物業(yè)管理制度

1、簡介：小區(qū)總建筑面積12萬多平方米，由小高層組成。小區(qū)內(nèi)房屋 配套設(shè)施齊全：暖氣、燃?xì)狻⑼ㄓ?、電視、寬帶系統(tǒng)。小區(qū)設(shè)備設(shè)施先 進(jìn)，設(shè)有電視監(jiān)控，周界防范，電子巡更，樓宇對(duì)講系統(tǒng)，背景音樂，遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)等，讓您感到方便、舒適、安全。高檔的小區(qū)應(yīng)該有高檔的物業(yè)管理服務(wù)來體現(xiàn)小區(qū)的價(jià)值，從而確保小區(qū)保值、增值。天富物業(yè)公司的企業(yè)精神是“銀灘物業(yè)，勇爭第”。我公司服務(wù)宗旨是以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。追求目標(biāo)：以公司經(jīng)營為主導(dǎo)， 寓管理于服務(wù)之中，為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。第二章物業(yè)管理要點(diǎn)運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與增值;人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁，

2、增進(jìn)了解與信任，以誠信 為本提高管理服務(wù)的信譽(yù);結(jié)合物業(yè)實(shí)際情況，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低 成本，全心全意為業(yè)戶服務(wù);采用PDCA循環(huán)整改的方法，不斷提高物業(yè)管理水平;管理處采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是: 安全第一，不斷滿足業(yè)戶日益增長的對(duì)服務(wù)的需求，打造物業(yè)管理精品。最終達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。在實(shí)際服務(wù)管理中，公司將抓住以下三個(gè)重點(diǎn): 1、完善服務(wù)、誠信待人。物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的 原則和服務(wù)周到的服務(wù)理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的優(yōu)

3、質(zhì)服務(wù)， 并將日常服務(wù)緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時(shí) 以走訪溝通的方式及時(shí)了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真 正為業(yè)戶創(chuàng)造安心、舒心、稱心的生活和工作環(huán)境。2、環(huán)境管理責(zé)任到人小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境，是我 們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督 導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，使其認(rèn)真地做好 每天的工作，樹立環(huán)保意識(shí)，從而保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳， 為小區(qū)增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景線。3、安全、消防真抓實(shí)干為確保業(yè)戶的生命、財(cái)產(chǎn)的安全，我們主張以切合實(shí)際的人員防范 為主，緊密聯(lián)系職能部門

4、，齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下 為業(yè)戶服務(wù)。在日常管理中，制定與之相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序， 在發(fā)生特殊事件時(shí)盡量將損失降低到最小程度。公司本著服務(wù)第一，以人為本，在管理中導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系、IS014001環(huán)境管理體系。運(yùn)用現(xiàn)代的科技手段及管理方法來管理與服務(wù)， 最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。公司將通過良好的物業(yè)管理，使“XXX”保值、增值，真正為業(yè)戶營 造一個(gè)方便、溫馨、舒適的生活和工作環(huán)境。、公司追求目標(biāo):房屋建筑的完好率達(dá)到 98%以上;報(bào)修及時(shí)率達(dá)到100%;清潔管理無盲點(diǎn);設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到98%以上;小區(qū)路燈完好率達(dá)到100%;管理區(qū)域內(nèi)不

5、發(fā)生重大安全與火災(zāi)責(zé)任事故;有效投訴處理率100%;服務(wù)滿意率達(dá)95%以上;綠化完好率達(dá)到98%以上;道路完好率達(dá)到98%;各類管理人員崗前崗中培訓(xùn) 100%;無服務(wù)安全事故發(fā)生。、主要措施完善各項(xiàng)管理制度和管理規(guī)定;所管轄區(qū)衛(wèi)生無死角，綠地存活茂盛;治安良好，環(huán)境清潔，輔助設(shè)備及建筑良好;管理人員及服務(wù)人員上崗要佩帶標(biāo)志，規(guī)范制服，設(shè)立立崗、巡崗、 監(jiān)控崗，并明確崗位職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn);建立各種資料檔案、報(bào)修、養(yǎng)護(hù)記錄;制定大、中修年度計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施;結(jié)合創(chuàng)優(yōu)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步提高物業(yè)管理水平。遵循服務(wù)第一，業(yè)戶至上，依法經(jīng)營，務(wù)實(shí)奮進(jìn)的企業(yè)宗旨，弘揚(yáng)銀灘物業(yè)，勇爭第一的企業(yè)精神，以優(yōu)質(zhì)文明的服

6、務(wù)，為業(yè)戶創(chuàng)造美麗 溫馨的家園。三、組織運(yùn)行機(jī)制:1、建立監(jiān)督機(jī)制;2、建立信息反饋及處理機(jī)制;2、小區(qū)秩序管理;3、制定工作流程、各項(xiàng)管理服務(wù)項(xiàng)目的長遠(yuǎn)計(jì)劃和短期計(jì)劃;4、管理人員的培訓(xùn)管理;5、增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，量化管理及標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作;企業(yè)內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理維護(hù)運(yùn)作制度及標(biāo)準(zhǔn)、管理人員考核制度及標(biāo)準(zhǔn)。四、物業(yè)管理制度1、管理處經(jīng)理職責(zé);2、管理人員崗位職責(zé);3、作業(yè)人員崗位職責(zé);4、員工培訓(xùn);5、管理處運(yùn)作管理工作規(guī)程;6、人事管理及員工培訓(xùn)、考核制度;五、管理處運(yùn)作管理規(guī)程1、內(nèi)部運(yùn)作管理辦法3、清潔管理;4、綠化管理;5、消防弱電設(shè)備設(shè)施管理;6、供配電設(shè)備管理;7、給排水設(shè)備管理;共用設(shè)施

7、和共用場地管理;9、安全操作規(guī)程;10、特約服務(wù)管理規(guī)定。(以上各種規(guī)定及制度略)第三章擬采用的管理模式物業(yè)管理架構(gòu)物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物 力、財(cái)力得到合理的配置，以要求達(dá)到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的 目的。本物業(yè)管理處按“直線制”設(shè)置管理架構(gòu)。公司設(shè)立辦公室、保潔 部、設(shè)備維修部、綠化部、秩序管理部、接待部等部門。其優(yōu)點(diǎn)是集指 揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)，既能滿足本物業(yè)管 理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。1、辦公室(1) 負(fù)責(zé)人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓(xùn)工作，為其它部門 儲(chǔ)備人才。(2) 負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管

8、理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及 人事檔案管理。(3) 負(fù)責(zé)內(nèi)部運(yùn)行工作的綜合協(xié)調(diào)。(4) 負(fù)責(zé)對(duì)外承辦、接待工作，物業(yè)管理市場營銷和招投標(biāo)。(5) 總經(jīng)理指派的其它工作。2、保潔部(1) 負(fù)責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)的清掃工作以及單元樓道、欄桿的保潔。(2) 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的垃圾清運(yùn)工作。(3) 上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。3、設(shè)備維修部(1)負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維修保養(yǎng)工作。制定長期和日常的維修保養(yǎng)計(jì)劃并付諸實(shí)施。上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。4、綠化部(1) 負(fù)責(zé)小區(qū)花草樹木的澆水、培土、施肥、除病蟲害、修剪工作。(2) 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的園景設(shè)施的養(yǎng)護(hù)工作。(3)

