北京通州梨園地產(chǎn)項(xiàng)目投資建議書

1、最新資料 ,Word 版，可自由編輯！】北京通州梨園鎮(zhèn)通州梨園鎮(zhèn)項(xiàng)目關(guān)鍵詞1、項(xiàng)目名稱：北京通州梨園鎮(zhèn) 2、項(xiàng)目位置：北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)項(xiàng)目四至：東至規(guī)劃路，南至現(xiàn)狀住宅小區(qū)，西至11站街，北至京津公路 3、轉(zhuǎn)讓方式：掛牌 4、交易對(duì)象：北京市土地儲(chǔ)備中心通州分中心5、一級(jí)開發(fā)商：新城基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司6、 開發(fā)屬性：二級(jí)開發(fā)7、規(guī)劃用地面積：總占地面積為 69200 rf,其中：規(guī)劃建設(shè)用地61200 rf，代征道路用地8000 m& 總建筑面積：175950 rf,其中：（1）地上建筑面積：153000 rf;地下建筑面積：22950 rf （滿足人防、部分車庫(kù)、物業(yè)管理用房、設(shè)備

2、用房和其他公共服務(wù)設(shè)施用房的要求，按15%古算）居住建筑面積：12240 rf,其中：普通商品房建筑面積104040 rf;雙限房建筑面積：18360 rf （滿足政府規(guī)定）； 非配套公建建筑面積：30600 rf ,配套公建面積3000 rf,9、項(xiàng)目容積率:控高:控制高度：80米;綠化率：30%建筑密度：w 30% 10、預(yù)計(jì)掛牌價(jià)格：38250萬(wàn)元(土地出讓金和土地補(bǔ)償)12、土地樓面價(jià)：2500元/ rf 13、項(xiàng)目直接成本：96009萬(wàn)元(含土地成本、建安成本及不可預(yù)見等直接成本，詳 見正文投資估算表) 其中:14、可售地上面積單方成本：6275元/ rf (直接總成本/地上可售面積

3、)15、周邊調(diào)查市場(chǎng)均價(jià):(1)普通住宅(毛坯房)7800元/ rf(2)商業(yè)整體15000元/ rf 16、同類可比產(chǎn)品最低價(jià)格:(1)普通住宅(毛坯)6584元/ rf;(當(dāng)代名筑)(2商業(yè)整體12000元/ rf同類可比產(chǎn)品最高價(jià)格(1)普通住宅(毛坯房)：8478元/ rf;(新通國(guó)際花園)(2)商業(yè)整體15000元/ rf 17、項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售均價(jià)：整體均價(jià) 8843元/ rf,其中:(1)普通住宅7100元/ rf(3)商業(yè)整體1500元/ rf 18、預(yù)計(jì)總銷售收入153195萬(wàn)元其中:(1)住宅銷售收入87345萬(wàn)元(2)商業(yè)銷售收入45900萬(wàn)元(3)車庫(kù)收入19950萬(wàn)元 1

4、9、預(yù)計(jì)項(xiàng)目利潤(rùn)萬(wàn)元 20、投資利潤(rùn)率：% 21、投資回收期：24個(gè)月22、付款方式:建議結(jié)論：收購(gòu)該項(xiàng)目公司 100%股權(quán)理由：1、該項(xiàng)目緊臨通州梨園， 屬通州區(qū)的居住區(qū)， 具有明顯的地理、 交通、商務(wù)優(yōu)勢(shì)；2、通州區(qū)成熟地區(qū)，短、平、快項(xiàng)目，市場(chǎng)前景較好；3、門檻相對(duì)較低，操作簡(jiǎn)單，交易方式安全；第一部分項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介、項(xiàng)目概況 、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)三、項(xiàng)目功能分布四、項(xiàng)目進(jìn)展情況第二部分項(xiàng)目市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 區(qū)域市場(chǎng)分析市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)四、市場(chǎng)調(diào)研分析五、項(xiàng)目定位第三部分 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析、成本分析二、投資估算表三、收益分析第四部分轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付方式第五部分項(xiàng)目開發(fā)條件及文件部分

5、項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介、項(xiàng)目概況1.項(xiàng)目名稱：北京通州久居雅園項(xiàng)目2.項(xiàng)目位置：通州區(qū)梨園鎮(zhèn)四至范圍：東至DBC加州小鎮(zhèn)，南至規(guī)劃路，西至現(xiàn)狀住宅小區(qū)，北至京津公路。地處通州梨園區(qū)域中心，地理位置十分優(yōu)越。該地區(qū)屬于通州區(qū)梨園鎮(zhèn)的黃金地段。T上JOS人、/ = 蘇家坨 國(guó)孩觀甫應(yīng)諒祁寫?zhàn)A-一遢隈龜， -X"* 斗 、，訃R軍畔萬(wàn)柳地針升瞼f負(fù) 蘿雀H m程檢辛J誰(shuí)（矗）G壬低龍廠備莊/蘭南苑fi-衣陽(yáng)萌臨F門滬- 黃和萌良多磁 、良細(xì)1鶴畸J / 4 汽建訐性橋誼V j本案甫""Ki北毎讀 / 宋莊館（永順饋*，厶啟一 臺(tái)湖d、負(fù)衰寧博用t蠱瀛海卷、.馬駒橋蔭 亠廠：L-&

