房地產(chǎn)估價報告書

1、四川佳居房地產(chǎn)估價公司西南民族大學(xué)新校區(qū)網(wǎng)球場估價報告房地產(chǎn)估價報告書估價項目名稱：成都市雙流縣西南民族大學(xué)新校區(qū)網(wǎng)球場委 托 方：西南民族大學(xué)體育學(xué)院估 價 方：四川佳居房地產(chǎn)評估有限公司估價人員： xxx估價作業(yè)日期：2013年12月1日估價報告編號:佳居（估）字2013第0001號 目錄一、致 委 托 方 函4二、注冊房地產(chǎn)估價師聲明5三、估價的假設(shè)和限制條件及使用報告說明7四、房地產(chǎn)估價結(jié)果報告9五、房地產(chǎn)估價技術(shù)報告13（一）個別因素分析13（二）區(qū)域因素分析14（三）市場背景分析14（四）估價方法選用15（五）估價目的15（六）估價時點15（七）價值定義15（八）估價依據(jù)16（九）

2、估價原則17（十）估價方法選用18（十一）估價結(jié)果19附件21（一）現(xiàn)場查勘表21（二）成本法技術(shù)報告22（三）收益法技術(shù)報告39（四）市場比較法技術(shù)報告47一、致 委 托 方 函西南民族大學(xué)體育學(xué)院：:承蒙委托，我公司遵循公認(rèn)的估價原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序，依據(jù)我國現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)政策的規(guī)定，利用貴方提供的資料以及評估人員現(xiàn)場查勘和市場調(diào)查取得的資料，由專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的、遵循估價原則，按照估價程序，估價對象在合理的假設(shè)條件下，運(yùn)用適宜的估價方法，對估價對象房地產(chǎn)在2013年12月01日的抵押價值進(jìn)行了專業(yè)分析、測算和判斷。估價對象:位于成都市雙流縣大件路文星段168號網(wǎng)球場及其附屬

3、設(shè)施面積。估價目的：資產(chǎn)評估估價時點：2013年12月01日估價結(jié)果：房地產(chǎn)總價：4，121，174.91元 房地產(chǎn)單價：1992.83元/ 四川佳居房地產(chǎn)評估有限公司法人代表： 二零一三年十二月一日二、注冊房地產(chǎn)估價師聲明本估價報告作如下鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制以及使用報告說明的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范、房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見、

4、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、公司估價師XX于2013年12月08日對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查看，但我們對估價對象的查看僅限于其外觀和使用情況，對被遮蓋、未暴露的及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評估。6、沒有其他專業(yè)人員及機(jī)構(gòu)對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。7、遵守相關(guān)法律、法規(guī)和估價規(guī)范，對評估對象在估價時點的估價目的下的價格進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見，是我們注冊房地產(chǎn)估價師的責(zé)任，我們不對評估對象的法律權(quán)屬提供保證；提供必要的資料并保證所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用估價報告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。本報告為

5、估價機(jī)構(gòu)對評估范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價值做出的估價意見,并不代表報告使用人為實現(xiàn)報告所列明之目的而實施的法定審查。8、本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下，滿足本次評估的價格定義和“估價的假設(shè)和限制條件”部分所載明的內(nèi)容，嚴(yán)格按照本估價報告全部完整地應(yīng)用，不得做其他用途。凡因委托人使用估價報告不當(dāng)而引起的后果，估價機(jī)構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。9、本估價報告只能完整使用，割裂使用本估價報告的任何部分內(nèi)容均屬無效。本估價報告如有文字、數(shù)據(jù)及圖片的排版、裝訂等錯誤，如有簡單的計算錯誤，則差錯部分無效，請報告使用人通知我們，以便及時更正。中國注冊房地產(chǎn)估價師： 三、估價的假設(shè)和限制條件及使用報告說明

6、（一）本報告假設(shè)前提條件 1、假設(shè)估價對象符合中華人民共和國擔(dān)保法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法設(shè)置抵押的有關(guān)規(guī)定。估價對象不存在也不涉及任何法律糾紛，不存在司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁決、查封或者以其他形式限制該資產(chǎn)權(quán)利的情形； 2、至估價時點止估價對象（房屋及其占用范圍內(nèi)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)）未設(shè)定抵押擔(dān)保等他項權(quán)利，未發(fā)生任何產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為；3、本報告未考慮估價對象處置時可能對其價值有影響的債權(quán)、債務(wù)的限制，也未考慮委托方的資信狀況及經(jīng)營能力； 4、估價對象應(yīng)以保持估價時點時房屋所有權(quán)證載明的用途繼續(xù)使用，且為估價對象合法的最高最佳使用用途為估價前提； 5、本報告所采用

7、的建筑面積或土地面積以房地產(chǎn)評估委托書、國有土地使用證載明的面積為依據(jù)，我們對該等數(shù)據(jù)未實測； 6、委托方對估價對象擁有合法產(chǎn)權(quán)及絕對處置權(quán)。（二）本報告限制條件1、本報告評估結(jié)果是根據(jù)公開市場原則確定的估價對象在估價時點的公開價格。2、本估價報告包括網(wǎng)球場（含附屬設(shè)施）及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)價值。該土地使用權(quán)和附屬設(shè)施若與網(wǎng)球場分割處置，本估價結(jié)果無效。3、本報告有效期內(nèi)若國家政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境及物業(yè)本身的物理狀況等因素和本報告假設(shè)前提條件發(fā)生重大變動，且這些變動會對估價結(jié)果產(chǎn)生重大影響時，本估價結(jié)果無效，應(yīng)重新委托估價。4、如發(fā)現(xiàn)本報告內(nèi)的文字或數(shù)字因打印或其它原因出現(xiàn)誤差時，請通知本公司

