貸拖欠率為14.4%（如圖1）。 二、次貸危機(jī)成因透析 （一） 次貸增速

5、過快潛伏風(fēng)險(xiǎn)隱患 2003年美國房貸市場(chǎng)的2/3以上達(dá)到優(yōu)質(zhì)貸款標(biāo)準(zhǔn)，此后優(yōu)貸比例逐步下降。2006年美國發(fā)放次貸6 000億美元，占當(dāng)年房貸總額的21，優(yōu)質(zhì)貸款比例降到36。2006年底，美國未償還次貸額達(dá)1.5萬億美元，占全美未償還房貸總額的15。根據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)2004年統(tǒng)計(jì)，1994-2003年，次貸增長近10倍，年均增長25%，是抵押市場(chǎng)增長最快的部分。 如圖2所示，1994年次貸發(fā)放僅為350億美元，1999年升至1 600億美元。2001年美國經(jīng)濟(jì)陷入衰退，但次貸發(fā)放仍比上年增加350億美元，增長26%。2003-2004年次貸發(fā)放額大幅增加，年增長率分別為56%和60%，2005年達(dá)

6、創(chuàng)紀(jì)錄的6 650億美元。經(jīng)過20多年發(fā)展，美國次貸規(guī)模已超過萬億美元，高速發(fā)展導(dǎo)致累積風(fēng)險(xiǎn)日益增大。據(jù)權(quán)威民間機(jī)構(gòu)估算，截至2007年7月末，次貸余額約為1.4萬億美元，占美國抵押市場(chǎng)約10%，其中約1/3發(fā)生拖欠。由此估算，發(fā)生拖欠的次貸約為4 700億美元，占抵押市場(chǎng)3.3%。美國次貸快速發(fā)展得益于抵押證券化的推動(dòng)。1995-2003年，房貸證券化率從45.6%升至75.9%，次貸證券化率從28.4%升至58.7%。次貸證券化分散和降低了房貸機(jī)構(gòu)次貸風(fēng)險(xiǎn)，形成次貸發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。在抵押證券化過程中，聯(lián)邦國民抵押協(xié)會(huì)（FNMA，簡(jiǎn)稱房利美）、聯(lián)邦住房貸款抵押公司（FHLMC，簡(jiǎn)稱房地美）和

7、政府國民抵押協(xié)會(huì)（GNMA，簡(jiǎn)稱吉利美）發(fā)揮了重要作用。房利美和房地美是政府支持的金融機(jī)構(gòu)，每年收購或擔(dān)保的抵押貸款占抵押貸款發(fā)放額大約40%-60%。吉利美是政府公司，雖不發(fā)放房貸或買賣抵押債券(MBS)，但為政府批準(zhǔn)的房貸機(jī)構(gòu)提供流動(dòng)性保證。從次貸發(fā)展的階段性動(dòng)因看，1995年以來次貸快速發(fā)展分兩個(gè)階段。2002年以前主要依賴抵押證券化推動(dòng)；2003-2005年次貸超快發(fā)展還有其他諸多因素，如利率持續(xù)走低刺激房?jī)r(jià)上漲，借款人因房?jī)r(jià)上漲預(yù)期而增大住房投資，房貸機(jī)構(gòu)為求利而放松放貸標(biāo)準(zhǔn)，信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)為逐利降低評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，抵押債券透明度不高，政府監(jiān)管不力等。 （二）金融創(chuàng)新工具過度濫用導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)加劇

8、 傳統(tǒng)商業(yè)銀行發(fā)放貸款通過貸前審查、抵押擔(dān)保等方式控制風(fēng)險(xiǎn)，不能完全規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)用風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和自有資本承擔(dān)?，F(xiàn)代銀行通過資產(chǎn)證券化形成以個(gè)人住房抵押貸款為基礎(chǔ)的抵押支持證券（MBS）、資產(chǎn)支持證券（ABS）等系列產(chǎn)品，將貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給投資者，貸款占用資本得到釋放，放貸能力明顯提高。除此之外，銀行放貸對(duì)象也得以擴(kuò)展，傳統(tǒng)模式得不到貸款的客戶也成為銀行重要的貸款對(duì)象。瑞士信用（Credit Suisse）資料顯示，美國次貸占抵押證券市場(chǎng)比重從2001年的7%提高到2006年的20%。2004年證券化發(fā)展最快，較上年提高5%。次貸大量證券化推動(dòng)房貸和房市發(fā)展，潛伏巨大風(fēng)險(xiǎn)隱患。在全球流動(dòng)性過剩背景下，

