包頭陽光國際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議課件

1、包頭陽光國際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議 陽光國際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議 營銷部2011/11/28包頭市富泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司包頭市富泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司包頭陽光國際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議CONTENT PART1項(xiàng)目定位 PART2項(xiàng)目產(chǎn)品建議包頭陽光國際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議PART 1 項(xiàng)目定位包頭陽光國際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議優(yōu)勢不可復(fù)制的原生資源；交通通達(dá)性好、周邊生活配套成熟；周邊配套：家居廣場、學(xué)校、汽車站、公園、建材城、汽車城。地塊優(yōu)劣分析劣勢項(xiàng)目周邊經(jīng)適房、安置房較多；車輛來往多污染噪音大（緊鄰國道）；片區(qū)整體配套落后，規(guī)劃較差，顯得臟亂；整體低端格局影響較深，城市規(guī)劃較落后。機(jī)會周邊緊鄰神華家苑其附

2、屬配套設(shè)施齊全；介于昆區(qū)北及青山交界、精品盤奇缺，剛性需求旺盛；昆區(qū)北部已再無居住用地規(guī)劃。威脅新政后消費(fèi)者對價格抗性相對較大，客戶持幣觀望情緒上漲；包頭在售樓盤開始進(jìn)行打折促銷活動；項(xiàng)目體量大；新政威力在三級市場開始顯示。綜合地塊因素：本項(xiàng)目是一個復(fù)合型大盤項(xiàng)目，是一個滿足新政后剛性需求為主的項(xiàng)目，因此在定位前的出發(fā)基點(diǎn)是瞄準(zhǔn)新青年及中產(chǎn)階級。包頭陽光國際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議本案項(xiàng)目定位的基點(diǎn)基點(diǎn)1：以滿足新政后剛性自住需求的客戶為主力；基點(diǎn)2：立足于區(qū)域內(nèi)逐漸完善的配套以及原生和再生資源；基點(diǎn)3：立足于中高端電梯物業(yè)，差異化定位產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的高附加值。高層住宅部分定位包頭陽光國際花園項(xiàng)目產(chǎn)品

3、建議本案核心元素新青年+中產(chǎn)階級項(xiàng)目定位30歲以下的新青年屬于奮斗型青年；50歲以下的新青年屬于享受型青年；中產(chǎn)階級無論從政治、經(jīng)濟(jì)、社會地位均居于現(xiàn)階段社會的中間水平。包頭陽光國際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議客戶定位目標(biāo)客戶群定位包頭城市中產(chǎn)階層時代中流砥柱戶型滿足功能增值保值好面子，重品牌重享受代表城市精神積極向上的包頭人新青年包頭陽光國際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議目標(biāo)客戶群定位核心客群重要客群偶得客群核心客群：23-30歲之間他們具有穩(wěn)定的工作和經(jīng)濟(jì)來源，他們主要在私營、國企或政府部門工作，未婚，他們目前處于與父母合住狀況。他們對產(chǎn)品需求以滿足剛性需求為主，面積以套二為主。重要客群：35-45歲之間他們具有穩(wěn)

4、定的工作和經(jīng)濟(jì)來源，他們屬于二次購房，他們屬于私營企業(yè)、國企的中層，或者是從業(yè)不久的公務(wù)員。他們是一個三口之家或者三代同堂的家庭。他們對產(chǎn)品的需求以改善型套三或舒適型套三為主。偶得客群：35-45歲之間他們屬于行業(yè)的佼佼者，具有較高的收入，他們是公務(wù)員、企業(yè)中高管理層，他們是一個三代同堂的家庭。他們對產(chǎn)品的需求以舒適套三為主。異地人群：奮斗中的外來人口來自周邊區(qū)縣，為追求城市的生活夢想，或孩子就學(xué)，在包頭學(xué)習(xí)生活，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。追求生活品質(zhì)。包頭陽光國際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議目標(biāo)客戶群定位核心客群剛性自住需求 標(biāo)準(zhǔn)型套二置業(yè)經(jīng)歷：首次年齡段：23-30歲經(jīng)濟(jì)情況：家庭月收入約40006000。單

