遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群)課件

1、1遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群)宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析微觀市場分析微觀市場分析商圈分析商圈分析商業(yè)項目分析商業(yè)項目分析城市商業(yè)需求分析城市商業(yè)需求分析消費者分析消費者分析商業(yè)街分析商業(yè)街分析經(jīng)營者分析經(jīng)營者分析消費需求分析消費需求分析宏觀市場分析宏觀市場分析丹東商業(yè)趨勢分析丹東商業(yè)趨勢分析已建商業(yè)項目已建商業(yè)項目失敗商業(yè)項目失敗商業(yè)項目研究思路研究思路匯報議程匯報議程第一部分第一部分 研究基礎研究基礎第二部分第二部分 研究視角研究視角第三部分第三部分 深度解析深度解析2遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群)微觀市場分析微觀市場分析商圈分析商圈分析商業(yè)項目分析商業(yè)項目分析城

2、市商業(yè)需求分析城市商業(yè)需求分析消費者分析消費者分析商業(yè)街分析商業(yè)街分析經(jīng)營者分析經(jīng)營者分析消費需求分析消費需求分析丹東商業(yè)趨勢分析丹東商業(yè)趨勢分析已建商業(yè)項目已建商業(yè)項目失敗商業(yè)項目失敗商業(yè)項目研究思路研究思路匯報議程匯報議程第二部分第二部分 研究視角研究視角第三部分第三部分 深度解析深度解析宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析宏觀市場分析宏觀市場分析第一部分第一部分 研究基礎研究基礎3遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群)20082008年年20102010年初，國內房產(chǎn)政策調整一覽年初，國內房產(chǎn)政策調整一覽2008年10月22日首次購房貸款7折利率優(yōu)惠政策及契稅優(yōu)惠政策2008年12月20日二手

3、房營業(yè)稅優(yōu)惠政策及改善型購房貸款優(yōu)惠政策2009年5月27日普通住房開發(fā)貸款最低資本金比例下調至20%2009年6月19日嚴格執(zhí)行二套房貸政策，40%首付及利率上浮10%2009年9月2日國土資源局發(fā)布通知嚴格建設用地管理促進批而未用的土地利用2009年11月13日商品住宅用地出讓面積限制，大城市20萬平米、中等城市14萬平米、小城市7萬平米2009年12月8日中央經(jīng)濟會議、支持首次和改善型購房需求，放寬中小城市戶口限制2009年12月9日首次購房優(yōu)惠政策延續(xù)，二手房營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止2009年12月14日“國四條”遏制房價上漲，增加供給、支持自主和改善型住房消費，抑制投機、加強市場監(jiān)管、大規(guī)

4、模批準保障安居房2009年12月17日財政部等部門發(fā)文通知，土地出讓中首次繳納比例不得低于50%2010年1月10日國務院辦公室下發(fā)“國十一條”通知2011年9月1日央行上調存款準備金率，房貸再次收緊4遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群)微觀市場分析微觀市場分析商圈分析商圈分析商業(yè)項目分析商業(yè)項目分析城市商業(yè)需求分析城市商業(yè)需求分析消費者分析消費者分析商業(yè)街分析商業(yè)街分析經(jīng)營者分析經(jīng)營者分析消費需求分析消費需求分析已建商業(yè)項目已建商業(yè)項目失敗商業(yè)項目失敗商業(yè)項目研究思路研究思路匯報議程匯報議程第二部分第二部分 研究視角研究視角第三部分第三部分 深度解析深度解析宏觀市場分析宏觀市場分析宏

5、觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析丹東商業(yè)趨勢分析丹東商業(yè)趨勢分析第一部分第一部分 研究基礎研究基礎5遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群)遼寧省丹東市的商業(yè)功能定位為：遼寧省丹東市的商業(yè)功能定位為： 立足北黃海，依托沿江沿海經(jīng)濟帶，把丹東建設成為遼寧沿海地區(qū)新的經(jīng)濟增長極、遼寧對外開放高地、國際化港口城市和“文明、生態(tài)、繁榮、富?！钡囊思丫拥?，構建大氣秀美的丹東。丹東市商業(yè)發(fā)展總體目標：丹東市商業(yè)發(fā)展總體目標： 以沿江沿海經(jīng)濟帶為重點，加快開發(fā)建設臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)（新區(qū)）、東港、前陽、和大孤 山四大工業(yè)區(qū)，成為丹東新的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。做大新城區(qū)，盡快形成中心城市功能；做美老城區(qū)，提高城市品味；適度北展，打

