第八章房地產(chǎn)評估

1、第八章第八章 房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估1了解房地產(chǎn)評估的基本內(nèi)容和特點(diǎn)2熟悉房地產(chǎn)評估的影響因素3. 掌握收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用4. 掌握市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用5. 掌握成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用本章學(xué)習(xí)目的和要求：本章學(xué)習(xí)目的和要求： 第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述一、房地產(chǎn)的概念和特點(diǎn)一、房地產(chǎn)的概念和特點(diǎn)（1）房地產(chǎn)）房地產(chǎn)房地產(chǎn)是土地和建筑物及其權(quán)屬的總稱。包括房地產(chǎn)是土地和建筑物及其權(quán)屬的總稱。包括土地和地上建筑物兩部分。土地和地上建筑物兩部分。歐美國家沒有房地產(chǎn)的概念，將房產(chǎn)和地產(chǎn)統(tǒng)歐美國家沒有房地產(chǎn)的概念，將房產(chǎn)和地產(chǎn)統(tǒng)稱為不動(dòng)產(chǎn)。稱為不動(dòng)產(chǎn)。1房地產(chǎn)的概念：房地產(chǎn)的概念：中華人民共

2、和國物權(quán)法中華人民共和國物權(quán)法中規(guī)定，物包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)中規(guī)定，物包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和產(chǎn)。物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）中將建筑物描述為：中將建筑物描述為：是指與土地相結(jié)合的建設(shè)成果，包括房屋和構(gòu)筑物兩大是指與土地相結(jié)合的建設(shè)成果，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。建筑物與其占用土地密切相連，可把土地、建筑物類。建筑物與其占用土地密切相連，可把土地、建筑物及附著在土地、建筑物上不可分離的部分統(tǒng)稱為房地產(chǎn)。及附

3、著在土地、建筑物上不可分離的部分統(tǒng)稱為房地產(chǎn)。資產(chǎn)評估準(zhǔn)則資產(chǎn)評估準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)對不動(dòng)產(chǎn)的定義是土地、對不動(dòng)產(chǎn)的定義是土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)的權(quán)益。其相關(guān)的權(quán)益。土地使用權(quán)出讓：土地使用權(quán)出讓：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：土地使用權(quán)出租：土地使用權(quán)出租：土地使用權(quán)抵押：土地使用權(quán)抵押：w（2）土地使用權(quán)）土地使用權(quán)（3）建筑物）建筑物w房屋和構(gòu)筑物統(tǒng)稱為建筑物。房屋和構(gòu)筑物統(tǒng)稱為建筑物。w建筑物的主要結(jié)構(gòu)：建筑物的主要結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)

4、簡易結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)2房地產(chǎn)的特性土地的特性（1）固定性（2）永久使用性（3）數(shù)量有限性（4）個(gè)體差異性土地的經(jīng)濟(jì)特性供給的稀缺性可壟斷性用途的多樣性經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性效益級差性建筑物的特性不可位移性產(chǎn)權(quán)邊界復(fù)雜性功能變異性房地產(chǎn)的特性房地不可分割性投資大量性區(qū)域性價(jià)格互動(dòng)性二、房地產(chǎn)價(jià)格體系及影響因素二、房地產(chǎn)價(jià)格體系及影響因素（一）土地價(jià)格（一）土地價(jià)格土地價(jià)格非土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，不由生產(chǎn)成本決定土地價(jià)格主要由土地需求決定土地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性土地價(jià)格具有上漲性（二）房地產(chǎn)價(jià)格類型1、按價(jià)格形成途徑分類對于土地而言，評估價(jià)格依據(jù)其用途和性質(zhì)不同主要分為五種（1）基準(zhǔn)地價(jià)（2）標(biāo)定

