商業(yè)地產基礎知識培訓(完整版)

1、商 業(yè) 地 產 基 礎 知 識 培 訓目 錄第一章 房地產基礎知識培訓 . . 4一、房地產的概念 . . 4二、商業(yè)地產的類型 . . 6三、房地產專業(yè)名詞 . . 8四、建筑識圖 . . 18 第二章 商業(yè)地產市場調研 . . 26 第三章 目標商業(yè)基礎知識培訓 . . 27一、發(fā)展商背景介紹 . . 27二、項目地理位置及分析 . . 30三、項目總體規(guī)劃 . . 31四、商業(yè)部分基本資料 . . 32五、項目商業(yè)部分的定位 . . 34六、商業(yè)部分功能分布 . . 36 第四章 商業(yè)項目銷售的業(yè)務流程與銷售策略 . . 44一、尋找客戶 . . 44二、現場接待客戶 . . 46三、談

2、判 . . 48四、客戶追蹤 . . 50五、簽約 . . 52六、售后服務 . . 54 第五章 相關商業(yè)合同文本講解 . . 55 第六章 銷售人員的禮儀和形象 . . 56 第七章 電話禮儀及技巧 . . 57 第八章 商業(yè)地產銷售技巧 . . 58一、分析客戶類型及對策 . . 58二、逼定的技巧 . . 63三、說服客戶的技巧 . . 65四、如何塑造成功的銷售員 . . 71五、如何處理客戶異議 . . 76六、房地產銷售常見問題及解決方法 . . 81 第九章 個人素質和能力培養(yǎng) . . 87 第十章 員工架構、守則及職責 . . 88說 明該銷售手冊共分十章,需要一個月的時間,

3、共(個課時,一個課時 60分鐘。主要安排如下:第一章 商業(yè)地產基礎知識培訓(個課時第二章 商業(yè)地產市場調研(個課時第三章 目標商業(yè)基礎知識培訓(個課時第四章 項目的商業(yè)銷售流程與策略(個課時第五章 相關商業(yè)合同文本講解(個課時第六章 銷售人員的禮儀和形象(個課時第七章 電話禮儀及技巧(個課時第八章 商業(yè)地產銷售技巧(個課時第九章 個人素質和能力培養(yǎng)(個課時第十章 員工架構、守則及職責(個課時第一章 房地產基礎知識培訓一、房地產的概念1、 房地產的含義房地產具體是指土地、建筑物及其地上的附著物,包括物質實體和依托 于物質實體上的權益。又稱不動產,是房產與地產的總稱,兩者具有整 體性和不可分割性。

4、包括:1 土地2 建筑物及地上附著物3 房地產物權注:房地產物權除所有權外,還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地 使用權、典當權等。2、 房產、地產兩者間的關系及差異房產指各種明確了權屬關系的房屋及與之相連的構筑物或建筑物;地產 指明確了土地所有權的土地,既包括住宅或非住宅附著物的土地(以及 各地段 ,又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的地產是指有限期的土地使 用權。房產與地產之間存在著客觀的、必然的聯系,主要包括幾個方面:a 實物形態(tài)上看,房產與地產密不可分;b 從價格構成上看,房產價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地 產價格;c 從權屬關系看,房產所有權和地產所有權是聯系再一起的。差異包括幾

5、個方面:a 二者屬性不同;b 二者增值規(guī)律不同;c 權屬性質不同;d 二者價格構成不同。3、 商業(yè)房地產的含義人們習慣上將商業(yè)物業(yè)叫商鋪或商業(yè)用房,商業(yè)物業(yè)的功能多樣化,既 有能滿足市民購物、飲食、娛樂、休閑等需求的社會功能,又有能滿足 商家經營、商務活動、市民投資等需要的經濟功能。二、商業(yè)地產的類型 1、商業(yè)物業(yè)分類表 2、房屋建筑結構分類 三、房地產專業(yè)名詞1、建筑專用術語1城市規(guī)劃術語A 城 市 規(guī) 劃對 一 定 時 期 內 城 市 的 經 濟 和 社 會 發(fā) 展 、土 地 利 用 、空 間 布 局 以 及 各 項 建 設 的 綜 合 部 署 、 具 體 安 排 和 實 施 管 理 。

6、B 城 市 基 礎 設 施城 市 生 存 和 發(fā) 展 所 必 須 具 備 的 工 程 性 基 礎 設 施 和 社 會 性 基 礎 設 施 的 總 稱 。C 城 市 用 地 城 市 用 地按 城 市 中 土 地 使 用 的 主 要 性 質 劃 分 的 居 住 用 地 、 公 共 設 施 用 地 、工 業(yè) 用 地 、倉 儲 用 地 、對 外 交 通 用 地 、道 路 廣 場 用 地 、市 政 公 用 設 施 用 地 、綠 地 、特 殊 用 地 、水 域 和 其 它 用 地 的 統 稱 。 居 住 用 地在 城 市 中 包 括 住 宅 及 相 當 于 居 住 小 區(qū) 及 小 區(qū) 級 以 下 的 公

7、共 服 務 設 施 、 道 路 和 綠 地 等 設 施 的 建 設 用 地 。 公 共 設 施 用 地城 市 中 為 社 會 服 務 的 行 政 、 經 濟 、 文 化 、 教 育 、 衛(wèi) 生 、 體 育 、 科 研 及 設 計 等 機 構 或 設 施 的 建 設 用 地 。 工 業(yè) 用 地城 市 中 工 礦 企 業(yè) 的 生 產 車 間 、庫 房 、堆 場 、構 筑 物 及 其 附 屬 設 施(包 括 其 專 用 的 鐵 路 、碼 頭 和 道 路 等 的 建 設 用 地 。 倉 儲 用 地城 市 中 倉 儲 企 業(yè) 的 庫 房 、 堆 場 和 包 裝 加 工 車 間 及 其 附 屬 設 施 的

