從房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅角度看房地產(chǎn)稅

1、從房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅角度看房地產(chǎn)稅0前言在國(guó)外許多國(guó)家和地區(qū)，房地產(chǎn)稅收制度已較成熟，有關(guān)房地產(chǎn)稅收理論研究也較深入，其發(fā)展歷史最早可以追溯至威廉配第年代。從最初關(guān)于房地產(chǎn)稅定義的爭(zhēng)論：房地產(chǎn)稅是“受益稅”還是“資本稅”，到房地產(chǎn)稅收歸宿的研究，房地產(chǎn)稅收理論一直備受關(guān)注。房地產(chǎn)稅是政府干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要政策工具，在引導(dǎo)房地產(chǎn)資源的合理配置、土地資源的有效利用以及社會(huì)財(cái)富的公平分配等方面具有獨(dú)特的功能。20世紀(jì)80年代，我國(guó)住房制度改革和城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度改革實(shí)施以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展、房地產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)、房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。然而，我國(guó)房地產(chǎn)稅制建設(shè)并不完善，稅制結(jié)構(gòu)

2、也不盡合理。同時(shí)，房地產(chǎn)稅收收入增長(zhǎng)緩慢，尚未成為國(guó)家財(cái)政收入的主要來(lái)源。國(guó)內(nèi)外學(xué)者因此更加重視對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅制建設(shè)與房地產(chǎn)稅影響效應(yīng)的研究，特別是1994年我國(guó)分稅制改革以后，專門針對(duì)房地產(chǎn)稅的研究逐漸增多。但由于起步較晚，這方面的理論還不夠完善，各家分歧較大。所以，本文以房地產(chǎn)稅的內(nèi)涵為起點(diǎn)，通過(guò)對(duì)地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅的理論分析，進(jìn)而對(duì)房產(chǎn)地產(chǎn)合并征稅進(jìn)行探討。1房地產(chǎn)稅的內(nèi)涵1. 1房地產(chǎn)(realproperty)房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。簡(jiǎn)單地說(shuō)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。房地產(chǎn)是一種位置固定不能移動(dòng)，或移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，在經(jīng)濟(jì)學(xué)

3、上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)可以有3種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一，因此，房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)可以分為土地財(cái)產(chǎn)、土地改良建筑財(cái)產(chǎn)，或者是兩者的結(jié)合。2. 2房地產(chǎn)稅關(guān)于房地產(chǎn)稅的內(nèi)涵，前期理論界存在一定的爭(zhēng)論，隨著研究的深入，理論界開始普遍認(rèn)為房地產(chǎn)稅就是對(duì)土地和房屋等房地產(chǎn)在其保有階段征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，要求所有者或使用者每年都繳付一定的稅款，其稅額隨著房地產(chǎn)的價(jià)值提升而提高，只是房地產(chǎn)稅在不同的國(guó)家和地區(qū)所使用的名稱不同。2房產(chǎn)稅3. 1房產(chǎn)和房產(chǎn)稅房產(chǎn)，即房屋產(chǎn)業(yè)，是指有墻面和立體結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲芯幼?、生活、學(xué)習(xí)、工作、娛樂(lè)或貯藏物資的場(chǎng)所。房產(chǎn)稅是對(duì)房產(chǎn)征收的一種稅。由于房產(chǎn)有

4、確定的座落地，稅源可靠，納稅面廣，因此，房產(chǎn)稅是地方政府取得財(cái)政收入的重要渠道。歷史上，世界各國(guó)均征收過(guò)房產(chǎn)稅。在典型西方國(guó)家中，有以房產(chǎn)為單一征稅對(duì)象的，如英國(guó)、法國(guó)、荷蘭等的房產(chǎn)稅；有將房產(chǎn)和地產(chǎn)合并征收的，如加拿大、意大利的不動(dòng)產(chǎn)稅。在中國(guó)，房產(chǎn)稅是一個(gè)具有悠久歷史的稅種，周朝的“廛布”（“廛”為市內(nèi)邸舍，“布”為對(duì)公舍的收稅，是早期的房屋稅），唐朝的間架稅（唐德宗建中四年（783年）設(shè)“稅間架”，即以房屋為課稅對(duì)象，是一種財(cái)產(chǎn)稅，因過(guò)于苛重?cái)_民，不久即被迫廢除，清朝初期的市廛輸鈔，清末和民國(guó)時(shí)期的房捐等，都屬于對(duì)房產(chǎn)征稅。4. 2對(duì)房產(chǎn)征稅的基本依據(jù)房產(chǎn)從它的屬性上來(lái)看屬于財(cái)產(chǎn)的一種，