5、地價(jià)（3）土地使用權(quán)出讓底價(jià)（4）轉(zhuǎn)讓價(jià)格（5）樓面地價(jià)2、按房地產(chǎn)出讓方式分類拍賣價(jià)格招標(biāo)價(jià)格協(xié)議價(jià)格3、按價(jià)格適用場合分類買賣價(jià)格租賃價(jià)格抵押價(jià)格課稅價(jià)格征用價(jià)格三房地產(chǎn)評估的基本原則與一般程序（一）房地產(chǎn)評估的基本原則合法原則不完全可替代原則房地分估合一原則地域原則（二）房地產(chǎn)評估的一般程序明確基本事項(xiàng)，簽定評估協(xié)議選擇評估方法實(shí)地勘察，收集資料配備人員，制定并實(shí)施評估計(jì)劃計(jì)算、確定評估價(jià)格撰寫評估報(bào)告書（三）影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（三）影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素房地產(chǎn)評估的最終目的是要確定房地產(chǎn)最可能房地產(chǎn)評估的最終目的是要確定房地產(chǎn)最可能實(shí)行的價(jià)格，而影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多實(shí)行的價(jià)格，而影

6、響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多（1）一般因素：共性因素，包括：經(jīng)濟(jì)、政）一般因素：共性因素，包括：經(jīng)濟(jì)、政策、社會(huì)、心理因素策、社會(huì)、心理因素（2）區(qū)域因素：與位置相關(guān)）區(qū)域因素：與位置相關(guān)（3）自身因素：個(gè)別因素，包括：土地的自）自身因素：個(gè)別因素，包括：土地的自身因素、建筑物自身因素。身因素、建筑物自身因素。三、房地產(chǎn)評估的理論三、房地產(chǎn)評估的理論1地租理論（說明土地價(jià)值的產(chǎn)生）地租理論（說明土地價(jià)值的產(chǎn)生） 馬克思的理論：認(rèn)為，地租是土地所有馬克思的理論：認(rèn)為，地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的表現(xiàn)形式，真正的地租是為權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的表現(xiàn)形式，真正的地租是為使用土地而支付給土地所有者的貨幣額。使用土地而支付

7、給土地所有者的貨幣額。他把地租分為絕對地租和級差地租。他把地租分為絕對地租和級差地租。（1）絕對地租：是土地所有者憑借土地所有）絕對地租：是土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所獲得的地租。土地出讓金權(quán)的壟斷所獲得的地租。土地出讓金（2）級差地租：是由于土地自然差別（級差）級差地租：是由于土地自然差別（級差地租地租1）或?qū)ν煌恋剡B續(xù)投資，投資收益差）或?qū)ν煌恋剡B續(xù)投資，投資收益差別所導(dǎo)致的地租（級差地租別所導(dǎo)致的地租（級差地租2）。）。 級差地租級差地租1原理告訴我們，處于不同位置的原理告訴我們，處于不同位置的土地，其價(jià)格是有差別的，在評估土地使用權(quán)土地，其價(jià)格是有差別的，在評估土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)

8、，必須了解其地理位置和環(huán)境。價(jià)格時(shí)，必須了解其地理位置和環(huán)境。級差地租級差地租2原理告訴我們，在同一塊土地上連原理告訴我們，在同一塊土地上連續(xù)投資，投資收益率是有差別的，在評估土地續(xù)投資，投資收益率是有差別的，在評估土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，必須考慮土地的用途，如工業(yè)使用權(quán)價(jià)格時(shí)，必須考慮土地的用途，如工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地等。用地、商業(yè)用地、住宅用地等。（3）壟斷地租：）壟斷地租： 一般商品的價(jià)格是以價(jià)值為基礎(chǔ)，上下一般商品的價(jià)格是以價(jià)值為基礎(chǔ)，上下波動(dòng)的，而價(jià)值是生產(chǎn)商品的社會(huì)必要波動(dòng)的，而價(jià)值是生產(chǎn)商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的，土地不是勞動(dòng)產(chǎn)品，勞動(dòng)時(shí)間決定的，土地不是勞動(dòng)產(chǎn)品，其價(jià)格決定

