房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司全套管理制度30頁(yè)

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司管理制度二0一0年八月目錄第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)部門(mén)組織結(jié)構(gòu)及責(zé)權(quán)7一、管理人員組織機(jī)構(gòu)8二、董事長(zhǎng)崗位職責(zé)與權(quán)限9三、總經(jīng)理崗位職責(zé)與權(quán)限10四、副總經(jīng)理崗位職責(zé)11五、項(xiàng)目經(jīng)理部職責(zé)與權(quán)限12六、預(yù)算員崗位職責(zé)14七、綜合部主任管理職責(zé)與權(quán)15八、前臺(tái)綜合辦公室崗位職責(zé)17第二部分：成本控制管理18一、成本控制管理辦法19二、工程成本管理流程26三、責(zé)任成本管理體系制度31四、項(xiàng)目可行性研究和投資決策控制程序35五、目標(biāo)成本編制作業(yè)指引38六、目標(biāo)成本科目分類(lèi)及說(shuō)明39七、工程成本進(jìn)度計(jì)劃、核算編制指引43八、工程進(jìn)度款審核、審批程序44九、工程款審批流程46十、工程尾款支

2、付程序47十一、招標(biāo)管理辦法48十二、工程招標(biāo)管理流程55十三、施工總包單位競(jìng)標(biāo)考察管理制度56十四、施工總包單位招標(biāo)管理制度57十五、監(jiān)理單位考察、招標(biāo)管理制度58十六、合同管理辦法60十七、工程合同管理制度70十八、工程合同管理流程76十九、工程合同審批流程77二十、工程合同有關(guān)造價(jià)商務(wù)條款會(huì)簽指引77二一、工程造價(jià)管理辦法85二二、工程現(xiàn)場(chǎng)核量管理辦法95二三、工程設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法98二四、工程預(yù)算編制、審批程序101二五、工程竣工結(jié)算審核、審批程序103二六、工程造價(jià)送外審核程序106二七、工程采購(gòu)管理辦法108二八、甲方定質(zhì)定價(jià)、無(wú)基準(zhǔn)價(jià)的乙供材料管理制度115第三部分：工

3、程管理117第一章工程管理基本原則118一、工程管理基本目標(biāo)118二、工程管理的基本方法118第二章開(kāi)工準(zhǔn)備121一、項(xiàng)目開(kāi)工應(yīng)具備的條件121二、開(kāi)工前后具體工作的相關(guān)做法121第三章施工過(guò)程管理124一、工地例會(huì)制度124二、進(jìn)度安全文明施工評(píng)比方案124三、安全文明施工最彳氐標(biāo)準(zhǔn)128四、施工現(xiàn)場(chǎng)用電管理規(guī)定129五、材料設(shè)備報(bào)驗(yàn)收制度130六、進(jìn)度付款程序133七、主體驗(yàn)收制度134八、工程材料/設(shè)備認(rèn)價(jià)管理辦法及流程135九、甲供材料進(jìn)場(chǎng)及管理、甲指材料管理143十、對(duì)監(jiān)理公司工作的管理143十一、工程資料管理規(guī)定144十二、建筑垃圾管理規(guī)定145第四章竣工交付146一、項(xiàng)目交付應(yīng)具

4、備的條件146二、物業(yè)驗(yàn)收制度147三、竣工及備案資料整理標(biāo)準(zhǔn)148四、施工竣工資料150五、工程維修152第五章工程變更簽證管理157一、工程變更簽證管理辦法及流程157二、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)定166第六章工程質(zhì)量管理171一、工程質(zhì)量控制管理規(guī)定171二、工程質(zhì)量監(jiān)督控制要點(diǎn)172第四部分：財(cái)務(wù)管理173第一章財(cái)務(wù)人員崗位職責(zé)184一、財(cái)務(wù)部工作職責(zé)184二、財(cái)務(wù)總監(jiān)工作職責(zé)184三、財(cái)務(wù)經(jīng)理工作職責(zé)185四、會(huì)計(jì)崗位職責(zé)186五、現(xiàn)金出納崗位職責(zé)186六、收款員崗位職責(zé)187第二章財(cái)務(wù)管理制度188一、財(cái)務(wù)核算一般要求188二、支票管理188四、會(huì)計(jì)檔案管理189第三章財(cái)務(wù)報(bào)銷(xiāo)制度191一、

5、借支管理辦法191二、費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)流程191三、一般費(fèi)用類(lèi)報(bào)銷(xiāo)192四、固定資產(chǎn)等支出的報(bào)銷(xiāo)192五、對(duì)外付款的辦理192六、工程付款的辦理193七、差旅費(fèi)報(bào)銷(xiāo)193八、招待費(fèi)報(bào)銷(xiāo)194九、材料采購(gòu)款支付194第四章財(cái)務(wù)常用表格195一、差旅費(fèi)使用申請(qǐng)表195二、招待費(fèi)使用申請(qǐng)表196三、空白票據(jù)使用情況登記表197四、現(xiàn)金庫(kù)存盤(pán)點(diǎn)表198五、供應(yīng)商情況登記表199六、固定資產(chǎn)購(gòu)置申請(qǐng)表200七、工程付款申請(qǐng)表201八、付款申請(qǐng)表202第五部分：行政人事管理203一、總則204二、人事管理制度206三、在職人員考勤管理辦法209四、員工行為規(guī)范211五、辦公管理制度212六、印章使用管理制度213

6、七、固定資產(chǎn)管理制度215八、辦公用品管理制度217九、文件管理制度223234十、安防措施第一部分企業(yè)部門(mén)組織結(jié)構(gòu)及責(zé)權(quán)管理人員組織機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)部項(xiàng)目經(jīng)理部綜合部會(huì)計(jì)1人出納1人預(yù)算員1人項(xiàng)目經(jīng)理主管1人司機(jī)1人前臺(tái)1人董事長(zhǎng)崗位職責(zé)與權(quán)限職責(zé)：1、審批公司整體經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)；2、審批公司年度經(jīng)營(yíng)實(shí)施計(jì)劃；3、對(duì)新項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)進(jìn)行決策；4、簽發(fā)各部門(mén)及項(xiàng)目公司正副經(jīng)理任命文件；5、負(fù)責(zé)審批項(xiàng)目建設(shè)資金的籌集計(jì)劃；6、負(fù)責(zé)與項(xiàng)目公司所在地政府機(jī)關(guān)的聯(lián)絡(luò)工作；7、審批公司各項(xiàng)投資預(yù)算和各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用預(yù)算；8、負(fù)責(zé)公司重大事情的處理決定及審批處理方案；9、審查公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的完成情況；10、

7、審查公司年度投資預(yù)算和各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用預(yù)算的執(zhí)行情況;11、定期抽查公司各項(xiàng)工作計(jì)劃實(shí)施情況；12、審批公司利潤(rùn)分配計(jì)劃和提留計(jì)劃。權(quán)限有權(quán)獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)公司有特殊貢獻(xiàn)人員，有權(quán)處罰損害公司利益的人員總經(jīng)理崗位職責(zé)與權(quán)限職責(zé):1、負(fù)責(zé)公司整體經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和公司總目標(biāo)的制定并負(fù)責(zé)向董事會(huì)進(jìn)行匯報(bào)；2、組織制定公司年度經(jīng)營(yíng)實(shí)施計(jì)劃并負(fù)責(zé)組織實(shí)施工作；3、負(fù)責(zé)對(duì)新項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)提供決策依據(jù)；4、審核各個(gè)部門(mén)的年度工作計(jì)劃，并對(duì)實(shí)施情況進(jìn)行檢查和監(jiān)督；5、主持公司日常各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理工作6、負(fù)責(zé)全面執(zhí)行和檢查落實(shí)董事長(zhǎng)辦公會(huì)議所作出的各項(xiàng)工作決定，檢查、督促和協(xié)調(diào)各部門(mén)工作進(jìn)展；7、負(fù)責(zé)代表經(jīng)營(yíng)班子向董事長(zhǎng)辦公會(huì)議建議任