8、進(jìn)行更正。否則，報告誤差部分無效。5、本報告有效期內(nèi)，為確定之評估目的服務(wù)，不得用于其他目的。未經(jīng)評估機(jī)構(gòu)同意，本報告書的全部或部分內(nèi)容不得向委托方和評估報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得發(fā)表于任何公開媒體。6、本報告書應(yīng)與估價對象的合法權(quán)證一并使用方才有效，評估機(jī)構(gòu)僅對正確使用本報告者負(fù)責(zé)。 7、本報告書由“致委托方函”、“房地產(chǎn)估價師聲明”、“估價假設(shè)和限制條件”、“估價結(jié)果報告”和“附件”構(gòu)成完整的估價報告。報告使用人應(yīng)嚴(yán)格按照本估價報告全部完整地應(yīng)用，我們不對任何割離使用的應(yīng)用行為負(fù)責(zé)。否則由此引起的后果與本公司和估價人員無關(guān)。本報告經(jīng)法定代表人簽章，注冊房地產(chǎn)估價師簽字，評估機(jī)

9、構(gòu)蓋章并作為一個整體時有效。 四、房地產(chǎn)估價結(jié)果報告1.委托方：西南民族大學(xué)體育學(xué)院住所：成都市雙流縣大件路文星段168號聯(lián)系電話：028-812100342.估價方：法定代表人：住所：成都市大件路資質(zhì)等級：壹級聯(lián)系電話：028-854033213.估價對象：本報告估價對象為成都市雙流縣大件路文星段168號網(wǎng)球場實體狀況：坐落：西南民族大學(xué)新校區(qū)南區(qū)建筑面積：2068平方米（其中網(wǎng)球場場地實際面積2009.34平方米）裝修狀況：2007年建設(shè)完工投入使用，分三個場地，通水，通電，通路，場地為丙烯酸硬地網(wǎng)球場，基礎(chǔ)墊層為碎石層，其上覆蓋水泥混凝土層，表面為2mm厚的丙烯酸面層球場地面平整，彈性較

10、好，摩擦力適中。設(shè)備設(shè)施：球網(wǎng)（網(wǎng)球網(wǎng)型號：TP-900S。高密度聚乙烯繩編織而成的網(wǎng)體。頂部采用PVC網(wǎng)布包邊。）另有：球柱、專業(yè)照明燈、圍護(hù)鐵網(wǎng)、裁判鐵座椅基礎(chǔ)設(shè)施狀況：通水、通電、通路維護(hù)保養(yǎng)：良好工程質(zhì)量：合格建成年份：2007年設(shè)計用途：網(wǎng)球場4.估價目的：資產(chǎn)評估5.估價時點：二零一三年十二月一日6.價值定義：采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，即本報告評估估價對象目前狀況下，于估價時點的市場價格。7.估價依據(jù)：委托方與本估價機(jī)構(gòu)簽訂的房地產(chǎn)估價委托書； 房屋所有證； 國有土地使用權(quán)證；     中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法； 中華人民共和國土地管理法；

11、 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范；  估價對象現(xiàn)場勘察記錄；  委托方提供的與本人估價相關(guān)的其他資料； 本估價機(jī)構(gòu)掌握的房地產(chǎn)市場相關(guān)資料；8估價原則 ：本估價報告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進(jìn)行估價。具體依據(jù)如下估價原則：合法原則、最高最佳使用原則、謹(jǐn)慎原則、替代原則、估價時點原則。9估價方法：估價人員根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范及國務(wù)院條例、建設(shè)部指導(dǎo)意見，通過分析委托人提供的相關(guān)資料及有關(guān)市場信息資料，根據(jù)估價對象特點及估價目的，以及估價原則的規(guī)定，本次評估選取采用成本法和收益法；最終確定估價對象的市場價格。成本法是一種根據(jù)估價對象的重

12、新購建價格來求取估價對象價值的方法。計算公式：舊建筑物價值=建筑物重新購建價格-建筑物折舊收益法適用于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，因此網(wǎng)球場可利用收益法對其價格進(jìn)行評估。收益法的優(yōu)點在于考慮了房地產(chǎn)的未來收益，即決定房地產(chǎn)價值的并不是過去因素而是未來因素。對于房地產(chǎn)的購買者來說，他購買房地產(chǎn)所愿意支付的代價，以他期望該房地產(chǎn)在未來所能給他帶來的收益為依據(jù)。因為網(wǎng)球場土地為劃撥土地，因此采用等額年金無限期支付方式。10估價結(jié)果：積算價值、收益價值和比較價值的權(quán)重分別為0.4、0.5和0.14，610，751.89*0.4+2，576，293.02*0.5+9，887，276.47*0.1=4，12

13、1，174.91元房地產(chǎn)總價：4，121，174.91元 房地產(chǎn)單價：1992.83元/11估價人員：周長寶 麥宜筠 李玉婷 12估價作業(yè)日期：二零一三年十二月一日13有效期：自估價報告完成日期起壹年，即二0一三年十二月二十五日至二0一四年十二月二十五日五、房地產(chǎn)估價技術(shù)報告（一）個別因素分析本報告估價對象為：成都市雙流縣航空港大件路文星段168號西南民族大學(xué)南區(qū)網(wǎng)球場實體狀況：坐落：成都市雙流縣大件路文星段168號建筑面積：2068平方米容積率：0.97裝修狀況：2007年建設(shè)完工投入使用，分三個場地，通水，通電，通路，場地為丙烯酸硬地網(wǎng)球場，基礎(chǔ)墊層為碎石層，其上覆蓋水泥混凝土層，表面為2

