XX花園銷售執(zhí)行方案

1、百源花園銷售執(zhí)行方案一、銷售模式選定1、項目概況2、操作思路提煉3、項目推盤思路二、項目案名及重新定位1、案名建議2、定位語方案三、項目開盤時間策略1、市場啟示2、工作進度狀況3、銷售時間節(jié)點確定四、銷售目標預(yù)計1、住宅戶型銷售統(tǒng)計2、調(diào)整價格策略與推廣策略后，住宅預(yù)計走貨速度五、階段策略準備期（現(xiàn)階段）開盤蓄水期項目開盤日及開盤周正常銷售期1、2、3、4、六、時間策略七、價格策略八、車位銷售策略1、車位目標客戶2、銷售方式3、執(zhí)行方式九、推廣策略1、賣點提煉2、各階段媒體一覽3、項目媒體投放明細十、合作單位工作及物資列表1、百源地產(chǎn)2、同策機構(gòu)附件：百源花園工作推進時間計劃表03030304

2、0405060606070709131717181919191922222324一、銷售模式選定根據(jù)項目不同的特征，應(yīng)該采用不同的營銷模式?？v觀一系列成功銷售的營 銷模式，大致可以分為以下幾類。以更高的品質(zhì)取勝； 以較佳的物管服務(wù)取勝； 以較低的價格取勝； 以量身定做或定制取勝； 以不斷的產(chǎn)品改良取勝； 以產(chǎn)品的創(chuàng)新取勝； 以進入高成長市場取勝； 以超出顧客期望取勝；1、本項目目前概況：前期業(yè)已開盤銷售，已經(jīng)使用了集中售賣這一噱頭；前期推盤形象不明確，項目沒有整體形象；目前仍然具有30多名前期蓄水客戶，但是幾乎全部打算退卡；運用媒體有限，目前僅運用了手機短信這一媒體；前期銷售房源為120平米戶

3、型，并且已售房源在樓層上的規(guī)律性不強；2、操作思路提煉重新提煉項目賣點，深挖項目形象；選擇大面，長效媒體，傳播項目信息；做價時縮小豎向價差，力保出貨均勻；3、項目推盤思路重新對項目進行市場定位，按照新盤操作方式，集中蓄水集中兌現(xiàn)二、項目案名及重新定位1、案名方案案名建議方案1:百源聽城案名釋義：加入“百源”前綴，弓I入開發(fā)商的品牌資源；“聽”本身具有于寧靜中頤養(yǎng)之意，結(jié)合主打區(qū)位的形象定位語，則項目的 區(qū)位優(yōu)勢及宜居的“鬧中取靜”特點呼之欲出；案名建議方案2:百源善品逸居案名釋義：概念且朦朧的案名，從中透露出“安逸”的居住氛圍之意，體現(xiàn)品質(zhì)；2、定位語方案形象定位語方案1繁華中央，仰望寧靜生活

4、定位語釋義：突出區(qū)位，以“仰望”突出項目高層業(yè)態(tài)，以“寧靜”突出項目“鬧 中取靜”之意；形象定位語方案2:麒麟路上層生活居所“上定位語釋義：“麒麟路”在曲靖的區(qū)位中不言而喻，則代表市區(qū)中心的含義； 層生活” 一語雙關(guān)，既表明了項目高層業(yè)態(tài)，又體現(xiàn)了本案客戶群體是人群中的 上層群體之意；三、項目開盤時間策略1、市場啟示關(guān)鍵詞：馨源現(xiàn)代城位于本項目正對面，31層設(shè)計，建筑面積4萬rf左右，300戶，車位1:。 據(jù)日前了解，該盤銷售價格區(qū)間為2700元/ rf 4400元/ rf之間，整盤均價為3100 元/ rf。該盤與本案相比較，在產(chǎn)品上采用了大量“偷面積”的做法，很好的提升了 項目附加值，對整

