中原上海市浦東奧林匹克花園項(xiàng)目策劃提案

1、 浦東奧林匹克花園項(xiàng)目策劃提案 浦東奧園項(xiàng)目決策系統(tǒng) 市場(chǎng)篇 上海房地產(chǎn)整體市場(chǎng)1996年至2001年上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)、吸納及空置情況 200400600800100012001400160018001996年1997年1998年1999年2000年2001年0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%供應(yīng)量吸納量空置率 2001年上海中心城區(qū)、次中心城區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)、吸納情況 50100150200250300350供應(yīng)量吸納量 浦東房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展1. 歷年來房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模 2 .歷年來規(guī)模結(jié)構(gòu)變化情況 3.歷年來浦東商品房

2、批準(zhǔn)預(yù)售情況4.歷年來浦東商品房預(yù)售登記情況 5. 歷年來浦東供求關(guān)系走勢(shì) Ø浦東的供求關(guān)系從1997年幾乎“零需求”,到2000年1:1.05求略大于供,現(xiàn)在這個(gè)比例又回到2002年1-9月的1:0.74,Ø目前區(qū)域供求關(guān)系順暢,市場(chǎng)形勢(shì)看好。Ø第二波的供大于求與2000年以前截然不同,更多顯現(xiàn)出浦東供求關(guān)系的理性盤整。因此,2002年第四季度區(qū)域供求比會(huì)有所上升。 價(jià)格比較分析 區(qū)域板塊與基準(zhǔn)研究 浦東區(qū)域市場(chǎng)概述Ø浦東房地產(chǎn)以一個(gè)發(fā)展軸、三個(gè)發(fā)展環(huán)為基本特征,依次由第1環(huán)向第3環(huán)發(fā)展,價(jià)格、檔次依次降低。Ø第1環(huán)、第2環(huán)憑借各自的區(qū)位優(yōu)勢(shì)

3、,成為近幾年來的發(fā)展重點(diǎn),本案處在尚未獲得重大發(fā)展的第三環(huán)。Ø三個(gè)層面的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)本案構(gòu)成威脅。à第2環(huán)憑借區(qū)位優(yōu)勢(shì)對(duì)本案構(gòu)成的競(jìng)爭(zhēng)威脅;à第3環(huán)內(nèi)各新興板塊間的價(jià)值比較;à周邊板塊對(duì)本案的競(jìng)爭(zhēng)。 對(duì)三個(gè)發(fā)展環(huán)的概述 華高、北蔡、楊思三板塊市場(chǎng)比較 基準(zhǔn)研究對(duì)象基準(zhǔn)研究對(duì)象一:證大家園 產(chǎn)品篇 項(xiàng)目概述 項(xiàng)目的SWOT 分析 “上海奧林匹克花園”對(duì)本案的思索一. 房型Ø缺點(diǎn):房型略小,缺少儲(chǔ)藏室的設(shè)計(jì)裝修未分開檔次,造成“全裝修”房的二次裝修二. 配套及環(huán)境Ø優(yōu)點(diǎn):景觀設(shè)計(jì)非常優(yōu)秀高綠化率,大面積人工湖Ø缺點(diǎn):缺少社區(qū)小型醫(yī)務(wù)所

4、或保健中心 三. 教育配套及環(huán)境Ø缺點(diǎn):教育配套不能滿足業(yè)主的需要四. 運(yùn)動(dòng)城Ø優(yōu)點(diǎn):設(shè)計(jì)現(xiàn)代,造型美觀,理念超前Ø缺點(diǎn):軟性配套服務(wù)不夠完善 五. 企劃推廣Ø優(yōu)點(diǎn):“復(fù)合地產(chǎn)”的概念炒作“運(yùn)動(dòng)就在家門口”等系列簡(jiǎn)練時(shí)尚的口號(hào)的提出Ø缺點(diǎn):廣告通達(dá)性不夠,客戶認(rèn)知途徑略顯單一六.營(yíng)銷Ø優(yōu)點(diǎn):大幅度的推廣,達(dá)到品牌推廣的有效性Ø缺點(diǎn):開發(fā)進(jìn)度的問題,在銷售火爆后沉寂了太長(zhǎng)時(shí)間品牌服務(wù)尚未做到位 Ø年齡分布七.客源的分析 Ø職業(yè)狀況 八.對(duì)本案的借鑒Ø繼續(xù)發(fā)揚(yáng)全裝修及小房型的鮮明特色,并考慮到不同層

