物業(yè)管理投標(biāo)書商務(wù)標(biāo)技術(shù)標(biāo)

1、投標(biāo)函致：深圳市長城房地產(chǎn)有限公司我方確認(rèn)收到貴方提供的位于武漢市京漢大道 701號萬科？金色家園物業(yè)管理服務(wù)的招標(biāo)文件的全部內(nèi)容，我方：深圳萬科物業(yè)管理有限公司作為投標(biāo)者，正式授權(quán)先生代表我方進行有關(guān)本投標(biāo)的一切事宜。在此提交的投標(biāo)文件，正本二份，副本七份。包括如下等內(nèi)容：1、投標(biāo)函2、法人代表授權(quán)書3、資格證明文件4、物業(yè)服務(wù)模式5、物業(yè)管理服務(wù)機構(gòu)設(shè)置方案、運作流程及各項管理規(guī)章制度6、服務(wù)人員配置方案7、物資裝備配置方案&服務(wù)費用收支預(yù)算方案9、服務(wù)分項標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)承諾我方已完全明白招標(biāo)文件的所有條款要求，并重申以下幾點：（一）我方?jīng)Q定參加萬科？金色家園前期物業(yè)管理的投標(biāo)。（二）全部有關(guān)

2、服務(wù)的投標(biāo)總價為（詳見投標(biāo)報價表）。（三）本投標(biāo)文件的有效期為投標(biāo)截止日后 15天有效，如中標(biāo)， 有效期將延至合同終止日為止。（ 四 ） 我方理解貴方不一定接受最低標(biāo)價或任何貴方可能收到的投標(biāo)。（ 五 ） 我方如果中標(biāo)，將保證履行招標(biāo)文件以及招標(biāo)文件修改書（ 如果有的話 ）中的全部責(zé)任和義務(wù)， 在中標(biāo)通知書規(guī)定的時間內(nèi) 簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同 ，并嚴(yán)格按國家有關(guān)法規(guī)履行自己的 全部責(zé)任，按質(zhì)、按量、按期完成物業(yè)管理服務(wù)合同中的全 部任務(wù)。（ 六 ） 所有與本招標(biāo)有關(guān)的函件請發(fā)往下列地址：地 址：武漢市洪山區(qū)珞獅北路 76 號書香門第大廈 3 樓 郵政編碼： 430070投標(biāo)人（ 公章） ：深圳萬

3、科物業(yè)管理有限公司 授權(quán)代表姓名 （簽名或蓋章 ）：日 期： 2007年 8月 14日法定代表人授權(quán)書致：深圳市長城房地產(chǎn)有限公司本授權(quán)書聲明：注冊于武漢市沌口經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)中心商業(yè)區(qū)306號地的深圳萬科物業(yè)管理有限公司的在下面蓋章的 法定代表人代表本公司授權(quán)在下面簽名的 先生為本公司的合法代表人，就湖北省武漢市京漢大道 701號萬科？金色家園項目 物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)的投標(biāo)和合同執(zhí)行，以我方的名義處理一切與之有 關(guān)的事宜。本授權(quán)書于2007年8月14日簽字生效，特此聲明。投標(biāo)人（公章）：深圳萬科物業(yè)管理有限公司法定代表人（蓋章）：職 務(wù)：被授權(quán)人（簽名）：職 務(wù)：經(jīng)理、企業(yè)資質(zhì)及信譽評價? 公司

4、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件? 公司資質(zhì)證書復(fù)印件? ISO9001 質(zhì)量管理體系證書復(fù)印件? ISO14001 環(huán)境管理體系證書復(fù)印件? 公司簡介1. 公司營業(yè)執(zhí)照（正本）2. 公司資質(zhì)證書（正本）3. ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證證書復(fù)印件Ju f fi 4aS - t ii jjt ft *a 耗ISO 9001:2000Lip. - i iumd bi iii- LcnipL物業(yè)竹珅北京、HK.氐沙）UNITEDRiTisimr nlJ lUBEU1NG MnilAO Vi JI NG PKOFERlIf MAftArtKMtSl (fl. LnWUHAN MEIWLQ VVAXJlG PROFF

5、Kn, Ma牠儕 W I u . L lflCHAKGAI14 MKI1UO VUAMIM. PROPERTY MAIVAflKMhftl Lo L1U|葉1 知R*h Scutl -n 2 Ncibiwtiiipd i CAnhcu Weal KlJ.Ilciifi IIcthDIir- txck)piricinf ZixiL De1 ling* Chin#ISO 9001:2000v . ii in 11 vi i11 v i：hh tnfjntil it 測Ut Qtificicd bh、快liOUSIM； PROPEHTY M AAGEMFNT4. ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證證書

