地寫字樓市場分析

1、1 1 / / 7 720062006 年第二季度北京寫字樓市場分析一、市場表現供需兩旺20062006 年第二季度，北京優(yōu)質寫字樓租賃市場供需兩旺，成交活躍， 在供應量增加的同時， 吸納量也呈現出明顯的上升勢頭， 本季度市場吸 納量較上季度升幅達 115115%，同時，需求呈現出明顯的地域性。CBDCBD 及周邊地區(qū)是北京外資公司最集中的區(qū)域， 除制造業(yè)、能源等傳統行業(yè)外， 金融保險、咨詢服務等新興產業(yè)類公司更是對上述區(qū)域有明顯的偏好， 本季度 BostonBostonconsultingconsulting 、CallupCallup ResearchResearch 、 Shearman

2、&SterlingShearman&Sterling 等知名咨詢服務類公司均在該區(qū)域租下較大面積寫字樓。 中關村作為中 國的硅谷，仍然吸引了眾多高科技公司，本季度 NetEaseNetEase、BEABEA 等都在 該地區(qū)承租了大面積辦公室。二、整體租金走勢平穩(wěn)本季度， 北京優(yōu)質寫字樓整體租金走勢平穩(wěn)。 盡管需求較上季度有明顯的上升， 但供應量急劇放大， 租賃市場仍承受一定壓力， 進展商在那個時期多采取穩(wěn)定價格策略， 靜待市場變化， 現北京優(yōu)質寫字樓租金報價為每月每平方米 21214 4 美元。2 2 / / 7 71.1. CBDCBD 區(qū)域租金走勢微升本季度， CBDCBD

3、 整體市場租金較上季度微升了 1 1.1 1%,報價為每月每 平方米 2424. 7 7美元。CBDCBD 區(qū)域市場需求旺盛，交易活躍，在那個時期， 原有項目整體空置率專門低， 且新增供應項目有限， 供租戶選擇的余地 較小， 租金高位運行。 本區(qū)域高品質項目依舊受市場關注是租金堅挺的 緣故之一。2.2. 金融街區(qū)域租金走勢走高而金融街租賃市場在本季度表現相對平靜， 在新落成項目報價較高 的帶動下， 該區(qū)域寫字樓市場平均租金報價較上季度略有上揚， 本季度 區(qū)域寫字樓租金報價為每月每平方米2323. 8 8 美元，較上季度上升 2 2. 2 2%。3.3. 中關村區(qū)域租金走勢小幅上揚在持續(xù)三個季度

4、時刻里， 中關村區(qū)域沒有優(yōu)質寫字樓項目落成， 該 區(qū)域寫字樓平均空置率逐漸走低，市場壓力也漸緩，同時， ITIT 等高科3 3 / / 7 7技產業(yè)逐漸復蘇使此類客戶對寫字樓的需求量穩(wěn)步上升，這對中關村寫字樓市場無疑是利好，本季度中關村地區(qū)寫字樓租金報價為每月每平方 米 1717. 8 8美元，較上季度上升了 1 1. 2 2%。三、區(qū)域需求特征明顯北京優(yōu)質寫字樓市場需求存在比較明顯的地域特征， 如東部地區(qū)需 求要緊來自跨國公司，以金融保險、咨詢服務、貿易以及制造類公司為 主。中關村地區(qū)寫字樓吸引了眾多的高科技公司。 而金融街則是國有機構和公司的首選，本季度北京寫字樓市場這種需求特征呈明顯表現

5、出 來。1.1. CBDCBD 是咨詢行業(yè)的首選CBD區(qū)域盡管沒有明顯的行業(yè)特征，但超過 7070%比例的外資公司構成了本區(qū)域最顯著的特點， 而咨詢等服務類公司幾乎不無選擇地駐扎在該區(qū)域及周邊。通常，咨詢等服務類公司不但對寫字樓品質要求較高， 其周邊的tn R ci4 4 / / 7 7配套設施是否齊全也是在選擇辦公室時要考慮的重要因素，CBDCBD 及周邊區(qū)域是北京進展最早的商務區(qū)，通過近2020 年的進展，成為目前北京最成熟的商務區(qū)，北京最高檔的寫字樓、酒店、會展、商業(yè)設 施等幾乎都集中在上述區(qū)域及周邊。2.2. 中關村對 ITIT 行業(yè)的吸引力依舊NetEaseNetEase 在清華科技

