房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的主要條款

1、房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的主要條款:(1)合作開發(fā)當(dāng)事人的名稱、姓名、住所；(2)項(xiàng)目概況(包括：座落地點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)、四至、占地面積、有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)等)；(3)項(xiàng)目現(xiàn)狀；A、項(xiàng)目報(bào)批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文；B、項(xiàng)目動(dòng)拆遷、開發(fā)現(xiàn)狀。(4)合作方式；A、共同組建項(xiàng)目公司方式需約定：項(xiàng)目公司的注冊資金、出資比例、時(shí)間；組織機(jī)構(gòu)的設(shè)立、運(yùn)作程序、利潤分配等；B、合作建房協(xié)議方式；需約定：合作各方的投資方式(包括土地投入的評估)、投入期限、投資比例、合作經(jīng)營方式、運(yùn)作機(jī)構(gòu)的組成、利益(權(quán)益)分配等。(5)項(xiàng)目公司成立前后的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移(包括項(xiàng)目公司成立前所發(fā)生費(fèi)用的補(bǔ)償、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理

2、等)；(6)項(xiàng)目的總投資數(shù)額(包括成立項(xiàng)目公司的注冊資本及投資總額的差異)的投入方式；(7)項(xiàng)目合作建設(shè)計(jì)劃(規(guī)模、進(jìn)度等)；(8)合作各方的權(quán)利義務(wù)(應(yīng)約定有關(guān)審批手續(xù)的辦理、有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)管理工作的分擔(dān)以及合作投資回報(bào)的分配方式)；(9)違約責(zé)任；(10)解決爭議的方法；(11)合作當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng)。制作房地產(chǎn)合作開發(fā)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意的問題1、制作房地產(chǎn)合作開發(fā)合同應(yīng)注意的問題(1)要明確合作各方的開發(fā)資質(zhì)或取得資質(zhì)的相應(yīng)責(zé)任；(2)約定先合伙或合作、后成立項(xiàng)目公司的方式，其承擔(dān)民事責(zé)任方式先后不同；要明確先后的權(quán)利義務(wù)關(guān)系及辦理相應(yīng)手續(xù)的責(zé)任主體；(3)組成項(xiàng)目公司合作開發(fā)的，要明

3、確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應(yīng)的責(zé)任；(4)以土地使用權(quán)入股組成項(xiàng)目公司的，土地使用權(quán)須作評估；(5)以籌建處或其它名義合作開發(fā)的，須使之成為能獨(dú)立承擔(dān)權(quán)利義務(wù)的其它經(jīng)濟(jì)組織，并明確合作籌建各方的權(quán)利義務(wù)；(6)合作開發(fā)一方以土地使用權(quán)作為合作投資的，應(yīng)辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更登記手續(xù)，并明確有關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)方式和責(zé)任人；(7)一個(gè)地塊上合作開發(fā)涉及幾個(gè)性質(zhì)不同的項(xiàng)目，應(yīng)分別立項(xiàng)、分別進(jìn)行審批并辦理不同的證照；(8)合作開發(fā)各方的投資回報(bào)的方式，應(yīng)按是否以開發(fā)項(xiàng)目的房屋為標(biāo)的分別規(guī)定權(quán)利義務(wù)，投資回報(bào)系約定分房的，應(yīng)明確房屋分配的具體辦法；投資回報(bào)系分配利潤

4、的，應(yīng)約定利潤的計(jì)取方式；(9)合作開發(fā)合同應(yīng)約定建筑面積增加時(shí)的政府批準(zhǔn)手續(xù)和增加面積的成本，增加分擔(dān)及面積分配方式；(10)合作開發(fā)合同由于需辦理相關(guān)手續(xù)，往往效力待定，合作合同應(yīng)具體約定一旦合同被確認(rèn)無效或不生效時(shí)的具體處理方法。合作開發(fā)房地產(chǎn)的合同要求（一）合同的形式如果將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)分為三個(gè)階段:開發(fā)前期階段、開發(fā)建設(shè)銷售階段、開發(fā)后期階段，那么針對三個(gè)不同的項(xiàng)目開發(fā)階段對應(yīng)的法律關(guān)系的特點(diǎn)也就不同。開發(fā)前期階段一一實(shí)質(zhì)是：開發(fā)商與政府的博弈合同關(guān)系的特點(diǎn)是：主體單一、內(nèi)容簡單、法律關(guān)系清晰、爭議較少開發(fā)建設(shè)階段一一實(shí)質(zhì)是：開發(fā)商與施工單位的博弈合同關(guān)系的特點(diǎn)是：主體單一、內(nèi)容較多