14、mm厚的丙烯酸面層球場地面平整，彈性較好，摩擦力適中。平面布置：方正設(shè)備設(shè)施：休息坐椅、照明設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施狀況：水、電、路維護(hù)保養(yǎng)：較好工程質(zhì)量：合格建成年份：2007年設(shè)計用途：教育用網(wǎng)球場土地基本情況：地勢平坦，地質(zhì)情況良好，未發(fā)現(xiàn)不利于土建施工的情況，宗地內(nèi)通水、電、路，排水為暗溝排放。權(quán)屬狀況：西南民族大學(xué) 房屋所有權(quán)人：西南民族大學(xué)體育學(xué)院 土地使用權(quán)人：西南民族大學(xué) 土地使用權(quán)性質(zhì)：劃撥 使用年限：無限 權(quán)屬證號：000000001（二）區(qū)域因素分析 坐落于成都是國家區(qū)域中心城市（西南）。雙流縣航空港區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，交通便利，人口密集，平均消費(fèi)水平高，休閑娛樂和體育鍛煉的需求高。（三）市

15、場背景分析雙流縣經(jīng)濟(jì)運(yùn)行亮點鮮明突出，尤其是在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，直奔“微笑曲線”兩端，產(chǎn)業(yè)高端和高端產(chǎn)業(yè)集聚，形成了產(chǎn)業(yè)加快跨越發(fā)展、結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級、特色明顯的發(fā)展新局面。 2011年全縣地區(qū)生產(chǎn)總值583.42億元，占全市的比重為8.5%；固定資產(chǎn)投資488.41億元，占全市的比重為9.8%；規(guī)模以上工業(yè)增加值245.34億元，占全市的比重為11.2%，地方財政一般預(yù)算收入44.17億元，占全市的比重為6.5%，分別較上年提高了0.1、1、1.7和0.1個百分點，縣域經(jīng)濟(jì)綜合實力在全市水平逐年提高。三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，以東山萬畝草莓采摘園、彭鎮(zhèn)萬畝葡萄園等現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)為模式的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展加快；以新能源

16、、新材料、機(jī)電一體化等新型工業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁；以航空物流、現(xiàn)代商貿(mào)、總部經(jīng)濟(jì)等為特色的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平不斷提高，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化為5.4：53.3：41.3，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到94.6%，較上年提高0.8個百分點（四）估價方法選用常用評估方法有市場比較法、成本法、收益法等。本次估價以成本法和收益法為主，同時采用市場比較法作為參考。（五）估價目的為確定房地產(chǎn)價值提供參考依據(jù)而評估所有權(quán)人資產(chǎn)。（六）估價時點2013年12月1日（七）價值定義1、本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。本報告估價結(jié)果是反映估價對象房地產(chǎn)在無任何權(quán)利限制條件下，根據(jù)公開市場原則確定的估價對象在本次估價目的和估價時點下的房地產(chǎn)價值2、

17、權(quán)益狀況：估價對象建筑物為教育用地3、估價時點：2013年12月1日4、幣種為人民幣；本次估價為符合以上條件下估價對象價格的估價，否則結(jié)果無效。（八）估價依據(jù)（一）行為依據(jù)委托方出具的房地產(chǎn)評估委托書（二）法規(guī)依據(jù)主要法律法規(guī)：1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法2、中華人民共和國土地管理法3、中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法4、中華人民共和國擔(dān)保法5、中華人民共和國物權(quán)法6、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法7、四川省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實施辦法8、國家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)評估的其他法律、法規(guī)、政策等技術(shù)規(guī)程：9、房地產(chǎn)估價規(guī)范：GB/T 50291199910房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見：建住房200625號（

18、三）產(chǎn)權(quán)依據(jù)1、委托方提供的房屋所有權(quán)證復(fù)印件2、委托方提供的國有土地使用證復(fù)印件3、委托方提供的其他相關(guān)信息和資料（四）取價依據(jù) 1、估價人員現(xiàn)場查看記錄； 2、估價對象現(xiàn)場照片；3、評估人員現(xiàn)場查看、調(diào)查所獲取資料及市場收集的資料;4、評估機(jī)構(gòu)收集的國家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計資料，以及評估機(jī)構(gòu)收集的有關(guān)詢價資料和參數(shù)資料等。（九）估價原則1、合法原則合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同

19、（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)；在其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。2、替代原則替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。類似房地產(chǎn)是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價對象具有替代關(guān)系，價格會相互影響的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。3、估價時點原則估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值。估價通常僅是求取估價對象在某個特定時間上的價格，而且這個特定時間不是估價人員可以隨意假定的，必須依據(jù)估價目的來確定，這個特定時間就是估價時

20、點。4、謹(jǐn)慎性原則估價中應(yīng)充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制，未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。總之，在估價過程中，以國家有關(guān)法律、法規(guī)為依據(jù)，堅持真實性、科學(xué)性、公平性和可行性原則，做到估價過程合理，估價方法科學(xué)，估價結(jié)果準(zhǔn)確，嚴(yán)格保守在估價過程中知悉的委托方的辦公秘密。（十）估價方法選用1、技術(shù)路線本次評估價值為委托方資產(chǎn)評估用價值，采用相應(yīng)方法直接求取待估對象的價值。2、估價思路和估價方法的選取房地產(chǎn)評估的常用方法有市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等，估價方法選用應(yīng)按照房地產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)范（GB/T50291-1999）要求，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市

21、場發(fā)育情況，結(jié)合估價對象的具體特點以及估價目的等，選擇適宜的估價方法。（1）市場比較法的定義為：將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法。在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的情況下，是一種說服力強(qiáng)、適用范圍廣的估價方法。 （2）收益法的定義為：預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的估價。（3）假設(shè)開發(fā)法的定義為：預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本，稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價對象的客