6、造金山、五龍背、東湯旅游度假休閑區(qū)；適度東擴，打造九連城、虎山、太平灣高度服務文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)；發(fā)展壯大鳳城、寬甸兩大經(jīng)濟板塊，成為支撐全市的重要支柱。綜合經(jīng)濟實力顯著增強。地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長20%，到2015年，達到1800億元，力爭達到2000億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值超過1萬美元。規(guī)模工業(yè)增加值年均增長28%，達到800億元。地方財政一般預算收入年均增長28%，達到275億元，力爭達到300億元。全社會固定資產(chǎn)投資年均增長30%，五年累計9000億元，力爭達到10000億元 開放水平全面提升。全市實際利用外商直接投資年均增長37%，累計達到100億美元。引進內資項目到 位資金年均增長36

7、%，累計達到5000億元。到2015年，外貿出口總額42億美元，年均增長20%。臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)(新區(qū))、東港、前陽和大孤山四大經(jīng)濟區(qū)的財政一般預算收入、全社會固定資產(chǎn)投資占全市比重分別達到39%和40%產(chǎn)業(yè)結構調整取得重大進展。新興產(chǎn)業(yè)比重大幅提高，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)普遍升級，現(xiàn)代服務業(yè)迅速發(fā)展，形成特色鮮明的主導產(chǎn)業(yè)，三次產(chǎn)業(yè)比例調整為7:51:42。高新技術產(chǎn)業(yè)占工業(yè)增加值比重達到35%以上。丹東商業(yè)總體規(guī)劃丹東商業(yè)總體規(guī)劃6遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群)加快建設新城區(qū)和美化老城區(qū)加快建設新城區(qū)和美化老城區(qū)新城區(qū)工業(yè)園和經(jīng)濟帶：新城區(qū)工業(yè)園和經(jīng)濟帶： 臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)(新區(qū))。以臨港產(chǎn)業(yè)、汽

8、車及零部件、先進裝備制造和現(xiàn)代服務業(yè)為重點，建設成為全市經(jīng)濟發(fā)展的先行區(qū)和產(chǎn)業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、人文薈萃、特色鮮明的現(xiàn)代化宜居新城。東港經(jīng)濟區(qū)。以再生資源加工、風電設備制造和食品加工等產(chǎn)業(yè)為重點，建設形成全市重要的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。大力發(fā)展再生資源產(chǎn)業(yè)，打造東北最大的再生資源產(chǎn)業(yè)基地。積極發(fā)展風電設備制造產(chǎn)業(yè)，形成全國重要的風電設備生產(chǎn)基地。前陽經(jīng)濟區(qū)。以紡織服裝、食品加工、裝備制造和物流業(yè)為發(fā)展重點，以強化城市建設為支撐，建設形成丹東東港同城化的中心連接帶。大孤山經(jīng)濟區(qū)。以打造北黃海重要的重化工基地、現(xiàn)代化港口、濱海生態(tài)旅游城市為目標，建設成為北黃海新興的經(jīng)濟區(qū)，連接大連的重要戰(zhàn)略節(jié)點。城市東部經(jīng)濟

9、帶。加快九連城、虎山、太平灣等地區(qū)的基礎設施建設，以九連城整體開發(fā)建設為牽動，加快東北亞商貿城建設，打造城市東部新商圈。老城區(qū)主要商場老城區(qū)主要商場. 新柳步行街 內有金元寶商場、新柳商場和大商新瑪特. 新一百 傳統(tǒng)的老商業(yè)中心。丹東商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（丹東商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2008201620082016年）年）7遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群)丹東主商圈丹東主商圈定位和功能定位和功能：本商圈是丹東最繁華的步行街，經(jīng)營服務功能比較完善，行業(yè)齊全，商業(yè)現(xiàn)代化水平比較高，是全市集購物、餐飲、休閑、文化、商務于一體的繁華商業(yè)圈。大型商場大型商場：以錦山大街（主街）為依托、靠近七經(jīng)街，內有新瑪特超

10、市、新柳、金元寶商場，規(guī)模比較龐大，但是商場整體檔次不高，主消費人群集中在新柳和金元寶商場數(shù)碼廣場：以數(shù)碼電子為主的美術大樓也在新安步行街西側。老城區(qū)市級商業(yè)功能區(qū)由新柳步行街和新一百兩大商老城區(qū)市級商業(yè)功能區(qū)由新柳步行街和新一百兩大商圈構成圈構成8遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群)新一百新一百老商圈老商圈位于老商業(yè)街七經(jīng)街上，南靠火車站，緊鄰錦山大街位于老商業(yè)街七經(jīng)街上，南靠火車站，緊鄰錦山大街七經(jīng)街商業(yè)街七經(jīng)街商業(yè)街：市區(qū)主干道，最繁華的商業(yè)街，品牌檔次較高，是丹東以前的老商圈?；疖囌颈眰然疖囌颈眰龋航煌ㄊ直憷肆髅芗?，帶動老一百的消費。鴨綠江鴨綠江：距鴨綠江步行只需五分鐘，