5、、法律關(guān)系清晰、爭議有但可調(diào)和開發(fā)后期階段一一實(shí)質(zhì)是：開發(fā)商與購房人的博弈物業(yè)公司與業(yè)主的博弈合同關(guān)系的特點(diǎn)是：主體較多、內(nèi)容龐雜、法律關(guān)系混亂、爭議過多難以協(xié)調(diào)相應(yīng)的，這三個(gè)不同的項(xiàng)目開發(fā)階段對應(yīng)著不同的合同類型合同類型分述如下：開發(fā)前的獲地階段常見的項(xiàng)目開發(fā)獲地，主要有五種基本方式；相應(yīng)涉及五種不同形式的國有土地使用權(quán)獲取合同：1、劃撥獲地（一般是開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房）一一與政府的土地主管部門一一國有土地使用權(quán)劃撥合同；2、出讓獲地一一與政府的土地主管部門一一國有土地使用權(quán)出讓合同；出讓一般又分三種形式（也即三種合同）：協(xié)議出讓；招標(biāo)出讓；拍賣出讓。3、轉(zhuǎn)讓獲地一一與土地使用權(quán)人一一國有土地

6、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；4、合作共建的獲地（一方出地、另一方出資金）一一與合作另方一一合作開發(fā)合同（通常認(rèn)為是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊形式）；5、公司股權(quán)變更的獲地一一與股權(quán)受讓人一一股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同（通常認(rèn)為是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊形式）。獲地后的準(zhǔn)備階段：1、拆遷與安置一一與被拆遷人一一拆遷與安置合同（產(chǎn)權(quán)調(diào)換合同/作價(jià)補(bǔ)償合同）；2、通水通電一一與供水、電單位一一水電供應(yīng)合同；3、項(xiàng)目策劃與策劃專業(yè)機(jī)構(gòu)一一項(xiàng)目策劃合同;4、工程勘察、設(shè)計(jì)一一與勘察、設(shè)計(jì)單位一一工程勘察、設(shè)計(jì)合同；5、場地整理、平整一一與施工單位一一委托拆建、平整施工合同；6、環(huán)境評價(jià)、地震、人防、防雷、測繪等一一與相關(guān)單位一一委托服務(wù)合

7、同。獲地后融資階段1、與銀行或其他金融機(jī)構(gòu)的借款合同；2、借款擔(dān)保合同或土地使用權(quán)抵押合同。項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)銷售階段一般所要涉及的合同開發(fā)建設(shè)階段1、項(xiàng)目施工實(shí)行招投標(biāo)的一一與招投標(biāo)機(jī)構(gòu)一一委托招投標(biāo)合同；2、項(xiàng)目施工實(shí)行發(fā)承包的一一與工程施工單位的一一建設(shè)工程施工合同（包括土建施工合同、水電暖安裝合同、裝飾裝修合同、園林綠化合同等）；3、項(xiàng)目施工實(shí)行監(jiān)理的一一與工程監(jiān)理單位的一一工程監(jiān)理合同；4、建筑材料采購一一與出賣人一一建筑材料買賣合同；5、以在建項(xiàng)目融資的一一與銀行或其他金融機(jī)構(gòu)、個(gè)人一一借款合同、借款擔(dān)保合同或在建項(xiàng)目抵押合同；6、在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的一一與受讓方一一在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同（包括合作

8、共建合同、合資共建合同（通常認(rèn)為是在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的特殊形式）。開發(fā)銷售階段7、商品房預(yù)售的一一與買受人一一商品房買賣（預(yù)售）合同；8、商品房現(xiàn)售的一一與買受人一一商品房買賣（現(xiàn)房）合同；9、委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的一一與中介機(jī)構(gòu)一一委托銷售合同；精品文檔，供參考!10、商品房廣告一一與廣告發(fā)布機(jī)構(gòu)一一廣告發(fā)布合同（電影、電視廣告、報(bào)紙雜志廣告、廣播電臺(tái)廣告、戶外平面或立體廣告、彩葉傳單廣告等）；11、開發(fā)企業(yè)應(yīng)選聘前期物業(yè)企業(yè)一一與物管企業(yè)前期物管委托合同/與購房人前期物管合同；12、開發(fā)企業(yè)應(yīng)制定臨時(shí)管理規(guī)約13、商品房兩書制度一一開發(fā)企業(yè)向購買人提供一一商品房質(zhì)保書、住宅使用說明書；14