9、 上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。5、秩序管理部(1)負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。(2)建立健全、制定物業(yè)的各項(xiàng)安全規(guī)章制度。(3)負(fù)責(zé)小區(qū)的日常巡視工作以及車輛停放管理。(4) 負(fù)責(zé)小區(qū)應(yīng)急處理的搶救工作。(5) 上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。6、接待部負(fù)責(zé)日常業(yè)戶來訪接待工作。負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的建立和管理工作。負(fù)責(zé)業(yè)主的投訴和咨詢，并提供幫助。配合辦公室開展員工培訓(xùn)工作。上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。物業(yè)管理崗位編制及管理架構(gòu)天富物業(yè)管理有限公司白楊小區(qū)物業(yè)管理辦公室業(yè)戶接待主管設(shè)備維修主管保潔主管綠化主管秩序管理主管業(yè)戶接待員設(shè)備維修工保潔員綠化工 秩序管理員備注：根據(jù)小區(qū)概況，以上崗位編制X人。其

10、中，綠化主管、保潔主管由一人兼職。崗位編制原則上不設(shè)閑崗、不留閑人，一人多崗，精簡高 效。第四章物業(yè)管理人員培訓(xùn)新員工上崗培訓(xùn)根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，對(duì)新員工上崗進(jìn)行工作培訓(xùn)。1、新員工上崗培訓(xùn)期為180天。培訓(xùn)內(nèi)容包括：物業(yè)管理概述，小區(qū)物業(yè)管理流程，物業(yè)管理服務(wù) 理念，專業(yè)服務(wù)技能與技巧、投訴、應(yīng)急工作處理程序，軍事化訓(xùn)練等。在崗員工循環(huán)培訓(xùn)1、通過實(shí)際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排當(dāng)事人（指員工）參 加班后的專題培訓(xùn)。2、每位在崗員工每月參加公司組織的工作指引培訓(xùn)。組織員工座談會(huì)，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗(yàn)。3、上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核辦法。在實(shí)際工作當(dāng)中，業(yè)戶的投訴率

11、和員工違章的行為是評(píng)價(jià)員工工作的基 礎(chǔ)。并通過理論與實(shí)踐考核，淘汰不合格的員工，達(dá)到優(yōu)化管理的目的。某小區(qū)物業(yè)管理方案（二）第五章 物業(yè)管理工作崗位職責(zé)物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)質(zhì)量體系及IS014001環(huán)境管理體系，完成年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2、制定管理處年度、月度工作計(jì)劃并組織實(shí)施，業(yè)務(wù)上接受上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)和監(jiān)督。3、負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況。4、合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時(shí)關(guān)心員工 的生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。5、負(fù)責(zé)所管轄物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實(shí)安全、防火工作。6、協(xié)調(diào)本部門與各方面的關(guān)系，便于開展各項(xiàng)工作。7、認(rèn)

12、真完成管理處其它工作職責(zé)內(nèi)容和公司安排或委托的其它工作任 務(wù)。二、業(yè)戶接待崗位職責(zé) 1、負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹，熱情大方，反 應(yīng)敏捷，處事穩(wěn)健。負(fù)責(zé)為業(yè)戶辦理入住手續(xù)，裝修手續(xù)，非公共性服務(wù)手續(xù)，建立業(yè)戶檔案。3、負(fù)責(zé)管理費(fèi)、維修資金及其它費(fèi)用的催繳、收繳工作。4、5、走訪業(yè)戶，征求和收集業(yè)戶對(duì)管理與服務(wù)方面的意見。6、保持與業(yè)戶的聯(lián)系和相互溝通，做好日常接待工作。7、協(xié)助管理處經(jīng)理做好其它工作。負(fù)責(zé)接待及處理業(yè)戶咨詢、 來訪、投訴工作，并定期進(jìn)行回訪工作。三、保潔服務(wù)崗位職責(zé) 1、嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)管理制度和操作規(guī)程。2、負(fù)責(zé)本轄區(qū)的衛(wèi)生清掃工作。3、負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的公共設(shè)

13、施的清潔工作。4、負(fù)責(zé)公司及管理處業(yè)戶的服務(wù)工作。5、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的垃圾收集及清運(yùn)工作。6、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。四、綠化服務(wù)崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)苗木的移栽和修剪。2、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)花草樹木的養(yǎng)護(hù)和管理。3、對(duì)花草樹木定期進(jìn)行澆水、施肥、除草、修剪，防止病蟲害的發(fā)生。4、熟悉園林機(jī)械的操作使用步驟，并對(duì)機(jī)械進(jìn)行簡單的維修保養(yǎng)。5、負(fù)責(zé)對(duì)綠化修剪場地的清理、清潔。6、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。五、秩序管理員崗位職責(zé)1、服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，以軍人的風(fēng)度處事。2、負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)出、停放管理。3、負(fù)責(zé)本轄區(qū)的人員進(jìn)出管理。4、負(fù)責(zé)小區(qū)的安全、防火、防盜、防破壞的防范工作。5、負(fù)責(zé)小區(qū)應(yīng)急處理的搶

14、救工作。6、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。六、設(shè)備維修工崗位職責(zé)2、嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，防止安全事故發(fā)生。1、定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)備設(shè)施、設(shè)備機(jī)房的整潔。3.7入住收費(fèi)記錄。4.1入住程序4.1.1業(yè)戶辦妥售房手續(xù)后到管理處辦理入住手續(xù)。發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時(shí)采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、4、設(shè)備的正常、完好。定期對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。5、負(fù)責(zé)業(yè)戶的日常報(bào)修工作，并做到工完料清。6、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。第六章各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案、業(yè)戶入住 通過有效的管理，使入住工作規(guī)范，為業(yè)戶入住提供方便，保證入住工 作正常有序。同時(shí)做好入住資料的收集、歸

15、檔。1. 管理處在業(yè)戶入住前準(zhǔn)備好以下文件，此項(xiàng)工作由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)組 織落實(shí)。1.1房屋驗(yàn)收表 1.2住宅使用公約 1.3業(yè)主手冊 1.4裝潢管理辦法 1.5裝潢管理協(xié)議1.10鑰匙簽收表 1.11業(yè)主信息表 1.12入住資料簽收表 1.13入住須知 2.入住發(fā)放文件 業(yè)戶入住時(shí)以下文件由業(yè)戶接待負(fù)責(zé)發(fā)放并請業(yè)戶簽收。2.1入住須知 2.2業(yè)主手冊 2.3住宅使用公約 2.4裝修管理協(xié)議3. 入住記錄 管理處在受理業(yè)戶入住時(shí)由業(yè)戶接待和陪同驗(yàn)房人員做好以下記錄。3.1業(yè)戶登記。3.3入住資料簽收記錄。3.4領(lǐng)取鑰匙簽收記錄。3.5委托代辦服務(wù)記錄。3.6業(yè)主信息登記表。4入住工作方式4.1.