6、quot;啊 臺(tái)店雷檢¥苣精* r興區(qū)©義育菌疑植亠口匕謠植亠 夫龐各莊萌??。豁?xiàng)目在北京市相對(duì)位置什 *|0回0新'二¥%J I1 - _ -, I也=二0西耳街:-匚梨二園二北:f，么-”日SS2 k毎一八二 n：匸 7/n 屏一.= U7 - 才 “二二 J一亠 殳I'範(fàn)二冬I vT T 丿口 =.0.一 1二荒苗蘭I"'I11-.，令1 200*項(xiàng)目在通州區(qū)的相對(duì)區(qū)位-.S匚*怦3.項(xiàng)目實(shí)景，謫;窗V 梨-抖 '心V :M項(xiàng)目的鳥瞰圖-” -卜獨(dú)皆一- :乂和.:二_ -:W” S峠糾Y : ：泅曲V：廠先罠 S

7、逆牡、rt宀V存至S *嚴(yán)i -q ：-贅m暑 ' ¥:yjr P4.項(xiàng)目周邊交通項(xiàng)目的南邊界 項(xiàng)目的東邊界 項(xiàng)目的北邊界 項(xiàng)目的西邊界輕軌項(xiàng)目南側(cè)市政路5.項(xiàng)目周邊實(shí)景新城國(guó)際花園二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 1規(guī)劃用地面積：總占地面積為 69200 rf.其中：規(guī)劃建設(shè)用地61200 rf ,代征道路用地8000 rf 2、總建筑面積：175950 rf,其中：（1）地上建筑面積：153000 rf;地下建筑面積：22950 rf （滿足人防、部分車庫(kù)、物業(yè)管理用房、設(shè)備用房和其他公共服務(wù)設(shè)施用房的要求，按15%古算）居住建筑面積：12240 rf ,其中：普通商品房建筑面積10

8、4040 rf ;雙限房建筑面積: 18360 rf （滿足政府規(guī)定）； 非配套公建建筑面積：30600 rf ,配套公建面積3000 rf, 3、項(xiàng)目容積率:控高:控制高度：80米;綠化率：30% 建筑密度：W 30%三、項(xiàng)目功能分布功能分區(qū)為住宅、商業(yè)以及配套公建和地下車庫(kù)。四、項(xiàng)目進(jìn)展情況目前已取得的主要相關(guān)文件詳見第五部分項(xiàng)目開發(fā)條件及文件。第二部分項(xiàng)目市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研1、北京房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期看好北京房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期看好根據(jù)調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)北京各個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)行情差異很大，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該劃分 從區(qū)域來(lái)分析根據(jù)各地的差異，我們將北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分為老城區(qū)（東城、西城、宣

9、武、崇文）朝陽(yáng)海淀區(qū)、其他城區(qū)（通州、昌平、豐臺(tái)、石景山）。小結(jié) 朝陽(yáng)海淀區(qū)二手房?jī)r(jià)格從08年2月開始回落5月份小幅反彈。.其他地區(qū)的二手房?jī)r(jià) 格從08年3月開始小幅回目前趨于穩(wěn)定。老城區(qū)房?jī)r(jià)一直較為堅(jiān)挺，至今仍維持上漲的格局。成交量有所回落但幅度不大在10%到202、房地產(chǎn)供求關(guān)系房迪產(chǎn)供朮塞系應(yīng)角度3、分析房?jī)r(jià)的模型總供應(yīng)=可售期房面積+未簽約現(xiàn)房面 根據(jù)調(diào)研，一般開發(fā)商開工到預(yù)售的工期約為 12個(gè)月。下個(gè)月總供應(yīng)=本月總供應(yīng)一本月銷售面積+ 12個(gè)月前的新開工面積庫(kù)存消化時(shí)間（單位：月）=總供應(yīng)/本月銷售面積庫(kù)存消化時(shí)間自07存消化時(shí)間自07年年底以來(lái)大幅攀升漳鳥渭化討同自07耳豈|垂4

10、、房?jī)r(jià)有一定負(fù)相關(guān)關(guān)系因此，悲觀情觀情景2007年年底以來(lái)，由于銷量大幅下滑，庫(kù)存消化時(shí)間幵始攀升并創(chuàng)出新高。著庫(kù)存消化時(shí)間的上升，北京房?jī)r(jià)幵始滯漲，局部出現(xiàn)下跌。.根據(jù)調(diào)研結(jié)果，奧運(yùn)對(duì)施工的影響約為 3個(gè)月（7月、8月、9月），08年下半年樓盤供減少，北京房?jī)r(jià)有望維持高位。 如果成交量仍然持續(xù)低迷，庫(kù)存消化時(shí)間將在09 年上半年繼續(xù)攀升，北京房?jī)r(jià)下跌將無(wú)法避免法避免。樂(lè)觀情景：北京房地產(chǎn)成交量能夠樂(lè)觀情景：北京房地產(chǎn)成交量能夠在08年下半年逐步 上升5、從需求角度分析房?jī)r(jià)的模型.通過(guò)調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)北京五環(huán)以外的需求以自住為主（90%以上），20%為北京人, 80%為外地來(lái)京工作者，想在北京定