6、園火炬大廈租賃了 60006000 平方米辦公樓，BEABEA 租下理想大廈 17001700 平方米寫字樓。繼 SOHUSOHU COMCOM 和 SINA.SINA. COMCOM CNCN 駐 中關村后， 本季度，另一家門戶網站 NetEaseNetEase 也正式簽約清華科技園的 火炬大廈，BEABEAM是一家美國專業(yè)軟件研發(fā)公司?？梢?，中關村對ITIT行業(yè)的吸引力依舊中關村對高科技產業(yè)類公司有如此大的吸引力， 一方面是來自于政 府的支持。 為吸引高科技公司進駐中關村， 政府給予了該地區(qū)眾多優(yōu)惠 政策， 包括對在區(qū)域內注冊的高科技企業(yè)在稅收上予以優(yōu)惠； 以及引進 人才方面政策予以放寬等

7、。另一方面是人才優(yōu)勢。 中關村是北京人才密集區(qū)， 高校云集， 中科 院多個研究所也在其中， 高科技人才眾多。 在那個知識密集型的行業(yè)中， 人才是必不可少的。中關村地區(qū)的人才優(yōu)勢是其它區(qū)域無法比擬。5 5 / / 7 7同時，自 19991999 年成立中關村科技園以來，通過近六年的建設，中 關村發(fā)生了重大改變。 高檔寫字樓出現在中關村西區(qū)； 商業(yè)配套設施正 在逐漸健全； 道路通達性得到提高。 這些變化也逐漸引起了更多高科技 企業(yè)的關注，可能隨著該區(qū)域軌道交通的完成， 以及配套設施逐漸完善， 這種吸引力還將增加。拭）06年第二學屋北京鷲寧樓期費市場主垂成交集例f3*300Boston Con&a

8、mp;uitfig1134ualLo Reseat c.retFr.i?ieFT灼穴常灼穴常17003EA四、新增供應加大依照世邦魏理仕公司統計數據顯示，在 20082008 年底前，北京可能將有超過 270270 萬平方米優(yōu)質寫字樓面積供應， 是目前北京優(yōu)質寫字樓面積 的 4646%，供應量之大可見一斑。但依照以外的經驗推斷，實際供應量 將小于 270270 平方米，緣故之一是將有部分項目延期落成。當市場競爭激烈，租金預期不樂觀時，進展商將調整項目落成期，以避開競爭壓力。另外，部分項目將以出售形式向市場推廣，而部分買家自用，租賃市場有效供應將下降。6 6 / / 7 7CBDCBD 以后供應

9、趨勢在 270270 萬平方米供應量中，CBDCBD 區(qū)域供應量超過 140140 萬平方米，占 總供應量的 5252%，是 CBDCBD 目前已落成 9898 萬平方米的 1 1. 4 4 倍，從已知情況分析，以散售形式推向市場的項目將不是以后CBDCBD 優(yōu)質寫字樓市場 要緊的競爭者。CBDCBD 區(qū)域寫字樓租賃客戶要緊以跨國公司為主，這類客 戶對寫字樓的選擇條件之一確實是項目由單一業(yè)主持有， 而散售項目將 難以成為其選擇的目標。 另外，部分進展商由于實力和經營理念的局限 使其項目的品質受到一定的阻礙。CBDCBD 以后供應中真正能夠滿足跨國公 司需求的項目將遠小于 140140 萬平方米。供應量猛增一方面使得區(qū)域市場競爭更加激烈， 另一方面， 區(qū)域整 體寫字樓質素將得到提升。 寫字樓是一個綜合型的建筑產品， 除一般建 筑材料外，