11、是旅游、娛樂購物的最佳去處。錦山大街錦山大街：黃金地段，地理位置絕佳，均是車流和人流最密集的地方。新一百是丹東的高檔消費區(qū)，以中老年為主，檔次比較高?；疵仙倘疵仙倘?遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群)丹東新城區(qū)丹東新城區(qū)定位和功能 丹東未來商圈主要的轉移區(qū)，目前是城府逐漸向此區(qū)轉移，政府的8年規(guī)劃區(qū)域主要集中是此區(qū)域，是未來房地產(chǎn)開發(fā)的主要市場。紅頂商場，三層，面積8萬平米，在建。牛頓新城區(qū) 以住宅和商業(yè)為主目前新城區(qū)主要以住宅為主，商場只有家居廣場和金融大廈和寶山水果批發(fā)市場和鋼材市場，商業(yè)資源比較稀缺，交通不便利只有幾路公交車通新城區(qū)。10遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-

12、客群) 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城市居民生活水品和質量較同級別城市要高很多； 城市經(jīng)濟以旅游業(yè)和出口為主，旅游資源豐富，憑借旅游帶動丹東的經(jīng)濟發(fā)展；進出口貿易發(fā)達。 城市消費結構不是很好；工業(yè)不是很發(fā)達，受旅游業(yè)影響較大 商業(yè)發(fā)展水平較低，大型商場和超市人流并不旺盛。 房地產(chǎn)發(fā)展以住宅開發(fā)為主，住宅走勢很好，因為城市環(huán)境很好吸引了大部分的外來者到此居住，最近幾年新建商場幾乎沒有，只有在新城區(qū)有幾個在建商場，但是估計最近幾年不會特別好.城市宏觀環(huán)境小結城市宏觀環(huán)境小結11遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群)微觀市場分析微觀市場分析商業(yè)現(xiàn)狀與特征商業(yè)現(xiàn)狀與特征商業(yè)稀少，最近三年沒有新建商業(yè)街或商場

13、商業(yè)稀少，最近三年沒有新建商業(yè)街或商場 丹東的商業(yè)主要集中在新安步行街上，是商場聚集地，新建商場基本上沒有。 沿街商服經(jīng)營商品種類繁雜，檔次較低。 商業(yè)占用土地面積不多，沿街商服和商場鋪位很少，買或者租都不容易。 消費層次不高，以中低檔消費人群為主。12遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群)商業(yè)街分析商業(yè)街分析宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析商業(yè)項目分析商業(yè)項目分析城市商業(yè)需求分析城市商業(yè)需求分析消費者分析消費者分析經(jīng)營者分析經(jīng)營者分析消費需求分析消費需求分析宏觀市場分析宏觀市場分析丹東商業(yè)趨勢分析丹東商業(yè)趨勢分析已建商業(yè)項目已建商業(yè)項目在建商業(yè)項目在建商業(yè)項目失敗商業(yè)項目失敗商業(yè)項目研究思路研

14、究思路匯報議程匯報議程第一部分第一部分 研究基礎研究基礎第三部分第三部分 深度解析深度解析微觀市場分析微觀市場分析商圈分析商圈分析第二部分第二部分 研究視角研究視角13遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群)老城區(qū)商業(yè)中心主要集中在元寶區(qū)錦山大街新安步行街內，火車站以北。以商業(yè)為主、商住結合、功能完善、配套設施齊全的綜合性商貿中心。大型商貿項目包括：金元寶商場、新一百、新柳商貿城、大商新瑪特、沃爾瑪超市、美術大樓、肯德基、必勝客等。新城區(qū)沒有形成統(tǒng)一的商業(yè)中心，只有專業(yè)市場和工業(yè)園大型商貿項目包括：寶山水果批發(fā)市場、建材廠、儀器儀表基地、紅頂商場（在建）、金融大廈。丹東商圈分析丹東商圈分析