9、也具有特殊性。其價(jià)格決定也具有特殊性。 地價(jià)的本質(zhì)是地租的資本化地價(jià)的本質(zhì)是地租的資本化 2地價(jià)理論（說明地產(chǎn)價(jià)格的決定理論）地價(jià)理論（說明地產(chǎn)價(jià)格的決定理論）四、房地產(chǎn)評估的特殊性四、房地產(chǎn)評估的特殊性評估對象有多種形式評估對象有多種形式充分考慮最有效使用原則充分考慮最有效使用原則房地產(chǎn)價(jià)格有多樣性：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定房地產(chǎn)價(jià)格有多樣性：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、交易地價(jià)、課稅價(jià)格、房地產(chǎn)總地價(jià)、交易地價(jià)、課稅價(jià)格、房地產(chǎn)總價(jià)、樓面地價(jià)、公告地價(jià)價(jià)、樓面地價(jià)、公告地價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素復(fù)雜房地產(chǎn)價(jià)格影響因素復(fù)雜五、房地產(chǎn)評估的方法及其應(yīng)用五、房地產(chǎn)評估的方法及其應(yīng)用（一）收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用（一

10、）收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用1基本原理：基本原理：2計(jì)算方法計(jì)算方法:P Ri/(1+r)i PA/r 適用范圍：有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)適用范圍：有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)第二節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、基本思路成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定，是賣方愿意接受的最低價(jià)格，是買房愿意支付的最高價(jià)格。二、適用對象特備適用于評估那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、圖書館、醫(yī)院、政府辦公樓三、操作步驟（一）新開發(fā)土地評估的操作步驟新開發(fā)土地價(jià)格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+稅費(fèi)+開發(fā)利潤1、估算土地取得成本（1）通過征用農(nóng)地

11、取得（2）通過在城市中進(jìn)行房屋拆遷取得（3）通過在市場上“購買”所得2、估算土地開發(fā)成本主要包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)3、估算管理費(fèi)用 管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)4、估算投資利息5、估算稅費(fèi)6、估算開發(fā)利潤（二）新建房地產(chǎn)評估的操作步驟新建房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤（三）舊房地產(chǎn)評估的操作步驟舊有房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)的重置成本-舊有房地產(chǎn)的貶值（包括土地的損耗和建筑物的損耗）第三節(jié) 市場法在房地產(chǎn)中的評估一、一、 市場法基本原理市場法基本原理一、一、 市場法基本原理市場法基本原理2 2 可比實(shí)例的選取與標(biāo)準(zhǔn)化

12、可比實(shí)例的選取與標(biāo)準(zhǔn)化 2 2 可比實(shí)例的選取與標(biāo)準(zhǔn)化可比實(shí)例的選取與標(biāo)準(zhǔn)化 建筑面積套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積價(jià)格建筑面積價(jià)格建筑面積使用面積使用面積價(jià)格建筑面積價(jià)格3 3 交易情況修正交易情況修正3 3 交易情況修正交易情況修正3.3.交易情況修正交易情況修正3.3.交易情況修正交易情況修正3.3.交易情況修正交易情況修正）（交易情況修正系數(shù) 1003.3.交易情況修正交易情況修正平方米）（元可比實(shí)例正常市場價(jià)格/57145)(10010060003.3.交易情況修正交易情況修正平方米）（元可比實(shí)例正常市場價(jià)格/56703)-(10010055003.3.交易情況修正交易情況修正3.3.交易

13、情況修正交易情況修正3.3.交易情況修正交易情況修正3. 3. 交易情況修正交易情況修正4 4 交易日期修正交易日期修正4. 4. 交易日期修正交易日期修正數(shù)可比實(shí)例交易日價(jià)格指評估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)可比實(shí)例交易價(jià)格實(shí)例價(jià)格交易日期修正后的可比動(dòng)指數(shù)可比實(shí)例交易日價(jià)格變數(shù)評估基準(zhǔn)日價(jià)格變動(dòng)指可比實(shí)例交易價(jià)格實(shí)例價(jià)格交易日期修正后的可比114. 4. 交易日期修正交易日期修正4.4.交易日期修正交易日期修正平方米）元 /(3809%4.105%7.11435004.4.交易日期修正交易日期修正4.4.交易日期修正交易日期修正平方米）元 /(3932%)8.61(%)5.101(38004. 4. 交