9、、項(xiàng)目竣工一一與施工單位一一工程質(zhì)量保修合同；15、商品房出租一一與承租人一一房屋租賃合同；16、開發(fā)企業(yè)代辦房產(chǎn)證的一一與買房人一一委托辦證合同；17、開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)的（如水、電、暖、氣、通訊的開戶費(fèi)或使用費(fèi)）一一與收費(fèi)單位的代理收繳費(fèi)協(xié)議/與購房人的代理收繳費(fèi)協(xié)議。項(xiàng)目開發(fā)的后期階段一般所要涉及的合同1、對已售出但未交付的房屋，開發(fā)公司移交物業(yè)企業(yè)管理的與物業(yè)公司房屋移交協(xié)議；2、開發(fā)建設(shè)資料移交物管企業(yè)或業(yè)主大會(huì)的一一與物管企業(yè)或業(yè)主大會(huì)一一資料移交協(xié)議；3、物業(yè)專項(xiàng)維修資金移交業(yè)主大會(huì)一一與業(yè)主大會(huì)一一資金移交協(xié)議；4、其他法定或者約定的服務(wù)、義務(wù)一一相關(guān)明示、規(guī)范的合同。（二）、合作

10、開發(fā)房地產(chǎn)合同是約束合作各方的憲法規(guī)定法性文件，因此合作開發(fā)房地產(chǎn)合同條款中應(yīng)注意以下幾方面的內(nèi)容：1）應(yīng)明確合作方式，是成立項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)，還是不成立項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)，如不成立項(xiàng)目公司，是各方聯(lián)名開發(fā)，還是有一方或數(shù)方隱名參與開發(fā)。2）成立項(xiàng)目公司合作開發(fā)的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應(yīng)的責(zé)任；3）以土地使用權(quán)入股組成項(xiàng)目公司的，土地使用權(quán)須作評估；4） 以籌建處或其它名義合作開發(fā)的，須使之成為能獨(dú)立承擔(dān)權(quán)利義務(wù)的其它經(jīng)濟(jì)組織，并明確合作籌建各方的權(quán)利義務(wù)；5）合作開發(fā)一方以土地使用權(quán)作為合作投資的，應(yīng)辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更登記手續(xù)，并明確有關(guān)

11、費(fèi)用的承擔(dān)方式和責(zé)任人；6）一個(gè)地塊上合作開發(fā)涉及幾個(gè)性質(zhì)不同的項(xiàng)目，應(yīng)分別立項(xiàng)、分別進(jìn)行審批并辦理不同的證照；7）合作開發(fā)各方的投資回報(bào)的方式，應(yīng)按是否以開發(fā)項(xiàng)目的房屋為標(biāo)的分別規(guī)定權(quán)利義務(wù)，投資回報(bào)約定分房的，應(yīng)明確房屋分配的具體辦法；投資回報(bào)約定分配利潤的，應(yīng)約定利潤的計(jì)算以及分配方式；8）在當(dāng)事人訂立的合作開發(fā)合同中，只有合作各方共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，才能認(rèn)定為合法有效的合作合同，除此之外，均不視為合法有效的合作行為；9）合作開發(fā)合同應(yīng)約定建筑面積增加時(shí)的政府批準(zhǔn)手續(xù)和增加面積的成本，增加分擔(dān)及面積分配方式；10）合作合同應(yīng)具體約定一旦合同被確認(rèn)無效或不生效時(shí)的具體處理方法。11）應(yīng)對項(xiàng)

12、目的工期進(jìn)行明確的規(guī)定。12）應(yīng)對合作各方在合作中的職責(zé)進(jìn)行明確約定。精品文檔，供參考！最高人民法院關(guān)于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛的司法解釋三、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛第十四條本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。第十五條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。第十六條土地使用權(quán)人未經(jīng)有批

13、準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。第十七條投資數(shù)額超出合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過錯(cuò)確定；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人的過錯(cuò)無法確定的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。第十八條房屋實(shí)際建筑面積少于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對房屋實(shí)際建筑面積的分配比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過錯(cuò)確定；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人過錯(cuò)無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。第十九條在下列情形下

14、，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人請求分配房地產(chǎn)項(xiàng)目利益的,不予受理；已經(jīng)受理的，駁回起訴：（一）依法需經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn)；（二）房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃。因當(dāng)事人隱瞞建設(shè)工程規(guī)劃變更的事實(shí)所造成的損失，由當(dāng)事人按照過錯(cuò)承擔(dān)。第二十條房屋實(shí)際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn)后，當(dāng)事人對超出部分的房屋分配比例協(xié)商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。對增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。第二十一條當(dāng)事人違反規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的

15、房屋，被有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門認(rèn)定為違法建筑責(zé)令拆除，當(dāng)事人對損失承擔(dān)協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人過錯(cuò)確定責(zé)任；過錯(cuò)無法確定的，按照約定的投資比例確定責(zé)任；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定責(zé)任。第二十二條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例，當(dāng)事人未足額交納出資的，按照當(dāng)事人的實(shí)際投資比例分配利潤。第二十三條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。第二十四條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。第二十五條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只分配

