大連實務(wù)稅務(wù)技巧：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅與利潤的計算技巧

1、 大連實務(wù)稅務(wù)技巧：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅與利潤的計算技巧一、房地產(chǎn)企業(yè)利潤利潤是計算企業(yè)所得稅的計稅基礎(chǔ)，其計算公式為：房地產(chǎn)企業(yè)利潤房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入銷售成本銷售稅金及附加管理費用銷售費用財務(wù)費用。這里，所說的銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅及其他視同稅金處理的地方政府規(guī)定的按銷售收入或面積計算的各種費用，目前，這些銷售稅金及附加，主要由地方稅務(wù)局管理征收的，除土地增值稅外，其他稅費是按銷售收入或銷售面積計算，國稅機關(guān)工作人員可確定，唯獨土地增值額變化大，不確定因素多，難倒了多數(shù)國稅工作人員。可見，土地增值稅成了國稅工作人員開展房地產(chǎn)企業(yè)所得稅結(jié)算最大的難點

2、。二、土地增值稅根據(jù)土地增值稅暫行條例及實施細則的規(guī)定，土地增值稅是企業(yè)所得稅稅前扣除項目之一，他的計算方法，既跟銷售收入有一定的聯(lián)系，又跟開發(fā)成本和土地出讓金有密切的關(guān)系。其計算公式：土地增值稅增值額×稅率扣除項目金額×速算扣除系數(shù)增值額銷售收入扣除項目金額扣除項目金額取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本金額房地產(chǎn)開發(fā)費用轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金其他扣除項目。增值率增值額÷扣除項目金額（銷售收入扣除項目金額）÷扣除項目金額銷售收入÷扣除項目金額1。土地增值稅率是由土地增值率來確定的，而不像企業(yè)所得稅一樣的實行簡單的比例稅率。土地增值稅率和速算

3、扣除系數(shù)隨土地增值率變化而變化，如下表。從上述公式可以知道，確定土地增值稅的關(guān)鍵是確定扣除項目及金額。三、扣除項目 確定銷售收入對國稅機關(guān)工作人員來說，應(yīng)該是不難的事。在銷售收入確定的情況下，確定土地增值額的關(guān)鍵所在，就是弄清楚扣除項目及金額?？鄢椖楷F(xiàn)根據(jù)土地增值稅暫行條例及實施細則和國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號）的規(guī)定，有以下五類組成：取得土地使用權(quán)所支付的金額是指房地產(chǎn)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用之和。這相當于工業(yè)企業(yè)的原材料，投入生產(chǎn)時，轉(zhuǎn)入生產(chǎn)成本。開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本又稱房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)

4、企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成木包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費以及開發(fā)間接費用。土地征用及拆遷補償費包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。今年，國稅函2010220號第六條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第三條第一款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，就抵減本項

5、目拆遷補償費。前期工程費包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、三通一平等支出。建筑安裝工程費包括企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費?；A(chǔ)設(shè)施費包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 開發(fā)間接費用是指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。房地產(chǎn)開發(fā)成本相當于工業(yè)企業(yè)的制造費用，定期轉(zhuǎn)入生產(chǎn)成本。他與原材料（土地）生產(chǎn)加工完成后，由生產(chǎn)成本

6、科目轉(zhuǎn)為庫存商品科目。銷售后，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時由庫存商品科目轉(zhuǎn)為主營業(yè)務(wù)成本科目。開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（又稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷售費用、財務(wù)費用。根據(jù)新會計制度的規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的費用直接計入當年損益，不按房地產(chǎn)項目進行歸集或分攤。為了便于操作，尤其是財務(wù)費用中利息支出扣除，作了較為詳細的規(guī)定。利息支出是指為房地產(chǎn)開發(fā)而借人資金所發(fā)生的借款費用。雖然，房地產(chǎn)開發(fā)費用包括管理費用、銷售費用、財務(wù)費用，但計算扣除項目時，僅確定一項財務(wù)費用就可以。這三項費用按國稅函2010220號第三條規(guī)定來確定：財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓

7、房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用（是指管理費用、銷售費用），在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本金額”之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額”之和的10%以內(nèi)計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用前述一、二項所述兩種辦法。土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。這相當于

8、工業(yè)企業(yè)的期間費用，銷售成立后，直接轉(zhuǎn)為當年損益。從上述各個項目分析，房地產(chǎn)開發(fā)費用確定的關(guān)鍵，首先，是“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額”，其次，是財務(wù)費用也就是通常所說的利息支出。但他不是全部進入扣除項目。 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金又稱銷售稅金及附加指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加及其他視同稅金扣除的費用。由于，房地產(chǎn)企業(yè)按照施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，在此不再單獨扣除。不同于利潤計算公式中的銷售稅金及附加，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，少了一項土地增值稅，也是重要的一項扣除項目。其他扣除項目由財政部確定的一項扣除項目，

