工程經(jīng)濟學綜合課程設(shè)計

1、LULIANGUNIVERSITY工程經(jīng)濟學綜合課程設(shè)計任務書工程管理專業(yè)本科適用班級：學生姓名：學號：工程經(jīng)濟學綜合課程設(shè)計任務書一、設(shè)計名稱某房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價二、背景資料（1） 項目概況某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)一項目，該項目所在區(qū)域潛在需求較大，具有很好的市場機會。該工程總用地面積為51898m2，總建筑面積為52936m2，建筑容積率為1.02，建筑密度不大于25%，項目基準收益率為16%。項目建設(shè)期為2年：2008年第1季度開工，2009年第4季度竣工。預計從2009年第1季度開始銷售，2009年第4季度銷售完畢。（2） 投資估算及資金籌措（ .投資估算（1）土地費用（包括地價款、

2、契稅、交易手續(xù)費）為22026.76萬元。（ 2）前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測以及“三通一平”等階段的費用支出，總計為277.91萬元。（ 3）建安工程費包括建筑房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費、設(shè)備采購費和安裝工程費，為6002.92萬元。（ 4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2m以外和項目用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用，根據(jù)該市房價政策，按建筑面積224.00元/m2計算。（ 5）公共配套設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用，根據(jù)項目實際，按建筑面積266.00元/m2計算。（ 6）其他工程費主要包括臨

3、時用地費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費等費用。采用前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套費之和的4%。（ 7）管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用，按土地費用、前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套費5項之和的3%計取。（ 8）財務費用是指為開發(fā)項目融資而發(fā)生的各項費用，本項目是借款利息。本項目共向銀行融資4000萬元，在2008年第一季度向銀行借款2000萬元，第二季度借款1000萬元，第三季度借款1000萬元。貸款年利率為7.56%（實際利率），按季度計息，自2009年第一季度開始用未分配利潤來償還本金

4、（2008年末的本利和）。借款還本付息計劃表如附表5所示。（ 9） 銷售前期投入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用。主要包括銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告宣傳費、銷售服務費和銷售許可證申領(lǐng)費。本項目的銷售前期投入按營業(yè)收入的1.5%計取。（10）不可預見費：按前述9項之和的3%計取。綜上所述，項目總投資估算表，如附表1所示。2.項目投資計劃與資金籌措根據(jù)項目實際付款計劃和工程進度，合理計劃資金投入量。項目總投資使用計劃見附表2。項目投資的資金來源包括自有資金、銀行貸款、銷售回款。項目總投資中，銀行貸款4000萬元，銷售回款根據(jù)資金需要投入。項目總投資使用計劃與資

5、金籌措表見附表3所示。（三）銷售計劃及經(jīng)營收入測定1 .項目營業(yè)收入測算項目至2009年初項目開盤時，根據(jù)該地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展前景分析，預計銷售均價10000元/m2,采用委托代理銷售模式。2 .銷售計劃項目銷售總建筑面積為50290m2,2009年第1季度開始預售，預計2009年第1季度至2009年第4季度的銷售比例分別為25%,40%,25%,10%。（四）稅費根據(jù)規(guī)定該項目需要繳納以下稅費：營業(yè)稅5%,城市維護建設(shè)稅7%,教育費附加3%。印花稅為營業(yè)收入的0.05%計。銷售傭金按照營業(yè)收入的1.5%計取。該項目的土地增值稅根據(jù)國家土地增值稅實施細則（自己查資料），土地增值稅計算見附表6。營業(yè)

6、收入、營業(yè)稅金計算見附表3。三、設(shè)計內(nèi)容1.完成附表1W表10。附表1項目總投資估算表單位：萬元序號項目名稱總投資估算說明1土地費用2前期工程費3建安工程費4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費5公共配套設(shè)施建設(shè)費6其他工程費7管理費用8財務費用9銷售前期投入10不口預見費11合計附表2項目總投資使用計劃估算表單位：萬元序號項目名稱合計計算期2008年2009年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1土地費用22026.762前期工程費138.96138.953建安工程費0461.761385.291385.291385.291385.294基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費1185.775公共配套設(shè)施建設(shè)費352.0235

7、2.02352.02352.046其他工程費44.3744.3744.3744.3744.3744.3744.3844.397管理費用115.88115.88115.88115.88115.88115.88115.88115.888財務費用9銷售前期投入10不PJ預見費11建設(shè)投資(17)+9+1012總投資（11+8）附表3項目總投資使用計劃與資金籌措表單位：萬元序號項目名稱合計計算期2008年2009年1季度2季度3季度4季度1季度2季度;3季度;4季度1總投資1.1建設(shè)投資1.2建設(shè)期利息2資金籌措2.1項目資本金21825.03.187.41858.841745.692.2銀行借款2.