8、 建 設 用 地 。 對 外 交 通 用 地城 市 對 外 聯 系 的 鐵 路 、公 路 、管 道 運 輸 設 施 、港 口 、機 場 及 其 附 屬 設 施 的 建 設 用 地 。 道 路 廣 場 用 地城 市 中 道 路 、 廣 場 和 公 共 停 車 場 等 設 施 的 建 設 用 地 。 市 政 公 用 設 施 用 地城 市 中 為 生 活 及 生 產 服 務 的 各 項 基 礎 設 施 的 建 設 用 地 包 括 :供 應 設 施 、交 通 設 施 、郵 電 設 施 、環(huán) 境 衛(wèi) 生 設 施 、 施 工 與 維 修 設 施 、 殯 葬 設 施 及 其 它 市 政 公 用 設 施 的

9、建 設 用 地 。 綠 地城 市 中 專 門 用 以 改 善 生 態(tài) 、保 護 環(huán) 境 、為 居 民 提 供 游 憩 場 地 和 美 化 景 觀 的 綠 化 用 地 。 特 殊 用 地一 般 指 軍 事 用 地 、 外 事 用 地 及 保 安 用 地 等 特 殊 性 質 的 用 地 。 水 域 和 其 它 用 地城 市 范 圍 內 包 括 耕 地 、園 地 、林 地 、牧 草 地 、村 鎮(zhèn) 建 設 用 地 、露 天 礦 用 地 和 棄 置 地 ,以 及 江 、河 、湖 、海 、水 庫 、葦 地 、灘 涂 和 渠 道 等 常 年 有 水 或 季 節(jié) 性 有 水 的 全 部 水 域 。 保 留 地

10、城 市 中 留 待 未 來 開 發(fā) 建 設 的 或 禁 止 開 發(fā) 的 規(guī) 劃 控 制 用 地 。D 居 住 區(qū) 規(guī) 劃 居 住 區(qū) 規(guī) 劃對 城 市 居 住 區(qū) 的 住 宅 、公 共 設 施 、公 共 綠 地 、室 外 環(huán) 境 、道 路 交 通 和 市 政 公 用 設 施 所 進 行 的 綜 合 性 具 體 安 排 。 居 住 小 區(qū)城 市 中 由 居 住 區(qū) 級 道 路 或 自 然 分 界 線 所 圍 合 ,以 居 民 基 本 生 活 活 動 不 穿 越 城 市 主 要 交 通 線 為 原 則 ,并 設 有 與 其 居 住 人 口 規(guī) 模 相 應 的 、滿 足 該 區(qū) 居 民 基 本 的

11、物 質 與 文 化 生 活 所 需 的 公 共 服 務 設 施 的 居 住 生 活 聚 居 地 區(qū) 。 居 住 組 團城 市 中 一 般 被 小 區(qū) 道 路 分 隔 ,設 有 與 其 居 住 人 口 規(guī) 模 相 應 的 、 居 民 所 需 的 基 層 公 共 服 務 設 施 的 居 住 生 活 聚 居 地 。2建筑面積密度每 公 頃 建 筑 用 地 上 容 納 的 建 筑 物 的 總 建 筑 面 積 。3容積率一 定 地 塊 內 , 總 建 筑 面 積 與 建 筑 用 地 面 積 的 比 值 。4建筑密度一 定 地 塊 內 所 有 建 筑 物 的 基 底 總 面 積 占 用 地 面 積 的 比

12、 例 。5道路紅線規(guī) 劃 的 城 市 道 路 路 幅 的 邊 界 線 。6建筑紅線城 市 道 路 兩 側 控 制 沿 街 建 筑 物 或 構 筑 物 (如 外 墻 、 臺 階 等 靠 臨 街 面 的 界 線 。 又 稱 建 筑 控 制 線 。7建筑間距兩 棟 建 筑 物 或 構 筑 物 外 墻 之 間 的 水 平 距 離 。8綠地率城 市 一 定 地 區(qū) 內 各 類 綠 化 用 地 總 面 積 占 該 地 區(qū) 總 面 積 的 比 例 。 在 居 住 區(qū) 用 地 范 圍 內 指 各 類 綠 地 的 總 和 占 居 住 區(qū) 用 地 的 比 率 。 綠 地 應 包 括 :公 共 綠 地 、 宅 旁

13、綠 地 、 公 共 服 務 設 施 所 屬 綠 地 和 道 路 綠 地(即 道 路 紅 線 內 的 綠 地 ,不 包 括 屋 頂 、曬 臺 的 人 工 綠 地 。9占(基 /用地面積:指 城 市 規(guī) 劃 行 政 主 管 部 門 確 定 的 建 設 用 地 界 線 所 圍 合 的 用 地 水 平 投 影 面 積 , 不 包 括 代 征 地 的 面 積 。10總建筑面積:也 叫“ 建 筑 展 開 面 積 ” 。建 筑 物 各 層 水 平 投 影 面 積 的 總 和 ,包 括 使 用 面 積 、 輔 助 面 積 和 結 構 面 積 三 項 。 使 用 面 積 指 建 筑 物 各 層 平 面 中 直