5、盤銷售價格形成了有力的支撐；目前該盤由于種種問題銷售擱淺，但是是對項目會形成強有力競爭的對手； 關(guān)鍵詞：中天嘉園位于麒麟南路，地處真正的市區(qū)中心，周邊商業(yè)集中，整盤商業(yè)價值很大， 引起市場咼度關(guān)注；該項目案場銷售人員素質(zhì)較高，項目案場裝修品質(zhì)較強，該項目整盤銷售均 價為3100元/ rf左右，目前正在發(fā)售認籌卡，認籌卡價錢為 3萬元/張。此項目 投資價值較高，并且產(chǎn)品面積控制較好，屬于全城競爭項目；預(yù)計開盤時間為08年7月初； 關(guān)鍵詞：世紀花城是中天國際開發(fā)的多層樓盤，總建面約 8萬平米，面積區(qū)間為91 rf 144 rf，目前放出的銷售均價為1700元/ rf左右，針對有車一族，項目整體品質(zhì)

6、感較 高；目前該項目正在售卡，認籌方式為：認購卡1000元抵用3000元，認購卡5000元抵用10000元，預(yù)計08年6月底開盤銷售。分析結(jié)論：麒麟路片區(qū)知名度高，但是項目所在位置關(guān)注度較低；目前與項目存在同質(zhì)化的樓盤基本為去年遺留樓盤，但是08年下半年預(yù)計會出現(xiàn)大規(guī)模供盤；項目銷售建議快速消耗，規(guī)避無法預(yù)計的未來市場競爭；2、工作進度狀況案場重新包裝裝修；銷售道具準備；項目新形象的設(shè)計與視覺導(dǎo)入；項目蓄水時間限制；第三季度召開的曲靖秋季房交會；3、銷售時間節(jié)點確定項目新形象最早面世時間：2008年06月25日 項目最早蓄水時間：2008年06月28日 項目最早開盤時間：2008年08月03日

7、四、銷售目標預(yù)計1、住宅戶型銷售統(tǒng)計戶型面積套數(shù)比例總面積比例A戶型14%rf%B戶型58%rf%C戶型rf17%rf%總計89100%剩余房源中，144 rf以上面積占據(jù)絕大體量，剩余戶型面積過大;2、調(diào)整價格策略與推廣策略后，住宅預(yù)計走貨速度戶型面積套數(shù)走貨率套數(shù)A戶型rf1460%9B戶型rf5840%24C戶型rf1730%5總計8943%38走貨分析依據(jù)：前期銷售，走貨均為小面積產(chǎn)品，總價區(qū)間為 35萬元左右； 走貨趨勢中，低樓層產(chǎn)品走貨完畢，證明豎向差值設(shè)置過大，走貨不均勻, 存在調(diào)整余地；預(yù)計調(diào)整過后，將存在30%左右房源總價為40萬元左右；五、階段策略1、準備期（現(xiàn)階段）階段動

8、作與工作內(nèi)容：1）時間安排08年06月15日完成所有市調(diào)面工作、項目背景的對接工作、項目周邊情況 了解工作；08年06月16日一08年06月20日完成推廣面物資的設(shè)計工作，24日前完 成物料制作，26日前完成項目案場重新包裝；08年06月16日一08年06月21日前完成置業(yè)顧問全面培訓(xùn)工作，并且考 核完畢；08年06月25日新形象正式出街；2）階段動作： 階段銷售案場策略封住房源，對到場客戶銷講前期僅是內(nèi)部認購，目前項目沒有正式開盤，預(yù)計不久將會正式發(fā)售認籌卡；項目資料對接：甲方確定正式銷售前所需資料的到位：產(chǎn)品類：于08年06月15日前確定包括項目的全套 CAD圖紙（戶型圖，立 面圖，總規(guī)圖

9、），項目鳥瞰圖，建筑透視圖，建筑規(guī)劃說明，測繪報告，交 房標準；銷講類：確定項目銷售百問，開發(fā)商背景等軟性資料；客戶資料類：經(jīng)過初步了解得知，在正式蓄水前，需將一切前期意向客戶資 料對接到位；項目沙盤與單體模型的美化工作；相關(guān)法律文件（訂房認購書，購房合同樣本）； 備注：目前已經(jīng)于6月16日完成對接了部分資料，剩余資料例如測繪報告、已 售房源與客戶資料仍未對接完畢；以上需要開發(fā)商提供的物資，請百源地產(chǎn)務(wù)必于06月18日提供給我公司， 以免耽誤整體銷售進程；后期所需要物資物品設(shè)計、制作：確定相關(guān)合作單位（廣告部，模型制作公司， 裝修公司）確定項目主形象、LOGOi定位語確定；宣傳資料（項目海報、