6、復(fù)印件! ASxJJlI J I 4- V/-: 一皿Ihc ：. nr!冋林.Syuin Kioh cotiiplic “UhThu crtipc&n is gmMM byResist rar of System* LtdCerUficatc Num bet:Hau. Of hswCxplQ DaklvrAMiNGriWtiftik MriliAh YVAbLJiNfl PlftdFtkTVm Cg 1ClUSHA MKIHO VVAJMmG PROFEWTY MANA1KWT C&JDnptii CnHe I. r0iiii ?鶯di訕K：恤ml I I Bl :* U如 Hupd：-ni

7、r.iriY nlinrihF*Auer fkl|iib,CbimI- b . J. i.A , ：|-工資福利等物質(zhì)保障 榮譽晉升等精神獎勵二）運作流程及規(guī)章制度物業(yè)的前期管理（一）物業(yè)的前期介入通過前期介入，管理處可以提前對物業(yè)全方位了解，有利于日后 對小區(qū)進行有效的管理服務(wù)，對物業(yè)質(zhì)量的提升也具有積極的意義。 我們的前期介入工作包括：1規(guī)劃、設(shè)計階段的介入萬科？金色家園的規(guī)劃設(shè)計階段已基本完成，管理處將認(rèn)真研究 學(xué)習(xí)，并從物業(yè)管理的角度提出合理化建議， 并以咨詢報告的形式提 交萬科地產(chǎn)有關(guān)部門考慮。 具體操作時從配套設(shè)施的完善、 水電氣等 供應(yīng)容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理方式、綠化布置、

8、消防設(shè)施、建 筑材料選用等幾個方面著手。2施工階段的介入施工階段介入，有利于保證萬科 ?金色家園的工程施工質(zhì)量，并 保證日后物業(yè)管理的連續(xù)性。 我們將派出管理處的有關(guān)專業(yè)人員參與 施工階段的有關(guān)工作，全面收集各種資料，會同有關(guān)單位進行會審， 同時熟悉工程情況， 檢查了解各個部分的施工質(zhì)量， 為日后的管理作 充分準(zhǔn)備。3竣工驗收中的介入管理處作為成員之一，參與萬科 ?金色家園的竣工驗收，并充分 發(fā)揮自己的作用，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，并為接管驗收打好基礎(chǔ)。（二）入伙儀式的舉行 管理處在確定入住時間后，及時協(xié)助發(fā)展商向業(yè)主發(fā)出入伙通 知，并提前一周在現(xiàn)場張貼住戶入住手續(xù)的辦理程序。在入伙之前， 完成辦公現(xiàn)場布

9、置，完成廣告牌、彩旗、宣傳橫幅的布置。入伙的現(xiàn)場辦公，必須井然有序，方便住戶辦理入住手續(xù)，并通 過熱烈隆重的入伙儀式， 為共同良好的物業(yè)管理大環(huán)境獲得一個良好 的開端。（三）裝修管理 萬科?金色家園設(shè)計高貴典雅，雖然精裝修，但做好裝修管理， 對于保障房屋的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一， 維護業(yè)主的正常生活秩序都具 有重要意義，因此我們將采取積極有效的措施加強裝修管理。1. 制定切實的裝修管理規(guī)定，預(yù)防對房屋外觀的影響和對承重結(jié) 構(gòu)的破壞，預(yù)防對住戶正常生活的干擾，預(yù)防對環(huán)境的人為破壞，預(yù) 防安全隱患的發(fā)生。2.委托專業(yè)的裝飾設(shè)計公司，針對每種戶型設(shè)計多種裝修方案供 業(yè)主參考， 舉辦裝修知識講座， 對業(yè)主