5、次客戶的需要;Ø以“大樹率”競(jìng)爭(zhēng)“綠化率”,用自然的水系營(yíng)造水景社區(qū),出奇制勝;Ø將教育作為繼“運(yùn)動(dòng)”概念之后奧園的一個(gè)新亮點(diǎn);Ø使“運(yùn)動(dòng)”概念貫徹向著更加科學(xué)化、合理化的方向發(fā)展;Ø將客戶服務(wù)體系體制化、網(wǎng)絡(luò)化、合理化、人性化;Ø“奧林匹克花園”這一品牌的號(hào)召力在本案和上奧的客戶認(rèn)可度上是同樣的,上奧的客戶資源值得參考。 產(chǎn)品的延伸和創(chuàng)新要點(diǎn) 創(chuàng)新要點(diǎn)一:純水景度假社區(qū)除繼續(xù)采取底密度住宅布局之外,可以通過整治河道,引入河水,分成小的支流。同時(shí)融合水系統(tǒng)和建筑、園林、文化及娛樂設(shè)施共同構(gòu)造,來體現(xiàn)自然、建筑、人的和諧與統(tǒng)一,體現(xiàn)一種休閑度假的

6、環(huán)境。水景特色:“水生態(tài)、環(huán)保、智能”。通過引入河水,配合綠化組團(tuán),橋梁布局,形成多個(gè)主題生活區(qū)和文化休閑景點(diǎn)。把水的表現(xiàn)融合在小區(qū)的景觀河綠化當(dāng)中,直接鋪排到住戶的家門口。第一層: 社區(qū)基礎(chǔ)性景觀環(huán)繞的河流溪流、噴泉 各色規(guī)格的橋梁水岸原始密植森林 草坪+灌木+浮萍 花果世博會(huì)水景公園健身草坪 “小外灘”休閑娛樂廣場(chǎng)綠蔭廣場(chǎng)丘坡+雕塑噴泉+各國(guó)花卉園動(dòng)植物園+深呼吸區(qū)各水景支流的休閑設(shè)施 第二層:主題 性景觀第三層:過渡空間綠化景觀臨水而造的游船碼頭,還有木船居民居室內(nèi)外、陽臺(tái)、培育綠色居家空間人行車行道的迎賓樹林住宅與公共通道間的環(huán)境小品連綿起伏的跑步徑,臨水而造花廊連通水景 水岸的遮陽傘

7、和座椅這樣的水景生態(tài)度假式環(huán)境格局,充分體現(xiàn)了“以人為本,以用為宗“的現(xiàn)代生活追求。 創(chuàng)新要點(diǎn)二:“泛運(yùn)動(dòng)概念”的創(chuàng)新Ø三級(jí)“泛運(yùn)動(dòng)”概念為基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)“運(yùn)動(dòng)無所不在,人人有健康”的生活,才可以真正將生活品質(zhì)提升?！胺哼\(yùn)動(dòng)”的提出,就是把運(yùn)動(dòng)的健康生活方式有效而全面地滲透到日常生活中去。Ø小區(qū)的運(yùn)動(dòng)設(shè)施分布在社區(qū)的各個(gè)組團(tuán)中,分為:一級(jí):大型奧林匹克大廈+中老年活動(dòng)社區(qū)+兒童運(yùn)動(dòng)社區(qū)+水上活動(dòng)社區(qū);二級(jí):各個(gè)組團(tuán)內(nèi)的便利型運(yùn)動(dòng)設(shè)施;三級(jí):運(yùn)動(dòng)休閑+度假式休閑運(yùn)動(dòng)。 “泛運(yùn)動(dòng)”概念的升級(jí)到“水上運(yùn)動(dòng)休閑城”通過水景來分隔每個(gè)主題小園區(qū),整合成一個(gè)水上運(yùn)動(dòng)城的主題性運(yùn)動(dòng)社區(qū);游艇碼

8、頭+游船小規(guī)模的仿真沖浪水上樂園垂釣中心水生博物館,水岸運(yùn)動(dòng)區(qū)海灘日光浴臨水跑道親水大型平臺(tái) 沙灘排球水岸酒吧整個(gè)小區(qū)也因此提升到一個(gè)有著更廣泛運(yùn)動(dòng)和 更高品位生活。Ø水上運(yùn)動(dòng)學(xué)校一.大力培養(yǎng)業(yè)主和城市精英人士分子對(duì)水上運(yùn)動(dòng)的認(rèn)識(shí)和熱愛,進(jìn)行系統(tǒng)專業(yè)的培訓(xùn);二.通過舉辦水上運(yùn)動(dòng)競(jìng)賽,提升參與者的性格修養(yǎng),這也是現(xiàn)代城市精英人士對(duì)更高生活的追求。體現(xiàn)了一種產(chǎn)業(yè)復(fù)合的亮點(diǎn)參與性社區(qū)作為一個(gè)小社會(huì),需要形成社區(qū)文化,而參與性是這一文化的靈魂;國(guó)際性與奧林匹克這一國(guó)際性的品牌結(jié)合的方式有很多,而大聚會(huì)的氛圍顯得尤為重要;趣味性特別是白領(lǐng)、金領(lǐng)人士是很少花得起時(shí)間運(yùn)動(dòng)的,而趣味性較強(qiáng)水上運(yùn)動(dòng)是