15、目前商圈目前商圈丹東目前的商圈以老城區(qū)商業(yè)中心為主丹東目前的商圈以老城區(qū)商業(yè)中心為主新安步行街新城區(qū)14遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群) 老城區(qū)商圈由新安步行街和七經(jīng)街商圈組成，新安步行街呈南北方向直線型，上方架有天橋聯(lián)通，是比較新的商圈。其北側以金元寶商場和新柳商貿城為主，恒北側以金元寶商場和新柳商貿城為主，恒輝體育以及多家運動品牌為輔，主要以服輝體育以及多家運動品牌為輔，主要以服裝和餐飲為主，面向的是中低端消費人權裝和餐飲為主，面向的是中低端消費人權； 南側端以大商新瑪特為代表，主要經(jīng)南側端以大商新瑪特為代表，主要經(jīng)營中高端男女服裝、鞋帽等營中高端男女服裝、鞋帽等。步行街內以博

16、滔運動和賣場為輔。 總的來講，步行街商圈是丹東商業(yè)最成熟的商圈，是丹東人民主要的購物場所。 七星街商圈則是因火車站而形成的特七星街商圈則是因火車站而形成的特色商圈色商圈，主要是以商業(yè)街和商場為主，該該商圈檔次比較高，都是經(jīng)營國內外知名品商圈檔次比較高，都是經(jīng)營國內外知名品牌，是老商業(yè)中心牌，是老商業(yè)中心。但是不是主流人群的購物去向丹東商圈分析丹東商圈分析老城區(qū)商圈老城區(qū)商圈老城區(qū)商圈的市場主導地位無法撼動老城區(qū)商圈的市場主導地位無法撼動15遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群) 新城區(qū)商圈沒有完全形成，多數(shù)是以住宅為主，但是隨著市委的遷移，相信未來會成為新一代的商業(yè)聚集地。 已建商業(yè)項目

17、以批發(fā)市場為主，代表商家寶山水果批發(fā)市場、建材廠。在建商業(yè)項目比較多，但是成形的比較少。丹東商圈分析丹東商圈分析新城區(qū)商圈新城區(qū)商圈新城區(qū)商圈具有無限的發(fā)展?jié)摿蜋C遇新城區(qū)商圈具有無限的發(fā)展?jié)摿蜋C遇16遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群)序號序號經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)面積面積（M2）租金價格租金價格（元（元/M2/月）月）儷園廣場女鞋專賣20230儷園廣場女裝專賣875新柳商場男裝專賣10300金元寶商場8310大商新瑪特女裝26290沃爾瑪飾品17210新一百男裝專賣40272美術大樓童裝5320新柳商業(yè)街租金介紹新柳商業(yè)街租金介紹17遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群)商圈分析

18、商圈分析宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析商業(yè)項目分析商業(yè)項目分析城市商業(yè)需求分析城市商業(yè)需求分析消費者分析消費者分析經(jīng)營者分析經(jīng)營者分析消費需求分析消費需求分析宏觀市場分析宏觀市場分析丹東商業(yè)趨勢分析丹東商業(yè)趨勢分析已建商業(yè)項目已建商業(yè)項目失敗商業(yè)項目失敗商業(yè)項目研究思路研究思路匯報議程匯報議程第一部分第一部分 研究基礎研究基礎第三部分第三部分 深度解析深度解析微觀市場分析微觀市場分析第二部分第二部分 研究視角研究視角商業(yè)街分析商業(yè)街分析18遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群) 新安步行街是丹東最主要的商業(yè)街，以餐飲、服飾、珠寶為主，服裝約占新安步行街是丹東最主要的商業(yè)街，以餐飲、服飾、珠寶為

19、主，服裝約占69%69%，其次是餐飲，其次是餐飲，約占8%左右，其他諸如百貨、金店、眼鏡店等諸多業(yè)態(tài)合計約占23%。 產(chǎn)品種類豐富、業(yè)態(tài)齊全，匯集了高中低檔的產(chǎn)品，人流旺盛。均是一些時尚服飾，消費人群也以年輕人為主。 步行街以新瑪特、新柳、金元寶三個商場為主體、新柳和金元寶是以中低端產(chǎn)品為主，新瑪特以中高端品牌和百貨為主商業(yè)街分析商業(yè)街分析新安街新安街丹東商業(yè)街丹東商業(yè)街19遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群)經(jīng)營行業(yè)經(jīng)營行業(yè)服裝服裝餐飲餐飲賣場賣場超市超市商務商務數(shù)量28110122經(jīng)營行業(yè)經(jīng)營行業(yè)酒店酒店運動城運動城數(shù)量22商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分分布布商業(yè)街分析商業(yè)街分析主力店介紹主力