14、易日期修正交易日期修正各期環(huán)比價(jià)格指數(shù)可比實(shí)例交易價(jià)格實(shí)例價(jià)格交易日期修正后的可比環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）各期可比實(shí)例交易價(jià)格實(shí)例價(jià)格交易日期修正后的可比1 (4.4.交易日期修正交易日期修正4.4.交易日期修正交易日期修正4.4.交易日期修正交易日期修正4.4.交易日期修正交易日期修正4.4.交易日期修正交易日期修正100（）可比實(shí)例交易價(jià)格實(shí)例價(jià)格交易日期修正后的可比4. 4. 交易日期修正交易日期修正4.4.交易日期修正交易日期修正項(xiàng)項(xiàng) 目目ABCDE2008年年10月價(jià)格月價(jià)格（元（元/）688063206710652065402009年年3月價(jià)格月價(jià)格（元（元/）7120655069506

15、7306750價(jià)格增長率（價(jià)格增長率（%）3.493.643.583.223.214.4.交易日期修正交易日期修正%43. 3521. 3%22. 3%58. 3%64. 3%49. 3價(jià)格平均增長率平方米）（元）（實(shí)例價(jià)格交易日期修正后的可比/672310043. 310065005 5 區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正5 5 區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正5 5 區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正5 5 區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正5 5 區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正5 5 區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正5 5 區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正（）區(qū)域因素修正系數(shù)100區(qū)域因素區(qū)域因素權(quán)重權(quán)重評估對象評估對象可比實(shí)例可比實(shí)例A可比實(shí)例

16、可比實(shí)例B可比實(shí)例可比實(shí)例C因素因素1F1100因素因素2F2100因素因素3F3100因素因素nFn100綜合綜合11005 5 區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正區(qū)域因素區(qū)域因素權(quán)重權(quán)重評估對象評估對象可比實(shí)例可比實(shí)例A可比實(shí)可比實(shí)例例B可比實(shí)可比實(shí)例例C商業(yè)繁華度商業(yè)繁華度0.1510010310098道路通達(dá)度道路通達(dá)度0.08100100100100交通便捷度交通便捷度0.1210010110097離市中心距離離市中心距離0.1410010210095離交通設(shè)施距離離交通設(shè)施距離0.0610098100101自然環(huán)境狀況自然環(huán)境狀況0.1210010210097人文環(huán)境狀況人文環(huán)境狀況0.10

17、10010310098基礎(chǔ)設(shè)施狀況基礎(chǔ)設(shè)施狀況0.1010010110099公共設(shè)施狀況公共設(shè)施狀況0.1310010510096綜綜 合合110010210097.59804. 0102100）（區(qū)域因素修正系數(shù)可比實(shí)例A1100100）（區(qū)域因素修正系數(shù)可比實(shí)例B0256. 197.5100）（區(qū)域因素修正系數(shù)可比實(shí)例C5 5 區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正6 6 個(gè)別因素修正個(gè)別因素修正6 6 個(gè)別因素修正個(gè)別因素修正6 6 個(gè)別因素修正個(gè)別因素修正6 6 個(gè)別因素修正個(gè)別因素修正6 6 個(gè)別因素修正個(gè)別因素修正6 6 個(gè)別因素修正個(gè)別因素修正6 6 個(gè)別因素修正個(gè)別因素修正6 6 個(gè)別因素修

18、正個(gè)別因素修正6 6 個(gè)別因素修正個(gè)別因素修正數(shù)可比實(shí)例容積率地價(jià)指數(shù)評估對象容積率地價(jià)指容積率修正系數(shù) 6 6 個(gè)別因素修正個(gè)別因素修正6 6 個(gè)別因素修正個(gè)別因素修正表4-11 容積率地價(jià)指數(shù)表容積率容積率12345地價(jià)指數(shù)地價(jià)指數(shù)%1001051151251406 6 個(gè)別因素修正個(gè)別因素修正%84%251%051容積率修正系數(shù)6 6 個(gè)別因素修正個(gè)別因素修正6 6 個(gè)別因素修正個(gè)別因素修正 )1 (11 )1 (11 Nnrry6 6 個(gè)別因素修正個(gè)別因素修正 466. 1%)81 (11 %)81 (11 2030y7 7 綜合修正確定評估值綜合修正確定評估值 7 7 綜合修正確定評