9、很多人愿意參加的。創(chuàng)新要點(diǎn)三:小區(qū)規(guī)劃格局的升級(jí) 別墅區(qū)多層入口商業(yè)區(qū)水岸生活區(qū) 房型面積配比建議 一.別墅類 注:底層主要設(shè)有花園,頂層可以看到大面積的水景。 二.多層類 注:面積適中,主要是為了控制總價(jià)過高。 三.小高層類: 注:主要是在頂層作退后臺(tái)式復(fù)式,可以在近大面積的水景的地方布置一梯二戶大戶型,在不可見水景的地方布置一梯三戶小戶型。 三. 房型比例: 注:主要在一期景觀較好的位置做全復(fù)式房。 創(chuàng)新要點(diǎn)四:精裝修建議把裝修房進(jìn)行到底廚衛(wèi)設(shè)計(jì)的建議(用不定型取代定型的模式創(chuàng)新要點(diǎn)五:服務(wù)品質(zhì)的提升教育概念的創(chuàng)新一是與名校合作辦學(xué),學(xué)校名稱不直接掛名校的稱謂,而是由名校提供該校部分師資力

10、量、管理人才,開發(fā)商同時(shí)參與管理;二是開發(fā)商出資,名校在該小區(qū)辦分校,管理權(quán)完全歸屬名校,開發(fā)商無任何權(quán)利參與學(xué)校的業(yè)務(wù)管理。中原建議創(chuàng)建一個(gè)小學(xué)或幼兒園。 終身素質(zhì)教育鏈教育文化社區(qū)的主題從原有的基礎(chǔ)上發(fā)展形成教育的“一條龍”模式,在區(qū)內(nèi)建立起終生教育體系,包括:胎教中心;育嬰指導(dǎo)中心;幼兒園;小學(xué);老年學(xué)校;家長(zhǎng)質(zhì)詢中心;家長(zhǎng)學(xué)校等;互助式學(xué)堂啟用“學(xué)校家庭社區(qū)、課內(nèi)課外“的全方位立體化教育。 終生醫(yī)療保健系統(tǒng)體現(xiàn)“健康就在家門口”的服務(wù)概念實(shí)行“一卡式”保健醫(yī)療服務(wù)消費(fèi)社區(qū)成員的健康及醫(yī)療服務(wù)一卡消費(fèi),方便了就醫(yī)的過程;“一卡式”保健醫(yī)療檔案儲(chǔ)存管理系統(tǒng)社區(qū)成員的健康及醫(yī)療狀況終生記錄,

11、便于查詢;健康服務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃定期的健康知識(shí)培訓(xùn)和質(zhì)詢;即時(shí)健康狀況檢查系統(tǒng)對(duì)于一些常見病,可以通過簡(jiǎn)易的家庭設(shè)備檢查; 服務(wù)超市體現(xiàn)“服務(wù)就在家門口”的服務(wù)概念社區(qū)服務(wù)的內(nèi)容可以包含較大的范疇,可以建立一整套服務(wù)體系隨時(shí)提供各方面的服務(wù),最大化滿足業(yè)主的生活要求。24小時(shí)服務(wù)系統(tǒng)高低不同,品種眾多的服務(wù)內(nèi)容特設(shè)服務(wù)系統(tǒng) 企劃篇 思路的構(gòu)想從第三人視角看“松江奧園”企劃 松江奧園企劃思路的概括核心理念松江奧園在企劃方面的成功,歸結(jié)于對(duì)目標(biāo)客戶心理有精準(zhǔn)的把握,大膽地將企業(yè)理念與住宅需求相結(jié)合,創(chuàng)造出“運(yùn)動(dòng)”這一核心理念,作為企劃思路的內(nèi)涵;精神主線奧運(yùn)作為其最重要的外延部分,是精神主線,貫穿在整個(gè)企劃包裝和廣告表現(xiàn)中,通過對(duì)奧運(yùn)概念的挖掘,把樓盤做“運(yùn)動(dòng)”的個(gè)性特色有效深化,產(chǎn)生聳動(dòng)效果;物質(zhì)主線最重點(diǎn)的是奧園運(yùn)動(dòng)型會(huì)所,還有優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理、景觀、外立面等方面,作為各個(gè)主、次利益點(diǎn),在品質(zhì)上奠定了奧園成功的基礎(chǔ)、塑造了不同一般的特色。 奧林匹克盛會(huì)運(yùn)動(dòng)型會(huì)所物業(yè)管理景觀外立面配套核心