5、身或新婚家庭，支付能力有限，多靠父母支付首付款。職業(yè)構(gòu)成：金融業(yè)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)帶的廠礦職工、醫(yī)教、個體商戶、企事業(yè)單位職工關(guān)注因素：生活配套齊全、公交系統(tǒng)、小區(qū)配套生活習(xí)慣：喜歡酒吧、咖啡吧，主要信息渠道是手機(jī)、網(wǎng)絡(luò)包頭陽光國際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議目標(biāo)客戶群定位重要客群首次改善需求 經(jīng)濟(jì)型套三、標(biāo)準(zhǔn)型套三置業(yè)經(jīng)歷：二次年齡段：30-45歲經(jīng)濟(jì)情況：家庭月收入約7000元以上，有一定的積蓄、處于事業(yè)的上升期，收入較高但支出也較高的階段。職業(yè)構(gòu)成：金融業(yè)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)帶的廠礦職工、醫(yī)教、個體商戶、企事業(yè)單位職工關(guān)注因素：功能性、經(jīng)濟(jì)性、增值性、品牌度、配套成熟生活習(xí)慣：出入商務(wù)場所、喜歡清悠，主要信息渠道是電

6、視、報紙、網(wǎng)絡(luò)包頭陽光國際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議目標(biāo)客戶群定位偶得客群多次改善需求 舒適型套三置業(yè)經(jīng)歷：二次以上年齡段：35-45歲經(jīng)濟(jì)情況：家庭月收入約一萬元以上，家庭經(jīng)濟(jì)狀況良好。職業(yè)構(gòu)成：政府公務(wù)員、企業(yè)中高管理層等關(guān)注因素：舒適度、良好的景觀、配套齊全、生活方便生活習(xí)慣：有車族喜歡周末外出休閑，主要信息渠道是電視、報紙包頭陽光國際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議目標(biāo)客戶群定位目標(biāo)客戶群素描他們，是一群年齡集中在25-45歲的人；他們，是一群剛參加工作或工作處于上升期的時尚潮人，具有較大的工作壓力；他們，主要與父母合住或者在外租房，他們以包頭市區(qū)為主；他們，處于新婚階段或者處于即將談婚論嫁階段，多為三口或單身

7、；他們，喜歡時尚、潮流，喜歡酒吧、慢搖吧等夜生活，對新事物接受度較高。包頭陽光國際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目定位構(gòu)想YOHO Town獻(xiàn)給永遠(yuǎn)年輕的您釋義： YOHO Town即是Young Home Town（年輕人的小鎮(zhèn)），YOHO是一個人人快樂的小區(qū)，理想的居地；體現(xiàn)了對自在生活的向往。 體現(xiàn)了目標(biāo)人群具有國際視野，生活品味，前衛(wèi)潮流和前瞻的眼光。 YOHO人心境永遠(yuǎn)年青，他們重視生活，重視家庭，重視朋友。在YOHO快樂小區(qū)內(nèi)，鄰里之間均對生活有要求，有態(tài)度； 模式包括四大主要元素：包括創(chuàng)新意念、自我增值、遼闊的國際視野及高科技生活模式等。構(gòu)想一、包頭陽光國際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目定位構(gòu)想構(gòu)想二