11、居 80%以上的買房人群需要貸款。.自住人群的購(gòu)買力主要由收入決定. 如果按照家庭收入的 50作為每月還款額，那么根據(jù)目前的平均收入就可以算出房?jī)r(jià)那么根據(jù)目前的平均收入就可以算出房?jī)r(jià)的合理價(jià)格。推導(dǎo)過(guò)程（一）四）（六）=（五）/90(一) XX (三） /24五）06 年平均工資 08 年年收入家庭年收入月供月供對(duì)應(yīng)月供對(duì)應(yīng)的總房90 平米房?jī)r(jià)40117970834045 7714298571對(duì)結(jié)果的修正.根據(jù)調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)北京各部委和事業(yè)單位存在大量自建住房的現(xiàn)象，這類需求對(duì)價(jià)格不敏感，也不受宏觀調(diào)控的影響北京公務(wù)員真實(shí)收入與工資單存在較大的差異，我們初步假設(shè)公務(wù)員的真實(shí)收入是工資單收入的兩

12、倍工資單收入的兩倍。修正的結(jié)果公務(wù)員總數(shù)北京總就業(yè)人口公務(wù)員平均工資提升北京平均工資284096453061752800加上北京公務(wù)員其他收入后的模型08 年年收入 家庭年收入 月供月供對(duì)應(yīng)的總房款90 平米房?jī)r(jià)909551852 .44 103705 4321 8185719095元/平方米。結(jié)論.以北京當(dāng)前的收入水平，自住型為主的房?jī)r(jià)合理值應(yīng)該為 .根據(jù)調(diào)研，當(dāng)前五環(huán)外商品房?jī)r(jià)格約為 10000元11000元，結(jié)合之前供應(yīng)模型對(duì)北京房?jī)r(jià)看跌的判斷， 我們認(rèn)為未來(lái)北京房?jī)r(jià) 2009上半年仍存在 10的下跌空間， 但2009年下半年將止跌回穩(wěn)。二、北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2008

13、年北京市經(jīng)濟(jì)增速回落，1-3季度GDP同比漲幅為%數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS）受國(guó)際金融危機(jī)的影響，外需大幅減弱，加上國(guó)家宏觀調(diào)控政策等因素的影響下，2008年以來(lái)北京經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回落走勢(shì)； 2000-2007 年北京市地區(qū)生產(chǎn)總值同比漲幅均超 過(guò) 10%，但 2008 年下半年來(lái)，北京市經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回落現(xiàn)象； 2008 年 1-3 季度，全市實(shí)現(xiàn) 地區(qū)生產(chǎn)總值億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年同期增長(zhǎng) %。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 1927 億元，增長(zhǎng) %，其中工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 1630 億 元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值億元，增長(zhǎng) %。人

14、均可支配收入持續(xù)增加，但消費(fèi)者支出同比減少數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 隨著北京經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展， 人均可支配收入不斷增加； 2008年 1-9 月, 北京市城鎮(zhèn)居 民家庭人均可支配收入為 18577 元，同比增長(zhǎng) %，扣除物價(jià)因素影響，實(shí)際增長(zhǎng) %；而城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出為 12101元，同比增長(zhǎng) %，扣除物價(jià)因素影響， 實(shí)際下降 %。 居 民人均支配收入同比上漲，而人均消費(fèi)性支同比卻下降，可見 2008 年城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的 熱情有所下降，對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的信心不足；國(guó)家下半年以來(lái)不斷出臺(tái)的擴(kuò)大內(nèi) 需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)的政策，有望使消費(fèi)者逐步恢復(fù)信心。 2、房

15、地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)情況2008 年房地產(chǎn)開發(fā)投資總體仍呈下降趨勢(shì)，帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資回落 數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS）2008年 1-11 月北京固定資產(chǎn)投資額達(dá)到 3051億元，較去年同期下降 %；其中房地產(chǎn)開發(fā)投資為億元，占固定資產(chǎn)投資總額的 %；2008 年以來(lái)房地產(chǎn)投資總體呈下降趨勢(shì)，較上年同期下降 %。正是由于房地產(chǎn)投資的回落，以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的減少，使得北京市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資較去年同期回落。企業(yè)籌集資金的壓力加大，定金及預(yù)付款占比下降，自籌資金上升數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 2008 年 1-11 月北京房地產(chǎn)資金來(lái)源國(guó)內(nèi)貸款

16、占比為 %，較去年同期基本持平，稍 上漲個(gè)百分點(diǎn)，但自籌資金占比達(dá)到 %，較去年同期上升了個(gè)百分點(diǎn)；其他資金中，定金及預(yù)付款占比 %,較去年同期的 %下降了個(gè)百分點(diǎn)。由于 2008 年北京房地產(chǎn)整體市場(chǎng) 處于銷售低迷期，回款壓力大，致使定金及預(yù)付款比例下滑，企業(yè)只能加大自籌資金的力度，進(jìn)一步增加了企業(yè)籌集資金的壓力。保障性住房用地推出力度加大，使得 2008 年土地購(gòu)置面積大幅上漲 數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 2008 年土地市場(chǎng)由于受到整體房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的影響，北京土地交易日益蕭條，但由于政策性住房用地 2008 年推出的力度加大，使得 2008年土地購(gòu)置和