8、命經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)各有關(guān)部門(mén)和項(xiàng)目公司正副經(jīng)理；8、負(fù)責(zé)簽署日常行政、業(yè)務(wù)文件；9、負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目策劃和營(yíng)銷(xiāo)方面的各項(xiàng)工作；10、負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)與施工方面的各項(xiàng)工作；11、負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目階段性策劃方案和活動(dòng)推廣預(yù)算；12、負(fù)責(zé)制訂工程材料采購(gòu)階段性方案及預(yù)算；13、根據(jù)授權(quán)，處理特殊事項(xiàng)或重大突發(fā)事件，向董事會(huì)匯報(bào)特殊事件解決方案；事后對(duì)解決過(guò)程進(jìn)行總結(jié)，向董事會(huì)進(jìn)行匯報(bào)；14、審核公司的利潤(rùn)分配計(jì)劃和提留計(jì)劃。權(quán)限：1、總體經(jīng)營(yíng)計(jì)劃制訂的建議和實(shí)施權(quán)；2、解決特殊事件和重大突發(fā)事件的臨時(shí)授權(quán)；3、具體工作開(kāi)展的決策權(quán)；4、對(duì)部門(mén)計(jì)劃執(zhí)行結(jié)果考核獎(jiǎng)懲有決策權(quán)；5、對(duì)階段性策劃活動(dòng)方案和費(fèi)用預(yù)算有決策

9、權(quán)。副總經(jīng)理崗位職責(zé)職責(zé)：1、參與總經(jīng)理進(jìn)行整體經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的制定；2、參與年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和實(shí)施計(jì)劃的編制；3、參與審核各部門(mén)年度工作實(shí)施計(jì)劃；4、負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目公司的各項(xiàng)管理制度，使各項(xiàng)目公司程序化和模式化運(yùn)作；5、制定項(xiàng)目公司的安全文明管理體系、質(zhì)量管理體系、進(jìn)度控制考核體系、成本控制計(jì)劃、利潤(rùn)目標(biāo)考核計(jì)劃；6、參與編制新項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)報(bào)告；7、參與產(chǎn)品設(shè)計(jì)的全過(guò)程，負(fù)責(zé)組織與項(xiàng)目公司進(jìn)行設(shè)計(jì)交底；8、定期對(duì)項(xiàng)目公司的發(fā)現(xiàn)項(xiàng)工作進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正，確保各項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；9、完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。權(quán)限：對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的考核權(quán)和建議任免權(quán)。項(xiàng)目經(jīng)理部職責(zé)與權(quán)限職責(zé)：1、 對(duì)

10、開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目施工階段的進(jìn)度、工期和質(zhì)量以及竣工交用前的相關(guān)工作負(fù)全面責(zé)任。1、負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)工的準(zhǔn)備工作以及與外部的協(xié)調(diào)工作；2、負(fù)責(zé)組織審核施工圖并上報(bào)審核意見(jiàn)；3、負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)交底和技術(shù)洽商的簽審；4、負(fù)責(zé)項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃的編寫(xiě)和實(shí)施工作；5、負(fù)責(zé)對(duì)施工單位的施工進(jìn)度、質(zhì)量安全、消防和監(jiān)理單位的監(jiān)理工作實(shí)施監(jiān)控；6、負(fù)責(zé)對(duì)承建商采購(gòu)的物資進(jìn)行質(zhì)量的監(jiān)督和控制；7、負(fù)責(zé)組織召開(kāi)施工階段工作協(xié)調(diào)會(huì)，對(duì)施工過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商；8、負(fù)責(zé)組織施工過(guò)程的分階段驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收，辦理竣工備案手續(xù)；9、做好產(chǎn)品及配套設(shè)施的交接驗(yàn)收。2、 負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建安成本的控制工作。1 、負(fù)責(zé)根據(jù)工程進(jìn)度和工作量完成情

11、況撥付工程款；2 、負(fù)責(zé)對(duì)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)洽商進(jìn)行核實(shí)和簽認(rèn)；3、負(fù)責(zé)審核與項(xiàng)目施工階段相關(guān)費(fèi)用的支出；4、參與工程項(xiàng)目的竣工決算工作；3、 配合公司做好與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的工作1、 、配合公司做好征地、拆遷工作；2、 配合公司做好規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察測(cè)繪的委托工作；3、 配合招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組和工程招標(biāo)部做好設(shè)備、材料和工程招標(biāo)工作；4、 配合外聯(lián)人員辦理開(kāi)工審批，并提供各項(xiàng)基礎(chǔ)資料；5、配合銷(xiāo)售市場(chǎng)部做好向用戶(hù)的交用；7、配合公司編制各項(xiàng)管理規(guī)定。四、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。權(quán)限：1、項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃制訂的建議和實(shí)施權(quán)；2、具體工作開(kāi)展的決策權(quán)；3、對(duì)項(xiàng)目部計(jì)劃執(zhí)行結(jié)果考核獎(jiǎng)懲有決策權(quán);4、對(duì)項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算有決策權(quán)

12、；預(yù)算員崗位職責(zé)職責(zé)：1、編制公司的成本控制管理規(guī)定；2、審查公司各項(xiàng)合同及預(yù)算的合理性、合法性；3、編制各項(xiàng)目的成本控制指標(biāo)；4、不定期抽查項(xiàng)目公司各項(xiàng)現(xiàn)場(chǎng)簽證的合理性、合法性；5、為新項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)決策提供投資估算；權(quán)限：對(duì)查出的問(wèn)題有糾正權(quán)、匯報(bào)權(quán)、考核權(quán)。綜合部主任管理職責(zé)與權(quán)限職責(zé)：1 、完成董事長(zhǎng)、總經(jīng)理指定交辦的各項(xiàng)事務(wù)。2、負(fù)責(zé)公司的人事管理、工資管理工作；3、負(fù)責(zé)公司的資產(chǎn)管理工作，建立固定資產(chǎn)、低值易耗品等物品的購(gòu)買(mǎi)、驗(yàn)收、使用登記及定期檢查使用情況的制度；做到帳物清楚、管理有序；4、 負(fù)責(zé)公司印章、介紹信及文件檔案的管理，制定印章和介紹信的使用規(guī)定；并嚴(yán)格執(zhí)行；5、編制行

13、政費(fèi)用的計(jì)劃預(yù)算及審核使用情況；6、負(fù)責(zé)公司的所有后勤保障，即：車(chē)輛安排、安保、食堂、接待等；7、負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)交辦理各部門(mén)與董事長(zhǎng)、總經(jīng)理之間的文件往來(lái)。8、負(fù)責(zé)起草董事長(zhǎng)、總經(jīng)理交辦的各種文件，并整理董事長(zhǎng)室、總經(jīng)理室的文件；9 、負(fù)責(zé)組織公司的各種會(huì)議，編寫(xiě)會(huì)議紀(jì)要；對(duì)各部門(mén)對(duì)會(huì)議紀(jì)要的落實(shí)情況進(jìn)行考核管理；10 、搜集、整理、提供相應(yīng)的信息資料，為董事長(zhǎng)、總經(jīng)理對(duì)公司各項(xiàng)問(wèn)題做出決策提供依據(jù)；11 、積極協(xié)調(diào)好與各部門(mén)的各種關(guān)系，為開(kāi)展董事長(zhǎng)、總經(jīng)理交辦的各項(xiàng)任務(wù)創(chuàng)造良好的條件。12 、對(duì)于公司外部需會(huì)見(jiàn)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理的人員，做好接待工作。13 、負(fù)責(zé)公司的衛(wèi)生管理、考勤管理及花卉的養(yǎng)護(hù)工作；