5、而且，無(wú)論是財(cái)政經(jīng)濟(jì)學(xué)者，還是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)者都有人把房地產(chǎn)稅收中的一些稅種歸屬于財(cái)產(chǎn)稅類，所以，考察對(duì)房產(chǎn)征稅的基本依據(jù)可以與對(duì)財(cái)產(chǎn)征稅的依據(jù)一起來(lái)分析。1）財(cái)政收入說(shuō)。征收任何種類的稅收最終目的一定會(huì)落在滿足財(cái)政收入方面，財(cái)產(chǎn)稅也不例外。因此公共經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，土地和房屋是兩類主要的私人財(cái)產(chǎn)，并且對(duì)土地和房屋課稅都具有稅源充足、稅基廣泛、征管方便的特點(diǎn)，房產(chǎn)稅適合成為財(cái)政收入的主要來(lái)源。因此，實(shí)現(xiàn)政府財(cái)政收入、滿足財(cái)政支出是課征房產(chǎn)稅的重要理論依據(jù)之一。2）利益支付說(shuō)。利益支付說(shuō)的核心觀點(diǎn)包括2個(gè)方面。政府部門為房產(chǎn)所有者提供了公共服務(wù)，如國(guó)防安全、國(guó)內(nèi)治安、制定法律、維持市場(chǎng)秩序等，這些服務(wù)使

6、得房產(chǎn)所有者擁有房產(chǎn)的權(quán)利得到了切實(shí)保障，滿足了他們物質(zhì)利益和精神層面的雙重需要。房產(chǎn)所有者從與房產(chǎn)相關(guān)的公共服務(wù)中獲益，就應(yīng)該為這種服務(wù)買單，而征收房產(chǎn)稅恰好是房產(chǎn)所有者對(duì)從政府那里獲得公共服務(wù)的利益的支付。政府部門特別是地方政府在提供公共產(chǎn)品和公共服務(wù)的同時(shí)，還會(huì)在不動(dòng)產(chǎn)附近適當(dāng)?shù)馗纳浦車h(huán)境、提供公共設(shè)施、帶動(dòng)局部經(jīng)濟(jì)發(fā)展等，這些都會(huì)提高相關(guān)土地和房屋的價(jià)值，增加當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的有效需求，擴(kuò)大房產(chǎn)所有者和房產(chǎn)使用者的額外收益。對(duì)于房產(chǎn)所有者和使用者來(lái)說(shuō)，從政府行為中獲益，就應(yīng)當(dāng)支付使財(cái)產(chǎn)價(jià)值增值的相應(yīng)費(fèi)用，因此最好負(fù)擔(dān)一定比他們例賦稅并用于滿足地方財(cái)政支出。以利益補(bǔ)償為目標(biāo)開征房產(chǎn)稅具有很強(qiáng)的

7、理論支持。因此，利益支付說(shuō)是課征房產(chǎn)稅的又一個(gè)重要的理論依據(jù)。3）負(fù)稅能力說(shuō)。負(fù)稅能力說(shuō)是從衡量課稅是否公平的角度出發(fā)，將納稅人擁有的土地及土地改良物組成的房產(chǎn)的數(shù)量與質(zhì)量作為衡量負(fù)稅能力的重要指標(biāo)，納稅人擁有的土地及房產(chǎn)數(shù)量越多、質(zhì)量越好，說(shuō)明其負(fù)稅能力越大；相反，其負(fù)稅能力越小。比如兩個(gè)人的基本收入相同，但是其中一人擁有一筆財(cái)富，那么擁有財(cái)富的人存在納稅優(yōu)勢(shì)，其納稅能力較強(qiáng)，繳納稅款也應(yīng)較多。因此從橫向公平和縱向公平的角度考慮，對(duì)財(cái)富擁有者課稅十分合理。對(duì)房產(chǎn)課稅不僅是政府參與房產(chǎn)利益重新分配的過(guò)程，也是政府均分土地財(cái)富的過(guò)程。止匕外，政府對(duì)房產(chǎn)征稅的目的還在于降低土地財(cái)富的集中度、打擊不

8、勞而獲、公平財(cái)富分配。因此，按照納稅人的負(fù)擔(dān)能力課稅是課征房產(chǎn)稅的另一個(gè)重要的理論依據(jù)。2.3我國(guó)房產(chǎn)稅的發(fā)展歷程在我國(guó)，房產(chǎn)稅是一個(gè)歷史悠久的稅種，最早始于周朝的廛布”（“廛布”是周代當(dāng)時(shí)課征的土地稅的一部分，其中有對(duì)3種房屋征稅的規(guī)定），此后唐朝的“間架稅”，清朝初期的市裹輸鈔”、“計(jì)楝輸稅”，清末的“房捐”，民國(guó)時(shí)期“市政總捐”、“市政建設(shè)捐”、“房捐”等，都是對(duì)房產(chǎn)征的稅收。中國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅是在城市房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)上通過(guò)房產(chǎn)與地產(chǎn)分別課稅而獨(dú)立出來(lái)的一個(gè)稅種。中華人民共和國(guó)成立后，1950年1月中央人民政府政務(wù)院頒布的全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t中曾列有房產(chǎn)稅，同年6月調(diào)整稅收時(shí)，將地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅合并