22、觀合理價格或價值的方法。主要適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。（4）成本法為求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。估價對象為網(wǎng)球場房地產(chǎn)，由于估價對象房地產(chǎn)已開發(fā)建成，故不宜采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估；因估價對象屬網(wǎng)球場房地產(chǎn)，市場交易不活躍，案例很少，用市場比較法不合適；估價對象土地性質(zhì)為教育用地，房地產(chǎn)用途為教育體育，土地及房屋資料較齊全，可以用成本法評估；估價對象為收益性地產(chǎn)，以經(jīng)營方式運(yùn)作，存在收益，因此可選用收益法進(jìn)行評估。3.計算方法的選定成本法：積算價格=土地取得費(fèi)用+開發(fā)成本×（1折舊率）+管理費(fèi)用+

23、投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤管理費(fèi)用=土地取得費(fèi)用+開發(fā)成本×（1折舊率）×管理費(fèi)率收益法：V=A/Y（十一）估價結(jié)果根據(jù)估價目的，遵循公認(rèn)的估價原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序，依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和估價標(biāo)準(zhǔn)，估價對象在合理的假設(shè)條件下，運(yùn)用適宜的估價方法，對估價對象房地產(chǎn)在2013年12月1日的資產(chǎn)價值進(jìn)行了專業(yè)分析、測算和判斷。房地產(chǎn)總價：4，121，174.91元 房地產(chǎn)單價：1992.83元/附件（一） 現(xiàn)場查勘表房地產(chǎn)名稱西南民族大學(xué)網(wǎng)球場房地產(chǎn)坐落 四川省成都市航空港開發(fā)區(qū)大件路文星段168號地址變更無占地面積46*58=2068實際面積36.6*18.3*32

24、009.34土地取得方式劃撥房產(chǎn)有權(quán)證號未知土地使用權(quán)證號未知土地已使用年限6年土地剩余年限未知場地現(xiàn)狀描述場地數(shù)量3塊場地類型文體用地裝修程度裝修成新率裝修總評70%80%集中在地面、燈光，外加防護(hù)網(wǎng)場地結(jié)構(gòu)與狀況場地地面塑膠，涂料、水泥100mm、300mm厚碎石層球網(wǎng)與球網(wǎng)支柱標(biāo)準(zhǔn)附屬設(shè)施設(shè)備座椅、場地四周防護(hù)網(wǎng)、垃圾桶、照明設(shè)備。營業(yè)時間08：0022:00來往人員狀況以本校教職工與學(xué)生為主，偶有校外人員進(jìn)入使用率周一至周五以教學(xué)性使用為主，周末及節(jié)假日，場地總使用率在60%左右；此外，有季節(jié)性差異，春秋使用率約為70%，冬夏使用率約為30%具體收費(fèi)情況使用人員類型時間段及費(fèi)用備注周一

25、到周日20元/小時,晚上開燈30元/小時（二）成本法技術(shù)報告成本法估價技術(shù)報告項目名稱：關(guān)于西南民族大學(xué)南區(qū)網(wǎng)球場的估價報告號：佳居（估）字2013第0001號估價時點：2013年12月1日現(xiàn)場查看日期：2013年11月28日估價目的：資產(chǎn)評估一、個別因素分析：1.估價對象范圍：本次評估的估價對象位于成都市雙流縣航空港大件路文星段168號西南民族大學(xué)南區(qū)的網(wǎng)球場，總建筑面積2068平方米（其中網(wǎng)球場場地實際面積2009.34平方米），土地使用權(quán)面積為2668平方米。2. 估價對象實體狀況：（1）土地宗地位于成都市雙流縣航空港大件路文星段168號；土地使用權(quán)登記面積2068平方米，為劃撥的教育用

26、地土地使用權(quán)、未設(shè)置他項權(quán)利，地上總建筑面積為2009.34平方米，容積率為0.97，土地開發(fā)程度為宗地外“三通”（通上水、通電、通路，宗地內(nèi)“三通一平”（ 通上水、通電、通路；場地平整），宗地形狀規(guī)則，為嚴(yán)格的矩形，對利用無不利影響。地勢平坦，地質(zhì)情況良好，未發(fā)現(xiàn)不利于土建施工的情況，宗地內(nèi)通水、電、路，排水為暗溝排放。網(wǎng)球場周圍有圍護(hù)。（2）建筑物序號實際用途結(jié)構(gòu)建筑面積建筑狀況1網(wǎng)球場2009.34m2 2007年建設(shè)完工投入使用，分三個場地，通水，通電，通路，場地為丙烯酸硬地網(wǎng)球場，基礎(chǔ)墊層為碎石層，其上覆蓋水泥混凝土層，表面為2mm厚的丙烯酸面層球場地面平整，彈性較好，摩擦力適中。3

27、、估價對象權(quán)益狀況：根據(jù)委托方提供的房權(quán)證監(jiān)證字第00012222號房屋所有權(quán)證復(fù)印件記載：房屋所有權(quán)人：西南民族大學(xué)；共有情況：單獨所有；房屋坐落：成都市雙流縣航空港大件路文星段168號；登記時間2007-11-01；規(guī)劃用途：教育用地； 建筑面積：2009.34平方米；檔案保管號：權(quán)1234123號。根據(jù)委托方提供的國有土地使用權(quán)證記載；土地使用權(quán)人：西南民族大學(xué)；坐落：成都市雙流縣航空港大件路文星段168號； 地號：142/1/2006-928，土地等級二級；用途：教育用地；使用權(quán)類型：劃撥；終止日期：2007？；使用權(quán)面積：2068。分析：估價對象為學(xué)校網(wǎng)球場教育用地，地勢平坦。設(shè)施設(shè)