14、14 、協(xié)調(diào)公司對(duì)外聯(lián)絡(luò)和應(yīng)急事物，如稅務(wù)、銀行、外管局、地方政府等單位的公關(guān)協(xié)調(diào)；15 、負(fù)責(zé)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的年檢，財(cái)務(wù)年檢的聯(lián)系；16 、負(fù)責(zé)與安委會(huì)、派出所、居委會(huì)的聯(lián)絡(luò)；17 、負(fù)責(zé)公司大事紀(jì)工作權(quán)限：具體工作開(kāi)展的決策權(quán)前臺(tái)綜合辦公室崗位職責(zé)1 、公司來(lái)賓的接待工作，由綜合部統(tǒng)一安排有關(guān)人員接待，負(fù)責(zé)茶水等。2、 到各部聯(lián)系業(yè)務(wù)的客人，由各部自行接待，負(fù)責(zé)安排茶水等，倘有必要請(qǐng)總經(jīng)理以上會(huì)客的，應(yīng)事前請(qǐng)示。3、未經(jīng)請(qǐng)示，不得帶領(lǐng)客人進(jìn)入公司及公司案場(chǎng)進(jìn)行參觀。4、凡客人來(lái)訪，經(jīng)前臺(tái)文員與被訪人聯(lián)系同意后，方能進(jìn)入公司。5、接待用品和禮儀，統(tǒng)一由綜合部請(qǐng)示總經(jīng)理后進(jìn)行安排，基本接待禮儀如下：

15、(1) 接待人員必須衣冠整潔，舉止文明，禮貌待客。(2) 客人來(lái)訪，前臺(tái)文員將客人帶至各部。(3) 接待客人必須在指定地點(diǎn)(接待室或會(huì)議室)，不得在辦公桌邊接待，以免影響他人辦公。(4) 在接待過(guò)程中，須相隔1020分鐘添加茶水。(5) 客人來(lái)訪或來(lái)電話(huà)，如被訪人不在，前臺(tái)文員須填寫(xiě)“訪客電話(huà)留言單”，并將留方言單交本人或職務(wù)代理人。6、負(fù)責(zé)公司文件的打印，并負(fù)責(zé)辦公室電話(huà)、傳真、復(fù)印機(jī)等設(shè)備的使用權(quán)與管理7、負(fù)責(zé)報(bào)刊、信件的發(fā)放、轉(zhuǎn)送工作。8、積極參與各項(xiàng)活動(dòng)，協(xié)助綜合部主任處理應(yīng)急事第二部分成本控制管理成本控制管理辦法1、目的：建立全面的責(zé)任成本管理體系，規(guī)范和指導(dǎo)項(xiàng)目的成本管理工作，實(shí)施

16、項(xiàng)目成本全過(guò)程控制，增強(qiáng)成本控制力度，降低成本費(fèi)用，提高項(xiàng)目利潤(rùn)效益。2、范圍：適用于公司所屬的各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理工作。3、職責(zé)：3.1、 本控制部：3.1.1、 負(fù)責(zé)本管理指引的制定、修改、解釋和落實(shí)，負(fù)責(zé)各職能部門(mén)間的協(xié)調(diào)配合和資料的收發(fā)；3.1.2、 負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本的全過(guò)程控制，負(fù)責(zé)成本前期估算、收益測(cè)算、開(kāi)發(fā)過(guò)程控制、后期核算考核、項(xiàng)目造價(jià)管理。3.2、 采購(gòu)部：負(fù)責(zé)與項(xiàng)目相關(guān)的招標(biāo)、采購(gòu)、合同管理工作，負(fù)責(zé)各類(lèi)供應(yīng)商的管理工作。3.3、 財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)工程、采購(gòu)中各項(xiàng)款項(xiàng)的審批、支付，負(fù)責(zé)提供相關(guān)科目目標(biāo)成本的測(cè)算、計(jì)劃、核算。3.4、 工程部：負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn)，監(jiān)督施工現(xiàn)

17、場(chǎng)對(duì)施工圖、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的實(shí)施，負(fù)責(zé)各合作單位形象進(jìn)度的確認(rèn)。3.5、 主管副總：負(fù)責(zé)相關(guān)文件的審核、批復(fù)、簽發(fā)。4、管理辦法：4.1、 建立全面的責(zé)任成本管理體系為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本的全過(guò)程控制，明確各部門(mén)的成本責(zé)任和職責(zé)，應(yīng)建立全面的責(zé)任成本管理體系。（支持文件：責(zé)任成本管理體系制度）4.2、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程控制4.2.1、 項(xiàng)目決策立項(xiàng)階段:依據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)形式，結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)及現(xiàn)行的政策法規(guī)，盡可能地進(jìn)行精準(zhǔn)的項(xiàng)目全成本估算，編制項(xiàng)目新項(xiàng)目成本估算表、項(xiàng)目投資收益測(cè)算表，制定項(xiàng)目的初步目標(biāo)成本。（支持文件：、項(xiàng)目可行性研究和投資決策控制程序；、目標(biāo)成本科目分類(lèi)及說(shuō)-1.,-0-I-

18、.明；、目標(biāo)成本編制作業(yè)指引）4.2.2、 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段：1）、對(duì)入圍的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行投資估算及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析，編制設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析表，便于最佳方案的確定。2）、在設(shè)計(jì)方案確定后5個(gè)工作日內(nèi)對(duì)目標(biāo)成本科目進(jìn)行細(xì)化和修訂，明確工程造價(jià)的最高限額，盡可能地實(shí)行合理的限額設(shè)計(jì)，并以合同形式建立相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。3）、加強(qiáng)初步設(shè)計(jì)及施工圖的會(huì)審工作，充分考慮使用功能、施工可行性、工程造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性，減少因設(shè)計(jì)變更造成的造價(jià)失控。4）、在施工圖完成后60個(gè)工作日內(nèi)（視具體情況調(diào)整時(shí)間）完成施工圖預(yù)算，提高目標(biāo)成本中建安成本的精準(zhǔn)度，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目目標(biāo)成本。編制材料、設(shè)備匯總明細(xì)表，展開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格及產(chǎn)品性能調(diào)

19、查，合理分配材料及設(shè)備的供貨方式，明確材料及設(shè)備的目標(biāo)成本。4.2.3、 項(xiàng)目招投標(biāo)階段：1）、深入分析現(xiàn)行的計(jì)價(jià)定額、政策法規(guī)，提供準(zhǔn)確的取費(fèi)系數(shù)。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，明確工程的承包范圍、材料供應(yīng)方式、結(jié)算取費(fèi)依據(jù)、讓利范圍、付款方式、結(jié)算辦法。2）、應(yīng)組織公司各部門(mén)專(zhuān)業(yè)人員成立招標(biāo)工作小組，組織開(kāi)展項(xiàng)目相關(guān)的各合作單位和材料供應(yīng)商的招標(biāo)工作。（支持文件：招標(biāo)管理辦法）3）、參與施工合同的談判及商務(wù)條款的起草工作，避免由于合同條款未明確或措詞不嚴(yán)密等原因引起施工單位索賠，而造成造價(jià)失控的現(xiàn)象。（文拄文件；工程合M有關(guān)造價(jià)商務(wù)條款會(huì)簽指引）4）、參與監(jiān)理單位合同條款的起草，明確監(jiān)理單位的義務(wù)，

20、細(xì)劃監(jiān)理單位在成本控制方面的職責(zé)，要求監(jiān)理單位熟悉施工合同條款。避免因監(jiān)理單位監(jiān)管不嚴(yán)而加大施工階段成本控制的難度，以及行為不當(dāng)給施工單位造成的損失由我公司承擔(dān)。5）、及時(shí)做好所有與項(xiàng)目相關(guān)合同的管理工作，并熟悉合同條款中甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)。（支持文件：、合同管理辦法）4.2.4、 項(xiàng)目施工階段1.1、 4.1、施工組織設(shè)計(jì)的審核1）、參與施工組織設(shè)計(jì)的審核工作，對(duì)大型機(jī)械的調(diào)配、施工方案、新工藝新技術(shù)的應(yīng)用進(jìn)行造價(jià)分析并提出合理建議。（尤其是土方工程的機(jī)械選用、開(kāi)挖方式、運(yùn)輸距離，鋼筋混凝土工程中鋼筋連結(jié)方式、模板加固、混凝土養(yǎng)護(hù)，保溫及防水工程中的鋪貼方式、接縫處理，墻體粉刷中的鋼絲網(wǎng)鋪