9、是指對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)允許按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額”之和，加計20%的扣除。但是，對取得土地使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，在計算應(yīng)納土地增值稅時，只允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的地價款、繳納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，不得加計扣除?？傊瑔为毢怂愕姆康禺a(chǎn)企業(yè)的土地增值稅前兩項扣除項目即“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額”合計數(shù)，從房地產(chǎn)企業(yè)行成利潤項目來看就是該企業(yè)銷售商品房的銷售成本；第三項即房地產(chǎn)開發(fā)費用，就是利潤項目中的管理費用、銷售費用、財務(wù)費用，重點確定利息支出扣除項目，可依照國稅函2010220號計算；第四項即與轉(zhuǎn)讓

10、房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，就是利潤項目中不含土地增值稅的銷售稅金及附加；第五即其他扣除項目，就是為銷售成本的20%。四、土地增值稅與利潤的計算關(guān)系式假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)所建造的商品房，所發(fā)生的收入和支出如下：取得全部銷售收入為A，支付土地出讓金為B，支付開發(fā)成本為C，支付財務(wù)費用為D （皆為銀行貸款的正常利息），支付銷售稅金及附加為E（不含土地增值稅），已發(fā)生管理費用和銷售費用為F，請計算土地增值稅和利潤。假定土地增值稅率為，速算扣除率為依照上述分析。、扣除項目金額取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額房地產(chǎn)開發(fā)費用轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金其他扣除項目B+C+D+（B+C）×（520）1.2

11、5（）。 、增值額銷售收入扣除項目金額A1.25（BC）DE。、增值率增值額÷扣除項目金額銷售收入÷扣除項目金額1A÷1.25（BC）DE1。增值率是確定土地增值稅率和扣除率的關(guān)鍵點。、應(yīng)繳納土地增值稅增值額×稅率扣除項目金額×扣除率A1.25（BC）D×1.25（BC）D××1.25（）×（）、利潤房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入銷售成本銷售稅金及附加管理費用銷售費用財務(wù)費用（）土地增值稅（）×1.25（）×（）=（1）（）11.25（）（）1（）稅務(wù)人員通過房地產(chǎn)企業(yè)提供的財務(wù)報表及帳薄，很容易

12、得到納稅人的銷售收入、銷售成本、銷售稅金及附加、財務(wù)費用、管理費用和銷售費用等相關(guān)金額，而后利用上述公式，就很容易計算出房地產(chǎn)企業(yè)納稅人應(yīng)繳的土地增值稅和相關(guān)利潤，由此，也可計算納稅人的企業(yè)所得稅。例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)寫字樓支付地價款及各種費用1000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元，財務(wù)費用450萬元，已交營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等為555萬元，管理費用和銷售費用合計700萬元。請問該公司應(yīng)交土地增值稅和利潤分別是多少。已知：10000，1000，3000，450，555，700。根據(jù)已推理的公式：扣除項目金額取得土地使用權(quán)所支付的金

13、額房 地產(chǎn)開發(fā)成本的金額房地產(chǎn)開發(fā)費用轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金其他扣除項 目1.25（10003000）4505556005。 公式：增值額銷售收入扣除項目金額1000060053995。 公式、增值率增值額÷扣除項目金額3995÷600566.52%。依據(jù)增 值率，查找土地增值稅率表，可得土地增值稅率40%，速算扣除率5% 公式：土地增值稅增值額×稅率扣除項目金額×速算扣除率=× 1.25（）×（）10000×40%1.25（1000 3000）450555×（40%5%）4000（50001005）×0.

14、451297.75。 公式：房地產(chǎn)企業(yè)利潤銷售收入銷售成本銷售稅金及附加管理 費用銷售費用財務(wù)費用（1）（）11.25（ ）（）1（）10000（140%）?（10003000） 11.25（40%5%）（450555）1（40%5%）7006000 4000×0.43751005×0.5570060001750552.757002997.25。 五、注意事項 、未出售商品房扣除項目分攤方法。 由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營方式較特殊，最常見的納稅人成片受讓土地使用權(quán)后， 分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，或采取預(yù)售方式出售商品房，加大了稅收征管和 結(jié)算的難度。對此，土地增值稅暫行條例實施細則

15、第九條規(guī)定了扣除項目 金額的分攤辦法?！凹{稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)的，其扣除項目金額的，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分 攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤”。 按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例，計算分攤扣除項目金額的計算 公式為： 不予扣除項目金額扣除項目總的金額×（未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或建 筑面積÷受讓土地使用權(quán)的總面積） 、土地增值稅清算條件 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知（國稅發(fā) 200991 號）第九條規(guī)定應(yīng)當進行土地增值稅清算的條件，凡納稅人符合下 高頓網(wǎng)校 All Ri

16、ghts Reserved 版權(quán)所有復(fù)制必究 6 列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完 成銷售的；、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；、直接轉(zhuǎn)讓土地使 用權(quán)的。同時，該規(guī)程第十條規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值 稅清算的條件。、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積 占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的 可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷 售完畢的；、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。 按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)納稅人將自行開發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或出租， 暫

17、不確認其為銷售收入，其所對應(yīng)的扣除項目金額，也暫不扣除。 、商品房完工確認條件 根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通 知（國稅函2010201 號）的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn) 品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是辦理完工竣工備案手續(xù)以及會計決 算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)包括入住手續(xù)、或已開始實際投入 使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當年應(yīng)納稅所得額。 另根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 的通知（國稅發(fā)200931 號）第三十五條的規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企 業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得 滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