17、開發(fā)面積都有較大幅度的上漲；其中 2008 年 1-11 月土地購(gòu)置面積達(dá)到萬(wàn)平方米，較去年同期上 漲%，遠(yuǎn)超過(guò) 2007年整年的萬(wàn)平方米；而 2008 年 1-11 月的土地開發(fā)面積基本與 2007 年整年數(shù)值相當(dāng)，為萬(wàn)平方米，較去年同期上漲個(gè)百分點(diǎn)。商品房供應(yīng)指標(biāo)同比持續(xù)下滑， 2008 年新開工面積、竣工面積同比均持續(xù)下降 2008年1-11 月北京商品房新開工面積萬(wàn)平方米，同比下降 %；實(shí)現(xiàn)竣工面積萬(wàn)平方米，同比下降 %。新開工面積自 2004年以來(lái)，僅 2006 年同比出現(xiàn)反彈，其他各年份 同比均出現(xiàn)下滑，2007 年同比降幅達(dá)到最大為 %，2008年持續(xù) 2007年的下降趨勢(shì)， 1

18、-11 月同比降幅為 %，降幅有所回落；而商品房竣工面積 2005 年成為分水嶺， 1999-2005年竣工面積保持高速增長(zhǎng)，而 2006-2008年逐步回落， 2008年1-11 月降幅達(dá)到%。 商品房銷供比逐步回落，供過(guò)于求矛盾日益顯現(xiàn)2008 年受房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷的影響，北京商品房銷售面積同比大幅回落，降幅 大于商品房竣工面積降幅； 2008年1-11月銷供比自 2000年以來(lái)首次低于，市場(chǎng)供過(guò)于求的矛盾日益顯現(xiàn)；按照這趨勢(shì)預(yù)測(cè)， 2009 年商品房銷售壓力將進(jìn)一步增加，供過(guò) 于求現(xiàn)象將更加嚴(yán)峻。3、商品住宅市場(chǎng)行情 保障性住房集中供應(yīng)，大幅增加 2008 住宅市場(chǎng)供應(yīng)量2008年1-

19、11 月住宅供應(yīng)套數(shù)和面積分別達(dá)到 131250套、萬(wàn)平方米，較去年同期相比分別上漲了 %和%；從各月上市面積對(duì)比圖來(lái)看， 2008 年住宅供應(yīng)主要集中在 9 月，16312 套和50% 較去年同期究其原因是 2008年北京加大保障性住房供應(yīng)，其中， 9 月兩限房集中供應(yīng) 萬(wàn)平方米，占當(dāng)月的比重分別達(dá)到 %和%；其他各月表現(xiàn)均穩(wěn)。2008 年住宅市場(chǎng)觀望氣氛彌漫，樓市持續(xù)低迷，成交量同比下降幅度將近 2008年1-11 月住宅成交套數(shù)和成交面積分別為 74366套、萬(wàn)平方米，相比分別下降 %和%；自 2007 年 11 月以來(lái)，提高第二套住房首付比例以及提高房貸稅 率正式實(shí)施，使得 2008

20、年一開始就進(jìn)入了樓市觀望期，住宅成交量同比持續(xù)下降；年中由于受到華東地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大幅下跌以及國(guó)際金融危機(jī)等因素的影響，北京樓市觀望氣氛亦加濃厚， 成交量持續(xù)下滑， 價(jià)格也出現(xiàn)松動(dòng)； 9 月份以來(lái)國(guó)家為了穩(wěn)定 房地產(chǎn)市場(chǎng)，出臺(tái)一系列擴(kuò)大內(nèi)需，增加保障性住房供應(yīng)等政策，使得9 月份以來(lái)住宅成交量由于保障性住房集中供應(yīng)成交而有所上漲； 由于 10 份諸多刺激樓市成交的利 好政策的執(zhí)行， 11 月份北京部分剛性需求得到釋放，成交量環(huán)比大幅上漲，但同比仍 在下降。2008年住宅日均成交套數(shù)同比下降過(guò)百2007年以來(lái)，住宅日成交套數(shù)持續(xù)下滑，并且下降幅度增加；住宅日均成交套數(shù)從2006年的429套下

21、降到2007年的334套，降幅為95套，而進(jìn)入2008年降幅進(jìn)日成交套數(shù)為223套，較2007年市場(chǎng)需求沒(méi)有得到釋放，成交量步加大；2008年1-11月住宅成交套數(shù)為74366套,下降了 111套；可見2008年住宅市場(chǎng)觀望氣氛濃厚,2007上市套數(shù)占比上市面積占比銷售套數(shù)占比銷售面積占比供銷比商品住宅112380100%100%121909100%100%保障性住房8238%5765%經(jīng)濟(jì)適用房8238%5765%兩限房0%0%2008:1-11上市套上市面銷售套銷售面供銷數(shù)占比積占比數(shù)占比積占比比商品住宅131250100%100%74366100%100%保障性住房41029%21631

22、%經(jīng)濟(jì)適用房13804%11964%4倍持續(xù)低迷。保障性住房開發(fā)力度加大，新增供應(yīng)較去年上漲近兩限房27225%9667%注：（單位：套、萬(wàn)平方米）2007年以來(lái)，北京政府逐步加大保障性住房的開發(fā)建設(shè)，2007年整年保障性住房供應(yīng)套數(shù)和面積達(dá)到8238套和萬(wàn)平方米，分別占住宅供應(yīng)的和% 2008年保障性住房開發(fā)力度進(jìn)一步加大，尤其是下半年以來(lái)，商品住宅市場(chǎng)持續(xù)低迷；國(guó)務(wù)院為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，在擴(kuò)大內(nèi)需的同時(shí)進(jìn)一步加大和加快保障性住房的建設(shè)；2008年1-11月保障性住房供應(yīng)套數(shù)和面積分別為 41029套、萬(wàn)平方米，占別分別為 唏口 %市場(chǎng)供應(yīng)較2007年整年提高了將近4倍；隨著11月