21、釘，外墻裝飾中的面磚接縫、石材干掛加固、裝飾線(xiàn)條的細(xì)部構(gòu)造，外露金屬構(gòu)件的防腐處理，安裝工程中的管線(xiàn)敷設(shè)和連結(jié)、加固件及穿墻套管的設(shè)制和甌隨、設(shè)蚤的安裝工之等?）2）、在審批施工組織設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)明確已確認(rèn)的施工組織設(shè)計(jì)不能做為竣工結(jié)算依據(jù)，實(shí)際發(fā)生時(shí)應(yīng)以現(xiàn)場(chǎng)簽證為準(zhǔn)。1.2、 施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)管、配合1）、堅(jiān)持每周最少兩次進(jìn)行施工現(xiàn)場(chǎng)的全面巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并與工程部、監(jiān)理溝通，盡快協(xié)商解決辦法。2）、參與大型節(jié)點(diǎn)的隱蔽工程驗(yàn)收并制作、保存影像資料，對(duì)于未按圖紙施工的隱蔽工程,應(yīng)先完善變更簽證手續(xù)再隱蔽。3）、配合工程施工進(jìn)度及時(shí)開(kāi)展分包工程承包商的招標(biāo)、市場(chǎng)調(diào)查和確認(rèn)工作。1.3、 設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽

22、證1）、應(yīng)詳細(xì)分析每一項(xiàng)設(shè)計(jì)變更的功能目標(biāo)、工程量和對(duì)造價(jià)的影響，嚴(yán)格控制因設(shè)計(jì)變更而引起提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、改變工程規(guī)模、增加投資費(fèi)用的事件發(fā)生。2）、工程部主管工程師要正確分析現(xiàn)場(chǎng)簽證的變更內(nèi)容，確定是否屬于圖紙、預(yù)算內(nèi)容或包干內(nèi)容，并認(rèn)真考察變更的原因、投資增減情況及其對(duì)工期的影響。3）、成本控制部應(yīng)參與設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的審核工作，有權(quán)對(duì)其工程量、工作內(nèi)容、施工工藝進(jìn)行復(fù)核，必要時(shí)應(yīng)同施工方負(fù)責(zé)人、監(jiān)理單位、工程主管人員到施工現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)。（支持文件：工程設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法）1.4、 工程索賠管理1）、在合同簽約前應(yīng)反復(fù)斟酌合同條款，注重合同文件文字的嚴(yán)密性，限制或者否定承包商工期順延和

23、費(fèi)用索賠的權(quán)利，盡量明確各種原因下的索賠條款。以防止在實(shí)施合同過(guò)程中因文字漏洞而造成索賠機(jī)會(huì)，從而導(dǎo)致額外投資。合同簽訂后，公司各職能部門(mén)應(yīng)注意全面、嚴(yán)格地履行合同，避免因管理疏忽而發(fā)生工程索賠。2）、在設(shè)計(jì)管理方面工程部應(yīng)按合同規(guī)定索要設(shè)計(jì)圖紙、資料，并要求設(shè)計(jì)單位提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，盡可能地減少因設(shè)計(jì)原因增加工程造價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，并在合同中明確若因設(shè)計(jì)變更引起的工程索賠費(fèi)用，設(shè)計(jì)單位應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。3）、在物資供應(yīng)方面，應(yīng)保證甲供設(shè)備、材料的供應(yīng)按時(shí)、保質(zhì)保量。盡量避免因甲供材料的規(guī)格型號(hào)、產(chǎn)品質(zhì)量原因而造成的工程索賠。還應(yīng)在承包合同中明確甲定乙供材料的種類(lèi)、付款方式、現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)貨及材料保管，以及提供數(shù)

24、量清單的時(shí)間和責(zé)任單位，防止因甲定乙供材料的供應(yīng)不及時(shí)、質(zhì)量等原因而造成的工程索賠。4）、在處理工程索賠時(shí)：首先應(yīng)及時(shí)收集相關(guān)資料，并嚴(yán)格審核資料的真實(shí)性、可信度，資料認(rèn)定后要及時(shí)地處理索賠。其次要仔細(xì)分析發(fā)生索賠的原因，以施工合同為依據(jù)確定合同雙方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，并根據(jù)合同規(guī)定的索賠條款、計(jì)價(jià)方式結(jié)合實(shí)際情況處理工期索賠和費(fèi)用索賠。1.5、 工程款付款控制1）、各合作單位應(yīng)按合同約定向工程部審報(bào)工程款付款申請(qǐng)單，工程部負(fù)責(zé)對(duì)其形象進(jìn)度的審核和確認(rèn)。2）、成本控制部根據(jù)已確認(rèn)的形象進(jìn)度，按合同約定對(duì)進(jìn)度款金額的審核和確認(rèn)。3）、財(cái)務(wù)部應(yīng)負(fù)責(zé)實(shí)付進(jìn)度款的審核、確認(rèn)及合同總價(jià)款的控制。4）、各項(xiàng)進(jìn)度

25、款的支付達(dá)到合同總價(jià)款的80%時(shí)應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%的工程尾款和10%的保修款，以便掌握最終的結(jié)算主動(dòng)權(quán)。（支及X笠；二工理進(jìn)度數(shù)空核更批程序，、工程款審批流程）1.6、 工程成本的進(jìn)度計(jì)劃、核算應(yīng)配合工程進(jìn)度做好建造成本的進(jìn)度計(jì)劃和進(jìn)度核算工作，及時(shí)反應(yīng)工程建造成本的完成情況和下一步的資金需求。并將相關(guān)數(shù)據(jù)匯報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)，作為投資控制和資金籌備的依據(jù)。（支技文件.:工程成蟲(chóng)進(jìn)度計(jì)劃核算軸制指孔）1.7、 7、材料、設(shè)備的采購(gòu)成本控制1）、在施工承包合同中應(yīng)明確工程材料的供應(yīng)方式，甲供、乙供和甲定乙供的材料類(lèi)型，并約定各種供應(yīng)方式的結(jié)算辦法。2）、甲供材料、設(shè)備的采購(gòu)必須進(jìn)行廣泛的詢(xún)價(jià)，貨

26、比三家。主要材料和大宗建材可采用招標(biāo)采購(gòu)的方式，要從質(zhì)量、價(jià)格、供貨能力、維修能力等方面擇優(yōu)考慮供貨單位。（支持文件：工程采購(gòu)管理辦法）3）、采購(gòu)合同中必須明確：因供貨商供貨不及時(shí)或質(zhì)量、數(shù)量等問(wèn)題對(duì)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供應(yīng)商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。4）、工程部負(fù)責(zé)對(duì)甲供材料、設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)到貨驗(yàn)收，要嚴(yán)格按合同要求對(duì)其數(shù)量、規(guī)格、質(zhì)量驗(yàn)收并出具驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，交與施工單位妥善保管。對(duì)不符合要求的，應(yīng)及時(shí)退貨并通知成本控制部拒絕辦理付款手續(xù)。5）、甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同，供貨廠家或商檢部門(mén)的檢檢合格證和工程部的驗(yàn)收證明及收料清單，經(jīng)采購(gòu)部、成本控制部審核無(wú)誤后，財(cái)務(wù)部方能辦理結(jié)算。