10、在裝修過程中遇到的各種問題 提供免費咨詢服務(wù)。3. 加強裝修申請的審批以及裝修現(xiàn)場的管理工作，保證裝修管 理規(guī)定落到實處，對不符合規(guī)定的裝修進行制止。4. 加強對裝修公司的管理，嚴(yán)格審查其資質(zhì)，禁止無證無牌的 裝修隊伍進入小區(qū)， 建立裝修公司管理檔案， 發(fā)現(xiàn)違章裝修立即責(zé)令 整改，三次違章裝修的公司將禁止其在小區(qū)承攬業(yè)務(wù)。物業(yè)維修養(yǎng)護管理物業(yè)維修養(yǎng)護是物業(yè)管理的一項重要工作， 其目的在于延長物業(yè) 的使用壽命，提高物業(yè)的使用價值，從而使產(chǎn)權(quán)人、使用人獲得最大 的收益。在萬科 ?金色家園，管理處對物業(yè)維修養(yǎng)護的管理將主要從軟件 和硬件兩方面進行：（一）軟件的管理 在接管物業(yè)時，建立健全物業(yè)的擋案、

11、資料，完善物業(yè)的標(biāo)識系 統(tǒng)，與此同時以 ISO9001：2000 質(zhì)量管理體系為依據(jù)，制定完善的維 修養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程，如：發(fā)電機、高低壓配電柜、給排水、消防系 統(tǒng)等標(biāo)準(zhǔn)維保作業(yè)規(guī)程。健全各項管理制度， 如：定期巡檢、保養(yǎng) 制度，設(shè)備房管理制度等；制定緊急事件處理流程，如停電、停水、 火災(zāi)等，成立應(yīng)急分隊，以保證緊急事件能及時處理。作到小事故及時處理，大事故不過夜的原則（二）硬件的管理采取硬件管理與人員管理并重的原則；物業(yè)管理是屬于勞動密集 型行業(yè)，因此， 要作好物業(yè)的維修養(yǎng)護工作，關(guān)鍵在于建立一支技術(shù) 硬、素質(zhì)高、理念新的管理隊伍，通過高薪外引人才和內(nèi)部培訓(xùn)提拔 人才的道路，引入優(yōu)勝劣汰的競

12、爭機制，增強企業(yè)的活力。同時對物 業(yè)的巡檢要作到一個“勤”字，以預(yù)防為主，作好日常的維護工作， 如：清潔、除銹、油漆、緊固、更換易損件、 定期加潤滑油和機油等， 有計劃進行保養(yǎng)工作， 使物業(yè)本身的各種功能、 配套設(shè)施始終保持良 好的工作狀態(tài)。安全管理 萬科?金色家園是一個規(guī)模較大的小區(qū)，小區(qū)的安全管理工作具 有難度大、要求高的特點。對此，我們已有充分的認(rèn)識，并務(wù)必通過 我們的努力，確保小區(qū)的安全。（一）加強人員管理工作 我們在嚴(yán)把保安人員招聘關(guān)，對人員的自身素質(zhì)、形象等提出較 高要求的基礎(chǔ)上， 實行系統(tǒng)更新保安人員的服務(wù)理念， 樹立依法管理， 竭誠服務(wù)的宗旨，使我們的護衛(wèi)員成為“護衛(wèi)員、迎賓員

13、、服務(wù)員” 的有機一體。同時，我們對保安人員實行“五統(tǒng)一” ，即統(tǒng)一作息， 統(tǒng)一出操，統(tǒng)一上崗，統(tǒng)一著裝，統(tǒng)一裝備，確保隊伍的高素質(zhì)。（二）建立完善的安全管理體系 在防范策略上，強調(diào)與周邊小區(qū)聯(lián)防聯(lián)治，同時與轄區(qū)治安辦保持緊密聯(lián)系，發(fā)揮治安的規(guī)模優(yōu)勢在小區(qū)內(nèi)設(shè)立治安責(zé)任人，對重點責(zé)任區(qū)責(zé)任到人，同時建立應(yīng) 急小分隊，制定應(yīng)急事故處理流程，做到快速反應(yīng)，快速支援。在巡邏上，我們將利用閉路監(jiān)控系統(tǒng)，使人防與技防有機的結(jié)合 起來，同時將采用固定崗和機動巡邏崗相結(jié)合的方式對小區(qū)進行安全 管理，機動巡邏崗重點對小區(qū)死角的巡視，確保管理不出現(xiàn)盲點。（三）充分發(fā)揮智能化設(shè)備的作用（1）監(jiān)控中心的運作監(jiān)控中心