14、接 為 生 產 或 生 活 使 用 的 凈 面 積 的 總 和 。 在 居 住 建 筑 中 的 使 用 面 積 也 稱“ 居 住 面 積 ” 。輔 助 面 積 是 指 建 筑 物 各 層 平 面 為 輔 助 生 產 或 生 活 活 動 所 占 的 凈 面 積 的 總 和 , 例 如 居 住 建 筑 中 的 樓 梯 、 走 道 、 廁 所 、 廚 房 等 。 使 用 面 積 與 輔 助 面 積 的 總 和 稱 “ 有 效 面 積 ” 。 結 構 面 積 指 建 筑 物 各 層 平 面 中 的 墻 、 柱 等 結 構 所 占 面 積 的 總 和 。11城市基礎設施城 市 基 礎 設 施 分 為 工

15、 程 性 基 礎 設 施 和 社 會 性 基 礎 設 施 兩 類 。 工 程 性 基 礎 設 施 一 般 指 能 源 供 應 、 給 水 排 水 、 交 通 運 輸 、 郵 電 通 信 、 環(huán) 境 保 護 、 防 災 安 全 等 工 程 設 施 。 社 會 性 基 礎 設 施 則 指 文 化 教 育 、 醫(yī) 療 衛(wèi) 生 等 設 施 。 我 國 一 般 講 城 市 基 礎 設 施 多 指 工 程 性 基 礎 設 施 。2、設計規(guī)范術語1建筑面積房 產 的 建 筑 面 積 是 指 建 筑 物 外 墻 外 圍 所 圍 成 空 間 的 水 平 面 積 , 如 果 計 算 多 個 的 建 筑 面 積 ,

16、 則 是 各 房 產 建 筑 面 積 之 和 。 建 筑 面 積 包 含 了 房 產 的 可 用 面 積 、 墻 體 柱 體 占 地 面 積 、 樓 梯 走 道 面 積 、 其 他 公 攤 面 積 等 。2使用面積房 產 的 使 用 面 積 , 指 房 產 各 層 平 面 中 直 接 供 使 用 者 使 用 的 凈 面 積 之 和 。 計 算 使 用 面 積 時 有 一 些 特 殊 規(guī) 定 :內 墻 面 裝 修 厚 度 計 入 使 用 面 積 。3公用面積房 產 的 公 用 面 積 是 指 房 產 內 為 客 戶 出 入 方 便 、 正 常 消 費 或 生 活 所 設 置 的 公 共 走 廊

17、、 樓 梯 、 電 梯 間 、 水 箱 間 等 所 占 面 積 的 總 和 。 開 發(fā) 商 在 出 售 商 品 房 時 計 算 的 建 筑 面 積 存 在 公 共 面 積 的 分 攤 問 題 。4實用面積它 是 " 建 筑 面 積 " 扣 除 公 共 分 攤 面 積 后 的 余 額 。5計租面積作 為 計 算 房 租 的 面 積 。 非 住 宅 用 房 按 建 筑 面 積 計 算 。6套內面積俗 稱 " 地 磚 面 積 " 。 它 是 在 實 用 面 積 的 基 礎 上 扣 除 了 柱 體 、 墻 體 等 占 用 空 間 的 建 筑 物 后 的 一 個

18、內 容 空 間 的 概 念 。 動 既 有 章 可 循 , 也 有 利 可 圖 , 吸 引 居 民 和 機 構 投 資 非 房 產 租 賃 市 場 。7竣工面積竣 工 面 積 是 指 竣 工 的 各 幢 房 屋 建 筑 面 積 之 和 。 房 屋 建 筑 的 竣 工 應 是 按 照 設 計 要 求 全 部 完 工 , 經 驗 收 合 格 的 建 筑 .8共有建筑面積系 指 各 產 權 主 共 同 占 有 或 共 同 使 用 的 建 筑 面 積 。9共有建筑面積分攤系數整 幢 建 筑 物 的 共 有 建 筑 面 積 與 整 幢 建 筑 物 的 各 套 套 內 建 筑 面 積 之 和 的 比 值

19、, 即 為 共 有 建 筑 面 積 分 攤 系 數 。 即 公 用 建 筑 面 積 分 攤 系 數 =公 用 建 筑 面 積 /套 內 建 筑 面 積 之 和 。10層高層 高 是 指 房 產 高 度 以 " 層 " 為 單 位 計 量 , 每 一 層 的 高 度 國 家 在 設 計 上 有 要 求 ,這 個 高 度 就 叫 層 高 。它 通 常 包 括 下 層 地 板 面 或 樓 板 面 到 上 層 樓 板 面 之 間 的 距 離 。11凈高凈 高 是 指 層 高 減 去 樓 板 厚 度 的 凈 剩 值 。12實用率實 用 率 是 套 內 建 筑 面 積 和 房 產 面

20、積 之 比 , 大 于 使 用 率 。 即 實 用 率 =套 內 建 筑 面 積 /套 內 建 筑 面 積 +分 攤 的 共 有 共 用 建 筑 面 積3、銷售術語1產權證書產 權 證 書 是 指 " 房 屋 所 有 權 證 " 和 " 土 地 使 用 權 證 " 。 房 屋 產 權 證 書 包 括 :產 權 類 別 、產 權 比 例 。房 產 坐 落 地 址 、產 權 來 源 、 房 屋 結 構 、 間 數 、 建 筑 面 積 、 使 用 面 積 、 共 有 數 紀 要 、 他 項 權 利 紀 要 和 附 記 , 并 配 有 房 地 產 測 量 部 門

