房產(chǎn)稅的納稅籌劃

1、頁眉房產(chǎn)稅的納稅籌劃按照規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)原值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%，依照房產(chǎn)租金計(jì)算繳納的，稅率為12%.（一）改出租為轉(zhuǎn)租具體案例）A公司的一處兩層樓房位于城市鬧市區(qū)，專門用于對外出租。因該房屋建于上世紀(jì)70年代，設(shè)施陳舊，每年只能收取租金60萬元。2006年，該公司準(zhǔn)備花500萬元對房屋進(jìn)行重新裝修改造，預(yù)計(jì)裝修改造后，每年可收取租金200萬元。但

2、是，該公司在測算中發(fā)現(xiàn)，裝修改造前后對比，與租賃收入相關(guān)的稅收負(fù)擔(dān)也大大加重了。裝修改造前后稅費(fèi)負(fù)擔(dān)對比如下（城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加征收率為3%）：裝修改造前的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況：應(yīng)繳營業(yè)稅：60X5%=3萬元應(yīng)繳城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加：3X（7%3%=0.3萬元，應(yīng)繳房產(chǎn)稅：60X12%=7.2萬元，合計(jì)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)為30.37.2=10.5萬元。裝修改造后的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況：應(yīng)繳營業(yè)稅：200X5%=10萬元，應(yīng)繳城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加：10X（7%3%=1萬元，應(yīng)繳房產(chǎn)稅：200X12%=24萬元，合計(jì)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)為10124=35萬元，裝修后比裝修前增加稅費(fèi)負(fù)擔(dān)35-10.5=24

3、.5萬元。如果A公司可以先將裝修改造前的房產(chǎn)出租給關(guān)聯(lián)方B（B可以是個(gè)人，如公司股東；也可以是企業(yè)，如公司股東投資的其他公司），并簽訂一個(gè)期限較長的房屋租賃合同（假設(shè)為30年），每年收取租金60萬元。然后由B出資500萬元進(jìn)行裝修改造，并對外轉(zhuǎn)租，假設(shè)每年仍然收取租金200萬元。按此方案實(shí)施后的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)測算如下：A公司應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)仍為10.5萬元。B應(yīng)負(fù)擔(dān)營業(yè)稅10萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅1萬元，B不是房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人，不需要繳納房產(chǎn)稅，合計(jì)應(yīng)納稅費(fèi)11萬元。A公司和B的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)合計(jì)為10.511=21.5萬元，比籌劃前可少負(fù)擔(dān)稅費(fèi)35-21.5=13.5萬元。按照房產(chǎn)稅條例規(guī)定，此例中產(chǎn)權(quán)所有人

4、是A公司，B是房產(chǎn)轉(zhuǎn)租人，而不是產(chǎn)權(quán)所有人，因此不存在房產(chǎn)稅納稅義務(wù)。但需要注意的是，本例A公司將房產(chǎn)出租給B應(yīng)當(dāng)按照正常交易價(jià)格收取租金，如果A公司為了降低稅收負(fù)擔(dān)，向B收取的租金明顯偏低且無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)作相應(yīng)調(diào)整。（二）轉(zhuǎn)出減值房產(chǎn)具體案例C公司有一幢綜合樓土建部分的價(jià)值為800萬元，2002年，該公司花費(fèi)2000萬元將綜合樓裝修為高檔娛樂城，但是因經(jīng)營管理不善，2006年該公司決定停止娛樂城的經(jīng)營活動，將娛樂城內(nèi)的一些設(shè)施拆除，并改作其他用途（自用），該房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值也大幅度降低。該房產(chǎn)的計(jì)稅原值為2800萬元，賬面價(jià)值為2000萬元，公允價(jià)值下降為1200萬元。C公司每

5、年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅為（按政府規(guī)定房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計(jì)算繳納）2800X（1-30%）X1.2%=23.52萬元如果C公司可將上述房產(chǎn)對外投資成立新公司或者投資于關(guān)聯(lián)方，假設(shè)被投資方為D公司。企業(yè)會計(jì)制度規(guī)定：“投資者投入的固定資產(chǎn)，按投資各方確認(rèn)的價(jià)值，作為入賬價(jià)值。”因此，D公司接受C公司房產(chǎn)投資的入賬價(jià)值應(yīng)為公允價(jià)值1200萬元，D公司每年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅為1200X（1-30%）X1.2%=10.08萬元，由此可見，經(jīng)過籌劃后C公司每年可少負(fù)擔(dān)房產(chǎn)稅23.52-10.08=13.44萬元。在此籌劃方案中需要注意的是，雖然稅法規(guī)定以房產(chǎn)對外投資不需要負(fù)擔(dān)營業(yè)稅、土地增值稅等相

6、關(guān)稅費(fèi)，但是被投資方需要負(fù)擔(dān)契稅。本例D公司接受房產(chǎn)投資應(yīng)負(fù)擔(dān)契稅48萬元（1200X4%假定當(dāng)?shù)匾?guī)定契稅稅率為4%）。此外，按照規(guī)定，企業(yè)以經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。本例C公司應(yīng)確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損失2000-1200=800萬元。如果C公司是盈利企業(yè)，則可以起到推遲企業(yè)所得稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的作用。因此，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行精密的測算，并根據(jù)實(shí)際情況確定是否選擇上述籌劃方案。（三）房產(chǎn)出租改代銷具體案例某市的E公司將一處小型商場出租給F公司用于其銷售自產(chǎn)產(chǎn)品，每年收取租

7、金200萬元，該房產(chǎn)的計(jì)稅原值為1000萬元。E公司和F公司均為增值稅一般納稅人。E公司取得的租賃收益應(yīng)繳納的相關(guān)稅收情況如下（假設(shè)僅考慮營業(yè)稅和房產(chǎn)稅）：E公司每年應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅為：200X5%=10萬元，正公司每年應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅為：200X12%=24萬元。如果正公司利用門面房為F公司代銷產(chǎn)品，代銷產(chǎn)品的品種、價(jià)格可由F公司確定，正公司只收取代銷手續(xù)費(fèi)。假設(shè)E公司每年收取的代銷手續(xù)費(fèi)仍為200萬元，E公司應(yīng)負(fù)擔(dān)的相關(guān)稅收為：每年應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅為：200X5%=10萬元，每年應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅為：1000X（1-30%）X1.2%=8.4萬元，可見，籌劃后E公司可少負(fù)擔(dān)房產(chǎn)稅24-8.4=15.6萬元。但是按照增值稅有關(guān)規(guī)定，將貨物交付他人代銷以及銷售代銷貨物都應(yīng)當(dāng)視同銷售繳納增值稅。當(dāng)貨物在一般納稅人之間銷售時(shí)，增值稅的總體稅收負(fù)擔(dān)