10、物管手冊、戶型單頁）設(shè)計與制作；銷售案場包裝、VI全套的設(shè)計與制作；備注：以上物資完成準備的時間節(jié)點，按照方案中細化的時間策略節(jié)點執(zhí)行； 銷售案場重新包裝指向：展示墻洽談區(qū)模型區(qū)展示墻接待前臺背景墻2、開盤蓄水期蓄水重要問題回顧：前期交納3萬元的蓄水客戶，在蓄水過程中須考慮將其與新 的市場客戶融合在一起；1）曲靖樓盤米用過的蓄水方式關(guān)鍵詞：廣電花園位于曲靖廣電大樓背后，業(yè)態(tài)為小高層與多層洋房，當初入市之初均價較競 爭對手較高；最終選擇發(fā)售認籌卡進行蓄水，蓄水過后運用“擠壓式”賣場集中成交，開 盤當天成交率90%認籌方式：1000元購買認籌卡，認籌后每日遞增 100元購房優(yōu)惠，直至開 怕不能當天

11、成交，最大優(yōu)惠為 4000元/套房屋；關(guān)鍵詞：中天嘉園中天國際的公寓，目前采取的3萬元一張認籌卡，開盤當天給到 3%勺購房 優(yōu)惠。目前客戶關(guān)注度較高，預(yù)計開盤效果將會較好；結(jié)論：片區(qū)吸引客戶的優(yōu)惠方式甚多，本項目不可免去優(yōu)惠設(shè)置，且優(yōu)惠設(shè)置必須結(jié)合實際，走出一條自己的路。2）蓄水方式認籌卡名優(yōu)惠方式認籌金額購房優(yōu)惠金額VIP鉑金卡日進百金2千元最高4200元整/套購房資格卡卡面無優(yōu)惠5百元無優(yōu)惠VIP正式蓄水當天開始，凡到達售樓部的客戶，出示本人身份證原件，并且交納 認籌金后，就可以獲得項目認籌卡一張，自購卡之日起至項目正式開盤，每天可 以獲得相應(yīng)購房優(yōu)惠，開盤時將全部優(yōu)惠金額累加后直接打入到

12、總房款； 優(yōu)惠方式：設(shè)置兩種卡，放低門檻，并且進行兩種卡之間的相互擠壓，將客戶擠壓至 鉑金卡內(nèi)。認籌卡申請須知及權(quán)益：VIP鉑金卡申請方式：出示本人身份證原件（單位、公司需出示營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證和稅務(wù) 登記原件）；填寫百源聽城VIP鉑金卡申請表；交納百源聽城VIP鉑金卡認購金2000元整；持有本卡可享有如下購房權(quán)益：本卡作為當日活動的唯一資格憑證；購買本卡的客戶，于購卡當日開始享受每天贈送人民幣壹佰元的購房優(yōu)惠， 直至當日活動當天截至；優(yōu)先獲取關(guān)于當日活動的咨詢；購房資格卡申請方式：出示本人身份證原件（單位、公司需出示營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證和稅務(wù) 登記原件）；填寫百源聽城VIP鉑金卡申

13、請表;交納百源聽城VIP鉑金卡認購金2000元整；持有本卡可享有如下購房權(quán)益：本卡作為當日活動的唯一資格憑證；優(yōu)先獲取關(guān)于當日活動的咨詢；3）優(yōu)惠設(shè)置優(yōu)惠設(shè)置對象A、前期蓄水老客戶；B、購買認籌卡客戶； 優(yōu)惠設(shè)置種類存在兩個優(yōu)惠層面，第一是不同的客戶身份層面（比如認籌的差異性） ，第 二是為了促使客戶在開盤當天前來交易， 設(shè)置在開盤當天的優(yōu)惠措施，擠壓客戶 成交?？蛻纛悓ο蠓N類條件特權(quán)前期蓄水客戶3%|款總價/套+4200元/套參加選房成功優(yōu)先選房認籌客戶最高4200元/套購卡并參加選房成功按順序選房時間類（僅限開盤當天享受）時間優(yōu)惠備注開盤當天1%!價總款/套前期蓄水客戶不享受開盤后取消優(yōu)惠