21、 的 分 戶 房 屋 平 面 圖 。2使用權房使 用 權 房 是 指 由 國 家 以 及 國 有 企 業(yè) 、 事 業(yè) 單 位 投 資 興 建 的 住 宅 , 政 府 以 規(guī) 定 的 租 金 標 準 出 租 給 居 民 的 公 有 房 產 。3公房公 房 也 稱 公 有 房 產 ,國 有 房 產 。它 是 指 由 國 家 以 及 國 有 企 業(yè) 、 事 業(yè) 單 位 投 資 興 建 、 銷 售 的 房 產 , 在 房 產 未 出 售 之 前 , 房 產 的 產 權 (擁 有 權 、 占 有 權 、 處 分 權 、 收 益 權 歸 國 家 所 有 。 目 前 居 民 租 用 的 公 有 房 產 ,

22、按 房 改 政 策 分 為 兩 大 類 :一 類 是 可 售 公 有 房 產 , 一 類 是 不 可 售 公 有 房 產 。 上 述 兩 類 房 均 為 使 用 權 房 。4不可售公房不 可 售 公 房 是 指 根 據 本 市 現 行 房 改 政 策 還 不 能 出 售 給 承 租 居 民 的 公 有 房 產 。5已購公房已 購 公 房 又 稱 售 后 公 房 , 就 是 購 買 的 公 有 房 產 。6單位產權房單 位 產 權 房 是 指 產 權 屬 于 單 位 所 有 的 房 屋 ,也 稱 系 統 產 權 房 、系 統 房 。7二手房二 手 房 即 舊 房 。 新 建 的 商 品 房 進

23、行 第 一 次 交 易 時 為 " 一 手 " , 第 二 次 交 易 則 為 " 二 手 " 。8期房期 房 是 指 開 發(fā) 商 從 取 得 商 品 房 預 售 許 可 證 開 始 至 取 得 房 地 產 權 證 大 產 證 止 , 在 這 一 期 間 的 商 品 房 稱 為 期 房 , 消 費 者 在 這 一 階 段 購 買 房 產 時 應 簽 預 售 合 同 。期 房 在 港 澳 地 區(qū) 稱 做 為 買 " 樓 花 " , 這 是 當 前 房 地 產 開 發(fā) 商 普 遍 采 用 的 一 種 房 屋 銷 售 方 式 。 購 買 期

24、 房 也 就 是 購 房 者 購 買 尚 處 于 建 造 之 中 的 房 地 產 項 目 。 而 在 成 都 市 通 常 對 期 房 的 理 解 是 未 修 建 好 , 尚 不 能 入 住 的 房 子 。9現房所 謂 現 房 是 指 開 發(fā) 商 已 辦 妥 房 地 產 權 證(大 產 證 的 商 品 房 , 消 費 者 在 這 一 階 段 購 買 房 產 時 應 簽 出 售 合 同 。10準現房準 現 房 是 指 房 屋 主 體 已 基 本 封 頂 完 工 , 工 程 正 處 在 內 外 墻 裝 修 和 進 行 配 套 施 工 階 段 的 房 屋 。11共同共有房產共 同 共 有 房 產 :指

25、 兩 個 或 兩 個 以 上 的 人 ,對 全 部 共 有 房 產 不 分 份 額 地 享 有 平 等 的 所 有 權 。12尾房尾 房 又 稱 掃 尾 房 。 它 是 房 地 產 業(yè) 進 入 散 戶 零 售 時 代 的 產 物 ,是 空 置 房 中 的 一 種 。一 般 情 況 下 ,當 房 產 銷 售 量 達 到 80%以 后 ,一 般 就 進 入 房 地 產 項 目 的 清 盤 銷 售 階 段 ,此 時 所 銷 售 的 房 產 , 一 般 稱 為 尾 房 。13爛尾房爛 尾 房 是 指 那 些 由 于 開 發(fā) 商 資 金 不 足 、盲 目 上 馬 ,或 者 錯 誤 判 斷 供 求 形 勢

26、 ,開 發(fā) 總 量 供 大 于 求 ,導 致 大 面 積 空 置 ,無 法 回 收 前 期 投 資 , 更 無 力 進 行 后 續(xù) 建 設 ,甚 至 全 盤 停 滯 的 積 壓 樓 宇 。 " 爛 尾 " 的 情 況 一 般 不 會 發(fā) 生 在 房 產 推 出 銷 售 的 時 候 的 , 而 是 隨 著 項 目 的 不 斷 推 進 , 一 步 步 顯 現 。14銷售面積銷 售 面 積 是 指 商 品 房 按 " 套 " 或 " 單 元 " 出 售 , 其 銷 售 面 積 為 購 房 者 所 購 買 的 套 內 或 單 元 內 建 筑

27、面 積 (以 下 簡 稱 套 內 建 筑 面 積 與 應 分 攤 的 共 有 建 筑 面 積 之 和 。15均價均 價 是 指 將 各 單 位 的 銷 售 價 格 相 加 之 后 的 和 數 除 以 單 位 建 筑 面 積 的 和 數 ,即 得 出 每 平 方 米 的 均 價 。均 價 一 般 不 是 銷 售 價 。16起價起 價 也 叫 起 步 價 ,是 指 某 房 產 銷 售 價 格 中 的 最 低 價 格 ,即 是 起 價 。17預售價預 售 價 也 是 商 品 房 預(銷 售 合 同 中 的 專 用 術 語 ;預 售 價 不 是 正 式 價 格 ,在 商 品 房 交 付 使 用 時 ,

