房企業(yè)績研評之四“黑馬”會(huì)否引發(fā)“黑天鵝”

1、每一年都有斜刺里殺出來的“黑馬”，這幾乎成了房地產(chǎn)業(yè)的一大特色。哪些企業(yè)是2021年的“黑馬”，“黑馬”企業(yè)是怎么煉成的，會(huì)否引發(fā)“黑天鵝”咱們不妨將視野擴(kuò)展到年箱售額30億元以上的房企，解析一下各個(gè)梯隊(duì)中的“黑馬”及其業(yè)績遞增的緣故。通過跟蹤70個(gè)重點(diǎn)城市的年度錯(cuò)售榜單，結(jié)合企業(yè)網(wǎng)站、媒體公布報(bào)導(dǎo)的相關(guān)資訊，據(jù)蘭德咨詢推測，2021年銷售額過30億元的企業(yè)，全國有260家左右，約占“并表”企業(yè)總數(shù)的。也確實(shí)是說，若是你的企業(yè)銷售額在30億以上，確實(shí)是其中之一;反之，確實(shí)是其余%中小企業(yè)中的萬分之一。2021年的“黑馬”企業(yè)在研評1千億房企擴(kuò)容，真?zhèn)卫渑灾?，咱們按結(jié)售額高低，將當(dāng)前的全數(shù)一

2、萬家左右“并表”企業(yè)劃分了六個(gè)梯級。其中，30億元以上又分為千億稅、308800億、100300億、30100億等四個(gè)梯級。什么企業(yè)才稱得上是“黑馬”，這在什么事都難有共識(shí)的地產(chǎn)界也難有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。咱們不妨把此前關(guān)注度不高、業(yè)績增速卻突然很高的企業(yè)稱為“黑馬”。鑒于房企希售僧速超過30%的為數(shù)眾多，超過60%的也很多，咱們再不妨把各個(gè)梯隊(duì)中增速晟快的幾家企業(yè)稱為“黑馬”。按此標(biāo)準(zhǔn)，碧桂園憑借年銷售額1060億元、同比增加倍的驚人業(yè)績，當(dāng)之無愧成為2021年“千億級''房企中的黑馬，也稱得上是全行業(yè)最大的年度黑馬。依照企業(yè)發(fā)布的公告數(shù)據(jù)，據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計(jì)，2021年，銷售額300-8

3、00億的企業(yè)有13家。華夏幸福基業(yè)、世紀(jì)金源、中建地產(chǎn)銷售額增加率別離是77%、73%和64%,位居增速前三甲。其中，華夏幸福基業(yè)年內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售額億元，比排名第二的世紀(jì)金源（未上市）高出個(gè)百分點(diǎn)，同比增加最高，可謂是第二梯隊(duì)的年度黑馬。表5第二梯隊(duì)房企2013年銷售額及增長率序號行業(yè)排名企業(yè)簡稱銷售額（億元）18世茂房產(chǎn)67129華潤置地663310綠城集團(tuán)621411融創(chuàng)中國508512龍湖地產(chǎn)481613金地集團(tuán)450714招商地產(chǎn)432815雅居樂404916富力地產(chǎn)4221017華夏幸福3741118中建地產(chǎn)3451219遠(yuǎn)洋地產(chǎn)3581320世紀(jì)金源320備注：融創(chuàng)中國、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的銷售

4、額包括已簽認(rèn)購協(xié)議未轉(zhuǎn)銷售合同的金額，其他企業(yè)蘭越咨詢終理.除世紀(jì)金源外、數(shù)據(jù)均來源于企業(yè)發(fā)布的正式公告.年銷售額100-300億元和30-100億元的第三、第四梯隊(duì)企業(yè)，因?yàn)橛胁糠萜髽I(yè)未上市，銷售額數(shù)據(jù)難以獲知或采信。通過反復(fù)查閱、查對，估量兩個(gè)梯隊(duì)數(shù)量別離有50和180家左右。這兩個(gè)梯隊(duì)中，年度增加翻一番的超過十家。其中，陽光城2021年實(shí)現(xiàn)銷售額220億元，增加兩倍：瑞安地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額166億元，增加倍，敏捷集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額210億元，增加倍，泰禾集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額124億元，增加約100%。另外，中駿置業(yè)、銀億股分等年內(nèi)銷售額增加率也都超過50%。不排除非上市房企中還有增加率更高的，但考慮到

5、知名度和數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性，咱們以為，陽光城、瑞安、泰禾、銀億股分等應(yīng)是第三、第四梯隊(duì)的年度黑馬?！昂隈R”是怎么練成的在研評3“兩高一輕”仍是主流中，咱們分析了致使房企業(yè)績分化的五個(gè)主因。此刻，咱們再以企業(yè)為對象，分析以幾匹“黑馬”為代表的快速成長型企業(yè)業(yè)績速增的緣故?！昂隈R”企業(yè)中，碧桂園晉升千億企業(yè)之列后，報(bào)導(dǎo)文章很多，其他企業(yè)許多人可能還不太熟悉。第一來講，盡管各家企業(yè)規(guī)模（基值大小）不同，但都屬于以規(guī)模速度導(dǎo)向?yàn)橹鞯暮穹e薄發(fā)型企業(yè)，即有足夠的可售資源和較高的去化率。例如，2021年碧桂園的去化率高約70%。同時(shí)，“黑馬”及高增加企業(yè)能準(zhǔn)確把握市場窗口期，高調(diào)促銷，而且能及時(shí)調(diào)整銷售策略、推盤節(jié)