16、固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。第二十六條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。第二十七條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)協(xié)議書第一章、總則：第二章、機(jī)構(gòu)的設(shè)置和職責(zé)分工第三章、費(fèi)用的分擔(dān)第四章、會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)W第五章、房屋的分配第六章、合作項(xiàng)目所需資金和其他費(fèi)用的支付方式第七章、土地競買：第八章、工程前期：第九章、工程營造：第十章、房屋銷售：第十一章、竣工材料報(bào)批：第十二章、工程保修：第十三章物業(yè)管理第十四章本協(xié)議的變更和終止第十五章、違

17、約責(zé)任第十六章、合同管理第十七章、其他約定事項(xiàng)第一章、總則1.1 根據(jù)武漢市國土資源和房屋管理局等單位發(fā)布的X國土資房（預(yù)）告字200木號儲(chǔ)備國有土地使用權(quán)拍賣預(yù)告的規(guī)定，武漢市國土資源和房屋管理局定于200X年刈1X日公開拍賣冷儲(chǔ)備國有土地使用權(quán)。經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人（以下簡稱本協(xié)議當(dāng)事人）充分協(xié)商，本協(xié)議當(dāng)事人決定聯(lián)合參加武漢市Xx書地塊（以房地產(chǎn)開下簡稱X號地塊）的競買，拍買購得XX號地塊后，由本協(xié)議當(dāng)事人按本協(xié)議的約定聯(lián)合投資，設(shè)立生里目公司，（以下簡稱項(xiàng)目公司）負(fù)責(zé)具體開發(fā)業(yè)務(wù)。1.2 項(xiàng)目公司股東會(huì)是本協(xié)議項(xiàng)下合作項(xiàng)目（以下簡稱合作項(xiàng)目）的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，由股東會(huì)授權(quán)董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理全

18、權(quán)負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目的開發(fā)、決策和管理。項(xiàng)目公司下設(shè)各部門具體負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目實(shí)施。1.3 土地競買、工程前期的報(bào)批、對規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、工程監(jiān)理單位、施工單位的選擇和確定、工程的營造、工程款支付、通過媒體推介合作項(xiàng)目、工程的驗(yàn)收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業(yè)管理單位的選擇等事項(xiàng)由項(xiàng)目公司統(tǒng)一管理。1.4 本協(xié)議當(dāng)事人通過競買的方式取得合作項(xiàng)目的土地。1.5 本協(xié)議當(dāng)事人通過競買方式競得開發(fā)土地，實(shí)行土地按份共有。根據(jù)經(jīng)審批的施工圖分配房屋。本協(xié)議當(dāng)事人共同委托項(xiàng)目公司銷售其分得的房屋。1.6 合作項(xiàng)目公司設(shè)立獨(dú)立的財(cái)務(wù)帳戶，費(fèi)用的支取按本協(xié)議的約定統(tǒng)一撥付。1.7 根據(jù)本協(xié)議當(dāng)事人實(shí)際分得房屋

19、的確權(quán)建筑面積分?jǐn)偤献黜?xiàng)目所發(fā)生的相關(guān)工程費(fèi)用和其他稅費(fèi)。第二章、機(jī)構(gòu)的設(shè)置和職責(zé)分工2.1 為便于合作項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)、管理，由本協(xié)議當(dāng)事人派員共同設(shè)立武漢市新明高房地產(chǎn)開發(fā)公司（或由現(xiàn)湖北明春泰相關(guān)房地產(chǎn)公司另設(shè)相應(yīng)項(xiàng)目公司運(yùn)作，以下簡稱項(xiàng)目公司），項(xiàng)目公司全權(quán)負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目的開發(fā)和管理。項(xiàng)目公司下設(shè)綜合部、工程前期部、工程部、銷售部、財(cái)務(wù)部、工程予決算部等部門。2.2 項(xiàng)目部由人組成，其中甲方派員人，乙方派員人，丙方派員人。項(xiàng)目公司設(shè)總經(jīng)理1人，副總經(jīng)理人。項(xiàng)目公司的職責(zé)：全權(quán)負(fù)責(zé)和決定合作項(xiàng)目的一切事宜。項(xiàng)目部的議事規(guī)則:精品文檔，供參考！項(xiàng)目公司實(shí)行工作例會(huì)制度，決定合作項(xiàng)目所涉一切事