14、是萬科？金色家園應(yīng)急事件的信息處理中心和決策控制 中心，其運作流程為：(2)消防報警應(yīng)急反應(yīng)程序(3)智能化系統(tǒng)的誤報處理環(huán)境管理萬科？金色家園的環(huán)境是整個小區(qū)的特色與亮點， 我們將本著“預(yù) 防污染、防治共進”的思想原則，以“環(huán)保社區(qū)，金色家園”為目標(biāo)， 彰顯萬科？金色家園現(xiàn)代化住宅小區(qū)的獨特風(fēng)貌。（一）清潔管理我們將嚴(yán)格按照IS09001: 2000標(biāo)準(zhǔn)進行清潔保潔工作，保證操 作的正常有序運行，并通過公司內(nèi)外對清潔工作的監(jiān)視和測量， 不斷 提高工作的質(zhì)量和效率；在管理處培養(yǎng)全體職工的環(huán)境意識，倡導(dǎo)“管 理處人人都是清潔工”的觀念，在物業(yè)管理的各個工作環(huán)節(jié)落實環(huán)保 措施；我們將在萬科？金色家

15、園實行垃圾分類處理，將生活垃圾分類 排放、分類收集；同時，我們將通過多種方式與業(yè)主溝通，請業(yè)主配 合我們的工作，共同維護萬科？金色家園的環(huán)境衛(wèi)生。具體清潔衛(wèi)生 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)如下：1、每天清掃道路、地面（包括地下室地面）、花壇、草地，保持 干凈、無明顯雜物垃圾，零星垃圾（煙頭、果皮、紙屑）的存在不會 超過一小時。2、每日清潔垃圾桶，樓面垃圾間的垃圾桶放置整齊，把垃圾袋 套在垃圾桶內(nèi)壁；桶四周無散積垃圾，無明顯污漬，無異味。3. 垃圾站垃圾堆放合理，四周無散積垃圾，站內(nèi)保持清潔，無異 味。4. 地面指示牌、宣傳欄、欄桿、路燈干凈，目視無明顯灰塵。5. 大堂通道干凈，無污跡；樓內(nèi)各類消防設(shè)施表面、墻面瓷

16、磚表 面用紙巾抹拭 30 厘米，墻面瓷磚表面基本不被污染；樓道墻角無蛛 網(wǎng)。6. 樓梯臺階面干凈，無雜物、污跡；樓梯扶手表面用紙巾抹拭 50 厘米，紙巾基本不被污染。7. 樓內(nèi)防火門用紙巾抹拭門上冒頭 30厘米、門板 50 厘米，紙巾 基本不被污染。8. 樓層、樓梯內(nèi)的玻璃窗目視明亮、無污跡，用紙巾抹拭30 厘米，紙巾基本不被污染。9. 各種不銹鋼表面無污漬，無銹跡，無手印，光澤明亮。（二）綠化管理我們將依托園林公司的技術(shù)和經(jīng)驗，充分發(fā)揮我們在園林綠化景 觀營造和維護保養(yǎng)方面的優(yōu)勢， 嚴(yán)格按照 ISO9001：2000 質(zhì)量管理標(biāo) 準(zhǔn)打理好設(shè)計施工好的綠化場地。 另外，我們還計劃在適當(dāng)位置擺放

17、、 懸掛適當(dāng)?shù)幕ɑ芷贩N， 統(tǒng)一設(shè)計規(guī)范住戶陽臺和屋頂?shù)木G化、 擺花內(nèi) 容，指導(dǎo)住戶的花草養(yǎng)護工作，并把替業(yè)主、住戶打理花草作為管理 處有償服務(wù)的內(nèi)容之一，讓萬科 ?金色家園：水常清、草常綠，花常艷。園林綠化工作基本質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為：1. 保持區(qū)內(nèi)公共綠化地和花壇、建筑小品完整良好。2. 根據(jù)園藝設(shè)計要求按時種植樹木、花草、發(fā)現(xiàn)缺苗及時補種。3. 保證花草樹木生長茂盛、無病蟲害，形態(tài)美觀。4. 定時定期修剪、施肥、澆水，使花木既整齊又健康生長。檔案資料的建立與管理萬科 ?金色家園物業(yè)管理的檔案資料的建立與管理將實行“四 化”，即集中化、有序化、電腦化和信息化，嚴(yán)格執(zhí)行檔案管理的各 項規(guī)章制度，達到資源