20、店介紹n服飾：博滔運動、恒輝運動、KAPPA、CBA、森馬、杰克西蒙、匹克，納迪亞等n網(wǎng)點：中行、建行、郵局、移動、證券n餐飲：歐羅巴咖啡、肯德基、快餐n賓館：昆侖酒店、嘉豪賓館n婚紗影樓：金夫人婚紗攝影20遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群)商業(yè)街主要經(jīng)營項目為服飾行業(yè)，主要為中高等檔次，且以時裝和休閑運動類服飾為主；主要有三條商業(yè)街：新安步行街、七經(jīng)街、錦山大街。商業(yè)街店鋪主力戶型為40平米左右，開間4米，進深10米，品牌專賣店60120平米不等，裝修水平中等，只有運動品牌的店面裝修檔次較高，其他的就很一般；商業(yè)氛圍好，消費群體集中，店鋪的經(jīng)營狀態(tài)良好；商業(yè)街出租率100%， “一

21、鋪難求” ，平均16-20/天/平方，在新柳商城一側；8-10元/天/平，儷園廣場區(qū)域。新柳和金元寶租金都在8-12元/天/平，新瑪特是扣點的，抽成比例是26%；新一百是10-15元/天/平。商業(yè)街分析商業(yè)街分析綜合印象綜合印象21遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群) 錦山大街是一條東西向的道路，南有火車站、北靠市政府錦山大街是一條東西向的道路，南有火車站、北靠市政府商業(yè)街分析商業(yè)街分析錦山大街錦山大街連接新老城區(qū)的主力商業(yè)干道連接新老城區(qū)的主力商業(yè)干道22遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群)七經(jīng)街以珠寶和服飾為主；是老商業(yè)區(qū)，也是新一百商場所在街；七經(jīng)街緊靠大商新瑪特和火車站

22、，地理位置絕佳；主要經(jīng)營項目為服飾（80以上），主要為中高檔次，以正裝為主；商業(yè)街店鋪主力面積為60100平米左右，裝修水平高檔；商業(yè)街經(jīng)營情況不是很好，因為有新瑪特和金元寶等商場影響，所以現(xiàn)在很少人來這里，主要靠新一百商場帶來人流。未來隨著更多商場的建成，可能會更差。商業(yè)街分析商業(yè)街分析七經(jīng)街七經(jīng)街商業(yè)街綜合印象商業(yè)街綜合印象23遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群)商業(yè)分析商業(yè)分析步行街步行街而步行街的南側入口位于金湯街上上，大商新瑪特店緊靠步行街入口。步行街北側入口位于縣前街上，有金元寶和新柳商場在入口處24遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群)商業(yè)街分析商業(yè)街分析商圈分析商

23、圈分析宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析城市商業(yè)需求分析城市商業(yè)需求分析消費者分析消費者分析經(jīng)營者分析經(jīng)營者分析消費需求分析消費需求分析宏觀市場分析宏觀市場分析丹東商業(yè)趨勢分析丹東商業(yè)趨勢分析失敗商業(yè)項目失敗商業(yè)項目研究思路研究思路匯報議程匯報議程第一部分第一部分 研究基礎研究基礎第三部分第三部分 深度解析深度解析微觀市場分析微觀市場分析第二部分第二部分 研究視角研究視角商業(yè)項目分析商業(yè)項目分析已建商業(yè)項目已建商業(yè)項目25遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群)n項目地址：金湯街與新安街交匯處n開業(yè)時間：2008年11月27日n投資單位：大商集團n經(jīng)營面積：約3.5萬n經(jīng)營類別：n-1F-:超市、餐

24、飲、特賣場 1F：鞋、珠寶、化妝品、眼鏡鐘表、手機 2F：男裝、鞋 3F：女裝、皮包 4F：女裝、皮草、內衣 5F- :運動、童裝、羽絨、羊絨、家居大商新瑪特大商新瑪特已建商業(yè)項目已建商業(yè)項目26遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群)n項目地址：縣前街與新安街交口的東南角 n開業(yè)時間：2007年n建筑面積：約40000（每層10000左右）n經(jīng)營品種：購物、休閑、娛樂、餐飲 、辦公n樓層分布：1F百貨：美甲、飾品、箱包；2F：鞋、男裝；3F-：職業(yè)女裝、家居服、時裝；4F：羽絨、內衣、童裝；5F：男裝、女裝n出租情況：每天每平米10-15元，租期一般是1-2年n運營方式：商場頭一收取租金

25、；賣到個人手里的，業(yè)主自行出租，商場統(tǒng)一管理；是位置和面積定租金。金元寶商場金元寶商場已建商業(yè)項目已建商業(yè)項目27遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群)優(yōu)勢優(yōu)勢： 地理位置優(yōu)越，地處百年老商業(yè)區(qū)的核心位置，周邊商業(yè)氛圍濃厚，人流量和車流量均較大，并有銀行等完善的商業(yè)配套機構。 知名餐飲肯德基入駐，為其帶來了龐大的人流，增強了其人氣。 內有小吃一條街，集聚人流。 商品單價低，是大眾消費區(qū)。劣勢劣勢： 定位檔次較低，產(chǎn)品質量一般，與金元寶商場對立。但是產(chǎn)品檔次和人流明顯低。 商場裝修陳舊，由于分AB兩座中間有聯(lián)通道所以光線不是很好。 格局規(guī)劃混亂，扶梯不是設在商場中間而是在一側，上下樓十分不