6、拍及價(jià)錢浮動(dòng)區(qū)間。第二，在開發(fā)策略上，“黑馬”企業(yè)大體都采取聚焦主流的高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式。若是再抽絲剝繭地追溯分析，這些企業(yè)又都有有別于其他高周轉(zhuǎn)企業(yè)的獨(dú)特的地方。第一,城市布局方面，“黑馬''企業(yè)并無隨波逐流地回歸核心城巾，而是堅(jiān)持“新城市拓展+城6深耕'并舉的市場戰(zhàn)略。例如，碧桂玩I、華夏幸福的絕大多數(shù)項(xiàng)目在三四線城市，乃至在四五線城市，銀億股分也在大慶、海拉爾等城市有長線布局。能夠說，而對不斷轉(zhuǎn)變的市場，堅(jiān)決戰(zhàn)略比來回游移更有利于企業(yè)進(jìn)展，關(guān)鍵是企業(yè)可否提供有競爭力、高性價(jià)比的產(chǎn)品，這正是“黑馬”企業(yè)的第二個(gè)一起的地方。解析碧桂園的文件已有很多，但幾乎都輕忽了最重要的

7、一點(diǎn)：只開發(fā)一個(gè)產(chǎn)品，而且能把一個(gè)產(chǎn)品開發(fā)到60多個(gè)城市，而且性價(jià)比專門高，業(yè)內(nèi)只有碧桂園！陽光城和泰禾集團(tuán)這兩行閩商企業(yè)已被大伙兒所熟悉，其產(chǎn)品盡管不像碧桂園那么單一，但也形成了各自有競爭力的產(chǎn)品線。例如，泰禾集團(tuán)有院子、紅、廣場三大產(chǎn)品系列。專門是院子系列，產(chǎn)品特色鮮明，充分表現(xiàn)了泰禾的不同化競爭策略。中建地產(chǎn)、銀億股分也都堅(jiān)持做中端的主流住宅，也形成了幾個(gè)產(chǎn)品線，而且產(chǎn)品性價(jià)比都較高。能夠說，不管市場如何轉(zhuǎn)變，通過設(shè)計(jì)創(chuàng)新和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化來提高產(chǎn)品競爭力才是全然。第三，為了實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，“黑馬”企業(yè)都超級重視標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)工作，包括拿地標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)化等，大體都能做到拿地后半年左

8、右開盤。還有一點(diǎn)重要的共性的地方，確實(shí)是高鼓勵(lì)。據(jù)悉，碧桂園為了大量、低價(jià)拿地,為了提高去化率，采取了一系列高鼓勵(lì)方法。咱們曾提供過戰(zhàn)略咨詢效勞的其中一家“黑馬”企業(yè)，董事會(huì)對總裁的鼓勵(lì)方法中有一條是，若是增加率超過35%,除期權(quán)鼓勵(lì)外，另獎(jiǎng)勵(lì)350萬元，依此類推。能夠說，要想實(shí)現(xiàn)高增加，既要高周轉(zhuǎn)，又要高鼓勵(lì)?！昂隈R”有無可能引來“黑天鵝”而對“黑馬”企業(yè)的高增加，“羨慕吃醋恨”再正常只是。質(zhì)疑乃至唱衰的核心是，這些企業(yè)的可持續(xù)性如何，會(huì)可不能像昔時(shí)的順馳一樣突然摔倒。幾家“黑馬”企業(yè)多是上市公司，不便過量評論。簡單來講，既然已經(jīng)“煉成“，必有緣由。建議這些企業(yè)，在高增加的同時(shí)，必然要做好資金、產(chǎn)品、管控、團(tuán)隊(duì)這四大大體保障(FPMT四要素)。另外，建議這些企業(yè)，要調(diào)整好速度行拍，最好在持續(xù)維持三、四年高增加以后，再適時(shí)降速，穿插兩、三年的平緩進(jìn)展期，以鞏固、回憶和調(diào)整，“讓靈魂跟上工筆者曾專文談過企業(yè)進(jìn)展和項(xiàng)目開發(fā)節(jié)拍話題，在此只說一句：做企業(yè)就像跑馬拉松，不要以跑百米的速度跑：要把握市場行拍，快慢交替，優(yōu)雅前行。若是哪家“黑馬”企業(yè)突然摔倒，會(huì)否引發(fā)黑天鵝事件。咱們以為，可能性幾乎不存在。所謂黑天鵝事件(Blackswa