18、共享，充分利用的目的。（一）檔案的建立 根據(jù)工作需要，對物業(yè)從主體到配套、從建筑到環(huán)境、從硬件到 軟件的各個環(huán)節(jié)， 明確建檔內(nèi)容，實行系統(tǒng)收集。 主要包括以下內(nèi)容：接管驗收資料：包括各類工程建筑產(chǎn)權(quán)資料和各類工程技術(shù)資 料。管理檔案資料：包括物業(yè)資料、住戶資料、事務(wù)管理資料、裝修 資料、維修資料、治安交通管理資料、 設(shè)備管理資料、 社區(qū)文化資料、 員工管理資料、業(yè)主反饋資料、行政文件資料、業(yè)主委員會資料、財 務(wù)檔案資料等。（二）檔案的管理 建立標(biāo)準(zhǔn)化的檔案資料室，安排專人負(fù)責(zé)檔案的管理。對收集來 的檔案，進行系統(tǒng)整理；檔案組卷分類科學(xué)、逐一編號、登記造冊， 按工作部門分柜保存； 采用多種形式的

19、信息貯存方式， 實行電腦化系 統(tǒng)管理；實行檔案管理工作檢查經(jīng)?；Ｃ考緦n案文件的形成、積 累、整理和進行一次全面的檢查；對重要檔案實行公司保存原件、管 理處保存復(fù)印件的雙檔管理制。（三）檔案的運用通過科學(xué)簡便的方法，方便檔案的檢索和使用，充分發(fā)揮檔案的儲存和使用價值；實行嚴(yán)格的檔案查閱與借用制度，堅持“分級分層” 的原則，對各種資料，不得供無關(guān)人員查看；貫徹國家保密法，確保 檔案在使用過程中的安全，做到不丟失、不泄密。三）運作流程（一）前期管理工作計劃序號項目內(nèi)容時間1簽訂物業(yè)管理 委托合同與武漢萬科天潤地產(chǎn)公司簽訂萬科？金色家園前期物業(yè)管理委托合同與開發(fā)商 協(xié)商2組建萬科？金色 家園管理處

20、人員：管理處前期介入需要的人員約 2人（管 理處主任、工程主管一名）在管理處成立后的 一周內(nèi)到位。第1項完 成后十天 內(nèi)3參加現(xiàn)場施工 管理全面了解施工過程，工程內(nèi)容，特別是隱敝工 程的情況，從物業(yè)管理的角度，提出合理化建議 和質(zhì)量監(jiān)督由管理處 成立至工 程竣工4組建完整的物 業(yè)管理隊伍1、人員的選拔；2、人員的培訓(xùn)；3、人員的上崗。入伙前1 個月5完善管理條件1、安排管理用房；2、安排員工宿舍；3、管理用物質(zhì)裝備。入伙前1 個月6制定管理 規(guī)早制度制定切合實際的各項制度。入伙前1 個月7參與智能化系 統(tǒng)，機電設(shè)備的 安裝、調(diào)試充分了解萬科？金色家園的智能化系統(tǒng)、機電設(shè) 備系統(tǒng)，參與安裝、調(diào)試

21、按工程進 度要求8參與小區(qū)的竣 工驗收建立記錄檔案，督促施工單位修整，并進行復(fù) 驗萬科地產(chǎn) 安排9物業(yè)的 驗收與接管1、依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，逐項檢查發(fā)現(xiàn)問題，督促整改；2、辦理書面移交手續(xù)，做好遺留工程處理。入伙前一 周及入伙 期間10建立萬科？金色家園檔案資料有關(guān)萬科？金色家園的產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料接管驗收后期間（二）入住期管理工作計劃序 號項目內(nèi)容時間1入住手續(xù)辦理， 并組織策劃一 大型活動儀式1.準(zhǔn)備好入住資料，合理設(shè)置辦理入住手續(xù)的流 程和崗位；2 為住戶辦理入住手續(xù)，提供便利服務(wù)；3.與萬科地產(chǎn)及其它相關(guān)部門聯(lián)合行動，組織一 大型活動儀式，營造喜慶氣氛，達到宣傳效果。入 伙 期 間2住戶裝修 管

22、理1 對住戶和裝修隊伍的培訓(xùn)；2 裝修申報審批；3 裝修施工過程監(jiān)管；4.裝修的驗收。3檔案的建立 管理1 收集檔案資料；2. 科學(xué)分類；3. 建檔;4. 運用。4舉辦“業(yè)主入住 培訓(xùn)班”1. 垃圾分類知識培訓(xùn)；2. 智能化系統(tǒng)使用培訓(xùn)；3. 裝修管理培訓(xùn)。（三）正常期管理工作計劃序 號項目內(nèi)容時間1制定房屋養(yǎng)護和維修計劃方案；1房屋及公共設(shè)施2維修基金的管理：維修保養(yǎng)3房屋遙維修管理；4房屋的養(yǎng)護服務(wù)。1設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理；機電設(shè)備的2設(shè)備的運行管理；2維修養(yǎng)護3設(shè)備的維修管理；入4設(shè)備能源和安全管理。1治安管理；伙3安全保衛(wèi)管理2交通、車輛管理；3消防管理。日1園林綠化管理；4小區(qū)環(huán)境管理