28、備比較完善，干凈整潔，周圍環(huán)境較優(yōu)，維護(hù)保養(yǎng)較好，這些對其價值有向上的影響。估價對象的其他個別因素對其價值有一般性的影響。二、區(qū)域因素分析 成都是國家區(qū)域中心城市（西南）。雙流縣航空港區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，交通便利，人口密集，平均消費(fèi)水平高，休閑娛樂和體育鍛煉的需求高。對象毗鄰消費(fèi)人群，周邊公共設(shè)施配置完善，環(huán)境狀況良好。三、市場背景分析 雙流縣經(jīng)濟(jì)運(yùn)行亮點鮮明突出，尤其是在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，直奔“微笑曲線”兩端，產(chǎn)業(yè)高端和高端產(chǎn)業(yè)集聚，形成了產(chǎn)業(yè)加快跨越發(fā)展、結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級、特色明顯的發(fā)展新局面。 2011年全縣地區(qū)生產(chǎn)總值583.42億元，占全市的比重為8.5%；固定資產(chǎn)投資488.41億元，占全市的比重為

29、9.8%；規(guī)模以上工業(yè)增加值245.34億元，占全市的比重為11.2%，地方財政一般預(yù)算收入44.17億元，占全市的比重為6.5%，分別較上年提高了0.1、1、1.7和0.1個百分點，縣域經(jīng)濟(jì)綜合實力在全市水平逐年提高。三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，以東山萬畝草莓采摘園、彭鎮(zhèn)萬畝葡萄園等現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)為模式的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展加快；以新能源、新材料、機(jī)電一體化等新型工業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁；以航空物流、現(xiàn)代商貿(mào)、總部經(jīng)濟(jì)等為特色的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平不斷提高，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化為5.4：53.3：41.3，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到94.6%，較上年提高0.8個百分點。四、估價方法選用產(chǎn)常用評估方法有市場比較法、成本法、收益法等。估價人員

30、根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范及國務(wù)院條例、建設(shè)部指導(dǎo)意見，通過分析委托人提供的相關(guān)資料及有關(guān)市場信息資料，根據(jù)估價對象特點及估價目的，以及估價原則的規(guī)定，本次評估選取采用成本法和收益法；最終確定估價對象的市場價格。五、評估測算（一）基準(zhǔn)地價法測算土地價值1.土地取得成本采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法對土地成本進(jìn)行測算。（1）方法簡介基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是根據(jù)替代原則，就估價對象的區(qū)位條件與所在區(qū)域的平均條件相比較，按照基準(zhǔn)地價的修正體系進(jìn)行區(qū)位因素及其它相關(guān)修正，進(jìn)而求取估價對象在估價基準(zhǔn)日價格的方法。（2）基本公式宗地地價待估宗地對應(yīng)的基準(zhǔn)地價×（1）×容積率修正系數(shù)×年期修正系數(shù)

31、×期日修正系數(shù)×其他修正系數(shù)式中： 基準(zhǔn)地價修正系數(shù)（3）基準(zhǔn)地價成果簡介成都市依據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程規(guī)定，應(yīng)用城鎮(zhèn)土地定級估價計算機(jī)輔助系統(tǒng)高新技術(shù)，采用多因素綜合評價法，以及級差收益測算相結(jié)合、相補(bǔ)充的方法進(jìn)行，完成了城區(qū)土地定級估價工作。估價對象屬成都市區(qū)教育用地，成都市城區(qū)及規(guī)劃區(qū)城鎮(zhèn)混合住宅用地的基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵如下：地價基準(zhǔn)日：以成都市人民政府文件成都中心城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價的執(zhí)行的日期為準(zhǔn)，即2011年12月1日。土地開發(fā)程度：經(jīng)咨詢成都市國土局設(shè)定宗地外為“三通”（通上水、通電、通路），宗地內(nèi)“場平”（場地平整）。容積率：未作具體限定；使用年期：教育用劃撥

32、用地為無限年期土地權(quán)利狀況：劃撥用地，無他項權(quán)利限制。基準(zhǔn)地價為包含出讓金價格。（4）估價對象的基本情況待估價宗地位于成都市雙流縣航空港區(qū)大件路168號，地上總建筑面積為2009.34平方米，容積率為0.97。土地開發(fā)程度為宗地外“三通”（通水、通電、通路），宗地內(nèi)“三通一平”（ 通水、通電、通路；場地平整），宗地形狀比較規(guī)則，對利用無不利影響。地勢平坦，地質(zhì)情況良好，未發(fā)現(xiàn)不利于土建施工的情況，宗地內(nèi)通水、電、路、氣、視、訊，排水為暗溝排放。（5）估價對象所在區(qū)域的基準(zhǔn)地價根據(jù)成都市城區(qū)機(jī)關(guān)團(tuán)體、學(xué)校、博物館、醫(yī)院、體育場（館）、公共公益設(shè)施用地級別及供價圖（見文件夾中附圖），得出土地位置處

33、于五級教育用地區(qū)，根據(jù)成都市中心城區(qū)機(jī)關(guān)團(tuán)體、學(xué)校等供地基準(zhǔn)價（2011年12月1日）得出基準(zhǔn)地價為2250萬/平方米，即150萬/畝。2011年12月起執(zhí)行的成都市中心城區(qū)機(jī)關(guān)團(tuán)體、學(xué)校等供地基準(zhǔn)價2區(qū)位因素條件分析我們借鑒<成都市中心城區(qū)五級教育用地宗地地價區(qū)位影響因素說明表>，結(jié)合估價經(jīng)驗進(jìn)行修正，通過實地調(diào)查，確定出影響估價對象地價各項因素條件。成都市中心城區(qū)五級教育用地宗地地價區(qū)位影響因素說明表指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商服繁華度商服區(qū)級別市級商務(wù)中心區(qū)市級商服中心區(qū)級商業(yè)中心小區(qū)級商業(yè)中心街區(qū)級商業(yè)中心交通便捷度道路通達(dá)度有主干道通過有次干道通過有支路通過