27、（支持文件：工程采購(gòu)管理辦法）1.8、 8、新工藝的造價(jià)控制8.1、 在施工合同中應(yīng)明確關(guān)于新工藝（最新推廣的施工工藝、新型材料以及與現(xiàn)行定額沒(méi)有相匹配子目的工程項(xiàng)目）的結(jié)算辦法。8.2、 施工單位應(yīng)在新工藝施工前1個(gè)月向工程部申報(bào)新工藝的施工方案、工程造價(jià)及市場(chǎng)信息，工程部在收到中報(bào)資料3日內(nèi)展開(kāi)對(duì)其相關(guān)信息的調(diào)查考證，15日內(nèi)給予回復(fù)。若施工單位對(duì)我公司調(diào)查的工程造價(jià)不接受時(shí)，工程部可將該部分另外分包，并不予計(jì)取總承包管理費(fèi)。424.9、工程竣工驗(yàn)收1）、工程部應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收前2日內(nèi)收集整理竣工圖紙，設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等相關(guān)資料，驗(yàn)收過(guò)程中不再受理任何單位遞補(bǔ)的工程資料。2）、成本控制部

28、應(yīng)參與工程竣工驗(yàn)收工作，依據(jù)竣工圖結(jié)合設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證對(duì)工程完成情況全面核查驗(yàn)收。3）、對(duì)于沒(méi)有辦理變更簽證且未按圖紙施工的部位，無(wú)論其工程量是否增減，均應(yīng)在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后3日內(nèi)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，逾期未辦理簽證的，增加部分不再計(jì)取費(fèi)用，減少部分以實(shí)結(jié)算。4）、應(yīng)配合工程部主管人員在現(xiàn)場(chǎng)竣工驗(yàn)收后5日內(nèi)編制竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，如需整改的應(yīng)限期整改，問(wèn)題整改完畢后3日內(nèi)向施工單位發(fā)出竣工結(jié)算的書(shū)面通知。施工單位在接到竣工結(jié)算通知后30個(gè)工作日內(nèi)向工程部申報(bào)竣工決算資料，逾期未申報(bào)的視為以甲方核算為準(zhǔn)。10、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本核算及目標(biāo)成本控制項(xiàng)目啟動(dòng)后每月前3日內(nèi)協(xié)同財(cái)務(wù)人員，按目標(biāo)成本的科目對(duì)上月份的動(dòng)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)

29、行核算，并編制的項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本核算表。及時(shí)體現(xiàn)目標(biāo)成本的完成情況，便于目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)控制。根據(jù)目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)表現(xiàn)及時(shí)對(duì)各職能部門(mén)的責(zé)任成本進(jìn)行考核和控制。4.2.5、 竣工結(jié)算階段1）、工程竣工結(jié)算應(yīng)具備：、符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定；、完整有效的質(zhì)量評(píng)定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料；、項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備；、工程遺留問(wèn)題已處理完畢；、施工單位結(jié)算書(shū)按要求編制，所附資料齊全；、工程部填寫(xiě)的工程結(jié)算資料確認(rèn)單、工程結(jié)算工作交接單。2）、工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證為準(zhǔn)，施工單位提供的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證只作為參考。3）、成本控制部應(yīng)詳細(xì)核對(duì)工程量

30、，審定價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算工程總造價(jià)，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。甲乙雙方核對(duì)后的工程總造價(jià)要進(jìn)行內(nèi)部三級(jí)審核，總造價(jià)超過(guò)100萬(wàn)元的可聘請(qǐng)?jiān)靸r(jià)咨詢(xún)單位進(jìn)行復(fù)審。4）、結(jié)算審核完成后成本控制部應(yīng)按成本科目進(jìn)行分析核算工程成本，找出工程成本失控的因素，并提出改進(jìn)措施和意見(jiàn)。5）、財(cái)務(wù)部應(yīng)在成本控制部提供的竣工決算的基礎(chǔ)上，結(jié)合已付工程進(jìn)度款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用等債權(quán)、債務(wù)，對(duì)照合同詳細(xì)審核進(jìn)行工程財(cái)務(wù)結(jié)算。（支持文件二、工程造價(jià)管理辦法，、工程竣工結(jié)算、審批程序）4.2.6、 營(yíng)銷(xiāo)階段1）、售樓部、樣板間的設(shè)計(jì)、裝修、家具等應(yīng)由采購(gòu)部組織單獨(dú)分包招標(biāo)，其各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)核算，編制相應(yīng)的費(fèi)用明細(xì)表和

31、成本費(fèi)用核算表。2) 、銷(xiāo)售過(guò)程中為增加“賣(mài)點(diǎn)”需要增加或調(diào)整綠化、公建配套等變更項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)由策劃銷(xiāo)售部事先編制申請(qǐng)并編制預(yù)算經(jīng)相關(guān)部門(mén)和領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。3) 、策劃銷(xiāo)售部應(yīng)根據(jù)目標(biāo)成本中的銷(xiāo)售成本，制定合理的銷(xiāo)售方案、營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃。并編制銷(xiāo)售費(fèi)用計(jì)劃表送報(bào)財(cái)務(wù)部和成本控制部備案。4) 、策劃銷(xiāo)售部應(yīng)在每月2日前將上月1至30(31)日的各項(xiàng)費(fèi)用匯總送報(bào)財(cái)務(wù)部和成本控制部，確保動(dòng)態(tài)成本中銷(xiāo)售成本的準(zhǔn)確性，便于銷(xiāo)售成本的控制并及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用計(jì)劃。5) 、策劃銷(xiāo)售部應(yīng)在每月2日前將上月1至30(31)日的銷(xiāo)售收入?yún)R總送報(bào)財(cái)務(wù)部和成本控制部，便于項(xiàng)目的投資收益情況核算。4.2.7、 管理費(fèi)用和

32、財(cái)務(wù)費(fèi)用1) )、盡可能縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期，減少期間費(fèi)用。在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏；應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時(shí)間，減少利息費(fèi)用等成本。2) 、財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)根據(jù)目標(biāo)成本科目中的管理費(fèi)用金額協(xié)同項(xiàng)目工程部合理安排整個(gè)項(xiàng)目的管理費(fèi)用計(jì)劃，并做好月度管理費(fèi)用計(jì)劃和月度管理費(fèi)用核算。3) 、財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)根據(jù)目標(biāo)成本科目中的財(cái)務(wù)費(fèi)用金額協(xié)同公司領(lǐng)導(dǎo)制訂項(xiàng)目的總體資金計(jì)劃、年度資金計(jì)劃、工程款年度付款計(jì)劃及年度銷(xiāo)售計(jì)劃，以便于控制費(fèi)用開(kāi)支和資金流轉(zhuǎn)。4) 、財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)自項(xiàng)目啟動(dòng)后的每月3日前按目標(biāo)成本的科目對(duì)管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)匯總核算并協(xié)同成本控制部完成動(dòng)態(tài)成本核算。5) 支持文件:5.1、 、

33、成本控制相關(guān)文件；5.2、 招標(biāo)管理辦法及相關(guān)文件；5.3、 合同管理辦法及相關(guān)文件；5.4、 工程造價(jià)管理辦法及相關(guān)文件；5.5、 工程采購(gòu)管理辦法及相關(guān)文件。工程成本管理流程1、 、目的：規(guī)范成本控制流程，提高成本控制效率。2、 范圍：適用于公司所屬項(xiàng)目的成本控制工作。3、 術(shù)語(yǔ)和定義：3.1、 、目標(biāo)成本指導(dǎo)書(shū):通過(guò)確定成本目標(biāo)值,用來(lái)指導(dǎo)工程產(chǎn)品設(shè)計(jì)、施工過(guò)程中各階段成本控制的指標(biāo)性文件；3.2、 動(dòng)態(tài)成本：指當(dāng)前工程項(xiàng)目中即時(shí)的成本；3.3、 成本控制相關(guān)文件:指“新項(xiàng)目成本估算”、“目標(biāo)成本指導(dǎo)書(shū)”“設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析”、“責(zé)任成本體系”等成本控制重要文件。4、 職責(zé)：4.1