23、國(guó)務(wù)院計(jì)劃2009-2011年總投資9000億元加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，平均每年計(jì)劃投入3000多億；2009-2011年，將增加200多萬(wàn)套的廉租住房、400多萬(wàn)套的經(jīng)濟(jì)適用住房，屆時(shí)北京保障性住房供應(yīng)將進(jìn)一步增加。2008年北京上半年房?jī)r(jià)維持高位運(yùn)行，下半年價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，保障性住房集中供應(yīng)成交拉底住房成交價(jià)格從北京房?jī)r(jià)近三年的走勢(shì)來(lái)看，北京上半年房?jī)r(jià)較2007年同期實(shí)現(xiàn)較大幅度的上漲，并且持續(xù)上漲趨勢(shì)，這種現(xiàn)象一直保持到 4月份，進(jìn)入5月份房?jī)r(jià)同比持續(xù)上漲,但漲幅有所放緩；進(jìn)入8月在經(jīng)濟(jì)適用房集中供應(yīng)成交的拉動(dòng)下，房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)下滑；9月份經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房成交面積達(dá)到萬(wàn)平方米，保障性住房占

24、住宅成交比重從8月的上漲到9月%住宅成交價(jià)格被拉底到2008年最低，僅為7853元/平方米，回歸 到2006年同期水平；10、11月由于保障性住房成交比例依然保持在 50%左右，住宅成交價(jià)格低位運(yùn)行。北京中房住宅指數(shù)2008年以來(lái)表現(xiàn)平穩(wěn)，與住宅成交價(jià)格基本吻合中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)北京住宅指數(shù)從 2007年1月的1578點(diǎn)，持續(xù)上漲到2008年3月的2300點(diǎn)，漲幅度達(dá)到%而住宅實(shí)際成交價(jià)格從2007年1月的8726元/平方 米上漲到2008年3月的13506元/平方米，漲幅度為中房北京住宅指數(shù)與住宅實(shí)際 成交價(jià)格走勢(shì)基本保持一致；2008年下半年由于住宅市場(chǎng)整體低迷，價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)， 住宅指數(shù)出

25、現(xiàn)下滑，但幅度較小。人均可支配收入持續(xù)增加，但房?jī)r(jià)收入比仍然過(guò)高2008年1-11月北京市人均可支配收入同比持續(xù)增加，達(dá)到18577元，同比上漲%漲幅度較2007年的上漲了個(gè)百分點(diǎn)；然而北京2008年1-11月住宅價(jià)格為11578元/平方米較 2007年同期的 10970元/ 平方米，上漲了個(gè)百分點(diǎn)；依次測(cè)算 2008 房?jī)r(jià)收入2009 年上半年北比仍然為 16，仍高于合理水平。根據(jù)現(xiàn)有的金融政策和國(guó)家房地產(chǎn)的新出臺(tái)的政策的滯后性判斷， 京市房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)仍有可能徘徊在低位，有可能在 2009 年的三、四月份見底，并 在 2009 年的下半年進(jìn)行恢復(fù)性上漲。 這對(duì)于資金充裕的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是

26、一個(gè)進(jìn)行土 地儲(chǔ)備的最佳時(shí)期。、通州區(qū)域市場(chǎng)分析1-3季度通州區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成億元，比上年同期增長(zhǎng) 。房屋施工面積為萬(wàn)平方 米，同比增長(zhǎng)2%。房屋竣工面積萬(wàn)平方米，同比下降17%。商品房銷售萬(wàn)平方米，同比下降%。1、土地購(gòu)置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等其他費(fèi)用占投資總額比重明顯增加，建筑工程投資從投資構(gòu)成看，上半年因?yàn)橛袔准曳康禺a(chǎn)開發(fā)公司購(gòu)置了土地，從而使今年投資結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化，土地購(gòu)置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等其他費(fèi)用達(dá)到億元，是同期的倍，占投資總額的比重為，成為拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)的主要因素。由于今年奧運(yùn)會(huì)期間, 部分房地產(chǎn)企業(yè)暫停施工兩個(gè)月，企業(yè)錯(cuò)過(guò)了黃金施工期，使得房地產(chǎn)企業(yè)的建筑工程投資明顯下降

27、。建筑工程投資額為億元，比同期下降，占投資總額的比重為，設(shè)備及安裝工程完成億元，比去年同期增長(zhǎng) 。2、商品房開復(fù)工面積略有上升，本年新開工面積增幅較大1-3季度，通州區(qū)商品房開復(fù)工面積萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)7萬(wàn)平方米，同比 上升2%。其中住宅施工面積萬(wàn)平方米，同比上升 ;別墅、高檔公寓類施工面積為萬(wàn)平方米,同比下降;辦公樓施工面積萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) % ;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積萬(wàn)平方米，同比下降。通州區(qū)商品房新開工面積萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 。3、商品房銷售降速有所放緩，房?jī)r(jià)高位運(yùn)行受市場(chǎng)供應(yīng)量減少、房?jī)r(jià)居高不下、市場(chǎng)觀望氣氛濃重等因素的影響，今年以來(lái)通州區(qū)商品房銷售一直處于下降狀態(tài)，1-9月通州