14、優(yōu)惠設(shè)置說明認籌客戶在開盤當天可以享受的最大優(yōu)惠額度為4200元+1%勾房優(yōu)惠；4）工作量推算結(jié)合開盤預(yù)計銷售結(jié)果，采用倒推的方式，計算在開盤蓄水期的整體工作量 以及開盤至少應(yīng)該保證的客戶數(shù)量。按照目前項目房源總數(shù)量為 89套左右，開盤當周若實現(xiàn)不少于 43%勺銷售 率，則預(yù)計銷售套數(shù)為38套左右；1）倒推直至開盤當周對項目有購買欲望和購買能力的有效客戶數(shù)量N經(jīng)驗公式：N住宅X策略銷售吸引成功率（70% X到訪率（80% X成交率（60% =開盤預(yù)計 成交量住宅：N=ff盤預(yù)計成交量/%=38/%=113批2）倒推開盤蓄水期到訪客戶量 經(jīng)驗公式：P住宅二開盤有效客戶數(shù)量N/現(xiàn)場抓定率（60%P

15、 住宅=113/60%=188所以若開盤銷售當周實現(xiàn)預(yù)計銷售量， 則需要的認籌客戶為113批，蓄水期 限為42天，則售樓部每天需要的認籌數(shù)量為 2批，則每天接待客戶數(shù)量為10 批最少。3、項目開盤日及開盤周1）開盤前選號方式及細則 選號方式：方案一：在開盤前3天，采用“排隊”的方式去定交易順序號碼； 排號條件：蓄水客戶數(shù)量較多，排號的同時進行客戶提純；執(zhí)行方式：排號時考慮到前期可能會有部分前期老客戶前來成交，同時按照老客戶和新客戶的性質(zhì)不同分開排號；方案二：開盤當天，根據(jù)到場先后確定交易順序； 排號條件：蓄水客戶數(shù)量較少，若提前排號則過濾客戶太多，人氣不足；執(zhí)行方式：開盤當天根據(jù)客戶簽到順序，

16、發(fā)放給客戶交易順序號牌，客戶根據(jù)號 牌順序進入內(nèi)場進行交易；因方案二操作較為簡單，故僅對方案一進行詳述：為確定客戶在開盤當天的交易順序， 定于從排號當日開始請所有購買了 VIP 卡或優(yōu)惠卡的客戶參加“自主式選號”。號,排號號碼按不同的優(yōu)惠條件分號段排列，讓客戶自由選擇，一卡限選一旦 選號成功的客戶交納10000元誠意金。號段分布及對應(yīng)優(yōu)惠號碼段補償條件（暫定）1 50 號沒有補償51100號每套房可享受3個月物管費101150號每套房可享受6個月物管費151200號每套房可享受9個月物管費201250號每套房可享受12個月物管費選號流程客戶回訪公布價格信息I 通知選號時間和相關(guān)事宜客戶到場檢驗

17、選號資格：VIP卡和選號資格卡憑證無效憑證有效 選號成功在指定區(qū)域等待確認交易號碼選號不成功交納誠意金10000元獲取收據(jù)和交易號牌檢驗票據(jù)并進行登記領(lǐng)取協(xié)議范本、交易流程、購房須知及意向房源單I選號細則：在選號時充分考慮到老客戶，并且為了避免客戶對于房源較少而排號數(shù)量較 多出現(xiàn)抗性，則在排號時對交易客戶進行分開處理；2）開盤方式 結(jié)合蓄水客戶的數(shù)量及情況，開盤當天采用“擠壓式”賣場集中兌現(xiàn)； 集中兌現(xiàn)操作細節(jié)：現(xiàn)場保溫為了維持現(xiàn)場的熱銷氛圍，持續(xù)擠壓效果，讓成交的客戶能繼續(xù)留在現(xiàn)場， 同時消除后面等待交易的客戶孤獨感， 特在外場設(shè)立優(yōu)惠條件確認席，讓成交的 客戶留下來進行優(yōu)惠條件的確認，確認