20、宜。項(xiàng)目公司召開會(huì)議時(shí)，由專職人員負(fù)責(zé)記錄，參加會(huì)議人員對會(huì)議記錄無異議時(shí)應(yīng)在會(huì)議記錄上簽名。會(huì)議記錄由專職記錄人員負(fù)責(zé)保管。專職記錄人員由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商后確定。項(xiàng)目公司例會(huì)由項(xiàng)目公司經(jīng)理主持，經(jīng)理因故不能參加的，由副經(jīng)理主持。合作項(xiàng)目所涉事項(xiàng)由項(xiàng)目公司協(xié)商一致確定，達(dá)不成一致的，按每方繳納競買保證金數(shù)額比例予以表決，其重要事項(xiàng)按占競買保證金數(shù)額的三分之二方的意見辦理，一般事項(xiàng)按占競買保證金數(shù)額過半數(shù)方的意見辦理。重要事項(xiàng)和一般事項(xiàng)的劃分，屆時(shí)由各投資方另行確定。經(jīng)理的職責(zé)：組織和協(xié)調(diào)項(xiàng)目部的日常工作，主持項(xiàng)目公司的例會(huì)。副經(jīng)理的職責(zé)：副經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理的工作。2.3 綜合部由人組成，其中甲方

21、派員人，乙方派員人，丙方派員人。綜合部設(shè)經(jīng)理人。2.4 工程前期部由人組成，其中甲方派員人，乙方派員人，丙方派員人。工程前期部設(shè)經(jīng)理人。2.5 工程部由人組成，其中甲方派員人，乙方派員人，丙方派員人。工程部設(shè)經(jīng)理人。2.6 銷售部由人組成，其中甲方派員人，乙方派員人，丙方派員人。銷售部設(shè)經(jīng)理人，銷售部經(jīng)理的人選由項(xiàng)目部決定。2.7 財(cái)務(wù)部由人組成，其中甲方派員人，乙方派員人，丙方派員人。財(cái)務(wù)部設(shè)經(jīng)理人。2.8 工程予決算部由人組成，其中甲方派員人，乙方派員人，丙方派員人。工程予決算部設(shè)經(jīng)理人。第三章、費(fèi)用的分擔(dān)3.1 合作項(xiàng)目的配套費(fèi)用，在分房方案確定前，按競買保證金（或股權(quán)）的比例予以分?jǐn)偂?/p>

22、分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。房屋竣工測繪后，按實(shí)際測繪的建筑面積的比例進(jìn)行結(jié)算。本項(xiàng)的配套費(fèi)用是指建設(shè)和安裝房屋基礎(chǔ)外墻以外的所有的建筑物、構(gòu)筑物、地下管線、綠化、建筑小品、配電室等所發(fā)生的全部費(fèi)用。精品文檔，供參考!3.2 工程款在分房方案確定前，按競買保證金（或股權(quán)）的比例予以分?jǐn)?。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。房屋竣工測繪后，按實(shí)際測繪的建筑面積的比例進(jìn)行結(jié)算。如本合同當(dāng)事人是按整樓座取得房屋的，房屋工程價(jià)款、稅費(fèi)由各自負(fù)擔(dān)。本項(xiàng)的工程款是指建設(shè)和安裝房屋基礎(chǔ)外墻以內(nèi)所發(fā)生的全部工程款和相關(guān)稅費(fèi)。3.3 合作項(xiàng)目公司所發(fā)生的競買保證金、拍賣傭

23、金、出土出讓金、行政性事業(yè)性收費(fèi)，在分房方案確定前，按競買保證金（或股權(quán)）的比例予以分?jǐn)?。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。房屋竣工測繪后，按實(shí)際測繪的建筑面積的比例進(jìn)行結(jié)算。3.4 項(xiàng)目公司的人員工資、辦公費(fèi)用、招待費(fèi)用、辦公家具和配備車輛等所發(fā)生的費(fèi)用，在分房方案確定前，按競買保證金（或股權(quán)）的比例予以分?jǐn)?。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。房屋竣工測繪后，按實(shí)際測繪的建筑面積的比例進(jìn)行結(jié)算。3.5 售樓處的建造費(fèi)用和售樓處經(jīng)理的工資，在分房方案確定前，按競買（股權(quán)）保證金的比例予以分?jǐn)?，分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?，房屋竣工測繪后