28、區(qū)商品房銷售面積萬(wàn)平方米，比去年同期下降，商品房銷售額為億元，同比下降 。商品房平均售價(jià)為8903元/平方米，比 同期8395元/平方米，上漲了 508元/平方米。商品房銷售面積平方米408736600118其中：現(xiàn)房平方米154186217046-29期房平方米254550383072商品房銷售額萬(wàn)元363904503822其中：現(xiàn)房萬(wàn)元103510182535期房萬(wàn)元260394321287-194、商品房空置總量保持一定規(guī)模，商業(yè)用房空置所占比重近五成截止到9月末，通州區(qū)商品房空置面積為萬(wàn)平方米，較同期增長(zhǎng) 。其中,普通商品住宅空置萬(wàn)平米，較同期上升了個(gè)百分點(diǎn)，占空置總量的;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房

29、空置萬(wàn)平方米，同比下降，占空置總量的%.5價(jià)格由于近兩年道路交通、市政設(shè)施的快速改善，通州整體價(jià)格已由2003年的2600元/平方米升至2006年的5417元/平方米，增長(zhǎng)了 42%平均年均增長(zhǎng)15% 2007年通州區(qū)整體價(jià)格達(dá)到7518元/平方米,2008年1-12月整體價(jià)格是8229元/平方米。數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局二、區(qū)域市場(chǎng)分析1.通州區(qū)的整體規(guī)劃和定位按照北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究，北京將完善“兩軸”、發(fā)展“兩帶”、建設(shè)“多中心”，形成“兩軸一一兩帶一一多中心”的城市空間新格局。北京城市總體規(guī)劃布局的改變，對(duì)北京房地產(chǎn)業(yè)格局將產(chǎn)生革命性的影響。通州處在最前沿的地區(qū)，有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是

30、北京參與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要區(qū)域。北京也考慮到這一經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛的區(qū)域和新的增長(zhǎng)區(qū)域，要規(guī)避奧運(yùn)后經(jīng)濟(jì)步入低谷 這一現(xiàn)象。通州區(qū)總體發(fā)展思路和空間布局決定了通州在未來(lái)的兩三年內(nèi)將是北京市城市發(fā)展的 新的起點(diǎn)。在未來(lái)的兩三年內(nèi)，通州中心城將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，向東南方向拓展，以一 河（北運(yùn)河）、兩線（長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線、八通線）、一路（六環(huán)路）為構(gòu)架，以北運(yùn)河城市段為軸線，以新的行政文化服務(wù)功能區(qū)為中心，以運(yùn)河、溫榆河標(biāo)志景觀帶和都市經(jīng)濟(jì)為依托，是一個(gè)舊城得到改造提升，新城迅速崛起，具有高品位和鮮明特色， 以水、綠和現(xiàn)代化城市景觀為主要特征的現(xiàn)代化、國(guó)際化濱水城市。通州中心城將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上向東南方向拓展，由現(xiàn)有

31、 40平方公里擴(kuò)大到 80 平方公里，能容納 60 萬(wàn)人口，以一河（北運(yùn)河）、兩線（長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線、八通線）、 路（六環(huán)路）為架構(gòu)，以運(yùn)河城市段為軸線，以新的城市廣場(chǎng)為中心，以運(yùn)河、溫榆 河標(biāo)志性景觀帶和都市經(jīng)濟(jì)為依托，是一個(gè)舊城得到改造提升，新城迅速崛起，具有 高品位和鮮明特色，以水、綠和現(xiàn)代城市景觀為主要特征的現(xiàn)代化、國(guó)際化的濱水城 市。本項(xiàng)目就屬于通州新城的一部分，因此，地理位置十分優(yōu)越，屬于通州區(qū)的黃金 地段，也是通州區(qū)新的居住和商業(yè)發(fā)展區(qū)域。通州房地產(chǎn)分布圖綜上所述，通州區(qū)市場(chǎng)供求關(guān)系良好，產(chǎn)品需求旺盛，政策的傾斜也使整個(gè)區(qū)域的建設(shè)投資不斷加大且持續(xù)看好，通州區(qū)域市場(chǎng)已經(jīng)成為京城投資開

32、發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域 之一。三、市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)1.通州區(qū)普通住宅市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)項(xiàng)目名稱板塊區(qū)域成交面積（平方米）成交套數(shù)（套）成交金額（元）成交均價(jià)（元/平方米）dbc加州小鎮(zhèn)南通州板 塊通州區(qū)183332017781阿爾法社區(qū)新華大街 板塊通州區(qū)4085468267北美佳苑北通州板 塊通州區(qū)244121159618667本岸南通州板 塊通州區(qū)294112617677翠福園北通州板 塊通州區(qū)8571065943237695翠屏北里南通州板 塊通州區(qū)1912116218當(dāng)代名筑家園南通州板 塊通州區(qū)937561670396584花澗溪南通州板 塊通州區(qū)140641426177金地格林小鎮(zhèn)6南通州板 塊通州區(qū)