18、方式為填寫補償條件認證書并且簽名, 一式兩份?，F(xiàn)場設(shè)置小型抽獎活動成交客戶可以憑借所持的認購書在離開交易內(nèi)場時領(lǐng)取抽獎券，然后到搖獎處參加搖獎，借此活動最大化保留現(xiàn)場人氣；老客戶與新客戶交易設(shè)定考慮到前期蓄水客戶的特殊性，故安排老客戶提前一天兌現(xiàn)成交，即于8月2日組織老客戶兌現(xiàn)。若老客戶在8月2日兌現(xiàn)當天沒有到場交易，而是在第二天（新客戶兌現(xiàn)交 易當天）到場，則按照無號客戶安排其在最后進場交易；3）開盤流程4、正常銷售期開盤之后，項目進入正常銷售期，在此期間將進行合同簽定等一系列的舉措。根據(jù)開盤銷售期的銷售情況對已售房源和未售房源做詳細的分析，給出正常銷售期不同的銷售策略，采用相應(yīng)的 SP促銷

19、方式。六、時間策略工作階段階段時間工作內(nèi)容上市準備期06月15日全面市調(diào)與周邊配套完成06月16日06月20日項目VI、形象、海報、卡、包裝設(shè)計06月16日銷售報告確定完成，剩余資料交接完畢06月21日06月25日海報、卡、售樓部包裝制作元成06月16日06月20日確定項目媒體06月24日媒體出街06月16日06月21日置業(yè)顧問培訓(xùn)工作完成06月27日工裝準備完成開盤蓄水期06月16日06月27日已有客戶維護、常規(guī)登記、透露產(chǎn)品概況06月28日公布產(chǎn)品細節(jié)、公布房源，透露均價07月29日公布房源細價，預(yù)選房源并開始算置業(yè)計劃單07月29日08月01日強勢蓄水期按照既定蓄水策略進行強勢蓄水； 同

20、時啟動項目案場的客戶分流措施；07月29日客戶提純對已獲得優(yōu)惠憑證的客戶進行開盤交易順 序的發(fā)放，按單元特性分組發(fā)放； 交納1萬元發(fā)放交易順序號碼；開盤銷售期08月02日老客戶兌現(xiàn)交易08月03日開盤日開盤日當天采用集中交易方式；按交易順序組別進行交易； 開盤當天不交定金，憑優(yōu)惠憑證收據(jù)和排 號誠意金收據(jù)即可簽定定房協(xié)議； 客戶憑簽定的定房協(xié)議到指定位置進行 開盤當天產(chǎn)品類優(yōu)惠確認；08月03日08月10日開盤銷售周該時間內(nèi)成交客戶一次性交納10000元現(xiàn)金可簽定定房協(xié)議，可以繼續(xù)享受1%優(yōu)惠；同時接受退款退房事宜；正常銷售期08月05日08月12日簽定商品房購銷合同08月11日所有優(yōu)惠條件、

21、內(nèi)容取消；根據(jù)銷售進度適當進行價格調(diào)整和銷控;2）七、價格策略1、價格策略調(diào)性：本盤盤量較小，同時針對目標客戶群與常規(guī)住宅有別， 因此不能采用低開高 走，最后拉平銷售均價的路線；本項目價格策略為：采用唯一性實價入市的價格體系；2、整盤價格策略調(diào)性實價入市一一隱形提價備注：項目價格表見調(diào)整完畢后的執(zhí)行價格表;八、車位銷售策略1、車位目標客戶購買本案，并且有車一族的客戶群;2、銷售方式車位銷售采用與住宅同時蓄水，于住宅開盤一月后銷售的方式；3、執(zhí)行方式車位蓄水：不另行交納蓄水誠意金，住宅蓄水客戶在認籌時報名購買車位， 則獲 得一張5000元的購買車位現(xiàn)金抵用券，須該名客戶購買住房成功后并且購買車