24、，按實(shí)際測繪的建筑面積的比例進(jìn)行結(jié)算。3.6 項(xiàng)目公司所設(shè)各部門實(shí)行費(fèi)用包干，超資不補(bǔ)，節(jié)余作為獎(jiǎng)勵(lì)由各部自行支配。各部下設(shè)各部的具體費(fèi)用數(shù)額，屆時(shí)由項(xiàng)目公司確定。3.7 本協(xié)議當(dāng)事人派員到項(xiàng)目部及下設(shè)各部工作的專職人員的福利、保險(xiǎn)、工傷費(fèi)用等，均由派出方負(fù)擔(dān)。3.8 除銷售部經(jīng)理外，其他銷售人員的工資、福利、保險(xiǎn)以及在銷售工程中發(fā)生的全部費(fèi)用均由派出方負(fù)擔(dān)。3.9 本協(xié)議項(xiàng)下合作項(xiàng)目公司的貸款利息按比例予以分?jǐn)偂?.10 項(xiàng)目公司租用的辦公場所發(fā)生的租賃費(fèi)用，在分房方案確定前，按競買保證金（股權(quán)）的比例予以分?jǐn)?。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。房屋竣工測繪后，按實(shí)際測繪的

25、建筑面積的比例進(jìn)行結(jié)算。第四章、會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)制度精品文檔，供參考！4.1 合作項(xiàng)目公司所涉的會(huì)計(jì)、稅務(wù)由項(xiàng)公司統(tǒng)一處理。4.2 合作項(xiàng)目所需資金實(shí)行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一支出的原則。4.3 主管會(huì)計(jì)和出納應(yīng)由不同本協(xié)議當(dāng)事人分別委派擔(dān)任，本協(xié)議當(dāng)事人有權(quán)隨時(shí)派員審閱、了解費(fèi)用支出情況。4.4 財(cái)務(wù)部應(yīng)定期以書面的方式公布費(fèi)用支出情況。4.5 通過銀行貸款解決合作項(xiàng)目建設(shè)資金的，不論以本協(xié)議當(dāng)事人任何一方的名義申請貸款，本協(xié)議其他當(dāng)事人應(yīng)為此提供有效擔(dān)保。第五章房屋的分配施工圖通過審批后，由項(xiàng)目公司確定分房方案。協(xié)商不成的，由項(xiàng)目部根據(jù)本協(xié)議當(dāng)事人繳納競買保證金（股權(quán)）的比例，將房屋劃分為若干份，通過抓閹的

26、方式分配房屋。任何一方拒絕抓閹的，視為拒絕抓閹一方接收本協(xié)議其他當(dāng)事人抓閹分配后剩余的房屋。第六章、合作項(xiàng)目所需資金和其他費(fèi)用的支付方式6.1 競買保證金的繳納日期按7.4項(xiàng)辦理。6.2 拍賣機(jī)構(gòu)傭金的繳納日期按7.5項(xiàng)辦理。6.3 土地出讓金的繳納日期按7.8項(xiàng)辦理。6.4 競買土地不成的,其競買保證金的退還按7.6項(xiàng)辦理。6.5 工程前期向有關(guān)部門所繳納的行政性事業(yè)性收費(fèi),在項(xiàng)目報(bào)批前由本協(xié)議當(dāng)事人支付。6.6 合作項(xiàng)目公司各項(xiàng)稅收的繳納按稅法和稅務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定繳納。6.7 項(xiàng)目公司及下設(shè)部租用的辦公場所發(fā)生的租賃費(fèi)用,在房屋租賃合同簽訂前繳納。6.8 根據(jù)建設(shè)工程施工合同的約定,屆時(shí)由項(xiàng)目

27、公司確定具體的支付工程款日期。6.9 根據(jù)建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同的約定,屆時(shí)由項(xiàng)目公司確定具體的支付設(shè)計(jì)費(fèi)日期。6.10 根據(jù)建設(shè)工程監(jiān)理合同的約定,屆時(shí)由項(xiàng)目公司確定具體的支付監(jiān)理費(fèi)日期。6.11 其他費(fèi)用的支付,屆時(shí)由項(xiàng)目公司根據(jù)合作項(xiàng)目的進(jìn)度另行確定。6.12 丙方如按本協(xié)議所約定價(jià)款競標(biāo)取得本項(xiàng)目地塊，且在概算成本時(shí)合作項(xiàng)目有贏余，其中XXX萬元/畝，XXX萬元/畝則甲、乙雙方分別同意給予建造房屋總面積1%、0.5%面積的特別條件利益。第七章、土地競買7.1 本次拍賣會(huì)及本協(xié)議當(dāng)事人共同擬競買的地塊的簡介：根據(jù)武漢市儲(chǔ)備國有土地使用權(quán)拍賣公告土資房告字2004Xg-,200X年MlX日，武漢