16、2管理處接待人員審核業(yè)戶入住通知書、業(yè)主入住手續(xù)流轉(zhuǎn)單 及售房單位要求的相關(guān)資料。4.1.3管理處接待人員審核資料無誤后按入住收費(fèi)項(xiàng)目開具票據(jù)并收費(fèi)。4.1.4管理處接待人員介紹小區(qū)管理服務(wù)情況，與業(yè)戶簽訂住宅使用公 約、裝修管理協(xié)議。4.1.5管理處接待人員向業(yè)戶發(fā)放入住文件并請業(yè)戶簽收。4.1.6管理處接待人員登記業(yè)戶委托的代辦服務(wù)項(xiàng)目。4.1.7管理處接待人員陪同業(yè)戶驗(yàn)房，抄水、電表底數(shù)，業(yè)戶驗(yàn)房合格后辦理收房、鑰匙交付簽收手續(xù)。填寫房屋驗(yàn)收單，驗(yàn)收不合格限期整 改。4.2入住流程圖 售房合同否5收費(fèi)管理有償服5.1管理處按照物業(yè)管理委托合同的內(nèi)容向業(yè)戶收取物業(yè)管理費(fèi)、 務(wù)費(fèi)；向開發(fā)商收

17、取空房管理費(fèi)。5.4管理處每月制作費(fèi)用收繳月報(bào)表，由管理處經(jīng)理審核。5.2物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)上墻公布。5.3業(yè)戶管理人員應(yīng)做好費(fèi)用的日清月結(jié)、解繳與妥善保管工作。5.5對(duì)逾期不交納費(fèi)用的業(yè)戶，管理處經(jīng)理應(yīng)及時(shí)組織力量催繳。5.6對(duì)無故逾期不交納費(fèi)用的業(yè)戶， 管理處應(yīng)依據(jù)住宅使用公約或有 關(guān)規(guī)定處理。二、業(yè)戶裝修管理 1裝修管理流程 1.1業(yè)戶向管理處提出裝潢申請，攜帶裝修圖紙，施工單位資質(zhì)證書及施 工人員的身份證復(fù)印件到各管理處填寫住宅裝修申請表與施工人 員登記表，簽署裝修管理協(xié)議。1.2管理處經(jīng)理協(xié)同秩序管理人員向業(yè)主和施工隊(duì)介紹小區(qū)管理規(guī)定。1.3管理處在接受裝修申請后，經(jīng)管理處審批合格

18、后，方可施工。1.4在辦妥以上手續(xù)后，接待人員辦理施工人員臨時(shí)出入證。由施工人員 負(fù)責(zé)人持施工人員身份證或暫住證及照片，到管理處辦理施工人員臨時(shí)10元/張。出入證，填寫施工人員登記表，并繳納施工人員出入證工本費(fèi) 1.5現(xiàn)場跟蹤：秩序管理人員必須每天到裝修戶施工現(xiàn)場跟蹤視察，了解 施工情況并做好記錄，必要時(shí)請?jiān)O(shè)備人員同往。1.6裝修完畢后，經(jīng)管理處驗(yàn)收后，在裝修申請表上填寫裝修驗(yàn)收情況， 并簽名。1.7在跟蹤時(shí)，如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共行為，應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行整改， 必要時(shí)填寫整改通知單、現(xiàn)場拍照等，以備留用與歸檔。1.8違章處理辦法，對(duì)違反裝修規(guī)定者將依有關(guān)條例采取如下措施:1.8.2責(zé)令停工整

19、改1.8.1批評(píng)、規(guī)勸1.8.3報(bào)業(yè)主委員會(huì)、前期管理發(fā)展商、或政府有關(guān)部門。1.9對(duì)于材料進(jìn)出、施工人員辦證、施工工具的管理: 業(yè)主的裝修材料搬運(yùn)出小區(qū)時(shí)，必須由業(yè)主親自到管理處辦理出門證， 簽字認(rèn)可，否則任何人一律不準(zhǔn)把材料帶出小區(qū)。辦理臨時(shí)施工人員出 入證和工具出小區(qū)手續(xù)必須由業(yè)主或施工負(fù)責(zé)人來管理處辦理，其它人 不得辦理。1.10管理處經(jīng)理每月不定期抽查 4次裝修管理情況。2. 裝修管理規(guī)定 2.1裝修申請程序:2.1.1業(yè)主辦完所有入住手續(xù)并仔細(xì)閱讀裝修管理辦法。2.1.2業(yè)主攜帶裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書到管理處填寫住宅裝修申 請表簽署裝修管理協(xié)議；施工單位填寫施工人員登記表。2.

20、1.3管理處審驗(yàn)業(yè)主、施工單位裝修資料時(shí)，如發(fā)現(xiàn)有不合理處應(yīng)立即 告知業(yè)主、施工單位對(duì)方案進(jìn)行修改，直至修改合格后，方準(zhǔn)予施工單 位辦理施工管理手續(xù)，開始施工，發(fā)放施工許可證。2.1.4施工單位負(fù)責(zé)人帶好施工人員身份證或暫住證到管理處辦理施工管 理手續(xù)，交納出入證工本費(fèi)，領(lǐng)取施工人員出入證。2.1.5為避免有違政府和有損自己和鄰居利益，為保證住宅小區(qū)的完整、 安全、安靜、整潔，維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，促進(jìn)物業(yè)的保值升值。在裝修過程中，請您在裝修前仔細(xì)地閱讀有關(guān)規(guī)定。2.2裝修前門之內(nèi)的四壁、地面、頂面），不要對(duì)室外公用部位、走道進(jìn)行任何的改、 移、加、拆類施工。222裝修禁止行為: 222.1

21、拆改原房屋的承重墻。2.2.2.2改變房屋及配套設(shè)施的使用功能。2.2.2.3隨意封閉陽臺(tái)。2.2.2.4以安裝防盜門為由，私自占用樓道公用部位及占用公用管道間。2.2.2.5在預(yù)留或指定以外的位置安裝空調(diào)機(jī)、衣架與排放冷凝水。2.2.2.6在外墻、門外搭建、加建、懸掛任何建筑物及晾衣架。2.2.2.7大量使用易燃裝修材料。2.2.2.8隨意改變或移動(dòng)電話、電視、對(duì)講、煤氣、水管、電線管等設(shè)施。2.2.3填寫裝修申請表、施工人員登記表并將裝修圖紙、施工單位 資質(zhì)證書一并交物業(yè)公司各管理處審驗(yàn)批準(zhǔn)。簽訂裝修管理協(xié)議、安全 責(zé)任書及辦理其它相關(guān)手續(xù)。2.3裝修施工中 2.3.1隨時(shí)接受物業(yè)公司管理