34、、 、策劃銷(xiāo)售部:4.1.1、 、督促設(shè)計(jì)單位完成建筑方案設(shè)計(jì),組織建筑方案會(huì)審;4.1.2、 要求設(shè)計(jì)單位為結(jié)構(gòu)方案、基礎(chǔ)方案、設(shè)備方案的選擇提供決策依據(jù);4.1.3、 組織完成初步設(shè)計(jì)及會(huì)審;4.1.4、 督促設(shè)計(jì)單位完成施工圖設(shè)計(jì),組織工程部、成本控制部、采購(gòu)部進(jìn)行施工圖評(píng)審;4.1.5、 組織設(shè)計(jì)單位、主體承包商、監(jiān)理承包商、工程部、成本控制部、采購(gòu)部進(jìn)行施工圖會(huì)審;4.1.6、 在工程施工過(guò)程中進(jìn)行有助于優(yōu)化工程設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)變更;4.1.7、 負(fù)責(zé)室外綠化、景觀的設(shè)計(jì)、施工合同的簽訂;4.1.8、 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)單位的合同履行的監(jiān)督和確認(rèn)及設(shè)計(jì)單位合同價(jià)款的審批和結(jié)算;4.1.9、 負(fù)責(zé)銷(xiāo)售

35、費(fèi)用的控制;4.1.10、 加成本控制相關(guān)文件的評(píng)審。4.2、 綜合辦公室:4.2.1、 、負(fù)責(zé)土地價(jià)款（包括土地出讓金、配套費(fèi)）的支付；4.2.2、 、負(fù)責(zé)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用的控制;4.2.3、 、負(fù)責(zé)政府性收費(fèi)的控制和支付;4.3、 成本控制部:4.3.1、 、參加對(duì)建筑方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)的評(píng)審,評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后按要求編制“目標(biāo)成本指導(dǎo)書(shū)”；4.3.2、 招標(biāo)時(shí)編制經(jīng)濟(jì)標(biāo)書(shū),并對(duì)投標(biāo)單位的經(jīng)濟(jì)標(biāo)書(shū)進(jìn)行分析評(píng)審;4.3.3、 組織編制施工圖預(yù)算;4.3.4、 工程施工進(jìn)度款的審核、批復(fù);4.3.5、 負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的造價(jià)審核;4.3.6、 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成的核算、分析;4.3.7、 工程竣工結(jié)算的審

36、核;4.3.8、 組織成本控制相關(guān)文件的編制和評(píng)審;4.4、 工程部:4.4.1、 、負(fù)責(zé)工程從開(kāi)工到竣工階段的管理;4.4.2、 負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的合理性審核;4.4.3、 竣工后辦理竣工結(jié)算交接手續(xù);4.4.4、 參與成本控制文件的評(píng)審。4.5、 采購(gòu)部:4.5.1、 、組織各類(lèi)招標(biāo)、確定總包、分包施工單位及材料設(shè)備供貨廠家,與供貨方簽訂合同；4.5.2、 、參加成本控制文件的評(píng)審。4.6、 財(cái)務(wù)部:4.6.1、 、負(fù)責(zé)各種款項(xiàng)的審核、支付;4.6.2、 負(fù)責(zé)資金計(jì)劃的編制、報(bào)批、下達(dá)執(zhí)行4.6.3、 參加成本控制文件的評(píng)審。4.7、 主管副總:4.7.1、 、負(fù)責(zé)“目標(biāo)成本指導(dǎo)書(shū)

37、”的審核、簽批;4.7.2、 負(fù)責(zé)各類(lèi)工程款項(xiàng)的審核、簽批;4.7.3、 負(fù)責(zé)相關(guān)成本控制文件的審批。4.8、 董事長(zhǎng):4.8.1、 、負(fù)責(zé)批準(zhǔn)扣類(lèi)款項(xiàng)的支付;4.8.2、 、負(fù)責(zé)批準(zhǔn)相關(guān)成本控制文件的執(zhí)行。5、 工作程序：5.1、 、項(xiàng)目確定前:5.1.1、 、策劃銷(xiāo)售部確定地塊信息,并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建筑方案設(shè)計(jì),成本控制部負(fù)責(zé)成本估算,財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)提供財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),形成“新項(xiàng)目成本估算”交策劃銷(xiāo)售部;5.1.2、 、公司各職能部門(mén)對(duì)“新項(xiàng)目成本估算”進(jìn)行評(píng)審。5.2、 工程開(kāi)工前:5.2.1、 、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建筑方案設(shè)計(jì),工程部對(duì)建筑方案技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)審,成本控制部對(duì)建筑方案經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)

38、審,確定經(jīng)濟(jì)合理的建筑方案;5.2.2、 設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì),工程部參與結(jié)構(gòu)方案、基礎(chǔ)方案、設(shè)備方案的確定,成本控制部對(duì)設(shè)計(jì)的產(chǎn)品進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析和評(píng)審;5.2.3、 初步設(shè)計(jì)完成后,成本控制部按照“目標(biāo)成本編制指引”編制“目標(biāo)成本指導(dǎo)書(shū)”,由主管副總批準(zhǔn);5.2.4、 設(shè)計(jì)單位完成施工圖設(shè)計(jì)后,策劃銷(xiāo)售部組織工程部、成本控制部、采購(gòu)部對(duì)施工圖進(jìn)行評(píng)審,評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后由采購(gòu)部組織招標(biāo),成本控制部編制經(jīng)濟(jì)標(biāo)書(shū)。定標(biāo)后按“工程合同管理制度”規(guī)定與總承包商簽訂合同;5.2.5、 與總承包商簽訂合同后,由策劃銷(xiāo)售部組織設(shè)計(jì)單位、主體承包商、監(jiān)理承包商、工程部、成本控制部、采購(gòu)部進(jìn)行施工圖會(huì)審5.2.6、 成

39、本控制部組織編制施工圖預(yù)算完成后,對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行修訂。5.3、 工程施工中:5.3.1、 、工程開(kāi)工后,工程部根據(jù)工程進(jìn)展安排,通過(guò)招標(biāo)確定甲方分包工程施工單位及材料供應(yīng)商,安排施工單位進(jìn)行施工;5.3.2、 在總包和分包工程施工過(guò)程中由于工程需要,設(shè)計(jì)單位出“設(shè)計(jì)變更通知單”,按照“工程設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法”的規(guī)定審批后實(shí)施;5.3.3、 項(xiàng)目經(jīng)理部根據(jù)工程需要簽發(fā)“現(xiàn)場(chǎng)簽證通知單”,按照“工程設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法”的規(guī)定審批后實(shí)施;5.3.4、 在工程施工過(guò)程中,成本控制部應(yīng)該每月對(duì)工程的動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行核算分析,形成月報(bào)。5.4、 工程竣工后:5.4.1、 、工程竣工后,工程部及

40、時(shí)收集完整的結(jié)算資料并通知施工單位送報(bào)結(jié)算資料,填寫(xiě)工程結(jié)算工作交接單和工程結(jié)算資料確認(rèn)單。5.4.2、 、成本控制部進(jìn)行結(jié)算審核并配合造價(jià)咨詢(xún)公司對(duì)審核完畢的結(jié)果進(jìn)行復(fù)審,完成審核后填寫(xiě)工程結(jié)算定案單,并按照結(jié)算造價(jià)進(jìn)行成本核算分析。6、 工程成本管理流程（附件）：附件：工程成本管理流程項(xiàng)策劃銷(xiāo)售部設(shè)計(jì)單位工程部成本控制部財(cái)務(wù)部采購(gòu)部總經(jīng)理支持性文件成本控制部財(cái)務(wù)部總經(jīng)理施工圖項(xiàng)目施工階級(jí)及后期成編制技術(shù)標(biāo)書(shū)_編制經(jīng)濟(jì)標(biāo)書(shū)項(xiàng)目實(shí)施工程竣工項(xiàng)目成本核審核、簽發(fā)、招標(biāo)管理辦法、施工圖預(yù)算編制、審批程序、工程結(jié)算審核、批復(fù)程序責(zé)任成本管理體系制度1、 、目的：為提高公司成本管理水平，細(xì)劃各部門(mén)的成

