固定資產(chǎn)評(píng)估方法

1、固定資產(chǎn)評(píng)估時(shí)間：2021.02.07命題人：歐陽(yáng)物1名詞概述固定資產(chǎn)評(píng)估是指對(duì)規(guī)定資產(chǎn)的評(píng)估。固定資產(chǎn)是指單 位價(jià)值和使用期限均在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中 用來(lái)改變或影響勞動(dòng)對(duì)象、或?yàn)槠髽I(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)的勞動(dòng) 資料。具有單位價(jià)值較大，使用期限教長(zhǎng)、實(shí)物形態(tài)在經(jīng) 過(guò)多個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期后，仍然能夠保持不變。固定資產(chǎn)評(píng) 估是一項(xiàng)比較復(fù)雜的工作，具有項(xiàng)目差異大、影響因素 多、工程技術(shù)性強(qiáng)等特點(diǎn)。對(duì)于大型評(píng)估項(xiàng)目、非凡是企 業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估，通常需要預(yù)先設(shè)計(jì)評(píng)估技術(shù)路線，擬定 評(píng)估作業(yè)計(jì)劃。機(jī)械設(shè)備是工業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)的主要組成部分，往 往種類多、數(shù)量大。一種可行的方式是按其價(jià)值大小將設(shè) 備分為a、b、

2、c三類，并根據(jù)其特點(diǎn)分別采取不同的評(píng)估 方式。對(duì)于a類設(shè)備應(yīng)實(shí)行重點(diǎn)單項(xiàng)評(píng)估；對(duì)于b類設(shè)備 應(yīng)分類評(píng)估；對(duì)于c類設(shè)備則采用相對(duì)較粗的評(píng)估方法， 分別按設(shè)備用途、類型和購(gòu)入年限分類，采用直線折舊法 計(jì)算成新率，用價(jià)格指數(shù)法計(jì)算重置成本。設(shè)備評(píng)估中應(yīng) 注重根據(jù)評(píng)估目的選擇評(píng)估方法，并確定評(píng)估值中所應(yīng)包 含的內(nèi)容。2固定資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)1、項(xiàng)目變異大也就是說(shuō)，固定資產(chǎn)單位價(jià)值大， 規(guī)格型號(hào)多，不同資產(chǎn)間往往會(huì)有較大的差異。2、影響因素多受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)需求和技術(shù)條件 等都會(huì)發(fā)生很大的變化，從而對(duì)固定資產(chǎn)的價(jià)格發(fā)生影 響。3、工程技術(shù)性強(qiáng)。3固定資產(chǎn)評(píng)估的程序1 收集資料2.設(shè)計(jì)調(diào)查表與評(píng)估表3 核查待

3、估固定資產(chǎn)4 劃分待估固定資產(chǎn)的類別5 確定評(píng)估的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)與方法6 收集和測(cè)定各種技術(shù)參數(shù)7計(jì)算評(píng)估值，編制評(píng)估報(bào)表4工作思路企業(yè)的固定資產(chǎn)主要有機(jī)器設(shè)備、建筑物、在建工 程和土地使用權(quán)等。1機(jī)器設(shè)備可以單獨(dú)評(píng)估，也可以與企業(yè)其它資 產(chǎn)一并評(píng)估。在清查核實(shí)企業(yè)資產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意未進(jìn)價(jià)設(shè) 備、已經(jīng)攤銷完的設(shè)備、租入租出設(shè)備、建筑附屬設(shè)備以 及資產(chǎn)發(fā)生使用情況。對(duì)于設(shè)備的評(píng)估一般采取重置成本 法；如果存在著相尖機(jī)器設(shè)備的二手交易市場(chǎng)或較多交易 實(shí)例時(shí)，也可以采取即現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行評(píng)估；而對(duì)于能用 于獨(dú)立經(jīng)營(yíng)并獲利的機(jī)器設(shè)備，則可以采用收益現(xiàn)值法加 以評(píng)估。外購(gòu)的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行評(píng)估時(shí)，需要老慮以下重置 價(jià)

4、格構(gòu)成項(xiàng)目：設(shè)備自身購(gòu)置價(jià)格、運(yùn)輸費(fèi)用、安裝調(diào)試 費(fèi)用、進(jìn)口設(shè)備尖稅、大型機(jī)器設(shè)備一定期限內(nèi)的資金成 本以及其他合理費(fèi)用，如手續(xù)費(fèi)、牌照費(fèi)、驗(yàn)車費(fèi)等。自 制機(jī)器設(shè)備的評(píng)估，需要考慮以下重置價(jià)格項(xiàng)目：制造費(fèi) 用、安裝調(diào)試費(fèi)用、大型自制機(jī)器設(shè)備的合理資金成本、 合理利潤(rùn)以及其他必要、合理費(fèi)用等。進(jìn)口機(jī)器設(shè)備如果 在國(guó)內(nèi)能夠找到替代品，應(yīng)當(dāng)參老該替代品在評(píng)估基準(zhǔn)日 的市場(chǎng)價(jià)格。由于功能性或?qū)嶓w性原因，固定資產(chǎn)報(bào)廢 的，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為零。2建筑物與在建項(xiàng)目的評(píng)估。企業(yè)所有的建筑物 與在建項(xiàng)目的評(píng)估，一般采取重置價(jià)值法，即在正常情況 下，按照評(píng)估基準(zhǔn)日重新購(gòu)置該建筑物或在建項(xiàng)目所需要 的全部費(fèi)用。全部費(fèi)