26、方便。新柳商貿城新柳商貿城已建商業(yè)項目已建商業(yè)項目項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)劣勢分析28遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群)新一百新一百n項目地址：振興區(qū)七經(jīng)街n開業(yè)時間：2005年9月n建筑面積：約1.3萬n經(jīng)營品種：購物、休閑、娛樂、餐飲 、酒店n樓層分布：1F國際精品館：珠寶、名品化妝、煙酒名茶、精品皮鞋、手表、超市2F-紳士名流館：精品男裝、精品皮具3F-炫美名媛館：精品女裝4F-香榭麗人館：休閑、運動、女裝5F-羽絨、家居、童裝、皮草n運營方式：商場統(tǒng)一收取租金，二三層租金是每平米每月272-292元，四層是160-180元，五層是100-120元。每月結賬時商場提前扣除上個月的租

27、金。已建商業(yè)項目已建商業(yè)項目29遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群)優(yōu)勢優(yōu)勢： 地理位置優(yōu)越，位于金海商圈和江城大街的交匯處，并占據(jù)商圈中的核心位置，人流量和車流量均較大。 綜合性較強，以商業(yè)和辦公為主。 定位在高端百貨，有良好的企業(yè)形象。劣勢劣勢： 定位不清楚，介于新柳商貿城和新瑪特之間，人流不是很多，不少業(yè)主都在出租或者出賣商鋪。 開業(yè)時間一再延長，現(xiàn)在還在裝修。沃爾瑪超市沃爾瑪超市已建商業(yè)項目已建商業(yè)項目30遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群)優(yōu)勢優(yōu)勢： 項目位于錦山大街主街道上，西側100米是新安步行街，地理位置優(yōu)越。 項目以數(shù)碼、電子和工藝品為主。 建筑面積8000平

28、米左右，左側靠近丹東市棚戶區(qū)主改區(qū)域。 手機和數(shù)碼的專業(yè)賣場，吸引了大部分人流。劣勢劣勢： 產(chǎn)品結構單一、商場老舊。 業(yè)態(tài)布局混亂。本商業(yè)街下商服租金在每平 米每月320-350元，兌費在6-20萬元不等，沒有業(yè)主會出賣商鋪，因為都在等動遷獲得更高的賠償。已建商業(yè)項目已建商業(yè)項目美術大樓美術大樓31遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群)已建商業(yè)項目已建商業(yè)項目商業(yè)街分析商業(yè)街分析商圈分析商圈分析宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析城市商業(yè)需求分析城市商業(yè)需求分析消費者分析消費者分析經(jīng)營者分析經(jīng)營者分析消費需求分析消費需求分析宏觀市場分析宏觀市場分析丹東商業(yè)趨勢分析丹東商業(yè)趨勢分析研究思路研究思路匯報

29、議程匯報議程第一部分第一部分 研究基礎研究基礎第三部分第三部分 深度解析深度解析微觀市場分析微觀市場分析第二部分第二部分 研究視角研究視角商業(yè)項目分析商業(yè)項目分析失敗商業(yè)項目失敗商業(yè)項目32遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群)n 項目地址：元寶區(qū)珍珠街n 經(jīng)營品種：購物、休閑、娛樂、餐飲 n 業(yè)態(tài)分布：百貨、服裝鞋帽、針紡織品、五金家電、文體用品、鐘表眼鏡、日用雜品、食品、煙酒n 失敗原因分析： 從開業(yè)一直沒有作旺，距離市中心較遠； 商場選址在偏僻區(qū)域，交通不便。 產(chǎn)品定位低端，該區(qū)域人口寧愿去市區(qū)也不選擇在這兩個商場。失敗商業(yè)項目失敗商業(yè)項目鴨綠江百貨商店和珍珠百貨大樓鴨綠江百貨商店