9、眾多機(jī)構(gòu)投資者追求投資收益保證了對(duì)證券化產(chǎn)品的需求。歷史上較低的違約記錄和相對(duì)較高的收益率使得保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者對(duì)MBS和ABS等固定收益證券有較高需求，促使銀行不斷拓展貸款規(guī)模，創(chuàng)設(shè)更多MBS和ABS，加速債務(wù)抵押擔(dān)保證券（CDO）等衍生產(chǎn)品發(fā)展。CDO是以MBS、ABS 等固定收益證券為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行的資產(chǎn)支持證券。在傳統(tǒng)MBS和ABS中，一般通過證券分層實(shí)現(xiàn)信用增強(qiáng)，即以特定資產(chǎn)支持的MBS和ABS證券被區(qū)分為優(yōu)先（Senior）、夾層(Mezzanine)和次級(jí)(Junior)，現(xiàn)金流依次用于保證該三級(jí)證券的本金和收益。對(duì)于次級(jí)按揭貸款的高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，為保證優(yōu)先類和夾層類證券達(dá)

10、到一定投資級(jí)別，信用增強(qiáng)成本相應(yīng)較高。為此，通過將若干次級(jí)類證券匯集構(gòu)成資產(chǎn)池，按照信用增強(qiáng)模式，部分CDO 優(yōu)先級(jí)證券被評(píng)為AAA級(jí)，由養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)持有，而CDO次級(jí)證券因其高杠桿性，由追求高風(fēng)險(xiǎn)和高收益的對(duì)沖基金持有。信用衍生工具運(yùn)用使創(chuàng)設(shè)更方便的合成CDO成為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的另一重要方式。引入信用衍生工具如信用違約互換（CDS），特定資產(chǎn)不需要發(fā)生真實(shí)轉(zhuǎn)移，只需界定資產(chǎn)范圍和特定信用事件，再由銀行向互換對(duì)手通常是SPV支付費(fèi)用，一旦特定資產(chǎn)發(fā)生信用風(fēng)險(xiǎn)，損失由SPV承擔(dān)。SPV 通常發(fā)行一系列優(yōu)先、夾層和次級(jí)證券，若沒有違約發(fā)生，證券持有人獲得銀行支付的費(fèi)用作為收益，否則損失首先由

11、CDO次級(jí)證券方承擔(dān)，超過部分則由更高級(jí)CDO證券持有方承擔(dān)。無論是現(xiàn)金型CDO還是合成型CDO，都是基于貸款基礎(chǔ)上進(jìn)行的二次創(chuàng)設(shè)或多次創(chuàng)設(shè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年被包裝成資產(chǎn)支持證券的次級(jí)按揭貸款和第二留置權(quán)貸款存量中，非投資級(jí)別次級(jí)證券規(guī)模約2 200億美元，其中大部分通過CDO形成約1 750億美元優(yōu)先級(jí)證券，400億美元夾層證券和50億美元次級(jí)證券。 （三）中央銀行監(jiān)管效力缺失致使危機(jī)蔓延 受次貸市場(chǎng)巨額利潤驅(qū)動(dòng)，一些金融機(jī)構(gòu)不惜降低放貸標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國次貸占全部房貸比例從2001年的不足5%躍升到2006年的20%。放貸機(jī)構(gòu)不僅不需要借款人提供任何收入、資產(chǎn)等證明文件，不考慮其真實(shí)償還

12、能力，有時(shí)甚至縱容借款人弄虛作假，借款人無力支付首付，銀行鼓勵(lì)其使用二次置留權(quán)貸款湊足首付。抵押貸款公司將抵押貸款賣給投資銀行或類似實(shí)體，投資銀行將貸款打包成債券，然后將債券出售給對(duì)沖基金、退休基金、共同基金等投資者。抵押貸款公司既可獲得貸款手續(xù)費(fèi), 還可將違約風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給債券投資者。這一過程中，投資銀行主動(dòng)尋求并得到債券評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)幫助。在利益驅(qū)動(dòng)下，穆迪和標(biāo)準(zhǔn)普爾等評(píng)級(jí)公司人為提高次貸債券信用級(jí)別，促使其順利出售，使大量信用記錄較差的低收入家庭進(jìn)入房貸市場(chǎng)。據(jù)估計(jì)，承保條件放松的房貸從2005年上半年的100億美元陡增至2007年的1 100億美元。次貸危機(jī)折射出美國銀行和債券評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)誠信淪喪。

13、資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)在次級(jí)抵押貸款中，向隱瞞可能存在風(fēng)險(xiǎn)的無核查貸款發(fā)放評(píng)級(jí)證書，受害者包括歐洲和亞洲銀行、資產(chǎn)管理公司、保險(xiǎn)公司和養(yǎng)老基金等投資者。同時(shí)，美國監(jiān)管能力缺失，未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)次貸市場(chǎng)和次貸資產(chǎn)證券化不能及時(shí)還貸的風(fēng)險(xiǎn)，沒有采取有效措施防范和控制次貸風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)和蔓延。事實(shí)上，美國聯(lián)儲(chǔ)委員愛德華·格蘭里奇早已警告國會(huì)，認(rèn)為次貸已經(jīng)變成“掠奪性貸款”市場(chǎng)，如不及時(shí)監(jiān)管，將危害居者有其屋的美國夢(mèng)以及住房資產(chǎn)價(jià)值，但當(dāng)時(shí)并未引起國會(huì)高度重視。 （四）房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)次貸危機(jī) 2001年后美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)12次降息，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇并刺激房地產(chǎn)繁榮。截至2006年初，房?jī)r(jià)連續(xù)5年大幅攀升，年均升幅超