23、2清潔衛(wèi)生管理；起3環(huán)保管理。1財務(wù)帳目；5財務(wù)管理2費用收取。社區(qū)文化1社區(qū)宣傳；6活動開展2舉辦社區(qū)活動；3提供社區(qū)服務(wù)。便民服務(wù)和1 為住戶提供便民服務(wù)；7完善配套2 協(xié)助完善幼兒園、商鋪等機構(gòu)的配套。四、服務(wù)人員配置方案（一）服務(wù)人員的配置（總編制 140人，含外包55人）管理處將采取經(jīng)理負(fù)責(zé)制，其組織架構(gòu)與人員配備遵從精干、高效的原則。具體人員配備如下：（二）基本職責(zé)和任職要求主要崗位的基本職責(zé)和任職要求如下: 1.管理處經(jīng)理（1）素質(zhì)要求：具有大學(xué)文化程度，有豐富的高檔物業(yè)管理經(jīng) 驗，能熟練操作網(wǎng)絡(luò)和智能化系統(tǒng)，熟悉IS09001: 2000體系的運作, 工作積極熱情，責(zé)任心強，有

24、敬業(yè)愛業(yè)精神，有較強的管理、組織和 協(xié)調(diào)能力；持有物業(yè)管理上崗證書；公正廉政、奉公守法。（2）主要職責(zé)：A. 對公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)，執(zhí)行政府各項法規(guī)、法令及物業(yè)管理公約, 與各有關(guān)政府部門保持良好關(guān)系；B. 領(lǐng)導(dǎo)管理處全體員工完成公司下達的責(zé)任目標(biāo)，對收支情況、整體服務(wù)質(zhì)量、安全生產(chǎn)、內(nèi)部運作負(fù)責(zé)，全面協(xié)調(diào)、監(jiān)督、控制機 構(gòu)運作；C. 負(fù)責(zé)住戶重大投訴的處理工作；D. 負(fù)責(zé)組織管理處的工作會議及管理處員工的培訓(xùn)工作；E. 負(fù)責(zé)配合公司人力資源部做好員工的業(yè)績考評工作；F. 負(fù)責(zé)起草管理處重要文件、審批管理處發(fā)放的文件。2. 助理經(jīng)理（1）素質(zhì)要求：具有大學(xué)文化程度，有具有兩年以上的物業(yè)管 理經(jīng)驗；

25、工作積極、熱情，責(zé)任心強，能立足本職崗位，有敬業(yè)愛業(yè) 精神；有較強的溝通、組織和協(xié)調(diào)能力；持有物業(yè)管理上崗證書；公 正廉政、奉公守法。（2）主要職責(zé)：A. 協(xié)助經(jīng)理作好管理處的各有關(guān)工作；B. 對小區(qū)安全管理策劃與安防措施落實的檢驗與調(diào)整；C. 對小區(qū)消防設(shè)施及演練管理；D .負(fù)責(zé)小區(qū)環(huán)境管理工作的全面指導(dǎo)與外包方的溝通。3. 環(huán)境監(jiān)控員（1）素質(zhì)要求：具有大專文化程度，有具有兩年以上的物業(yè)管理經(jīng)驗；工作積極、熱情；有較強的管理與溝通組織能力；持有物業(yè) 管理上崗證書；公正廉政、奉公守法。（2）主要職責(zé)：A. 協(xié)助管理處主任對小區(qū)的清潔、 綠化、安全工作進行管理；B. 對環(huán)境和公共設(shè)施進行巡視檢