5、用包括直接費(fèi)用、需計(jì)算的間接費(fèi) 用、其他費(fèi)用、資金成本等。建設(shè)過(guò)程中必然發(fā)生的設(shè) 備、物資、資金等消耗，納入評(píng)估范圍。這里詳細(xì)解釋一 下在建工程的評(píng)估。在建工程主要是指固定資產(chǎn)建設(shè)改良 工程，包括成套或單獨(dú)建設(shè)的生產(chǎn)性和非生產(chǎn)性的固定資 產(chǎn)以及維修、安裝、改建、擴(kuò)建和大修理工程。對(duì)于施工 建設(shè)可能發(fā)揮其預(yù)定功效的建設(shè)中的固定資產(chǎn)，一般應(yīng)劃 入在建工程評(píng)估范圍。如果企業(yè)沒(méi)有將該工程作為在建工 程加以管理，則可以按照實(shí)際需要，依照在建工程的評(píng)估 方法確定其價(jià)值，在匯入其它資產(chǎn)中，并在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 書(shū)中予以說(shuō)明。已經(jīng)列入在建工程會(huì)計(jì)項(xiàng)目的資產(chǎn)， 經(jīng)審核無(wú)誤后區(qū)別情況列入在建工程評(píng)估范圍，或者匯入 固

6、定資產(chǎn)或其他資產(chǎn)。已完工的在建工程一般應(yīng)視其具體 歸入建筑物、機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)中，并加以說(shuō)明。在評(píng)估過(guò) 程中，應(yīng)當(dāng)注意了解在建工程的具體內(nèi)容、開(kāi)工日期、結(jié) 算方式、實(shí)際完工程度和工程量以及實(shí)際支付款項(xiàng)，還應(yīng) 了解評(píng)估基準(zhǔn)日后所發(fā)生的款項(xiàng)支付人等。確定評(píng)估基準(zhǔn) 日應(yīng)當(dāng)易于劃分完工程度、準(zhǔn)確計(jì)算工程款項(xiàng)、盡量接近 評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)工作時(shí)間。對(duì)于明顯存在的實(shí)體性陳舊貶值、功 能性陳舊貶值以及經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值，應(yīng)在評(píng)估時(shí)予以扣 除。在正常施工建設(shè)、正常支付工程款項(xiàng)，開(kāi)工時(shí)間距離 評(píng)估基準(zhǔn)日不超過(guò)一年的情況下，可將實(shí)際支付工程款項(xiàng) 中的不合理費(fèi)用扣除，再按照各項(xiàng)費(fèi)用的價(jià)值變動(dòng)情況進(jìn) 行調(diào)整，得出評(píng)估價(jià)值。建成即可盈

7、利的在建項(xiàng)目，可以 采取收益價(jià)值法進(jìn)行評(píng)估。即通過(guò)估計(jì)預(yù)期收益，并折算 成現(xiàn)值，扣除還需追加的投資額及其資金成本，得出在建 工程的評(píng)估值。3土地使用權(quán)的評(píng)估。土地使用權(quán)可以和地上建 筑物一起作為房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，還可以隨整體企業(yè)一并評(píng) 估。現(xiàn)行市價(jià)法、收益現(xiàn)值法以及重置成本法都可以用于 土地使用權(quán)的評(píng)估。如果存在著比較發(fā)達(dá)的土地使用權(quán)交 易市場(chǎng)，可以首先采用現(xiàn)行市價(jià)法，根據(jù)市場(chǎng)交易慣例進(jìn) 行調(diào)整，得出評(píng)估值；否則可以采用收益現(xiàn)值法，根據(jù)土 地使用權(quán)的預(yù)期收益的折現(xiàn)值確定評(píng)估值；兩種方法都不 宜采用時(shí)，可以采用重置成本法，即根據(jù)取得現(xiàn)有土地使 用權(quán)所需發(fā)生的全部費(fèi)用。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同，我 國(guó)

8、各城市頒布的基準(zhǔn)地價(jià)不盡相同。對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng) 估時(shí)，不能簡(jiǎn)單依據(jù)各個(gè)城市的基準(zhǔn)地價(jià)作為現(xiàn)行公允地 價(jià)，算為評(píng)估值。如果已經(jīng)頒布的基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià) 產(chǎn)生決定性影響時(shí)，才能以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，并結(jié)合被評(píng) 估土地的基本情況以及土地出讓金的實(shí)際征收水平，對(duì)土 地使用權(quán)加以評(píng)估。同時(shí)還應(yīng)當(dāng)了解土地出讓金的組成部 分、適用范圍及其他規(guī)定；注意與建筑物評(píng)估相銜接，土 地的征用、開(kāi)發(fā)和配套等費(fèi)用不應(yīng)重復(fù)計(jì)算或遺漏計(jì)算。 土地使用權(quán)出租評(píng)估時(shí)，應(yīng)按照出租期限計(jì)算出土地使用 權(quán)價(jià)格，再折算出年租金標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，并在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)中 說(shuō)明評(píng)估所設(shè)定的租金支付方式。當(dāng)一方不以土地使用費(fèi) 出資，但是由設(shè)立的公司繳納土地使用費(fèi)時(shí)，評(píng)估人必須 計(jì)算各種開(kāi)發(fā)、配套等費(fèi)用，作為土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估流動(dòng)總資產(chǎn)是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，在一年或 個(gè)經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)變現(xiàn)或耗用的資產(chǎn)。流動(dòng)資產(chǎn)可以分為價(jià) 值形態(tài)的流動(dòng)資產(chǎn)與實(shí)物形態(tài)的流動(dòng)資產(chǎn)，分別使用不同 的評(píng)估方法。對(duì)于價(jià)值形態(tài)的流動(dòng)資產(chǎn)，如果是貨幣資金的，按 照核對(duì)無(wú)誤后的賬面價(jià)值作為評(píng)估價(jià)值。