30、和珍珠百貨大樓33遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群) 丹東商業(yè)發(fā)展緩慢，主要靠旅游業(yè)帶動經(jīng)濟發(fā)展，商業(yè)中心都集中在新安步行街上，而且最近3年都沒有新建商場。 商業(yè)中心附近有沃爾瑪超市，但是最近再重新裝修，不少業(yè)主都紛紛出租商鋪，租金比較便宜； 商業(yè)街主要以年輕人為主，除了新瑪特以外，商場的檔次都不高，步行街正街上攤位較多，雜亂無章； 新城區(qū)的商業(yè)在建項目檔次規(guī)格較高，但是因為交通不便，想要發(fā)展起來也是比較困難的； 經(jīng)營失敗商業(yè)項目主要是在華益絲綢廠附近，但都因距市中心較遠所以都以倒閉告終；丹東商業(yè)市場分析小結丹東商業(yè)市場分析小結34遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群)消費者分

31、析消費者分析宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析微觀市場分析微觀市場分析商圈分析商圈分析商業(yè)項目分析商業(yè)項目分析商業(yè)街分析商業(yè)街分析消費需求分析消費需求分析宏觀市場分析宏觀市場分析丹東商業(yè)趨勢分析丹東商業(yè)趨勢分析已建商業(yè)項目已建商業(yè)項目失敗商業(yè)項目失敗商業(yè)項目研究思路研究思路匯報議程匯報議程第一部分第一部分 研究基礎研究基礎第二部分第二部分 研究視角研究視角城市商業(yè)需求分析城市商業(yè)需求分析經(jīng)營者分析經(jīng)營者分析第三部分第三部分 深度解析深度解析35遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群)經(jīng)營者分析經(jīng)營者分析商鋪性質商鋪性質 通過對商業(yè)街沿街商服和商場商鋪等地的調查得知，大部分商家都是租賃的。 只有少部分

32、鋪位是在個人手里的 通過調查得知，70%左右商家均是租賃，他們都是看好商業(yè)街的地段和已經(jīng)成型的商圈。 其實大部分商家還是想擁有自己的商鋪，但是由于地價比較高，一般人群還是接受不了，所以寧愿付租金來租鋪位。 商鋪經(jīng)營者以租賃形式經(jīng)營居多商鋪經(jīng)營者以租賃形式經(jīng)營居多36遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群)經(jīng)營者分析經(jīng)營者分析經(jīng)營管理經(jīng)營管理 在經(jīng)營管理上，商業(yè)區(qū)傾向于以自營為主，自營約占本地商業(yè)占75%左右，只有大商新瑪特是統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一管理。商場管理費都是免收的，其實都是算在租金內的。經(jīng)營方式以自營自收為主，附有聯(lián)營經(jīng)營方式以自營自收為主，附有聯(lián)營37遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-

33、客群)經(jīng)營者分析經(jīng)營者分析宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析微觀市場分析微觀市場分析商圈分析商圈分析商業(yè)項目分析商業(yè)項目分析商業(yè)街分析商業(yè)街分析消費需求分析消費需求分析宏觀市場分析宏觀市場分析丹東商業(yè)趨勢分析丹東商業(yè)趨勢分析已建商業(yè)項目已建商業(yè)項目失敗商業(yè)項目失敗商業(yè)項目研究思路研究思路匯報議程匯報議程第一部分第一部分 研究基礎研究基礎第二部分第二部分 研究視角研究視角城市商業(yè)需求分析城市商業(yè)需求分析第三部分第三部分 深度解析深度解析消費者分析消費者分析38遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群)購物去向選擇：購物去向選擇：通過隊人流量的調查得知，當?shù)叵M者購物都是集中在新柳步行街內，因為產(chǎn)品檔次齊

34、全、種類繁多，價格不高。購物偏好：購物偏好：丹東市商場共有4個，大多數(shù)消費者都集中在新柳和金元寶商城，因為這兩個商場以中低端為主，是人去主要流向地；購物地域認同：購物地域認同：丹東市民最愿意去的是新柳步行街，因為處于市中心，人們習慣性的去那里，相對于老商業(yè)中心新一百就不得消費者的偏愛了，產(chǎn)品檔次較高，相對價格以高，而且以中老年服飾為主。消費者分析消費者分析購物偏好購物偏好 當?shù)叵M者購物首選新安步行街當?shù)叵M者購物首選新安步行街39遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群)經(jīng)營者分析經(jīng)營者分析消費者分析消費者分析宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析微觀市場分析微觀市場分析商圈分析商圈分析商業(yè)項目分析商業(yè)