22、位該券方能生效；備注：利用這種方式，可以較早統(tǒng)計客戶購買車位意向， 并且將車位銷售安排至 住宅開盤后一個月，可以與住宅互動重新形成售樓部人氣；九、推廣策略1、1）賣點提煉區(qū)位賣點：該項目地處曲靖中心城市麒麟城的中心 ，交通十分便捷，多路公交車經(jīng)過（5 路、11路、17路、22路），北至火車站，南過南城門，西至西苑小區(qū)，東至 婦兒中心，居家生活步行10分鐘可達古城農(nóng)貿(mào)市場、龍?zhí)掇r(nóng)貿(mào)市場、前北 農(nóng)貿(mào)市場、白牛巷農(nóng)貿(mào)市場，乘車5分鐘可以到達曲靖商業(yè)最繁華的市中心- 麒麟花園至珠江源廣場。該項目周邊名校林立，從幼兒園到中學(xué)（曲靖市第二幼兒園、曲靖市第二小 學(xué)、曲靖市第二中學(xué)、曲靖市民族中學(xué)、麒麟?yún)^(qū)七中

23、等）。超市就在家門口（百源超市）,農(nóng)貿(mào)市場近在咫尺，步行十分鐘即可到達（古城 農(nóng)貿(mào)市場、龍?zhí)掇r(nóng)貿(mào)市場、前北農(nóng)貿(mào)市場、白牛巷農(nóng)貿(mào)市場就醫(yī)就在家門口，曲靖市第二人民醫(yī)院。生活成本低的賣點：交通費用的降低，時間成本的降低，市政配套解決的其 它問題，都將大大的解決生活成本。項目物業(yè)配套大型商業(yè)，開發(fā)公司一二樓都是自留商場，由公司自己來經(jīng)營，為業(yè)主居 家置業(yè)提供便利，同時也為購買者物業(yè)預(yù)留了很大的升值空間。戶型設(shè)計，本項目自身戶型設(shè)計優(yōu)越，119 rf三房,這在所有高層中都是很少 見的,144 rf的戶型體現(xiàn)了現(xiàn)代居家的潮流,采用錯層設(shè)計,動靜分離干濕分 區(qū)。公攤系數(shù)低的賣點,本項目公攤系數(shù)為.但在所有

24、高層中一般公攤在15-20% 左右,高得房率讓你買的實在，增加你的居住空間。開發(fā)公司品牌優(yōu)勢賣點，公司控股股東為曲靖百源有限責(zé)任公司（原曲靖百 紡站）,在曲靖具有較強的影響力。3）競爭比較價格賣點：此價額并不是說我項目在價格上便宜于對手，而是在產(chǎn)品價格影 響上要優(yōu)于對手。特別是我項目正對面的馨源現(xiàn)代城，此項目采用偷面積的 設(shè)計規(guī)劃方式，但是由于曲靖土地成本并不是很高，所以通過偷面積的方式 造成的定價影響就是建筑成本決定其贈送面積后的單價要高出我項目20%而當?shù)乜蛻魧浰偷拿娣e并不認同為增加房價的理由，所以我項目在價格方面具備一定優(yōu)勢。自我產(chǎn)品同質(zhì)的賣點：周邊的高層項目在戶型設(shè)計上比較豐富，有的

25、是小戶 型和大戶型組合，有的是商業(yè)比重過大，有的是商住項目，而我項目的產(chǎn)品 業(yè)態(tài)均為大戶型的舒適型住房，從生活的角度上來看整個項目將來的居住人 群將較為同質(zhì)，項目將來的生活環(huán)境也更有序。本土性強的賣點：我項目在某些方面的創(chuàng)新不夠，但是從另一個方面去看， 這是以為整個項目打造的前期所有的決策人群都是本土人士，并且是一群沒有過多經(jīng)驗的本土人士。這些產(chǎn)品是以他們多年在曲靖市場的總結(jié)而得出結(jié) 論后的產(chǎn)物，一個比較讓消費者從心里面能接受的項目，符合其中庸的性格 的產(chǎn)品。服務(wù)性強的賣點：此賣點純屬意外而得。原有的銷售人員由于專業(yè)及技巧上 的不足，使其在前期的銷售過程中在顧客中的形象就是一個樸實的服務(wù)者的