9、為城市房地產(chǎn)稅。1951年8月8日政務(wù)院頒布了中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例，規(guī)定對(duì)城市中的房屋合并征收房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅，稱為城市房地產(chǎn)稅。在1973年簡(jiǎn)化稅制時(shí)，將對(duì)內(nèi)資企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅，只對(duì)房地產(chǎn)管理部門和個(gè)人以及外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)，繼續(xù)征收房產(chǎn)稅。1984年10月，第二步利改稅和全面改革工商稅制時(shí)，確定對(duì)企業(yè)恢復(fù)征收城市房地產(chǎn)稅。同時(shí)，鑒于中國(guó)城市的土地屬于國(guó)家所有，使用者沒(méi)有土地產(chǎn)權(quán)的實(shí)際情況，將城市房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和土地使用稅，此后的房產(chǎn)稅主要對(duì)內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人征收。此后，國(guó)務(wù)院于1986年9月15日頒布中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例，同年10月起開始施行，只對(duì)國(guó)

10、內(nèi)的單位和個(gè)人征收房產(chǎn)稅?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅的法律依據(jù)，是2008年12月，國(guó)務(wù)院公布了第546號(hào)令，明確自2009年1月1日起廢止1951年8月政務(wù)院公布的城市房地產(chǎn)暫行條例，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人需繳納房產(chǎn)稅，這意味著對(duì)內(nèi)外資企業(yè)和個(gè)人統(tǒng)征收房產(chǎn)稅。3地產(chǎn)稅3. 1地產(chǎn)和地產(chǎn)稅5. 1.1地產(chǎn)地產(chǎn)指在一定的土地所有制關(guān)系下作為財(cái)產(chǎn)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系。地產(chǎn)包含地面及其上下空間。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無(wú)權(quán)屬關(guān)系。我國(guó)的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。土地按照用途分類可分為：

11、居住用地、工業(yè)用地、商業(yè)服務(wù)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、市政、交通用地、科教文衛(wèi)設(shè)施用地、綠化用地和其他用地等。法律意義上的土地財(cái)產(chǎn)一般具有以下特征：屬于一定的所有者或使用者；2）有明確的四至界定；可以依法轉(zhuǎn)讓；4）能給所有者和使用者帶來(lái)一定的權(quán)益。地產(chǎn)主要包括土地和土地資本。土地具有有用性、稀缺性和社會(huì)的有效需求等特點(diǎn)。土地資本是為使土地達(dá)到一定的使用標(biāo)準(zhǔn)而進(jìn)行的開發(fā)投資，這種投資要轉(zhuǎn)化為一定量的物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)，其本身必然具有商品屬性。3.1.2地產(chǎn)稅地產(chǎn)稅是對(duì)地產(chǎn)的所有者和使用者征收的稅。征稅對(duì)象為所有的土地，包括農(nóng)村生產(chǎn)用地和建筑用地。稅金的多少則按登記的地產(chǎn)狀態(tài)和價(jià)值確定，征稅基礎(chǔ)為每年初按稅收

12、評(píng)估法（根據(jù)成交土地的價(jià)格得出同類土地的納稅價(jià)值）所確定的征稅標(biāo)準(zhǔn)，一年一繳。3.2對(duì)地產(chǎn)征稅的基本依據(jù)在封建社會(huì)，對(duì)土地征稅成為當(dāng)政者首選的稅收制度，它的優(yōu)勢(shì)是顯而易見的：土地是不動(dòng)產(chǎn)不能移動(dòng)，土地是有形的固定資產(chǎn)，是當(dāng)時(shí)財(cái)富的主要表現(xiàn)形式，在很大程度上反映了人們的收入和支付能力，由于以上特征，這種稅收容易征收和管理。而且對(duì)其征稅收入比較固定，稅源穩(wěn)定，可以隨時(shí)根據(jù)支出而提高稅負(fù)。所以，考察對(duì)房地產(chǎn)征稅的基本依據(jù)可以與對(duì)財(cái)產(chǎn)征稅的依據(jù)一起來(lái)分析。主要依據(jù)于財(cái)政收入說(shuō)、利益支付說(shuō)和負(fù)稅能力說(shuō)。另外，還有一種觀點(diǎn)是不把地產(chǎn)稅看作是對(duì)受益的付費(fèi)，也不從納稅能力方面考察，而是把它看作一種社會(huì)控制形式