28、應 按 有 批 準 權 限 部 門 核 定 的 價 格 為 準 。18一次性買斷價一 次 性 買 斷 價 是 指 買 方 與 賣 方 商 定 的 一 次 性 定 價 。 一 次 性 買 斷 價 屬 房 產 銷 售 合 同 中 的 專 用 價 格 術 語 ,確 定 之 后 ,買 方 或 賣 方 必 須 按 此 履 行 付 款 或 交 房 的 義 務 , 不 得 隨 意 變 更 。19定金定 金 是 指 當 事 人 約 定 由 一 方 向 對 方 給 付 的 , 作 為 債 權 擔 保 的 一 定 數 額 的 貨 幣 ,它 屬 于 一 種 法 律 上 的 擔 保 方 式 ,目 的 在 于 促 使

29、債 務 人 履 行 債 務 ,保 障 債 權 人 的 債 權 得 以 實 現 。根 據 我 國 發(fā) 法 通 則 和 擔 保 法 八 十 九 條 規(guī) 定 ,定 金 應 當 以 書 面 形 式 約 定 ,當 事 人 在 定 金 合 同 中 應 約 定 交 付 定 金 的 期 限 。定 金 合 同 從 實 際 交 付 定 金 之 日 起 生 效 , 定 金 的 數 額 由 當 事 人 約 定 ,但 不 得 超 出 合 同 標 的 額 的 20%。如 果 購 房 者 交 了 定 金 之 后 改 變 主 意 決 定 不 買 , 開 發(fā) 商 有 權 以 購 房 者 違 約 為 由 不 退 定 金 ;如 果

30、 開 發(fā) 商 將 房 產 賣 給 他 人 ,應 當 向 購 房 者 雙 倍 返 還 定 金 。20違約金違 約 金 是 指 違 約 方 按 照 法 律 規(guī) 定 和 合 同 的 約 定 , 應 該 付 給 對 方 的 一 定 數 量 的 貨 幣 。 違 約 金 是 對 違 約 方 的 一 種 經 濟 制 裁 , 具 有 懲 罰 性 和 補 償 性 ,但 主 要 體 現 懲 罰 性 。只 要 當 事 人 有 違 約 行 為 且 在 主 觀 上 有 過 錯 ,無 論 是 否 給 對 方 造 成 損 失 ,都 要 支 付 違 約 金 。四、建筑識圖1、建筑圖紙的內容及用途一 套 完 整 的 建 筑 圖

31、 紙 ,根 據 其 專 業(yè) 內 容 或 作 用 的 不 同 ,一 般 包 括 :1圖紙目錄包 括 每 張 圖 紙 的 名 稱 、 內 容 、 圖 紙 編 號 等 , 表 明 該 工 程 圖 紙 由 哪 幾 個 專 業(yè) 的 圖 紙 及 哪 些 圖 紙 所 組 成 , 便 于 檢 索 和 查 找 。2設計總說明主 要 說 明 工 程 的 概 況 和 總 的 要 求 。 內 容 一 般 應 包 括 :A 設 計 依 據 (如 規(guī) 劃 限 制 、 設 計 規(guī) 模 、 建 筑 面 積 以 及 有 關 的 地 質 、 氣 象 資 料 等 ;B 設 計 標 準 (如 建 筑 標 準 、 結 構 荷 載 等

32、級 、 抗 震 要 求 等 ;C 施 工 要 求 (如 施 工 技 術 、 材 料 要 求 以 及 采 用 新 技 術 、 新 材 料 或 有 特 殊 施 工 的 工 藝 說 明 。以 上 各 項 內 容 , 對 于 簡 單 的 工 程 , 也 可 以 分 別 在 各 專 業(yè) 圖 紙 上 寫 成 文 字 說 明 。3建筑施工圖包 括 總 平 面 圖 、 平 面 圖 、 立 面 圖 、 剖 面 圖 和 構 造 詳 圖 。 表 示 建 筑 物 的 內 部 布 置 情 況 , 外 部 形 狀 , 以 及 裝 修 、 構 造 、 施 工 要 求 等 。4結構施工圖包 括 結 構 平 面 布 置 圖 和

33、 各 構 件 的 結 構 詳 圖 。 表 示 承 重 結 構 的 布 置 情 況 , 構 件 類 型 , 尺 寸 大 小 及 構 造 做 法 。5 設備施工圖包 括 給 水 、排 水 、 采 暖 通 風 、電 氣 等 設 備 的 平 面 布 置 圖 、 系 統 圖 和 詳 圖 。表 示 上 下 水 及 暖 氣 管 線 布 置 ,衛(wèi) 生 設 備 及 通 風 設 備 等 的 布 置 , 電 氣 線 路 的 走 向 和 安 裝 要 求 等 。2、建筑圖紙中的常用符號及圖例為 了 保 證 制 圖 質 量 、提 高 效 率 、表 達 統 一 和 便 于 識 讀 ,我 國 制 訂 了 國 家 標 準 房

34、屋 建 筑 制 圖 統 一 標 準 , 其 中 幾 項 主 要 的 規(guī) 定 和 常 用 的 表 示 方 法 如 下 :1 定 位 軸 線在 施 工 圖 中 通 常 將 房 屋 的 基 礎 、 墻 、 柱 和 梁 等 承 重 構 件 的 軸 線 畫 出 , 并 進 行 編 號 , 以 便 于 施 工 時 定 位 放 線 和 查 閱 圖 紙 , 這 些 軸 線 就 是 定 位 軸 線 。定 位 軸 線 采 用 細 點 劃 線 表 示 。 軸 線 編 號 的 圓 圈 用 細 實 線 , 在 圓 圈 內 寫 上 編 號 。 在 平 面 圖 上 水 平 方 向 的 編 號 采 用 阿 拉 伯 數 字 ,