14、過8%，其中2005年升幅達(dá)15%。低利率和高房?jī)r(jià)刺激居民購房欲望，出現(xiàn)許多為購房者提供融資便利的抵押貸款證券工具。次貸市場(chǎng)活躍主要基于美國房?jī)r(jià)上揚(yáng)和家庭房產(chǎn)不斷升值，但房地產(chǎn)繁榮之后出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。2004年6月至2006年6月，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)17次加息，聯(lián)邦基金利率從1%升至5.25%。在加息影響下，2006年初房地產(chǎn)開始降溫，房?jī)r(jià)上升趨緩。利率上升和房?jī)r(jià)下降使次貸市場(chǎng)迅速惡化，許多借債過度的購房者房產(chǎn)凈值由正轉(zhuǎn)負(fù)，既無力償付房貸本息又無法再融資，借債初期享受固定低利率或不付息，優(yōu)惠期結(jié)束后，不得不按市場(chǎng)高利率支付。2006年以來次貸市場(chǎng)違約拖欠債務(wù)增加，2007年7月末，美國次貸余額約1.4萬億美

15、元，拖欠造成房貸機(jī)構(gòu)損失約1 500億美元。 如圖3所示，1998-2006年美國房貸拖欠率大約在4% - 5.2%之間。優(yōu)貸拖欠率范圍為1.9%-2.9%，次貸拖欠率范圍為10.4%-15%。2004年2季度以來，優(yōu)貸拖欠率略有抬頭，次貸拖欠率大幅上升，從10.4 %升至2006年4季度的13.5%，是同期優(yōu)貸拖欠率的5倍多。美聯(lián)儲(chǔ)主席伯南克承認(rèn)，美國房貸機(jī)構(gòu)在2005-2006年上半年發(fā)放了大量房貸，其中大部分屬于非優(yōu)貸，證券化次貸比重上升。鑒于其中2/28調(diào)息抵押面臨利率調(diào)整，加上次貸發(fā)放減緩因素，美國次貸拖欠率將繼續(xù)上升。如果宏觀調(diào)控不力，調(diào)息抵押次貸拖欠率可能接近或超過20%。美國次

16、貸高拖欠率一般與喪失抵押贖回權(quán)高增長相伴。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年1月喪失抵押贖回權(quán)房產(chǎn)約13.1萬個(gè)，創(chuàng)2004年以來最高記錄。喪失抵押贖回權(quán)的次貸呈持續(xù)上升態(tài)勢(shì)，意味著更多美國人將失去抵押房產(chǎn)。 三、借鑒與警示 美國次貸危機(jī)爆發(fā)以來，政府采取一系列措施穩(wěn)定金融市場(chǎng)。2008年7月，美國房利美和房地美兩大房貸融資機(jī)構(gòu)陷入困境，眾議院通過總額達(dá)3 000億美元的一攬子住房援助法案，并向購房者提供總計(jì)150億美元購房退稅，以期促進(jìn)金融市場(chǎng)和整體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)穩(wěn)定運(yùn)行。我國目前住房抵押貸款違約率明顯低于其他固定資產(chǎn)融資項(xiàng)目，住房抵押貸款被視為銀行優(yōu)良資產(chǎn)。但是，住房金融仍然潛伏巨大風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在全球化背景下面

17、臨美國金融危機(jī)帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。金融機(jī)構(gòu)不斷創(chuàng)新規(guī)避管制的金融產(chǎn)品，為市場(chǎng)提供流動(dòng)性的同時(shí)也加劇了自身風(fēng)險(xiǎn)。一旦出現(xiàn)重大負(fù)面消息，足以改變市場(chǎng)預(yù)期，產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)放大機(jī)制，通過金融市場(chǎng)傳遞到整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)。美國次貸危機(jī)對(duì)我國的借鑒和警示如下： （一）深刻理解金融創(chuàng)新雙刃劍的作用 美國次貸危機(jī)能夠在全球不斷擴(kuò)散和蔓延的重要原因之一，就是證券化、信用衍生產(chǎn)品等金融創(chuàng)新工具導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)從房地產(chǎn)市場(chǎng)傳導(dǎo)到金融機(jī)構(gòu)，進(jìn)而擴(kuò)散到全球金融體系。金融衍生產(chǎn)品交易實(shí)質(zhì)上是一種“零和博弈”，微觀上降低了風(fēng)險(xiǎn)，宏觀上卻將風(fēng)險(xiǎn)從風(fēng)險(xiǎn)回避者轉(zhuǎn)移到風(fēng)險(xiǎn)中立者或偏好者。風(fēng)險(xiǎn)在不同參與主體間分散和轉(zhuǎn)移，打破了銀行業(yè)與金融市場(chǎng)、衍生產(chǎn)品與