33、420633078609金隅七零九零南通州板 塊通州區(qū)312153537199京藝天朗嘉園南通州板 塊通州區(qū)92641067189龍湖花盛香醍南通州板 塊通州區(qū)3629221011248旗艦凱旋南通州板 塊通州區(qū)1599157411融科香雪蘭溪南通州板 塊通州區(qū)2642348006瑞都國(guó)際南通州板 塊通州區(qū)2687197676時(shí)尚街區(qū)南通州板 塊通州區(qū)1510198151世紀(jì)星城新華大街板塊通州區(qū)8329918356世爵源墅南通州板 塊通州區(qū)162198636天賜良園北通州板 塊通州區(qū)305220729806802武夷花園新華大街板塊通州區(qū)267793277319新城陽(yáng)光南通州板 塊通州區(qū)18

34、59216635新通國(guó)際花園南通州板 塊通州區(qū)378964648478繡江南南通州板 塊通州區(qū)919557561526265雅麗世居新華大街板塊通州區(qū)227114747206500御苑別墅北通州板 塊通州區(qū)3012355357011800運(yùn)河明珠家園新華大街板塊通州區(qū)9188868630珠江奧古斯塔城邦東通州板 塊通州區(qū)420734348620珠江國(guó)際城北通州板 塊通州區(qū)7175536197974743273283187參考項(xiàng)目調(diào)研數(shù)據(jù)分析經(jīng)過(guò)以上的市場(chǎng)調(diào)查，梨園地區(qū)的普通住宅大致的價(jià)格在8439元/平方米，而就本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的調(diào)查結(jié)果樣本如下:項(xiàng)目名稱板塊區(qū)域成交面積（平方米）成交套數(shù)（套

35、）成交金額（元）成交均價(jià)（元/平方米）dbc加州小鎮(zhèn)南通州板塊通州區(qū)183332017781翠屏北里南通州板塊通州區(qū)1912116218當(dāng)代名筑家園南通州板塊通州區(qū)937561670396584花澗溪南通州板塊通州區(qū)140641426177金地格林小鎮(zhèn)6南通州板塊通州區(qū)420633078609金隅七零九零南通州板塊通州區(qū)312153537199京藝天朗嘉園南通州板塊通州區(qū)92641067189龍湖花盛香醍南通州板塊通州區(qū)3629221011248旗艦凱旋南通州板塊通州區(qū)1599157411融科香雪蘭溪南通州板塊通州區(qū)2642348006瑞都國(guó)際南通州板塊通州區(qū)2687197676時(shí)尚街區(qū)南通州

36、板塊通州區(qū)1510198151世爵源墅南通州板塊通州區(qū)162198636新城陽(yáng)光南通州板塊通州區(qū)1859216635新通國(guó)際花園南通州板塊通州區(qū)378964648478繡江南南通州板塊通州區(qū)9195575615262652048121921周邊500米距離內(nèi)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱板塊區(qū)域成交面積（平方米）成交套數(shù)（套）成交金額（元）成交均價(jià)（元/平方米）dbc加州小鎮(zhèn)南通州板塊通州區(qū)183332017781當(dāng)代名筑家園南通州板塊通州區(qū)937561670396584金隅七零九零南通州板塊通州區(qū)312153537199瑞都國(guó)際南通州板塊通州區(qū)2687197676新通國(guó)際花園南通州板塊通州區(qū)378964648

37、478910671042供量 近兩年，梨園地區(qū)附近住宅的供應(yīng)量不多，目前基本沒(méi)有新盤，且體量都比較小。沒(méi)有形成規(guī)模。價(jià)格由于地段優(yōu)越，因此該地區(qū)普通住宅的平均價(jià)格高于通州區(qū)整體的平均價(jià)格, 因此，該地區(qū)的項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯。目前梨園地區(qū)的普通住宅項(xiàng)目平均售價(jià)在8439元/平方米。數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局3.商業(yè)調(diào)研數(shù)據(jù)分析周邊商業(yè)項(xiàng)目表項(xiàng)目物業(yè)類別均價(jià)地上一層地上二層地下一層租金元/ rf元/ rf元/ rf元/ rf元/ rf 天摩卡空間底商商業(yè)140001600012000逸秀名園底商商業(yè)1400015000130006000新華經(jīng)典麗園商業(yè)商業(yè)120001400011000只租通典名居

38、底商商業(yè)1000013000100008000新華聯(lián)錦園底商商業(yè)12000130001100098003瑞都景園商業(yè)150001700014000只租供量本區(qū)域自2005年瑞都景園的住宅商業(yè)成為現(xiàn)房以后一直沒(méi)有新增商業(yè)供應(yīng), 商業(yè)面積嚴(yán)重不足，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足本區(qū)域內(nèi)的需求。價(jià)格本區(qū)域商業(yè)一般只租不售，租金水平元/平方米天本區(qū)域商業(yè)售價(jià)在10000元/平方米-17000元/平方米之間四、市場(chǎng)調(diào)研分析根據(jù)上面調(diào)研的數(shù)據(jù)結(jié)果，經(jīng)分析可以得出本項(xiàng)目周邊的各種物業(yè)類型的價(jià)格如下:物業(yè)類型最低售價(jià)（元 /m2）最咼售價(jià) （元 /m2）平均售價(jià) （元 /m2）普通住宅（板樓）658484787856商業(yè)100