19、估值綜合修正確定評估值 7 7 綜合修正確定評估值綜合修正確定評估值 7 7 綜合修正確定評估值綜合修正確定評估值 比準(zhǔn)價(jià)值=8200+80+350120+60=8570（元/平方米）7 7 綜合修正確定評估值綜合修正確定評估值 7 7 綜合修正確定評估值綜合修正確定評估值 （）（）（）（）可比實(shí)例交易價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)值1001001001007 7 綜合修正確定評估值綜合修正確定評估值 平方米）（元）（）（）（）（比準(zhǔn)價(jià)值/79599710010810010010310510085007 7 綜合修正確定評估值綜合修正確定評估值 （）（）（）（）（）（）可比實(shí)例交易價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)值1001007 7

20、綜合修正確定評估值綜合修正確定評估值 7 7 綜合修正確定評估值綜合修正確定評估值 本節(jié)小結(jié)本節(jié)小結(jié)本節(jié)小結(jié)本節(jié)小結(jié)思考題思考題1.1.什么是市場法？市場法適用的條件是什么？什么是市場法？市場法適用的條件是什么？2.2.搜集交易案例資料的途徑主要有哪些？搜集交易案例資料的途徑主要有哪些？3. 3. 搜集交易案例時(shí)應(yīng)搜集哪些內(nèi)容？搜集交易案例時(shí)應(yīng)搜集哪些內(nèi)容？4.4.選擇可比實(shí)例應(yīng)符合哪些要求？選擇可比實(shí)例應(yīng)符合哪些要求？5.5.為什么要建立價(jià)格比較基礎(chǔ)？建立價(jià)格比較基為什么要建立價(jià)格比較基礎(chǔ)？建立價(jià)格比較基礎(chǔ)包括哪些方面？礎(chǔ)包括哪些方面？6.6.造成房地產(chǎn)價(jià)格偏離正常市場價(jià)格的因素有哪造成房地

21、產(chǎn)價(jià)格偏離正常市場價(jià)格的因素有哪些？些？第四節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、收益法的概念收益法就是在求取待估房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，將待估房地產(chǎn)未來各期的正常純收益以某種適當(dāng)?shù)馁Y本化率（還原利率）折算成在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，求其之和，從而確定待估房地產(chǎn)價(jià)格的方法。二、收益法的基本原理預(yù)期收益原理最有效使用原理三、收益法的基本公式1、房地產(chǎn)的價(jià)格=純收益|資本化率（1）純收益每年不變（2）資本化率固定（3）收益為無限年期例1 有一不動(dòng)產(chǎn)，利用該宗不動(dòng)產(chǎn)正常情況下每年獲得的總收益為20萬元，每年需要支出的總費(fèi)用為12萬元，該類不動(dòng)產(chǎn)的收益率為8，則該宗不動(dòng)產(chǎn)的收益價(jià)格為：V（20-12）/ 8100 萬元2

22、、房地產(chǎn)的價(jià)格、房地產(chǎn)的價(jià)格P Ri/(1+r)I（1）純收益每年不同）純收益每年不同（2）資本化率固定且大于零）資本化率固定且大于零（3）收益年期為有限）收益年期為有限n（二）適用范圍只適用于有收益或潛在收益的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)三、收益法的特點(diǎn)與適用范圍三、收益法的特點(diǎn)與適用范圍（一）特點(diǎn) 1、收益法具有嚴(yán)格的理論基礎(chǔ) 2、收益法以收益為出發(fā)點(diǎn)評估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格 3、收益法評估結(jié)果的準(zhǔn)確度取決于純收益與收益率確定的準(zhǔn)確度四、各參數(shù)的估算（一）純收益的估算1、純收益的含義純收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益。必須注意實(shí)際純收益和客觀純收益的區(qū)別實(shí)際收益由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評估