34、-基本設(shè)施狀況基本設(shè)施狀況一環(huán)路內(nèi)一環(huán)路和二環(huán)路之間二、三環(huán)路之間三環(huán)路外城市中心區(qū)三環(huán)路外郊縣環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度污染狀況-環(huán)境寧靜整潔噪音、大 氣污染較明顯有污染源，污染明顯規(guī)劃條件土地利用類型住宅住宅、辦公混合區(qū)住宅、商業(yè)混合區(qū)住宅、工業(yè)混合區(qū)工業(yè)個別因素社區(qū)環(huán)境鄰高檔住宅小區(qū)，臨整治后的河流、市政廣場、綠地鄰中高檔住宅小區(qū)，臨社區(qū)廣場、綠地鄰普通商住小區(qū)鄰拆遷安置小區(qū)低洼棚戶區(qū)及治安狀況差的區(qū)域臨街道路類型社區(qū)道路市政支路次干道主干道及限制型道路高架橋、立交橋及快速通道距地鐵站點距離(m)400-800-150-400或大于800-小于150鄰近學(xué)校類型鄰大學(xué)鄰重點中小學(xué)-宗地形狀-對利用無

35、影響對利用有一定影響對利用有嚴(yán)重影響地形狀況-有一定起伏利于造景平坦地形起伏過大-其它情況對土地利用、規(guī)劃等方面有特殊影響的因素加以修正3區(qū)位因素條件修正確定每個影響因素的修正系數(shù)（Ki）及總修正系數(shù)（K）。K=-0.83成都市中心城區(qū)五級教育用地基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表(%)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商服繁華度商服區(qū)級別0.800.400-0.33-0.66交通便捷度道路通達(dá)度0.700.350-基本設(shè)施狀況基本設(shè)施狀況1.090.550-0.45-0.91環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度污染狀況-0-0.29-0.58規(guī)劃條件土地利用類型0.700.350-0.29-0.58個別因素社區(qū)環(huán)境1.59

36、0.800-0.66-1.32臨街道路類型0.800.400-0.33-0.66距地鐵站點距(m)1.59-0-1.32鄰近學(xué)校類型0.400.200-宗地形狀-0-0.12-0.25地形狀況-0.150-0.12-其它情況0.990.500-0.41-0.83表3-3 估價對象區(qū)位條件及區(qū)位修正系數(shù)表指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)影響因素優(yōu)劣度修正系數(shù)區(qū)域因素商服繁華度商服區(qū)級別一般0交通便捷度道路通達(dá)度較優(yōu)+0.35基本設(shè)施狀況基本設(shè)施狀況較劣-0.45環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度污染狀況一般0規(guī)劃條件土地利用類型較劣-0.29個別因素社區(qū)環(huán)境較優(yōu)+0.8臨街道路類型一般0距地鐵站點距離(m)劣-1.32鄰近學(xué)校類型較優(yōu)+0

37、.20宗地形狀較劣-0.12地形狀況一般0其它情況一般0合計-0.83表4-44使用年限修正由于成都市教育用地基準(zhǔn)地價為50年期土地使用權(quán)價格，此次設(shè)定宗地土地使用年期為40年，設(shè)定使用年限與基準(zhǔn)地價界定不一致，即需進(jìn)行修正。據(jù)規(guī)程，使用年限修正系數(shù)的公式為：K:修正系數(shù)；R：土地還原利率m:估價對象設(shè)定年限n:基準(zhǔn)地價所界定的年限公式K11（1R）m/11（1R）*n=0.80l 土地還原利率的確定: 土地還原利率實質(zhì)上是土地投資資本的收益率，我們采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法和投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法兩種方結(jié)合確定土地還原利率。1) 利用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值測算土地還原利率 安全利率

38、是指無風(fēng)險的資本投資收益率，我們小組選用一年期定期存款年利率3.00%作為安全利率。在綜合分析成都市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場狀況對土地投資開發(fā)的影響程度，確定風(fēng)險調(diào)整值為3.00%-5.00%，由此求得土地還原利率為6.00%-8.00%2) 利用投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法測算土地還原利率 投資收益與風(fēng)險密切相關(guān)，更具安全性、風(fēng)險性大小對相應(yīng)投資進(jìn)行排序：一年期存款（3.00%）<五年期國債（5.41%）<銀行貸款利率（7.2%）<房地產(chǎn)投資（9%）<股票（12%）。 經(jīng)分析判斷，土地投資風(fēng)險大于銀行一年期定期存款而小于房地產(chǎn)開發(fā)，據(jù)此得出土地還原利率為6.00%

39、 綜合上述兩種方法的測算結(jié)果，最終確定本次估價土地還原利率為6.50%.5基準(zhǔn)日修正成都市基準(zhǔn)地價設(shè)定的基準(zhǔn)日為2011年12月1日，到本次估價時點（2013年12月1日）已過2年，此間該區(qū)域類似教育用地的市場價格已有一定程度的上漲，根據(jù)本公司掌握的近年該區(qū)域類似綜合用地的土地市場價格情況，該地區(qū)類似地產(chǎn)的土地市場價格期間上漲的幅度為110.5%，故本次基準(zhǔn)日的修正系數(shù)為1.105。成都市地價指數(shù)表年份201120122013季度/月份3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度地價指數(shù)10099.4899.43100.15101.16101.15102.16102.47101

40、.88101.886容積率修正本次估價對象宗地的實際容積率為0.75，根據(jù)成都市基準(zhǔn)地價修正體系，未對教育用地用地對容積率做描述。故不需進(jìn)行容積率修正，修正系數(shù)設(shè)定為1.000。7土地權(quán)利狀況修正估價對象土地?zé)o他項權(quán)利限制，與基準(zhǔn)地價設(shè)定的權(quán)利狀況一致，故不對土地權(quán)利狀況進(jìn)行修正，修正系數(shù)設(shè)定為1.000。8土地開發(fā)程度修正估價對象的開發(fā)程度為區(qū)域內(nèi)“三通”（通水、通電、通路），宗地內(nèi)“場平”，與基準(zhǔn)地價設(shè)定的權(quán)利狀況一致，故不對土地權(quán)利狀況進(jìn)行修正，修正系數(shù)為1.000。9地價測算據(jù)前述基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的公式，我們編制了基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法測算表（見表6-6）。計算出估價對象的地價為：P=2