35、 從 左 向 右 依 次 編 寫 。 垂 直 方 向 的 編 號 采 用 大 寫 英 文 字 母 , 自 下 而 上 依 次 編 寫 , 英 文 字 母 中 的 I 、 O 、 Z 不 得 作 軸 線 編 號 , 以 免 與 數 字 1、 0、 2混 淆 。對 于 一 些 與 主 要 承 重 構 件 相 聯 系 的 次 要 構 件 , 它 的 定 位 軸 線 一 般 作 為 附 加 軸 線 , 編 號 可 用 分 數 表 示 。 墳 墓 表 示 前 一 軸 線 的 編 號 , 分 子 表 示 附 加 軸 線 的 編 號 。2 標 高在 總 平 面 圖 、 平 面 圖 、 立 面 圖 和 剖 面

36、 圖 上 , 經 常 用 標 高 符 號 表 示 某 一 部 位 的 高 度 。 各 種 圖 上 所 用 的 標 高 符 號 如 下 所 示 : 9.000 6.000標 高 數 值 以 米 為 單 位 (不 標 單 位 , 一 般 標 注 至 小 數 點 后 三 位 數 。標 高 有 絕 對 標 高 和 相 對 標 高 兩 種 。絕 對 標 高 :我 國 把 青 島 黃 海 的 平 均 海 平 面 定 位 絕 對 標 高 的 零 點 , 其 他 各 地 標 高 都 以 它 作 為 基 準 , 在 總 平 面 圖 中 的 室 外 地 面 標 高 中 采 用 的 一 般 都 是 絕 對 標 高

37、。相 對 標 高 :除 了 總 平 面 圖 外 , 一 般 都 采 用 相 對 標 高 , 即 把 首 層 室 內 主 要 地 面 標 高 定 位 相 對 標 高 的 零 點 , 并 在 建 筑 工 程 的 總 說 明 中 說 明 相 對 標 高 和 絕 對 標 高 的 關 系 。 如 室 外 地 面 標 高 -0.450表 示 室 外 地 面 比 室 內 首 層 地 面 低 0.45米 。3 尺 寸 標 注施 工 圖 中 均 應 注 明 詳 細 的 尺 寸 。 尺 寸 標 注 由 尺 寸 界 線 、 尺 寸 線 、 尺 寸 起 止 點 和 尺 寸 數 字 四 個 部 分 組 成 。 根 據

38、房 屋 建 筑 制 圖 統 一 標 準 規(guī) 定 , 除 了 標 高 及 總 平 面 圖 上 的 尺 寸 以 米 為 單 位 外 ,其 余 一 律 以 毫 米 為 單 位 。為 了 使 圖 面 清 晰 , 尺 寸 數 字 后 一 般 不 必 注 明 單 位 。標注數字尺寸界線尺寸起止符號 尺寸線在 圖 形 外 面 的 尺 寸 界 線 是 用 細 實 線 畫 出 , 一 般 應 與 被 標 注 的 長 度 垂 直 , 但 在 圖 形 里 面 的 尺 寸 界 線 以 圖 形 的 輪 廓 線 和 中 線 來 代 替 。 尺 寸 線 必 須 用 細 實 線 畫 出 , 而 不 能 用 其 他 線 代 替

39、 ; 應 與 被 注 長 度 平 行 , 且 不 宜 超 過 尺 寸 界 線 。 尺 寸 線 的 起 止 點 用 45°的 中 粗 斜 短 線 表 示 , 短 線 的 方 向 應 以 所 標注 數 字 為 準 , 自 數 字 左 下 角 向 右 上 角 傾 斜 。 尺 寸 數 字 應 標 注 在 水 平 尺 寸 線 的 上 方 , 垂 直 尺 寸 線 作 坊 的 中 部 。4 常 用 圖 例 5 建 筑 施 工 圖 的 識 讀 方 法一 幢 建 筑 物 從 施 工 到 建 成 , 需 要 有 全 套 的 建 筑 施 工 圖 紙 作 指 導 ,一 般 一 套 圖 紙 有 幾 十 張 到

40、 幾 百 張 。閱 讀 這 些 施 工 圖 紙 要 先 從 大 方 面 看 , 然 后 再 一 次 閱 讀 細 小 部 分 , 先 粗 看 , 再 細 看 , 平 面 圖 、立 面 圖 、剖 面 圖 和 詳 圖 結 合 看 。具 體 說 ,要 先 從 建 筑 平 面 圖 看 起 , 若 建 筑 施 工 圖 第 一 張 是 總 平 面 圖 ,要 看 清 楚 新 建 建 筑 物 的 具 體 位 置 和 朝 向 , 以 及 其 周 邊 建 筑 物 、 構 筑 物 、 設 施 、道 路 、綠 地 等 的 分 布 或 布 置 情 況 ,以 及 各 單 元 戶 型 情 況 ;平 面 圖 與 立 面 圖 對

41、 照 ,看 外 觀 及 材 料 做 法 ;配 合 剖 面 圖 看 內 部 分 層 結 構 ; 最 后 看 詳 圖 了 解 必 要 的 細 部 構 造 和 具 體 尺 寸 與 做 法 。3、建筑材料建 筑 材 料 是 建 筑 物 的 物 質 基 礎 ,它 的 性 質 、質 量 、品 種 和 價 格 等 直 接 關 系 到 建 筑 物 的 結 構 形 式 、 建 筑 功 能 質 量 和 建 筑 造 價 。1 建 筑 材 料 的 分 類根 據 材 料 來 源 不 同 , 建 筑 材 料 可 以 分 為 天 然 材 料 和 人 造 材 料 ;根 據 使 用 部 位 不 同 ,可 以 分 為 墻 體 材