22、處工作人員上門檢查、監(jiān)督、核實(shí)，是否嚴(yán) 格按照裝修圖紙要求施工，檢查施工人員是否辦理了臨時(shí)滯留證手續(xù)。2.3.2業(yè)主應(yīng)自行隨時(shí)督查施工人員在為您裝修時(shí)，是否將裝修材料以次 充好，工藝簡單粗糙，質(zhì)量能否保證可靠。2.3.3裝修施工應(yīng)于每天 8:00時(shí)一18:00時(shí)之間進(jìn)行，晚間18:00次日上 午8:00 （包括節(jié)假日、雙休日）不得進(jìn)行有噪音的施工。某小區(qū)物業(yè)管理方案（三）日常服務(wù)與聯(lián)系管理處的日常服務(wù)與聯(lián)系是物業(yè)管理服務(wù)最基本的一項(xiàng)日常工作。物業(yè) 管理的宗旨是為業(yè)戶提供服務(wù)，物業(yè)公司通過有效的服務(wù)來保證業(yè)戶的 需求樹立企業(yè)的形象。管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)日常服務(wù)與聯(lián)系工作，對(duì)管理處業(yè)戶接待的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)

23、行檢查、指導(dǎo)。1. 日常服務(wù)與聯(lián)系的內(nèi)容 1.1日常服務(wù)內(nèi)容 1.1.1維修保養(yǎng)服務(wù);1.1.2綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù);1.1.3治安消防服務(wù);1.1.4環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù);1.1.5停車管理服務(wù);1.1.6特約服務(wù);1.2日常聯(lián)系內(nèi)容 1.2.1小區(qū)中設(shè)置業(yè)戶聯(lián)系箱，每天定時(shí)開箱;1.2.2設(shè)立投訴電話接受業(yè)戶的投訴;1.2.3及時(shí)回訪業(yè)戶征詢意見。2. 日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量控制理要求，及時(shí)提供各類服務(wù)。2.1業(yè)戶人員應(yīng)多途徑與業(yè)戶保持溝通，經(jīng)常走訪業(yè)戶聽取意見，滿足合2.2每半年至少開展一次公益性活動(dòng)，事先做好可行性調(diào)研，報(bào)計(jì)劃并做 好策劃，事后要分析小結(jié)，使該項(xiàng)工作不斷改進(jìn)提高。2.3業(yè)戶接待要做好

24、清潔、綠化、停車工作巡檢，保證服務(wù)質(zhì)量。3. 日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量要求 質(zhì)量要求以物業(yè)管理?xiàng)l例為依據(jù)，以威海市物業(yè)行業(yè)服務(wù)規(guī)范為依 據(jù)，嚴(yán)格按各項(xiàng)服務(wù)的管理制度及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，做到業(yè)戶評(píng)議滿意率 90%以上；業(yè)戶投訴率萬分之五以下；投訴處理率 100%。四、業(yè)戶檔案管理 管理處建立業(yè)戶權(quán)籍檔案時(shí)，應(yīng)將業(yè)戶的個(gè)人資料、報(bào)修記錄、服務(wù)記 錄等一并歸檔。1. 管理處負(fù)責(zé)建立業(yè)戶檔案，業(yè)戶檔案一戶一檔。2. 業(yè)戶檔案的管理辦法按公司檔案要求操作。3. 物業(yè)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的收集、整理、歸檔、利用。4. 管理處在每月5日前把上月的有關(guān)業(yè)戶資料、 產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單整理 好并歸檔。5.管理處經(jīng)理每季

25、度檢查一次業(yè)戶檔案工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)立即整改。5.1權(quán)籍檔案中包含以下內(nèi)容: 5.1.1入伙通知書 5.1.2入伙手續(xù)書 5.1.3業(yè)主使用公約5.1.5房屋驗(yàn)收表5.1.4裝修管理協(xié)議5.1.6入伙手續(xù)資料簽收單 5.1.7產(chǎn)權(quán)清單 5.1.8租賃清單 5.1.9合同復(fù)印件 5.1.10權(quán)證復(fù)印件 5.1.11有關(guān)業(yè)戶其他資料 5.1.12業(yè)主信息表 5.1.13報(bào)修項(xiàng)目表 5.1.14服務(wù)項(xiàng)目表 5.1.15保管鑰匙委托書 5.1.16代辦服務(wù)委托書 5.1.17安全責(zé)任書 每月由經(jīng)理將上述資料進(jìn)行檢查歸檔，發(fā)現(xiàn)疏漏，立即補(bǔ)齊。五、權(quán)籍管理1. 經(jīng)理要掌握管理區(qū)域內(nèi)入住業(yè)戶的權(quán)屬情況，負(fù)責(zé)

26、業(yè)戶資料的收集，并將業(yè)戶相關(guān)的資料記錄在管理手冊中，管理手冊要?jiǎng)討B(tài)的反映業(yè)戶產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、使用權(quán)的變更情況；能正確反映業(yè)戶權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更的時(shí)間和方式。2.物業(yè)管理科負(fù)責(zé)編制產(chǎn)權(quán)清冊、租賃清冊，并輸入計(jì)算機(jī).3. 產(chǎn)權(quán)清冊內(nèi)容 3.1房屋類型 3.2使用面積、建筑面積3.3 土地分?jǐn)偯娣e534使用情況 3.5附設(shè)設(shè)施情況 3.6車庫使用情況4. 租賃清冊內(nèi)容 4.1租賃戶姓名 4.2租賃時(shí)間 4.3使用房屋地址 4.4內(nèi)部裝修情況4.5其它5. 經(jīng)理每月出一份產(chǎn)權(quán)清單、 租賃清單，清單要系統(tǒng)正確反映目前實(shí)際情 況。6. 管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審核產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單。每月一次抽查業(yè)戶接待的管 理手冊，對(duì)于抽

27、查中發(fā)現(xiàn)記錄不規(guī)范或不及時(shí)登錄權(quán)屬變更情況，管理 處經(jīng)理應(yīng)書面通知業(yè)戶接待整改。六、業(yè)戶接待 1.管理處設(shè)接待窗口、監(jiān)督投訴電話受理業(yè)戶業(yè)務(wù)咨詢、報(bào)修、收費(fèi)、投 訴。2. 管理處實(shí)行周一至周日全天業(yè)戶接待，并公開辦事制度、公開收費(fèi)項(xiàng)目 和標(biāo)準(zhǔn)。3.管理處監(jiān)督、投訴電話全天開通，72小時(shí)內(nèi)有回復(fù)。4. 管理處實(shí)行回訪制度。4.1管理處必須及時(shí)對(duì)安全設(shè)施維修、房屋滲漏水項(xiàng)目維修進(jìn)行回訪；管理處經(jīng)理每月隨機(jī)進(jìn)行抽查，保證回訪質(zhì)量。4.2回訪時(shí)間，安全設(shè)施維修2天內(nèi)回訪；房屋滲漏水項(xiàng)目維修 3天內(nèi)回 訪，雨天后再作一次回訪；其它項(xiàng)目維修一星期內(nèi)回訪。5. 對(duì)回訪中發(fā)現(xiàn)的問題，24小時(shí)內(nèi)書面通知維修人員