41、本責(zé)任和職責(zé)，建立有機(jī)協(xié)調(diào)的成本管理體系，特制定本制度。2、 范圍：適用于公司所屬的各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。3、 職責(zé)：3.1 、成本控制部負(fù)責(zé)本管理指引的制定、修改、指導(dǎo)、解釋與檢查落實(shí)，負(fù)責(zé)有關(guān)具體對(duì)接事宜。3.2 、公司所屬各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目負(fù)責(zé)貫徹實(shí)施本管理指引。4、 責(zé)任成本體系釋義：4.1 、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)操作過(guò)程是程序性很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)合作過(guò)程，各個(gè)專(zhuān)業(yè)過(guò)程所確定、形成的經(jīng)濟(jì)支出的迭加構(gòu)成了房地產(chǎn)成本。4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理的效果依賴(lài)于各環(huán)節(jié)自身的良好運(yùn)作和各環(huán)節(jié)之間有機(jī)協(xié)調(diào)與配合。4.3 項(xiàng)目責(zé)任成本體系旨在明確專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核、評(píng)價(jià)其職責(zé)履行情況；旨在加強(qiáng)不

42、同專(zhuān)業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的責(zé)任成本體系。5、 責(zé)任成本體系的組成要素：5.1 、責(zé)任主體：以公司決策層、策劃銷(xiāo)售、工程、財(cái)務(wù)、成本控制等職能部門(mén)為責(zé)任主體，并在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主導(dǎo)部門(mén)、配合部門(mén)、考核部門(mén)。5.2 責(zé)任范圍：工程建造成本按發(fā)生順序劃分責(zé)任部門(mén)，工程建造以外成本按成本科目劃分責(zé)任范圍。5.3 責(zé)任目標(biāo)：公司成本管理宗旨-以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的竟?fàn)幜?，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)。在各個(gè)責(zé)任范圍內(nèi)，應(yīng)以經(jīng)濟(jì)合理性、產(chǎn)品竟?fàn)幜?、行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)為成本管理所追求的目標(biāo)5.4 反饋指標(biāo)：以定量指標(biāo)為主。5.5 考核部門(mén)：及時(shí)計(jì)算并提供反饋指標(biāo)，同時(shí)在各部門(mén)發(fā)表自

43、我評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，就各責(zé)任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟(jì)合理，是否符合成本管理宗旨發(fā)評(píng)價(jià)意見(jiàn)，并形成系統(tǒng)的項(xiàng)目責(zé)任成本分析報(bào)告。6、責(zé)任成本體系細(xì)劃由公司領(lǐng)導(dǎo)牽頭，成本控制部組織，經(jīng)過(guò)各職能部門(mén)參與討論，劃分責(zé)任成本范圍、確定責(zé)任主體和配合部門(mén)，并進(jìn)一步細(xì)分職責(zé)。附件：1、責(zé)任成本體系表2、成本指標(biāo)明細(xì)表附件1：責(zé)任成本體系表責(zé)任范圍主導(dǎo)部門(mén)配合部門(mén)反饋指標(biāo)考核部門(mén)士用策劃銷(xiāo)售、成本控制每平方價(jià)、土地得時(shí)間財(cái)務(wù)部開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)用報(bào)批報(bào)建費(fèi)辦公室財(cái)務(wù)部每平方米費(fèi)用及節(jié)減率成制部規(guī)戈股計(jì)費(fèi)策戈監(jiān)廉！采購(gòu)部每平方計(jì)費(fèi)成制部三通及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)工程部每¥方米費(fèi)用成制部工程t造成本（主體建安費(fèi)+室外管網(wǎng)費(fèi)+園

44、林綠化費(fèi)+配套設(shè)施費(fèi)）規(guī)戈股計(jì)策戈監(jiān)廉！工程部峨股出W期成制部結(jié)構(gòu)、安裝設(shè)計(jì)工程部成本控部每¥方米鋼筋、混凝£加成制部招勺采購(gòu)部工程部成本控帶陪B招標(biāo)比率、最低價(jià)定標(biāo)上評(píng)成制部某設(shè)備采購(gòu)采購(gòu)部成本控部、工程部甲供材料、甲定材料占造價(jià)比率統(tǒng)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)率成制部設(shè)計(jì)變更設(shè)計(jì)院工程部成本控帶陪B設(shè)計(jì)艾更占造價(jià)的比率成制部現(xiàn)場(chǎng)簽證工程部成本控部現(xiàn)場(chǎng)簽證占造價(jià)的比率成制部工程款批復(fù)、成本控部財(cái)務(wù)部門(mén)工程部合W執(zhí)行情況財(cái)務(wù)部工程竣工驗(yàn)收工程部成本控部完成情況工程部工程結(jié)算、審核成本控郵工程部財(cái)務(wù)部紀(jì)算錯(cuò)漏率財(cái)務(wù)部工程監(jiān)理費(fèi)采購(gòu)部工程部每平米監(jiān)工程部開(kāi)發(fā)間接費(fèi)工程管理費(fèi)工程部財(cái)務(wù)部每平方米管理

45、費(fèi)財(cái)務(wù)部財(cái)用財(cái)務(wù)部策劃車(chē)好部資金回收周期、利,意支出財(cái)務(wù)部銷(xiāo)售費(fèi)用（營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)+銷(xiāo)售硼i費(fèi)）策劃、銷(xiāo)售部成本控部每平方米銷(xiāo)售費(fèi)用、每方米廣告費(fèi)用、建造費(fèi)成制部行政管理費(fèi)辦公室財(cái)務(wù)部人均行政固定資財(cái)務(wù)部產(chǎn)購(gòu)置費(fèi)財(cái)務(wù)部煬交納好財(cái)務(wù)部物業(yè)經(jīng)營(yíng)損益物業(yè)管理公司物業(yè)實(shí)際盈虧額財(cái)務(wù)部附件2:成本指標(biāo)明細(xì)表費(fèi)用項(xiàng)目反饋指標(biāo)單位計(jì)算公式士用每平方米地價(jià)元/itf=土地獲得成本總建筑面積與相似地塊比較土地獲得時(shí)間天從購(gòu)地簽約到土地按約定使用功能落實(shí)到公司名卜為至與相似地塊比較開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)用報(bào)批報(bào)建費(fèi)每平方米費(fèi)用元/itf-每平方米費(fèi)用/總建筑面積%二（按政策應(yīng)繳納費(fèi)用-實(shí)際繳納費(fèi)用）股政應(yīng)繳的!用規(guī)戈股計(jì)

46、費(fèi)每平方米設(shè)計(jì)費(fèi)元/itf=規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)總額/總建筑面積類(lèi)計(jì)算每平米規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)三通每平方米三通費(fèi)元/itf二三通費(fèi)總額/總建筑面積臨時(shí)設(shè)施費(fèi)每平方米臨時(shí)設(shè)施費(fèi)元/itf二麻寸設(shè)施費(fèi)總額/總建筑面積工程t造成本（主體建安費(fèi)+室外管網(wǎng)費(fèi)+園林綠（匕費(fèi)+新套設(shè)施費(fèi)）規(guī)戈股計(jì)檄股#周期天自地地協(xié)議簽署日至施工圖完畢之日可區(qū)分為規(guī)劃方案周期和方案實(shí)施周期結(jié)構(gòu)、安裝設(shè)計(jì)每平方米鋼筋kg/m2=鋼筋總用圜總建筑面積可分類(lèi)計(jì)算基礎(chǔ)、地卜室、上部結(jié)構(gòu)的鋼含量混疑t含量M3/m2=混凝土總用量/總建筑面積可分類(lèi)計(jì)算基礎(chǔ)、地卜室、上部結(jié)構(gòu)的混凝土含量，注明混凝土標(biāo)號(hào)招勺招標(biāo)比率%=通過(guò)招標(biāo)定