23、。房地長的客觀收益是房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律允許的最佳利用方向上的純收益。純收益由總收益扣除總費(fèi)用求得。2、客觀總收益3、客觀總費(fèi)用4、純收益的估算（1）出租型房地產(chǎn)純收益的估算（2）直接經(jīng)營型房地產(chǎn)純收益的估算（3）自用或未使用房地產(chǎn)純收益的估算（二）資本化率的估算1、市場提取法（直接比較法、反推法）通過分析類似的交易實(shí)例，并將實(shí)例的純收益與售價(jià)相比較，就得到各個(gè)實(shí)例的資本化率。注意：1）要搜集到足夠的可比實(shí)例 2）實(shí)例為正常交易實(shí)例純收益（萬元/年）價(jià)格（萬元）資本化率（）13534710.092434359.893393989.804383829.95四個(gè)可比實(shí)例的資本化率平均為

24、9.93例：2、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法將決定收益率的各種理論因素相加得出資本化率。其出發(fā)點(diǎn)是選擇一種近于無風(fēng)險(xiǎn)的投資的收益率，稱為安全利率。在安全利率之上加各種劣于產(chǎn)生安全利率的投資因素的調(diào)整額，一般加總的因素有額外投資風(fēng)險(xiǎn)、缺乏流動(dòng)性和管理負(fù)擔(dān)三項(xiàng)，再減去預(yù)期的收益增長率，便得不動(dòng)產(chǎn)的資本化率。安全利率可選擇一年期國債利率或一年期定期存款利率。例：在一年期定期存款利率的基礎(chǔ)上用加總法求資本化率：安全利率2.25投資風(fēng)險(xiǎn)4.00缺乏流動(dòng)性1.00管理負(fù)擔(dān)1.00收益增長 - 2.00資本化率6.25（三）收益期限的確定四、應(yīng)用舉例例題：某房地產(chǎn)公司于2003年5月以出讓方式取得一塊土地的50年

25、使用權(quán)，并于2007年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米3800元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年。目前，該類型建筑的重置成本為每平方米4200元，該大樓總建筑面積為5000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的3.5%，維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的0.2%，資本化率確定為8%。試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在2008年5月的價(jià)格。本章練習(xí)題1、某可比交易實(shí)例成交地價(jià)為3000元每平方米，對應(yīng)使用年期為30年，若待估宗

26、地出讓年期為40年，土地資本化率為7%,則通過年限修正該宗土地的價(jià)格最接近多少？2、某評估機(jī)構(gòu)采用市場法對一房地產(chǎn)進(jìn)行評估，評估中共選擇了A、B、C三個(gè)參照物，并分別得到127萬元、142萬元、151萬元三個(gè)評估結(jié)果。根據(jù)A、B、C三個(gè)參照物與被評估對象的差異因素分析，判定其結(jié)果的權(quán)重依次為25%、40%和35%，則被評估房地產(chǎn)的評估值最接近多少？（1）估算年有效毛收入：年有效毛收入=2*365*5000*（1-10%）=3285000(元）（2）估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用管理費(fèi)=3285000*3.5%=114975(元）維修費(fèi)=4200*5000*1.5%=315000（元保險(xiǎn)費(fèi)=4200*5000*

27、0.2%=42000（元）稅金+3285000*（12%+6%）=591300（元年?duì)I運(yùn)費(fèi)用=114975+315000+42000+591300(元）（3）估算純收益年純收益=有效毛收入-年?duì)I運(yùn)費(fèi)用=3285000-1063275=2221725（元）（4）房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則：P Ri/(1+r)i PA/r（1）純收益）純收益年純收益年總收益年總費(fèi)用年純收益年總收益年總費(fèi)用注意：評估時(shí)應(yīng)以客觀純收益為依據(jù)，而不能以注意：評估時(shí)應(yīng)以客觀純收益為依據(jù)，而不能以 實(shí)際純收益實(shí)際純收益 可分別按房產(chǎn)、地產(chǎn)或房地產(chǎn)計(jì)算可分別按房產(chǎn)、地產(chǎn)或房地產(chǎn)計(jì)算 實(shí)質(zhì)：投資收益率實(shí)質(zhì)：投資收益率 計(jì)算：純收益與售價(jià)比率法計(jì)算：純收益與售價(jià)比率法 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法 投資收益率順序插入法投資收益率順序插入法 種類：綜合資本化率種類：綜合資本化率 建筑物資本化率建筑物資本化率 土地資本