28、市國土資源和房屋管理局等單位將在武漢市房地產(chǎn)交易中心X樓拍賣廳舉行武漢市儲(chǔ)備國有土地使用權(quán)出讓拍賣會(huì)。本協(xié)議當(dāng)事人決定參加上述xt拍賣地塊的競買。7.2 1號地塊的基本情況和規(guī)劃設(shè)計(jì)主要指標(biāo)1.1 地塊位置:1.2 地塊總面積:1.3 土地用途：1.4 土地面積:1.5 容積率：1.6 建筑密度：1.7 綠地率：1.8 規(guī)劃建筑面積：7.3 本協(xié)議當(dāng)事人一致同意，競買號地塊的樓面地價(jià)的競買應(yīng)價(jià)不超過人民幣元/平方米。7.4 競買保證金人民幣元，甲方支付元，乙方支付元，丙方支付元。前述保證金應(yīng)于武漢市國土資源和房屋管理局規(guī)定的截止日期的X日前支付給丙方，由其代本協(xié)議其他當(dāng)事人轉(zhuǎn)交武漢市國土資源和

29、房屋管理局。精品文檔，供參考！7.5 拍賣機(jī)構(gòu)的傭金，在拍賣機(jī)構(gòu)規(guī)定日期的X日前向出資最多的一方支付，由其代本協(xié)議其他當(dāng)事人繳納。本協(xié)議當(dāng)事人按競買保證金的比例分?jǐn)偱馁u傭金。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偂７课菘⒐y繪后，按照每方分得房屋的確權(quán)面積具實(shí)結(jié)算。7.6 土地競買的有關(guān)手續(xù)，由丙方負(fù)責(zé)辦理。競買不成的，應(yīng)在拍賣機(jī)構(gòu)退還保證金到帳后X日內(nèi)退還本協(xié)議當(dāng)事人。7.7 每方派員一名參加拍賣會(huì)，由丙方派員負(fù)責(zé)舉牌。競買成交的，由負(fù)責(zé)舉牌人簽署成交確認(rèn)書和拍賣筆錄。7.8 拍賣成交后，本協(xié)議當(dāng)事人最遲應(yīng)于武漢市國土資源和房屋管理局規(guī)定的截止日期的由前備齊士地出讓金,并通過丙方

30、轉(zhuǎn)交武漢市國土資源和房屋管理局。7.9 國有土地使用權(quán)出讓合同由丙方代本協(xié)議當(dāng)事人（或由項(xiàng)目公司的法定代表人）簽訂。7.10 拍賣成交后至國有土地出讓合同簽訂前，任何一方毀約導(dǎo)致其他方將競得土地再行拍賣的，違約方應(yīng)支付前次委托方和本協(xié)議當(dāng)事人的傭金，如再行拍賣的價(jià)款低于原拍賣價(jià)款的，違約方負(fù)責(zé)補(bǔ)足差額。7.11 應(yīng)價(jià)超過7.3項(xiàng)約定的，其他本協(xié)議當(dāng)事人有權(quán)予以追認(rèn)，也有權(quán)單方終止本協(xié)議。選擇終止本協(xié)議的，負(fù)責(zé)舉牌的一方，應(yīng)在拍賣結(jié)束后三日內(nèi)退還其支付的保證金。7.12 除競買不成的，任何一方已支付的競買保證金和傭金不再退還。7.13 競買不成的，除4.9項(xiàng)外,本協(xié)議的其他條款自動(dòng)失效。7.14

31、 丙方負(fù)責(zé)拍賣前的設(shè)定拍賣門檻（限定條件）工作,因6.12條中對丙方已做特別分配,故此項(xiàng)工作如發(fā)生費(fèi)有由丙方自行處理。第八章、工程前期8.1合作項(xiàng)目公司的工程前期工作應(yīng)統(tǒng)一管理和決策，工程前期部具體負(fù)責(zé)經(jīng)辦,本協(xié)議當(dāng)事人應(yīng)予以積極協(xié)助。1、報(bào)批建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究報(bào)告2、建設(shè)項(xiàng)目的市場調(diào)研，確定開發(fā)項(xiàng)目的整體方案；3、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位招標(biāo)（或確定規(guī)劃設(shè)計(jì)單位），簽訂規(guī)劃設(shè)計(jì)合同；4、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)和規(guī)劃方案的報(bào)批；5、申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；6、建筑設(shè)計(jì)單位招標(biāo)（或確定建筑設(shè)計(jì)單位），簽訂建筑設(shè)計(jì)合同；7、方案設(shè)計(jì)和施工圖的審批；8、申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；9、施工單位招標(biāo)（或確定施工單位），

