房地產(chǎn)代理銷售模式的利弊風(fēng)險

1、房地產(chǎn)代理銷售模式的風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前主要銷售模式為自主銷售和代理銷售， 其中代理銷售開 發(fā)商主要選擇的是： 獨家代理銷售和多家聯(lián)合代理銷售的形式， 簡稱分銷； 甚至 有些開發(fā)商為拓寬銷售渠道會選擇個人代理銷售 （包括地產(chǎn)公司內(nèi)部全員銷售） 。 對于以上代理銷售行為應(yīng)注意那些風(fēng)險控制？一、代理銷售模式的利弊1、代理銷售模式的好處? 利用銷售代理寬廣的網(wǎng)絡(luò)渠道和客戶資源， 行業(yè)周期低迷時期可以加速銷售實現(xiàn)資金回流；? 按照約定比例支付銷售傭金，有效控制總銷售費用支出；? 銷售代理公司專業(yè)性比較強，可提高效率，甚至可以利用銷售代理公司催收 房款；? 如果成立關(guān)聯(lián)銷售代理公司，可為土地增值稅、所

2、得稅等稅種的稅務(wù)籌劃提 供一定的空間。2、代理銷售模式的弊端? 目前市場上銷售傭金提成比例通常在 1% 3%，過高的傭金比例可能會增加 銷售費用支出，擠壓開發(fā)商的利潤；? 銷售代理公司為銷售完成任務(wù)，可能會不則手段，營銷方式很有可能會影響 公司的形象，使公司的聲譽受損；? 銷售代理公司銷售人員為將房子賣出去獲取提成， 在銷售過程中可能會向客戶給出一些地產(chǎn)商不知情的承諾，給開發(fā)商后期帶來麻煩；二、代理銷售的模式目前國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)銷售代理普遍實行傭金代理方式， 以以下兩種傭金代理方 式居多：1、地產(chǎn)商指定銷售價格，代理商按照銷售額固定比列提成；2、地產(chǎn)商指定底價，超過底價部分按照約定比例分成；、代理

3、銷售模式的潛在風(fēng)險1、流程風(fēng)險? 銷售代理在銷售期間可能會向客戶給出一些虛無縹緲的承諾或者其他對開 發(fā)商不利的事情，當(dāng)開發(fā)商發(fā)現(xiàn)之時，往往已是兩年后交房的時候，屆時已 很難向銷售代理公司追究責(zé)任。簽定銷售代理協(xié)議之時要考慮全面，增加對銷售代理行為約束條款和罰 則； 按照簽約總額為基礎(chǔ)提取銷售傭金，按照銷售回款為基礎(chǔ)支付傭金； 在簽訂銷售代理協(xié)議之時要注意應(yīng)約定扣留 5%的傭金作為保證金。? 銷售代理可能在銷售過程中不按照約定給予銷售折扣。指定專門的財務(wù)人員負責(zé)銷售價格審核； 執(zhí)行嚴格的銷售折扣審批流程制度； 2、財務(wù)風(fēng)險。嚴格監(jiān)督收入和支出，地產(chǎn)公司派駐收銀員負責(zé)房款的收支；3、稅務(wù)風(fēng)險。開發(fā)商給予境內(nèi)銷售代理超過銷售額 5%的傭金不得所得稅前扣除； 開發(fā)商給予境外銷售代理超過銷售額 10%的傭金不得所得稅前扣除。四、銷售代理公司的選擇1、什么樣的開發(fā)商適合使用銷售代理？? 銷售能力比較弱開發(fā)商；? 在當(dāng)?shù)刂容^低的開發(fā)商；? 對銷售費用控制能力比較差的開發(fā)商；? 雖有一定銷售能力但追求快速周轉(zhuǎn)的開發(fā)商；2、開發(fā)商應(yīng)該選擇什么樣的銷售代理？? 有房地產(chǎn)銷售代理資質(zhì)，可以開具當(dāng)?shù)囟悇?wù)局認可的發(fā)票；如有公司或個人 擁有比較強的銷售能力但不具備代理資質(zhì)， 需要掛靠有銷售代理資質(zhì)的公司 簽定相