13、。財(cái)富分配不均所引起的社會(huì)后果是很容易看到的，他們不同于消費(fèi)分配不均引起的后果，因此社會(huì)希望把它們分別加以處理。基于這一目的，對(duì)地產(chǎn)課稅，而不對(duì)所得課稅，是一種適當(dāng)?shù)拇胧?.3我國(guó)地產(chǎn)稅的發(fā)展歷程由于我國(guó)憲法規(guī)定土地為全民所有，因此的地產(chǎn)稅主要是城鎮(zhèn)土地使用稅。城鎮(zhèn)土地使用稅是對(duì)城鎮(zhèn)土地向其使用者征收的一種稅。城鎮(zhèn)土地使用稅的特殊作用在于：在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)于城鎮(zhèn)土地的所有權(quán)；有利于有效利用城鎮(zhèn)土地；第三，有利于平衡不同等級(jí)城鎮(zhèn)土地使用者之間的負(fù)擔(dān)。我國(guó)現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)上通過(guò)對(duì)房產(chǎn)與地產(chǎn)分別征稅而建立起來(lái)的。中華人民共和國(guó)成立以后，1950年1月，中央人民政府政務(wù)院頒

14、布的全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t曾規(guī)定全國(guó)統(tǒng)一征收地產(chǎn)稅，同年6月調(diào)整稅收政策，將地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。政務(wù)院于1951年8月公布了城市房地產(chǎn)稅暫行條例，并在全國(guó)范圍內(nèi)執(zhí)行。1973年簡(jiǎn)并稅制時(shí)，將對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)征收的房地產(chǎn)稅合并到工商稅中。1984年在改革工商稅制的過(guò)程中，又將城市房地產(chǎn)稅劃分為土地使用稅和房產(chǎn)稅。1988年9月27H,國(guó)務(wù)院發(fā)布了中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例，城鎮(zhèn)土地使用稅正式設(shè)立。中國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅的法律依據(jù)是國(guó)務(wù)院于2006年12月31日重新頒發(fā)的中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條4房地產(chǎn)稅我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制是由房地產(chǎn)稅、土地使用稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、耕地占用稅等稅種組

15、成，可以說(shuō)是對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)分開征稅。而事實(shí)上，房產(chǎn)和地產(chǎn)是不能分割的結(jié)合體，它們之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：1）實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；2）從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格；3）從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。不少學(xué)者反對(duì)房產(chǎn)與地產(chǎn)合并課稅，認(rèn)為西方國(guó)家對(duì)地產(chǎn)和房產(chǎn)合并征收不動(dòng)產(chǎn)稅，是因?yàn)閮烧叩漠a(chǎn)權(quán)形式的一致性，而我國(guó)土地與建筑物在所有權(quán)性質(zhì)、計(jì)稅依據(jù)、征稅對(duì)象和政策目標(biāo)等方面都存在差異，不宜合并征稅。本文主張將房產(chǎn)和地產(chǎn)合并征稅。因?yàn)?，中?guó)現(xiàn)行房產(chǎn)和地產(chǎn)不同的所有權(quán)制度不應(yīng)成為合并征稅的制度障礙，中國(guó)的土地使用權(quán)實(shí)際上發(fā)揮著所有權(quán)的功能，只要納稅人取得房地產(chǎn)的關(guān)鍵權(quán)利就可以對(duì)其征稅，這符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的征稅原則。而且，中國(guó)法律上規(guī)定了土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)是同一主體，轉(zhuǎn)移時(shí)必須一起轉(zhuǎn)讓。事實(shí)上“房依地存，地隨房走”，房產(chǎn)不僅地理上依附地產(chǎn)，而且對(duì)財(cái)產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估也常常結(jié)合在一起。未來(lái)的稅改要實(shí)行按評(píng)估價(jià)值或市場(chǎng)租金價(jià)值課稅，房地產(chǎn)合并課稅勢(shì)在必行。所以筆者認(rèn)為應(yīng)該把房產(chǎn)和地產(chǎn)結(jié)合到一起征收房地產(chǎn)稅（沒(méi)有建筑物的土地不在本文研究范圍）?；谕恋睾头课莸膬r(jià)值在評(píng)估過(guò)程中的相互關(guān)聯(lián)、密不可分，房屋的屬性和地段因素對(duì)于評(píng)估無(wú)論是土地還是房屋機(jī)制都是不