39、001700012000五、項(xiàng)目定位1. 項(xiàng)目的SWO分析1）優(yōu)勢(shì)區(qū)域交通極為便利； 區(qū)域餐飲、娛樂(lè)、文化等配套設(shè)施較為齊全； 區(qū)域地段具有極高的升值潛力；2）劣勢(shì)：對(duì)項(xiàng)目的資金要求非常的高3）威脅新的房地產(chǎn)政策對(duì)項(xiàng)目的影響，給本項(xiàng)目的進(jìn)行帶來(lái)諸多的不確定性。4）機(jī)會(huì)區(qū)域的客戶對(duì)住宅的需求非常的大， 象本項(xiàng)目這樣有規(guī)模的項(xiàng)目已經(jīng)非常 的稀少。2. 項(xiàng)目的定位1）基本定位項(xiàng)目定位為以精品住宅為主，以及特色沿街商業(yè)為一體的住宅項(xiàng)目。2）項(xiàng)目的客群定位公寓CBM年輕白領(lǐng)階層商業(yè)本市或外地知名的商業(yè)機(jī)構(gòu) 投資型買家 中小型經(jīng)營(yíng)者3. 項(xiàng)目的價(jià)格定位根據(jù)市場(chǎng)分析并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，本項(xiàng)目未來(lái)開發(fā)銷售時(shí)的

40、價(jià)格如下：住宅均價(jià) 7500元/ 平方米 地上商業(yè)均價(jià) 15000元/平方米（地下商業(yè)均價(jià) 6000元/ 平方米）第三部分 土地估價(jià)一、估價(jià)原則地價(jià)是由效用、相對(duì)稀缺性及有效需求三者相互作用影響所 形成，由于這些 因素又經(jīng)常處于變動(dòng)之中，因此我們?cè)诠纼r(jià)時(shí)遵循以下原則：1）替代原則根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致 相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)， 商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)常互相影響與比較之后來(lái)決定的。土地價(jià)格也同樣遵循替 代規(guī)律，某塊土地的價(jià)格，受其他有相同使用價(jià)值的地塊，即同類型具有替代可 能的地塊價(jià)格所牽制。換言之，具有相

41、同使用價(jià)值、替代可能的地塊之間，會(huì)相 互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使價(jià)格相互牽制而趨于一致。2）需求與供給原則在完全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中， 一般商品的價(jià)格都取決于供求的均衡點(diǎn)。供小于求，價(jià) 格就會(huì)提高，否則，價(jià)格就會(huì)降低。由于土地與一般商品相比，具有獨(dú)特的人文 和自然特性，因此在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)既要考慮到所假設(shè)的公平市場(chǎng)，又要考慮土 地供應(yīng)的壟斷性特征。3）變動(dòng)原則一般商品的價(jià)格， 是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而發(fā)生變動(dòng)的。 土地價(jià)格也 有同樣情形，它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價(jià)格形成因素經(jīng)常 處于變動(dòng)之中，所以土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過(guò)程中形成 的。因此，在土地估價(jià)時(shí)，必須分析該土地

42、的效用、希缺性、個(gè)別性及有效需求 以及使這些因素發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素、及個(gè)別因素。由于這些因素都 在變動(dòng)之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動(dòng)規(guī)律，以便根據(jù)目前的 地價(jià)水平預(yù)測(cè)未來(lái)的土地價(jià)格。（4） 協(xié)調(diào)原則土地總是處于一定的自然與社會(huì)環(huán)境之中， 必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。 因?yàn)橥恋?能適應(yīng)周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。因此，在土地估價(jià)時(shí)，一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān) 系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價(jià)格。（5） 多種方法相結(jié)合的原則隨著我國(guó)土地估價(jià)業(yè)的發(fā)展，目前比較實(shí)用的宗地估價(jià)方法有收益還原法、 市場(chǎng)比較法、

43、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法。由于不適宜的 估價(jià)方法可能使評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，就要根據(jù)待估 宗地的實(shí)際情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進(jìn)行評(píng) 估，以便互相驗(yàn)證，減小誤差，確定出合理的價(jià)格。二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程：根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)及開發(fā)項(xiàng)目本身的實(shí)際情況， 我們決定選取基準(zhǔn)地價(jià)修正 法，市場(chǎng)比較法和假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行綜合評(píng)估。這是出于如下考慮：一是，估價(jià)對(duì) 象位于北京市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域內(nèi)，運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法切實(shí)可行；二是，該地 塊為住宅、商業(yè)用地，北京市具備相應(yīng)的出讓用地比較案例，選用市場(chǎng)比較法比 較合適；三是，估價(jià)對(duì)象作為住宅、商業(yè)項(xiàng)目，具備可靠的開發(fā)價(jià)值及成本資料， 選用假設(shè)開發(fā)法也比較合適。1）采取假設(shè)開發(fā)法、市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)法分別求取和確定待估宗地毛地單價(jià)及毛地價(jià)總價(jià)；2）采用假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)法分別求取和確定熟地單價(jià)及熟地總價(jià) 3）采用成本法求取土地補(bǔ)償費(fèi)。（一）求取住宅用途毛地價(jià)分別通過(guò)假設(shè)開發(fā)法、市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)法求取毛地價(jià)，再進(jìn)行技術(shù)處 理，最終得出該項(xiàng)目的毛地價(jià)。第一、假設(shè)開發(fā)法求取住宅用途毛地價(jià)1、項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值的確定本項(xiàng)目開