房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃管理的基本理念、框架與方法

1、房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃管理的基本理念、框架與方法本文從地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo)入手， 闡述了地產(chǎn)開發(fā) 中的計(jì)劃管理的基本理念， 給出了計(jì)劃的總體框架， 并演示了常規(guī)操 作方法1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃管理的基本理念通常來講，地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)是利潤(rùn)， 這里包括狹義的利潤(rùn) （財(cái) 務(wù)利潤(rùn) ），即項(xiàng)目最終決算利潤(rùn)或年度決算利潤(rùn)， 也包括廣義的利潤(rùn) （企 業(yè)經(jīng)營(yíng)成效 ），可以理解成企業(yè)品牌、產(chǎn)品形象、社會(huì)關(guān)系的有效塑 造和提升對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期利潤(rùn)的有利影響。 一般情況下財(cái)務(wù)利潤(rùn)是首要目 標(biāo)，廣義利潤(rùn)也要作為必須考慮的因素。為簡(jiǎn)化討論，本文暫以前者 為主要考慮因素。在對(duì)項(xiàng)目最終決算利潤(rùn)進(jìn)行衡量時(shí)， 按照現(xiàn)代投資理念， 已較少

2、使用財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)，而是更多的運(yùn)用財(cái)務(wù)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理的理念，以 “凈 資產(chǎn)收益率 ”作為核心指標(biāo)，其來源于杜邦分析體系：凈資產(chǎn)收益率二銷售凈利率（NPM）X資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（AU,資產(chǎn)利用率）X 權(quán)益乘數(shù)（EM），其中：銷售凈利率（NPM）二凈利潤(rùn)/總收入資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（AU）二總收入/總資產(chǎn)權(quán)益乘數(shù)（EM）二總資產(chǎn)/總權(quán)益資本NPM 體現(xiàn)了單位銷售額的利潤(rùn)，要提高此項(xiàng)需要在產(chǎn)品溢價(jià)上 下功夫，一般通過良好的戶型和平面布置、 社區(qū)景觀、教育醫(yī)療配套， 科學(xué)的成本管理來實(shí)現(xiàn)。 綜合來看， 此項(xiàng)指標(biāo)考察了開發(fā)商的營(yíng)銷定 位、項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品研發(fā)、成本控制等環(huán)節(jié)的水平，開發(fā)計(jì)劃管理作 為統(tǒng)籌管理工具將在此方面發(fā)揮重要

3、作用。AU 主要體現(xiàn)了單位投入獲得的銷售額，要提高此項(xiàng)，一般通過 提高開發(fā)速度、壓縮開發(fā)周期，從而獲得較高的周轉(zhuǎn)次數(shù)。在這個(gè)方 面，項(xiàng)目計(jì)劃管理起到主要作用。EM 主要體現(xiàn)資金杠桿比，但過高的杠桿比勢(shì)必加大開發(fā)商資金 斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，故宜根據(jù)企業(yè)融資能力和項(xiàng)目銷售前景和開發(fā)過程風(fēng)險(xiǎn) 將 EM 控制在較合適的比例。也即：地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃管理的基本理念是運(yùn)用系統(tǒng)科學(xué)的思想， 以 提高地產(chǎn)開發(fā)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為主要目標(biāo)， 運(yùn)用各種管理手段對(duì)項(xiàng)目開發(fā) 各專業(yè)進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和管控的活動(dòng)。2 房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃的總體框架要談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃， 必須談到地產(chǎn)公司計(jì)劃管理體系： 體 系從編制對(duì)象、編制周期兩個(gè)維度定義如下：按編