35、項目分析商業(yè)街分析商業(yè)街分析宏觀市場分析宏觀市場分析丹東商業(yè)趨勢分析丹東商業(yè)趨勢分析已建商業(yè)項目已建商業(yè)項目失敗商業(yè)項目失敗商業(yè)項目研究思路研究思路匯報議程匯報議程第一部分第一部分 研究基礎研究基礎第二部分第二部分 研究視角研究視角城市商業(yè)需求分析城市商業(yè)需求分析第三部分第三部分 深度解析深度解析消費需求分析消費需求分析40遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群)主要顧客來源主要顧客來源丹東市位于遼東半島經(jīng)濟開放區(qū)東南鴨綠江與黃海的匯合處，地處東北亞的中心地帶，是連接朝鮮半島和歐亞大陸的主要通道。城市總面積約為15222平方千米，人口243萬人。主要顧客來源除了市區(qū)人口還有就丹東市下轄的市

36、和鄉(xiāng)鎮(zhèn)附加顧客來源附加顧客來源隨著丹東旅游業(yè)的不斷發(fā)展，越來越多的外來人口涌進，這部分人口主要來自全國各地，大部分人是沖著丹東的旅游景區(qū)來的，還有一部分人是覺得丹東的氣候較好，適合居住所以在這邊居??；另外就是外來務工人，隨著房地產(chǎn)的不斷開發(fā)，對于勞工的需求量不斷增加，也促進了人流量的增加。這些外來人口不但給丹東的發(fā)展建設帶來了很大的推動作用，同時也是一個巨大的消費群體，他們與本地群體共同構成丹東的消費市場。消費需求分析消費需求分析客源分析客源分析 市區(qū)客源是當?shù)叵M的主力群，外來人口消費趨于市區(qū)客源是當?shù)叵M的主力群，外來人口消費趨于高端化高端化41遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群)

37、汽車購物人的狀況：汽車購物人的狀況：丹東目前的商業(yè)規(guī)模不是很大，以錦山大街為依托，向周邊輻射；以三大商場對立為格局，競爭激烈。商業(yè)氛圍濃厚，但是商場規(guī)劃比較凌亂，特別是步行街被天橋分成兩段，造成諸多不便。因為是步行街，車輛禁止入內，而步行街又緊靠兩側街，造成車輛只能停留在街道上，交通十分擁堵。除非到較遠地方才有停車場，所以到步行街內購物開車還是十分不便的。公交車購物人的狀況：公交車購物人的狀況：丹東日常的交通出行主要還是依靠公交車、出租車等。公交車購物群體相對來說偏向于中低端消費，因此與整個城市的整體消費水平來說是不相吻合的。來商圈購物的很少是做公交車來的，因為丹東城市不是很大，一般只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)的

38、才會坐公交或者客運來購物。丹東的經(jīng)濟雖然很發(fā)達，丹東的經(jīng)濟雖然很發(fā)達，但是完全是依靠旅游業(yè)的，消費水平也是很低的，可能和當?shù)厝说纳盍晳T有關系。但是完全是依靠旅游業(yè)的，消費水平也是很低的，可能和當?shù)厝说纳盍晳T有關系。 步行購物人的狀況：步行購物人的狀況：步行購物人群主要針對所居住的相應區(qū)域，就目前此部分人群主要集中新安步行街內。從消費區(qū)域構成上，新柳、金元寶是消費的主流區(qū)域。由于丹東市的商場和商業(yè)街比較集中，基本上是一站式購物。所以一旦到了商圈內只需步行就能逛遍丹東市所有的商場所以一旦到了商圈內只需步行就能逛遍丹東市所有的商場。消費需求分析消費需求分析交通方式分析交通方式分析 公交車與步行是

39、當?shù)叵M人群的主流出行方式公交車與步行是當?shù)叵M人群的主流出行方式42遼寧丹東商業(yè)深度調研分析(商圈-項目-客群) 夜間購物狀況夜間購物狀況丹東市夜間是不營業(yè)的，特別是在冬天，一般5點后基本不再營業(yè)。這也是和東北的天氣以及生活習慣有關的，就算是在夏季不到7點鐘商場基本上就會停止營業(yè)。夜間消費是個相對復雜的概念，夜間消費一般帶著多重色彩，承載休閑、購物、娛樂、消遣等等因素。因此對于夜間消費，將是一個真正考驗大型商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、布局、運營等全方面的策略。 旅游旺季購物的狀況旅游旺季購物的狀況丹東是個旅游城市，所以在旅游旺季的時候人流量是比平常要多出幾倍的，尤其丹東的中高檔酒店都集中在商圈和景區(qū)附近，人流集聚，自然就會為商場帶來大部分的人流。消費需求分析消費需求分析時間段分析時間段分析 夜間購物氛圍不成熟，節(jié)假日、旅游旺季購物是當?shù)匾归g購物氛圍不成熟，節(jié)假日、旅游旺季購物是當?shù)厝巳旱闹髁魅巳旱闹髁?3遼寧丹東商業(yè)深度調研分