41、250×（1-0.83）×0.80×1.105×1.000×1.000×1.0001972.49元/平方米。土地總價為4，079，109.32元基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法測算表項目基準(zhǔn)地價 （元m2）區(qū)位修 正系數(shù)基準(zhǔn)日修 正系數(shù)容積率修 正系數(shù)使用年期 修正系數(shù)土地權(quán)利狀況修正系數(shù)土地開發(fā) 程度修正系數(shù)土地價格 （元m2）宗地22500.99171.1051.000.801.0001.0001972.49（二）成本法測算建筑物價格：1、開發(fā)成本（1）勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)包括工程勘察、建筑工程規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)工程招投標(biāo)、臨時設(shè)施（施工的通水、通

42、電、通路、場地平整、臨時用房）等費(fèi)用，根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，結(jié)合市場實際收費(fèi)情況，勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)約占建安工程費(fèi)的3-5，此處按3計算。每平方米3.86元，總額為7756.05元（2）建安工程費(fèi)：土建工程、安裝工程及裝飾工程、室外附屬工程評估測算依據(jù)：國家有關(guān)房地產(chǎn)估價的法律、法規(guī)和政策；2009年四川省建設(shè)工程工程量清單計價定額A建筑工程；2009年四川省建設(shè)工程工程量清單計價定額B裝飾工程；2009年四川省建設(shè)工程工程量清單計價定額C安裝工程；2009年四川省建設(shè)工程工程量清單計價定額E園林綠化工程、措施項目、規(guī)費(fèi)、附錄；2009年四川省建設(shè)工程工程量清單計價定額應(yīng)用指南；現(xiàn)場查看結(jié)果；掌

43、握和搜集的有關(guān)資料。根據(jù)四川省建設(shè)工程工程量清單計價定額及其配套資料，經(jīng)測算，得出估價對象房屋建安工程造價分別是每平方米128.65元?？傤~為128.65*2009.34=258，501.59元2、專業(yè)費(fèi)用為建安工程費(fèi)的8%，總額為20，680.13元3、管理費(fèi)用為建安工程費(fèi)和專業(yè)費(fèi)用的2%，總額為5583.63元4、銷售費(fèi)用（無）5、投資利息開發(fā)經(jīng)營期為一年，費(fèi)用一次性投入。年利率為6.15%。=（建安工程費(fèi)總額+專業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用）×6.15%=19，096.48元6、銷售稅費(fèi)（無）7、開發(fā)利潤：投資利潤率為20%，總額為292，521.4元8、建筑物重置總價=7756

44、.05+258，501.59+20，680.13+5583.63+19，096.48+292，521.4=604，139.28元單價為300.67元/9、折舊1年限法折舊：年限法折舊率=已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）年限法折舊后的成新率=1-折舊率=1-已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）0.88604，139.28*0.88=531642.57元（二） 房地產(chǎn)價格的測算土地評估價格為4，079，109.32元，建筑物評估價格為531642.57 元，則房地產(chǎn)評估總價為4，610，751.89元。六、結(jié)果確定本公司根據(jù)估價目的，在認(rèn)真分析委托方提供的資料以及估價人員現(xiàn)場查勘和市場

45、調(diào)查取得的資料的基礎(chǔ)上，遵循估價原則，采用成本法，對影響房地產(chǎn)市場價格因素進(jìn)行了分析，經(jīng)過測算，確定估價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場無障礙的條件下，在現(xiàn)估價時點二一三年十二月二十六日可能實現(xiàn)的房地產(chǎn)抵押價值為：人民幣小寫：4，610，751.89元。人民幣大寫：肆佰陸拾壹萬柒佰伍拾壹圓捌角玖分七、風(fēng)險提示1.市場風(fēng)險本公司對估價對象作出的評估結(jié)果是基于國家及估價對象所在地目前的宏觀政策和地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r作出的客觀判斷。2.變現(xiàn)風(fēng)險本報告結(jié)果是估價對象嚴(yán)格滿足前述地價定義限定條件的價格，也未考慮未來市場變化風(fēng)險及強(qiáng)制處分等因素對估價對象價值的影響，也未考慮變現(xiàn)費(fèi)用及其他有關(guān)費(fèi)用，

46、報告使用者以本報告結(jié)果設(shè)置抵押權(quán)確定貸款額度時，應(yīng)考慮實現(xiàn)抵押權(quán)時可能支付稅金、變現(xiàn)所需的費(fèi)用及優(yōu)先受償款，注意估價對象可能出現(xiàn)的市場變現(xiàn)風(fēng)險。八、估價人員：項目負(fù)責(zé)人： 項目審核人： （三） 收益法技術(shù)報告收益法技術(shù)報告項目名稱：關(guān)于西南民族大學(xué)南區(qū)網(wǎng)球場的估價報告號：001002估價時點：2013年12月1日現(xiàn)場查看日期：2013年11月30日估價目的：資產(chǎn)評估一、個別因素分析本報告估價對象為：成都市雙流縣航空港大件路文星段168號西南民族大學(xué)南區(qū)網(wǎng)球場（1）、實體狀況：坐落：成都市雙流縣大件路文星段168號建筑面積：2068平方米容積率：0.97裝修狀況：2007年建設(shè)完工投入使用，分三