4、制對(duì)象，分為項(xiàng)目 計(jì)劃、公司計(jì)劃、部門計(jì)劃 ;按編制周期，分為全周期計(jì)劃、年度計(jì) 劃、月度計(jì)劃。具體包括：公司戰(zhàn)略規(guī)劃：公司 3-5 年發(fā)展方向和核心經(jīng)營(yíng)方針，是一切計(jì) 劃管理的根本性指引。項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、 項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃： 項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃用于明確項(xiàng)目 開發(fā)中的工作時(shí)間節(jié)點(diǎn)， 是一種進(jìn)度計(jì)劃。 項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃是包含 進(jìn)度、資金、成本、銷售為一體的綜合性計(jì)劃。公司年度綜合計(jì)劃： 基于項(xiàng)目開發(fā)匯總計(jì)劃和專業(yè)版塊年度管理 計(jì)劃編制，明確公司年度工作方向和重點(diǎn)。公司月度計(jì)劃分解、部門月度計(jì)劃：基于公司年度綜合計(jì)劃編制， 主要目的是保證年度計(jì)劃的月度落實(shí)。3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃管理的常規(guī)操作方法3.1

5、項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃編制與調(diào)整項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃是一種基于節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的項(xiàng)目多專業(yè)綜合計(jì)劃，分“關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)版 ”一“級(jí)節(jié)點(diǎn)版 ”兩階段編制，編制過程均由計(jì)劃部牽頭 組織。主要編制步驟為：步驟一：營(yíng)銷部根據(jù)公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)編制銷售計(jì)劃， 并明確各 業(yè)態(tài)各期銷售節(jié)點(diǎn) ;步驟二：計(jì)劃部依據(jù)銷售節(jié)點(diǎn)和公司要求編制關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 ;步驟三：成本部依據(jù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃和項(xiàng)目設(shè)計(jì) （概念 ）方案編制項(xiàng) 目全周期成本測(cè)算 （分解到年度或月度 ）;步驟四：前期部依據(jù)銷售計(jì)劃、節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、成本測(cè)算進(jìn)行項(xiàng)目土 地和前期費(fèi)用、部分稅費(fèi)測(cè)算 （分解到年度或月度 ）;步驟五：財(cái)務(wù)部依據(jù)銷售計(jì)劃、 成本部和前期部提供的測(cè)算進(jìn)行 匯總現(xiàn)金流測(cè)算

6、和損益測(cè)算 （分解到年度或月度 ）;以上成果匯總形成 項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃 （關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)版 ），待一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃確定后，刷新形成項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃 （一級(jí)節(jié)點(diǎn)版 ）項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃的調(diào)整和考核：按計(jì)劃調(diào)整所涉專業(yè) （計(jì)劃、 營(yíng)銷、成本、財(cái)務(wù)等 ）不同，項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃調(diào)整須經(jīng)相應(yīng)專業(yè)的 部門負(fù)責(zé)人審核， 報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批方可調(diào)整。 計(jì)劃部在計(jì)劃局部調(diào)整 后，務(wù)必及時(shí)組織計(jì)劃的整體刷新工作。3.2 公司、部門年度計(jì)劃編制編制準(zhǔn)備以各項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃為基礎(chǔ)，計(jì)劃部、營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部分別匯 總形成全項(xiàng)目全周期項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)匯總、中期開發(fā)規(guī)模一覽 項(xiàng) 目銷售匯總計(jì)劃項(xiàng)目財(cái)務(wù)匯總測(cè)算 （合稱項(xiàng)目開發(fā)匯總計(jì)劃 ）， 均分

7、解至年度。編制過程計(jì)劃部將項(xiàng)目開發(fā)匯總計(jì)劃的年度分解納入計(jì)劃 ;專業(yè)部門 分別編制專業(yè)版塊年度管理計(jì)劃 ，如行政部編制年度人力資源 和招聘計(jì)劃，質(zhì)監(jiān)安監(jiān)部編制年度工程質(zhì)量提升建議方案 ，等等。 最后，計(jì)劃部匯總形成公司年度綜合計(jì)劃并報(bào)公司審批。3.3 公司、部門月度計(jì)劃管理公司月度計(jì)劃計(jì)劃部組織進(jìn)行公司年度綜合計(jì)劃的月度分解， 作為各部門編制 部門月度計(jì)劃的基礎(chǔ)。部門月度計(jì)劃編制各部門依據(jù)公司月度分解計(jì)劃編制本部門月度計(jì)劃，其中項(xiàng) 目公司和與項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃有關(guān)的部門計(jì)劃需增加各項(xiàng)目 二級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì) 劃中應(yīng)于下月開始的節(jié)點(diǎn)、之前延誤未完節(jié)點(diǎn)，其他部門需增加主 要日常職能型工作。各部門每月 25 日前將