32、簽訂建設(shè)工程施工合同；10、監(jiān)理單位招標(biāo)（或確定監(jiān)理單位），簽訂工程監(jiān)理合同；11、委托質(zhì)檢工作；12、申辦開工計(jì)劃和施工許可證；13、辦理規(guī)劃驗(yàn)線，開發(fā)項(xiàng)目開工。8.3辦理上述事項(xiàng)向有關(guān)部門繳納的相關(guān)費(fèi)用，本協(xié)議當(dāng)事人應(yīng)在繳納費(fèi)用的X日前支付給財(cái)務(wù)部。第九章、工程營造9.1 合作項(xiàng)目工程施工單位的選擇，應(yīng)通過招標(biāo)或其他本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致的方式確定。未經(jīng)其他本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致，本協(xié)議的任何一方不得參加合作項(xiàng)目工程的招標(biāo)和施工。9.2 合作項(xiàng)目工程的監(jiān)理單位的選擇，通過招標(biāo)或其他本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致的方式確定。9.3 建設(shè)工程施工合同應(yīng)具備下列條款：1、工程總價(jià)款采用“包死價(jià)”和工程設(shè)計(jì)變更

33、據(jù)實(shí)結(jié)算的決算方式：2、工程材料由施工單位總包，未經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致，任何一方不得以任何方式向施工單位提供工程所需任何材料。9.4工程款的撥付日期由項(xiàng)目公司董事會(huì)決定，由財(cái)務(wù)部統(tǒng)一支付。9.5 工程的簽證、隱蔽記錄等工程資料由工程部保存。精品文檔，供參考！9.6工程的施工和管理由工程部負(fù)責(zé),工程施工過程中的資料由專人負(fù)責(zé)。第十章、房屋銷售：10.1 根據(jù)本協(xié)議當(dāng)事人分得的房屋,統(tǒng)一辦理商品房預(yù)售許可證,由項(xiàng)目公司統(tǒng)一銷售。10.2 分得的房屋銷售款由合作項(xiàng)目公司設(shè)立的獨(dú)立帳戶。10.3 售樓處房屋建設(shè)費(fèi)用、營銷費(fèi)用、購置辦公家具和銷售部經(jīng)理的工資按分得的房屋的面積分?jǐn)偂４こ炭⒐y繪后，按

34、確權(quán)的建筑面積據(jù)實(shí)決算。本條約定的售樓處房屋建設(shè)費(fèi)用是指建設(shè)售樓處發(fā)生的土建和安裝費(fèi)用。本條約定的營銷費(fèi)用是指為銷售房屋通過媒體進(jìn)行廣告宣傳所發(fā)生的費(fèi)用。10.4 房屋的銷售采用統(tǒng)一的商品房買賣合同文本。商品房買賣合同文本的起草由合作項(xiàng)目公司聘任的法律顧問負(fù)責(zé)。第十章、竣工驗(yàn)收和竣工材料的報(bào)批：第十一章、工程竣工11.1 工程的竣工驗(yàn)收工作,由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一組織,其他各部予以積極配合.第十二章、工程保修12.1 房屋交付后,其保修單位的確定由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商的方式確定。協(xié)商不成的，由出價(jià)最低的一方承擔(dān)，或由本協(xié)議當(dāng)事人共同委托第三人承擔(dān)。12.2 房屋的保修金按工程結(jié)算值的%計(jì)算，每方按實(shí)際

35、分得的房屋面積予以分?jǐn)?。除工程出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題時(shí)，保修單位不得再要求追加保修費(fèi)用。12.4 工程保修金在工程保修合同簽訂時(shí)一次付清。12.5 保修期限內(nèi)，如因保修單位的原因造成業(yè)主損失的，由保修單位承擔(dān)賠償責(zé)任。如一方承擔(dān)了責(zé)任，其有權(quán)向保修單位予以追償。第十三章物業(yè)管理13.1 房屋交付后,實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理。13.2 物業(yè)管理單位的確定，由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致的方式確定。協(xié)商不成的，本協(xié)議當(dāng)事人共同委托其他的物業(yè)管理單位，并與之簽訂物業(yè)管理合同。第十四章本協(xié)議的變更和終止14.1 經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致,可以變更或終止本協(xié)議。14.2未經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人的一致同意，任何一方不得將本協(xié)議項(xiàng)下的項(xiàng)目向他人轉(zhuǎn)讓。14.3競買土地被有關(guān)部門收回的，本協(xié)議自動(dòng)終止。14.4因不可抗力造成本協(xié)議不能履行的，本協(xié)議自動(dòng)終止。第十五章、違約責(zé)任15.1 任何一方未按本協(xié)議第六章的約定支付費(fèi)用的，每逾期1日,按應(yīng)交金額的X%皮付違約金。15.2 任何一方未按本協(xié)議第六章的約定支付費(fèi)用的，逾