8、3建設(shè)期利息2.4預售收入再投入附表4營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表單位：萬元序號項目名稱合計計算期2008年2009年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1營業(yè)收入1.1住宅銷售收入1.1.1銷售面積（m2）1.1.2平均售彳（元/m2）1.1.3銷售比例2營業(yè)稅金及附加2.1營業(yè)稅2.2城市維護建設(shè)稅2.3教育費附加2.4印花稅3銷售傭金4土地增值稅5營業(yè)凈收入附表5借款還本付息計劃表單位：萬元序號項目名稱合計計算期2008年2009年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1借款還本付息1.1期初借款余額1.2當期借款1.3當期應計利息1.4本期還本1.5本期付息1.

9、6期末借款余額2借款還本的資金來源2.1未分配利潤2.2償還本金后余額附表6土地增值稅估算表單位：萬元序號項目計算依據(jù)計算結(jié)果1:營業(yè)收入2扣除項目金額(以下5項之和)2.1開發(fā)成本投資估算中的(1)-(6)2.2:開發(fā)費用財務費用、管理費用2.3;營業(yè)稅金及附加2.4銷售傭金2.5:其他扣除費用取2.1的20%3增值額4:增值率(%)5增值稅稅率6土地增值稅附表7財務計劃現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目名稱合計計算期2008年2009年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量1.1現(xiàn)金流入1.1.1營業(yè)收入1.2現(xiàn)金流出1.2.1營業(yè)稅金及附加1.2.2銷售傭金1.2

10、.3所得稅2投資活動凈現(xiàn)金流量2.1現(xiàn)金流入2.1.1銷售收入再投入2.2現(xiàn)金流出2.2.1建設(shè)投資3籌資活動凈現(xiàn)金流量3.1現(xiàn)金流入3.1.1項目資本金投入3.1.2建設(shè)投資借款3.2現(xiàn)金流出3.2.1利息支出3.2.2償還借款本金4凈現(xiàn)金流量5累計盈余資金附表8利潤與利潤分配表單位：萬元序號項目名稱合計計算期2008年2009年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1營業(yè)收入1.1住宅銷售收入2經(jīng)營成本3利息支出4營業(yè)稅金及附加5銷售傭金6土地增值稅7利潤總額8所得稅（稅率25%）9稅后利潤9.1盈余公積金9.2未分配利潤10累計未分配利潤（注：盈余公積按稅后利潤的15%計提。）

11、附表9項目財務現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目名稱合計計算期2008年2009年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1現(xiàn)金流入1.1住宅銷售收入2現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資2.2營業(yè)稅金及附加2.3銷售傭金2.4土地增值稅3所得稅前凈現(xiàn)金流量4累計所得稅前凈現(xiàn)金流量5調(diào)整所得稅6所得稅后凈現(xiàn)金流量7累計所得稅后凈現(xiàn)金流量8所得稅前凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值9累計所得稅前凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值10所得稅后凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值11累計所得稅后凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值計算指標：項目財務內(nèi)部收益率（所得稅前）項目財務內(nèi)部收益率（所得稅后）=項目財務凈現(xiàn)值（所得稅前）=項目財務凈現(xiàn)值（所得稅后）=附表10資本金財務現(xiàn)金流量表單位：萬元

12、序號項目名稱合計計算期2008年2009年；1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1現(xiàn)金流入1.1住宅銷售收入2現(xiàn)金流出2.1項目資本金2.2銷售收入再投入2.3營業(yè)稅金及附加2.4銷售傭金2.5借款利息支付2.6借款本金償還2.7所得稅3凈現(xiàn)金流量計算指標：資本金財務內(nèi)部收益率=2.基準收益率取為16%，對項目做盈利能力分析、償債能力分析。3對該項目做盈虧平衡分析，計算以銷售單價和銷售率表示的盈虧平衡點。4.對該項目做單因素敏感性分析，考慮售價和建設(shè)投資分別發(fā)生±5%、±10%、±15%的變化時對項目經(jīng)濟指標的影響，計算臨界值和敏感度系數(shù)，找出敏感因素。5以售價和建設(shè)投資作為變動因素，做雙因素敏感性分析。6做出該項目經(jīng)濟評價