8、：蜂巢社區(qū)包頭首席國際青年城釋義： 蜂巢，根據(jù)鳥巢而得出 ，世界上最小的鳥為蜂鳥，而巢即是家的意思，同時蜂巢也表達(dá)了溫馨小家庭的意思。國際社區(qū)，即與世界潮流接軌，這里匯集了時代潮流的尖端科技，也體現(xiàn)了居住文化的與時俱進(jìn)、居住與時代同步。 蜂巢人就像勤勞的蜜蜂一樣，永遠(yuǎn)追求積極向上的生活、并不斷攀登，這代表了蜂巢人的一種積極生活觀、價值觀、人生觀。包頭陽光國際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目定位構(gòu)想構(gòu)想三：新青年百年新境界 一代新青年釋義：新青年并非是時尚年輕一族的專利，只要擁有一顆年輕、快樂、健康的心都可以稱作新青年，20歲的屬于學(xué)習(xí)型新青年、30歲屬于奮斗型新青年、40歲屬于享受型新青年。包頭陽光國際花

9、園項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目市場定位 包頭首席國際青年城項(xiàng)目市場定位新政后以滿足剛性自住需求為主的青年一族的時尚社區(qū)；配套上以滿足青年一族的生活習(xí)性的社區(qū)生活配套；以國際、時尚、潮流元素融入項(xiàng)目并成為包頭首座青年國際時尚城。包頭陽光國際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)構(gòu)想 社區(qū)級精品小商業(yè)，承接建材城與汽車城的 重要連接地帶，打造具有時尚氣息的街區(qū)商業(yè)。 項(xiàng)目臨近的居然之家等裝修類、汽車類商業(yè)群體，缺少為小區(qū)生活配套的商業(yè)，所以本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)主要以超市、餐飲美食、便利店、銀行等為生活提供便捷的業(yè)態(tài)為主；因此本案商業(yè)立足于社區(qū)級商業(yè)、為周邊和本案作為差異配套產(chǎn)品。包頭陽光國際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目商業(yè)

10、定位項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向 以底商為主，經(jīng)營發(fā)展方向以小百貨干雜、超市、水果店、咖啡廳、青年文化店等為主題的社區(qū)配套商業(yè)，形成具有大眾化、特色化、時尚化街區(qū)商業(yè)。包頭陽光國際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位新青年需要的產(chǎn)品是什么？并非小戶型與青年元素的簡單相加戶型設(shè)計時尚小區(qū)配套潮流物業(yè)服務(wù)體貼包頭陽光國際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目產(chǎn)品定位 本地塊由22幢22F31F的兩梯三戶高層組成，戶型面積由85-170不等， 滿足了新時代新青年的多種需求。預(yù)計：3455 套住宅。包頭陽光國際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目發(fā)展定位以城市新青年為主打，有效抓住剛性目標(biāo)客戶需求，首戰(zhàn)速決。以高品質(zhì)形象入市、以高性價比取

11、勝、以時尚潮流化配套贏的客戶的信賴。包頭陽光國際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議PART 2 項(xiàng)目產(chǎn)品建議包頭陽光國際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議建筑形態(tài)建議 規(guī)劃依據(jù)：高容積低密度、時尚居住社區(qū)規(guī)劃布局：低密度、高樓層、臺地園林包頭陽光國際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議建筑風(fēng)格建議 目前，包頭在售和預(yù)售樓盤中，建筑風(fēng)格主要以法式建筑風(fēng)格為主，市場上建筑風(fēng)格單一。在此我們提出項(xiàng)目的建筑風(fēng)格為： art-deco 建筑風(fēng)格。包頭陽光國際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議建筑風(fēng)格建議 強(qiáng)調(diào)大氣、健康、穩(wěn)重，外檐可選米黃色或棕黃色，用材基于成本考慮1-3層為石材，以上則為高級涂料玻璃幕墻既有利于采光觀景散熱，又具有美化外墻作用包頭陽光

12、國際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議戶型配比建議 房型房型面積區(qū)間（）面積區(qū)間（）總面積（）總面積（）戶型配比戶型配比二室二室85-120103226.9215%15%三室三室小三室小三室106-120144517.6921%21%中三室中三室130-144247744.6136%36%大三室大三室147-168137635.8920%20%四室四室168及以上55054.368%8%合計合計6888179.47100%100%包頭陽光國際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議戶型建議 戶型設(shè)計要點(diǎn)：滿足功能性需求 在規(guī)范許可內(nèi)增加戶型附加值1、戶型要求面積緊湊、設(shè)計新穎，突出合理性、功能齊全、充分考慮通風(fēng)采光、動

