房地產(chǎn)項目開發(fā)的主要工作階段

1、.房地產(chǎn)項目開發(fā)的主要工作階段總的來看、房地產(chǎn)開發(fā)可以分為 4 個大的階段， 即投資決策分析階段、前期工作階段、項目建設(shè)階段和竣工驗收與交付使用階段，每一個階段的工作都有不同的內(nèi)容。1 投資決策分析階段投資決策分析是整個開發(fā)過程中最為基本、最為關(guān)鍵的一項工作，其目的就是通過一系列的調(diào)查研究和分析， 為開發(fā)企業(yè)選擇一個最佳的、可行的項目開發(fā)方案提供依據(jù)。 這一階段主要的內(nèi)容是 項目選擇和項目可行性研究 。項目選擇 是指開發(fā)商根據(jù)各個渠道獲得的多種信息， 形成一個開發(fā)項目的初步設(shè)想，包括項目的選址、籌資、配套建設(shè)，然后根據(jù)這一設(shè)想，進一步進行市場綜合分析，并通過與城市規(guī)劃部門、土地管理部門及其他的

2、建造商、投資商的接觸，使項目設(shè)想具體化。項目的可行性研究 即在項目選定之后，對該項目做更進一步的分析主要包括市場研究、項目的財務(wù)評價及經(jīng)濟社會評價等。這里的市場研究已不是泛泛的市場估測， 而是一系列與項目類型有關(guān)的專項調(diào)查研究，這也是影響到項目成敗的關(guān)鍵之處。 通過項目的可行性研究，可以讓開發(fā)商對項目的預(yù)期收益水平有個估算， 也可以對開發(fā)中的關(guān)鍵因素有所掌握，從而在若干個開發(fā)方案中選擇最合適的方案。2 前期工作階段前期工作階段是指在投資決策分析后到正式施工之前的階段， 主要工作是 獲取土地使用權(quán)、落實資金和項目的規(guī)劃設(shè)計。獲取土地使用權(quán) 有多種途徑，如出讓、 轉(zhuǎn)讓等出讓獲得土地使用權(quán)的方式也有

3、協(xié)議、招標、拍賣或掛牌等幾種，開發(fā)商應(yīng)從項目的需要和自身的條件出發(fā)， 決定獲取土地使用權(quán)的方式， 并在獲得土地使用以后盡快完成土地開發(fā)上作，為下一步的止式施工做好準備。資金融通 是保證開發(fā)活動順利進行的重要條件，當(dāng)項目決策以后，開發(fā)商應(yīng)盡快實施籌資計劃 通過一些合理有效的籌資方式落實資金，為下一步的各環(huán)節(jié)提供“血液” 。規(guī)劃設(shè)計 是開發(fā)建設(shè)所遵守的依據(jù)和準則， 一個開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計順當(dāng)，做到既能合理安排用地、又能滿足功能需要，既要保證一定的經(jīng)濟、社會及生態(tài)效益，又要符合規(guī)劃要求，尤其是一些特殊性的規(guī)劃指標，如容積率、建筑密度、人口密度等。具體地說，前期工作主要包括：.(1)獲得土地位用權(quán)；(

4、2)實施籌資計劃；(3)規(guī)劃方案的指標設(shè)計；(4)獲得規(guī)劃及配套部門的許可；(5) 施工現(xiàn)場的“三通“平”(6) 計算工程量和開發(fā)成本；(7) 與建筑商初步洽談承發(fā)包享宜。由于前期工作內(nèi)容較多， 時間較長，某些因素可能較之投資決策分折階段已發(fā)生了變化， 這就要求對這些變動情況及時掌握， 予以修正，以確保項目的順利進行。3 項目的建設(shè)階段項目的建設(shè)階段是將開發(fā)過程中涉及到的人力、 材料、機械設(shè)備、資金等資源聚集在一個特定的空間與時間上， 將項目建設(shè)計劃付諸于正式實施的活動。 這一階段的主要工作內(nèi)容包括落實承包商、 施工組織、建設(shè)監(jiān)理、市政和公建配套等。由于一個開發(fā)項目涉及到多個工程，包括主體建筑

5、、配套工程、基礎(chǔ)設(shè)施等，如何確保各個工程互相協(xié)調(diào)建設(shè)，就需要對總體建設(shè)工程進行統(tǒng)一的組織管理。為了使工程按計劃、保質(zhì)量地完成，開發(fā)商往往要通過招標的辦法擇優(yōu)選取若干個不同性質(zhì)的承包商，以確保工程投資不超過預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計要求、工期達到預(yù)期目標。項目的監(jiān)理是一項非常關(guān)鍵的工作內(nèi)容， 因為在施工過程中 進度的快慢、質(zhì)量的穩(wěn)定性、 投資成本的增減等仍然存在著較大的可變性。開發(fā)商需要聘用專業(yè)的監(jiān)理人員，對施工過程中的進度、質(zhì)量、成本進行嚴格的控制， 并隨時了解工程進度情況， 及時解決出現(xiàn)的一些問題。項目施工完成后， 要抓緊做好與項目有關(guān)的市政、 公建設(shè)施的配套，通常稱之為“后配套” 。未完成市政、公

6、建設(shè)施配套的項目不能申請竣工驗收。4 竣工驗收與交付使用階段竣工驗收工作是全面考核建設(shè)成果的最終環(huán)節(jié)， 是由開發(fā)商組織設(shè)計部門、建設(shè)單位、使用者、質(zhì)量監(jiān)督部門及其他相關(guān)的管理部門，按照被批準的設(shè)計文件所規(guī)定的內(nèi)容和國家規(guī)定的驗收標準來進行綜合檢查。經(jīng)驗收合格的工程方可辦理交付使用手續(xù)， 進入使用管理。開發(fā)一個項目的最終目的是通過房屋銷售使房屋的使用價值和.價值得到實現(xiàn)。 盡管開發(fā)商在項目建設(shè)階段可以預(yù)售一部分，但許多房屋是在竣工后進入市場的，因此，當(dāng)項目竣工驗收后，開發(fā)商的主要工作就是采取有效的營銷手段 促進房屋的銷售，以盡快固收資金，保證收益。房屋售出去以后還有一項重要工作即物業(yè)管理，其主要任務(wù)是保證入住者方便、 安全地使用物