26、查， 發(fā)現(xiàn)問題及時監(jiān)督整改；C. 負(fù)責(zé)裝修的管理與巡視檢查工作。4. 客戶主管（1）素質(zhì)要求：具有大學(xué)文化程度，有具有兩年以上的物業(yè)管 理經(jīng)驗；工作積極、熱情，責(zé)任心強，能立足本職崗位，有敬業(yè)愛業(yè) 精神；有較強的溝通、組織和協(xié)調(diào)能力；持有物業(yè)管理上崗證書；公 正廉政、奉公守法。（2）主要職責(zé)：A. 協(xié)助管理處經(jīng)理作好管理處客戶的各有關(guān)工作；B. 對業(yè)主投訴的處理情況進行管理，與住戶建立良好關(guān)系；C. 對小區(qū)的收費工作和資料管理工作進行管理；D. 負(fù)責(zé)管理小區(qū)的宣傳工作和社區(qū)文化活動。5. 客戶管家（1）素質(zhì)要求：具有大專文化程度，有具有兩年以上的物業(yè)管 理經(jīng)驗；工作積極、熱情；有較強的溝通組織

27、能力；持有物業(yè)管理上 崗證書和相應(yīng)的專業(yè)上崗證書；公正廉政、奉公守法。（2）主要職責(zé)：A. 社區(qū)活動管理方面主要是成立各類老人、兒童活動組織；策劃、 組織小區(qū)的各類社區(qū)文化活動；對社區(qū)活動進行宣傳。B. 配套服務(wù)管理方面主要是開展管理處的家政、 禮儀、商務(wù)服務(wù) 等。C. 收款方面主要是負(fù)責(zé)小區(qū)的收費工作。D. 資料管理方面主要是負(fù)責(zé)文檔資料的管理工作，負(fù)責(zé)文稿的起 草打印，并負(fù)責(zé)小區(qū)所需物料的計劃制定和管理5. 工程主管（1）素質(zhì)要求：大專以上文化程度， 25-35 歲，具備工程師任職 資格，有兩年以上類似管理工作經(jīng)驗，具有專業(yè)的技術(shù)能力，善于管 理溝通，具備敬業(yè)精神。（2）主要職責(zé)：A. 負(fù)

28、責(zé)小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備（包括機電、消防、供水、供電等 主要設(shè)備）的運行、保養(yǎng)、維修及安全檢查工作安排與落實。遇到突 發(fā)事件時能立即組織力量搶修，確保各種設(shè)備能正常使用。B. 負(fù)責(zé)制定設(shè)備的保養(yǎng)維修計劃并組織實施。C. 負(fù)責(zé)維修服務(wù)員的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，提高機電維修人員的專業(yè) 技能和服務(wù)意識。6. 維修工（ 1）素質(zhì)要求：中專以上文化程度， 22-30 歲，具備相關(guān)專業(yè) 操作上崗證，動手能力強，能吃苦耐勞，具備敬業(yè)精神。（ 2）主要職責(zé)：A. 負(fù)責(zé)小區(qū)公共設(shè)施、普通設(shè)備（路燈、樓層消防箱、水電表 等）的保養(yǎng)、維修。B. 為小區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)迅速的上門維修服務(wù)。C. 配合工程主管進行大型設(shè)備的檢修工作。7

29、. 護衛(wèi)員（ 1）素質(zhì)要求： 26 歲以下，未婚， 1.70 米以上，復(fù)員軍人， 紀(jì)律性、責(zé)任心強。（ 2）主要職責(zé)：A. 負(fù)責(zé)監(jiān)控小區(qū)的閉路監(jiān)控系統(tǒng)；負(fù)責(zé)監(jiān)控消防控制系統(tǒng)；負(fù)責(zé)監(jiān)控住宅智能化安全防范管理系統(tǒng)B. 負(fù)責(zé)監(jiān)控人員及物品的進出。C. 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)及停車場的安全保衛(wèi)工作。D. 負(fù)責(zé)管理車輛的進出和車輛的行駛及停泊的指揮；E負(fù)責(zé)消防安全管理。8. 外包清潔工（1）素質(zhì)要求：初中以上文化程度，能吃苦耐勞 （2）主要職責(zé)：A. 負(fù)責(zé)清洗樓層、樓梯及扶手、公共玻璃門窗、消防門、消 防器材、各類電器開關(guān)盒。B. 負(fù)責(zé)小區(qū)外圍、地下停車場、機電設(shè)備房、公共門窗、垃 圾池等場地的清掃保潔，負(fù)責(zé)裙樓商