8、下月計(jì)劃報(bào)計(jì)劃部。計(jì)劃部審核各部門月度計(jì)劃，形成 “月度計(jì)劃審核意見 ”，于每月 底前與公司領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)部門溝通確認(rèn)，作為計(jì)劃會(huì)上會(huì)材料;計(jì)劃部審核的原則為確保公司年度綜合計(jì)劃目標(biāo)和各項(xiàng)目二級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃實(shí) 現(xiàn)，審核重點(diǎn)包括： 與公司年度計(jì)劃和項(xiàng)目二級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃相比有無漏 項(xiàng)，開始和完成時(shí)間是否匹配， 部分節(jié)點(diǎn)的開始和完成時(shí)間是否應(yīng)延 后或提前，工作權(quán)重是否合理，工作完成標(biāo)準(zhǔn)是否可度量，各部門各 項(xiàng)工作計(jì)劃之間的匹配性，等等。各部門月度計(jì)劃 （草案 ）和“月度計(jì)劃審核意見 ”共同作為上會(huì) 材料，接受會(huì)議質(zhì)詢。計(jì)劃部按照會(huì)議要求，在計(jì)劃會(huì)后完成對(duì)各部門月度計(jì)劃（草案）的修訂發(fā)布。3.3.3 部門月度計(jì)劃

9、執(zhí)行、跟蹤、評(píng)價(jià)、考核各部門按計(jì)劃會(huì)通過、 計(jì)劃部發(fā)布的部門月度計(jì)劃安排工作， 每 月底前將本月計(jì)劃完成情況報(bào)計(jì)劃部。計(jì)劃部跟蹤月度計(jì)劃執(zhí)行情況， 于每月中旬向公司領(lǐng)導(dǎo)提交 月 度計(jì)劃中期跟蹤報(bào)告 ，以便其及時(shí)掌握項(xiàng)目進(jìn)度、協(xié)調(diào)解決緊急問 題;計(jì)劃部以現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ)，以客觀公正、重點(diǎn)突出為原則，結(jié)合 各部門的匯報(bào)情況， 于每月底前形成 “月度計(jì)劃執(zhí)行評(píng)價(jià)意見 ”并與公 司領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)部門溝通確認(rèn)，作為計(jì)劃會(huì)上會(huì)材料。行政部以計(jì)劃會(huì)決議要求為依據(jù)，按照公司績(jī)效考核辦法組 織月度績(jī)效考核。4 結(jié)束語因篇幅所限， 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃管理只是進(jìn)行了概括性說明。 筆 者認(rèn)為在實(shí)踐中有以下兩點(diǎn)需要特別注意：4

10、.1 著眼于杜邦公式，結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算模型進(jìn)行計(jì)劃管理鑒于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)本質(zhì)上是一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)， 杜邦公式務(wù)必作為 進(jìn)行計(jì)劃管理的出發(fā)點(diǎn)， 萬不可為了計(jì)劃管理而做計(jì)劃管理， 這在確 定計(jì)劃管理制度和框架、 確定關(guān)鍵工作和計(jì)劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)， 保證計(jì)劃管 理在大的方向上不脫離企業(yè)經(jīng)濟(jì)屬性和管理本意至關(guān)重要;計(jì)劃可以“總體計(jì)劃 ”的形式存在，而不單純關(guān)注于工作節(jié)點(diǎn)，但仍不能反映項(xiàng) 目開發(fā)過程全貌， 在實(shí)操中， 計(jì)劃管理務(wù)必結(jié)合經(jīng)濟(jì)測(cè)算模型進(jìn)行具 體的管理，看清事件和工作背后的經(jīng)濟(jì)行為本質(zhì)， 方能做出正確決定， 這一點(diǎn)在計(jì)劃編制階段就應(yīng)注意， 尤其在計(jì)劃進(jìn)行過程中對(duì)計(jì)劃進(jìn)行 調(diào)整是非常重要。4.2 計(jì)劃管理需全專業(yè)參與，強(qiáng)有力部門牽頭計(jì)劃管理過程尤其是編制過程務(wù)必