28、整改。6.接待窗口要認(rèn)真聽取投訴意見并做好記錄。7. 處理投訴要做到讓業(yè)主滿意，及時(shí)與業(yè)主溝通，處理結(jié)果做好記錄。/sell 某小區(qū)物業(yè)管理方案（四）七、秩序管理服務(wù) 1.秩序管理服務(wù)內(nèi)容 1.1小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理;1.2實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度;1.3執(zhí)行小區(qū)內(nèi)安全巡查，做好防火防盜安全防范工作及巡查時(shí)協(xié)助記錄維修事項(xiàng)，如：照明、漏水等;1.4結(jié)合小區(qū)特點(diǎn)，制訂安全防范措施;2.5.1非開放時(shí)大件物品應(yīng)憑業(yè)主簽發(fā)的出門證，經(jīng)核對(duì)物品名稱、數(shù)量1.51.6小區(qū)停車有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊;進(jìn)出小區(qū)各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行;1.71.8危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)

29、志和防范措施。非機(jī)動(dòng)車輛有集中停放場地，管理制度落實(shí)，停放整齊，場地整潔;1.9及時(shí)處理小區(qū)內(nèi)各突發(fā)事件， 必要時(shí)疏散人員，及時(shí)匯報(bào)物業(yè)管理部門并做好記錄;1.11負(fù)責(zé)停車場區(qū)域的巡查、管理，保證車道暢通，設(shè)備、工具裝卸區(qū) 的車輛、人員管理;1.12檢查進(jìn)口設(shè)備、工具及非開放時(shí)段進(jìn)出人員的憑證， 工作;負(fù)責(zé)人員登記裝修工具物料1.13監(jiān)督小區(qū)內(nèi)裝修項(xiàng)目的施工，裝修人員的出入登記， 的出入登記。2.1門崗值崗時(shí)要認(rèn)真、負(fù)責(zé)，在管理區(qū)域門崗實(shí)行24小時(shí)立崗秩序管2門崗服務(wù)理服務(wù);2.2在指定位置，指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗;2.3立崗姿勢端正，面帶微笑行注目禮，熱情回答詢問，禁止與他人閑聊。2.4外來

30、人員進(jìn)出管理 2.4.1裝修施工人員應(yīng)到秩序管理服務(wù)處辦理手續(xù)，經(jīng)核對(duì)身份后佩帶施工人員出入證，方可進(jìn)入管理區(qū)域，離開管理區(qū)域應(yīng)交回施工人 員出入證；2.4.2對(duì)裝修施工人員進(jìn)出狀況，每天下午5: 00核對(duì)一次，保證人、卡 數(shù)量相符;2.4.3非開放時(shí)外來人員，應(yīng)到秩序管理服務(wù)處辦理手續(xù)，佩帶臨時(shí)出 入證，方可進(jìn)入管理區(qū)域。2.5物品進(jìn)出管理準(zhǔn)確無誤后，方可放行;2.5.2進(jìn)入管理區(qū)域的裝修材料或貨物在指定地點(diǎn)卸貨，20： 00-次日7: 00放行。2.6機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)出、停放管理 261對(duì)機(jī)動(dòng)車進(jìn)出管理域區(qū)實(shí)行出入證制度、登記制度和收費(fèi)制度，禁 止載有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的車輛進(jìn)入

31、管理區(qū)域。2.6.2向進(jìn)入管理區(qū)域的車輛發(fā)放臨時(shí)停放證，放在車輛左側(cè)擋風(fēng)玻 璃后，并做好記錄。263地面停車場車輛停放有序，并做好車輛狀況檢查，發(fā)現(xiàn)漏油、破損 等缺陷立即提示車主，并向管理處報(bào)告，做好記錄。264對(duì)于外來車輛實(shí)行計(jì)時(shí)收費(fèi)制度。265車輛駛出小區(qū)時(shí)，收回停放證，并按停放時(shí)間收取停車費(fèi)，做好記 錄。2.7地下車庫管理 2.7.1車輛憑管理處所發(fā)停車證進(jìn)出車庫;2.7.2無停車證車輛，應(yīng)經(jīng)管理處同意后方可進(jìn)車庫，但不得占用業(yè)2.7.3戶車位;督促進(jìn)車庫車輛遵守車庫內(nèi)禁令標(biāo)志，不得在車庫內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛和洗車;2.7.4保持車庫及車庫出入口清潔、通暢;3.2.9巡視結(jié)束后，交接巡視器材;2.

32、7.5經(jīng)常到車庫內(nèi)巡視，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)作好記錄并向小區(qū)經(jīng)理報(bào)告;2.7便民服務(wù)2.7.1遇業(yè)主攜帶重物需幫助時(shí)，請業(yè)主將重物暫放在指定點(diǎn)，用對(duì)講機(jī) 通知巡視崗為業(yè)主提供搬運(yùn)服務(wù);2.7.2接到業(yè)主通知，要求代叫出租車時(shí)應(yīng)為業(yè)主提供叫車服務(wù)。3. 巡崗服務(wù) 3.1管理區(qū)內(nèi)實(shí)行全年365天24小時(shí)全天候秩序管理巡視服務(wù)，確保每 小時(shí)巡遍全部公共區(qū)域。3.2區(qū)內(nèi)巡視 3.2.1巡視前檢查和佩帶好對(duì)講機(jī)、電筒、筆和巡視記錄表，并隨身攜帶 裝小件垃圾的塑料袋;3.2.2巡視內(nèi)容：走道清潔，公共場所、照明、消火栓、機(jī)房、門、窗、 裝修現(xiàn)場等;3.2.3按秩序管理服務(wù)處指定的巡視路線巡邏，巡視記錄中應(yīng)記載發(fā)現(xiàn)情

33、 況及時(shí)間。3.2.4客戶需要幫助時(shí)，應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)或通知有關(guān)人員到場處理;3.2.5發(fā)現(xiàn)可疑的人和異常的事、物，通過對(duì)講機(jī)及時(shí)報(bào)告，并迅速查明 情況，嚴(yán)密監(jiān)視;3.2.6發(fā)現(xiàn)裝修違規(guī)情況，立即向客戶指出，及時(shí)阻止，并報(bào)告管理處做 出相應(yīng)處理;3.2.7遇緊急情況，按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行;3.2.8巡視時(shí)看到小垃圾及時(shí)拾撿，投入就近的垃圾箱內(nèi)；發(fā)現(xiàn)燈熄滅、 水管及閥門漏水、煤氣管漏氣等，應(yīng)及時(shí)通知設(shè)備人員修復(fù);3.3夜間巡視 3.3.1夜間巡視的路線應(yīng)經(jīng)常變化;332巡視時(shí)注意扶梯、走廊、電表房及通道等，確認(rèn)有無可疑人物藏匿 于其內(nèi);3.3.3若發(fā)現(xiàn)可疑人物，須立刻報(bào)警并封鎖各個(gè)出入口，進(jìn)行處理;3.