42、 料 、地 面 材 料 和 屋 面 材 料 等 ; 根 據 材 料 功 能 不 同 , 可 分 為 結 構 材 料 、 防 水 材 料 、 保 溫 材 料 和 吸 聲 材 料 等 。為 了 研 究 學 習 方 便 ,一 般 將 材 料 的 化 學 組 成 分 為 無 機 材 料 、 有 機 材 料 和 復 合 材 料 三 大 類 ; 建 筑 材 料 的 分 類 2 建 筑 材 料 的 基 本 性 質A 材 料 結 構 狀 態(tài) 的 主 要 參 數密 度 :材 料 再 絕 對 密 實 狀 態(tài) (不 含 孔 隙 或 空 隙 下 單 位 體 積 的 質 量 。體 積 密 度 :材 料 再 自 然 狀

43、態(tài) 下 單 位 體 積 的 質 量 。 松 散 材 料 的 體 積 密 度 一 般 成 為 堆 積 密 度 ?？?隙 率 :固 體 材 料 體 積 內 孔 隙 體 積 所 占 的 比 例 。 密 實 度 :材 料 體 積 內 被 固 體 物 質 充 實 的 程 度 , 即 材 料 的 絕 對 密 實 體 積 與 其 總 體 積 之 比 。密 度 何 體 積 密 度 主 要 反 映 材 料 的 輕 重 , 而 孔 隙 率 和 密 實 度 主 要 反 映 材 料 中 孔 隙 的 多 少 。一 般 情 況 下 ,材 料 的 孔 隙 率 越 高 (密 實 度 越 低 , 則 材 料 的 保 溫 隔 熱

44、 性 能 、 吸 聲 性 能 和 吸 濕 性 能 越 好 ,而 材 料 的 強 度 降 低 ,抗 滲 透 性 能 、耐 磨 性 能 、抗 凍 性 能 、耐 腐 蝕 性 能 、耐 久 性 能 越 低 。 B 材 料 的 力 學 性 質強 度 :材 料 在 外 力 作 用 下 抵 抗 破 壞 的 能 力 稱 為 強 度 , 用 材 料 在 被 破 壞 時 的 最 大 應 力(單 位 面 積 承 受 的 力 值 來 表 示 。 根 據 外 力 作 用 方 式 的 不 同 , 材 料 強 度 主 要 有 抗 拉 強 度 、 抗 壓 強 度 、 抗 折 強 度 和 抗 剪 強 度 。 不 同 的 材 料

45、 , 對 其 強 度 的 要 求 也 不 一 樣 。 如 水 泥 以 抗 壓 強 度 為 主 , 鋼 筋 以 抗 拉 強 度 為 主 。彈 性 與 塑 性 :材 料 在 外 力 作 用 下 產 生 變 形 , 外 力 去 除 后 , 仍 能 恢 復 其 原 狀 的 性 質 稱 為 材 料 的 彈 性 。 反 之 , 當 外 力 去 除 后 , 不 能 完 全 恢 復 原 狀 的 性 質 稱 為 材 料 的 塑 性 。 大 多 數 建 筑 材 料 都 同 時 具 有 彈 性 和 塑 性 , 在 外 力 不 大 的 情 況 下 , 產 生 彈 性 變 形 , 當 外 力 超 過 一 定 數 值 后

46、 , 便 出 現 塑 性 變 形 。韌 性 與 脆 性 :材 料 在 外 力 作 用 下 , 未 發(fā) 生 明 顯 變 形 就 突 然 破 壞 的 性 質 稱 為 脆 性 , 具 有 此 性 質 的 材 料 稱為 脆 性 材 料 , 如 石 材 、 磚 、 素 砼 等 。 脆 性 材 料 一 般 抗 壓 強 度 高 于 其 抗 拉 強 度 。 材 料 在 沖 擊 、 振 動 力 作 用 下 產 生 較 大 變 形 而 不 至 被 破 壞 的 性 質 稱 為 韌 性 , 具 有 此 性 質 的 材 料 稱 為 韌 性 材 料 ,如 鋼 材 、木 材 等 。 硬 度 與 耐 磨 性 :材 料 抵 抗

47、 較 硬 物 體 壓 入 和 刻 劃 的 能 力 稱 為 硬 度 。 材 料 抵 抗 磨 損 的 能 力 稱 為 耐 磨 性 。 在 建 筑 工 程 中 , 用 于 路 面 、 地 面 、 樓 板 面 的 材 料 都 需 要 較 高 的 硬 度 和 耐 磨 性 。C 材 料 的 物 理 性 質耐 水 性 :材 料 長 期 在 水 的 作 用 下 保 持 其 原 有 性 質 的 能 力 稱 為 耐 水 性 。 建 筑 工 程 中 易 于 受 水 作 用 或 易 于 受 潮 的 部 位 所 用 的 材 料 要 求 具 有 較 好 的 耐 水 性 。 抗 滲 性 :材 料 抵 抗 壓 力 水 或 其