47、價(jià)的合約總額/造價(jià)總額也可以按合同次數(shù)來(lái)統(tǒng)計(jì)最W介定標(biāo)比率%=最低價(jià)中標(biāo)的招標(biāo)合同總額海標(biāo)合同總額某設(shè)備采購(gòu)甲供材料占造價(jià)比率%二甲供材料總額/工程總造價(jià)甲定材料占造價(jià)比率%二甲定材料總額/工程總造價(jià)勾材料購(gòu)買(mǎi)率%-參與公司統(tǒng)購(gòu)的材料金額/統(tǒng)購(gòu)品種的材料總額設(shè)計(jì)變更設(shè)計(jì)艾更占造價(jià)的%=設(shè)計(jì)變更造價(jià)總額/工程造價(jià)總額可分類(lèi)計(jì)算高計(jì)錯(cuò)漏、市場(chǎng)變更、客戶(hù)要求的變更比率現(xiàn)場(chǎng)簽證現(xiàn)場(chǎng)簽證占造價(jià)的上碎%=現(xiàn)場(chǎng)簽證的造價(jià)總額/工程造價(jià)總額費(fèi)用項(xiàng)目反饋指標(biāo)單位計(jì)算公式工程款批復(fù)、合同執(zhí)行情況是否有超支現(xiàn)象，超支百分率工程竣工驗(yàn)收MX完成情況施工圖、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的完成情況工程結(jié)算、審核結(jié)算錯(cuò)漏率%=（甲乙

48、方結(jié)算價(jià)格審核后結(jié)算價(jià)格）伸核后算價(jià)格工程監(jiān)理費(fèi)合同履行=監(jiān)理費(fèi)用總額/總建筑面積開(kāi)發(fā)間接費(fèi)工程管理費(fèi)每平方米管理費(fèi)元/itf=項(xiàng)目工程管理費(fèi)總額/項(xiàng)目建設(shè)總建筑面積財(cái)用資金回收周期天自項(xiàng)目第出日至第一筆銷(xiāo)售收入日利息支出率%=項(xiàng)目利a支出總額/項(xiàng)目投資總額銷(xiāo)售費(fèi)用（營(yíng)銷(xiāo)施建造費(fèi)+銷(xiāo)售間期費(fèi)）W方米銷(xiāo)售費(fèi)用元/itf=銷(xiāo)售費(fèi)用總額/當(dāng)年銷(xiāo)售面積每方米廣告費(fèi)用元/itf=管理費(fèi)用總額/當(dāng)年銷(xiāo)售面積營(yíng)1眼施建造費(fèi)元/itf=營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)總額/總銷(xiāo)售面積行政管理費(fèi)人均行政費(fèi)用、用人=項(xiàng)目行政費(fèi)用部額/當(dāng)年加權(quán)人數(shù)固產(chǎn)購(gòu)置費(fèi)率%=當(dāng)年固定資產(chǎn)購(gòu)置費(fèi)/固定資產(chǎn)總額實(shí)際交納稅率%=實(shí)際交納稅費(fèi)總額/總銷(xiāo)

49、售收入可分類(lèi)計(jì)算所得稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅率物業(yè)經(jīng)營(yíng)損益物際盈虧額元/itf=（當(dāng)年售后物業(yè)總支出-當(dāng)年物業(yè)總收八）/當(dāng)年物業(yè)服務(wù)總面積項(xiàng)目可行性研究和投資決策控制程序1、 、目的：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目可行性研究和投資決策的控制，加強(qiáng)投資管理，保證公司在投資決策上的科學(xué)性、可靠性和高效益，防止投資決策的隨意性、盲目性，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。2、 范圍：本程序適用于公司所屬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究和投資決策。3、 職責(zé)：3.1、 、公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)主持項(xiàng)目投資決策會(huì)議。3.2、 項(xiàng)目分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)向總經(jīng)理報(bào)告對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的結(jié)果，負(fù)責(zé)指導(dǎo)可行性報(bào)告的編制。3.3、 策劃銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)編制可行性研究報(bào)告，收集所需資料。3.4、

50、 財(cái)務(wù)部、工程部負(fù)責(zé)提供所分管的可行性研究報(bào)告所需資料，對(duì)可行性研究報(bào)告從部門(mén)角度提出意見(jiàn)。4、 控制程序：4.1、 、項(xiàng)目可行性研究的前期準(zhǔn)備工作：4.1.1、 、由策劃銷(xiāo)售部根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果和收集的有關(guān)信息，進(jìn)行投資項(xiàng)目的預(yù)選。4.1.2、 由策劃銷(xiāo)售部對(duì)預(yù)選項(xiàng)目的土地規(guī)劃資料、周邊地塊價(jià)格、房?jī)r(jià)等情況進(jìn)行調(diào)查，形成資料匯編。4.1.3、 由財(cái)務(wù)部依據(jù)項(xiàng)目規(guī)模制訂資金用款計(jì)劃，編制資金流量表。4.1.4、 由策劃銷(xiāo)售部收集整理項(xiàng)目的有關(guān)政策法規(guī)。4.1.5、 策劃銷(xiāo)售部根據(jù)資料匯總情況，編制項(xiàng)目建議書(shū)。對(duì)擬建項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行說(shuō)明，協(xié)助成本控制部初步估算項(xiàng)目的投資效益，進(jìn)行綜合分析，論述建

51、設(shè)的必要性。4.1.6、 項(xiàng)目建議書(shū)由策劃銷(xiāo)售部、財(cái)務(wù)部、成本控制部、工程部負(fù)責(zé)人會(huì)簽后，報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審批。4.2、 項(xiàng)目可行性研究：4.2.1、 、策劃銷(xiāo)售部依據(jù)項(xiàng)目建議書(shū)對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、技術(shù)方面的分析論證和多方案的比較，提出科學(xué)、客觀的評(píng)價(jià)意見(jiàn)。4.2.2、 可行性研究主要內(nèi)容：4.2.2.1 、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必要性分析：1) 、項(xiàng)目是否符合政府房地產(chǎn)業(yè)政策、地區(qū)規(guī)劃；2) 、通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)，對(duì)市場(chǎng)供需情況及項(xiàng)目竟?fàn)幠芰M(jìn)行分析比較；3) 、分析項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模是否合理。4.2.2.2 、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析：1) 、項(xiàng)目位置是否合理，是否符合城鎮(zhèn)規(guī)劃和國(guó)土管理的要求；2) 、基礎(chǔ)配套

52、設(shè)施建設(shè)是否到位，交通運(yùn)輸是否有保證；3) 、工程地質(zhì)和水文地質(zhì)是否符合項(xiàng)目建設(shè)要求；4) 、拆遷工作是否可行，周?chē)h(huán)境是否有利于項(xiàng)目建設(shè)。4.2.3、 由策劃銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)，財(cái)務(wù)部和成本控制部配合，進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的測(cè)算與評(píng)估，根據(jù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)對(duì)項(xiàng)目的投入、產(chǎn)出效益、償還貸款的能力等財(cái)務(wù)情況進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，并計(jì)算評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的各項(xiàng)指標(biāo)，主要內(nèi)容包括：1） 、總投資的測(cè)算，分析投資構(gòu)成比例是否合理，有無(wú)高估冒算或漏項(xiàng)少算的情況；2）、資金籌措方式和項(xiàng)目分步用款計(jì)劃是否合理、得當(dāng)；3）、各種稅金的計(jì)算是否符合國(guó)家規(guī)定的稅種和稅率；4）、項(xiàng)目費(fèi)用的鑒別和估算；5）、項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)測(cè)。4.2.4、