34、4突發(fā)事件的處理 為應(yīng)對(duì)突發(fā)事件，按指定的應(yīng)急預(yù)案作業(yè)，平時(shí)應(yīng)定期參加演練。3.5發(fā)生火警3.5.1立即用對(duì)講機(jī)通知管理處采取必要的緊急措施或直撥火警電話119;3.5.2通知火災(zāi)周圍業(yè)戶撤離危險(xiǎn)區(qū);3.5.3做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作，聽候指揮。3.6發(fā)生刑案3.6.1立即向管理處報(bào)告或報(bào)公安部門110并保護(hù)現(xiàn)場，并救護(hù)傷員;3.6.2向發(fā)現(xiàn)人和周圍業(yè)戶了解情況并記錄。3.6.3向公安人員提供情況，協(xié)助破案。3.7發(fā)生盜、搶事件 3.7.1用對(duì)講機(jī)報(bào)告請求支援，同時(shí)設(shè)法抓住犯罪嫌疑人;3.7.2對(duì)犯罪嫌疑人應(yīng)認(rèn)清特征、人數(shù)、作案工具，及時(shí)報(bào)告公安部門110;3.7.3保護(hù)現(xiàn)場，協(xié)助破案。3.8發(fā)現(xiàn)

35、觸電事故 3.8.1切斷電源，使觸電者脫離電源;急救電話120,請求醫(yī)務(wù)急救中心派醫(yī)生來現(xiàn)場;383引導(dǎo)救護(hù)車抵達(dá)現(xiàn)場;384無救護(hù)車時(shí)，臨時(shí)調(diào)車將觸電者即送醫(yī)院搶救。3.9發(fā)現(xiàn)電梯困人 3.9.1立即用對(duì)講機(jī)報(bào)告，敦促設(shè)備人員迅速前往處理;3.9.2安慰被困人員;3.9.3協(xié)助設(shè)備人員搶險(xiǎn)，安全接應(yīng)被困人員。3.10發(fā)現(xiàn)人員、車輛堵塞 立即用對(duì)講機(jī)報(bào)告，增派秩序管理員及時(shí)疏導(dǎo)。4. 監(jiān)控崗服務(wù) 4.1日常工作4.1.1監(jiān)控系統(tǒng)24小時(shí)開通運(yùn)行，監(jiān)控人員24小時(shí)監(jiān)控值班，錄像帶資 料保存1個(gè)月，錄像帶循環(huán)使用。4.1.2監(jiān)控人員密切注視屏幕，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即定點(diǎn)錄像，跟蹤監(jiān)視， 做好記錄并及時(shí)

36、報(bào)告小區(qū)經(jīng)理。4.1.3接到周界報(bào)警系統(tǒng)報(bào)警時(shí)，立即用對(duì)講機(jī)向經(jīng)理報(bào)告，并跟蹤處理 過程，做好記錄，然后將系統(tǒng)復(fù)位，重新布防。4.1.4負(fù)責(zé)對(duì)講機(jī)的保管、充電、調(diào)換、借用和登記。4.2監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng)及錄像帶的管理 4.2.1對(duì)監(jiān)控系統(tǒng)每天進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況和故障立即報(bào)修，并做好 記錄。4.2.2任何人（包括秩序管理人員）未經(jīng)管理處經(jīng)理同意，不準(zhǔn)查看監(jiān)控錄像保存內(nèi)容。423錄像帶保存處要有防潮措施，避免錄像帶發(fā)霉。424新的錄像帶啟用時(shí)應(yīng)在標(biāo)價(jià)欄注明開始使用日期；每次錄像后，注 明錄像時(shí)間；錄像帶連續(xù)使用 24個(gè)月應(yīng)更換新帶；發(fā)現(xiàn)錄像模糊，不能 有效分辨監(jiān)控對(duì)象的，應(yīng)及時(shí)更換新帶。4.2.5監(jiān)

37、控人員每天擦拭監(jiān)控設(shè)備一次，保持顯示屏、錄像機(jī)等設(shè)備清潔。4.3中央監(jiān)控室的出入管理 4.3.1與工作無關(guān)的人員不得擅自進(jìn)入中央監(jiān)控室。4.3.2因工作需要進(jìn)入中央監(jiān)控室的管理人員，應(yīng)經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)；外 來人員進(jìn)入，應(yīng)經(jīng)管理處經(jīng)理簽證認(rèn)可，由秩序管理人員陪同進(jìn)入。4.3.3凡進(jìn)入中央監(jiān)控室的人員都得辦理登記手續(xù)。5秩序管理各崗位之間的輪換 5.1秩序管理崗位采用崗位固定，人員輪值的方法，即各崗當(dāng)值人員每隔 60分鐘循環(huán)換崗;5.2換崗程序：巡視崗門崗監(jiān)控巡視崗 5.3換崗必須從巡視崗開始輪換，不可從門崗或監(jiān)控崗開始輪換。6秩序管理崗位設(shè)置 6.1秩序管理崗位每崗設(shè)置 2人，由管理處經(jīng)理確定巡

38、視點(diǎn)和巡視路線， 每小時(shí)一次按巡視路線巡視所有巡視點(diǎn)。6.2秩序管理人員品行端正，作風(fēng)正派，無劣跡記錄；身體健康；具有初 中以上文化水平，能處理秩序管理的日常工作，能作每日執(zhí)勤記錄。7秩序管理服務(wù)檢查制度7.1自查：秩序管理各崗位在換崗交接時(shí)按作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題 及時(shí)糾正，做好記錄;7.2秩序管理班長巡查：秩序管理班長巡回監(jiān)督檢查秩序管理各崗位的作 業(yè)情況，每天巡回監(jiān)督檢查不少于 4次，做好記錄;7.3小區(qū)經(jīng)理抽查：秩序管理巡視、車輛管理現(xiàn)場及客戶裝修現(xiàn)場，每天 至少一次，做好記錄。八、保潔服務(wù)管理1. 外環(huán)境的保潔 項(xiàng)目及內(nèi)容 保潔質(zhì)量要求 實(shí)施方案 日周月季 清掃地面垃圾、樹葉等

39、無瓜果皮殼、紙屑等雜物、無積水、無污漬、無 煙蒂。巡回 路牌、標(biāo)志、指示牌 干凈、無塵灰、無污漬 擦拭一次 揀拾花圃內(nèi)外垃圾 目視無枯枝、無果皮、無飲料罐、無廢紙雜物。行人路/車路面之清掃 無明顯泥沙、污垢，每100平方米內(nèi)煙頭、紙屑均不超過2個(gè)，無一厘米以上石子。巡回垃圾箱、垃圾桶 箱體內(nèi)外四壁干凈無污漬、 箱口箱內(nèi)外無垃圾、無異味、清潔照明設(shè)施、標(biāo)牌 無積塵、無污跡，透明度好。擦拭一次各進(jìn)出口臺(tái)階清潔 無塵、無污漬、光亮。 巡回一次沖洗地下車庫 無異味、泥土、垃圾和堆放物巡回外圍立柱之清潔 無積塵、無污垢、光亮。箱桶外表干凈、無污漬、桶內(nèi)垃圾超過1/2桶或發(fā)現(xiàn)有異味及時(shí)處理巡回一次清洗2.