48、 他 液 體 滲 透 的 能 力 稱 為 抗 滲 性 。 如 衛(wèi) 生 間 的 地 面 所 使 用 的 材 料 就 要 求 有 很 好 的 抗 滲 性 。抗 凍 性 :抗 凍 性 是 指 材 料 在 吸 水 飽 和 狀 態(tài) 下 抵 抗 多 次 凍 結 和 融 化 的 作 用 而 不 被 破 壞 , 同 時 也 不 嚴 重 降 低 強 度 的 性 質 。 寒 冷 地 區(qū) 建 筑 物 的 外 墻 與 外 界 接 觸 的 構 件 所 使 用 的 材 料 , 要 求 具 有 較 好 的 抗 凍 性 。 吸 濕 性 :材 料 在 空 氣 中 吸 收 水 分 的 能 力 稱 為 吸 濕 性 。 室 內 裝

49、飾 材 料 具 有 一 定 的 吸 濕 性 , 可 以 調 節(jié) 、 穩(wěn) 定 室 內 的 濕 度 。導 熱 性 :材 料 傳 到 熱 量 的 能 力 稱 為 導 熱 性 , 用 物 理 學 的 導 熱 系 數 表 示 。 導 熱 系 數 越 小 , 則 材 料 的 保 溫 隔 熱 性 能 越 好 。 材 料 的 導 熱 性 能 , 取 決 于 材 料 的 化 學 組 成 、孔 隙 率 、含 水 率 、溫 差 等 因 素 ?？?隙 率 高 , 保 溫 性 好 ; 含 水 率 高 、 溫 差 大 , 保 溫 性 差 ; 建 筑 物 外 墻 一 般 度 采 用 多 孔 的 保 溫 材 料 , 如 粘

50、土 磚 、 加 氣 砼 等 。熱 容 量 :材 料 吸 收 熱 量 和 釋 放 熱 量 的 性 質 稱 為 熱 容 量 。 建 筑 工 程 中 采 用 導 熱 系 數 消 , 熱 容 量 大 的 材 料 可 以 起 到 保 溫 隔 熱 、 保 持 室 內 溫 度 恒 定 、 節(jié) 約 能 源 的 作 用 。 一 般 情 況 下 , 磚 混 結 構 房 屋 較 之 鋼 筋 砼 結 構 房 屋 具 有 更 好 的 保 溫 隔 熱 性 能 。耐 燃 性 與 耐 火 性 :材 料 抵 抗 然 受 的 性 質 稱 為 耐 燃 性 。 建 筑 材 料 按 耐 燃 性 分 為 4級 :A 級 , 不 燃 燒

51、體 ; B1級 , 難 燃 體 ; B2級 ,可 燃 體 ; B3級 , 易 燃 體 。材 料 抵 抗 高 熱 或 火 的 作 用 , 保 持 原 有 性 質 的 能 力 , 稱 為 耐 火 性 。耐 火 性 與 耐 燃 性 不 同 ,如 鋼 材 是 不 燃 燒 體 , 但 在 高 溫 或 火 的 作 用 下 短 時 間 內 就 會 變 形 , 失 去 原 有 的 強 度 , 甚 至 熔 融 , 因 而 不 術 語 耐 火 材 料 。 建 筑 材 料 或 構 件 的 耐 火 性 用 耐 火 極 限 表 示 , 即 從 受 火 作 用 到 失 去 支 持 能 力 、 完 整 性 被 破 壞 或

52、失 去 防 火 作 用 的 時 間 。吸 聲 性 與 隔 聲 性 :聲 能 穿 透 材 料 和 被 材 料 消 耗 的 性 質 稱 為 材 料 的 吸 聲 性 。 阻 止 聲 能 穿 透 材 料 的 性 質 稱 為 隔 聲 性 。 一 般 情 況 下 , 多 孔 材 料 吸 聲 性 較 好 , 體 積 密 度 大 的 材 料 隔 聲 性 好 , 多 層 材 料 和 帶 夾 層 的 材 料 隔 聲 性 也 較 好 。第二章 商業(yè)地產市場調研一、商業(yè)地產市場調研的含義二、商業(yè)地產市場的重要新性三、市場調研的內容四、調研的方法第三章 目標商業(yè)基礎知識培訓一、發(fā)展商背景介紹1、 萬科集團介紹“你好,廣

53、州”最親切的問候,只因為精通各地人文。來自萬科, 一個 20年發(fā)展歷程, 18個城市、近 60多個樓盤的全國性大企業(yè),卻 有細致的人性關懷, 從遍布全國的一張張滿意笑臉, 從內部到外部的一 致推崇, 或許可以看到成功的秘訣人性向往受尊重的愿望總是得到 最大的滿足。萬科企業(yè)股份有限公司, 1984年成立,中國大陸首批公開上市企業(yè)之 一(深交所股票代碼 000002 ,以房地產為核心業(yè)務。截止 2003年 12月 31日,萬科總資產為 105億元,分別在深圳、上海、北京、廣州、 中山、東莞等城市進行規(guī)?；≌_發(fā)。今年是萬科成立 20周年,一直以來,萬科給自己的定位是中國房地產 業(yè)“領跑者” ,憑借一貫的創(chuàng)新精神及人文關懷,萬科樹立了全國性住 宅品牌, 于 2002年及 2001年兩度入選世界權威雜志 福布斯 全球最 優(yōu)秀 300家和 200家中小型企業(yè), 并于 2002年及 2003年連續(xù)兩年獲得 中國最受尊敬企業(yè)稱號?？蛻羰俏覀冇肋h的伙伴人才是萬科的資本持續(xù)增長和領跑陽光照亮的體制2、 廣州市萬科置業(yè)有限公司介紹廣州市萬科置業(yè)有