13、靜分開、干濕分區(qū)等，并注意管線布置的合理性及隱蔽性；2、戶型均需考慮景觀的視角，盡可能提高每戶的景觀價值；避免暗衛(wèi)、暗廚房或其他不能直接采光的設(shè)計；3、追求戶型的方正，大開間的客廳要求,可適當(dāng)設(shè)置飄窗、180度觀景窗、觀景小露臺；4、考慮百變空間的設(shè)計，以取巧的設(shè)計爭取更多可利用面積，增加產(chǎn)品附加值；5、充分考慮贈送和組合式面積來吸引購房者；6、空間功能分區(qū)科學(xué)分明，無干擾空間、過渡空間少浪費(fèi)包頭陽光國際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議智能化建議 1、室內(nèi)部分安裝：防盜報警系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、可視對講門警系統(tǒng)、煤氣泄漏探測系統(tǒng)、緊急求助系統(tǒng)；2、室外部分安裝：電梯監(jiān)控系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、

14、停車場管理系統(tǒng)、路燈自動控制系統(tǒng)、背景音樂、電子巡更、磁卡系統(tǒng)。包頭陽光國際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議大堂建議 一個尊貴的大堂，就像一個城市的客廳。如果家里來了客人，首先映入眼簾的就是大堂，一定會給主人掙面子，而包頭人恰恰最愛面子，所以建議：高層住宅每個都設(shè)計一個形大堂，挑高最好能達(dá)到米或以上，大堂要裝飾得非常豪華典雅，給人一個五星級的家的印象。負(fù)一層大堂可做簡潔干凈明亮的裝修。包頭陽光國際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議地下車庫建議 2、可考慮在景觀內(nèi)部為地下車庫設(shè)置多個采光井，使車庫在白天可以接受自然采光。1、建議地下車庫采用自流平地坪漆自流平地坪漆,該涂料具有綠色環(huán)保、光澤度潔凈度高、一次性成膜厚

15、、漆膜強(qiáng)韌耐磨等優(yōu)良特性。包頭陽光國際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議細(xì)節(jié)建議 1、建議小區(qū)內(nèi)的甬道全部用石材鋪設(shè)，而甬道內(nèi)的的井蓋位置放在石材以下，凡是用石材遮蓋的井蓋可畫美觀圖案以示標(biāo)記。2、建議社區(qū)內(nèi)公共部位及園林景觀凡是由硬石構(gòu)成的直棱角在施工時都能磨成圓形，以保證兒童戶外活動時的安全。包頭陽光國際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議景觀建議 根據(jù)地形建議小區(qū)內(nèi)采用人車分流的設(shè)計，景觀采用退臺式臺地園林（地面整體抬高），更富層次性、立體性，同時可減少開挖量和提升車庫品質(zhì)。包頭陽光國際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議景觀建議 景觀細(xì)節(jié)處理上，中央景觀區(qū)可考慮引用音樂水幕廣場或瀑布，其他景觀區(qū)可引用動態(tài)水景,小橋流水,以小溪形式貫穿于整個小區(qū)園林。使得小區(qū)內(nèi)形成多維景觀效果，可考慮法式皇家園林風(fēng)格。包頭陽光國際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議商業(yè)建議 商業(yè)可引進(jìn)大型超市，時尚餐飲、咖啡吧、精品店等為社區(qū)提供配套的業(yè)態(tài)。同時本案商業(yè)也可作一獨(dú)立商業(yè)在后期可作為新青年會所。包頭陽光國際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議小區(qū)配套建議 小區(qū)內(nèi)設(shè)置兒童樂園、健身房、老年活動中心為業(yè)主提供健康、便捷