30、場的清潔衛(wèi)生。9. 綠化工（1）素質(zhì)要求：有綠化專長，初中以上文化程度，能吃苦耐勞 （2）主要職責(zé)：負(fù)責(zé)公共花園綠化的種植、拔草、施肥，造型的設(shè)計、修剪。（三）員工培訓(xùn) 我公司經(jīng)過長期不斷地實踐和探索，建立了一套規(guī)范合理、針對 性強的培訓(xùn)體系。在萬科 ?金色家園，我們將繼續(xù)發(fā)揮培訓(xùn)優(yōu)勢，加 大培訓(xùn)力度，以保證萬科 ?金色家園的物業(yè)管理質(zhì)量。1. 培訓(xùn)目標(biāo) 通過培訓(xùn)，確保員工的素質(zhì)滿足物業(yè)管理的各項質(zhì)量要求，為萬 科?金色家園培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過硬的管理隊伍。2. 培訓(xùn)方式（1）上崗培訓(xùn)：員工上崗前均需上崗培訓(xùn)，主要是對相關(guān)專業(yè)知識、專業(yè)技能、崗位基本情況、崗位職責(zé)、員工態(tài)度等方面的培訓(xùn)（2

31、）在職培訓(xùn)：主要形式有專題研討、實際案例分析、模擬實 踐演練、現(xiàn)場參觀、常規(guī)集中授課，公司出資自培為主。（3）脫產(chǎn)進修：外出參觀學(xué)習(xí)、短期研修班、外送專職培訓(xùn)， 公司出資，派人參觀培訓(xùn)學(xué)習(xí)。（4）自我進修：主要是電大、夜大、函大等形式。員工先付款, 學(xué)成畢業(yè)后，如所學(xué)專業(yè)與現(xiàn)任崗位所用，公司報銷 50%勺學(xué)費。3.培訓(xùn)計劃第一階段：接管過渡期培訓(xùn)計劃為了使萬科？金色家園管理處全體人員在接管小區(qū)后能迅速適應(yīng) 環(huán)境，進入工作狀態(tài)，順利開展各項工作，接管前公司將集中組織強 化培訓(xùn)，并通過考核合格后才能上崗。培訓(xùn)內(nèi)容如下：培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對象接管總動員，企業(yè)概況及經(jīng)營方針，企業(yè)精神，服務(wù)宗旨。小區(qū)的概況、

32、管理目標(biāo)，管理方案講解討論員工守則，行為規(guī)范，服務(wù)意識，服務(wù)禮儀全物業(yè)管理基本知識現(xiàn)行的行業(yè)法規(guī)，收費標(biāo)準(zhǔn)體崗位職責(zé)，工作規(guī)程，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)公眾制度的了解員房屋驗收移交程序住戶入住手續(xù)辦理程序工裝修管理工作程序進出人員管理辦法消防安全，應(yīng)急常識實習(xí)與考核軍事訓(xùn)練安全管理組人員匯操考核第二階段：接管后人員培訓(xùn)正式接管后，隨著管理處各項工作的順利開展，員工培訓(xùn)步入常規(guī)運作，培訓(xùn)工作作為一項長期的工作根據(jù)實際需要系統(tǒng)地進行。主要圍繞以下方面展開：（1）如何有效處理住戶的投訴（2）如何有效杜絕違章（3）如何切實提高服務(wù)水平（4）如何開好業(yè)主懇談會（5）如何調(diào)動員工工作積極性五、物資裝備配置方案名稱單位

33、數(shù)量辦公設(shè)備電腦臺14打印機臺1復(fù)印機臺1傳真機臺1空調(diào)臺5保險柜臺1辦公桌椅套10沙發(fā)茶幾套2飲水機臺4電話部15手機部3保 安 設(shè) 備對講機臺25 （含維修）對講機基站套1自行車輛4電警棍根5維 修疏通機臺1電焊機臺1設(shè) 備沖擊鉆部1切割機臺1鋁合金梯架3電工工具套2水工工具套1空調(diào)工工具套1高空作業(yè)工具套1木工、瓦工工具套1常用配件批1清 潔 綠 化 設(shè) 備手推車輛3剪枝機臺1噴霧器臺1吸塵器臺1剪草機臺1綠籬機臺1割邊機臺1咼枝剪臺1生 活 用 品炊具套1床張75床上用品套75服裝（2年）人75投標(biāo)人（蓋章）日期：2007年8月18日六、服務(wù)費用收支預(yù)算方案1物業(yè)服務(wù)費用收入測算表內(nèi)容年度收入（元）月均收入（元）收費面積（怦）收費標(biāo)準(zhǔn)（元/月.）備注1.物業(yè)管理費收入5120318426693150045.002.84高層（板式樓）420000.0035000.0014000.002.5高層（點式樓）3055525.00254627.00115740.002.2商業(yè)（含會所）1096470.0091372.0020