47、個場地，通水，通電，通路，場地為丙烯酸硬地網(wǎng)球場，基礎(chǔ)墊層為碎石層，其上覆蓋水泥混凝土層，表面為2mm厚的丙烯酸面層球場地面平整，彈性較好，摩擦力適中。平面布置：方正設(shè)備設(shè)施：休息坐椅、照明設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施狀況：水、電、路維護(hù)保養(yǎng)：較好工程質(zhì)量：合格建成年份：2007年設(shè)計用途：教育用網(wǎng)球場土地基本情況：地勢平坦，地質(zhì)情況良好，未發(fā)現(xiàn)不利于土建施工的情況，宗地內(nèi)通水、電、路，排水為暗溝排放。（2）、建筑序號實際用途結(jié)構(gòu)建筑面積建筑狀況1網(wǎng)球場2009.34m2 2007年建設(shè)完工投入使用，分三個場地，通水，通電，通路，場地為丙烯酸硬地網(wǎng)球場，基礎(chǔ)墊層為碎石層，其上覆蓋水泥混凝土層，表面為2mm厚的

48、丙烯酸面層球場地面平整，彈性較好，摩擦力適中。（3）、估價對象權(quán)益狀況：根據(jù)委托方提供的房權(quán)證監(jiān)證字第00012222號房屋所有權(quán)證復(fù)印件記載：房屋所有權(quán)人：西南民族大學(xué)；共有情況：單獨所有；房屋坐落：成都市雙流縣航空港大件路文星段168號；登記時間2007-11-01；規(guī)劃用途：教育用地； 建筑面積：2009.34平方米；檔案保管號：權(quán)1234123號。根據(jù)委托方提供的國有土地使用權(quán)證記載；土地使用權(quán)人：西南民族大學(xué)；坐落：成都市雙流縣航空港大件路文星段168號； 地號：142/1/2006-928，土地等級二級；用途：教育用地；使用權(quán)類型：劃撥；終止日期：2007？；使用權(quán)面積：2068。

49、分析：估價對象為學(xué)校網(wǎng)球場教育用地，地勢平坦。設(shè)施設(shè)備比較完善，干凈整潔，周圍環(huán)境較優(yōu)，維護(hù)保養(yǎng)較好，這些對其價值有向上的影響。估價對象的其他個別因素對其價值有一般性的影響。（4）、收益情況調(diào)查100%使用率下的營業(yè)情況（每塊場地）時間段收入（元/小時）備注8:00-18:002018:00-22:0030每天320元二、區(qū)域因素分析 成都是國家區(qū)域中心城市（西南）。雙流縣航空港區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，交通便利，人口密集，平均消費(fèi)水平高，休閑娛樂和體育鍛煉的需求高。對象毗鄰消費(fèi)人群，周邊公共設(shè)施配置完善，環(huán)境狀況良好。三、市場背景分析雙流縣經(jīng)濟(jì)運(yùn)行亮點鮮明突出，尤其是在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，直奔“微笑曲線”兩端，產(chǎn)

50、業(yè)高端和高端產(chǎn)業(yè)集聚，形成了產(chǎn)業(yè)加快跨越發(fā)展、結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級、特色明顯的發(fā)展新局面。 2011年全縣地區(qū)生產(chǎn)總值583.42億元，占全市的比重為8.5%；固定資產(chǎn)投資488.41億元，占全市的比重為9.8%；規(guī)模以上工業(yè)增加值245.34億元，占全市的比重為11.2%，地方財政一般預(yù)算收入44.17億元，占全市的比重為6.5%，分別較上年提高了0.1、1、1.7和0.1個百分點，縣域經(jīng)濟(jì)綜合實力在全市水平逐年提高。三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，以東山萬畝草莓采摘園、彭鎮(zhèn)萬畝葡萄園等現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)為模式的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展加快；以新能源、新材料、機(jī)電一體化等新型工業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁；以航空物流、現(xiàn)代商貿(mào)、總部經(jīng)濟(jì)等為特色的現(xiàn)

51、代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平不斷提高，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化為5.4：53.3：41.3，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到94.6%，較上年提高0.8個百分點。五、收益法評估測算：1年金A的測算100%使用率下的營業(yè)情況（每塊場地）時間段收入（元/小時）備注8:00-18:002018:00-22:0030每天320元每片場地周一到周五8:00-18:00場地利用率為1/3，18:00-22:00場地利用率為2/3。每天收益：10*20*1/3+4*30*2/3=90每片場地周末及短期假日場地利用率為3/3，每天收益320元平均每天收益90*5/7+320*2/7=155.71元寒假取30天，暑假取40天經(jīng)過本公司調(diào)查得知該網(wǎng)

52、球場的寒假場地利用率為1/3，暑假場地利用率為2/3一年收入為：（ 365-30-40）*320+30*1/3*320+320*40*2/3=106133.33元查找資料得知一年中各月降雨天數(shù)為：月份123456789101112天數(shù)2.53.55.87.89.710413.112.011.77.83.91.4按月累計2.5611819.629.339.752.864.876.584.388.289.6平均年收入：106133.33*（365-89.6）/365=80079.78元費(fèi)用：照明費(fèi)用、培訓(xùn)費(fèi)用、維護(hù)費(fèi)用等總費(fèi)用與總收入的比取20%由于該網(wǎng)球場不以營利為目的，營業(yè)收入主要用于網(wǎng)球場的運(yùn)營包括管理人員工資、網(wǎng)球場維護(hù)，因此不收取相關(guān)稅費(fèi)，所得凈收益上繳國家。年營業(yè)利潤為：80079.78*（1-20%）=64063.822收益率的確定（1）無風(fēng)險收益率選定2013年三年期國債利率為4.76%（3）相關(guān)補(bǔ)償?shù)拇_定：根據(jù)當(dāng)前市場調(diào)查確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，確定本組的補(bǔ)償數(shù)