18、原生產(chǎn)品以及各國金融體系之間的傳統(tǒng)界限，增強(qiáng)了銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。一家金融機(jī)構(gòu)因衍生品交易遭受損失，可能出現(xiàn)“多米諾骨牌效應(yīng)”，導(dǎo)致整個(gè)金融體系混亂。盡管美國次貸危機(jī)中衍生品等金融創(chuàng)新使全球金融市場(chǎng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)“共振”現(xiàn)象，加劇銀行風(fēng)險(xiǎn)管理難度，但金融創(chuàng)新通過制度、業(yè)務(wù)、市場(chǎng)以及技術(shù)創(chuàng)新等形式卻有效提高了銀行管理和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)能力。當(dāng)前資產(chǎn)證券化和金融衍生工具已經(jīng)成為西方銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理最重要和最有效途徑，也是我國商業(yè)銀行現(xiàn)階段的創(chuàng)新重點(diǎn)。2005年，我國商業(yè)銀行已經(jīng)進(jìn)行信貸資產(chǎn)證券化嘗試，需要汲取美國次貸危機(jī)教訓(xùn)，深刻剖析原因，根據(jù)中國實(shí)際穩(wěn)步推進(jìn)金融創(chuàng)新。 （二）嚴(yán)格程序和標(biāo)準(zhǔn)，防范抵押物風(fēng)險(xiǎn) 控制和監(jiān)

19、管抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健有序的關(guān)鍵。金融機(jī)構(gòu)務(wù)必做到控制風(fēng)險(xiǎn)源頭，防范信用風(fēng)險(xiǎn)。借款人是否具備借款資格和還款能力是產(chǎn)生借款人風(fēng)險(xiǎn)的源頭。銀行應(yīng)嚴(yán)格審查住房消費(fèi)者還款能力、還款意愿和還款記錄，從嚴(yán)審批非自用型購房貸款，對(duì)多套房屋以及高檔商品房、別墅、商業(yè)用房等投資和投機(jī)性需求大幅度提高首付比例和嚴(yán)控授信；調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，強(qiáng)化資本約束，利用資本杠桿有效調(diào)控房地產(chǎn)信貸；側(cè)重審查借款人是否有可靠收入來源、是否存在先期債務(wù)、財(cái)務(wù)狀況是否可有效監(jiān)控等。防范抵押物風(fēng)險(xiǎn)，一是審查抵押物權(quán)屬狀況。查驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)抵押物土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)證書；共有房屋，應(yīng)查驗(yàn)房屋共有權(quán)證及產(chǎn)權(quán)份額，并須征得其他

20、共有人書面同意。二是根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、擔(dān)保法等法律法規(guī)要求到政府指定部門辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)。三是切實(shí)執(zhí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。個(gè)人住宅抵押貸款抵押額度根據(jù)抵押物估值按比例確定，抵押額度一般為抵押物估值的70%。 （三）構(gòu)建科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制 科學(xué)的銀行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警是根據(jù)有關(guān)金融法規(guī)及金融穩(wěn)健經(jīng)營原則，對(duì)銀行經(jīng)營中已經(jīng)暴露或潛在各種風(fēng)險(xiǎn)因素，通過選定一系列能夠反映銀行風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)大小的專門指標(biāo)，建立相應(yīng)模型和區(qū)間進(jìn)行檢測(cè)，科學(xué)分析并做出綜合評(píng)價(jià)，確定銀行風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)的劇烈程度，為防范和化解危機(jī)提供對(duì)策建議的系統(tǒng)。首先，應(yīng)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警制度，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)信息和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的整合、動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和分析研究，引導(dǎo)理性投資和消費(fèi)，抑制房地產(chǎn)過度膨脹和對(duì)個(gè)人住房貸款的過度需求。其次，建立個(gè)人住宅融資制度，建立以市場(chǎng)為導(dǎo)向、以經(jīng)濟(jì)手段為主體的經(jīng)營機(jī)制。再次，完善抵押物處置償付制度。當(dāng)?shù)盅喝顺^抵押期限不能償還貸款，銀行有權(quán)依照有關(guān)法律處置抵押物并行使優(yōu)先受償權(quán)，從而需要完善配套法制體系，尤其是完善對(duì)房屋使用者的安置制度和抵押物房地產(chǎn)變現(xiàn)制度。 （四）加強(qiáng)對(duì)