26、形象，再結(jié)合百源多年來都是從事的服務(wù)性行業(yè)，有別與其它項目銷售人員 的伶牙俐齒的形象，我項目服務(wù)性比較強的形象已經(jīng)優(yōu)于對手。小板塊快速活躍的賣點。一條街，并且是黃金地段的一條街。同時出現(xiàn)2個決然不同的項目，營造了一種小片區(qū)快速發(fā)展的形象，并且這種印象有別于 城市外圍的大興土木，是一種更能讓人有信心，更關(guān)注的形象。銀行手續(xù)的賣點：目前競爭項目馨源現(xiàn)代城以為某些不知名的原因，客戶辦 理銀行按揭手續(xù)復(fù)雜，并且通過的幾率很低，我項目在這方面是明顯強于對 手，所以在推廣上多講按揭買房的優(yōu)勢，某種方面不僅是增加了客戶群的體 積，也是打壓對手的一種方式。4）其它賣點健康賣點：醫(yī)院周邊，必定是環(huán)境，空氣較好的

27、區(qū)域，假使家里面有老人， 小孩，有個傷風(fēng)感冒或者其它的急病，不必去黑診所，直接去曲靖市第二人 民醫(yī)院接受專業(yè)的健康治療。教育賣點：小學(xué)的教育是基礎(chǔ)的保證，周邊名校林立，讓小孩能在家的周邊 就接受良好的教育，使家庭教育與學(xué)校教育結(jié)合的更緊，同時也保證了孩子 的安全及就學(xué)方便性。歷史文化賣點：曲靖城內(nèi)的好房子屈指可數(shù)，作為一個曲靖人，難道要住到 離曲靖城很遠很偏的地方嗎？ 一個承載了曲靖多年歷史的區(qū)域，讓人住的更有根的感覺。開發(fā)商背景，開發(fā)商作為老牌企業(yè)，在當?shù)乜诒^好，可以形成品牌效應(yīng)。2、各階段媒體一覽階段媒體概況準備期售樓部、工地圍墻重新包裝，吸引過往客戶；開盤蓄水期路牌、戶外燈桿旗、手機短

28、信、電臺等媒體配合使用；公開銷售信息和項目概念和一系列賣點，售樓部現(xiàn)場強銷售氛圍體現(xiàn)；開盤銷售期路牌、戶外燈桿旗、手機短信、電臺等媒體配合使用；售樓部現(xiàn)場強交易功能性體現(xiàn)；正常銷售期路牌內(nèi)容的更換，手機短信配合，配合現(xiàn)場動作適當選擇最有效的報刊媒體，售樓部現(xiàn)場形象更換；3、項目媒體投放明細階段媒體形式及媒體數(shù)量大致費用備注上市預(yù)熱期售樓部包裝格局、家具及包裝1萬兀左右工地圍墻噴繪畫面12 元 / rf大致300 rf開盤蓄水期路牌1塊（半年）麒麟路16萬一年租用半年戶外燈桿旗麒麟西路（半年）3500/顆20顆（半年）夾報2批次元/份約10萬份電臺廣播1個季度3萬元全天4個時段手機短信最少20萬

29、條約元/條約1萬元開盤銷售期路牌1塊麒麟路16萬一年/塊延續(xù)使用，不重復(fù)投資戶外燈桿旗麒麟西路延續(xù)費用待定延續(xù)使用，不重復(fù)投資電臺廣播延續(xù)延續(xù)使用，不重復(fù)投資手機短信針對性發(fā)送正常銷售期依開盤銷售情況而定費用預(yù)計：從以上媒體大致計劃與媒體費用情況可以計算得出，在蓄水期至開盤 日期內(nèi)，大致需要投入的媒體費用預(yù)算總計為：21萬元左右；十、合作單位工作及物資列表1、百源地產(chǎn)（以下物資請貴公司務(wù)必于 06月23日前提供） A家電類序號名稱數(shù)量備注01電腦1銷售部使用02飲水機2前臺1臺，談判區(qū)1臺03打、復(fù)一體機1MINI式，售樓部內(nèi)使用04電話機3前臺3部05傳真機1售樓部使用06碟機1音質(zhì)好，品牌機子07功放1音質(zhì)好，品牌機子08