40、 檢查手段: 2.1視檢：以眼睛直覺檢查，達(dá)到光亮、清潔、視覺舒適。2.2手檢：用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面無明顯灰塵、污跡。2.3嗅檢：憑嗅覺氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。3. 質(zhì)量監(jiān)督保證 嚴(yán)格的檢查規(guī)程是保證作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)， 作業(yè)規(guī)程等管理制度落實(shí)的重要手段， 我們主要通過三查制度，三檢手段和培訓(xùn)教育來實(shí)現(xiàn)。某小區(qū)物業(yè)管理方案（五）九、綠化服務(wù)管理 1.綠化服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)1.1草坪 1.1.1養(yǎng)護(hù)管理的質(zhì)量要求 a.草坪覆蓋度不少于95%;b. 每周巡查一次，并做好相關(guān)記錄;c. 應(yīng)控制病蟲害，草坪色澤正常，生長良好，無雜草;1.1.2灌溉、排水a(chǎn). 灌溉必須濕透根系層，應(yīng)浸濕的土層深度為1

41、00m m，不發(fā)生地面長時(shí) 間積水;b. 灌溉量根據(jù)土質(zhì)、生長期、草種等因素確定;c. 灌溉時(shí)期和灌溉時(shí)間可按下列規(guī)定: -冷地型草，春秋兩季度充分澆水，保持生長。夏季適量澆水，宜早晨澆， 安全越夏。-暖地型草，夏季應(yīng)勤澆水，宜早、晚澆，保持生長。1.1.3修剪 a.草坪長到60-70mm時(shí)，應(yīng)進(jìn)行修剪，修剪高度冷地型草坪宜為 50mm, 暖地型宜為40mm。b. 草坪修剪的頻率及次數(shù)根據(jù)情況而定。9.1.1.4清除雜草a. 應(yīng)及時(shí)清除雜草，除早、除小、除了;b. 清除雜草的方法有：人工除草、化學(xué)除草。1.1.5施肥a. 冷地型草種追肥宜在春季和秋季，暖地型草種的施肥宜在晚春;b. 追肥應(yīng)以復(fù)

42、合肥料為主。追肥的時(shí)間和數(shù)量可根據(jù)土壤肥力、草種和 幼苗生長等情況而定。早春、晚秋可施有機(jī)肥。施肥方法可撒施和根外 追肥。1.1.6病蟲害防治a. 病蟲害的防治都應(yīng)以防為主，防治結(jié)合;b. 對(duì)不同種病蟲害的防治可根據(jù)具體情況選擇無公害藥劑或高效低毒的 化學(xué)藥劑。1.1.7草坪更新a. 更新復(fù)壯的方法有：補(bǔ)播草籽復(fù)壯法、條狀更新法、定期圭寸閉法和斷根更新法。1.1.8其他養(yǎng)護(hù) a.草坪應(yīng)有整齊的邊緣線，裝飾性草坪或花壇內(nèi)，可運(yùn)用切邊機(jī)切邊養(yǎng) 護(hù)。邊緣斜坡宜為300mm； 1.2喬灌木 1.2.1灌溉與排水 a.對(duì)新栽植的樹木應(yīng)根據(jù)不同樹種和不同立地條件進(jìn)行適期、適量的灌 溉，應(yīng)保持土壤中有效水分

43、;b. 已栽植成活的樹木，在久旱或立地條件較差，土壤干旱的環(huán)境中也應(yīng) 及時(shí)進(jìn)行灌溉，對(duì)水分和空氣溫度要求較高的樹種，須在清晨或傍晚進(jìn) 行灌溉，有時(shí)還應(yīng)適當(dāng)進(jìn)行葉面噴霧;c. 灌溉前應(yīng)先松土。夏季灌溉宜早、晚進(jìn)行，冬季灌溉選在中午進(jìn)行。灌溉要一次性澆透，尤其是春、夏季節(jié);d. 樹木周圍暴雨后積水應(yīng)排除，新栽樹木周圍積水尤應(yīng)盡快排除。1.2.2中耕除草 a.喬木、灌木下的大型野草必須鏟除，特別是對(duì)其危害嚴(yán)重的各類藤蔓 植物，例如兔絲子等;b.樹木根部附近的土壤要保持疏松，易板結(jié)的土壤，在蒸騰旺季須每月 松土一次;c. 中耕除草應(yīng)選在晴朗天氣，土壤不過分潮濕的時(shí)候進(jìn)行;d. 中耕深度以不影響根系生長

44、為限。1.2.3施肥a.樹木休眠期和栽植前，需施基肥。樹木生長期施追肥，可以按照植株 的生長勢進(jìn)行;“注”：花灌木應(yīng)在開花前、開花后進(jìn)行。果木應(yīng)按有關(guān)果木種類不同的 養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行。b.施肥量應(yīng)根據(jù)樹種、樹齡、生長期和肥源以及土壤理化性狀等條件而 定。一般喬木胸徑在15cm以下的，每3cm胸徑應(yīng)施堆肥1.0kg，胸徑在 15cm以上的，每3cm胸徑施堆肥1.0-2.0kg。樹木青壯年期欲擴(kuò)大樹冠及 觀花、觀果植物，適當(dāng)增加施肥量;c. 喬木和灌木均應(yīng)先挖好施肥環(huán)溝，其外徑應(yīng)與樹木的冠幅相適應(yīng)，深 度和寬度均為25-30cm；d. 施用的肥料種類應(yīng)視樹種、生長期及觀賞等不同要求而定。早期欲擴(kuò) 大冠

45、幅，宜施氮肥，觀花觀果樹種應(yīng)增施磷、鉀肥。注意應(yīng)用微量元素 和根外施肥技術(shù)，并逐步推廣應(yīng)用復(fù)合肥料;e. 施肥宜在晴天；除根外施肥，肥料不得觸及樹葉。1.2.4修剪、整形 a.樹木應(yīng)通過修剪調(diào)整樹形， 均衡樹勢，調(diào)節(jié)樹木通風(fēng)透光和肥水分配， 調(diào)整植物群落之間的關(guān)系，促使樹木生長茁壯。各類綠地中喬木和灌木 的修剪以自然樹形為主。-喬木類: 主要修除徒長枝、病蟲枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝 和爛頭。行道樹主干要求 3.2m高；遇有架空線者應(yīng)按杯狀形修剪（懸鈴木按“三主六枝十二叉”杯狀形修剪）；樹冠圓整，分枝均衡；樹冠幅度，不宜覆蓋全部路面，道路中間高空宜留有散發(fā)廢氣的空隙。-灌木類

46、灌木修剪應(yīng)使枝葉繁茂，分布勻稱；花灌木修剪，要有利于促進(jìn)短枝和 花芽的形成，修剪應(yīng)遵循“先上后下，先內(nèi)后外，去弱留強(qiáng)，去老留新” 的原則進(jìn)行。-綠籬類 綠籬修剪，應(yīng)促其分枝，保持全株枝葉豐滿；也可作整形修剪，特殊造 型綠籬應(yīng)逐步修剪成型。花球確保春秋兩季各修剪一次。地被，攀緣植物修剪應(yīng)促進(jìn)枝分，加速覆蓋和攀纏的功能；對(duì)多年生的 攀緣植物要定期翻蔓，清除枯枝，疏刪老弱的藤蔓。b.修剪時(shí)切口都必須靠節(jié)，剪口應(yīng)在剪口芽的反側(cè)成 45度傾斜；剪口要 平整，應(yīng)涂抹園林用防腐劑，對(duì)于過于粗壯的大枝應(yīng)采取分段截枝法， 防扯裂，操作時(shí)必須保證安全;c. 休眠期修剪以整形為主，可稍重剪；生長期修剪以調(diào)整樹勢為主

47、，宜 輕剪。有傷流的樹種應(yīng)在夏、秋兩季修剪。1.3補(bǔ)植樹木 1.3.1樹木缺株應(yīng)盡早補(bǔ)植;1.3.2補(bǔ)植季節(jié) a.落葉樹：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補(bǔ)植或在秋季落葉以后土 壤冰凍以前補(bǔ)植。b.針葉樹、常綠闊葉樹：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補(bǔ)植；或在秋季新梢停止生長后、降霜以前補(bǔ)植。1.3.3補(bǔ)植的樹木，應(yīng)選用原來樹種，規(guī)格也應(yīng)近似；若改變樹種或規(guī)格 則須與原來的景觀相協(xié)調(diào)。補(bǔ)植行道樹樹種必須與同路段樹種一致。1.4枯死植株的挖除 1.4.1結(jié)合補(bǔ)植工作對(duì)枯死植株進(jìn)行調(diào)整;142枯死的大樹挖除前，必須報(bào)經(jīng)市園林主管部門審批，任何部門與個(gè) 人無權(quán)擅自挖除。1.5花壇花境 1.5.1花壇的養(yǎng)

48、護(hù)、管理 a.根據(jù)天氣情況，保證水分供應(yīng)，宜清晨澆水，澆水時(shí)應(yīng)防止將泥土沖 到莖、葉上;b.做好排水措施，嚴(yán)禁雨季積水;c. 花卉生長旺盛期，應(yīng)適當(dāng)追肥，施肥量根據(jù)花卉種類而定。施肥后要 立即噴灑清水，嚴(yán)禁肥料沾污莖、葉面;d. 及時(shí)做好病蟲害防治工作;e. 花壇保護(hù)設(shè)施應(yīng)經(jīng)常保持清潔完好;f. 花壇換花期間，每年必須有1次以上土壤改良和土壤消毒。每次換花 期間地裸露不得超過5天;g.花卉應(yīng)生長健壯、花型正、花色艷、花期長，并且注重做好“五一”“十一”花卉管理;h.花壇內(nèi)應(yīng)及時(shí)做好清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；及時(shí)補(bǔ)種、換苗?；▔瘍?nèi)缺株倒苗不得超過3-5處，無枯枝殘花（殘花量不得大于1.5

49、.2花境的養(yǎng)護(hù)、管理a.應(yīng)按計(jì)劃及時(shí)做好花卉的補(bǔ)種、填充;b.應(yīng)根據(jù)所用花卉的習(xí)性及時(shí)更新翻種;c.花境全年可以某一季為主花期，觀賞期不得少于100天;d.修剪、整枝及時(shí)?；ê蠹爸仓晷菝咂跉埢葜Σ坏么笥?5%;e.每年休眠期必須適當(dāng)耕翻表土層，施加有機(jī)肥;f.及時(shí)做好病蟲害防治工作;落實(shí)日常養(yǎng)護(hù)，做到無雜草垃圾。/sell 某小區(qū)物業(yè)管理方案（六）十設(shè)備維修服務(wù) 銀灘物業(yè)公司實(shí)施定人、定機(jī)、定崗及相互配合的運(yùn)作管理方式。根據(jù) 設(shè)備機(jī)房安全管理制度，設(shè)備人員安全守則實(shí)施安全管理。制定運(yùn)行管 理規(guī)程，實(shí)施日常巡視與周期檢查保養(yǎng)工作。制定設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī) 程，規(guī)范設(shè)備操作管理。按統(tǒng)一的設(shè)備帳、卡

50、、物管理辦法，維修保養(yǎng) 內(nèi)容要求，質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理。根據(jù)設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)對(duì) 設(shè)備設(shè)施的完好程度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，確保安全正常運(yùn)行和使用。10.1設(shè)備管理內(nèi)容 物業(yè)設(shè)備在安裝調(diào)試驗(yàn)收通過后，就進(jìn)入了運(yùn)行使用階段，這時(shí)就需要 物業(yè)管理公司運(yùn)用先進(jìn)的管理方法和良好的技術(shù)對(duì)物業(yè)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，保證這些設(shè)備正常運(yùn)行，充分發(fā)揮它們的功效。物業(yè)設(shè)備管理的好壞與否，直接影響到其使用功能和使用壽命，這樣對(duì) 使用過程中保證設(shè)備的正常運(yùn)行，加強(qiáng)日常和維修管理提出了更高的要 求。1供配電設(shè)備 1.1每日按照設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視配電機(jī)房設(shè)備，并記錄配電房巡視記錄表； 1.2配電機(jī)房每周打掃一次，配電柜每月

51、清潔一次。1.3按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和供配電設(shè)備（設(shè) 施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi);1.4供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi);1.5供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告管理處經(jīng)理，記錄設(shè)備故障記 錄表，并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障。1.6每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃 表，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表 1.7管理處每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫供配電 系統(tǒng)檢查表。2供氣設(shè)備 與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時(shí)進(jìn)行

52、報(bào)修。3電梯設(shè)備 3.1每周按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表進(jìn)行定期保養(yǎng)， 同時(shí)負(fù)責(zé)清潔電梯機(jī)房環(huán)境，并將結(jié)果記錄表內(nèi);3.2設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告經(jīng)理，記錄于設(shè)備故障記錄表上 并及時(shí)處理。3.3定期巡視電梯設(shè)備，填寫電梯房巡視記錄。發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)通知電 梯維保人員并報(bào)告經(jīng)理，督促維修保養(yǎng);3.4每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃 表，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表 3.5管理處每月定期組織電工和電梯維保人員檢查電梯設(shè)備的運(yùn)行狀況， 填寫電梯設(shè)備系統(tǒng)檢查表。對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故 障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;4給排水設(shè)備 4.1每日一次巡視

53、泵房設(shè)備，并記錄水泵房巡視記錄表 4.2水泵房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。周交替更換一次;4.3按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表進(jìn)行周期檢查、保 養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi);4.4給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告管理處經(jīng)理，記錄設(shè)備故障記 錄表，并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障。4.5每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃 表，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表 4.6管理處每月定期組織檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫給排水系統(tǒng) 檢查表。5消防系統(tǒng)5.1日常巡視 秩序管理人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對(duì)小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施巡視一 遍，將巡

54、視結(jié)果記錄于記錄表內(nèi)。5.2定期檢查 521每月進(jìn)行一次消火栓泵、噴淋泵、雙電源啟動(dòng)測試，記錄設(shè)備定 期啟動(dòng)記錄表； 522由管理處組織，并由秩序管理人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一 次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測試。記錄消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表。5.3維修保養(yǎng) 5.3.1按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和消防設(shè)備（設(shè) 施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi);5.3.2消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)。5.3.3每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃 表，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表 5.3.4每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫消防及 報(bào)警系統(tǒng)檢查表。對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行 檢查驗(yàn)證;6設(shè)備檢查標(biāo)準(zhǔn) 6.1供配電設(shè)備 電力變壓器檢查電力變壓器是否符合要求。分接開關(guān)檔